Faut-il acheter les murs de son entreprise ?

La question n'a pas de réponse générale, et personne ne devrait vous en donner une. Elle en a une par dossier, et elle se construit sur quatre décisions qui se prennent le même jour : qui achète, comment on finance, à quel loyer on loue à l'exploitation, et comment on sort. Les trois premières sont bien documentées ; la quatrième ne l'est presque jamais, et c'est pourtant elle qui décide du résultat. Un exemple suffit à le montrer. Sur des locaux de 500 000 € HT détenus quinze ans puis revendus au même prix, une société civile à l'impôt sur les sociétés est taxée sur une plus-value qui n'existe que parce qu'elle a amorti — la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, et les amortissements pratiqués ont diminué cette valeur nette comptable (article 39 duodecies, 2 du CGI). Une société civile restée à l'impôt sur le revenu, sur les mêmes hypothèses, ne doit rien. Le même immeuble, le même prix, le même jour, deux factures sans commune mesure. Ce qui les sépare n'est pas la qualité du montage : c'est le fait que la sortie n'a pas été chiffrée avant l'entrée. Avant de vous demander s'il faut acheter, demandez-vous à quelle date et sous quelle forme ces murs quitteront votre patrimoine.

L'entreprise peut-elle acheter ses murs elle-même ?

Elle le peut, et c'est parfois le bon choix — mais cela revient à mélanger deux patrimoines que la plupart des dirigeants cherchent précisément à séparer. L'immeuble figure alors à l'actif de la société d'exploitation : il est exposé au risque de l'activité, il alourdit le bilan que devra racheter un repreneur, et il ne peut pas être conservé lors d'une cession du fonds sans opération préalable. Détenir les murs à part, dans une société civile, répond à quatre besoins distincts : isoler l'immeuble du risque d'exploitation, permettre de céder l'activité sans céder les murs, organiser l'entrée progressive des enfants au capital et le démembrement des parts, et rendre le loyer contractuel donc opposable. Ce sont de vraies fonctions. En revanche, deux choses que l'on prête à la société civile sont fausses : elle ne fait pas entrer les murs dans le pacte Dutreil, et elle ne les fait pas sortir de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Ces deux points sont détaillés dans les questions de la catégorie suivante, textes à l'appui.

Quelle est la décision que personne ne calcule ?

La sortie. Les trois premières décisions — la structure, le financement, le loyer — se prennent avec un expert-comptable, un notaire et un banquier, et elles laissent une trace écrite. La quatrième ne se prend pas : elle se subit, dix ou quinze ans plus tard, parce qu'elle n'a jamais été posée. Elle recouvre pourtant trois scénarios très différents, dont chacun renverse le classement des structures. Premier scénario, la revente de l'immeuble : la société civile restée à l'impôt sur le revenu bénéficie des abattements pour durée de détention, avec exonération totale d'impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans seulement ; la société civile à l'impôt sur les sociétés, elle, n'a aucun abattement et voit ses amortissements gonfler mécaniquement la plus-value taxable. Deuxième scénario, la cession du fonds et la conservation des murs : le bail suit le fonds, vous devenez bailleur d'un tiers, et l'exonération d'impôt sur la fortune immobilière tombe le 1er janvier suivant. Troisième scénario, la transmission des parts : c'est là que se découvre l'exclusion du pacte Dutreil. Aucune de ces trois sorties n'a la même fiscalité, et aucun simulateur ne vous demandera laquelle vous choisirez, parce que vous ne le savez pas encore le jour où vous signez. C'est exactement pour cette raison que cette page publie un tableau de chiffrage à trois colonnes plutôt qu'un simulateur.

Société civile à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu ?

L'arbitrage ne se joue pas sur la détention, il se joue sur la sortie — et c'est ce qui le rend difficile. Pendant la détention, l'impôt sur les sociétés est presque toujours plus favorable : la société civile déduit les intérêts, les frais et l'amortissement de la construction, et le résultat est taxé à 25 % (article 219, I du CGI), voire à 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois si trois conditions cumulatives sont remplies à la clôture — chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 000 000 €, capital entièrement libéré, capital détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I-b du CGI ; doctrine BOI-IS-LIQ-20-10). À l'impôt sur le revenu, les loyers sont imposés en revenus fonciers au barème progressif, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans aucun amortissement déductible. À la sortie, le rapport s'inverse : la société à l'impôt sur les sociétés est taxée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, et le régime des plus et moins-values à long terme ne s'applique plus, pour les entreprises soumises à l'IS, à la cession des éléments d'actif (article 219, I-a quater du CGI) ; la société restée à l'impôt sur le revenu relève des plus-values immobilières des particuliers, avec leurs abattements. La règle pratique tient donc en une phrase : plus la détention est longue et plus la sortie se fait par transmission plutôt que par revente, plus l'impôt sur les sociétés est pertinent ; plus la revente de l'immeuble est probable, plus l'impôt sur le revenu le devient.

