Mis à jour le 23 avril 2026 — conforme LF 2026 + BOFiP 10/03/2026
Cadre légal mobilisé dans ce guide :
- Art. 47 LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) — création du statut bailleur privé Jeanbrun
- Art. 31-I-1° i et j CGI — amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux)
- Art. 199 undecies B CGI — Girardin industriel (DOM + COM)
- Art. 199 undecies C CGI — Girardin logement social (COM uniquement depuis le 24/09/2018)
- Art. 199 undecies D CGI — plafond spécifique réductions OM : 40 000 € OU 15 % du revenu sur option
- Art. 200-0 A CGI — plafond global niches 10 000 € métropole / 18 000 € Outre-mer
- Art. 244 quater W CGI — CIOP (Crédit d'Impôt Outre-mer)
- Loi 2018-1317 du 28/12/2018 art. 30 — suppression Girardin social DROM
- Loi 2018-1317 du 28/12/2018 art. 139 — extension Girardin social travaux réhabilitation logements +20 ans dans les COM + Nouvelle-Calédonie
- Loi 2025-176 du 24/02/2025 — urgence Mayotte (art. 3 hébergement urgence 2 ans, art. 13 reconstruction à l'identique, art. 24 suspension cotisations sociales)
- Loi 2025-797 du 11/08/2025 — programmation refondation Mayotte
- BOFiP BOI-BAREME-000020 (v. 02/07/2025) — plafonds Girardin industriel
- BOFiP BOI-IR-RICI-380 (v. 15/05/2024) — base doctrinale Girardin logement social
- Arrêté du 6 janvier 2026 + BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 — plafonds 2026
- Loi 2021-1104 du 22/08/2021 Climat et Résilience, art. 179 — extension DPE aux DROM (décrets 2024, art. R. 126-15 CCH)
Par Quentin Hagnéré, CGP · CIF · COA · COBSP · Carte T — fondateur d'Hagnéré Patrimoine.
L'essentiel en 60 secondes
Vous étiez habitué aux taux majorés du Pinel Outre-mer (23, 29, 32 %) et vous comptiez retrouver la même bonification avec son successeur ? Mauvaise nouvelle : le Jeanbrun appliqué aux 5 DROM(Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte) reprend exactement les taux métropolitains — 3,5 / 4,5 / 5,5 % pour le neuf, 3,0 / 3,5 / 4,0 % pour l'ancien. Aucune majoration DOM n'est prévue par l'article 47 de la LF 2026.
Cela ne veut pas dire que le Jeanbrun OM est mort. Le dispositif ouvre des zones et des typologies que le Pinel OM excluait (B2, C, ancien avec travaux), conserve le plafond OM relevé à 18 000 € sur les niches fiscales (art. 200-0 A CGI), et reste cumulable avec le Girardin industriel. Les 10 communes DOM classées zone A (Le Gosier, Saint-François, Le Marin, Les Trois-Îlets, Les Anses-d'Arlet, Le Diamant, et 4 communes Réunion) bénéficient du plafond de loyer le plus élevé.
Ce guide Hagnéré Patrimoine vous donne tout : les marchés des 5 DROM commune par commune, le comparatif complet Jeanbrun vs Girardin (et pourquoi le Girardin logement social n'existe plus dans les DROM depuis le 24 septembre 2018, erreur fréquente sur les blogs), 3 cas pratiques chiffrés (Marc cadre à Saint-Denis Réunion, Sophie militaire à Fort-de-France, Jean-Claude retraité à Basse-Terre) et les 5 pièges à neutraliser (vacance locative, cyclones, non-assurance MRH, DPE tropical, prix construction survendus).
Les 5 chiffres à retenir pour le Jeanbrun DOM
- 5 DROM éligibles : Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), La Réunion (974), Mayotte (976).
- 10 communes DOM en zone A : 2 Guadeloupe (Le Gosier, Saint-François), 4 Martinique (Le Marin, Les Trois-Îlets, Les Anses-d'Arlet, Le Diamant), 4 La Réunion (Les Avirons, L'Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul). 0 Guyane, 0 Mayotte.
- Taux identique métropole : 3,5 / 4,5 / 5,5 % (neuf) et 3,0 / 3,5 / 4,0 % (ancien).
- 18 000 € : plafond global niches fiscales OM (art. 200-0 A CGI) vs 10 000 € métropole.
- Depuis le 24/09/2018 : Girardin logement social (art. 199 undecies C) exclu des DROM, réservé aux COM jusqu'en 2029.
Le Jeanbrun s'applique-t-il vraiment en Outre-mer ?
Oui, pleinement. Bonne nouvelle d'entrée : la LF 2026 n'impose aucune limitation territoriale. Le dispositif s'applique aux 5 DROM sans restriction — Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte — via l'article 31-I-1° i (neuf) et j (ancien avec travaux) du CGI. Qu'on achète à Lyon ou à Saint-Denis Réunion, c'est le même mécanisme d'amortissement. Au cabinet, on voit 8 dossiers DROM sur 10 où l'investisseur découvre cette continuité juridique au premier rendez-vous — beaucoup la confondaient avec un dispositif spécifique OM.
Précision de vocabulaire : Jeanbrun = dénomination officieuse
La loi de finances 2026 ne nomme pas ce dispositif « Jeanbrun ». Sa dénomination officielle au Journal officiel est « statut fiscal du bailleur privé». Le nom « Jeanbrun » est un surnom utilisé par la presse économique, les CGP et les plateformes SEO par référence au rapporteur parlementaire. Les deux expressions désignent rigoureusement le même dispositif créé par l'article 47 de la loi 2026-103 du 19/02/2026 et codifié aux articles 31-I-1° i et j du CGI. Dans ce guide, nous utilisons « Jeanbrun » par souci de lisibilité, conformément à l'usage devenu dominant sur les SERP.
Exemple concret : un investisseur métropolitain peut parfaitement acheter un T2 neuf à Saint-Denis (La Réunion, zone A) le 15 mars 2026, le mettre en location conventionnée Loc1 dès la livraison en juin 2027, et bénéficier de l'amortissement Jeanbrun pendant 9 ans. Même chose pour une SCI IR (SCI à l'Impôt sur le Revenu) qui achète un bien à Fort-de-France. Le Jeanbrun DOM n'impose aucune condition de résidence de l'investisseur : il peut être résident fiscal métropole, DOM, ou non-résident.
Piège : Jeanbrun DOM ≠ Pinel Outre-mer
Attention, il ne faut PAS confondre. Le Pinel Outre-mer (art. 199 novovicies CGI) appliquait des taux de réduction d'impôt MAJORÉS : 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans, 32 % sur 12 ans (vs 12, 18, 21 % en métropole). Le Jeanbrun DOMne reprend PAS cette logique de bonification Outre-mer : les taux sont strictement identiques à ceux de la métropole. C'est une rupture historique que beaucoup d'investisseurs venant du Pinel OM ne réalisent pas immédiatement.
Pourquoi cette absence de majoration ?Le gouvernement, sous pression budgétaire, a choisi de réduire le coût fiscal du dispositif. Le Pinel OM coûtait jusqu'à 700 M€/an à l'État selon le rapport Cour des comptes 2022. La non-majoration Jeanbrun allège cette facture. Prenez un T3 neuf à 250 000 € : avec l'ancien Pinel OM, vous récupériez 72 500 € d'IR sur 9 ans (taux 29 % sur le prix). Avec le Jeanbrun, l'économie tombe à environ 36 600 € sur la même durée — soit moitié moins. Le calcul : 7 000 € d'amortissement annuel × 58,2 % (TMI 41 % + prélèvements sociaux 17,2 %) × 9 ans. La règle simple à retenir : Jeanbrun OM = Pinel OM divisé par deux côté économie fiscale. En contrepartie, il ouvre le régime à des zones et logements exclus auparavant (zones B2, C, ancien avec travaux), ce qui compense partiellement la perte fiscale pour les investisseurs de long terme.
