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Pourquoi le Jeanbrun n'est pas un dossier standard pour une profession libérale ?
En 60 secondes : le Jeanbrun pour profession libérale
- Pour qui ? Médecins, chirurgiens-dentistes, avocats, experts-comptables, vétérinaires, pharmaciens, kinésithérapeutes, notaires — à partir d'une TMI foyer ≥ 30 % et d'un horizon de détention ≥ 15 ans.
- Variables décisives : votre structure d'exercice (BNC en direct, SELARL, SELAS, SCP) et la TMI de votre foyer fiscal. Les deux changent radicalement le rendement réel du Jeanbrun.
- Particularité SELARL : les dividendes au-delà de 10 % du capital social basculent en cotisations TNS (≈ 45 %) au lieu du PFU 30 % (art. L. 131-6 CSS).
- Économie type : 4 074 €/an à TMI 41 %, sur un bien neuf à 250 000 € amortissable à 3,5 %/an, soit 36 666 € sur 9 ans et environ 93 700 € sur 23 ans.
- Stack libérale : Madelin / PER TNS jusqu'à 88 911 € en 2026 + PER individuel 37 680 € + Jeanbrun. Le bon ordre d'empilement vous fait gagner 5 à 10 K€/an supplémentaires.
- Verdict : rentable pour la majorité des libéraux à TMI 41-45 %, à condition de saturer d'abord les enveloppes retraite TNS et d'anticiper la cession patientèle ou parts SEL avant la revente du bien Jeanbrun.
- Temps de lecture : 14 min pour saisir les 5 cas chiffrés et le verdict par profession.
Vous êtes médecin, chirurgien-dentiste, avocat, expert-comptable, vétérinaire ou pharmacien. Votre comptable ou votre courtier vous a parlé du Jeanbrun comme du « nouveau Pinel », et on vous tend un programme neuf à 280 K€ sur Bordeaux ou Annecy avec une simulation d'économie à 4 500 €/an. Le problème : cette simulation est calibrée sur un cadre supérieur classique. Vous, libéral, vous avez une rémunération technique au barème, des dividendes potentiellement basculés en TNS, un Madelin retraite déjà bien chargé, et une patientèle ou des parts SEL qu'il faudra céder un jour. Tout ça change le calcul.
Le Jeanbrun n'est pas un dispositif uniforme pour les professions libérales. C'est un dispositif dont la rentabilité varie selon trois variables : votre structure d'exercice (BNC en direct, SELARL, SELAS, SCP), votre TMI foyer au barème progressif, et le moment de la cession de votre activité par rapport à la revente du bien. Chez Hagnéré Patrimoine, on voit régulièrement des libéraux signer un Jeanbrun sans avoir saturé leur Madelin — alors que c'est le réflexe n°1 quand on a une TMI à 41 ou 45 % et un bénéfice professionnel élevé.
Ce que ce guide va vous donner
Cinq cas chiffrés par profession — médecin généraliste secteur 2 en BNC, chirurgien-dentiste en SELARL avec SCM, avocat associé en SELAS, expert-comptable associé, vétérinaire en clinique SELARL — avec à chaque fois l'économie fiscale annuelle, le bon ordre d'empilement Madelin + PER + Jeanbrun, et le verdict « pertinent ou pas ». Plus une section dédiée à la revente avant retraite et au piège de la double cession patientèle + bien Jeanbrun la même année.
Ce guide complète notre guide pilier sur le dispositif Jeanbrun et notre guide Jeanbrun pour dirigeant sous l'angle profession libérale. Si vous découvrez le mécanisme du Jeanbrun, commencez par le pilier — ici nous partons du principe que vous connaissez les bases (amortissement 3,5-5,5 %, engagement 9 ans, plafonds de loyer, réintégration en plus-value).
Mis à jour le 30 avril 2026 — Références légales mobilisées
Article rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 30 avril 2026, sur la base du PASS 2026 fixé à 48 060 € (arrêté du 22 décembre 2025). Principales références juridiques utilisées dans ce guide :
- Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 — création du Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
- CGI art. 31-I-1° i et j — amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux).
- CGI art. 8 ter — translucidité fiscale des SCP (revenus BNC chez chaque associé).
- CGI art. 150 VB III — réintégration des amortissements en plus-value (transposition Jeanbrun à provisionner par prudence en attendant le BOFiP).
- CSS art. L. 131-6— cotisations TNS sur la part des dividendes SELARL dépassant 10 % du capital social, primes et comptes courants.
- CGI art. 154 bis— plafond Madelin / PER TNS retraite (jusqu'à 88 911 € en 2026 sur la base du PASS 2025).
- CGI art. 163 quatervicies — plafond PER individuel (37 680 € en 2026).
- CGI art. 239 quater A — translucidité de la SCM (Société Civile de Moyens).
- CGI art. 150-0 D ter— abattement fixe 500 000 € pour départ en retraite à la cession des parts SELARL.
- CGI art. 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A — exonérations sur la cession de patientèle BNC ou de fonds libéral.
- Ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023— réforme des SEL applicable au 1er septembre 2024 (basculement massif SCP → SELAS).
SEL ou BNC en direct, qu'est-ce qui change pour le Jeanbrun ?
Avant de calculer la moindre économie Jeanbrun, il faut clarifier une question fondamentale : comment votre activité libérale est-elle structurée fiscalement ? Selon que vous exercez en BNC en direct, en SCP, en SELARL ou en SELAS, votre rémunération arrive au barème de l'IR de manière complètement différente. Or l'avantage Jeanbrun se calcule mécaniquement sur la TMI au barème de votre foyer fiscal.
Le mécanisme repose sur une formule unique, valable pour tous les contribuables :
Économie annuelle = Amortissement Jeanbrun × (TMI foyer + 17,2 %)
Les 17,2 % correspondent aux prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers. La TMI (tranche marginale d'imposition) est le taux qui s'applique à votre dernière tranche de revenus au barème progressif. Pour un libéral, deux questions à poser dans l'ordre : quels revenus dans mon foyer sont au barème progressif ? puis quelle est ma TMI résultante au niveau du foyer ?
2.1 Les 4 structures d'exercice possibles pour un libéral
Un libéral peut exercer sous quatre formes principales en 2026, avec des conséquences fiscales radicalement différentes pour le Jeanbrun :
| Structure | Régime fiscal | Rémunération | Statut social | Effet sur TMI foyer |
|---|---|---|---|---|
| BNC en direct | IR (translucide, art. 92 CGI) | Bénéfice direct au barème | TNS (CARMF, CARPIMKO, CARCDSF…) | Tout le bénéfice « remplit » le barème → TMI 41-45 % rapide |
| SCP (Société Civile Prof.) | IR translucide (art. 8 ter CGI) | Quote-part de bénéfice en BNC | TNS | Idem BNC : tout au barème, TMI haute |
| SELARL | IS (15 % puis 25 %) | Rémunération de gérance + dividendes | TNS pour gérant majoritaire | Mandat au barème + dividendes >10 % capital basculés en TNS |
| SELAS / SELAFA | IS (15 % puis 25 %) | Rémunération de mandat + dividendes | Assimilé salarié pour le mandat (URSSAF cadre) | Mandat au barème + dividendes au PFU 31,4 % (hors barème) |
Concrètement : un médecin en BNC à 130 K€ de bénéfice est en TMI 41 % au foyer (sans abattement 10 % sur le BNC, contrairement aux salaires). Le même médecin en SELARL qui se verse 80 K€ de mandat + 50 K€ de dividendes a une fiscalité plus complexe : 80 K€ au barème (− 10 % abattement) + 50 K€ au PFU 30 % (avec une fraction potentiellement basculée en TNS, voir 2.2). Le Jeanbrun joue donc différemment selon la structure.
2.2 La règle des 10 % du capital : la particularité SELARL à connaître
Pour un gérant majoritaire de SELARL (donc TNS), l'article L. 131-6 du Code de la Sécurité sociale a institué un mécanisme spécifique en 2013, durci depuis : la fraction des dividendes qui dépasse 10 % du capital social + primes d'émission + soldes des comptes courants d'associés (cumul gérant + conjoint + enfants mineurs) bascule de la flat tax PFU 30 % vers les cotisations sociales TNS d'environ 45 %.
Seuil 10 % = 10 % × (Capital social + Primes d'émission + Comptes courants associés) Dividendes ≤ seuil : PFU 31,4 % Dividendes > seuil : Cotisations TNS environ 45 % + part barème éventuelle
Concrètement : un gérant majoritaire de SELARL avec 8 000 € de capital + 12 000 € de comptes courants a un seuil 10 % à 2 000 €. Sur 50 000 € de dividendes distribués, seuls 2 000 € passent au PFU (600 €), et 48 000 € basculent en cotisations TNS (≈ 21 600 €). Total cotisations + IR : près de 22 200 € contre 15 000 € si tout était au PFU. Différence : 7 200 €.