Qu'est-ce que l'impôt sur les sociétés permet de déduire, et à quelle hauteur ?

Essentiellement l'amortissement de la construction, qui n'existe pas en revenus fonciers. Deux règles l'encadrent strictement. La première : le terrain n'est jamais amortissable — « les terrains n'étant, par nature, susceptibles d'aucune diminution de valeur par l'effet du temps, ils ne peuvent faire l'objet d'un amortissement », et en cas d'acquisition d'un immeuble pour un prix non ventilé, seule la fraction correspondant à la construction peut être amortie (DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230). Aucun texte ne fixe de pourcentage : la quote-part non amortissable doit correspondre à la valeur réelle du terrain, à justifier par le contribuable. En pratique de marché, les praticiens retiennent couramment 10 % à 20 % du prix global, sensiblement plus en zone très tendue ou pour un immeuble ancien — c'est une pratique constatée, pas une règle. La seconde : l'immeuble s'amortit par composants, c'est-à-dire par éléments principaux ayant une durée réelle d'utilisation différente de celle de l'immobilisation et devant être remplacés au cours de cette durée (article 15 bis de l'annexe II au CGI ; article 214-9 du plan comptable général, règlement ANC n° 2014-03). L'exemple chiffré de la doctrine retient structure 80 ans, toiture 25 ans, installations électriques 25 ans, étanchéité 15 ans, ascenseurs 15 ans, aménagements intérieurs 15 ans (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200) ; en pratique, sur des murs d'exploitation, les cabinets retiennent le plus souvent gros œuvre 40 à 60 ans, façade et étanchéité 20 à 30 ans, installations techniques 15 à 25 ans, agencements 10 à 15 ans. Enfin, un déficit se reporte en avant sans limitation de durée, son imputation ultérieure étant plafonnée à 1 000 000 € majorée de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce montant (article 209, I du CGI).

Pourquoi dit-on que l'impôt sur les sociétés coûte cher à la sortie ?

Parce que l'amortissement déduit chaque année revient dans le calcul le jour de la vente, et parce qu'il faut ensuite sortir l'argent de la société. Reprenons le cas de référence de cette page : locaux de 500 000 € HT, terrain estimé à 20 % du prix donc base amortissable de 400 000 €, amortie au plancher de la fourchette de pratique sur soixante ans, soit 400 000 ÷ 60 = 6 667 € par an. Au bout de quinze ans, 6 667 × 15 = 100 005 € d'amortissements cumulés, et une valeur nette comptable de 500 000 − 100 005 = 399 995 €. Revendez au prix d'achat, 500 000 € : la plus-value taxable est de 100 005 €, alors que l'immeuble n'a pas pris un euro de valeur. À 25 %, cela fait 100 005 × 25 % = 25 001,25 €. Faire remonter le net aux associés coûte une seconde fois : 100 005 − 25 001,25 = 75 003,75 € distribuables, soumis au prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % sur les dividendes — 12,8 % d'impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 — soit 75 003,75 × 31,4 % = 23 551,18 €. Total prélevé : 48 552,43 €, c'est-à-dire 48,5 % d'une plus-value purement comptable. Ce chiffrage est une illustration arithmétique construite sur les hypothèses affichées, pas une simulation de votre opération. Il montre simplement pourquoi l'option pour l'impôt sur les sociétés doit être décidée en regardant la sortie, et pas seulement les quinze premières liasses.

Les parts de ma société civile bénéficient-elles du pacte Dutreil ?

