Jeanbrun Outre-mer 2026 : DOM, taux et comparatif Girardin

1. L'essentiel en 60 secondes

Vous voulez investir en Outre-mer avec le Jeanbrun et vous vous demandez si le dispositif fonctionne pareil qu'en métropole ? Voici les 5 points à retenir immédiatement. Le dispositif Jeanbrun, créé par l'article 47 de la loi 2026-103 du 19 février 2026, s'applique pleinement aux 5 DROM (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte). Mais il ne s'applique pas aux 6 COM (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna).

Deuxième point crucial, souvent mal compris : les taux d'amortissement Jeanbrun DOM sont IDENTIQUES à la métropole (3,5 / 4,5 / 5,5 % pour le neuf et 3,0 / 3,5 / 4,0 % pour l'ancien). C'est une rupture majeure avec le Pinel Outre-mer qui majorait les taux de 10 points. Troisième point : le zonage ABC s'applique aussi en DOM avec 10 communes classées en zone A (le plafond de loyer le plus élevé à 14,64 €/m²) et la majorité des communes en zone B1.

Concrètement, ce guide Hagnéré Patrimoine vous donne tout : les spécificités de chaque DROM (marché, tension locative, pièges), le comparatif complet Jeanbrun vs Girardin industriel vs Girardin logement social (qui n'est PLUS valide dans les DROM depuis le 24/09/2018, erreur fréquente chez les concurrents), 3 cas pratiques nominatifs chiffrés (Marc cadre métropolitain à Saint-Denis Réunion, Sophie militaire à Fort-de-France, Jean-Claude retraité à Basse-Terre), et les 5 pièges à éviter absolument (vacance locative, risque cyclonique, non-assurance locataire, DPE tropical, prix construction survendus).

2. Le Jeanbrun s'applique-t-il vraiment en Outre-mer ?

Oui, pleinement, dans les 5 DROM. Le texte de l'article 47 de la loi 2026-103 du 19 février 2026 qui crée le Jeanbrun ne limite pas son champ territorial à la métropole. Les articles 31-I-1° i (neuf) et j (ancien avec travaux) du CGI s'appliquent donc à tout bien situé en Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane ou Mayotte.

Concrètement, un investisseur métropolitain peut parfaitement acheter un T2 neuf à Saint-Denis (La Réunion, zone A) le 15 mars 2026, le mettre en location conventionnée Loc1 dès la livraison en juin 2027, et bénéficier de l'amortissement Jeanbrun pendant 9 ans. Même chose pour une SCI IR (SCI à l'Impôt sur le Revenu) qui achète un bien à Fort-de-France. Le Jeanbrun DOM n'impose aucune condition de résidence de l'investisseur : il peut être résident fiscal métropole, DOM, ou non-résident.

Pourquoi cette absence de majoration ? Le gouvernement, sous pression budgétaire, a choisi de réduire le coût fiscal du dispositif. Le Pinel OM coûtait jusqu'à 700 M€/an à l'État selon le rapport Cour des comptes 2022. La non-majoration Jeanbrun allège cette facture. Conséquence pour les investisseurs DOM : le Jeanbrun est moins avantageux fiscalement que ne l'était le Pinel OM, mais il ouvre le régime à des zones et logements exclus auparavant (zones B2, C, ancien avec travaux). Le gain patrimonial compense partiellement la perte fiscale pour les investisseurs de long terme.

3. Les 5 DROM éligibles : cartographie

Avant de détailler chaque territoire, vous devez connaître les grandes caractéristiques des 5 Départements et Régions d'Outre-mer (DROM), régis par l'article 73 de la Constitution. Ces 5 territoires appliquent pleinement le droit fiscal français, dont le Jeanbrun.

