Programmes immobilier neuf à Nice
Découvrez tous les programmes immobiliers neufs à Nice et achetez via Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant en gestion de patrimoine — jusqu'à 3 % de cashback reversé sur votre compte après la signature de l'acte authentique.
Le marché immobilier neuf à Nice
Nice, capitale de la Côte d'Azur et préfecture des Alpes-Maritimes, est la 5e ville de France avec environ 353 700 habitants. Située en zone fiscale A au titre du zonage Pinel/Denormandie, la cité méditerranéenne combine un marché immobilier tendu, une attractivité touristique mondiale (Promenade des Anglais, Vieux-Nice classé UNESCO Patrimoine mondial depuis 2021) et un dynamisme économique tiré par la technopole Sophia Antipolis voisine, l'Université Côte d'Azur (label IDEX) et l'aéroport Nice Côte d'Azur, 2e plateforme aéroportuaire française.
Le marché immobilier niçois affiche en 2026 un prix moyen autour de 5 247 €/m² tous biens confondus, avec un écart marqué entre l'ancien (environ 5 180 €/m²) et le neuf (autour de 6 780 €/m²). Les quartiers premium comme le Carré d'Or, Cimiez ou le Mont Boron franchissent régulièrement la barre des 7 000 à 8 000 €/m², tandis que les secteurs en mutation (Saint-Roch, Riquier, Libération, Pasteur) offrent encore des points d'entrée plus accessibles, soutenus par l'extension du tramway et l'opération d'intérêt national Eco-Vallée Plaine du Var.
Nice cumule des atouts patrimoniaux rares pour l'investissement locatif et la résidence principale haut de gamme : trois lignes de tramway maillant la métropole, gare Nice-Ville reliant Paris en TGV (avec à terme la ligne nouvelle Provence Côte d'Azur visant 4h30), CHU de Nice, port de commerce et de plaisance, palais des congrès Acropolis, et un bassin économique transfrontalier connecté à Monaco et à l'Italie via l'autoroute A8. Cette combinaison attractivité-tension locative en fait l'un des marchés les plus recherchés de France sur le segment haut de gamme et locatif meublé.
Programmes neufs à Nice
Nicéa Lympia MS
SO'CARLONE
5 ANGELY
Symon(e) By Adonis Nice 4*
Sunset Riviera - Nice
City Résidence - Nice
Le neuf à Nice en chiffres
22 programmes en commercialisation à Nice, distribués par 19 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Nice
Chaque quartier de Nice a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Vieux-Nice
Cœur historique baroque inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2021, ruelles piétonnes, cours Saleya et marché aux fleurs ; forte demande locative touristique et meublée, prix élevés et offre rare.
Carré d'Or
Quartier de prestige entre la Promenade des Anglais et l'avenue Jean-Médecin, immeubles haussmanniens et Belle Époque, commerces de luxe ; prix au m² parmi les plus hauts de la ville (jusqu'à environ 7 900 €/m²).
Cimiez
Quartier résidentiel bourgeois sur les hauteurs nord, villas, parc des Arènes, musées Matisse et Marc Chagall ; immobilier haut de gamme prisé des familles et des cadres.
Libération / Borriglione
Quartier en pleine mutation autour de la halle de la Libération et de la gare du Sud, desservi par les lignes 1 et 2 du tramway ; demande locative étudiante et jeunes actifs, valorisation soutenue.
Riquier / Port
Secteur en transformation à l'est, autour du port Lympia et de la place Île-de-Beauté, profitant de la ligne 2 du tramway vers l'aéroport ; mix locatif touristique et résidentiel, points d'entrée plus accessibles.
Nice en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Nice :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Nice
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Nice.
- Aéroport Nice Côte d'Azur : 2e aéroport de France hors Paris avec environ 14-15 millions de passagers par an, relié au centre-ville en 26 minutes par la ligne 2 du tramway
- Tramway de Nice : 3 lignes en service (T1 nord-sud Las Planas-Pont-Michel, T2 est-ouest Port Lympia-Aéroport-CADAM, T3 Saint-Isidore-Aéroport)
- Gare Nice-Ville : nœud TGV reliant Paris en environ 5h40, avec projet de Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur (LNPCA) visant 4h30 à terme
- Autoroute A8 (La Provençale) : axe structurant Aix-en-Provence-Vintimille, connectant Nice à Cannes (35 km), Monaco (20 km) et l'Italie
- Port de Nice (Lympia) : port de commerce et de plaisance, liaisons maritimes vers la Corse
- Réseau bus Lignes d'Azur : plus de 100 lignes desservant la métropole Nice Côte d'Azur
- Promenade des Anglais : 7 km de front de mer emblématique, candidate UNESCO
- Vieux-Nice : centre historique baroque classé au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2021
- Université Côte d'Azur : label IDEX, environ 30 000 étudiants, campus à Nice et Sophia Antipolis
- CHU de Nice : centre hospitalier universitaire majeur du sud-est (sites Pasteur, Archet, Cimiez)
- Sophia Antipolis : 1re technopole d'Europe à 20 km, environ 38 000 emplois et 2 500 entreprises
- Acropolis : palais des congrès et expositions au cœur de Nice
Promoteurs présents à Nice
19 promoteurs partenaires construit actuellement à Nice. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Nice ?
7 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Nice. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDéficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Nice ?
Acheter un bien neuf à Niceavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Nice
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Niceest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Alpes-Maritimes
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.