Pourquoi tant de SELARL augmentent leur capital ou leurs comptes courants
Pour reculer le seuil 10 % et faire passer un maximum de dividendes au PFU, beaucoup de SELARL augmentent artificiellement leur capital social ou maintiennent des comptes courants associés gonflés. Une SELARL avec 100 000 € de capital + 80 000 € de comptes courants a un seuil 10 % à 18 000 €. À ce niveau, l'effet TNS est largement neutralisé. À l'inverse, en SELAS, le président est assimilé salarié pour son mandat : ses dividendes restent au PFU sans cotisations TNS, peu importe la part du capital. C'est l'une des raisons du basculement massif SCP/SELARL vers SELAS depuis l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023.
2.3 Le foyer fiscal et la variable cachée du conjoint
Détail crucial : la TMI se calcule au niveau du foyer fiscal, pas individuellement. Une chirurgienne-dentiste en SELARL qui se verse 80 K€ de mandat et 40 K€ de dividendes peut avoir une TMI foyer à 30 % si son conjoint est sans revenu, ou 41 % si son conjoint perçoit 80 K€ de salaire. La même structure SELARL avec exactement la même rémunération aboutit à des économies Jeanbrun très différentes selon le conjoint.
2.4 Matrice d'économie Jeanbrun par TMI foyer pour un libéral
Pour un Jeanbrun neuf à 250 000 € au niveau intermédiaire (amortissement 7 000 €/an), voici l'économie réelle selon votre TMI foyer :
| TMI foyer | Profil libéral typique | Économie IR/an | Économie PS/an | Économie totale/an | Sur 9 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 % | Libéral en début d'activité, BNC ≤ 35 K€/part | 770 € | 1 204 € | 1 974 € | 17 766 € |
| 30 % | Médecin secteur 1 BNC 70-90 K€, vétérinaire installé | 2 100 € | 1 204 € | 3 304 € | 29 736 € |
| 41 % | Médecin secteur 2, dentiste SELARL, EC associé, avocat associé moyen | 2 870 € | 1 204 € | 4 074 € | 36 666 € |
| 45 % | Chirurgien spécialiste, avocat Paris affaires, EC big four | 3 150 € | 1 204 € | 4 354 € | 39 186 € |
Lecture : à TMI 41 % — la cible naturelle d'un libéral installé — vous économisez 4 074 €/an, soit 36 666 € sur 9 ans. À TMI 45 % (cas fréquent en cabinet de spécialistes ou chez les associés Big Four), on monte à 39 186 € sur 9 ans. Sur 23 ans (durée totale d'amortissement), l'économie cumulée approche 100 000 € à TMI 41 %.
Concrètement : le seuil de pertinence pour un libéral est TMI 30 %
En dessous de TMI 30 %, l'économie Jeanbrun (1 200 à 2 000 €/an) ne couvre pas la décote de loyer (15 % en moins que le marché libre) ni la complexité de gestion. C'est rare pour un libéral installé, mais ça arrive en début de carrière ou chez les libéraux à temps partiel. Au-dessus de TMI 30 %, le calcul devient favorable — avec une nuance fondamentale pour les libéraux : il faut d'abord avoir saturé le Madelin / PER TNS qui rapporte plus à euro déduit. Vérifiez avec notre simulateur Jeanbrun avant tout engagement.
Maintenant que la mécanique structure × TMI est posée, passons à cinq cas chiffrés par profession, du libéral en BNC pur au libéral en SELARL avec montage SCM.
Diagnostic Jeanbrun spécifique profession libérale
Un CGP analyse votre structure d'exercice (BNC, SELARL, SELAS, SCP), votre TMI foyer, votre Madelin / PER TNS déjà en place, et votre projet de cession patientèle — pour vous dire si le Jeanbrun est le bon outil ou si une autre stratégie (saturation Madelin, SCPI européennes, LMNP) sera plus efficace.
Cas 1 — Médecin généraliste secteur 2 en BNC en direct
Premier cas, le profil libéral le plus pur fiscalement : un médecin qui n'a pas pris la voie de la SELARL et déclare son activité directement en BNC sur sa déclaration personnelle. Ce profil maximise mécaniquement la TMI foyer, ce qui rend le Jeanbrun immédiatement rentable. Mais à condition d'avoir saturé son enveloppe Madelin avant.
3.1 Profil
Dr Hélène Marchand, 47 ans, médecin généraliste secteur 2 installée à Annecy en BNC en direct, mariée, son conjoint cadre 70 K€, 2 enfants. Hélène fait 290 K€ de recettes annuelles. Après charges (loyer cabinet 14 K, secrétariat 12 K, URSSAF, CARMF environ 30 K, fournitures et formation), son BNC net atteint 135 K€. Source CARMF : revenu moyen des médecins en 2024 = 127 900 €, dont 97 099 € pour les généralistes (en secteur 2, +30 % vs secteur 1).
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| BNC net Hélène (médecin S2) | 135 000 € | Barème progressif IR (sans abattement 10 %) |
| Salaire conjoint cadre | 70 000 € bruts | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Revenus barème agrégés | ≈ 198 000 € | — |
| Quotient familial (couple + 2 enfants) | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 66 000 € | Tranche 30 % |
| TMI foyer fiscal | 30 % | — |
Particularité BNC : pas d'abattement 10 %
À la différence d'un salaire, le BNC déclaré directement en revenus non commerciaux ne bénéficie pas de l'abattement automatique de 10 % (sauf option micro-BNC sous seuil). Tout le bénéfice net déclaré par Hélène (135 K€) entre intégralement dans l'assiette du barème, après déduction des charges réelles. C'est ce qui fait grimper la TMI foyer plus vite qu'avec un salaire équivalent.
3.2 Projet Jeanbrun envisagé
Hélène envisage un T2 neuf à Annecy centre, prix 270 000 €, niveau intermédiaire (taux 3,5 %). Base amortissable 80 % × 270 000 = 216 000 €, amortissement annuel 7 560 €.
3.3 Concrètement : combien elle économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 216 000 € × 3,5 % | 7 560 € |
| Économie d'IR (TMI 30 %) | 7 560 € × 30 % | 2 268 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 7 560 € × 17,2 % | 1 300 € |
| Économie totale annuelle | 2 268 € + 1 300 € | 3 568 € |
| Économie sur 9 ans | 3 568 € × 9 | 32 112 € |
| Économie sur 23 ans (location nue maintenue) | Estimation pleine durée | ≈ 82 000 € |
| Décote de loyer subie (15 % vs marché) | 1 950 €/an × 9 | − 17 550 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 32 112 − 17 550 | + 14 562 € |
Concrètement : Hélène économise 3 568 € par an de fiscalité grâce au Jeanbrun. Sur 23 ans, on parle de plus de 80 000 € d'économie fiscale cumulée. Mais avant de signer, une question préalable : Hélène a-t-elle saturé son enveloppe Madelin / PER TNS ? À TMI 30 %, le Madelin lui rapporte aussi 47,2 % par euro déduit (IR 30 % + cotisations sociales économisées). Sans saturation préalable du Madelin, le Jeanbrun n'est pas le bon premier réflexe.
3.4 Verdict
Verdict pour Hélène : Jeanbrun pertinent, après saturation Madelin
Profil libéral classique gagnant pour le Jeanbrun. La TMI foyer à 30 % rentabilise l'amortissement, et la combinaison avec un déficit foncier les premières années peut même réduire le BNC d'Hélène ou le salaire de son conjoint jusqu'à 10 700 €/an (art. 156-I-3° CGI). Recommandation type chez Hagnéré Patrimoine : (1) saturer d'abord le PER TNS / Madelin jusqu'à 13 500 €/an environ pour son niveau de BNC, (2) ajouter le Jeanbrun en complément patrimonial, (3) envisager une SCPI européenne pour diversifier hors France. Voir notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné.
Hélène est en BNC en direct, situation la plus simple. Voyons maintenant un libéral qui a fait le choix de la SELARL avec un montage SCM — la situation la plus fréquente chez les chirurgiens-dentistes.
Cas 2 — Chirurgien-dentiste en SELARL avec SCM
La structure la plus répandue chez les chirurgiens-dentistes installés : une SELARL pour l'exercice professionnel, couplée à une SCM (Société Civile de Moyens) pour mutualiser les locaux, fauteuils et secrétariat avec d'autres praticiens. Cas typique d'un dentiste à TMI 41 % qui se demande comment articuler Madelin, PFU et Jeanbrun.