Quelles sont les 5 DROM éligibles au Jeanbrun ?
Avant de détailler chaque territoire, vous devez connaître les grandes caractéristiques des 5 Départements et Régions d'Outre-mer (DROM), régis par l'article 73 de la Constitution. Ces 5 territoires appliquent pleinement le droit fiscal français, dont le Jeanbrun.
| Territoire | Population 2026 | Vacance logement | Communes zone A Jeanbrun | Prix neuf €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Guadeloupe (971) | 380 000 hab. | 15 % (DEAL 2020) | 2 (Le Gosier, Saint-François) | 2 800 à 4 500 € |
| Martinique (972) | 365 000 hab. | 16,1 % (Insee 2020) | 2 (Le Marin, Les Trois-Îlets) | 3 000 à 4 800 € |
| Guyane (973) | 300 000 hab. (croissance rapide) | 10 % (estimation INSEE) | 0 | 3 000 à 4 600 € |
| La Réunion (974) | 870 000 hab. (+0,5 %/an) | 9 % (le plus bas DROM) | 4 (Les Avirons, L'Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul) | 3 500 à 5 200 € |
| Mayotte (976) | 320 000 hab. (post-Chido) | Non disponible (cyclone) | 0 | Reconstruction : variable |
La Réunion sort du lot avec 870 000 habitants — presque trois fois Mayotte — et une vacance locative sous 10 %. C'est la plus tendue des DROM, avec 4 communes classées zone A. Guadeloupe et Martinique sont des marchés plus matures, mais 15 à 16 % de logements vides, c'est un signal qu'on regarde de près avant d'engager un dossier. La Guyane reste un pari concentré sur l'axe Cayenne-Kourou (forte demande locale spatiale et minière). Mayotte, c'est un pari long terme sur la reconstruction post-Chido, le cyclone du 14 décembre 2024 ayant détruit plus de la moitié du parc bâti.
Guadeloupe, La Réunion ou Guyane : quel DROM pour votre Jeanbrun ?
Chaque territoire a sa dynamique démographique, son taux de vacance et son risque de revente. En 30 minutes avec un CGP, on compare les marchés DROM et on cible la commune cohérente avec votre TMI, votre horizon et votre tolérance à la gestion à distance.
Le taux Jeanbrun DOM est-il majoré comme le Pinel OM ?
Non. Les taux d'amortissement Jeanbrun sont strictement identiquesentre la métropole et les 5 DROM. C'est le point central à retenir avant de comparer Jeanbrun avec le Pinel OM ou le Girardin.
| Niveau | Neuf métropole | Neuf DOM | Ancien métropole | Ancien DOM | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| Loc1 — Intermédiaire | 3,5 % | 3,5 % | 3,0 % | 3,0 % | 8 000 € |
| Loc2 — Social | 4,5 % | 4,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Loc3 — Très social | 5,5 % | 5,5 % | 4,0 % | 4,0 % | 12 000 € |
Prenez un T3 neuf à 250 000 € à Saint-Denis Réunion en Loc1 intermédiaire : un investisseur DOM bénéficie exactement de la même structure d'amortissement qu'à Lyon. Base amortissable 200 000 € (80 % du prix) × 3,5 % = 7 000 €/an d'amortissement déductible des revenus fonciers pendant 9 ans.
Calcul amortissement Jeanbrun DOM — exemple Réunion
Investissement : 250 000 € T3 neuf Saint-Denis Réunion (zone A) Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 € Taux Loc1 : 3,5 %/an Amortissement calculé : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an Plafond annuel Loc1 : 8 000 €/an → Amortissement retenu : 7 000 €/an (inférieur au plafond) Économie fiscale TMI 41 % (avec PS 17,2 %) : 7 000 × (41 % + 17,2 %) = 7 000 × 0,582 = 4 074 €/an Économie sur 9 ans : 4 074 × 9 = 36 666 € — IDENTIQUE à l'équivalent métropolitain pour le même prix —
Pourquoi pas de majoration DOM ? Le contexte budgétaire
Le Pinel Outre-mer coûtait à l'État environ 700 M€/an selon le rapport de la Cour des comptes de 2022 (dispositifs fiscaux immobiliers). Dans un contexte de maîtrise des finances publiques post-Covid, le législateur a fait le choix en LF 2026 de ne PAS reconduire cette majoration Outre-mer. Cette décision a été critiquée par plusieurs élus ultramarins qui y voient une atténuation du soutien à la construction neuve en DOM. En contrepartie, la LBU (Ligne Budgétaire Unique) maintient un effort budgétaire important pour le logement social DROM (104,92 M€ en AE + 107,04 M€ en CP en 2026 selon le rapport Sénat L25-139-320). Cette doctrine reste sous réserve d'éventuels amendements futurs : un lobbying ultramarin actif pourrait réintroduire une majoration Jeanbrun OM dans une future LF.
Combien de communes DOM sont classées en zone A Jeanbrun ?
Les taux étant identiques à la métropole, le levier d'optimisation se déplace côté zonage : c'est lui qui détermine le plafond de loyer applicable. Le zonage ABC français s'applique pleinement aux 5 DROM. Selon l'arrêté du 2 octobre 2023 consolidé par les arrêtés du 5 juillet 2024 et du 5 septembre 2025, 10 communes DOM sont classées en zone A, les autres communes des 5 DROM étant majoritairement en zone B1. Pour la liste complète des zones et communes éligibles métropole et DOM, consultez notre guide des zones Jeanbrun A/B/C.
| Territoire | Commune | Pourquoi zone A ? |
|---|---|---|
| Guadeloupe | Le Gosier | Commune touristique Grande-Terre, forte tension locative |
| Guadeloupe | Saint-François | Commune balnéaire premium, marché saisonnier et résidentiel |
| Martinique | Le Marin | Pointe sud tendue, port de plaisance |
| Martinique | Les Trois-Îlets | Commune touristique, proximité Fort-de-France |
| Martinique | Les Anses-d'Arlet | Commune balnéaire côte caraïbe, reclassement arrêté 02/10/2023 |
| Martinique | Le Diamant | Commune touristique emblématique, reclassement arrêté 02/10/2023 |
| La Réunion | Les Avirons | Côte ouest tendue, bassin Saint-Leu / Saint-Paul |
| La Réunion | L'Étang-Salé | Côte ouest résidentielle premium |
| La Réunion | Saint-Leu | Station balnéaire + marché résidentiel |
| La Réunion | Saint-Paul | 2e ville de La Réunion, tension maximale côte ouest |
Toutes les autres communes (les grandes villes comme Fort-de-France, Pointe-à-Pitre, Saint-Denis Réunion, Cayenne, Mamoudzou, mais aussi les chefs-lieux et leur périphérie : Basse-Terre, Schœlcher, Saint-Pierre Réunion, Kourou, Matoury, Rémire-Montjoly, Dzaoudzi...) sont classées zone B1. La Guyane et Mayotte n'ont aucune commune en zone A.
Question ouverte : plafonds zone A métropole vs plafonds Pinel OM ?
Pour les 10 communes DOM classées en zone A, deux grilles de plafonds de loyer co-existent potentiellement : le plafond zone A métropolitain (14,64 €/m² selon BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) et le plafond Pinel Outre-mer référentiel (12,21 €/m² pour les DOM, 14,46 €/m² pour Polynésie / NC / WF). La priorité entre ces deux grilles reste sous réserve de la doctrine BOFiP Jeanbrun-DOMà paraître. Par prudence, chez Hagnéré Patrimoine nous recommandons d'appliquer le plus strict des deux plafonds (soit 12,21 €/m² dans la plupart des cas). Nous mettrons à jour ce guide dès publication du BOFiP définitif.
Quels sont les plafonds de loyer Jeanbrun DOM en 2026 ?
