Domitys est le leader français des résidences services seniors non médicalisées (RSS), avec un parc de plus de 200 résidences exploitées en France et à l'international et environ 4 500 collaborateurs au service de plus de 25 000 résidents. Fondée en 1998 à Reims sous le nom Aegide par Jean-Marie Fournet et Philippe Brun, l'entreprise a inventé en France un modèle hybride entre l'hôtellerie haut de gamme et le logement individuel, dédié aux seniors autonomes de 70 ans et plus. La marque commerciale Domitys, lancée en 2003, s'est imposée comme la référence du secteur.
Le modèle économique repose sur la vente d'appartements en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à des investisseurs particuliers, qui confient ensuite la gestion à un exploitant unique via un bail commercial de 9 à 12 ans renouvelable. L'exploitant — Domitys lui-même via ses filiales d'exploitation — assume l'intégralité du risque locatif, perçoit les loyers des résidents seniors, finance les charges, et reverse au propriétaire investisseur un loyer net de charges et garanti par le bail, indexé sur l'ILAT. Ce schéma ouvre droit à la récupération de TVA à 20 % et à l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Depuis le 2 avril 2024, Domitys n'est plus une filiale de Nexity : le promoteur, en pleine restructuration financière, a cédé l'ensemble du périmètre Aegide-Domitys au groupe mutualiste AG2R LA MONDIALE, acteur majeur de la protection sociale et patrimoniale et déjà impliqué dans le grand âge. Cette opération sécurise la pérennité de l'exploitant pour les investisseurs LMNP et adosse le réseau à un groupe pérenne, non coté et solvable.
Pour Hagnéré Patrimoine, Domitys présente trois atouts différenciants : la profondeur du parc en exploitation, un track record de revalorisation des loyers à l'échéance des baux supérieur à la moyenne du marché RSS, et une politique de transparence sur les comptes d'exploitation que peu d'exploitants concurrents acceptent de communiquer. Cashback jusqu'à 3 % sur les programmes éligibles.
Un éventail complet pour structurer une stratégie patrimoniale sur 9 à 25 ans.
Gamme premium en cœur de ville ou sites d'exception, services hôteliers étendus (conciergerie, restauration gastronomique, spa).
Voir les programmesCœur de gamme historique du réseau, équilibrant prestations hôtelières, animations et tarifs maîtrisés.
Voir les programmesOffre accessible aux seniors autonomes, services à la carte et logements optimisés.
Voir les programmesMarque sœur lancée sous Nexity, résidences services nouvelle génération et intergénérationnel.
Voir les programmesLes programmes Domitys en commercialisation sont éligibles à plusieurs régimes fiscaux. Choisissez celui qui correspond à votre stratégie patrimoniale.
Domitys intervient sur l'ensemble du territoire avec une concentration sur les principales métropoles régionales et l'Île-de-France.
Standards environnementaux, garanties juridiques sur la VEFA et satisfaction client à la livraison.
Bail commercial relevant des art. L. 145-1 et s. C. com., d'une durée de 9 à 12 ans renouvelable, garantissant un loyer net indexé ILAT — quel que soit le taux d'occupation réel de la résidence.
Domitys assure lui-même la gestion via ses filiales : promotion, livraison, exploitation et services aux résidents pilotés depuis Reims, ce qui réduit le risque de défaillance pour le bailleur LMNP.
Programme neuf en VEFA avec GFA délivrée par établissement bancaire ou assureur de premier rang, sécurisant la livraison.
Le réseau revendique un taux de satisfaction supérieur à 90 % auprès des résidents et un taux d'occupation moyen du parc supérieur à 90 %.
Démarches qualité du secteur RSS (label Viseha, charte SYNERPA RSS), normes accessibilité PMR, sécurité incendie ERP-J, RE2020.
Avec environ 4 500 salariés en France, Domitys offre un accompagnement 24h/24 (astreinte), animations, restauration et services à la carte.
De l'étude patrimoniale à la remise des clés, votre conseiller Hagnéré Patrimoine reste votre interlocuteur unique sur l'ensemble du projet.
Bilan patrimonial complet et identification du dispositif fiscal le plus adapté à votre situation (TMI, IFI, projet locatif).
Présentation du catalogue filtré sur vos critères (zone, typologie, budget, livraison) avec analyse de chaque opportunité.
Signature du contrat de réservation, dépôt de garantie de 5 % séquestré chez le notaire, démarrage du financement.