4.1 Profil
Dr Camille et Laurent Berthier, 47 et 49 ans, chirurgienne-dentiste en SELARL à Lyon partagée en SCM avec 2 confrères, et son mari ingénieur cadre, mariés, 2 enfants à charge. La SELARL de Camille fait 320 K€ de recettes. Après quote-part SCM (loyer fauteuils, assistantes, stérilisation) et charges, son bénéfice imposable société atteint 175 K€. Camille se verse 95 K€ de rémunération de gérance + 50 K€ de dividendes. Source CARCDSF : revenu moyen dentiste 2023 = 122 279 €, recettes médianes 280-350 K€.
La SCM : translucide à l'IR, pas un véhicule patrimonial
La SCM (Société Civile de Moyens, art. 239 quater A CGI) est une structure de mutualisation pure : elle achète/loue les locaux, paie les assistantes, mutualise la stérilisation, puis refacture une quote-part à chaque praticien associé. Elle est translucide à l'IR, mais son objet social ne couvre que la mutualisation de moyens professionnels — elle ne peut pas porter un Jeanbrun. Le bien Jeanbrun reste détenu en direct, en indivision, ou via une SCI familiale dédiée.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Rémunération de gérance Camille (TNS) | 95 000 € | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Dividendes SELARL — partie ≤ 10 % capital | 8 000 € | PFU 31,4 % (capital + CCA = 80 K€, seuil 8 K€) |
| Dividendes SELARL — partie > 10 % capital | 42 000 € | Cotisations TNS + barème (≈ 45 % effectif) |
| Salaire Laurent (ingénieur cadre) | 85 000 € bruts | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Revenus barème agrégés après abattements | ≈ 204 000 € | — |
| Quotient familial | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 68 000 € | Tranche 30 % |
| TMI foyer fiscal (avec dividendes barème) | 30-41 % | À la frontière |
Concrètement sur la TMI : selon la fraction de dividendes basculée au barème (variable annuelle selon le résultat), le foyer Berthier oscille entre TMI 30 et 41 %. Pour la simulation Jeanbrun, on retient 41 % (cas haut de la fourchette, fréquent les bonnes années).
4.2 Projet Jeanbrun envisagé
Camille envisage un T3 neuf à Lyon Confluence, 295 000 €, niveau intermédiaire (3,5 %). Base amortissable 236 000 €, amortissement annuel 8 260 €.
4.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 236 000 € × 3,5 % | 8 260 € |
| Économie d'IR (TMI 41 %) | 8 260 € × 41 % | 3 387 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 8 260 € × 17,2 % | 1 421 € |
| Économie totale annuelle | 3 387 € + 1 421 € | 4 808 € |
| Économie sur 9 ans | 4 808 € × 9 | 43 272 € |
| Économie sur 23 ans (location nue maintenue) | Estimation pleine durée | ≈ 110 600 € |
| Décote de loyer subie (15 %) | 2 100 €/an × 9 | − 18 900 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 43 272 − 18 900 | + 24 372 € |
Concrètement : Camille et Laurent économisent 4 808 €/an, soit plus de 43 000 € sur les 9 ans d'engagement, et plus de 110 000 € sur 23 ans si la location nue est maintenue. À cela peut s'ajouter un déficit foncier les premières années (intérêts d'emprunt élevés) qui réduit la rémunération de gérance de Camille jusqu'à 10 700 €/an supplémentaires (art. 156 CGI).
4.4 Verdict
Verdict pour Camille et Laurent : Jeanbrun très rentable
Le profil dentiste SELARL avec SCM coche les cases qui rentabilisent un Jeanbrun : TMI foyer 41 %, capacité d'épargne élevée, horizon long (15-20 ans avant retraite). La stack complète recommandée chez Hagnéré Patrimoine pour ce profil : (1) saturer d'abord le PER TNS / Madelin via la SELARL (jusqu'à 24-28 K€/an pour son niveau de bénéfice), (2) ajouter un Jeanbrun neuf en zone tendue financé à crédit, (3) envisager une SCPI européenne pour diversifier hors fiscalité française. Voir notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné. Voir notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné pour les programmes en cours.
Cas 3 — Avocat associé en SELAS de cabinet de groupe
Profil typique du jeune associé promu dans un cabinet d'avocats parisien d'affaires ou un cabinet de groupe en région. Depuis l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 applicable au 1er septembre 2024, beaucoup de cabinets ont basculé de la SCP vers la SELAS pour optimiser le couple rémunération / dividendes. Particularité fiscale décisive : le président de SELAS est assimilé salarié pour son mandat — donc pas de bascule TNS sur ses dividendes.
5.1 Profil
Marc Vasquez, 42 ans, avocat associé en SELAS dans un cabinet de groupe parisien, spécialiste M&A, marié à une médecin hospitalière (PH 78 K€), 2 enfants. Marc se verse 110 K€ de rémunération de mandat (assimilée salariée) + 80 K€ de dividendes sur sa quote-part SELAS. Source CNB : revenu net moyen des associés 83 225 €, avec une fourchette 150-400 K€ pour les associés Paris affaires.
SELAS vs SELARL : la différence sur les dividendes
En SELAS, le président est assimilé salarié URSSAF pour son mandat : ses dividendes restent au PFU 30 % sans bascule TNS, peu importe la part au capital. C'est l'avantage majeur vs SELARL, où la fraction de dividendes au-delà de 10 % du capital + comptes courants bascule en cotisations TNS (≈ 45 %). Pour un avocat associé qui distribue beaucoup, l'écart annuel se compte en dizaines de milliers d'euros.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Rémunération de mandat Marc (président SELAS) | 110 000 € | Barème progressif IR (− 10 %, assimilé salarié) |
| Dividendes SELAS (PFU pour la totalité) | 80 000 € | PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS, hors barème) |
| Salaire conjointe (PH médecin) | 78 000 € | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Revenus barème après abattement 10 % | ≈ 169 200 € | — |
| Quotient familial (couple + 2 enfants) | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 56 400 € | Tranche 30 % |
| TMI foyer fiscal | 30 % | — |
Note : les 80 K€ de dividendes au PFU n'entrent pas dans le barème, donc n'influent pas sur la TMI. C'est précisément l'effet recherché par le passage en SELAS : garder la TMI foyer modérée tout en distribuant largement.
5.2 Projet Jeanbrun envisagé
Marc envisage un T2 neuf à Bordeaux centre (les programmes parisiens sont trop chers vs le plafond Jeanbrun), prix 260 000 €, niveau intermédiaire (3,5 %). Base amortissable 208 000 €, amortissement 7 280 €/an.
5.3 Concrètement : combien il économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 208 000 € × 3,5 % | 7 280 € |
| Économie d'IR (TMI 30 %) | 7 280 € × 30 % | 2 184 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 7 280 € × 17,2 % | 1 252 € |
| Économie totale annuelle | 2 184 € + 1 252 € | 3 436 € |
| Économie sur 9 ans | 3 436 € × 9 | 30 924 € |
| Économie sur 23 ans (location nue maintenue) | Estimation pleine durée | ≈ 79 000 € |
| Décote de loyer subie (15 %) | 1 870 €/an × 9 | − 16 830 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 30 924 − 16 830 | + 14 094 € |
Concrètement : Marc gagne 3 436 €/an de fiscalité grâce au Jeanbrun. Mais comme Marc et sa conjointe sont à TMI 30 %, il faut absolument vérifier que le PER TNS de Marc et le PER individuel de sa conjointe sont bien saturés en priorité. À TMI 30 %, ces enveloppes Madelin / PER restent plus efficaces que le Jeanbrun à euro déduit (avantage immédiat sans contrainte locative).
5.4 Verdict
Verdict pour Marc : Jeanbrun pertinent en complément, pas en priorité
Profil typique pour lequel le Jeanbrun est rentable mais pas prioritaire. La stack recommandée chez Hagnéré Patrimoine : (1) saturer d'abord le PER TNS de Marc (estimé 12-15 K€/an pour son niveau de bénéfice SELAS) et le PER individuel de sa conjointe (10 % × 78 K€ = 7 800 €), (2) ajouter un Jeanbrun en complément patrimonial, (3) diversifier en SCPI européenne pour générer du foncier sans alourdir la TMI. À noter : si Marc bascule en tranche 41 % (associé senior, dividendes plus importants à TMI plus haute), le Jeanbrun devient prioritaire.
Cas 4 — Expert-comptable associé en SELARL
Profil de l'expert-comptable associé dans un cabinet de taille moyenne (10 à 30 collabs), structuré en SELARL — éventuellement combiné à une SCM avec d'autres cabinets pour mutualiser les locaux et certaines fonctions support. C'est le profil libéral type à TMI 45 %, où le Jeanbrun atteint son rendement maximum mais doit être empilé après le PER.