Non, si la société se borne à donner les murs en location nue. Le deuxième alinéa de l'article 787 B du code général des impôts dispose que « n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». L'exonération de 75 % est réservée aux sociétés dont l'activité principale est industrielle, commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, artisanale, agricole ou libérale, et la doctrine administrative range expressément la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation, parmi les activités exclues (DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, version du 10/08/2026, § 15). Les parts se transmettent donc sur leur valeur pleine. Une précision de forme qui a son importance : on lit fréquemment que cette exclusion figurerait à « l'article 787 B, I bis ». Cette division n'existe pas — l'article 787 B s'ouvre par un alinéa de principe puis se subdivise en lettres, et l'exclusion est au deuxième alinéa. Citer un texte inexistant ne tient pas devant un contrôleur. Ajoutons que le régime vient de se durcir : l'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 allonge de quatre à six ans l'engagement individuel de conservation visé au c de l'article 787 B, et exclut de l'exonération la fraction de valeur correspondant à une liste d'actifs — biens affectés à l'exercice de la chasse, véhicules de tourisme, yachts et bateaux de plaisance, bijoux, métaux précieux et objets d'art, chevaux de course ou de concours, vins et alcools, logements et résidences — y compris lorsqu'ils sont détenus par une société contrôlée directement ou indirectement. Entrée en vigueur au 21 février 2026 : un montage calibré sur l'ancien texte doit être relu.

Quel apport faut-il prévoir pour financer des murs professionnels ?

Aucun texte n'impose d'apport minimum en crédit professionnel : ce qui circule sur ce sujet relève de la pratique de marché, et doit être lu comme tel. Le repère le plus lisible est publié par la Fédération bancaire française sur son site pédagogique « Les clés de la banque – Entreprise » : l'apport personnel demandé sur un prêt professionnel se situe « de 10 à 30 % du montant total de l'opération », et « pour un achat de murs commerciaux ou un projet immobilier professionnel, les banques exigent souvent un apport de 20 à 30 % ». Le plancher fréquemment observé est de 10 %. Sur une acquisition de 500 000 € HT, une fourchette de 20 à 30 % représente 100 000 € à 150 000 € de fonds propres, auxquels s'ajoutent les droits de mutation — 31 592,50 € au taux global de 6,3185 %, ou 29 033,25 € au taux de 5,80665 % — qui ne sont pas couverts par le prêt dans la présentation habituelle. Le vrai sujet, cependant, n'est pas le pourcentage : c'est de savoir d'où vient cet apport. Une trésorerie sortie de l'exploitation pour être apportée à la société civile n'a ni le même coût fiscal, ni les mêmes conséquences patrimoniales qu'un apport en compte courant d'associé ou qu'une épargne personnelle — et c'est cet arbitrage-là qui se prépare, pas la négociation d'un point de pourcentage.

À quel taux et sur quelle durée se finance un achat de murs ?

La Banque de France publie une donnée précise, et elle est moins connue qu'elle ne devrait : un taux par objet de crédit, distinct du taux par taille d'entreprise. Dans le complément trimestriel sur les types de crédit aux entreprises du Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mis en ligne le 10 août 2026 (tableau 4), le taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier s'établit à 3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026. Sur le même relevé, à titre de comparaison : équipement 3,57 %, trésorerie 3,68 %, autres crédits d'investissement 4,42 %, découverts 4,64 %. La durée n'est pas une fourchette vague non plus : elle est mesurée. Pour les crédits à objet immobilier, la durée moyenne est de 191 mois en avril 2026, soit environ 15 ans et 11 mois, et 80 % de ces prêts sont à taux fixe — contre 113 mois pour l'équipement, 62 mois pour les autres crédits d'investissement et 33 mois pour la trésorerie. Le repère par taille d'entreprise, souvent cité, est un autre chiffre : le coût des nouveaux financements bancaires s'établit à 3,64 % en juin 2026 pour les PME et entreprises de taille indéterminée, après 3,53 % en mai, contre 3,87 % pour les ETI et 3,51 % pour les grandes entreprises. Ces valeurs sont des moyennes de marché constatées à une date, pas des conditions proposées : aucune condition individuelle ne s'en déduit, et chaque établissement reste libre de sa politique.

La banque prête-t-elle à la société civile ou à l'entreprise ?