Concrètement, La Réunion domine les DROM avec 870 000 habitants (presque 3 fois plus que Mayotte), une démographie dynamique (+0,5 %/an), le plus faible taux de vacance locative (inférieur à 10 %), et 4 communes en zone A (la meilleure rentabilité potentielle). Guadeloupe et Martinique sont des marchés plus matures mais avec une vacance locative préoccupante (15-16 %). La Guyane est un pari tension-locale-spatiale concentrée sur Cayenne-Kourou. Mayotte est un pari reconstruction long terme post-Chido (cyclone du 14 décembre 2024).

4. Le taux Jeanbrun DOM est-il majoré comme le Pinel OM ?

Non. Les taux d'amortissement Jeanbrun sont strictement identiques entre la métropole et les 5 DROM. C'est le point central à retenir avant de comparer Jeanbrun avec le Pinel OM ou le Girardin.

Concrètement, un investisseur qui achète un T3 neuf de 250 000 € à Saint-Denis Réunion (niveau Loc1 intermédiaire) bénéficie exactement de la même structure d'amortissement qu'un investisseur qui achète le même type de bien à Lyon : base amortissable 200 000 € (80 % du prix) × 3,5 % = 7 000 €/an d'amortissement déductible des revenus fonciers pendant 9 ans.

Investissement : 250 000 € T3 neuf Saint-Denis Réunion (zone A) Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 € Taux Loc1 : 3,5 %/an Amortissement calculé : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an Plafond annuel Loc1 : 8 000 €/an → Amortissement retenu : 7 000 €/an (inférieur au plafond)  Économie fiscale TMI 41 % (avec PS 17,2 %) : 7 000 × (41 % + 17,2 %) = 7 000 × 0,582 = 4 074 €/an  Économie sur 9 ans : 4 074 × 9 = 36 666 €  — IDENTIQUE à l'équivalent métropolitain pour le même prix —

5. Combien de communes DOM sont classées en zone A Jeanbrun ?

Le zonage ABC français s'applique pleinement aux 5 DROM. Selon l'arrêté du 2 octobre 2023 consolidé par les arrêtés du 5 juillet 2024 et du 5 septembre 2025, 10 communes DOM sont classées en zone A, les autres communes des 5 DROM étant majoritairement en zone B1.

Concrètement, toutes les autres communes des 5 DROM (Basse-Terre, Pointe-à-Pitre, Fort-de-France, Schœlcher, Saint-Denis Réunion, Saint-Pierre Réunion, Cayenne, Kourou, Matoury, Rémire-Montjoly, Mamoudzou, Dzaoudzi...) sont classées en zone B1. La Guyane et Mayotte n'ont aucune commune en zone A.

6. Plafonds de loyer Jeanbrun DOM 2026

Les plafonds de loyer Jeanbrun DOM 2026 combinent deux référentiels : le plafond Pinel Outre-mer historique (pour l'intermédiaire Loc1) et le cadre Loc'Avantages pour les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3). Ces plafonds sont publiés par l'arrêté du 6 janvier 2026 (JORF 31/01/2026) et le BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026.

Concrètement, pour un T3 de 65 m² (surface utile) en zone A La Réunion (Saint-Paul), le loyer plafond Loc1 serait au plus 14,64 × coefficient × 65. Avec un coefficient de 0,99 (pour 65 m²), cela donne 942 €/mois. Par prudence, si l'investisseur applique le plafond Pinel OM plus strict (12,21 €/m²), le plafond devient 12,21 × 0,99 × 65 = 786 €/mois. Nous recommandons cette approche prudentielle jusqu'à publication de la doctrine BOFiP Jeanbrun DOM.

Le coefficient de majoration surface 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2) s'applique identiquement en DOM et en métropole. Pour plus de détails, consultez notre guide Plafonds loyer Jeanbrun 2026.

7. Plafonds de ressources locataire DOM

Les plafonds de ressources du locataire Jeanbrun DOM 2026 suivent la grille Pinel Outre-mer référentielle. Le locataire ne peut pas avoir un revenu fiscal de référence (N-2) supérieur au plafond correspondant à sa composition de foyer.