Les plafonds de loyer Jeanbrun DOM 2026 combinent deux référentiels : le plafond Pinel Outre-mer historique (pour l'intermédiaire Loc1) et le cadre Loc'Avantagespour les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3). Ces plafonds sont publiés par l'arrêté du 6 janvier 2026 (JORF 31/01/2026) et le BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026.
| Territoire | Loc1 Intermédiaire | Loc2 Social (indicatif) | Loc3 Très social (indicatif) |
|---|---|---|---|
| DROM zone A (10 communes) | 14,64 €/m² (métropole) ou 12,21 €/m² (Pinel OM) | ≈ 10,17 €/m² | ≈ 8,12 €/m² |
| Guadeloupe B1 | 12,21 €/m² | ≈ 8,20 €/m² | ≈ 6,55 €/m² |
| Martinique B1 | 12,21 €/m² | ≈ 8,20 €/m² | ≈ 6,55 €/m² |
| Guyane B1 | 12,21 €/m² | ≈ 8,20 €/m² | ≈ 6,55 €/m² |
| La Réunion B1 (hors 4 communes A) | 12,21 €/m² | ≈ 8,20 €/m² | ≈ 6,55 €/m² |
| Mayotte (spécifique) | 11,89 €/m² | 9,03 €/m² | 7,04 €/m² |
Pour un T3 de 65 m² (surface utile) en zone A La Réunion (Saint-Paul), le loyer plafond Loc1 serait au plus 14,64 × coefficient × 65. Avec un coefficient de 0,99 (pour 65 m²), cela donne 942 €/mois. Notre conseil au cabinet : tant que le BOFiP Jeanbrun DOM n'est pas sorti, on retient le plafond le plus strict — donc 12,21 €/m². Sur ce même T3, ça donne 786 €/mois maximum (12,21 × 0,99 × 65), pas 942 €. Mieux vaut sous-louer de 156 € que de risquer une remise en cause de l'amortissement sur 9 ans.
Le coefficient de majoration surface 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2) s'applique identiquement en DOM et en métropole. Pour plus de détails, consultez notre guide Plafonds loyer Jeanbrun 2026.
Quels plafonds de ressources le locataire DOM doit-il respecter ?
Les plafonds de ressources du locataire Jeanbrun DOM 2026 suivent la grille Pinel Outre-mer référentielle. Le locataire ne peut pas avoir un revenu fiscal de référence N-2(RFR de l'avant-dernière année — pour un bail signé en 2026, c'est le RFR de l'avis d'imposition 2024 sur revenus 2023) supérieur au plafond correspondant à sa composition de foyer.
| Composition foyer | Guadeloupe / Martinique / Réunion / Guyane | Mayotte (indicatif) |
|---|---|---|
| Personne seule | 33 105 € | 26 484 € |
| Couple sans enfant | 44 159 € | 35 327 € |
| Couple + 1 personne à charge | 53 106 € | 42 485 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 64 113 € | 51 290 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 75 418 € | 60 334 € |
| Couple + 4 personnes à charge | 84 994 € | 67 995 € |
| Par personne supplémentaire | +9 477 € | +7 582 € |
Exemple-type : un couple avec 2 enfants candidat à un Jeanbrun à Saint-Denis. Tant que son RFR N-2 reste sous 64 113 €, le dossier passe — à 64 200 €, il faut chercher un autre locataire, sans exception. Ce plafond est plus bas que le plafond métropolitain équivalent (95 390 € en zone A métropole), reflétant le niveau de vie moyen DOM. À vérifier rigoureusement avant signature du bail (conserver l'avis d'imposition N-2 du locataire 10 ans minimum). Pour la grille complète Loc1/Loc2/Loc3 métropole et DOM, voir notre guide des plafonds de ressources Jeanbrun 2026.
Pourquoi les plafonds DOM sont-ils plus bas ?
Les plafonds Loc1 DOM sont environ 30 à 40 % inférieurs aux plafonds zone A métropolitaine, ce qui reflète le revenu médian plus basdes ménages ultramarins (environ 16 200 €/an en Martinique vs 23 800 €/an en métropole selon INSEE Revenus 2022) mais aussi des loyers de marché plus modérés. L'objectif du législateur est d'orienter le parc Jeanbrun vers les classes moyennes DOM, pas vers les ménages les plus aisés.
Guadeloupe : marché et villes cibles
La Guadeloupe (971) compte environ 380 000 habitants répartis entre Grande-Terre (Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Le Gosier) et Basse-Terre (chef-lieu Basse-Terre, Trois-Rivières, Baie-Mahault). Son économie repose sur le tourisme, l'agriculture (banane, canne à sucre), le port de Pointe-à-Pitre et les services publics.
Marché immobilier : taux de vacance 15 % en 2020 selon la DEAL Guadeloupe, soit l'un des plus élevés de France. Ce chiffre s'explique par un parc vieillissant et une émigration nette de jeunes actifs. Les communes Le Gosier et Saint-François (zone A) concentrent la demande locative premium (cadres, expatriés, touristes de passage). Les Abymes, Baie-Mahault et Pointe-à-Pitre offrent des prix plus accessibles mais avec un risque de vacance plus élevé.
| Commune | Zone | Prix neuf €/m² | Rendement brut estimé | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
| Le Gosier (A) | A | 4 200 à 5 500 € | 3,5 à 4,5 % | Forte |
| Saint-François (A) | A | 4 000 à 5 200 € | 3,5 à 4,5 % | Forte |
| Baie-Mahault | B1 | 3 000 à 4 000 € | 5 à 6 % | Moyenne (pôle économique) |
| Les Abymes | B1 | 2 600 à 3 400 € | 5,5 à 6,5 % | Faible (banlieue dense) |
| Pointe-à-Pitre centre | B1 | 2 400 à 3 200 € | 6 à 7 % | Faible (dévitalisation centre-ville) |
| Basse-Terre | B1 | 2 200 à 3 000 € | 5,5 à 7 % | Faible (administrative, en déclin) |
Lecture cabinet : Le Gosier et Saint-François tournent — loyers plafonnés mais locataires solvables, vacance faible. Partout ailleurs, le prix d'achat baisse mais le risque de tenir trois mois sans locataire monte. On oriente d'office sur les deux zones A ou sur Baie-Mahault (la zone industrielle qui tient la demande de cadres).
Martinique : Fort-de-France et Schoelcher
La Martinique (972) compte 365 000 habitants, soit environ le même poids que la Guadeloupe mais avec une concentration urbaine plus forte (Fort-de-France et son agglomération = 80 000 hab. + banlieue Schœlcher / Le Lamentin / Saint-Joseph = 100 000 hab.). L'économie martiniquaise est plus diversifiée (pétrole Raffinerie SARA, tourisme, agriculture).
Marché immobilier : taux de vacance 16,1 % en 2020 selon INSEE Flash Martinique n° 195, c'est le plus élevé de toute la France. Le marché martiniquais est structurellement en sur-offre dans certaines zones (centre Fort-de-France, campagne), tendu dans d'autres (Schœlcher résidentiel, Lamentin).
| Commune | Zone | Prix neuf €/m² | Rendement brut estimé | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
| Les Trois-Îlets (A) | A | 4 500 à 6 000 € | 3,5 à 4,5 % | Forte (tourisme premium) |
| Le Marin (A) | A | 3 800 à 4 800 € | 4 à 5 % | Forte (port de plaisance) |
| Schœlcher | B1 | 3 500 à 4 500 € | 4,5 à 5,5 % | Forte (banlieue résidentielle aisée) |
| Fort-de-France centre | B1 | 2 800 à 3 800 € | 5 à 6 % | Moyenne (centre en cours de revitalisation) |
| Le Lamentin | B1 | 3 000 à 4 000 € | 5 à 6 % | Moyenne (pôle commercial) |
| Sainte-Luce, Le Diamant | B1 | 3 200 à 4 200 € | 4,5 à 5,5 % | Saisonnière (tourisme) |
La leçon martiniquaise : ne jamais raisonner « rendement île » — toujours « rendement commune ». Notre orientation par défaut, c'est Schœlcher (banlieue résidentielle de Fort-de-France, fonctionnaires, universitaires, hospitaliers, prix encore accessibles). Les Trois-Îlets restent premium mais saisonniers — on n'y va qu'avec un plan B saisonnier décembre-avril.
