Programmes immobilier neuf à Annecy
Découvrez tous les programmes immobiliers neufs à Annecy et achetez via Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant en gestion de patrimoine — jusqu'à 3 % de cashback reversé sur votre compte après la signature de l'acte authentique.
Le marché immobilier neuf à Annecy
Annecy, surnommée la Venise des Alpes, est la préfecture de la Haute-Savoie (74) et la commune la plus peuplée du département. Issue de la fusion en 2017 avec Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod, la commune nouvelle compte environ 132 000 habitants au bord du lac le plus pur d'Europe. Sa situation géographique exceptionnelle entre le lac, les massifs des Bauges, des Aravis et le Semnoz en fait une destination touristique majeure et un pôle économique de premier plan, dynamisé par sa proximité immédiate avec Genève.
Reclassée en zone A par l'arrêté du 5 juillet 2024, Annecy figure parmi les marchés immobiliers les plus tendus de France. Cette tension s'explique par la pression du Genevois français, l'afflux de travailleurs frontaliers vers la Suisse, l'attractivité résidentielle et touristique, ainsi qu'une offre foncière structurellement contrainte par le lac, les montagnes et les zones agricoles protégées. Les dispositifs Denormandie, LLI et Loc'avantages s'appliquent avec les plafonds de loyers et de ressources de la zone A.
Le tissu économique annécien repose sur quatre piliers : l'industrie de pointe et le décolletage de la vallée de l'Arve, l'économie frontalière genevoise (40 minutes en voiture, gare TER directe), le tourisme alpin et lacustre quatre saisons, et le pôle d'enseignement supérieur autour de l'Université Savoie Mont Blanc et de l'IUT. Annecy abrite également le cluster Outdoor Sports Industries, fédérant les leaders mondiaux du sport outdoor implantés localement. Cette diversité économique, conjuguée à un cadre de vie premium, soutient une demande locative forte et un marché immobilier parmi les plus chers de la région Auvergne-Rhône-Alpes.
Programmes neufs à Annecy
OSMOSE NUE-PROPRIETE
ANNECY - LES BALCONS D'ANNECY
PASSAGE DE FLORE / Annecy
Le Domaine du Chêne
Eloge
Passage de Flore
Le neuf à Annecy en chiffres
14 programmes en commercialisation à Annecy, distribués par 9 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Annecy
Chaque quartier de Annecy a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Vieille Ville et Bonlieu
Cœur historique médiéval avec ses canaux, le Palais de l'Isle et le lac. Hyper-centre touristique et premium, prix m² parmi les plus élevés de France hors Paris/Côte d'Azur, locatif saisonnier et résidentiel haut de gamme.
Annecy-le-Vieux
Commune déléguée résidentielle prisée au nord-est, qui accueille l'Université Savoie Mont Blanc et l'IUT. Mixité de villas, résidences haut de gamme et logements étudiants.
Faubourg Sainte-Claire et Carnot
Quartiers anciens du centre-ville, axe commerçant et résidentiel proche de la gare SNCF et du lac. Cible des cadres frontaliers et investisseurs Pinel/Denormandie sur l'ancien rénové.
Cran-Gevrier et Meythet
Anciennes communes déléguées à l'ouest, plus accessibles en prix, en pleine mutation urbaine avec des programmes neufs et le quartier d'affaires des Trézeaux.
Seynod
Commune déléguée au sud, résidentielle et bien desservie par l'A41. Mix de maisons individuelles et collectifs neufs, demande soutenue par les frontaliers et les actifs locaux.
Annecy en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Annecy :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Annecy
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Annecy.
- Gare SNCF d'Annecy — TGV Paris (3h45), TER directs Genève, Lyon, Chambéry, Saint-Gervais
- Autoroute A41 Nord vers Genève (40 min) et A41 Sud vers Chambéry/Grenoble, connexion A40 vers Lyon
- Aéroport international de Genève à 40 km / 40-50 min, aéroport d'Annecy-Meythet (vols affaires)
- Réseau urbain Sibra : bus à haut niveau de service, lignes structurantes desservant les six communes déléguées
- Pistes cyclables du tour du lac (42 km) et voie verte vers Albertville, mobilité douce structurante
- Liaisons saisonnières en bateau sur le lac (Compagnie des bateaux du lac d'Annecy)
- Lac d'Annecy, classé parmi les lacs les plus purs d'Europe
- Vieille Ville et Palais de l'Isle (XIIe siècle), monument emblématique sur le Thiou
- Château d'Annecy, ancien domaine des comtes de Genevois et musée
- Université Savoie Mont Blanc (campus d'Annecy-le-Vieux) et IUT
- Pont des Amours et Jardins de l'Europe sur les rives du lac
- Massif du Semnoz et Plateau des Glières, sites naturels et mémoriels
Promoteurs présents à Annecy
9 promoteurs partenaires construit actuellement à Annecy. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Annecy ?
6 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Annecy. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Annecy ?
Acheter un bien neuf à Annecyavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Annecy
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Annecyest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Haute-Savoie
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.