Concrètement, un couple avec 2 enfants locataire d'un Jeanbrun à Saint-Denis Réunion ne peut pas avoir un revenu fiscal de référence N-2 supérieur à 64 113 €. Ce plafond est plus bas que le plafond métropolitain équivalent (95 390 € en zone A métropole), reflétant le niveau de vie moyen DOM. À vérifier rigoureusement avant signature du bail (conserver l'avis d'imposition N-2 du locataire 10 ans minimum).

8. Guadeloupe : marché et villes cibles

La Guadeloupe (971) compte environ 380 000 habitants répartis entre Grande-Terre (Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Le Gosier) et Basse-Terre (chef-lieu Basse-Terre, Trois-Rivières, Baie-Mahault). Son économie repose sur le tourisme, l'agriculture (banane, canne à sucre), le port de Pointe-à-Pitre et les services publics.

Marché immobilier : taux de vacance 15 % en 2020 selon la DEAL Guadeloupe, soit l'un des plus élevés de France. Ce chiffre s'explique par un parc vieillissant et une émigration nette de jeunes actifs. Les communes Le Gosier et Saint-François (zone A) concentrent la demande locative premium (cadres, expatriés, touristes de passage). Les Abymes, Baie-Mahault et Pointe-à-Pitre offrent des prix plus accessibles mais avec un risque de vacance plus élevé.

Concrètement, la Guadeloupe est un marché à deux vitesses : le premium touristique (Le Gosier, Saint-François) avec loyers plafonnés mais demande solide, et le reste du territoire avec prix plus bas mais vacance locative importante. L'investisseur Jeanbrun prudent privilégiera les 2 communes zone A ou Baie-Mahault (pôle économique industriel).

9. Martinique : Fort-de-France et Schœlcher

La Martinique (972) compte 365 000 habitants, soit environ le même poids que la Guadeloupe mais avec une concentration urbaine plus forte (Fort-de-France et son agglomération = 80 000 hab. + banlieue Schœlcher / Le Lamentin / Saint-Joseph = 100 000 hab.). L'économie martiniquaise est plus diversifiée (pétrole Raffinerie SARA, tourisme, agriculture).

Marché immobilier : taux de vacance 16,1 % en 2020 selon INSEE Flash Martinique n° 195, c'est le plus élevé de toute la France. Le marché martiniquais est structurellement en sur-offre dans certaines zones (centre Fort-de-France, campagne), tendu dans d'autres (Schœlcher résidentiel, Lamentin).

Concrètement, la Martinique offre des rendements bruts attractifs sur le papier, mais le taux de vacance record impose une analyse fine commune par commune. Schœlcher est le meilleur compromis : banlieue résidentielle de Fort-de-France, demande locative solide (fonctionnaires, universitaires), prix encore accessibles. Les Trois-Îlets est premium mais avec un marché saisonnier (touristes décembre-avril).

10. La Réunion : la plus tendue des DROM

La Réunion (974) est le DROM le plus peuplé avec 870 000 habitants, une démographie dynamique (+0,5 %/an, projection 1 million d'habitants vers 2050), un taux de vacance faible (< 10 %), et 4 communes en zone A (Les Avirons, L'Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul). C'est le territoire DOM où le Jeanbrun a le plus de chances de performer correctement.

Structure urbaine : trois pôles dominants. (1) Saint-Denis (153 000 hab., chef-lieu, administrations, université, centre-ville revitalisé). (2) Saint-Pierre (sud, 85 000 hab., marché étudiant et tertiaire). (3) Saint-Paul / Saint-Leu / Les Avirons / L'Étang-Salé (ouest, côte touristique, 140 000 hab. cumulés, marché premium). L'Est de l'île (Sainte-Rose, Saint-Benoît) est moins tendu mais offre des rendements bruts élevés (zone agricole pluvieuse, marché local).