6.1 Profil
Sofia Petrov, 42 ans, expert-comptable associée à 30 % dans un cabinet structuré en SELARL à Bordeaux, mariée à un dirigeant industriel, 2 enfants. Sa quote-part de bénéfice SELARL atteint 165 K€. Elle se verse 100 K€ de rémunération de gérance + 65 K€ de dividendes (dont 18 K€ ≤ 10 % capital au PFU, 47 K€ basculés en cotisations TNS). Son mari perçoit 130 K€ de salaire brut.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Rémunération de gérance Sofia (TNS) | 100 000 € | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Dividendes ≤ 10 % capital | 18 000 € | PFU 31,4 % (hors barème) |
| Dividendes > 10 % capital | 47 000 € | Cotisations TNS + barème (≈ 45 % effectif) |
| Salaire conjoint (dirigeant industriel) | 130 000 € bruts | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Revenus barème agrégés après abattements | ≈ 254 000 € | — |
| Quotient familial (couple + 2 enfants) | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 84 700 € | Tranche 41-45 % |
| TMI foyer fiscal | 41 % | — |
Particularité expert-comptable + commissaire aux comptes
Si Sofia est aussi commissaire aux comptes, elle ne peut pas exercer la mission CAC dans la même SEL (incompatibilité d'inscription au tableau OEC + CNCC). En pratique : une SAS ou SCP CAC séparée est créée pour la mission CAC. Cela ne change pas l'analyse Jeanbrun (qui se calcule au niveau du foyer fiscal global), mais double la complexité comptable.
6.2 Projet Jeanbrun envisagé
Sofia envisage 2 logements Jeanbrun pour atteindre le plafond foyer (2/an, art. 47 LF 2026) : un T2 à Bordeaux 250 K€ + un T2 à Toulouse 240 K€, niveau intermédiaire. Amortissement annuel cumulé : 13 720 €.
6.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun cumulé (2 biens) | (200 + 192) × 3,5 % | 13 720 € |
| Économie d'IR (TMI 41 %) | 13 720 € × 41 % | 5 625 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 13 720 € × 17,2 % | 2 360 € |
| Économie totale annuelle | 5 625 € + 2 360 € | 7 985 € |
| Économie sur 9 ans | 7 985 € × 9 | 71 865 € |
| Économie sur 23 ans (location nue maintenue) | Estimation pleine durée | ≈ 183 600 € |
| Décote loyer cumulée 2 biens (15 %) | 3 600 €/an × 9 | − 32 400 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 71 865 − 32 400 | + 39 465 € |
Concrètement : Sofia et son mari économisent près de 8 000 €/an grâce aux deux Jeanbrun, soit 71 865 € sur 9 ans. À cela s'ajoute la possibilité de saturer leur enveloppe Madelin / PER TNS (autour de 30 K€/an pour Sofia avec son niveau de bénéfice) et le PER individuel de son mari (8 600 €/an). Stack totale potentielle : 50 000 € de déductions annuelles en empilant Madelin + PER + Jeanbrun.
6.4 Verdict
Verdict pour Sofia : Jeanbrun très rentable, double logement justifié
Profil libéral à fort revenu où le double Jeanbrun se justifie pleinement. La stack optimale chez Hagnéré Patrimoine pour Sofia : (1) saturer d'abord le Madelin / PER TNS dans la SELARL (économie IR à 41 % + cotisations TNS économisées sur le bénéfice), (2) saturer le PER individuel du conjoint à 8 600 €/an, (3) ajouter 2 Jeanbrun pour utiliser le plafond foyer 2 logements/an, (4) diversifier en SCPI européennes pour générer du foncier sans surcharge fiscale française. Voir notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné.
Reste un cinquième profil : le vétérinaire installé en clinique multi-praticiens, structure en plein basculement vers le modèle SELARL avec capital ouvert aux investisseurs (chaînes IVC, AniCura, Mon Vétérinaire).
Cas 5 — Vétérinaire associé en SELARL multi-praticiens
Le secteur vétérinaire connaît depuis 5 ans une concentration capitalistique majeure : chaînes IVC Evidensia, AniCura, Mon Vétérinaire rachètent les cliniques indépendantes, et beaucoup de praticiens sont passés en SELARL avec capital ouvert pour préparer une cession future. Cas typique du vétérinaire associé en clinique multi-praticiens, à TMI 41 %.
7.1 Profil
Dr Mathieu Berger, 53 ans, vétérinaire associé majoritaire dans une clinique canine SELARL à Toulouse (3 associés vétérinaires), marié à une cadre de la santé animale, 2 enfants à charge. La SELARL fait 1,2 M€ de recettes. La quote-part de Mathieu (40 % du capital) génère un bénéfice de 195 K€. Il se verse 120 K€ de rémunération de gérance + 70 K€ de dividendes (dont 22 K€ ≤ 10 % capital au PFU et 48 K€ basculés en cotisations TNS via la CARPV). Source Ordre des vétérinaires : revenu libéral moyen 2023 = 81 672 €, jusqu'à 150-200 K€ pour les associés majoritaires en clinique canine urbaine.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Rémunération de gérance Mathieu (TNS, SELARL) | 120 000 € | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Dividendes ≤ 10 % capital | 22 000 € | PFU 31,4 % (capital + CCA = 220 K€, seuil 22 K€) |
| Dividendes > 10 % capital | 48 000 € | Cotisations TNS + barème (≈ 45 % effectif) |
| Salaire conjointe (cadre santé animale) | 62 000 € bruts | Barème progressif IR (− 10 %) |
| Revenus barème agrégés après abattements | ≈ 211 800 € | — |
| Quotient familial (couple + 2 enfants) | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 70 600 € | Tranche 30-41 % |
| TMI foyer fiscal | 41 % | — |
Spécificité vétérinaire : la CARPV et le passage TNS
Les vétérinaires libéraux cotisent à la CARPV (Caisse Autonome de Retraite et de Prévoyance des Vétérinaires) pour leur retraite obligatoire complémentaire, et à l'URSSAF pour le régime général TNS. La fraction des dividendes qui dépasse 10 % du capital social bascule en cotisations CARPV + URSSAF (≈ 45 % global), au lieu du PFU 30 % (art. L. 131-6 CSS). Particularité du secteur : la concentration récente (chaînes vétérinaires) a fait monter les capitaux sociaux des SELARL, ce qui réduit naturellement l'effet du seuil 10 %.
7.2 Projet Jeanbrun envisagé
Mathieu envisage 2 Jeanbrun pour utiliser le plafond foyer (art. 47 LF 2026) : un T2 à Toulouse 245 K€ + un T3 à Bordeaux 285 K€, niveau intermédiaire. Base amortissable cumulée 424 K€, amortissement annuel 14 840 €.
7.3 Concrètement : combien il économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun cumulé (2 biens) | (196 + 228) × 3,5 % | 14 840 € |
| Économie IR (TMI 41 %) | 14 840 € × 41 % | 6 084 € |
| Économie PS (17,2 %) | 14 840 € × 17,2 % | 2 552 € |
| Économie totale annuelle | 6 084 € + 2 552 € | 8 636 € |
| Économie sur 9 ans | 8 636 € × 9 | 77 724 € |
| Économie sur 23 ans (location nue maintenue) | Estimation pleine durée | ≈ 198 600 € |
| Décote loyer cumulée 2 biens (15 %) | 3 950 €/an × 9 | − 35 550 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 77 724 − 35 550 | + 42 174 € |
Concrètement : Mathieu économise 8 636 €/an de fiscalité grâce aux 2 Jeanbrun, soit près de 78 000 € sur les 9 ans d'engagement et environ 200 000 € sur 23 ans. À cela s'ajoute le PER TNS / Madelin de Mathieu plafonné à environ 30 K€/an pour son niveau de bénéfice, et le PER individuel de sa conjointe à 6 800 €/an.
7.4 Verdict
Verdict pour Mathieu : Jeanbrun très rentable, à intégrer dans la stack avant cession
Profil parfaitement positionné pour le Jeanbrun : TMI 41 %, horizon avant retraite 10-12 ans, et un projet de cession progressive de ses parts SELARL aux chaînes vétérinaires. La stack recommandée chez Hagnéré Patrimoine : (1) saturer le PER TNS / Madelin (≈ 30 K€/an), (2) 2 Jeanbrun sur 2 zones tendues différentes pour utiliser le plafond foyer, (3) préparer la cession des parts SELARL avec abattement 500 K€ retraite (art. 150-0 D ter CGI), (4) ne pas céder les parts SELARL et le Jeanbrun la même année (effet TMI cumulé). Voir aussi notre guide SCPI européennes pour diversifier hors France après cession.