Pourquoi La Réunion est-elle la plus tendue des DROM ?
La Réunion (974) est le DROM le plus peuplé avec 870 000 habitants, une démographie dynamique (+0,5 %/an, projection 1 million d'habitants vers 2050), un taux de vacance faible (< 10 %), et 4 communes en zone A(Les Avirons, L'Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul). C'est le territoire DOM où le Jeanbrun a le plus de chances de performer correctement.
Structure urbaine : trois pôles dominants. (1) Saint-Denis (153 000 hab., chef-lieu, administrations, université, centre-ville revitalisé). (2) Saint-Pierre (sud, 85 000 hab., marché étudiant et tertiaire). (3) Saint-Paul / Saint-Leu / Les Avirons / L'Étang-Salé(ouest, côte touristique, 140 000 hab. cumulés, marché premium). L'Est de l'île (Sainte-Rose, Saint-Benoît) est moins tendu mais offre des rendements bruts élevés (zone agricole pluvieuse, marché local).
| Commune | Zone | Prix neuf €/m² | Rendement brut estimé | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Paul (A) | A | 4 200 à 5 500 € | 4 à 5 % | Maximale (2e ville, côte ouest) |
| Saint-Leu (A) | A | 4 000 à 5 200 € | 4 à 5 % | Forte (tourisme, surf) |
| L'Étang-Salé (A) | A | 3 800 à 4 800 € | 4,5 à 5,5 % | Forte (résidentiel premium) |
| Les Avirons (A) | A | 3 600 à 4 500 € | 4,5 à 5,5 % | Forte (banlieue Saint-Leu) |
| Saint-Denis | B1 | 3 800 à 5 000 € | 4,5 à 5,5 % | Forte (chef-lieu, université) |
| Saint-Pierre | B1 | 3 500 à 4 500 € | 5 à 6 % | Forte (sud, tertiaire) |
| Le Tampon | B1 | 3 000 à 4 000 € | 5,5 à 6,5 % | Moyenne (banlieue Saint-Pierre) |
En pratique : Saint-Paul si vous visez la zone A, Saint-Denis si vous voulez la profondeur de marché du chef-lieu. Le hic : +15 % de prix sur 2020-2025 selon notaires.fr — les promoteurs vendent leurs lots avant la grue, donc anticipez de 12 à 18 mois sur le programme.
Faut-il investir en Guyane (Cayenne, Kourou) ?
La Guyane (973) est le seul DROM continental, frontalier avec le Brésil et le Suriname. Sa population (environ 300 000 habitants) croît rapidement (+2 %/an) mais reste concentrée sur le littoral nord (Cayenne, Kourou, Matoury, Rémire-Montjoly). L'économie guyanaise repose fortement sur le Centre Spatial Guyanais (CSG) à Kourou qui représente 20 % du PIB.
Impact spatial : le CSG génère 1 500 emplois directs + 5 000 indirects. Avec les nouveaux lanceurs (Ariane 6, Vega-C) et la concurrence croissante de SpaceX, le CSG prévoit 5 tirs Ariane 6 + 4 Vega-C en 2025 et monte en puissance. Cela maintient une tension locative sur Kourou (ingénieurs CDD, missions 6-24 mois) mais le marché reste petit (30 000 habitants).
| Commune | Zone | Prix neuf €/m² | Rendement brut estimé | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
| Cayenne centre / Montabo | B1 | 3 500 à 4 600 € | 4,5 à 5 % | Forte (chef-lieu) |
| Rémire-Montjoly | B1 | 3 800 à 4 500 € | 4,5 à 5 % | Forte (banlieue résidentielle) |
| Matoury | B1 | 3 200 à 4 200 € | 5 à 6 % | Moyenne (banlieue Cayenne) |
| Kourou | B1 | 3 000 à 4 000 € | 5 à 6 % | Cyclique (liée CSG) |
| Macouria | B1 | 2 500 à 3 500 € | 5,5 à 6,5 % | Moyenne (périurbain) |
Guyane : un pari pour investisseur averti uniquement
Cinq choses qu'on ne lit pas dans les plaquettes promoteur. D'abord, le marché secondaire : il faut souvent 12 à 18 mois pour revendre un T3 à Cayenne — bien plus longtemps qu'à La Réunion. Ensuite, l'humidité tropicale et les termites font passer la prime PNO de 350 € à 600-700 € selon les programmes. Côté quartiers, on évite Chemin Poupon et Cogneau à Cayenne, point. Reste deux variables politiques : les blocages routiers récurrents, qui peuvent geler une location pendant plusieurs semaines ; et l'intérieur (Maripasoula, Saint-Laurent-du-Maroni intérieur, Régina) où il n'y a tout simplement pas de marché Jeanbrun viable. Notre périmètre Guyane se limite à Cayenne / Rémire-Montjoly / Kourou, et toujours avec un confrère CGP local en co-suivi.
Mayotte : post-Chido, reconstruction
Mayotte mérite un traitement à part, et pas pour des raisons fiscales. Le cyclone Chido du 14 décembre 2024 a marqué le territoire — pertes humaines, plus de 50 % du parc SIM (Société Immobilière de Mayotte) endommagé, 53 M€ de travaux engagés (source la1ere.franceinfo.fr 15/01/2026). On ne parle donc pas ici de « marché tendu post-catastrophe » : on parle d'un territoire en reconstruction, sur lequel l'investissement ne se conçoit qu'en s'inscrivant dans l'effort collectif et avec l'accord d'un CGP local. Le cadre administratif : Mayotte est devenue le 5e DROM en 2011 après le référendum de 2009, 320 000 habitants, âge médian 23 ans — le plus jeune territoire français.
Plan de reconstruction 2026-2028 : Banque des Territoires mobilise 180 M€ de prêts, la SIM a livré 390 logements en 2026 et en a lancé 321 supplémentaires, le programme pluriannuel d'investissement (PPI) 2026-2028 s'élève à 400 M€/an. Le cadre législatif repose sur deux textes : la loi n° 2025-176 du 24 février 2025 d'urgence pour Mayotte (JORF 25/02/2025) qui a notamment permis l'installation de constructions démontables d'hébergement d'urgence sans formalité d'urbanisme pendant 2 ans (art. 3), la reconstruction à l'identique via simple déclaration en mairie avec silence valant accord sous 15 jours (art. 13, renvoi à l'art. L. 421-4 du Code de l'urbanisme), et la suspension temporaire des cotisations sociales (art. 24, prolongée par le décret n° 2025-834 du 21/08/2025 jusqu'au 30/09/2025 pour les employeurs et 31/12/2025 pour les indépendants). Elle a été complétée par la loi n° 2025-797 du 11 août 2025 de programmation pour la refondation de Mayottequi organise la refondation structurelle au-delà de l'urgence.
| Commune | Zone | Prix neuf €/m² | Statut Chido | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
| Mamoudzou | B1 | Variable (reconstruction) | Touché, en cours de relevage | Maximale |
| Dzaoudzi (Petite-Terre) | B1 | Variable | Touché, administratif relocalisé | Forte |
| Koungou | B1 | Variable | Touché, reconstruction SIM prioritaire | Forte |
| Kani-Kéli (Sud) | B1 | Variable | Moins touché | Moyenne |
Mayotte : Jeanbrun possible mais pour profils expérimentés
Avant même de regarder le rendement, posez-vous trois questions. Le risque cyclonique : Chido n'est pas un accident isolé, il faut budgéter une prime MRH cyclone « premium » (700 à 900 €/an contre 250 à 300 € en métropole). La donnée de marché : l'INSEE ne publie pas Fidéli Mayotte faute de couverture statistique suffisante — vous décidez avec moins de chiffres qu'ailleurs. La liquidité de sortie : le marché secondaire mahorais est étroit, la revente à 9 ans n'est pas garantie. À ces trois inconnues s'ajoutent le contexte sécuritaire (48 % de la population est née à l'étranger selon INSEE 2023) et les mouvements sociaux récurrents (2018, 2024).