Concrètement, La Réunion est le DROM à privilégier pour un premier investissement Jeanbrun OM. Saint-Paul (zone A) et Saint-Denis (B1) offrent le meilleur compromis tension locative / prix / rendement. Attention toutefois : les prix La Réunion augmentent depuis 5 ans (+15 % sur 2020-2025 selon notaires.fr), le marché devient tendu côté acheteurs, les programmes neufs se vendent rapidement.

11. Guyane : Cayenne et Kourou (spatial)

La Guyane (973) est le seul DROM continental, frontalier avec le Brésil et le Suriname. Sa population (environ 300 000 habitants) croît rapidement (+2 %/an) mais reste concentrée sur le littoral nord (Cayenne, Kourou, Matoury, Rémire-Montjoly). L'économie guyanaise repose fortement sur le Centre Spatial Guyanais (CSG) à Kourou qui représente 20 % du PIB.

Impact spatial : le CSG génère 1 500 emplois directs + 5 000 indirects. Avec les nouveaux lanceurs (Ariane 6, Vega-C) et la concurrence croissante de SpaceX, le CSG prévoit 5 tirs Ariane 6 + 4 Vega-C en 2025 et monte en puissance. Cela maintient une tension locative sur Kourou (ingénieurs CDD, missions 6-24 mois) mais le marché reste petit (30 000 habitants).

12. Mayotte : post-Chido, reconstruction

Mayotte (976) est le 5ème DROM (depuis 2011, suite au referendum de 2009) et le plus jeune démographiquement (320 000 habitants, âge médian 23 ans). Le cyclone Chido du 14 décembre 2024 a dévasté une partie du territoire, touchant plus de 50 % du parc SIM (Société Immobilière de Mayotte) avec 53 M€ de travaux nécessaires (source la1ere.franceinfo.fr 15/01/2026).

Plan de reconstruction 2026-2028 : Banque des Territoires mobilise 180 M€ de prêts, la SIM a livré 390 logements en 2026 et en a lancé 321 supplémentaires, le programme pluriannuel d'investissement (PPI) 2026-2028 s'élève à 400 M€/an. Le cadre législatif repose sur deux textes : la loi n° 2025-176 du 24 février 2025 d'urgence pour Mayotte (JORF 25/02/2025) qui a notamment permis l'installation de constructions démontables d'hébergement d'urgence sans formalité d'urbanisme pendant 2 ans (art. 3), la reconstruction à l'identique via simple déclaration en mairie avec silence valant accord sous 15 jours (art. 13, renvoi à l'art. L. 421-4 du Code de l'urbanisme), et la suspension temporaire des cotisations sociales (art. 24, prolongée par le décret n° 2025-834 du 21/08/2025 jusqu'au 30/09/2025 pour les employeurs et 31/12/2025 pour les indépendants). Elle a été complétée par la loi n° 2025-797 du 11 août 2025 de programmation pour la refondation de Mayotte qui organise la refondation structurelle au-delà de l'urgence.

13. Jeanbrun vs Girardin industriel : que choisir en DOM ?

C'est LE comparatif central pour tout investisseur DOM. Jeanbrun et Girardin industriel sont les deux dispositifs fiscaux ouverts aux investisseurs particuliers en DROM en 2026. Ils répondent à des logiques totalement différentes.

Concrètement, vous choisissez Jeanbrun si vous voulez construire un patrimoine locatif durable avec défiscalisation intégrée. Vous choisissez Girardin industriel si vous voulez défiscaliser ponctuellement une ou plusieurs années sans gérer un bien immobilier. Les deux sont cumulables : un cadre dirigeant TMI 45 % avec 25 000 € d'IR/an peut prendre un Girardin indus de 18 000 € en année 1 (gain 4 500 €) + un Jeanbrun T3 La Réunion 250 000 € (gain fiscal 4 354 €/an sur 9 ans = 39 186 €).

