Programmes immobilier neuf à Toulouse
Découvrez tous les programmes immobiliers neufs à Toulouse et achetez via Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant en gestion de patrimoine — jusqu'à 3 % de cashback reversé sur votre compte après la signature de l'acte authentique.
Le marché immobilier neuf à Toulouse
Toulouse, préfecture de la Haute-Garonne et capitale régionale de l'Occitanie, compte environ 511 700 habitants intra-muros (recensement INSEE 2022, publié fin 2024) et plus de 800 000 dans sa métropole. Quatrième ville de France, elle se distingue par une démographie en croissance continue depuis vingt ans, portée par un solde migratoire jeune et une économie tertiaire en expansion. La Ville rose concentre les sièges et activités industrielles d'Airbus, Thales Alenia Space, ATR, Continental Automotive et CNES, ainsi que des pôles d'enseignement supérieur de premier plan (Université Toulouse Capitole, Paul-Sabatier, ISAE-SUPAERO, INSA, Toulouse School of Economics).
Le marché immobilier toulousain a été reclassé en zone A par le décret du 5 juillet 2024, intégrant l'ensemble du territoire communal ainsi que Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union. Le plafond de loyer Pinel s'établit ainsi à 14,64 €/m² contre 11,80 €/m² en zone B1, soit un gain de potentiel locatif de l'ordre de 19 %. Côté prix, le neuf se négocie autour de 4 700 €/m² en moyenne sur 2026 (sources MeilleursAgents, Notaires) après un ajustement à la baisse, tandis que l'ancien se situe entre 3 200 et 3 500 €/m² selon les quartiers.
Investir dans le neuf à Toulouse en 2026 conserve un intérêt patrimonial structurel : tension locative étudiante (plus de 130 000 étudiants), arrivée de la 3e ligne de métro (Toulouse Aerospace Express) prévue fin 2028 reliant Colomiers à Labège via Matabiau, et requalification urbaine de plusieurs quartiers prioritaires (Empalot, Grand Mirail, Trois-Cocus). Le neuf permet d'accéder aux frais de notaire réduits (2 à 3 %), aux normes RE2020, à la TVA réduite à 5,5 % dans les périmètres ANRU et QPV, et à la garantie décennale. Le tissu d'employeurs aéronautiques sécurise la demande locative en T2 et T3 sur l'ensemble du cycle locatif.
Programmes neufs à Toulouse
Agora
Vista Verde
SWEETLY L'ALEXANDRIN_167-SOR
Zenitude - Toulouse - Le Parc de L'Escale
STUDENTLY TOULOUSE ST CYPRIEN
STUDENTLY TOULOUSE L’ORMEAU
Le neuf à Toulouse en chiffres
87 programmes en commercialisation à Toulouse, distribués par 32 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Toulouse
Chaque quartier de Toulouse a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Capitole / Carmes
Hypercentre historique, locataires cadres et professions libérales, demande forte sur petites surfaces patrimoniales. Marché tendu avec rotations courtes et plafonds de loyer Pinel généralement saturés.
Compans-Caffarelli / Les Chalets
Quartier d'affaires et résidentiel haut de gamme à proximité immédiate du centre, ciblé par jeunes cadres Airbus et professions libérales. Forte présence de programmes neufs depuis 2020.
Saint-Cyprien
Rive gauche en pleine requalification, mixité étudiants Paul-Sabatier, jeunes actifs et familles. Connecté par la ligne A du métro et proche des berges de Garonne réaménagées.
Rangueil / Université
Pôle universitaire et hospitalier (CHU Rangueil, Paul-Sabatier, ISAE-SUPAERO), demande locative étudiante et personnel hospitalier soutenue toute l'année. Desservi par la ligne B et le téléphérique Téléo.
Borderouge / Trois-Cocus
Secteur nord en plein développement, terminus ligne B, prix d'entrée plus accessibles. Cible familles et primo-locataires, avec programmes neufs et requalification ANRU sur Trois-Cocus.
Toulouse en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Toulouse :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Toulouse
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Toulouse.
- Métro ligne A (Basso-Cambo - Balma-Gramont) et ligne B (Borderouge - Ramonville) exploitées par Tisséo, complétées par 2 lignes de tramway T1 et T2.
- Ligne C (Toulouse Aerospace Express) en construction, 27 km et 21 stations entre Colomiers et Labège via Matabiau, mise en service prévue fin 2028.
- Téléphérique urbain Téléo (3 km) reliant l'Oncopole, le CHU Rangueil et l'Université Paul-Sabatier en 10 minutes.
- Gare de Toulouse-Matabiau, hub TGV et TER : Bordeaux en 2h05, Paris-Montparnasse en 4h15 (LGV Sud-Europe-Atlantique partielle), Marseille en 4h.
- Aéroport Toulouse-Blagnac, 2e aéroport régional français, 8,5 km à l'ouest, desservi par la navette aéroport et la ligne T2 du tramway.
- Université Toulouse III Paul-Sabatier (sciences, santé) et Université Toulouse Capitole (droit, économie) : bassin de plus de 130 000 étudiants soutenant la demande locative T1/T2.
- ISAE-SUPAERO et INSA Toulouse : grandes écoles d'ingénieurs aéronautiques, public cible jeunes actifs à fort revenu d'embauche.
- Site industriel Airbus à Blagnac/Colomiers : premier employeur privé d'Occitanie, ancrage durable de la demande de cadres expatriés et de jeunes ingénieurs.
- CHU de Toulouse (Purpan, Rangueil) : 14 000 agents, demande locative continue de personnel soignant et d'internes.
- Toulouse School of Economics (TSE) : pôle académique de rang international, attire chercheurs et étudiants internationaux solvables.
- Halle de la Machine et Cité de l'Espace : équipements emblématiques renforçant l'attractivité résidentielle des secteurs Montaudran et Aerospace.
Promoteurs présents à Toulouse
32 promoteurs partenaires construit actuellement à Toulouse. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Toulouse ?
9 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Toulouse. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guidePrix maîtrisé
Prix plafonné par convention avec le bailleur social. Réservé sous conditions de ressources.
TVA Réduite
TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU. Achat à prix maîtrisé pour la résidence principale.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideDéficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
Pourquoi investir dans le neuf à Toulouse ?
Acheter un bien neuf à Toulouseavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Toulouse
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Toulouseest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Haute-Garonne
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.