Trois autres profils libéraux à connaître : pharmacien, notaire, kiné/infirmier
Les 5 cas précédents couvrent l'essentiel des libéraux à TMI 41-45 %, mais trois profils méritent un focus rapide : le pharmacien titulaire d'officine (incontournable en SELARL), le notaire en SEL (depuis l'ouverture de septembre 2024), et les paramédicaux libéraux affiliés CARPIMKO (kinés, infirmiers, orthophonistes) qui ont une structure de revenus très différente.
8.1 Pharmacien titulaire d'officine en SELARL
Profil type : pharmacien titulaire 50 ans, officine de quartier en SELARL, conjoint pharmacien adjoint salarié 45 K€, 2 enfants. Chiffre d'affaires officine 2,2 M€, EBE après charges 280 K€. Le pharmacien se verse 95 K€ de rémunération de gérance + 90 K€ de dividendes (dont 30 K€ ≤ 10 % capital au PFU et 60 K€ basculés en cotisations TNS via la CAVP).
| Élément | Valeur |
|---|---|
| TMI foyer (couple, 2 enfants, 3 parts) | 41 % |
| Stack retraite recommandée | PER TNS / Madelin saturé : ≈ 28 K€/an |
| Économie Jeanbrun annuelle (1 bien à 250 K€, 3,5 %) | 4 074 € |
| Économie 9 ans | 36 666 € |
| Verdict | ✅ Très rentable, mais après saturation Madelin |
Concrètement : particularité du pharmacien — la cession d'officine se prépare 5 à 8 ans à l'avance avec valorisation à 80-120 % du CA. Mauvaise idée de cumuler revente Jeanbrun + cession officine la même année (PV cumulée déclenche CEHR quasi systématique, voir section 9.3). Cession officine : art. 238 quindecies CGI (exo si valeur < 500 K€), au-delà PFU 30 % avec abattement 500 K€ retraite (art. 150-0 D ter).
8.2 Notaire en SEL (depuis l'ordonnance 2023-77 du 8 février 2023)
Profil type : notaire associé 48 ans, étude provinciale en SELAS (passage de la SCP en 2025), conjoint cadre 60 K€, 2 enfants. Quote-part de bénéfice notarial 220 K€. Rémunération de mandat 130 K€ + dividendes 80 K€ au PFU (en SELAS, pas de bascule TNS sur dividendes).
| Élément | Valeur |
|---|---|
| TMI foyer (couple, 2 enfants, 3 parts) | 41 % |
| Stack retraite recommandée | PER TNS de la SELAS + PER individuel |
| Économie Jeanbrun annuelle (1 bien à 280 K€, 3,5 %) | ≈ 4 568 € |
| Économie 9 ans | ≈ 41 100 € |
| Verdict | ✅✅ Très rentable, idéal pour étalement transmission |
Concrètement : jusqu'en septembre 2024, les notaires exerçaient quasi exclusivement en SCP (translucide IR, BNC chez chaque associé). L'ordonnance 2023-77 a ouvert l'exercice en SEL, et beaucoup d'études basculent en SELAS pour optimiser le couple rémunération/dividendes. Le notaire coche aussi toutes les cases pour coupler Jeanbrun + transmission familiale via SCI familiale à l'IR (donation-partage de parts). Voir notre guide SCI familiale Jeanbrun.
8.3 Kinésithérapeute, infirmier libéral, orthophoniste (CARPIMKO)
Profil type : kinésithérapeute 42 ans, exercice mixte cabinet + domicile, BNC en direct (ou SELARL minoritaire), conjoint salarié 35 K€, 2 enfants. Recettes 110 K€, BNC net 65 K€ après charges. Affilié à la CARPIMKO (Caisse Autonome de Retraite et de Prévoyance des Auxiliaires Médicaux).
| Élément | Valeur |
|---|---|
| TMI foyer (couple, 2 enfants, 3 parts) | 30 % |
| Stack retraite recommandée | PER TNS / Madelin sur BNC : ≈ 8-10 K€/an |
| Économie Jeanbrun annuelle (1 bien à 220 K€, 3,5 %) | ≈ 2 900 € |
| Économie 9 ans | ≈ 26 100 € |
| Verdict | ✅ Pertinent mais sur 1 seul bien, après saturation Madelin |
Concrètement : profil paramédical libéral à TMI 30 % — le Jeanbrun reste rentable mais n'est jamais prioritaire. La règle : saturer d'abord la CARPIMKO complémentaire et le Madelin sur BNC (très important car la retraite CARPIMKO est nettement moins généreuse que la CARMF), puis ajouter éventuellement 1 Jeanbrun en zone tendue. Pour les BNC < 70 K€/an, les SCPI européennes ou le déficit foncier classique sont souvent plus efficaces.
Démembrement et Jeanbrun : incompatibilité totale
Particularité importante pour les libéraux qui souhaitent transmettre : le dispositif Jeanbrun est incompatible avec le démembrement de propriété. Pendant les 9 ans d'engagement, le bien doit rester en pleine propriété. Pas de donation de la nue-propriété aux enfants, pas de quasi-usufruit, pas de cession à un fonds en démembrement temporaire. Seule exception : le décès du conjoint, où le survivant qui recueille l'usufruit peut poursuivre l'engagement. Pour les stratégies de transmission anticipée, c'est la SCI familiale à l'IR avec donation-partage des parts qui est la voie privilégiée — pas le démembrement direct.
Le timing optimal selon votre âge
35-40 ans : Madelin / PER TNS prioritaire, Jeanbrun possible si déjà bien installé et TMI ≥ 30 %. Horizon idéal pour viser l'exonération totale à 30 ans de détention.
45-50 ans : fenêtre optimale pour démarrer un Jeanbrun. Détention 22 ans permet d'atteindre l'exonération IR pour la revente après 67 ans, et de gérer en parallèle la cession patientèle.
55-60 ans : Jeanbrun trop tardif si vous prévoyez de cesser avant 67 ans. La revente avant 22 ans de détention génère un impôt PV qui peut absorber l'économie fiscale. À cet âge, privilégier SCPI européennes ou apport-cession si cession SELARL en vue.
65+ ans : Jeanbrun déconseillé (engagement 9 ans incompatible avec cessation prochaine et revente programmée trop tôt). Privilégier la transmission via SCI familiale et les enveloppes liquides.
Comment articuler résidu foncier, stack Madelin + PER et revente avant retraite ?
Maintenant que vous avez vu cinq profils libéraux, trois questions techniques s'imposent pour tous, quelle que soit votre profession : (1) que se passe-t-il s'il reste un revenu foncier positif après l'amortissement Jeanbrun ? (2) dans quel ordre empiler Madelin, PER TNS, PER individuel et Jeanbrun pour maximiser l'effet fiscal ? (3) que se passe-t-il à la revente du bien Jeanbrun, surtout si elle coïncide avec votre cession de patientèle ou de parts SELARL ? Cette section traite les trois.
8.1 Le résidu foncier positif
L'amortissement Jeanbrun est une charge déductible des revenus fonciers, mais il ne remet pas automatiquement votre résultat foncier à zéro si vos loyers excèdent largement vos charges. Si le résultat foncier reste positif après amortissement, ce résidu est intégré au revenu global et taxé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Résultat foncier = Loyers − Intérêts d'emprunt − Charges déductibles − Amortissement Jeanbrun Si > 0 : taxé à TMI + 17,2 % Si < 0 : déficit foncier (imputable jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global)
Concrètement : pour un libéral à TMI 45 %, chaque euro de résidu foncier positif se prend 62,2 % d'imposition. Une calibration mal faite (loyer trop proche du plafond, peu de crédit, pas de frais de gestion) peut transformer le Jeanbrun en source de revenus surtaxés — pire encore qu'un investissement classique. À l'inverse, un montage à crédit avec intérêts élevés les premières années génère un déficit foncier qui vient en plus écraser le BNC ou la rémunération de gérance.
Règle d'or de calibration : viser un résultat foncier nul ou légèrement négatif
La meilleure calibration Jeanbrun pour un libéral à haute TMI vise à annuler complètement le revenu foncier imposable les 9 premières années, voire à créer un petit déficit reportable. Cela maximise l'effet IR + PS sans déclencher de surimposition sur un résidu positif. Un montage à crédit sur 20-25 ans est généralement optimal pour un libéral à TMI 41-45 %.
