Programmes immobilier neuf à Nîmes
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Le marché immobilier neuf à Nîmes
Nîmes, préfecture du Gard, compte près de 150 000 habitants et constitue l'une des principales agglomérations d'Occitanie. Classée en zone B1 du zonage Pinel/Denormandie depuis l'arrêté du 5 juillet 2024, la ville cumule un patrimoine antique exceptionnel (Arènes, Maison Carrée, Tour Magne) avec une dynamique économique portée par le CHU Carémeau, l'Université de Nîmes et un tissu industriel diversifié, ce qui en fait un marché locatif tendu particulièrement attractif pour les investisseurs en immobilier locatif.
Le marché immobilier nîmois affiche en avril 2026 un prix moyen de 2 452 €/m² tous biens confondus, avec un neuf autour de 3 370 €/m² et un ancien à 2 220 €/m² pour les appartements, soit l'un des meilleurs rapports prix/rendement des préfectures méridionales. La hausse de 49,2 % des prix entre 2018 et 2025 témoigne d'une forte demande, soutenue par la démographie étudiante (UNîmes, IUT, écoles de santé) et les arrivées en provenance de Lyon, Paris et Montpellier suite au télétravail.
Côté défiscalisation, Nîmes éligible au Denormandie ancien, à la LMNP et au déficit foncier offre un terrain de jeu varié : Écusson historique pour la rénovation patrimoniale, Gambetta-Feuchères pour le locatif étudiant et jeunes actifs, Costières et Hoche-Université pour l'investissement neuf BRS/PLS, et Pissevin-Valdegour-Mas de Mingue intégrés au NPNRU avec 424 M€ d'investissements publics qui transforment ces quartiers d'avenir. La zone B1 garantit l'éligibilité aux principaux dispositifs locatifs intermédiaires.
Programmes neufs à Nîmes
NÎMES : Grizot
NÎMES : Le Portail des Orangers
NÎMES : Nationale
NÎMES : Régale
Eméis - Nîmes - La Camargue
Jardins d'Arcadie - Nîmes
COLUMNA - NIMES
La Camargue
ELOGE DU PARC
Sorella
LES MOULINS DE L'AGAU - NÎMES
La Maison Saint Castor - NIMES
7 RUE DE BERNIS
63 RUE NOTRE DAME
Villa Madeleine - NÎMES (30)
Le neuf à Nîmes en chiffres
15 programmes en commercialisation à Nîmes, distribués par 10 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Nîmes
Chaque quartier de Nîmes a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Écusson
Centre historique en forme de bouclier ceinturé par les boulevards haussmanniens, l'Écusson concentre les Arènes romaines, la Maison Carrée (UNESCO 2023) et un bâti médiéval-XVIIIe siècle très recherché. Prix au m² jusqu'à 4 000 €/m², forte demande locative meublée et touristique, idéal pour Denormandie et LMNP avec rénovation patrimoniale (ABF).
Gambetta-Feuchères
Faubourg dynamique entre l'Écusson et la gare SNCF, le quartier Gambetta-Feuchères mêle immeubles bourgeois, commerces et vie étudiante. Très bien desservi par le réseau Tango, il cible jeunes actifs et étudiants UNîmes avec des rendements bruts entre 5,5 et 6,5 %, et reste l'un des quartiers les plus liquides du marché nîmois.
Hoche-Université
Quartier en mutation autour du campus Hoche-Sernam, du site universitaire Vauban et de la nouvelle Halle des sports, il accueille les programmes neufs Pinel et BRS adossés au pôle étudiant de 5 500 inscrits. Architecture contemporaine, proximité du centre à pied, cible idéale pour le locatif intermédiaire en zone B1.
Costières-Mas de Vignoles
Secteur résidentiel et péri-urbain au sud de Nîmes, en bordure du plateau viticole AOC Costières-de-Nîmes et du parc des expositions Le Parnasse. Programmes neufs maisons et petits collectifs, accès direct A9/A54, prisé par les familles et investisseurs LMNP avec un ticket d'entrée plus accessible (2 800-3 200 €/m² neuf).
Pissevin-Valdegour
Quartier ouest classé NPNRU avec 180 M€ alloués à la rénovation de 12 copropriétés et 1 600 logements, autour de la nouvelle centralité Kennedy et de la Porte des Arts. Prix d'entrée autour de 1 400 €/m², potentiel de revalorisation à long terme via le programme Nîmes 2030, à réserver aux profils investisseurs aguerris en Denormandie.
Nîmes en zone B1 — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Grandes agglomérations (250 000+ habitants) et zones en tension — Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Nîmes :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 532 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 611 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 729 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 848 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Nîmes
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Nîmes.
- Gare TGV Nîmes-Pont-du-Gard (mise en service 2019, ligne LGV Méditerranée) reliée au centre par la navette Tango ex-L33 en 20 minutes, avec Paris en 2h50 et Marseille en 50 minutes
- Gare SNCF Nîmes-Centre, hub TER Occitanie et TGV intersecteur, plus de 6 millions de voyageurs par an, axe Bordeaux-Marseille et Lyon-Barcelone
- Réseau Tango (Nîmes Métropole) : 2 lignes T1/T2 BHNS Tram'bus + 30 lignes de bus desservant 39 communes, 18 millions de voyages annuels
- Autoroutes A9 (Languedocienne, Lyon-Espagne) et A54 (Nîmes-Salon-de-Provence) avec 4 sorties dédiées, position stratégique sur l'arc méditerranéen
- Aéroport Nîmes-Alès-Camargue-Cévennes à 8 km : liaisons low-cost Ryanair vers Londres, Bruxelles, Fès et Marrakech
- Voies cyclables Nîmes Métropole et ViaRhôna toute proche, plan vélo municipal en cours d'extension
- Arènes de Nîmes : amphithéâtre romain le mieux conservé du monde antique (Ier siècle), inscrit au patrimoine mondial UNESCO en 2023, accueil de la Feria de Pentecôte (1 million de visiteurs)
- Maison Carrée : temple romain d'époque augustéenne unique au monde, inscrit UNESCO 2023, et son cinéma immersif
- CHU Carémeau : premier employeur du Gard avec près de 7 000 collaborateurs, extension Carémeau Sud livrée en 2023 (5 000 m²) et bâtiment MPR-Maladies infectieuses-Gériatrie (13 500 m²)
- Université de Nîmes (UNîmes) : 5 500 étudiants sur sites Vauban, Hoche, GIS et Carmes, 4 départements (droit-éco, lettres, sciences, psychologie)
- Tour Magne et Jardins de la Fontaine : plus ancien jardin public d'Europe (XVIIIe siècle) et tour romaine emblématique du Mont Cavalier
- Pôle économique Mas de Cheylon-Grézan : sites Royal Canin (groupe Mars Petcare, premier site européen), Cameron Schlumberger, Haribo Ricqlès Zan (musée du bonbon à Uzès) et zones industrielles Saint-Césaire/Grézan
Promoteurs présents à Nîmes
10 promoteurs partenaires construit actuellement à Nîmes. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Nîmes ?
7 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Nîmes. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Déficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RÉ 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Malraux
Réduction d'impôt 22-30 % des travaux dans les secteurs sauvegardés. Patrimonial, défiscalisant.
Lire le guideLMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Nîmes ?
Acheter un bien neuf à Nîmesavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Nîmes
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Nîmesest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Gard
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SAS, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : backoffice@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Avant la conclusion de chaque contrat, la modalité d’analyse applicable au titre de l’art. L. 521-2 II 1° du Code des assurances, le nom des entreprises à communiquer selon le cas et la nature de la rémunération sont précisés au client.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à backoffice@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.