Programmes immobilier neuf à Vannes
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Le marché immobilier neuf à Vannes
Vannes, préfecture du Morbihan et capitale historique du duché de Bretagne, s'impose comme l'une des destinations patrimoniales les plus prisées du Grand Ouest. Lovée au fond du golfe du Morbihan, classé parmi les plus belles baies du monde, la cité des Vénètes conjugue un patrimoine médiéval exceptionnel, un cadre de vie maritime privilégié et un dynamisme économique soutenu. Avec environ 53 000 habitants intra-muros et plus de 175 000 sur l'agglomération Golfe du Morbihan-Vannes Agglomération, la ville bénéficie d'une croissance démographique constante alimentée par l'attractivité résidentielle bretonne, le télétravail post-Covid et les flux migratoires en provenance d'Île-de-France.
Le positionnement géographique de Vannes constitue un atout stratégique rarement égalé sur la façade atlantique. La gare TGV met Paris-Montparnasse à 2h35, Rennes à 1h00 et Nantes à 1h15, plaçant la ville dans l'orbite des grands bassins d'emploi tout en préservant une qualité de vie maritime. La RN165 (axe Nantes-Quimper-Brest) et la proximité de l'aéroport Vannes-Meucon complètent un maillage de transports qui sécurise la liquidité locative auprès des cadres mobiles, étudiants et jeunes actifs. L'Université Bretagne Sud (UBS) accueille plus de 9 000 étudiants à Vannes.
Sur le plan fiscal, Vannes est classée en zone B1 selon l'arrêté du 1er août 2014 modifié, ce qui ouvre l'éligibilité aux principaux dispositifs d'investissement locatif intermédiaire. Cette classification B1 — partagée avec des villes comme Annecy, Bayonne ou La Rochelle — reflète une tension locative réelle, des plafonds de loyers cohérents avec le marché et une demande structurellement supérieure à l'offre. Le revenu médian par UC s'établit autour de 22 500 €, supérieur à la moyenne nationale, et le taux de chômage demeure inférieur à 7 %.
Côté marché immobilier, Vannes affiche des prix médians proches de 4 500 €/m² dans le neuf et 3 300 €/m² dans l'ancien (source MeilleursAgents, début 2026), avec des écarts marqués selon les quartiers : l'intra-muros et le secteur Port-Conleau dépassent 5 500 €/m², tandis que les quartiers Ménimur et Kercado, inscrits au NPNRU, offrent des points d'entrée plus accessibles autour de 3 000-3 500 €/m². Pour un investisseur, Vannes constitue un compromis particulièrement équilibré sur le littoral atlantique.
Programmes neufs à Vannes
VILLA TOHANNIC
LE CLOS DE METZ VANNES
NOMINOË
LIBERTY
Belvédère MAISON STANDING
Origine
Le neuf à Vannes en chiffres
7 programmes en commercialisation à Vannes, distribués par 5 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Vannes
Chaque quartier de Vannes a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre intra-muros et Port
Cœur historique enserré dans ses remparts médiévaux, prolongé par le port de plaisance et la promenade de la Rabine. Hyper-prisé pour la location saisonnière haut de gamme et les T2-T3 résidentiels.
Saint-Patern
Quartier historique des artisans, en pleine gentrification, situé en lisière nord de l'intra-muros. Mélange harmonieux de maisons à colombages, programmes neufs de standing et commerces de bouche.
Tohannic
Quartier sud abritant le campus principal de l'Université Bretagne Sud, l'IUT et plusieurs résidences services. Demande locative étudiante structurelle.
Conleau
Presqu'île résidentielle sud donnant directement sur le golfe du Morbihan, plage urbaine et port. Offre quasi exclusivement haut de gamme.
Ménimur
Quartier nord-est inscrit au NPNRU. Importants programmes de réhabilitation, équipements neufs, prix neuf accessibles 3 000-3 500 €/m².
Kercado
Quartier en politique de la ville, également concerné par le NPNRU. Forte transformation urbaine, désenclavement par le BHNS et requalification de l'habitat.
Vannes en zone B1 — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Grandes agglomérations (250 000+ habitants) et zones en tension — Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Vannes :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 532 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 611 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 729 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 848 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Vannes
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Vannes.
- Gare SNCF de Vannes (LGV Bretagne-Pays de la Loire) : Paris-Montparnasse en 2h35, Rennes 1h00, Nantes 1h15, Lorient 25 min, Quimper 1h10
- Aéroport de Vannes-Meucon (aviation d'affaires et tourisme) à 7 km au nord du centre
- RN165 (E60) : axe rapide gratuit Nantes-Vannes-Lorient-Quimper-Brest, sortie directe vers le centre
- Réseau de bus Kicéo (28 lignes) avec lignes structurantes BHNS desservant Tohannic, Ménimur et Kercado
- Port de plaisance de Vannes (1 200 anneaux) au cœur de la ville et liaisons maritimes vers les îles du golfe (Île-aux-Moines, Île-d'Arz)
- Voie verte V5 (EuroVelo 1 - La Vélodyssée) reliant Vannes au littoral atlantique
- Remparts médiévaux de Vannes intra-muros et jardins des remparts (XIIIe-XVIIe siècles)
- Cathédrale Saint-Pierre de Vannes (XVe-XIXe siècles), classée Monument historique
- Place des Lices et Place Henri-IV, cœur commerçant et touristique de l'intra-muros
- Tour du Connétable et Porte Saint-Vincent, vestiges emblématiques des fortifications
- Golfe du Morbihan, classé parmi les plus belles baies du monde, et son Parc naturel régional
- Presqu'île de Conleau et plage urbaine, promenade de la Rabine et port de plaisance
Promoteurs présents à Vannes
5 promoteurs partenaires construit actuellement à Vannes. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Vannes ?
5 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Vannes. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Vannes ?
Acheter un bien neuf à Vannesavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Vannes
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Vannesest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Autres villes en Morbihan
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.