8.2 La stack libérale : Madelin + PER + Jeanbrun, le bon empilement
C'est la question centrale qu'un libéral doit poser avant de signer un Jeanbrun : dans quel ordre empiler les dispositifs déductibles pour maximiser l'effet fiscal sur sa TMI ? Trois enveloppes peuvent se cumuler en 2026, plus le Jeanbrun en complément.
| Dispositif | Plafond 2026 | Article | Effet fiscal sur TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| PER TNS / Madelin retraite (libéral en BNC ou SEL) | 88 911 € | art. 154 bis CGI | Économie IR + cotisations sociales économisées sur le bénéfice |
| PER individuel (cumul possible) | 37 680 € | art. 163 quatervicies CGI | Économie IR uniquement (déduction du revenu global) |
| Total enveloppes retraite | 126 591 € | — | Jusqu'à 75 000 € d'économie IR à TMI 41 % si saturé |
| Jeanbrun (en complément, hors plafond niches) | 7 000 - 14 000 €/an d'amortissement | art. 31-I-1° i CGI | Économie IR + PS sur revenus fonciers |
Concrètement : à TMI 41 %, chaque euro versé sur un Madelin rapporte 41 % d'économie IR + ~25 % de cotisations sociales économisées sur le bénéfice professionnel (la déduction baisse aussi l'assiette des cotisations URSSAF/CARMF/ CARPIMKO). Soit environ 0,66 € d'économie par euro versé. Le PER individuel rapporte uniquement les 41 % d'IR. Le Jeanbrun apporte 0,58 € d'économie par euro amorti (IR 41 % + PS 17,2 %) mais sur un capital amortissable beaucoup plus large (200 K€+) et sans contrainte de versement annuel.
Stack libérale optimale (TMI 41-45 %) 1. PER TNS / Madelin (jusqu'à 88 911 € en 2026, art. 154 bis CGI) 2. PER individuel (jusqu'à 37 680 € en 2026, art. 163 quatervicies) 3. Jeanbrun en complément patrimonial (1 ou 2 logements, plafond 2/an/foyer)
Pourquoi le Madelin / PER TNS doit être saturé avant le Jeanbrun
D'abord parce qu'à euro déduit, le PER TNS rapporte plus que le Jeanbrun (économie IR + cotisations sociales économisées sur le bénéfice). Ensuite parce qu'il reste totalement liquide à votre rythme : versement annuel ajustable, là où le Jeanbrun vous engage 9 ans ferme. Et surtout parce qu'il prépare votre retraite — qui sera dégradée pour les libéraux affiliés CARMF/CARPIMKO — alors que le Jeanbrun ne le fait pas. La règle chez Hagnéré Patrimoine : PER TNS prioritaire, Jeanbrun en complément patrimonial une fois le PER saturé. Voir notre guide PER TNS 2026.
8.3 La revente avant retraite : le piège de la double cession
Question spécifique aux libéraux et qui ne se pose pas pour un cadre supérieur classique : que se passe-t-il si vous revendez votre bien Jeanbrun la même année que la cession de votre patientèle BNC ou de vos parts SELARL ? Sur le papier, ce sont deux régimes fiscaux distincts. En pratique, le cumul peut faire monter la TMI foyer pour la fraction barème, et surtout vous privera potentiellement d'exonérations cession précieuses.
| Cession | Régime fiscal | Taux | Exonérations possibles |
|---|---|---|---|
| Bien Jeanbrun (revente immobilier) | PV immobilière des particuliers | 19 % IR + 17,2 % PS (taux fixe) | Abattements durée détention (exo IR à 22 ans, PS à 30 ans) |
| Patientèle BNC en direct | PV professionnelle long terme | PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) | art. 151 septies (recettes < 90 K€), 238 quindecies (valeur < 500 K€), 151 septies A (départ retraite) |
| Parts SELARL / SELAS | PV mobilière des particuliers | PFU 31,4 % ou option barème | Abattement fixe 500 K€ retraite (art. 150-0 D ter CGI), conditions strictes |
Le piège de la même année fiscale
Si Mathieu (Cas 5) cède ses parts SELARL en 2030 avec une plus-value de 800 K€ et revend ses 2 Jeanbrun la même année avec 100 K€ de PV, sa déclaration cumule les deux. La PV immobilière reste à 19 % (régime particuliers, fixe), mais le cumul peut faire monter le RFR et déclencher la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) à 3-4 % au-delà de 250 K€ de RFR (art. 223 sexies CGI). Stratégie simple : étaler les ventes sur 2-3 ans pour lisser la TMI foyer et éviter la CEHR.
8.4 La revente du bien Jeanbrun : réintégration des amortissements
C'est la question que tout dirigeant doit poser avant d'acheter. À la revente, les amortissements déduits sur la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI, transposition Jeanbrun à provisionner par prudence en attendant la doctrine officielle).
PV brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits) PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR) PV nette PS = PV brute × (1 − abattement PS) Impôt = (19 % × PV nette IR) + (17,2 % × PV nette PS) + surtaxe éventuelle
8.4 bis. Bonne nouvelle : le taux de PV est fixe (19 %), pas indexé sur la TMI
Pour les libéraux à haute TMI, c'est un point capital. Le régime des plus-values immobilières des particuliers applique un taux fixe de 19 % d'IR + 17,2 % de PS, indépendamment de votre TMI à la date de revente. Un médecin secteur 2 qui gagne 130 K€ de BNC (TMI 41 %) sera taxé sur sa PV Jeanbrun au même 19 % qu'un retraité à TMI 0 %. Très différent du LMNP qui réintègre les amortissements dans la PV des particuliers de la même façon, mais aussi du régime BIC qui est, lui, taxé au barème pour les courts termes. C'est précisément ce qui sécurise le Jeanbrun pour un libéral à forte rémunération.
8.5 Impact de la durée de détention pour un libéral
Reprenons un Jeanbrun à 250 000 € revendu 300 000 € pour un libéral à TMI 41 %, taux 3,5 %/an :
| Durée | Amorti cumulé | PV brute | Abat. IR | Abat. PS | Impôt PV |
|---|---|---|---|---|---|
| 9 ans (fin engagement) | 63 000 € | 113 000 € | 24 % | 6,60 % | ≈ 36 188 €* |
| 15 ans | 105 000 € | 155 000 € | 60 % | 16,50 % | ≈ 35 281 €* |
| 22 ans (exo IR) | 154 000 € | 204 000 € | 100 % | 28 % | ≈ 25 263 € |
| 30 ans (exo totale) | 200 000 € | 250 000 € | 100 % | 100 % | 0 € |
*Surtaxe comprise (art. 1609 nonies G CGI) pour les PV nettes IR supérieures à 50 000 €.
Lecture pour un libéral : à 9 ans, l'impôt PV (36 188 €) absorbe à peu près l'équivalent de 9 ans d'économie fiscale Jeanbrun à TMI 41 % (36 666 €). Vous êtes au point d'équilibre. À 22 ans, l'exonération IR neutralise ce risque, et l'économie fiscale cumulée explose à environ 93 700 €. À 30 ans, exonération totale. Pour un libéral qui anticipe sa cession patientèle vers 65-67 ans, le Jeanbrun acheté à 50 ans est revendable à 67 ans avec 17 ans de détention — l'impôt PV est encore conséquent. Idéalement, l'acheter à 45 ans pour le revendre à 67 ans (22 ans, exonération IR totale).
Conclusion stratégique : le Jeanbrun est un dispositif de très long terme pour un libéral
Pour un libéral, l'arbitrage Jeanbrun a du sens si vous acceptez un horizon de détention minimum 15-22 ans. Si votre business plan inclut une cession de patientèle ou de parts SELARL à horizon 10-12 ans, vous risquez le télescopage : PV Jeanbrun + PV cession professionnelle la même année fiscale. Anticipez en achetant le Jeanbrun tôt (45-50 ans) pour le revendre après vos 67 ans avec exonération IR pleine, et étalez les ventes pour éviter la CEHR. Sinon, regardez d'autres outils plus liquides : SCPI européennes, PER TNS, déficit foncier ancien.
Vous êtes libéral et hésitez sur le Jeanbrun ?
Calibration de votre TMI foyer (BNC, SEL, dividendes), saturation Madelin / PER TNS, articulation avec votre projet de cession patientèle ou parts SELARL. Bilan patrimonial libéral gratuit avec un CGP, sans engagement.
Le Jeanbrun est-il pertinent pour votre profession ?
