Programmes immobilier neuf à Limoges
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Le marché immobilier neuf à Limoges
Limoges, préfecture de la Haute-Vienne et capitale historique du Limousin, rayonne depuis le XIIe siècle grâce à son savoir-faire mondialement reconnu dans la porcelaine, l'émail et l'orfèvrerie. Forte d'environ 130 000 habitants intra-muros et de près de 280 000 à l'échelle de sa communauté urbaine Limoges Métropole, la cité conjugue un patrimoine UNESCO (chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle), une cathédrale gothique Saint-Étienne classée et un tissu artisanal d'excellence porté par les manufactures Bernardaud, Haviland et Royal Limoges.
Capitale universitaire avec près de 15 000 étudiants inscrits à l'Université de Limoges (droit, sciences, médecine, IUT, ENSIL-ENSCI), la ville bénéficie d'une demande locative structurelle alimentée par les filières porcelaine-céramique, droit de l'environnement et optique-photonique du pôle Xlim. Le Centre Hospitalier Universitaire Dupuytren, deuxième employeur du département avec plus de 7 500 agents, le pôle technologique ESTER et les 800 entreprises du parc d'activités du Ponteix renforcent la stabilité du bassin d'emploi. Le revenu médian disponible s'établit autour de 21 000 € par unité de consommation selon l'INSEE.
Le marché immobilier limougeaud reste accessible mais en tension modérée sur les segments qualitatifs. Selon les baromètres MeilleursAgents et SeLoger, le prix moyen au mètre carré dans l'ancien oscille autour de 1 700 €, avec des écarts marqués entre les quartiers patrimoniaux (Bénédictins, Carnot-Marceau) à 2 100-2 400 € et les secteurs périphériques à 1 200-1 400 €. Le neuf se négocie en moyenne 3 200 € par mètre carré, porté par les programmes d'éco-quartiers, les résidences services seniors et les opérations de renouvellement urbain. La tension locative classe Limoges en zone B1 du zonage Pinel/Pinel+/Loc'Avantages.
Pour un investisseur patrimonial, Limoges présente un dossier équilibré : ticket d'entrée modéré, rendements bruts de 5,5 à 6,5 % en LMNP étudiant ou en location nue, et plus-value contenue mais sécurisée par la rareté du foncier en hyper-centre. La ville est inscrite au programme Action Coeur de Ville et concentre trois quartiers prioritaires en convention NPNRU avec l'ANRU (Beaubreuil, Val de l'Aurence Sud, Les Portes Ferrées-Le Sablard), ce qui ouvre des opportunités d'acquisition dans le cadre du dispositif Jeanbrun en zone B1 ANRU. Hagnéré Patrimoine accompagne ses clients sur la sélection programme par programme.
Programmes neufs à Limoges
KAOL'IN
APPART CITY LIMOGES_16-LEG
APPART CITY LIMOGES_78-LAC
APPART CITY LIMOGES_133-JPC
Appart'city - Limoges - Appart Hôtel
APPART CITY CLASSIC LIMOGES_31-DAG
Le neuf à Limoges en chiffres
9 programmes en commercialisation à Limoges, distribués par 6 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2027 et 2027. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Limoges
Chaque quartier de Limoges a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-ville historique - Coq Noir
Coeur médiéval de Limoges autour de la place de la Motte, des rues piétonnes Haute-Vienne et du Coq Noir, mêlant immeubles haussmanniens, hôtels particuliers et halles centrales en pierre et fonte. Marché tendu, demande locative étudiante et jeunes actifs, prix ancien 2 200-2 600 €/m².
Carnot-Marceau
Quartier bourgeois en arc autour de la place Carnot et de l'avenue Garibaldi, prisé pour ses immeubles Belle Époque, sa proximité immédiate avec la gare des Bénédictins et le tribunal. Population de cadres, professions libérales et fonctionnaires.
Bénédictins - Gare
Quartier emblématique autour de la gare des Bénédictins (1929), joyau Art déco, et du jardin d'Orsay. Mixité bureaux-logements, demande locative cadres SNCF, étudiants et voyageurs d'affaires. Plusieurs programmes neufs récents.
Beaupuy - La Borie
Plateau pavillonnaire et résidentiel au nord-ouest, secteur familial à proximité du Lycée Léonard-Limosin et des facultés. Mix maisons individuelles et petits collectifs récents. Cible familles et primo-investisseurs.
Beaubreuil
Grand quartier nord en renouvellement urbain NPNRU avec l'ANRU, démolition-reconstruction de barres, création d'une nouvelle centralité commerciale Family Village et de la zone Nord 2. Éligibilité Jeanbrun zone B1 ANRU, ticket d'entrée modéré.
Val de l'Aurence Sud - Les Portes Ferrées
Secteurs sud et sud-ouest inscrits en convention NPNRU ANRU, requalification urbaine, désenclavement par le BHNS et création d'équipements publics. Marché ancien 1 200-1 500 €/m², programmes neufs ciblés Jeanbrun B1 ANRU.
Limoges en zone B1 — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Grandes agglomérations (250 000+ habitants) et zones en tension — Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Limoges :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 532 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 611 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 729 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 848 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Limoges
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Limoges.
- Gare des Bénédictins, ligne POLT Paris-Austerlitz - Toulouse-Matabiau (3h10 de Paris) et liaisons Intercités vers Bordeaux, Poitiers, Brive
- Aéroport international Limoges-Bellegarde (LIG) à 10 km, liaisons quotidiennes Paris-Orly, Lyon, Londres et destinations saisonnières
- Autoroute A20 (gratuite) axe Paris-Toulouse et N141 vers Angoulême-Bordeaux, contournement nord par la rocade RN520
- Réseau urbain STCL TCL : 25 lignes de bus, BHNS Trolleybus en cours de modernisation
- Gare routière des Charentes pour les lignes interurbaines régionales Nouvelle-Aquitaine et FlixBus longue distance
- Pistes cyclables le long de la Vienne et plan vélo métropolitain VLimo
- Cathédrale Saint-Étienne, gothique rayonnant XIIIe-XIXe siècle, classée Monument historique
- Musée national Adrien-Dubouché, première collection mondiale de porcelaine de Limoges (Cité de la Céramique)
- Gare des Bénédictins, chef-d'oeuvre Art déco de 1929 signé Roger Gonthier, classée Monument historique
- Halles centrales (1889), structure métallique de l'école Eiffel, marché couvert quotidien
- Quartier de la Boucherie, ruelles médiévales et chapelle Saint-Aurélien, site UNESCO chemins de Saint-Jacques
- Jardin botanique de l'Évêché et Musée des Beaux-Arts (Palais de l'Évêché) surplombant la Vienne
Promoteurs présents à Limoges
6 promoteurs partenaires construit actuellement à Limoges. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Limoges ?
6 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Limoges. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideMonument Historique
Imputation à 100 % du déficit foncier sur le revenu global. Monuments historiques classés.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Limoges ?
Acheter un bien neuf à Limogesavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Limoges
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Limogesest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Haute-Vienne
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.