En face de ces réserves, deux soutiens concrets : la tension locative est record sur le parc neuf et l'État engage 400 M€/an sur le PPI 2026-2028. Si vous y allez, trois règles non négociables : déplacement obligatoire avant signature, promoteur local reconnu (SIM, SIMM ou SICOMORE), assurance MRH cyclone premium souscrite avant les clés. Au cabinet, nous n'instruisons aucun dossier Jeanbrun Mayotte sans visite préalable.
Mayotte et Guyane : cadrer le risque avant d'engager votre Jeanbrun
Risque cyclonique, étroitesse du marché secondaire, sélection du promoteur local : ces territoires ne s'improvisent pas. Un CGP valide avec vous le programme, l'assurance cyclone et la stratégie de sortie avant toute signature.
Jeanbrun vs Girardin industriel
Si vous investissez en DROM en 2026, vous avez deux portes fiscales : le Jeanbrun (immobilier locatif, amortissement sur 9 ans) et le Girardin industriel (réduction d'impôt one-shot sur du matériel loué à un exploitant DOM). Ce ne sont pas des cousins, ce sont deux métiers différents.
| Critère | Jeanbrun DOM | Girardin industriel |
|---|---|---|
| Base légale | Art. 31-I-1° i/j CGI (LF 2026 art. 47) | Art. 199 undecies B CGI |
| Nature fiscale | Amortissement (déduction d'assiette) | Réduction d'impôt (one-shot) |
| Horizon | 9 ans minimum + conservation | 18 mois à 2 ans |
| Type de bien | Immobilier locatif (logement neuf / ancien) | Matériel industriel loué exploitant DOM |
| Gestion locative | Obligatoire (bail 9 ans, locataire plafonné) | Aucune (SNC/SAS gère) |
| Apport investisseur | Prix du bien (50-400 k€) | ~18 000 € pour saturer le plafond OM (jusqu'à 100 000 € si plusieurs SNC sur agrément) |
| Gain fiscal | ~4 000-5 000 €/an sur 9 ans (36-45 k€) | 3 600 à 6 300 € en année N+1 |
| Rendement net | Patrimoine + revenus locatifs | 20 à 35 % de l'apport (one-shot) |
| Plafond niches | Hors plafond (amortissement = charge) | 18 000 € OM (art. 200-0 A) + 40 000 € ou 15 % option (art. 199 undecies D) |
| Profil investisseur | TMI 30+, construction patrimoine | TMI 30+, IR > 5 000 €, défisc pure |
Comment trancher ? Le Jeanbrun, c'est pour vous si vous voulez un bien à votre nom, des loyers, et une défisc qui s'étale. Le Girardin industriel, c'est pour vous si vous avez une grosse année d'IR à raboter et zéro envie de gérer un locataire. Les deux se cumulent : un dirigeant à 25 000 € d'IR peut prendre un Girardin indus à 18 000 € en année 1 (4 500 € de gain) et lancer un Jeanbrun T3 à La Réunion à 250 000 € en parallèle (4 354 €/an de gain fiscal sur 9 ans, soit 39 186 € cumulés).
Plafonds de réduction d'impôt Girardin industriel 2026
Le Girardin industriel est plafonné au niveau du plafond dérogatoire des niches fiscales OM (18 000 € par an, art. 200-0 A CGI). Après application du taux de rétrocession obligatoire à l'exploitant DOM, la réduction d'impôt maximale que l'investisseur peut retenir est :
- Plein droit (projets jusqu'à 250 000 € par an et par société, sans agrément DGFiP préalable) : 40 909 € de réduction d'impôt maximale. Calcul : 18 000 € / (1 − 56 %) = 40 909 €, car l'investisseur conserve 44 % de la réduction (rétrocession minimum 56 % à l'exploitant).
- Avec agrément préalable (projets supérieurs à 250 000 €) : 52 941 € de réduction d'impôt maximale. Calcul : 18 000 € / (1 − 66 %) = 52 941 €, car rétrocession minimum 66 % à l'exploitant.
Ces plafonds sont stables pour 2026 (aucune révision en LF 2025 ou LF 2026). Source BOFiP : BOI-BAREME-000020 mis à jour le 02/07/2025. Règle de rétrocession : art. 199 undecies B I c) CGI.
Pour approfondir, consultez nos guides Girardin industriel et Rendement Girardin.
Peut-on cumuler Jeanbrun et Girardin en DOM ?
Oui pour Jeanbrun + Girardin industriel, avec plafond. Le cumul est autorisé car les deux dispositifs ont des natures fiscales différentes : Jeanbrun est un amortissement (déduction d'assiette des revenus fonciers), Girardin industriel est une réduction d'impôt one-shot sur matériel industriel.
| Dispositif associé | Cumul Jeanbrun autorisé ? | Règle |
|---|---|---|
| Girardin industriel (199 undecies B) | ✅ Oui | Dans plafond 18 000 € OM + spécifique 40 000 € ou 15 % option (199 undecies D) |
| Girardin logement social (199 undecies C) | ❌ Non applicable DROM depuis le 24/09/2018 | Réservé COM uniquement |
| Déficit foncier classique | ✅ Oui | Plafond 10 700 €/an imputable sur revenu global (156-I-3°) |
| Déficit foncier rénovation énergétique | ✅ Oui | Plafond 21 400 €/an (LF 2024 art. 83) |
| CIOP (244 quater W) | ✅ Oui (autre bien) | Bien professionnel, pas résidentiel |
| PER (163 quatervicies) | ✅ Oui | Hors plafond des niches, plafond retraite |
| Pinel en cours (pré-2024) | ⚠️ Oui (biens distincts) | Pas sur le même bien |
| Denormandie DOM | ❌ Non (même bien) | Dispositifs concurrents sur un même bien |
| Loc'Avantages | ❌ Non (même bien) | Concurrence directe |
| Monuments historiques / Malraux | ❌ Non (même bien) | Régimes exclusifs |
Dans la vraie vie, un investisseur DOM peut empiler trois ou quatre dispositifs, à condition qu'ils portent sur des biens différents : un T3 Jeanbrun à Saint-Denis, une SNC Girardin pour du matériel industriel à Fort-de-France, un studio ancien en déficit foncier à Pointe-à-Pitre, voire un bien professionnel en CIOP (Crédit d'Impôt Outre-mer Productif, art. 244 quater W CGI). Le plafond OM de 18 000 €/an (art. 200-0 A CGI) ne s'applique qu'aux réductions d'impôt (Girardin, CIOP). Le Jeanbrun, qui est un amortissement, vit sa vie hors de ce plafond.
Quelles COM sont exclues du Jeanbrun et quelles alternatives ?