Signature chez le notaire 3 à 4 mois après la réservation. Échelonnement des appels de fonds selon l'avancement du chantier.
Pré-livraison (réserves), remise des clés, mise en gestion locative ou exploitation par le gestionnaire.
Domitys est le leader français des résidences services seniors non médicalisées (RSS), avec un parc de plus de 200 résidences exploitées en France et à l'international et environ 4 500 collaborateurs au service de plus de 25 000 résidents. Filiale d'AG2R LA MONDIALE depuis avril 2024 (cession par Nexity).
Sélection de nos programmes Domitys ouverts à la souscription via Hagnéré Patrimoine.
Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir dans un programme Domitys via Hagnéré Patrimoine.
Non. Nexity a cédé Domitys à AG2R LA MONDIALE le 2 avril 2024, dans le cadre de son plan de désendettement. Depuis cette date, Domitys est filiale du groupe mutualiste AG2R LA MONDIALE, ce qui renforce la solidité financière de l'exploitant pour les investisseurs LMNP.
Le régime LMNP (art. 35 bis et 39 C CGI) — récupération TVA 20 % sur le prix d'acquisition (sous condition de bail commercial 9 ans minimum) et amortissement comptable du bien et du mobilier, neutralisant fiscalement les loyers pendant 15 à 25 ans.
Les baux commerciaux signés par Domitys vont de 9 à 12 ans fermes, renouvelables. Cette durée est essentielle pour sécuriser la TVA récupérée (20 ans) et offrir une visibilité de revenu à l'investisseur LMNP.
Le risque de vacance est intégralement supporté par Domitys exploitant : le bail commercial garantit le versement du loyer à l'investisseur indépendamment de l'occupation réelle. C'est l'avantage majeur du modèle RSS par rapport au LMNP classique.
Le loyer est indexé sur l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) publié trimestriellement par l'INSEE. Certains baux prévoient un plafonnement ou un mécanisme de tunnel pour lisser les variations — point à vérifier précisément avec votre CGP avant signature.
Trois scénarios : (1) renouvellement à des conditions renégociées, souvent avec une légère baisse de loyer 5-15 % ; (2) départ de l'exploitant — l'investisseur doit retrouver un nouveau gestionnaire ; (3) revente du bien sur le marché secondaire LMNP.
Les rendements bruts annoncés sur les programmes neufs Domitys oscillent généralement entre 3,8 % et 4,5 % HT/HT, à comparer en net après charges non récupérables (taxe foncière partielle, gros entretien art. 606 C. civ.). Un cabinet CGP doit toujours retraiter ce taux.
Le bail répartit les charges : Domitys prend en charge l'entretien courant, l'animation, le personnel, les fluides communs ; l'investisseur conserve la taxe foncière (parfois partagée), les grosses réparations art. 606, les charges de copropriété non refacturées et l'assurance PNO.
Oui, le marché secondaire LMNP géré est actif sur les actifs Domitys, avec une décote moyenne de 10 à 25 % par rapport au prix d'acquisition neuf TTC selon l'ancienneté du bail restant à courir. La récupération de TVA est conservée si l'acquéreur reprend le bail.
Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 et n'a pas été reconduit. Les investissements Domitys actuels relèvent du seul régime LMNP de droit commun (amortissement + récupération TVA), sans réduction d'impôt complémentaire.
Oui, démographiquement : l'INSEE projette plus de 4,8 millions de personnes de 75 ans et plus supplémentaires d'ici 2050. La RSS non médicalisée capte les seniors autonomes en perte progressive de mobilité, en amont de l'EHPAD — un segment structurellement sous-offert en France.
Notre cabinet analyse l'emplacement de la résidence, audite le bail commercial (charges, indexation, plafond), vérifie la solvabilité de l'exploitant post-cession AG2R, modélise le rendement net après IR et amortissement, et compare Domitys à ses concurrents (Senioriales, Cogedim Club, Espace & Vie). Cashback jusqu'à 3 %.
Hagnéré Patrimoine est conventionné depuis 2019 avec Domitys. Nos clients accèdent à l'intégralité du catalogue avec un accompagnement complet et un cashback exclusif.
Réserver mon rendez-vousReversé après l'acte authentique sur tous les programmes Domitys.
Simulation fiscale et patrimoniale réalisée sous 48 h.
Un même CGP de la souscription à la livraison du bien.
Accès aux meilleurs lots avant l'ouverture publique.
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