Pour approfondir, consultez nos guides Girardin industriel et Rendement Girardin.

14. Jeanbrun vs Girardin logement social (COM uniquement)

Conséquence pratique pour l'investisseur DOM : oubliez toute mention de Girardin logement social pour un projet en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion ou Mayotte. Ce n'est plus possible. Le seul choix en DOM est : Jeanbrun (bailleur privé) ou Girardin industriel (matériel industriel).

Pour les COM uniquement, le choix Jeanbrun vs Girardin logement social ne se pose PAS non plus, car le Jeanbrun n'est pas applicable dans les COM. Dans les COM, le choix défisc est entre Girardin logement social (plafond réduction 60 000 €, rendement praticien 10-15 %, rétrocession 65 % minimum à l'OLS), Girardin industriel, et CIOP.

15. Peut-on cumuler Jeanbrun et Girardin en DOM ?

Oui pour Jeanbrun + Girardin industriel, avec plafond. Le cumul est autorisé car les deux dispositifs ont des natures fiscales différentes : Jeanbrun est un amortissement (déduction d'assiette des revenus fonciers), Girardin industriel est une réduction d'impôt one-shot sur matériel industriel.

Concrètement, un investisseur DOM peut empiler plusieurs dispositifs sur biens distincts : Jeanbrun (bien 1 = logement résidentiel), Girardin industriel (bien 2 = matériel industriel via SNC), déficit foncier (bien 3 = ancien hors Jeanbrun), CIOP (bien 4 = bien professionnel). Le plafond global des niches fiscales OM de 18 000 €/an (art. 200-0 A CGI) s'applique aux seuls dispositifs qui sont des réductions d'impôt (Girardin, CIOP). Jeanbrun étant un amortissement, il est hors de ce plafond.

16. Quelles COM sont exclues du Jeanbrun et quelles alternatives ?

Les 6 Collectivités d'Outre-mer (COM), régies par l'article 74 de la Constitution, disposent d'une autonomie fiscale propre et ne sont PAS soumises au Jeanbrun. Il s'agit de : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie (à statut particulier), et Wallis-et-Futuna.

Concrètement, un investisseur visant les COM doit se tourner vers le Girardin industriel (art. 199 undecies B CGI, disponible partout OM), le Girardin logement social (art. 199 undecies C CGI, COM uniquement jusqu'en 2029), ou le CIOP (art. 244 quater W CGI). Saint-Martin est un cas particulier : depuis 2007 elle est une COM mais son régime fiscal a longtemps été assimilé à la Guadeloupe. Depuis 2012, Saint-Martin a son propre code des contributions — consulter un CGP spécialisé avant tout projet.

17. Quel est le risque cyclonique d'un Jeanbrun DOM ?

Le risque cyclonique est la spécificité numéro 1 de l'investissement locatif DOM. Tous les 5 DROM ne sont pas exposés de la même manière, mais aucun n'est à l'abri.

Côté constructif, la norme NV65 (Neige et Vent 1965), le DTU 22.1, et la RTAA-DOM (arrêté du 17 avril 2009 modifié) imposent des standards anti-cycloniques : toiture fixée, volets anti-tempête, structure béton armé, dimensionnement résistance vent > 200 km/h. Les constructions neuves Jeanbrun respectent par défaut ces normes. Pour l'ancien avec travaux, vérifier impérativement le respect de ces normes avant signature.

18. Comment respecter le DPE tropical et la RTAA-DOM ?

Depuis le 1er juillet 2024, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire dans les 5 DROM. Ses règles sont adaptées au climat tropical : prise en compte de la climatisation et de l'eau chaude sanitaire (pas de chauffage hiver), méthode 3CL-DPE-DOM spécifique, 4 zones climatiques DOM.