Synthèse opérationnelle par profession et par structure. Référez-vous à cette grille avant d'engager toute discussion avec un commercialisateur de programmes Jeanbrun, qui aura tendance à appliquer une simulation type TMI 41 % à tous les libéraux sans regarder votre structure d'exercice ni votre Madelin.
| Profession / structure | TMI foyer typique | Verdict Jeanbrun | Stack recommandée |
|---|---|---|---|
| Médecin généraliste secteur 1, BNC < 70 K€ | 11-30 % | ⚠️ Limite | Madelin / PER TNS prioritaire, déficit foncier, SCPI européennes |
| Médecin généraliste secteur 2 BNC, libéral installé | 30 % | ✅ Pertinent (après Madelin) | Saturation PER TNS + Jeanbrun + SCPI européennes |
| Chirurgien spécialiste / dentiste en SELARL | 41 % | ✅✅ Très rentable | PER TNS + Jeanbrun (1-2 biens) + SCPI européennes |
| Avocat associé en SELAS cabinet de groupe | 30-41 % | ✅ Pertinent (priorité Madelin) | PER TNS + PER individuel + Jeanbrun + SCPI |
| Avocat associé Paris affaires (180-400 K€) | 45 % | ✅✅ Très rentable | Stack complète : Madelin + 2 Jeanbrun + SCPI + apport-cession futur |
| Expert-comptable associé en SELARL | 41-45 % | ✅✅ Très rentable | PER TNS + 2 Jeanbrun + SCPI européennes |
| Vétérinaire installé en SELARL multi-praticiens | 41 % | ✅✅ Très rentable | PER TNS + 2 Jeanbrun (avant cession aux chaînes) + SCPI |
| Notaire en SEL (depuis sept 2024) | 41-45 % | ✅✅ Très rentable | Stack complète Madelin + Jeanbrun + transmission patrimoniale |
| Pharmacien titulaire en SELARL | 41 % | ✅ Pertinent | PER TNS + Jeanbrun + préparation cession officine |
| Kinésithérapeute, infirmier libéral, orthophoniste | 30 % | ✅ Pertinent (limité par BNC) | PER CARPIMKO + Jeanbrun (1 bien) + déficit foncier |
| Libéral en SCP (avocat, médecin, vétérinaire) | 30-45 % | ✅ Pertinent | PER TNS + Jeanbrun, SCP translucide IR donc TMI directe |
| Tout libéral avec horizon < 15 ans avant cession | Toute TMI | ❌ Non pertinent | PER TNS, SCPI, déficit foncier, apport-cession 150-0 B ter |
Le bon réflexe avant tout : valider votre stack actuelle
Avant toute simulation Jeanbrun, posez-vous trois questions : (1) quelle est ma TMI foyer réelle au barème (avis d'imposition + quotient familial) ? (2) ai-je saturé mon PER TNS / Madelin retraite (88 911 € max en 2026) ? (3) mon horizon de détention dépasse-t-il 15 ans ? Si vous répondez non à la 2 ou 3, le Jeanbrun n'est pas votre priorité. Notre simulateur Jeanbrun intègre la TMI dans le calcul.
Quelles alternatives au Jeanbrun pour une profession libérale ?
Le Jeanbrun n'est jamais l'outil principal d'un libéral à haute TMI. C'est un complément patrimonial qui s'ajoute à une stack déjà construite. Voici les six outils que nous travaillons systématiquement en bilan patrimonial libéral, dans l'ordre d'empilement.
10.1 Le PER TNS / Madelin retraite (priorité n° 1 pour tout libéral à TMI 30 %+)
Pour tout libéral en BNC ou en SEL (gérant majoritaire), le PER TNS / Madelin retraite (art. 154 bis CGI) permet de déduire jusqu'à 88 911 € en 2026 (10 % du bénéfice plafonné à 8 PASS + 15 % au-delà de 1 PASS, base PASS 2025 = 47 100 €). Déduction directe sur le bénéfice professionnel avant calcul IR ET baisse de l'assiette des cotisations sociales TNS — c'est l'outil à euro le plus rentable pour un libéral. Toujours saturé en priorité avant Jeanbrun.
10.2 Le PER individuel en cumul du Madelin (TMI 30 %+)
Le PER individuel (art. 163 quatervicies CGI) se cumule avec le Madelin : 37 680 € de plafond supplémentaire en 2026 (10 % × 8 PASS 2025). Ce PER déduit les versements du revenu global (pas seulement professionnel) — utile pour un libéral dont le bénéfice ne suffit pas à saturer le Madelin, ou pour ajouter une couche de déduction au-delà du plafond TNS. Stack totale : jusqu'à 126 591 € de déductions retraite cumulées en 2026.
10.3 Les SCPI européennes (l'alternative immobilière la plus efficace)
Les SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas, Espagne) bénéficient d'une convention fiscale qui taxe les loyers dans le pays source, avec crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition. Pour un libéral à TMI 41 %, le rendement net de fiscalité est sensiblement supérieur à une SCPI française classique. Pas de gestion, ticket d'entrée 1 000 €, parfaitement liquide. Souvent l'alternative préférée au Jeanbrun pour les libéraux qui veulent du foncier sans contrainte locative ni 9 ans d'engagement.
10.4 Le déficit foncier sur l'ancien avec travaux (libéral propriétaire bailleur)
Si vous avez déjà des revenus fonciers existants ou un autre bien locatif, un déficit foncier classique peut être plus efficace qu'un Jeanbrun : pas de plafond de loyer, pas d'engagement de durée, et les travaux énergétiques permettent jusqu'à 21 400 €/an d'imputation sur le revenu global (loi 2022-1499, prorogée par la LF 2026 jusqu'au 31/12/2027). Particulièrement intéressant pour un libéral qui souhaite écraser son BNC les premières années.
10.5 Le LMNP au régime réel (cash-flow défiscalisé long terme)
Le LMNP au régime réel reste un outil de référence pour générer du cash-flow en franchise d'impôt sur 15-25 ans grâce à l'amortissement BIC. Différent du Jeanbrun : pas de déduction sur le BNC ni sur le salaire, mais zéro impôt sur les loyers locatifs pendant la durée d'amortissement. Adapté aux libéraux qui veulent compléter leur retraite plutôt que réduire l'IR aujourd'hui. Voir notre comparatif Jeanbrun vs LMNP pour le break-even par TMI.
10.6 L'apport-cession 150-0 B ter (libéral en cession de SELARL)
Pour un libéral qui a cédé ou s'apprête à céder ses parts SELARL aux chaînes (vétérinaires, dentaires, opticiens) ou à un confrère, l' apport-cession en holding patrimoniale (art. 150-0 B ter CGI) permet de reporter l'imposition de la plus-value de cession et de réinvestir les liquidités à 60 % minimum dans des activités éligibles — dont l'immobilier locatif via des structures dédiées. Bien plus puissant que le Jeanbrun pour des patrimoines > 1 M€ issus d'une cession professionnelle.
Le rôle du bilan patrimonial libéral
Aucun de ces outils n'est « le bon » dans l'absolu. La stack optimale dépend de votre profession, votre structure d'exercice (BNC, SEL, SCP, SCM), votre TMI foyer, votre âge par rapport à la cession future de patientèle ou parts SELARL, et de l'équilibre entre déduction IR aujourd'hui et cash-flow retraite demain. Notre bilan patrimonial libéral formalise votre stratégie complète sur 10-15 ans avec chiffrages comparés.
Comment déclarer un Jeanbrun en tant que libéral en BNC ou SEL ?
Question opérationnelle que tout libéral doit anticiper avant de signer : comment se déclare concrètement un Jeanbrun sur ma feuille d'impôts, alors que j'ai déjà la 2035 de mon BNC ou la liasse fiscale de ma SELARL ? Réponse : le Jeanbrun se déclare séparément de votre activité professionnelle, sur la 2044 (revenus fonciers) puis report sur la 2042. Pas d'interaction avec votre 2035 ou la comptabilité de votre SELARL.
