Programmes immobilier neuf à Paris 19e Arrondissement
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Le marché immobilier neuf à Paris 19e Arrondissement
Le 19e arrondissement de Paris, situé au nord-est de la capitale, s'étend sur 679 hectares et accueille environ 187 000 habitants, ce qui en fait l'un des arrondissements les plus peuplés de Paris. Longtemps considéré comme un territoire populaire et industriel, le 19e a connu depuis trente ans une mutation urbaine spectaculaire portée par la reconversion des anciennes emprises ferroviaires et industrielles, l'aménagement du Parc de la Villette par Bernard Tschumi, l'ouverture de la Cité des Sciences et de l'Industrie en 1986, puis l'inauguration de la Philharmonie de Paris en 2015.
La géographie du 19e est dominée par deux poumons verts emblématiques : le Parc des Buttes-Chaumont, créé par Haussmann et Alphand en 1867 sur d'anciennes carrières de gypse, et le Parc de la Villette, plus grand parc parisien avec ses 55 hectares dédiés à la culture, à la science et aux loisirs. La gentrification des secteurs Belleville-Pyrénées et Place des Fêtes, amorcée dans les années 2010, s'est accélérée avec l'arrivée d'une population de cadres, créatifs et professions intellectuelles. Le revenu médian s'établit autour de 22 500 € par unité de consommation selon l'INSEE.
Le marché immobilier du 19e affiche selon MeilleursAgents un prix moyen de l'ordre de 9 000 €/m² dans l'ancien et 11 500 €/m² dans le neuf, avec de fortes disparités selon les micro-marchés : les abords des Buttes-Chaumont et le secteur Jourdain-Pyrénées dépassent 10 000 €/m² dans l'ancien, tandis que Pont de Flandre, Crimée et certains îlots de Place des Fêtes restent autour de 7 500 à 8 500 €/m². Le 19e étant intégralement classé en zone A bis, il bénéficie des plafonds de loyer et de ressources les plus attractifs du dispositif Loi Jeanbrun.
Sur le plan locatif, le 19e bénéficie d'une demande structurellement forte portée par les étudiants des universités Paris Cité, Paris 8 Saint-Denis et des grandes écoles de la Cité des Sciences, par les jeunes actifs des secteurs créatifs et de la santé (Hôpital Robert-Debré), et par des familles séduites par les écoles, les espaces verts et la connexion en 15 minutes au coeur de Paris via les lignes 7, 5 et 11 du métro. Le tramway T3b, prolongé jusqu'à la Porte d'Asnières, et la gare RER E Rosa-Parks ouverte en 2015 ont considérablement renforcé l'attractivité de l'arrondissement.
Programmes neufs à Paris 19e Arrondissement
L'INTEMPOREL
19 LARDENNOIS
Harmonia MS
Intra'Muros - MS HORS PERL
Les Estudines La Villette
Hipark La Villette
Le neuf à Paris 19e Arrondissement en chiffres
8 programmes en commercialisation à Paris 19e Arrondissement, distribués par 6 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2027 et 2027. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Paris 19e Arrondissement
Chaque quartier de Paris 19e Arrondissement a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Buttes-Chaumont
Quartier prisé autour du parc créé en 1867, avec immeubles haussmanniens et belle-époque, rues calmes et arborées. Population CSP+ familiale, écoles réputées, commerces de bouche.
La Villette
Secteur en pleine mutation autour du Parc de la Villette, de la Cité des Sciences et de la Philharmonie de Paris. Forte production neuve dans la ZAC Macdonald et le quartier Rosa-Parks.
Pont de Flandre
Ancien quartier industriel reconverti, secteur ANRU avec opérations de rénovation urbaine d'ampleur. Mix entre logements sociaux, programmes neufs BBC et activités tertiaires.
Place des Fêtes
Quartier en gentrification accélérée, dalle des années 1970 progressivement résorbée par les opérations ANRU. Métro ligne 11, marché trois fois par semaine.
Belleville-Pyrénées
Quartier emblématique de la gentrification parisienne, à cheval sur les 19e et 20e. Tissu commercial cosmopolite, vie de quartier authentique, ateliers d'artistes.
Pré-Saint-Gervais (porte du)
Secteur de transition aux portes du 19e vers la première couronne, desservi par le métro ligne 7bis et le tramway T3b.
Paris 19e Arrondissement en zone A bis — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone la plus tendue de France — Paris et 76 communes de la petite couronne. Plafonds de loyer maximaux et déficit structurel de logements.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Paris 19e Arrondissement :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 888 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 1 020 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 1 218 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 417 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Paris 19e Arrondissement
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Paris 19e Arrondissement.
- Métro ligne 7 (La Courneuve - Villejuif) desservant Stalingrad, Riquet, Crimée, Corentin Cariou, Porte de la Villette
- Métro ligne 5 (Bobigny - Place d'Italie) avec stations Stalingrad, Jaurès, Laumière, Ourcq, Porte de Pantin
- Métro ligne 2, ligne 7bis (Louis Blanc - Pré-Saint-Gervais) et ligne 11 (Mairie des Lilas) desservant Place des Fêtes, Jourdain, Pyrénées
- Tramway T3b (Porte de Vincennes - Porte d'Asnières) longeant les boulevards des Maréchaux
- RER E gare Rosa-Parks (ouverte en 2015) reliant Saint-Lazare, Magenta et l'est parisien
- Périphérique porte de Pantin, porte de la Villette, porte des Lilas, porte de la Chapelle
- Parc des Buttes-Chaumont (25 hectares, créé en 1867 par Haussmann et Alphand)
- Cité des Sciences et de l'Industrie de La Villette (plus grand musée scientifique d'Europe, 1986)
- Philharmonie de Paris (Jean Nouvel, 2015) et Cité de la Musique
- Parc de la Villette (55 hectares, plus grand parc parisien, signé Bernard Tschumi)
- Bassin de la Villette et Canal de l'Ourcq (plus grand plan d'eau artificiel de Paris)
- Centre commercial Le Millénaire et ZAC Macdonald (reconversion entrepôts ferroviaires)
Promoteurs présents à Paris 19e Arrondissement
6 promoteurs partenaires construit actuellement à Paris 19e Arrondissement. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Paris 19e Arrondissement ?
5 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Paris 19e Arrondissement. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Paris 19e Arrondissement ?
Acheter un bien neuf à Paris 19e Arrondissementavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Paris 19e Arrondissement
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Paris 19e Arrondissementest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Autres villes en Paris
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.