Base légale : loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 179, qui a étendu le DPE obligatoire aux DROM + décrets d'application 2024 (art. R. 126-15 CCH). Pour un Jeanbrun ancien avec travaux (art. 31-I-1° j CGI), les conditions métropolitaines s'appliquent : seuil de 30 % du prix d'acquisition en travaux éligibles + DPE final en classe A ou B.

Concrètement, un investisseur Jeanbrun ancien DOM doit faire auditer le bien par un diagnostiqueur certifié RGE avant travaux pour vérifier l'atteignabilité du DPE A ou B après rénovation. Budget audit énergétique DOM : 800 à 1 500 € (plus cher qu'en métropole). Les travaux RTAA-DOM sont éligibles au seuil 30 % Jeanbrun. Priorités travaux : isolation toiture, protection solaire, ventilation, ECS solaire.

19. Cas pratique : Marc, 48 ans, cadre métropolitain, Saint-Denis Réunion

Marc, 48 ans, cadre supérieur dans une banque parisienne, TMI 41 %, patrimoine net 900 k€ (résidence principale 600 k€ + épargne 300 k€). Il souhaite diversifier son patrimoine avec un investissement locatif DOM pour préparer sa retraite à horizon 15-20 ans et bénéficier d'un effet levier fiscal avec son TMI élevé.

Projet : acquisition d'un T3 neuf de 65 m² à Saint-Denis Réunion (zone B1), prix 280 000 € + 6 000 € frais = 286 000 € total. Financement : 40 000 € apport + 246 000 € prêt sur 20 ans à 3,9 %. Loyer plafond Loc1 : 12,21 €/m² × 65 m² × coefficient 0,99 = 786 €/mois. Loyer de marché Saint-Denis T3 : 750 à 900 €/mois — le plafond Jeanbrun est cohérent avec le marché.

Concrètement pour Marc, le Jeanbrun Saint-Denis Réunion lui apporte : (1) une économie fiscale annuelle de 4 563 € pendant 9 ans, soit 41 067 € total ; (2) la constitution d'un patrimoine immobilier de 280 000 € avec seulement 40 000 € d'apport initial (effet de levier 7x) ; (3) une plus-value latente projetée de 72 000 € sur 15 ans ; (4) une diversification géographique et sectorielle. Risques : vacance locative (faible à Saint-Denis mais à suivre), gestion à distance (agence locale obligatoire), évolution future du marché DOM.

20. Cas pratique : Sophie, 38 ans, militaire, Fort-de-France

Sophie, 38 ans, capitaine dans l'armée de Terre, affectée à Fort-de-France pour 4 ans (2026-2030). Revenu brut 55 k€/an + primes DOM (bonification 40 % = 22 k€). TMI 30 % en métropole mais TMI 41 % effectif en Martinique (majoration DOM). Elle achète un T2 de 48 m² à Schœlcher pour 215 000 € en achat direct avec économies 30 000 € + prêt 185 000 € sur 20 ans.

Stratégie Jeanbrun : Sophie met le bien en location Loc1 intermédiaire dès la livraison (septembre 2027) et continuera la location jusqu'à 9 ans minimum après son retour métropole (prévu 2030). Horizon : conservation 15-20 ans puis revente ou cession à ses enfants (donation-partage).

Concrètement pour Sophie, le Jeanbrun Schœlcher génère 3 504 €/an d'économie fiscale (TMI 41 % effectif avec primes DOM), soit 31 536 € sur 9 ans. À son retour métropole en 2030, elle conserve le bien en location via agence locale (Century 21 Fort-de-France, honoraires 7,5 %). Le bien est financé par l'emprunt, elle construit un patrimoine locatif DOM durable. Risque clé : évolution du marché Martinique (vacance 16,1 % en 2020 — mais Schœlcher reste tendu).

21. Cas pratique : Jean-Claude, 64 ans, retraité, Basse-Terre

Jean-Claude, 64 ans, ancien cadre télécom à Lyon, retraité depuis 6 mois, pension 3 200 €/mois + 2 800 €/mois de revenus locatifs métropole (3 appartements Lyon). TMI 30 %. Il a 200 000 € d'épargne disponible et souhaite investir en Guadeloupe pour diversifier son patrimoine et préparer un potentiel déménagement partiel (résidence hivernale aux Antilles).

