Programmes immobilier neuf à Nantes
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Le marché immobilier neuf à Nantes
Nantes, préfecture de Loire-Atlantique et sixième commune de France avec environ 327 700 habitants intra-muros au 1er janvier 2026, est la métropole motrice du Grand Ouest. Reclassée en zone Pinel A le 5 juillet 2024 (décret n° 2024-697), la ville sort du périmètre B1 historique : le plafond locatif Pinel y atteignait 14,03 €/m² en 2024 contre 11,31 €/m² auparavant, signal fort de la tension locative. Bien que le Pinel ait pris fin au 31 décembre 2024, ce zonage A continue de gouverner les plafonds Loc'Avantages, LLI, PTZ et Denormandie, faisant de Nantes un marché structurellement haut de gamme pour l'investissement patrimonial.
L'économie nantaise repose sur un mix solide : Île-de-Nantes (ancien site des Chantiers navals reconverti en quartier créatif et tertiaire), pôle EuroNantes autour de la gare, CHU de Nantes (l'un des plus importants de France avec un nouveau CHU livré sur l'île), Université de Nantes (~40 000 étudiants), École Centrale Nantes, Audencia Business School, IRT Jules Verne (manufacturing avancé) et un écosystème biotech-numérique dense. La démographie étudiante (~70 000 étudiants à l'échelle métropolitaine) et la croissance démographique soutenue alimentent une demande locative continue, particulièrement sur les T1-T2 et la colocation premium.
Le marché immobilier nantais affiche en 2026 un prix moyen autour de 3 750 €/m² toutes typologies confondues selon les baromètres MeilleursAgents/PAP, avec un ancien à environ 3 410 €/m² pour les appartements et un neuf VEFA proche de 4 880 €/m². Les écarts intra-muros sont marqués : Centre-ville/Graslin et Hauts-Pavés-Saint-Félix dépassent 4 700 €/m², tandis que Doulon-Bottière ou Bellevue offrent des points d'entrée sous 3 800 €/m². Cette dispersion, combinée à la zone A et à des transports performants (3 lignes de tramway, busway, LGV Paris en ~2 h), structure des stratégies différenciées entre rendement (sud/est) et plus-value (centre/Erdre).
Programmes neufs à Nantes
Les Rotondes Saint Gabriel
PARENTHESE
CAMPUS NEO LOIRE - Nue-Propriété
ESSENCIA
BOIS DE L'LE
NANTES - LE PARC DE DIANE
Le neuf à Nantes en chiffres
45 programmes en commercialisation à Nantes, distribués par 24 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Nantes
Chaque quartier de Nantes a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-ville / Bouffay / Graslin
Cœur historique et commerçant autour du château des Ducs, de la place Royale et du passage Pommeraye. Marché tendu, prix au m² parmi les plus élevés de la ville, demande locative forte des cadres et professions libérales.
Île-de-Nantes
Ancien site des Chantiers navals reconverti en écoquartier mêlant logements neufs, bureaux (EuroNantes), école d'architecture, Machines de l'île et nouveau CHU livré. Marché majoritairement neuf VEFA, locataires jeunes actifs et étudiants.
Hauts-Pavés / Saint-Félix / Procé
Quartiers résidentiels bourgeois au nord-ouest, bordés par l'Erdre et le parc de Procé. Habitat haussmannien et maisons de ville, fortes plus-values, locataires familles CSP+ et expatriés.
Malakoff / Saint-Donatien
Secteur en pleine mutation à l'est, entre la gare SNCF et l'Erdre. Mix logement social rénové (Malakoff) et habitat ancien valorisé (Saint-Donatien), opportunité défiscalisation Denormandie sur le bâti ancien à rénover.
Doulon-Bottière
Quartier populaire à l'est desservi par le tramway 1, en cours de renouvellement urbain (Bottière Pin-Sec en ANRU). Points d'entrée parmi les plus accessibles de Nantes, rendements locatifs supérieurs à la moyenne.
Nantes en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Nantes :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Nantes
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Nantes.
- Tramway ligne 1 Mitterrand/Jamet — Beaujoire/Ranzay (~17 km, 45 min de bout en bout) traversant le centre-ville et la gare via la station Commerce.
- Tramway ligne 2 Orvault Grand Val — Gare de Pont Rousseau (~11 km, 35 min) sur axe nord-sud desservant l'Île-de-Nantes et le CHU.
- Tramway ligne 3 Marcel Paul — Neustrie (~14 km, 45 min) reliant le nord-ouest au sud-ouest, avec future extension prévue.
- Gare SNCF de Nantes (LGV Atlantique) : Paris Montparnasse en environ 2h04 en TGV, jusqu'à 17 trains directs par jour, et liaisons Bordeaux, Rennes, Lyon.
- Aéroport Nantes-Atlantique (NTE) : navette directe gare-aéroport en environ 20 minutes, plus de 70 destinations européennes.
- Lignes Busway 4 et 5 (BHNS), futur tramway ligne 6 et nouvelles lignes connectées au PEM de Bellevue annoncées dans le PDU à horizon 2030.
- CHU de Nantes (nouveau CHU sur l'Île-de-Nantes) : l'un des plus grands hôpitaux universitaires de France, employeur majeur générant une demande locative continue de personnels soignants et internes.
- Université de Nantes et École Centrale Nantes : ~40 000 étudiants à Nantes intra-muros, plus de 70 000 à l'échelle métropolitaine, marché locatif T1/T2 et colocation porteur.
- Audencia Business School : grande école de management classée au niveau européen, public international solvable recherchant studios meublés et T2.
- IRT Jules Verne et pôle EuroNantes : technocentre R&D manufacturing avancé et quartier d'affaires gare sud, attirant cadres ingénieurs et grands comptes.
- Île-de-Nantes / Quartier de la Création : 350 ha en reconversion (ex-chantiers navals), Machines de l'Île, Halles Alstom, École d'architecture, locomotive d'investissement neuf VEFA.
- Château des Ducs de Bretagne et Passage Pommeraye : patrimoine touristique majeur du centre historique, soutenant la valorisation locative courte durée.
Promoteurs présents à Nantes
24 promoteurs partenaires construit actuellement à Nantes. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Nantes ?
8 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Nantes. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Déficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guidePrix maîtrisé
Prix plafonné par convention avec le bailleur social. Réservé sous conditions de ressources.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Nantes ?
Acheter un bien neuf à Nantesavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Nantes
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Nantesest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Loire-Atlantique
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.