Programmes immobilier neuf à Besançon
Découvrez tous les programmes immobiliers neufs à Besançon et achetez via Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant en gestion de patrimoine — jusqu'à 3 % de cashback reversé sur votre compte après la signature de l'acte authentique.
Le marché immobilier neuf à Besançon
Préfecture du Doubs et capitale historique de la Franche-Comté, Besançon (environ 117 000 habitants intra-muros, près de 250 000 sur l'aire urbaine) occupe une position stratégique au coeur de l'arc Rhin-Rhône, à mi-chemin entre Dijon, Lyon et la Suisse romande. Classée Ville d'Art et d'Histoire, sa Citadelle Vauban inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2008 et sa boucle du Doubs en font l'une des destinations patrimoniales les plus emblématiques de l'Est de la France. Pour l'investisseur immobilier, Besançon présente un profil singulier : un marché tendu sur l'hypercentre historique et les quartiers résidentiels prisés, contrebalancé par une accessibilité financière nettement supérieure à Dijon ou Strasbourg.
Classée en zone B1 du zonage Pinel/Pinel+ et Loc'Avantages, Besançon ouvre l'accès aux principaux dispositifs de défiscalisation immobilière neufs et anciens rénovés. Cette classification B1, partagée avec des villes comme Caen ou Le Mans, traduit une réelle tension locative : la ville accueille plus de 22 000 étudiants à l'Université de Franche-Comté. Le revenu médian disponible s'établit autour de 22 000 € par unité de consommation selon l'INSEE, et la dynamique économique repose sur trois piliers : santé (CHU Jean-Minjoz), microtechnique-horlogerie et tertiaire administratif.
L'analyse fine des micro-marchés bisontins est indispensable pour calibrer un investissement performant. Le secteur Centre-Boucle (intra-muros, dans le méandre du Doubs) concentre la demande haut de gamme des cadres et professions libérales. Le quartier Battant, rive droite, en plein renouvellement urbain, offre un compromis intéressant patrimoine-rendement. Les quartiers Saint-Ferjeux, Palente-Orchamps et Saint-Claude attirent les familles. À l'opposé, Planoise et Clairs-Soleils sont engagés dans le NPNRU avec des reconstructions massives ouvrant des opportunités via le BRS, le LLI et le Denormandie.
Pour un investisseur patrimonial, notre recommandation chez Hagnéré Patrimoine consiste à arbitrer entre trois stratégies selon le profil fiscal. Pour les TMI 30-41 % cherchant un effet de levier crédit avec optimisation, le Pinel+ ou LLI sur les nouveaux programmes des secteurs Viotte-Saint-Claude délivre un rendement brut de 4,2-4,8 %. Pour les TMI 41-45 % patrimoniaux, le LMNP au régime réel sur des T2-T3 meublés en hypercentre optimise la fiscalité. Enfin, le Denormandie ancien rénové sur le centre historique cumule réduction d'impôt jusqu'à 21 % et valorisation patrimoniale dans un tissu UNESCO.
Programmes neufs à Besançon
L'ART DU TEMPS
BRULARD
STUDY 25
RUE DE L'INDUSTRIE
PLACE DU 8 SEPTEMBRE
RUE DES GRANGES
Le neuf à Besançon en chiffres
8 programmes en commercialisation à Besançon, distribués par 6 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Besançon
Chaque quartier de Besançon a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-Boucle (hypercentre UNESCO)
Coeur historique inscrit dans le méandre du Doubs et dominé par la Citadelle Vauban, le secteur Boucle concentre les hôtels particuliers XVIIIe, immeubles de pierre et commerces premium.
Battant
Quartier historique rive droite (rive gauche du Doubs), ancien faubourg vigneron, en plein renouvellement urbain depuis 15 ans.
Saint-Ferjeux / Saint-Claude
Quartiers résidentiels ouest et sud-ouest privilégiés des familles, organisés autour de la basilique Saint-Ferjeux et de la gare Viotte pour Saint-Claude.
Planoise
Plus grand quartier de Besançon (environ 18 000 habitants) classé Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville et engagé dans le NPNRU.
Clairs-Soleils / Palente-Orchamps
Quartiers nord-est en mutation, intégrés au NPNRU pour Clairs-Soleils. Ligne tramway T2 (Chalezeule-Hauts-du-Chazal) renforce l'accessibilité.
Viotte-Chaprais
Quartier de la gare SNCF Viotte, dynamisé par le projet Pôle Viotte (300 logements neufs, tertiaire, hôtellerie) et la proximité immédiate du centre.
Besançon en zone B1 — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Grandes agglomérations (250 000+ habitants) et zones en tension — Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Besançon :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 532 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 611 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 729 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 848 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Besançon
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Besançon.
- Gare Besançon-Viotte : gare historique en centre-ville, TER intensif vers Dijon, Belfort, Lille et liaison TGV directe Paris (2h05) et Strasbourg
- Gare Besançon Franche-Comté TGV : gare LGV Rhin-Rhône à Auxon-Dessus (15 min du centre), Paris en 2h05, Lyon 2h05, Strasbourg 1h35, Mulhouse 35 min
- Tramway Ginko : 2 lignes T1 (Hauts-du-Chazal-Gare Viotte) et T2 (Chalezeule-Hauts-du-Chazal), 14,5 km, mise en service 2014
- Autoroute A36 (La Comtoise) : axe Mulhouse-Beaune, raccordement direct A39 vers Lyon et A6 vers Paris
- Aéroport Dole-Jura (50 km) et Bâle-Mulhouse EuroAirport (1h30) pour les liaisons internationales
- Réseau Ginko : 8 lignes de bus structurantes Diametro, BHNS et navette gratuite Ville
- Citadelle de Vauban : chef-d'oeuvre du XVIIe siècle inscrit au patrimoine mondial UNESCO depuis 2008
- Cathédrale Saint-Jean : édifice roman et gothique du XIIe siècle abritant la célèbre Horloge astronomique de Vérité (1860)
- Horloge astronomique : monument horloger unique inscrit Monuments Historiques, témoignage du savoir-faire horloger bisontin
- Boucle du Doubs : méandre naturel exceptionnel enserrant l'hypercentre
- Palais Granvelle : Renaissance XVIe siècle, abrite le Musée du Temps consacré à l'histoire horlogère bisontine
- Porte Noire et Square Castan : vestiges gallo-romains du IIe siècle, arc de triomphe romain Vesontio
Promoteurs présents à Besançon
6 promoteurs partenaires construit actuellement à Besançon. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Besançon ?
8 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Besançon. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideTVA Réduite
TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU. Achat à prix maîtrisé pour la résidence principale.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Denormandie
Réduction d'impôt 12-21 % sur 6, 9 ou 12 ans. Logement ancien rénové en zone éligible.
Lire le guideDéficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
Pourquoi investir dans le neuf à Besançon ?
Acheter un bien neuf à Besançonavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Besançon
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Besançonest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.