Elle prête à la société civile et elle instruit l'exploitation locataire. Ce n'est pas un usage bancaire dont on pourrait discuter : c'est une exigence prudentielle écrite. Les orientations de l'Autorité bancaire européenne sur l'octroi et le suivi des prêts (EBA/GL/2020/06, applicables depuis le 30 juin 2021) imposent aux établissements, pour les prêts à l'immobilier commercial, d'apprécier dans la capacité de remboursement de l'emprunteur « la qualité des locataires, l'incidence d'une variation des loyers actuels sur le tableau d'amortissement, les termes, échéances et conditions des baux, ainsi que l'historique de paiement du locataire déjà en place » (§ 171 b). Le même texte prévoit que « lorsque l'emprunteur est un véhicule ad hoc parrainé par une autre entité, les établissements évaluent l'expérience de l'entité sponsor » (§ 169). Votre société civile est ce véhicule, votre exploitation est ce sponsor. Trois conséquences pratiques en découlent. La qualité des comptes de l'exploitation pèse davantage que la structure juridique retenue pour porter les murs. Le bail n'est pas une formalité postérieure à l'accord : ses termes, sa durée et son échéancier sont des pièces d'instruction. Et un loyer calibré pour couvrir exactement l'échéance de crédit, plutôt que sur la valeur locative, se voit — il fragilise le dossier au lieu de le renforcer, en plus de l'exposer fiscalement.

Le crédit-bail immobilier, comment fonctionne-t-il exactement ?

L'article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier définit le crédit-bail immobilier comme « les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués ». C'est donc le crédit-bailleur qui achète, inscrit l'immeuble à son actif et l'amortit ; le crédit-preneur n'est que locataire jusqu'à la levée d'option. Lorsque l'opération comporte une construction, l'ASF décrit le déroulé : l'entreprise choisit le terrain et définit les caractéristiques de l'immeuble, le crédit-bailleur se substitue à elle dès obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, achète le terrain et finance la construction au fur et à mesure de l'avancement ; un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage permet au crédit-preneur de piloter le chantier, et les décaissements donnent lieu à des intérêts intercalaires appelés pré-loyers, la mise en loyer intervenant à l'achèvement. La durée minimale indiquée par l'ASF est de 7 ans, avec un pivot pratique à 12 ans : « tous les contrats dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être publiés au moment de leur conclusion », et l'ASF conseille aux entreprises non éligibles au régime dérogatoire de retenir 12 ans pour éviter ces frais de publication. La valeur résiduelle, c'est-à-dire le prix de levée d'option, est « généralement égale à 1 euro ». Ordre de grandeur du marché, selon les statistiques annuelles de l'ASF : 4 011 M€ de production en 2025, en hausse de 6,8 % sur 2024, pour 1 018 contrats signés, en repli de 0,6 % — soit environ un millier d'opérations par an, très majoritairement des locaux commerciaux (1 568 M€, en hausse de 46,0 %) et industriels (1 472 M€, en hausse de 9,2 %), les bureaux reculant à 616 M€, en baisse de 37,6 %. L'encours atteint 35 027 M€ au 31 décembre 2025, en repli de 0,6 % sur un an.

Le crédit-bail immobilier est-il « 100 % déductible » ?

Non, et c'est le défaut le plus répandu du marché sur ce sujet. La règle exacte est double. Premièrement, la quote-part de loyers se rapportant aux éléments non amortissables, principalement le terrain, n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur : le 10 de l'article 39 du CGI dispose que « si un immeuble est loué dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier, la quote-part de loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat et se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur ». Cette non-déductibilité n'est pas forfaitaire : elle résulte d'un ordre d'affectation, le prix de levée d'option étant réputé affecté en priorité aux éléments non amortissables, et les loyers s'imputant d'abord sur les frais d'acquisition, puis sur les constructions, enfin sur le terrain. L'ASF en tire la conséquence pratique : « les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain) ». Deuxièmement, l'avantage obtenu pendant le contrat est un différé, pas une exonération : il est repris à la levée d'option par la réintégration de l'article 239 sexies du CGI. La formulation correcte est donc celle-ci : les loyers sont déductibles à l'exception de la quote-part afférente aux éléments non amortissables, et l'économie d'impôt obtenue est reprise à la levée d'option. Ajoutons un régime restrictif spécifique : pour les immeubles à usage de bureaux situés en Île-de-France et achevés après le 31 décembre 1995, la déduction des loyers ne peut excéder l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire — l'ASF résume que le crédit-preneur « est ainsi placé dans la même situation que s'il avait financé son investissement par un prêt à long terme ».

Comment fixer le loyer entre ma société civile et mon entreprise ?