Les 5 DROM ouvrent au Jeanbrun, mais qu'en est-il des autres territoires ultramarins ? Les 6 Collectivités d'Outre-mer (COM), régies par l'article 74 de la Constitution, disposent d'une autonomie fiscale propre et ne sont PAS soumises au Jeanbrun. Il s'agit de : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie (collectivité sui generis régie par le titre XIII de la Constitution depuis l'Accord de Nouméa de 1998, autonomie politique et fiscale forte) et Wallis-et-Futuna.
| COM | Dispositifs disponibles 2026 | Spécificités |
|---|---|---|
| Saint-Barthélemy | Girardin industriel, CIOP | Régime fiscal insulaire autonome depuis 2012 |
| Saint-Martin | Girardin industriel + social (COM), CIOP, LBU | Post-ouragan Irma 2017, plan reconstruction |
| Saint-Pierre-et-Miquelon | Girardin industriel, CIOP | Tradition fiscale métropolitaine assouplie |
| Polynésie française | Girardin industriel + social, défisc locale | Autonomie fiscale forte, pas de CGI |
| Nouvelle-Calédonie | Girardin industriel + social, défisc locale | Accord Nouméa 1998, referendum autodétermination |
| Wallis-et-Futuna | Girardin industriel, régime fiscal spécifique | CFP franc pacifique, peu de dispositifs |
Si vous visez une COM, oubliez le Jeanbrun et regardez trois pistes : Girardin industriel (art. 199 undecies B CGI, disponible partout OM), Girardin logement social (art. 199 undecies C CGI, COM uniquement jusqu'à fin 2029) et CIOP pour les bailleurs sociaux. Cas à part : Saint-Martin. Devenue COM en 2007, elle a longtemps copié la fiscalité de la Guadeloupe avant de se doter de son propre code des contributions en 2012. C'est le territoire où un avis CGP avant signature est non négociable — au cabinet, on traite ce cas en bilan dédié.
Quel est le risque cyclonique d'un Jeanbrun DOM ?
Un Jeanbrun DOM, c'est un actif immobilier exposé à un risque que la métropole ignore : le cyclone. Pas tous les ans, pas partout — mais suffisamment pour que ça pèse sur la prime d'assurance, le bail et la revente. Voici la cartographie qu'on regarde au cabinet avant de valider un dossier.
| Territoire | Saison cyclonique | Cyclones majeurs récents | Sur-prime MRH moyenne |
|---|---|---|---|
| Guadeloupe | Juin-novembre (bassin Atlantique) | Irma 2017, Maria 2017 (voisin Dominique) | +15 à +25 % |
| Martinique | Juin-novembre | Maria 2017, Lee 2017 (côté) | +15 à +25 % |
| La Réunion | Décembre-avril (bassin Indien) | Dina 2002, Belal 2024 | +12 à +20 % |
| Guyane | Pas de cyclones mais tempêtes | Inondations 2006, 2017 | +10 à +15 % |
| Mayotte | Décembre-avril | Chido 14/12/2024 (majeur) | +25 à +40 % |
Chiffre choc : 50 % des locataires OM sans assurance MRH
Le rapport IGF-CGEDD n° 2019-M-056-03 de janvier 2020 a révélé que 50 % des locataires du parc privé en Outre-mer n'ont pas d'assurance Multirisque Habitation. En cas de sinistre cyclonique, le locataire non couvert ne peut pas indemniser ses propres biens, mais cela pose aussi un problème au bailleur : si le locataire cause des dégâts (eau, incendie), il n'y a pas de garantie locataire. Obligation bail: exiger systématiquement l'attestation MRH à la signature du bail, ET un renouvellement annuel. En tant que bailleur, souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) DOM renforcée avec clause CatNat cyclone : coût 300-600 €/an pour un T3. Pour la garantie loyers impayés, choisir un assureur spécialisé DOM (April, Mutlog, Axa Multimaison) capable de gérer les sinistres à distance.
Côté construction, trois textes encadrent la résistance des bâtiments : la norme « Neige et Vent » de 1965 (qui dimensionne la structure pour des rafales supérieures à 200 km/h), le DTU 22.1 (le mode d'emploi technique des panneaux préfabriqués) et la Réglementation Thermique Acoustique Aération d'Outre-mer, dite RTAA-DOM (arrêté du 17 avril 2009 modifié). En pratique : toiture fixée, volets anti-tempête, structure béton armé. Un Jeanbrun neuf coche tout ça par défaut. Sur de l'ancien rénové, faites vérifier ligne par ligne avant signature.
Comment respecter le DPE tropical et la RTAA-DOM ?
Depuis le 1er juillet 2024, le DPE — le diagnostic qui note l'efficacité énergétique d'un logement — est obligatoire dans les 5 DROM. Logique : sous les tropiques, on ne chauffe pas l'hiver, donc le calcul a été repensé. Il intègre la climatisation et l'eau chaude solaire, suit une méthode dédiée (la 3CL-DPE-DOM) et découpe les DROM en 4 zones climatiques.
Base légale : loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 179, qui a étendu le DPE obligatoire aux DROM + décrets d'application 2024 (art. R. 126-15 CCH). Pour un Jeanbrun ancien avec travaux (art. 31-I-1° j CGI), les conditions métropolitaines s'appliquent : 30 % du prix d'acquisition minimum en travaux éligibles (estimés sur le prix net vendeur, hors frais de notaire) + DPE final classé A ou B (étiquette énergie ET émissions de gaz à effet de serre, les deux étant requises au sens du dernier arrêté DPE en vigueur). Pour un panorama complet de cette modalité métropole et DOM, voir notre guide Jeanbrun ancien avec travaux.
| Thème | Exigence RTAA-DOM | Impact Jeanbrun |
|---|---|---|
| Protection solaire façades | Facteur solaire < 0,3 (ouest/est) | Volets, brise-soleil, végétation |
| Ventilation traversante | Obligatoire pour pièces principales | Conception architecturale |
| Isolation toiture | R > 2,5 (zone chaude) ou R > 1,5 (haut) | Matériaux spécifiques tropicaux |
| Eau chaude sanitaire solaire | Obligatoire si surface > 6 m² possible | Chauffe-eau solaire individuel |
| Acoustique façades | DnT,A,tr ≥ 30 dB | Menuiseries qualifiées |
Avant d'acheter un ancien à rénover en DOM, faites passer un diagnostiqueur RGE (un pro certifié rénovation énergétique) pour vérifier qu'on peut bien viser le DPE A ou B après travaux. Comptez 800 à 1 500 € pour cet audit, soit deux fois plus qu'en métropole — diagnostiqueurs rares, déplacements longs. Les travaux RTAA-DOM sont éligibles au seuil 30 % Jeanbrun. Sur le chantier, attaquez par l'isolation de la toiture, la protection solaire des façades et le chauffe-eau solaire : ce sont les trois postes qui font basculer le DPE.
Cas pratique : Marc, cadre métropolitain, Saint-Denis Réunion
Marc nous appelle un mardi soir. 48 ans, cadre dans une banque parisienne, TMI 41 %, 900 k€ de patrimoine net (sa résidence principale en représente les deux tiers). Son problème : 300 k€ qui dorment sur un livret A et une assurance-vie fonds euros, alors qu'il lui reste 15 à 20 ans avant la retraite. Il veut diversifier hors métropole et faire travailler son TMI. La Réunion remonte vite sur la short-list.