Projet : acquisition d'un T2 neuf de 52 m² à Basse-Terre centre (zone B1) pour 155 000 € + 4 000 € frais = 159 000 € tout compris. Financement : 100 % cash (économies). Stratégie : location Loc1 pendant 9 ans minimum, puis Jean-Claude occupe le bien 6 mois/an (hiver métropole = été Antilles) à partir de 73 ans (post engagement 9 ans + année charnière).

Concrètement pour Jean-Claude, le Jeanbrun Basse-Terre génère un rendement net de 3,5 % sur les 155 000 € investis cash, soit 5 404 €/an nets (450 €/mois) de complément à sa retraite. Gain fiscal net grâce au Jeanbrun : 2 049 €/an (18 437 € sur 9 ans). Attention à la vacance locative Guadeloupe (15 % moyenne, mais Basse-Terre administrative = vacance potentiellement plus élevée). À 73 ans, après 9 ans d'engagement, Jean-Claude peut librement occuper le bien pour ses 6 mois d'hivernage.

22. 5 pièges DOM à éviter

23. Glossaire Outre-mer

DROM

Département et Région d'Outre-mer. 5 territoires : Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), La Réunion (974), Mayotte (976). Régis par l'art. 73 de la Constitution. Appliquent pleinement le CGI.

COM

Collectivité d'Outre-mer. 6 territoires : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna. Régies par l'art. 74 de la Constitution. Autonomie fiscale propre.

TOM

Terre d'Outre-mer. Terme obsolète (supprimé révision constitutionnelle 2003). Utiliser DROM ou COM.

Jeanbrun

Dispositif d'amortissement foncier créé par l'art. 47 de la LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), successeur du Pinel.

Girardin industriel

Dispositif de réduction d'impôt one-shot sur matériel industriel loué à un exploitant DOM-COM (art. 199 undecies B CGI). 20-35 % de gain net sur apport.

Girardin logement social

Dispositif de réduction d'impôt sur construction/acquisition de logements sociaux (art. 199 undecies C CGI). RÉSERVÉ AUX COM depuis le 24/09/2018 (loi 2018-1317 art. 30). Disponible jusqu'au 31/12/2029.

CIOP

Crédit d'Impôt Outre-mer Productif (art. 244 quater W CGI). Aide fiscale aux entreprises OM pour biens productifs.

LBU

Ligne Budgétaire Unique. Aide budgétaire directe de l'État pour le logement social OM (104,92 M€ en AE en 2026). Remplacement progressif du Girardin social dans les DROM depuis le 24/09/2018 (loi 2018-1317 art. 30), en complément du crédit d'impôt CIOP (art. 244 quater X CGI).

SIM / SIMM / SIDR

Sociétés immobilières OM (SIM Mayotte, SIMM Martinique, SIDR Réunion). Bailleurs sociaux publics partenaires des programmes LBU.

RTAA-DOM

Réglementation Thermique Acoustique Aération DOM. Arrêté 17/04/2009 modifié. Normes constructives DOM (ventilation, protection solaire, isolation, ECS solaire).

CatNat

Garantie Catastrophes Naturelles. Obligatoire dans MRH/PNO depuis loi 13/07/1982. Couvre cyclones, séismes, inondations.

Plafond niches 18 000 €

Plafond dérogatoire Outre-mer (art. 200-0 A CGI). Contre 10 000 € en métropole. Applicable aux réductions d'impôt OM (Girardin, CIOP), PAS au Jeanbrun (amortissement hors plafond).

Chido

Cyclone tropical du 14 décembre 2024 ayant dévasté Mayotte. Classé catastrophe majeure, plan reconstruction 2026-2028 = 400 M€/an.