Dans une fourchette, et en sachant que sortir de cette fourchette coûte des deux côtés. Un loyer trop élevé d'abord : la fraction excédant la valeur locative réelle n'est pas engagée dans l'intérêt de l'exploitation, elle est réintégrée à son résultat imposable et perd sa déductibilité (articles 38 et 39 du CGI), tandis que le loyer reste intégralement imposé chez le bailleur — le même euro est donc taxé deux fois. Un loyer trop bas ensuite, et le mécanisme du redressement dépend du régime du bailleur. Si la société civile est à l'impôt sur le revenu, l'administration ne se place pas sur le terrain de l'acte anormal de gestion mais sur celui de la libéralité : « le prix des loyers stipulés dans les baux doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas », c'est-à-dire notoirement inférieur à la valeur locative sans justification d'une circonstance indépendante de sa volonté (BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430). Si elle a opté pour l'impôt sur les sociétés, c'est l'acte anormal de gestion : l'écart entre le loyer pratiqué et le loyer de marché est réintégré au résultat de la société civile, et l'avantage consenti peut être requalifié en revenu distribué entre les mains du bénéficiaire. L'acte anormal de gestion n'est pas défini par un article dédié : c'est une construction du Conseil d'État bâtie sur les articles 38 et 39 du CGI — est anormal l'acte qui met une dépense à la charge de l'entreprise, ou qui la prive d'une recette, sans que cet acte soit justifié par les intérêts de l'exploitation. Dernier point, contre-intuitif : ne pas appliquer une clause d'indexation prévue au bail peut suffire. Le juge administratif a jugé que l'absence de revalorisation d'un loyer, alors que le bail comportait une clause d'indexation, prive le bailleur d'une recette et constitue un appauvrissement caractérisant un acte anormal de gestion.

Que coûte la sortie d'un crédit-bail immobilier, et quand ?

Elle coûte à la levée d'option, en une seule fois, et sur un seul exercice. L'article 239 sexies, I, premier alinéa du CGI prévoit que lorsque le prix d'acquisition de l'immeuble par le locataire est inférieur à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire depuis cette date, « le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés » correspondant à cette différence, diminuée du prix de cession, puis des quotes-parts de loyers non déductibles en application du 10 de l'article 39. Ce dispositif est rendu applicable aux crédit-bailleurs ordinaires par l'article 239 sexies B. Sur le cas de référence de cette page — immeuble de 500 000 €, terrain à 20 %, contrat de 12 ans, amortissements théoriques au plancher de 400 000 ÷ 60 = 6 667 € par an — cela donne 6 667 × 12 = 80 004 € d'amortissements théoriques, une valeur nette comptable théorique de 500 000 − 80 004 = 419 996 €, et pour un prix d'option de 1 €, une réintégration de 419 995 €, à diminuer des quotes-parts de loyers déjà non déduites. À 25 %, l'ordre de grandeur est de 104 998,75 € d'impôt sur un seul exercice. La réintégration n'est due que s'il y a eu suramortissement : si le prix d'option est supérieur ou égal à la valeur nette comptable théorique, rien n'est dû (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 10). Deux échappatoires souvent citées ne s'appliquent plus : l'atténuation limitant la réintégration au prix du terrain pour les contrats d'au moins quinze ans vise les anciens contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie, et l'article 239 sexies B ne renvoie qu'au premier alinéa du I ; quant à la dispense totale de l'article 239 sexies D, elle ne concerne que les opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 en zone d'aide à finalité régionale ou en zone de revitalisation rurale. Bonne nouvelle sur la méthode : le crédit-bailleur est tenu de fournir au locataire acquéreur ainsi qu'à l'administration, en fin de bail, les renseignements nécessaires pour établir ces impositions (article 239 sexies, II), et l'ASF confirme qu'« il fournit à son client un tableau lui permettant de déterminer les montants à prendre en compte ». Demandez ce tableau avant de signer, pas douze ans après.

La cession-bail de murs déjà détenus est-elle une bonne opération ?

C'est une opération de trésorerie avant d'être une opération patrimoniale, et deux points doivent être vérifiés avant de s'y engager. Le premier est le régime de la plus-value de cession, qui dépend du vendeur. Si les murs sont détenus par un particulier ou par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, la cession relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement (service-public.gouv.fr, fiche F10864 « Plus-value immobilière », mise à jour le 15/04/2026). Si les murs sont détenus par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est comprise dans le résultat imposable au taux de droit commun, sans abattement pour durée de détention. Le second point est un dispositif que l'on vous citera peut-être et qui n'existe plus pour les opérations nouvelles : l'étalement de l'article 39 novodecies du CGI figure toujours dans le code, mais il ne vise que les immeubles cédés à une société de crédit-bail entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, l'opération devant avoir été précédée d'un accord de financement accepté entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022. Aucune opération réalisée en 2026 n'y est éligible ; seules les opérations déjà optées continuent de dérouler leur étalement, par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat et sans excéder quinze ans. Ajoutons une réserve de méthode : le régime de droits de mutation applicable à une cession-bail doit être vérifié en source primaire avant l'opération. Un taux réduit circule, tiré d'une brochure de 2020 ; nous ne le reprenons pas, faute de l'avoir confirmé en vigueur en 2026. Sur une opération de cette taille, faire trancher ce point par votre notaire coûte moins cher que de le supposer.