Le projet retenu : un T3 neuf de 65 m² à Saint-Denis (zone B1) à 280 000 € + 6 000 € de frais = 286 000 € tout compris. Financement : 40 000 € d'apport, 246 000 € sur 20 ans à 3,9 %. Le loyer plafond Loc1 sort à 786 €/mois (12,21 €/m² × 65 m² × coefficient 0,99) — le loyer de marché à Saint-Denis se situe entre 750 et 900 €, donc on est cohérent avec le terrain.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 280 000 € | T3 neuf Saint-Denis centre |
| Base amortissable (80 %) | 224 000 € | 20 % foncier non amortissable |
| Taux Loc1 neuf | 3,5 % | Intermédiaire DOM = métropole |
| Amortissement calculé | 7 840 €/an | 224 000 × 3,5 % |
| Amortissement retenu | 7 840 €/an | Inférieur au plafond 8 000 € |
| Loyer plafond Jeanbrun | 786 €/mois | 12,21 × 0,99 × 65 |
| Revenu foncier annuel brut | 9 432 € | 786 × 12 |
| Charges, TF, gestion (20 %) | 1 886 € | PNO cyclone renforcée incluse |
| Revenu foncier net | 7 546 € | 9 432 − 1 886 |
| Après amortissement 7 840 € | Déficit −294 € | Imputé sur revenu global |
| Économie fiscale TMI 41 % + PS | 4 563 €/an | 7 840 × 58,2 % |
| Total 9 ans défiscalisé | 41 067 € | Gain net actualisé |
| Plus-value projection 15 ans (1,5 %/an) | +72 000 € | Réunion démographie dynamique |
Le verdict côté Hagnéré Patrimoine. Marc encaisse 4 563 € d'économie d'impôt chaque année, soit 41 067 € sur les neuf ans d'engagement. Avec 40 000 € d'apport, il s'offre un bien à 280 000 € — un effet levier de 7 que sa banque ne lui aurait jamais financé sur du financier pur. La projection à 15 ans table sur 72 000 € de plus-value latente, mais on lui répète : la sortie cash n'est pas la promesse. La promesse, c'est un appartement payé par le locataire et le fisc, exposé à un marché qu'il ne contrôle pas depuis Paris. Côté risques, on liste trois points : vacance locative (faible à Saint-Denis), gestion à distance (agence locale obligatoire) et évolution du marché DOM. Pour comparer avec 6 autres profils métropole et OM, voir nos 7 cas pratiques chiffrés sur 9, 12 et 15 ans.
Cas pratique : Sophie, militaire Fort-de-France
Sophie est capitaine dans l'armée de Terre, 38 ans, en mutation à Fort-de-France pour 4 ans (2026-2030). Son revenu brut tourne autour de 55 k€/an, auquel s'ajoutent 22 k€ de primes DOM (bonification 40 %). En métropole elle était à TMI 30 % ; sur place, elle bascule à TMI 41 % effectif avec les primes. Elle achète un T2 de 48 m² à Schœlcher pour 215 000 €, financé par 30 000 € d'économies et 185 000 € sur 20 ans.
Son plan tient en deux temps : location Loc1 intermédiaire dès la livraison de septembre 2027, puis maintien en location au moins 9 ans après son retour métropole en 2030. Horizon de conservation : 15 à 20 ans, avant revente ou donation-partage à ses enfants. Le cas Sophie a une particularité que Marc n'a pas : elle vit sur place les quatre premières années de l'engagement, donc elle pilote la sélection du locataire, voit l'humidité de mai dans la salle de bain, et bascule sur agence à distance seulement à partir de 2030.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 215 000 € | T2 neuf Schœlcher résidentiel |
| Base amortissable (80 %) | 172 000 € | 20 % foncier non amortissable |
| Taux Loc1 neuf | 3,5 % | Intermédiaire |
| Amortissement calculé | 6 020 €/an | 172 000 × 3,5 % |
| Amortissement retenu | 6 020 €/an | Inférieur au plafond 8 000 € |
| Loyer plafond Jeanbrun | 633 €/mois | 12,21 × 1,08 × 48 (coefficient 0,7 + 19/48 ≈ 1,10 plafonné effet ≈ 1,08) |
| Revenu foncier annuel brut | 7 596 € | 633 × 12 |
| Charges, TF, gestion (20 %) | 1 519 € | Agence locale pendant métropole |
| Revenu foncier net | 6 077 € | Hors amortissement |
| Économie fiscale TMI 41 % | 3 504 €/an | 6 020 × 58,2 % |
| Total 9 ans défiscalisé | 31 536 € | Gain net actualisé |
| Continuité post-mutation métropole | OK | Agence gestion locative Schœlcher |
Côté chiffres, l'amortissement de 6 020 € lui rend 3 504 € chaque année (31 536 € cumulés sur 9 ans). Quand elle remontera en 2030, elle confiera la suite à Century 21 Fort-de-France (7,5 % d'honoraires). Le bien est financé par l'emprunt, elle construit un patrimoine locatif DOM durable. Le vrai risque qu'on lui signale : Fort-de-France affichait 16,1 % de vacance en 2020 — Schœlcher tient mieux grâce aux fonctionnaires et au personnel hospitalier, mais on ne signe pas un Jeanbrun martiniquais sans regarder cette ligne-là.
Cas pratique : Jean-Claude, retraité Basse-Terre
Jean-Claude a 64 ans, vient de prendre sa retraite après une carrière de cadre télécom à Lyon. Sa pension de 3 200 €/mois s'ajoute aux 2 800 €/mois de loyers nets qu'il tire déjà de trois appartements lyonnais. TMI 30 %, 200 000 € d'épargne disponible. Son projet de vie : passer six mois par an en Guadeloupe à partir de 73 ans. Il vient nous voir pour caler un bien qui défiscalise un peu, génère du complément retraite, et devient sa résidence hivernale au bout des 9 ans d'engagement.
La cible retenue : un T2 neuf de 52 m² à Basse-Terre centre (zone B1), 155 000 € + 4 000 € de frais. Financement entièrement cash. Le scénario tient en deux phases : location Loc1 pendant 9 ans, puis occupation personnelle six mois par an dès 73 ans (hiver métropole = été antillais). Pas de crédit, donc pas d'effet levier — mais aussi pas de stress en cas de vacance prolongée.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 155 000 € | T2 neuf Basse-Terre centre |
| Base amortissable (80 %) | 124 000 € | 20 % foncier |
| Taux Loc1 neuf | 3,5 % | Intermédiaire |
| Amortissement calculé | 4 340 €/an | 124 000 × 3,5 % |
| Amortissement retenu | 4 340 €/an | Inférieur plafond 8 000 € |
| Loyer plafond Jeanbrun | 679 €/mois | 12,21 × 1,07 × 52 (coefficient 0,7 + 19/52 ≈ 1,07) |
| Revenu foncier annuel brut | 8 148 € | 679 × 12 |
| Charges, TF, gestion (22 % avec MRH cyclone) | 1 793 € | PNO Guadeloupe renforcée |
| Revenu foncier net avant amort. | 6 355 € | — |
| Revenu foncier après amortissement | 2 015 € | 6 355 − 4 340 |
| Impôt IR + PS TMI 30 % | 951 € | 2 015 × 47,2 % |
| Revenu locatif net final | 5 404 €/an | 6 355 − 951 = 3,5 % sur 155 k cash |
| Gain fiscal vs sans Jeanbrun | 2 049 €/an | Économie vs régime classique |
Le rendement net tombe à 3,5 % sur les 155 000 € de cash sortis — soit 5 404 €/an, 450 €/mois de complément retraite. Le Jeanbrun lui apporte 2 049 €/an d'économie d'impôt (18 437 € sur neuf ans) : pas spectaculaire à son TMI 30 %, mais cohérent avec son objectif. Le point d'attention qu'on lui martèle au cabinet : Basse-Terre est une préfecture administrative dont le marché locatif est plus mou que celui de Pointe-à-Pitre. Tabler sur 15 % de vacance reste prudent. La récompense est différée : à 73 ans, engagement bouclé, il s'installe six mois par an dans son T2. C'est ce projet de vie qui justifie le Jeanbrun, pas la rentabilité brute.
5 pièges DOM à éviter
| Piège | Conséquence | Parade Hagnéré Patrimoine |
|---|---|---|
| Prix construction survendus | Promoteur facture +30 à +50 % vs coût réel DOM (fret, monopole distribution locale) | Vérifier DVF + 3 comparaisons locales, promoteur reconnu (SIM, SIMM, SIDR) |
| Vacance locative sous-estimée | Guadeloupe 15 %, Martinique 16 %, perte 2-4 mois/an loyer | Audit marché commune, éviter centres-villes en déclin |
| Non-assurance locataire | 50 % locataires OM sans MRH, dégâts non couverts bailleur | Clause bail + attestation + GLI renforcée + PNO cyclone |
| DPE tropical non atteint | Ancien avec travaux non éligible si DPE final > B | Audit RGE pré-travaux, travaux RTAA-DOM + ECS solaire |
| Croire aux taux majorés DOM | Espérer 23-29-32 % comme Pinel OM → déception | Comprendre taux identiques métropole 3,5/4,5/5,5 % |
La checklist Hagnéré Patrimoine avant tout Jeanbrun DOM
- Visitez le bien au moins une fois avant de signer. Une semaine sur place, c'est le ticket d'entrée minimum.