12.1 Les formulaires à remplir chaque année
| Formulaire | Objet | Quand le remplir | Statut Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| 2035-A / 2035-B (libéral BNC en direct) | Bénéfices Non Commerciaux professionnels | Avant le 18 mai (télédéclaration) | Aucun lien avec le Jeanbrun — votre BNC reste votre BNC |
| Liasse fiscale SELARL (2065 + annexes) | IS de la société d'exercice libéral | 3 mois après clôture exercice | Aucun lien avec le Jeanbrun — la SELARL ne peut pas porter de Jeanbrun |
| Déclaration 2044 | Revenus fonciers au régime réel (option Jeanbrun) | Avec votre 2042 (mai-juin) | C'EST ICI que vous déclarez le Jeanbrun (ligne 229 charges) |
| Déclaration 2042 | Déclaration globale du foyer fiscal | Avec votre 2044 (mai-juin) | Report du résultat foncier 2044 cases 4BA-4BB |
| Engagement Jeanbrun (formulaire dédié) | Engagement 9 ans + niveau de loyer choisi | Année d'achat uniquement | À transmettre avec la première 2044 |
12.2 Le calendrier déclaratif d'un libéral avec Jeanbrun
Pour un libéral en BNC, l'année déclarative est dense. Voici le calendrier type pour un Jeanbrun acheté en 2026 :
Mars 2027 : déclaration 2035 du BNC pro (revenus 2026) Mai 2027 : déclaration 2042 + 2044 du foyer (revenus 2026) → Première déclaration Jeanbrun (amortissement proratisé selon mise en location) → Engagement 9 ans signé et joint (irrévocable) Septembre 2027 : modulation prélèvement à la source (PAS) à la baisse
Le piège du prélèvement à la source pour un libéral
Vos acomptes de prélèvement à la source (PAS) sont calculés sur les revenus fonciers de N-2, donc avant que l'amortissement Jeanbrun n'écrase votre revenu foncier. La première année, vous payez plein pot alors que votre vraie imposition sera bien plus basse. Modulez votre acompte à la baisse dès la mise en location effective depuis votre espace impots.gouv.fr (art. 204 J CGI). Pour un libéral qui paie déjà ses cotisations TNS sur acomptes URSSAF/CARMF, ce décalage de trésorerie peut être douloureux la première année.
12.3 Cas particulier : libéral en SCI familiale à l'IR
Si votre Jeanbrun est porté par une SCI familiale à l'IR (montage classique pour transmettre progressivement aux enfants), la déclaration ajoute une étape. La SCI dépose une déclaration 2072-S avec le résultat foncier global, puis chaque associé déclare sa quote-part sur sa propre 2044 au prorata des parts. L'amortissement Jeanbrun est appliqué au niveau de la SCI puis réparti.
Notre conseil pratique pour les libéraux
Si vous avez déjà un cabinet comptable pour votre BNC ou votre SELARL, le surcoût de traitement d'un Jeanbrun en location nue représente environ 200 à 400 €/an (déclaration 2044 + suivi amortissement). À comparer aux 4 000-8 000 € d'économie fiscale annuelle générée. Idéalement, demandez à votre expert-comptable de prendre aussi le foncier privé en charge pour la cohérence de votre déclaration globale — ou faites appel à un comptable spécialisé immobilier locatif.
Quelles 7 questions se poser avant de signer un Jeanbrun ?
Récapitulatif opérationnel pour un libéral. Vérifiez ces sept points dans l'ordre avant tout engagement.
| # | Question | Si NON |
|---|---|---|
| 1 | Mon PER TNS / Madelin retraite est-il saturé pour cette année ? | Saturer le Madelin avant — euro le plus rentable pour un libéral à TMI 41-45 % |
| 2 | Ma TMI foyer fiscal (revenus au barème) est-elle ≥ 30 % ? | À TMI < 30 %, regarder SCPI européennes, déficit foncier ou LMNP en priorité |
| 3 | Mon horizon de détention est-il ≥ 15 ans (idéalement 22 ans) ? | Privilégier des outils plus liquides (SCPI, PER, déficit foncier) |
| 4 | Ai-je un projet de cession patientèle ou parts SELARL dans les 5-10 ans ? | Anticiper le télescopage PV Jeanbrun + PV cession (CEHR, étalement) |
| 5 | Mon montage à crédit calibre-t-il un résultat foncier proche de zéro ? | Risque de surimposition du résidu foncier (62,2 % à TMI 45 %) |
| 6 | Le programme propose-t-il un prix au m² conforme au marché (pas surpayé) ? | Refuser — le piège classique des promoteurs sur ces dispositifs |
| 7 | Ai-je validé mon projet avec un CGP en architecture ouverte (vs commercialisateur du programme) ? | Faire valider avant signature — l'écart de qualité de conseil est massif |
Top 5 des erreurs des libéraux qui signent un Jeanbrun
Plus de 10 ans à voir passer des dossiers Jeanbrun (et leurs ancêtres Pinel, Scellier, Robien) chez des libéraux nous a permis d'identifier les 5 erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses :
| # | Erreur | Coût type |
|---|---|---|
| 1 | Acheter avant d'avoir saturé le PER TNS / Madelin (la stack à l'envers) | Manque à gagner 2-4 K€/an pendant 9 ans = 20-35 K€ |
| 2 | Payer un programme 15-25 % au-dessus du marché libre via un commercialisateur du promoteur | PV latente perdue : 30-60 K€ à la revente |
| 3 | Calibrer le crédit pour générer un cash-flow positif → résidu foncier surtaxé à 62 % | Surimposition 1,5-3 K€/an pendant 9 ans = 15-25 K€ |
| 4 | Revendre à 9 ans pile (fin engagement) sans avoir préparé l'horizon long terme | PV brute taxée plein pot, économie fiscale absorbée |
| 5 | Cumuler revente Jeanbrun + cession patientèle/parts SELARL la même année fiscale | CEHR 3-4 % déclenchée + TMI saturée = 10-25 K€ supplémentaires |
L'erreur n°1 (stack inversée) est la plus fréquente chez les libéraux, parce que c'est précisément celle qu'un commercialisateur de programme Jeanbrun ne vous signalera jamais — ce n'est pas son produit. Vérifiez d'abord avec votre CGP ou votre comptable que votre Madelin / PER TNS est saturé pour l'année avant d'ajouter un Jeanbrun. L'erreur n°2 (prix surpayé) est la plus coûteuse à long terme. Vérifiez systématiquement le prix au m² par rapport aux comparables sur SeLoger, MeilleursAgents et Notaires de France.
Pour un avis indépendant sur un programme Jeanbrun en cours d'étude, consultez notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné — nous ne référençons que des programmes audités sur le prix au m² par rapport au marché et la qualité du promoteur. Vous pouvez aussi avec un de nos CGP spécialisés sur le sujet libéral.
Textes de référence
Pour aller plus loin sur la fiscalité et les références juridiques utilisées dans ce guide :
| Texte | Objet |
|---|---|
| Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 | Création du Statut du bailleur privé (Jeanbrun) |
| CGI art. 31-I-1° i et j | Amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux) |
| CGI art. 150 VB III | Réintégration des amortissements en plus-value (transposition Jeanbrun à provisionner) |
| CGI art. 156-I-3° | Imputation du déficit foncier sur le revenu global (10 700 € / 21 400 €) |
| CGI art. 200 A | Prélèvement forfaitaire unique (PFU) — flat tax 30 % |
| CGI art. 8 ter | Translucidité fiscale des SCP — BNC chez chaque associé |
| CGI art. 92 | Régime BNC (Bénéfices Non Commerciaux) pour libéraux en direct |
| CSS art. L. 131-6 | Cotisations TNS sur dividendes SELARL >10 % capital, primes et CCA |
| CGI art. 154 bis | Plafond Madelin / PER TNS — 88 911 € en 2026 (PASS 2025) |
| CGI art. 163 quatervicies | Plafond PER individuel — 37 680 € en 2026 |
| CGI art. 239 quater A | Translucidité fiscale de la SCM (Société Civile de Moyens) |
| CGI art. 150-0 D ter | Abattement fixe 500 000 € pour départ en retraite (cession parts SELARL) |
| CGI art. 151 septies | Exonération PME cession patientèle BNC (recettes < 90 K€) |
| CGI art. 238 quindecies | Exonération cession activité professionnelle (valeur < 500 K€) |
| CGI art. 151 septies A | Exonération IR pour départ à la retraite (PS dus) |
| CGI art. 1609 nonies G | Surtaxe sur PV nette IR > 50 000 € |
| CGI art. 223 sexies | CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) |
| Ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 | Réforme des SEL applicable au 1er septembre 2024 |
| Arrêté du 22 décembre 2025 | PASS 2026 fixé à 48 060 € (mensuel 4 005 €) |
| Arrêté du 6 janvier 2026 | Plafonds de loyers Jeanbrun par zone (Loc1/Loc2/Loc3) |
Pour aller plus loin
Ce guide complète notre guide pilier sur le dispositif Jeanbrun, notre guide Jeanbrun pour dirigeant, notre comparatif Jeanbrun vs LMNP, notre comparatif Jeanbrun vs déficit foncier, et notre guide Jeanbrun via SCI familiale à l'IR.
Stratégie patrimoniale libérale — bilan complet sur 1 heure
Notre cabinet structure des stratégies patrimoniales pour professions libérales depuis plus de 10 ans : médecins, avocats, experts-comptables, vétérinaires, notaires. Saturation Madelin, articulation Jeanbrun, préparation cession patientèle, holding post-cession. Bilan offert avec un CGP sénior.