Murs d'exploitation, SCI, crédit-bail

Acheter les murs de son entreprise

Savoir si vous avez intérêt à acheter, dans quelle structure, avec quel financement — et ce que la sortie coûtera dans quinze ans, ce qu'aucun comparatif ne calcule. La plupart des contenus disponibles s'arrêtent au choix entre prêt et crédit-bail. Or ce choix ne se tranche pas sans savoir à quelle date, et sous quelle forme, l'immeuble ressortira de votre patrimoine.

Quatre décisions, le même jour
Qui achète, avec quel financement, à quel loyer, et comment on en sort. Ces quatre décisions se prennent ensemble et engagent quinze à vingt-cinq ans. La quatrième est celle que presque personne ne calcule.
L’arbitrage se joue sur la durée de détention, pas sur le taux
Le taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier s’établit à 3,52 % en avril 2026, sur une durée moyenne de 191 mois dont 80 % à taux fixe (Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », 10/08/2026). Le coût du crédit est resserré et connu ; c’est la date de sortie qui déplace le résultat.
Obligation de moyens
Aucune promesse d’accord bancaire, aucun taux annoncé à l’avance, aucun montage présenté comme optimal avant lecture de vos comptes et de votre bail. La décision de crédit appartient au seul établissement prêteur.

Pas de simulateur sur cette page, et c'est un choix assumé.

La variable qui commande tout l'arbitrage est la date et le mode de sortie : revente de l'immeuble, cession des parts, conservation des murs après la vente du fonds, transmission. Elle ne se saisit pas honnêtement en six questions, et un résultat affiché à l'euro près sur une hypothèse de sortie non discutée est un faux repère. Un tableau de chiffrage à trois colonnes la remplace.

Voir le tableau de chiffrage Faire cadrer mon projet de murs

Hagnéré Patrimoine — conseil en investissements financiers, courtage d'assurance ; intermédiation en opérations de banque et en services de paiement exercée à titre accessoire du conseil patrimonial, en qualité de courtier. Immatriculation ORIAS 23002291. L'étude d'une opération d'acquisition de murs professionnels n'emporte aucun engagement de financement de la part d'un établissement de crédit ou d'un crédit-bailleur, chacun restant seul juge de son engagement et de ses conditions.

Ce que mesurent les statistiques publiques

Le crédit est documenté. L'arbitrage ne l'est pas

Quatre repères publics, chacun daté et rattaché à l'organisme qui le publie. Trois décrivent le financement, un décrit le loyer. Ensemble, ils dessinent un marché du crédit immobilier professionnel lisible, resserré et long — et ils ne disent strictement rien de la question qui décide de votre opération.

3,52 %

Taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier, relevé d’avril 2026

3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026. Sur le même relevé : équipement 3,57 %, trésorerie 3,68 %, autres crédits d’investissement 4,42 %, découverts 4,64 %. Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mis en ligne le 10/08/2026, tableau 4 « Complément trimestriel sur les types de crédit aux entreprises ».

191 mois

Durée moyenne des crédits nouveaux à objet immobilier, dont 80 % à taux fixe

191 mois en avril 2026, soit environ 15 ans et 11 mois, et 80 % de ces prêts à taux fixe. Par comparaison sur le même relevé : équipement 113 mois, autres crédits d’investissement 62 mois, trésorerie 33 mois. Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », 10/08/2026, tableau 4, colonnes « Durée moyenne (en mois) » et « Part des prêts à taux fixe (en %) ».

3,64 %

Coût des nouveaux financements bancaires des PME, toutes maturités et tous objets, juin 2026

3,64 % en juin 2026 pour les PME et entreprises de taille indéterminée, après 3,53 % en mai. Le même relevé donne 3,87 % pour les ETI et 3,51 % pour les grandes entreprises. Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mis en ligne le 10/08/2026, tableau 2 « Taux d’intérêt (toutes maturités confondues) par taille d’entreprises ».

