Programmes immobilier neuf à Agen
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Le marché immobilier neuf à Agen
Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, occupe une position stratégique au coeur du Sud-Ouest, à mi-chemin exact entre Bordeaux et Toulouse sur l'axe autoroutier A62 et la ligne ferroviaire reliant les deux métropoles. Avec environ 33 000 habitants intra-muros et près de 100 000 habitants pour son agglomération, la cité agenaise capitalise sur sa centralité géographique pour attirer entreprises tertiaires, étudiants et actifs en quête d'un cadre de vie apaisé. Bordée par la Garonne et son célèbre pont-canal, Agen bénéficie d'un patrimoine architectural remarquable et d'une qualité de vie reconnue, mêlant tradition gasconne et dynamisme économique.
Capitale mondiale du pruneau d'Ente avec son IGP Pruneau d'Agen, la ville s'appuie sur une économie diversifiée combinant agroalimentaire, logistique, services administratifs et industrie pharmaceutique avec UPSA, employeur historique majeur du bassin. Le centre hospitalier Agen-Nérac, la sous-préfecture, le rectorat et l'ensemble des juridictions départementales génèrent un vivier permanent de cadres et fonctionnaires locataires solvables. L'IUT d'Agen, antenne de l'Université de Bordeaux, et plusieurs écoles supérieures alimentent une demande étudiante structurelle.
Le marché immobilier agenais affiche un prix moyen au mètre carré dans le neuf autour de 3 200 € et 1 900 € dans l'ancien selon MeilleursAgents, soit un différentiel neuf/ancien d'environ 68 % qui ouvre des perspectives intéressantes de plus-value patrimoniale en cas de réhabilitation lourde via dispositif Denormandie. Le centre historique, organisé autour de la cathédrale Saint-Caprais et des allées du Président-Carnot, concentre l'essentiel de la demande locative étudiante et jeunes actifs sur des T1-T2. Le futur projet de Ligne à Grande Vitesse Bordeaux-Toulouse, dont la gare TGV est prévue à Agen avec une mise en service horizon 2032, constitue un puissant catalyseur de revalorisation patrimoniale anticipée.
Classée en zone fiscale B2 hors agrément préfectoral, Agen ne permet pas d'accéder directement aux dispositifs Pinel+ ou Loc'Avantages dans leurs versions les plus rémunératrices, mais reste éligible au LMNP, au Denormandie dans le périmètre conventionné Action Coeur de Ville, au déficit foncier et au démembrement temporaire. La ville bénéficie en effet du programme national Action Coeur de Ville qui finance la requalification du centre ancien dégradé. Les quartiers de Montanou et Pin/Bourbaki, intégrés au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU), font l'objet de transformations majeures.
Programmes neufs à Agen
Columba
STUDENTLY AGEN
RESIDENCE GARONA - Résidence Services Seniors - LMNP
APPART CITY CONFORT AGEN_1193-VAU
SERENLY AGEN
AGEN : 6/8/10, rue Ledru Rollin
Le neuf à Agen en chiffres
9 programmes en commercialisation à Agen, distribués par 6 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Agen
Chaque quartier de Agen a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-ville historique
Coeur médiéval autour de la cathédrale Saint-Caprais, des rues piétonnes Beauville et de la place Jasmin. Forte demande locative étudiante et jeunes actifs sur T1-T2 rénovés. Périmètre Action Coeur de Ville éligible Denormandie.
Tapie - Sainte-Foy
Quartier résidentiel limitrophe du centre, mêlant maisons de ville en pierre, petits collectifs années 1970-1990 et commerces de proximité. Cible familles classe moyenne et primo-accédants.
Montanou
Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) intégré au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Vaste opération de démolition-reconstruction et requalification engagée sur 2024-2030.
Pin - Bourbaki
Quartier résidentiel pavillonnaire du nord-ouest agenais, en cours de mutation avec opérations NPNRU sur les ensembles collectifs vieillissants. Demande familiale soutenue pour les maisons T4-T5 avec jardin.
Saint-Pierre - Rodrigues
Quartier sud du centre, à proximité immédiate de la gare SNCF et du futur emplacement de la gare LGV. Tissu mixte d'immeubles haussmanniens, de maisons de ville et de petits collectifs récents.
Toupinerie - Passeligne
Secteur résidentiel pavillonnaire à l'ouest d'Agen, prisé des familles cadres et professions libérales. Maisons individuelles avec jardin, écoles réputées et environnement calme.
Agen en zone B2 — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Villes moyennes (50 000-250 000 hab.) avec marché locatif équilibré. Éligible Denormandie et certaines aides locales.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Agen :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 462 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 531 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 634 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 737 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Agen
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Agen.
- Gare SNCF Agen sur ligne Bordeaux-Toulouse et Bordeaux-Marseille (Intercités, TER)
- Future gare LGV Bordeaux-Toulouse prévue à horizon 2032 (Agen à 1h05 de Paris)
- Aéroport Agen-La Garenne (vols quotidiens vers Paris-Orly)
- Autoroute A62 Bordeaux-Toulouse (sortie 7 Agen)
- Réseau de bus urbain Tempo (Keolis Agen) desservant l'agglomération
- Pont-canal d'Agen et axes routiers RN21 vers Villeneuve-sur-Lot et Auch
- Cathédrale Saint-Caprais (XIIe siècle, classée UNESCO sur les chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle)
- Pont-canal d'Agen sur la Garonne (539 mètres, deuxième plus long pont-canal de France)
- Musée des Beaux-Arts d'Agen (collection Goya et antiquités)
- Théâtre municipal Ducourneau à l'italienne (classé Monument Historique)
- Place Armand-Fallières et préfecture du Lot-et-Garonne
- Stade Armandie (rugby SU Agen, Top 14 historique) et halles d'Agen
Promoteurs présents à Agen
6 promoteurs partenaires construit actuellement à Agen. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Agen ?
7 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Agen. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDenormandie
Réduction d'impôt 12-21 % sur 6, 9 ou 12 ans. Logement ancien rénové en zone éligible.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Déficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
Malraux
Réduction d'impôt 22-30 % des travaux dans les secteurs sauvegardés. Patrimonial, défiscalisant.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Agen ?
Acheter un bien neuf à Agenavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Agen
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Agenest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Lot-et-Garonne
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.