- La commune est-elle bien en zone A ou B1 ? Vérification sur ecologie.gouv.fr, capture d'écran à archiver dans le dossier.
- Mandatez une agence locale qu'on connaît (Century 21 DOM, Laforêt OM, Era Réunion) — pas de gestion directe à 8 000 km.
- Votre PNO doit comporter la clause CatNat cyclone. Sans cette ligne, votre contrat ne vaut pas grand-chose après un Chido ou un Irma.
- Le bail doit obliger le locataire à fournir son attestation MRH chaque année. C'est le seul moyen d'éviter le scénario du rapport IGF 2020 (un locataire OM sur deux n'est pas assuré).
- Pour l'entretien, budgétez 30 % de plus qu'en métropole. Humidité, salinité, termites : le climat tropical use plus vite.
- Et surtout, ne raisonnez pas à 9 ans. Le marché secondaire DOM est lent — on cible 15 à 20 ans minimum.
Glossaire Outre-mer
- DROM
- Département et Région d'Outre-mer. 5 territoires : Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), La Réunion (974), Mayotte (976). Régis par l'art. 73 de la Constitution. Appliquent pleinement le CGI.
- COM
- Collectivité d'Outre-mer. 6 territoires : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna. Régies par l'art. 74 de la Constitution. Autonomie fiscale propre.
- TOM
- Terre d'Outre-mer. Terme obsolète (supprimé révision constitutionnelle 2003). Utiliser DROM ou COM.
- Jeanbrun
- Dispositif d'amortissement foncier créé par l'art. 47 de la LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), successeur du Pinel.
- Girardin industriel
- Dispositif de réduction d'impôt one-shot sur matériel industriel loué à un exploitant DOM-COM (art. 199 undecies B CGI). 20-35 % de gain net sur apport.
- Girardin logement social
- Dispositif de réduction d'impôt sur construction/acquisition de logements sociaux (art. 199 undecies C CGI). RÉSERVÉ AUX COM depuis le 24/09/2018 (loi 2018-1317 art. 30). Disponible jusqu'au 31/12/2029.
- CIOP
- Crédit d'Impôt Outre-mer Productif (art. 244 quater W CGI). Aide fiscale aux entreprises OM pour biens productifs.
- LBU
- Ligne Budgétaire Unique. Aide budgétaire directe de l'État pour le logement social OM (104,92 M€ en AE en 2026). Remplacement progressif du Girardin social dans les DROM depuis le 24/09/2018 (loi 2018-1317 art. 30), en complément du crédit d'impôt CIOP (art. 244 quater X CGI).
- SIM / SIMM / SIDR
- Sociétés immobilières OM (SIM Mayotte, SIMM Martinique, SIDR Réunion). Bailleurs sociaux publics partenaires des programmes LBU.
- RTAA-DOM
- Réglementation Thermique Acoustique Aération DOM. Arrêté 17/04/2009 modifié. Normes constructives DOM (ventilation, protection solaire, isolation, ECS solaire).
- CatNat
- Garantie Catastrophes Naturelles. Obligatoire dans MRH/PNO depuis loi 13/07/1982. Couvre cyclones, séismes, inondations.
- Plafond niches 18 000 €
- Plafond dérogatoire Outre-mer (art. 200-0 A CGI). Contre 10 000 € en métropole. Applicable aux réductions d'impôt OM (Girardin, CIOP), PAS au Jeanbrun (amortissement hors plafond).
- Chido
- Cyclone tropical du 14 décembre 2024 ayant dévasté Mayotte. Classé catastrophe majeure, plan reconstruction 2026-2028 = 400 M€/an.
- CSG (Centre Spatial Guyanais)
- Base de lancement européenne à Kourou (Guyane). Ariane 6 + Vega-C. 20 % du PIB guyanais, 6 500 emplois.
- PNO
- Propriétaire Non Occupant. Assurance obligatoire pour bailleur. Version DOM renforcée avec CatNat cyclone.
Sources et références
Ce guide s'appuie exclusivement sur des sources officielles et des analyses praticiens reconnues.
- Loi 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 — création du statut bailleur privé Jeanbrun (JORF 20/02/2026). Légifrance.
- Code Général des Impôts, articles 31-I-1° i et j, 199 undecies B, 199 undecies C, 199 undecies D, 200-0 A, 244 quater W.
- Loi 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, article 30 — suppression Girardin logement social DROM.
- Loi 2018-1317 du 28 décembre 2018, article 139 — extension aux travaux de réhabilitation de logements de plus de 20 ans dans les COM et la Nouvelle-Calédonie.
- Loi n° 2025-797 du 11 août 2025 de programmation pour la refondation de Mayotte.
- Décret n° 2025-834 du 21 août 2025 — prolongation de la suspension des cotisations sociales à Mayotte.
- BOFiP BOI-BAREME-000020 (version 02/07/2025) — barème Girardin industriel.
- BOFiP BOI-IR-RICI-380 (version 15/05/2024) — base doctrinale Girardin logement social.
- BOFiP BOI-IR-RICI-380-30 (version 15/06/2022) — remise en cause et sanctions.
- Code de la Construction et de l'Habitation, article D. 304-1 (zonage ABC) et R. 126-15 (DPE DOM).
- Arrêté du 2 octobre 2023 (classement zonage ABC DOM, consolidé par arrêtés 5 juillet 2024 et 5 septembre 2025).
- Arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds de loyer et de ressources 2026, JORF 31/01/2026).
- Loi 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), article 179 — extension DPE aux DROM (décrets d'application 2024).
- Arrêté du 17 avril 2009 modifié (RTAA-DOM).
- BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 (plafonds Loc1/Loc2/Loc3 2026).
- BOFiP BOI-BAREME-000020 (Girardin industriel).
- BOFiP BOI-IR-RICI-80-20-10 (Girardin logement social conditions).
- Ministère de la Transition écologique — zonage ABC : ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/zonage-b-c.
- INSEE Flash Martinique n° 195 — logements vacants 2020.
- DEAL Guadeloupe — taux vacance 15 % en 2020.
- Rapport IGF-CGEDD n° 2019-M-056-03 de janvier 2020 — non-assurance Outre-mer.
- Caisse des Dépôts et Consignations — plan reconstruction Mayotte post-Chido.
- Rapport Sénat L25-139-320 — PLF 2026 Outre-mer et LBU.
- Éditions Francis Lefebvre, Ingénierie Patrimoniale IP 1-2026 — analyse statut bailleur privé.
Mise à jour: 21 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), Légifrance, impots.gouv.fr, Service-Public.gouv.fr, Ministère de la Transition écologique, Ministère des Outre-mer, BOFiP, INSEE, DEAL Guadeloupe, IGF-CGEDD, Caisse des Dépôts et Consignations, Éditions Francis Lefebvre. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 21 avril 2026 (LF 2026 promulguée le 19 février 2026). La doctrine BOFiP Jeanbrun-DOM spécifique n'étant pas encore publiée à cette date, certaines modalités pratiques restent sous réserve de confirmation officielle (notamment la priorité entre plafonds zone A métropolitains 14,64 €/m² et plafonds Pinel OM 12,21 €/m² pour les 10 communes DROM classées zone A).
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, et l'investissement Outre-mer présentant des spécificités importantes (cyclones, vacance locative, gestion à distance, marché de revente), consultez impérativement un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation. Les performances passées ne garantissent pas l'avenir.
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