135,26

Indice des loyers commerciaux (ILC) au 1er trimestre 2026, en baisse de 0,45 % sur un an

135,26 au 1er trimestre 2026, soit −0,45 % sur un an, après −0,50 % au trimestre précédent. Au 26 août 2026, l’indice du 2e trimestre 2026 n’est pas encore publié ; sa parution est attendue fin septembre 2026. Insee, Informations rapides n° 154, parue le 24/06/2026.

Ce que le taux publié par la Banque de France n'intègre pas

Les taux des crédits nouveaux publiés par la Banque de France sont des taux effectifs au sens étroit (TESE) : ils mesurent la rémunération du prêteur au titre du seul crédit, à l'exclusion des frais annexes qui accompagnent une acquisition de murs — frais de dossier, coût des sûretés et de leur inscription, assurances emprunteur, honoraires. Le coût complet d'une opération est donc supérieur au taux affiché, et l'écart n'est pas le même d'un dossier à l'autre.

S'y ajoutent, sur une acquisition de locaux professionnels anciens, les droits de mutation à titre onéreux, dus dès la signature et jamais récupérables : 5,80665 % du prix lorsque le département applique le taux de droit commun de 4,50 % prévu par l'article 1594 D du CGI, et 6,3185 % dans les départements ayant porté leur taux à 5,00 %. En Île-de-France, les mutations de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage supportent en outre une taxe additionnelle régionale de 0,6 % (article 1599 sexies du CGI), portant le total à 6,40665 % ou 6,9185 % selon le taux départemental.

DGFiP, « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 ». Au 1er juin 2026, sur la liste DGFiP des départements et collectivités, 12 seulement n'appliquent pas le taux majoré de 5,00 % : Hautes-Alpes (05), Alpes-Maritimes (06), Ardèche (07), Charente (16), Drôme (26), Indre (36), Lozère (48), Oise (60), Hautes-Pyrénées (65), Saône-et-Loire (71), Guadeloupe (971) et Mayotte (976) ; l'Indre applique même un taux départemental réduit de 3,80 %. La faculté de majoration ouverte par le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 vise les actes passés et conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

L'accès au crédit n'est pas le sujet ; l'arbitrage l'est. Un dirigeant qui compare deux propositions de financement à quelques dizaines de points de base compare la variable la mieux documentée et la moins discriminante de son opération. Sur une durée moyenne de 191 mois, l'essentiel de ce que l'opération coûtera ou rapportera ne se joue pas là : il se joue dans la structure qui achète, dans le loyer que l'exploitation versera, et dans la manière dont l'immeuble ressortira du patrimoine — trois décisions que les statistiques publiques ne mesurent pas.

Les statistiques ci-dessus décrivent un marché à une date donnée, sur le périmètre décrit par chaque organisme émetteur. Elles ne préjugent d'aucune décision de crédit sur une opération particulière : chaque prêteur reste seul juge de son engagement, de sa quotité de financement et de ses conditions. Le relevé de juin 2026 de la Banque de France comporte des données provisoires, susceptibles de révision lors des publications suivantes.

La thèse de cette page

Quatre décisions le même jour. La quatrième commande les trois autres

Le jour où vous signez, vous ne prenez pas une décision mais quatre : qui achète, avec quel financement, à quel loyer, et comment l'immeuble ressortira du patrimoine. Elles s'écrivent dans les mêmes actes, elles produisent leurs effets pendant quinze à vingt-cinq ans, et aucune ne se corrige facilement ensuite.

Les trois premières sont abondamment traitées. La quatrième ne l'est presque jamais, parce qu'elle porte sur un événement lointain et incertain. C'est pourtant elle qui décide de la rentabilité réelle de l'opération — et elle détermine, à rebours, la réponse à la première.

Qui achète

SCI à l'IS, SCI à l'IR, société d'exploitation, détention directe

Quatre structures possibles, quatre trajectoires fiscales différentes. Le tableau ci-dessous les compare sur deux horizons volontairement séparés : ce qui se passe pendant que l'exploitation occupe les lieux, et ce qui se passe le jour où l'immeuble sort. Une structure qui gagne sur la première colonne peut perdre lourdement sur la seconde — c'est précisément le point de cette page.