CSG (Centre Spatial Guyanais)

Base de lancement européenne à Kourou (Guyane). Ariane 6 + Vega-C. 20 % du PIB guyanais, 6 500 emplois.

PNO

Propriétaire Non Occupant. Assurance obligatoire pour bailleur. Version DOM renforcée avec CatNat cyclone.

24. Sources et références

Ce guide s'appuie exclusivement sur des sources officielles et des analyses praticiens reconnues.

• Loi 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 — création du statut bailleur privé Jeanbrun (JORF 20/02/2026). Légifrance.
• Code Général des Impôts, articles 31-I-1° i et j, 199 undecies B, 199 undecies C, 199 undecies D, 200-0 A, 244 quater W.
• Loi 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, article 30 — suppression Girardin logement social DROM.
• Loi 2018-1317 du 28 décembre 2018, article 139 — extension aux travaux de réhabilitation de logements de plus de 20 ans dans les COM et la Nouvelle-Calédonie.
• Loi n° 2025-797 du 11 août 2025 de programmation pour la refondation de Mayotte.
• Décret n° 2025-834 du 21 août 2025 — prolongation de la suspension des cotisations sociales à Mayotte.
• BOFiP BOI-BAREME-000020 (version 02/07/2025) — barème Girardin industriel.
• BOFiP BOI-IR-RICI-380 (version 15/05/2024) — base doctrinale Girardin logement social.
• BOFiP BOI-IR-RICI-380-30 (version 15/06/2022) — remise en cause et sanctions.
• Code de la Construction et de l'Habitation, article D. 304-1 (zonage ABC) et R. 126-15 (DPE DOM).
• Arrêté du 2 octobre 2023 (classement zonage ABC DOM, consolidé par arrêtés 5 juillet 2024 et 5 septembre 2025).
• Arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds de loyer et de ressources 2026, JORF 31/01/2026).
• Loi 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), article 179 — extension DPE aux DROM (décrets d'application 2024).
• Arrêté du 17 avril 2009 modifié (RTAA-DOM).
• BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 (plafonds Loc1/Loc2/Loc3 2026).
• BOFiP BOI-BAREME-000020 (Girardin industriel).
• BOFiP BOI-IR-RICI-80-20-10 (Girardin logement social conditions).
• Ministère de la Transition écologique — zonage ABC : ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/zonage-b-c.
• INSEE Flash Martinique n° 195 — logements vacants 2020.
• DEAL Guadeloupe — taux vacance 15 % en 2020.
• Rapport IGF-CGEDD n° 2019-M-056-03 de janvier 2020 — non-assurance Outre-mer.
• Caisse des Dépôts et Consignations — plan reconstruction Mayotte post-Chido.
• Rapport Sénat L25-139-320 — PLF 2026 Outre-mer et LBU.
• Éditions Francis Lefebvre, Ingénierie Patrimoniale IP 1-2026 — analyse statut bailleur privé.

Mise à jour : 21 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), Légifrance, impots.gouv.fr, Service-Public.gouv.fr, Ministère de la Transition écologique, Ministère des Outre-mer, BOFiP, INSEE, DEAL Guadeloupe, IGF-CGEDD, Caisse des Dépôts et Consignations, Éditions Francis Lefebvre. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 21 avril 2026 (LF 2026 promulguée le 19 février 2026). La doctrine BOFiP Jeanbrun-DOM spécifique n'étant pas encore publiée à cette date, certaines modalités pratiques restent sous réserve de confirmation officielle (notamment la priorité entre plafonds zone A métropolitains 14,64 €/m² et plafonds Pinel OM 12,21 €/m² pour les 10 communes DROM classées zone A).

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, et l'investissement Outre-mer présentant des spécificités importantes (cyclones, vacance locative, gestion à distance, marché de revente), consultez impérativement un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation. Les performances passées ne garantissent pas l'avenir.