Comparaison des quatre structures de détention des murs d'exploitation, pendant la détention et à la sortie
Structure	Pendant la détention	Le jour de la sortie
SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétésLe montage le plus proposé, et le plus asymétrique dans le temps	La construction s’amortit, par composants ; le terrain, jamais (BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230). Résultat imposé à 25 % (article 219, I du CGI), ou 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice par période de douze mois si les trois conditions cumulatives sont réunies. Déficit reporté en avant sans limitation de durée, mais imputation plafonnée à 1 000 000 € majorés de 50 % du bénéfice excédant ce montant (article 209, I, alinéa 3 du CGI).	Plus-value calculée sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués l’ont diminuée, ils gonflent donc mécaniquement la plus-value taxable (article 39 duodecies, 2 du CGI). Aucun abattement pour durée de détention. Imposition au taux normal de l’IS (25 %, ou 15 % dans la limite de 42 500 € si les conditions du taux réduit sont remplies). Distribution du produit de vente aux associés personnes physiques : prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux).
SCI à l’impôt sur le revenuLocation nue, revenus fonciers chez les associés	Aucun amortissement : le résultat foncier supporte l’intégralité du loyer, diminué des seules charges déductibles. Prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers, et non 18,6 % : la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 maintient expressément la CSG à 9,2 % pour les revenus fonciers. Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent ne s’imputant que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Piège structurel : la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est JAMAIS imputable sur le revenu global — or c’est précisément le poste dominant les premières années d’un financement de murs.	Régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), à raison de la quote-part des associés personnes physiques présents à la date de la cession. Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e — exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans (article 150 VC du CGI). Cadence différente pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % au-delà — exonération totale seulement à 30 ans (article L. 136-7 du code de la sécurité sociale).
Société d’exploitationL’immeuble entre à l’actif de l’entreprise elle-même	La construction s’amortit dans les comptes de l’exploitation, dans les mêmes conditions qu’à l’IS, terrain exclu. L’immeuble n’est pas logé dans une structure dont l’activité de location nue est exclue par le deuxième alinéa de l’article 787 B du CGI — formulation exacte à retenir : « le deuxième alinéa de l’article 787 B », l’article ne comportant aucune division « I bis ». En contrepartie, l’immeuble n’est plus dissociable de l’exploitation : il pèse sur la valeur des titres et sur ce qu’un futur repreneur devra financer.	Vendre le fonds ou les titres, c’est vendre l’immeuble avec — ou organiser sa sortie préalable, opération qui a son propre coût fiscal. Même mécanique de plus-value professionnelle qu’à l’IS : réintégration des amortissements par le jeu de la valeur nette comptable, aucun abattement pour durée de détention.
Détention directe, en nom propreLe dirigeant achète les murs personnellement et les loue à sa société	Aucun amortissement ; loyers imposés en revenus fonciers, prélèvements sociaux à 17,2 %. Même piège que la SCI à l’IR sur les intérêts d’emprunt : leur quote-part de déficit ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Aucune souplesse de démembrement ni d’entrée progressive d’associés : ce que la SCI permet, la détention directe l’interdit.	Plus-value des particuliers, avec les deux cadences d’abattement distinctes : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Transmission : il faut céder ou donner l’immeuble lui-même, pas des parts — ni fractionnement, ni décote de minorité, ni statuts pour organiser la suite.

Sources : Légifrance, code général des impôts, articles 219, 209, 156, 150 U, 150 VC, 39 duodecies et 787 B, versions en vigueur lues le 26 août 2026 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20 et BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 ; Légifrance, code de la sécurité sociale, articles L. 136-7 et L. 136-8 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12. Les trois conditions cumulatives du taux réduit d'IS, vérifiées à la clôture de chaque exercice, sont : un chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 000 000 €, ramené à douze mois le cas échéant ; un capital entièrement libéré ; un capital détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par une société satisfaisant elle-même à ces conditions.

Ce que l'amortissement à l'IS recouvre exactement

L'immeuble ne s'amortit pas d'un bloc. Il s'amortit par composants : sont des composants les éléments principaux ayant une durée réelle d'utilisation différente de celle de l'immobilisation et devant être remplacés au cours de cette durée (article 15 bis de l'annexe II au CGI ; plan comptable général, article 214-9, règlement ANC n° 2014-03). L'exemple chiffré de la doctrine administrative retient structure 80 ans, toiture 25 ans, installations électriques 25 ans, étanchéité 15 ans, ascenseurs 15 ans, aménagements intérieurs 15 ans (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200).

Le terrain, lui, ne s'amortit jamais : « les terrains n'étant, par nature, susceptibles d'aucune diminution de valeur par l'effet du temps, ils ne peuvent faire l'objet d'un amortissement ». Aucun texte ne fixe de pourcentage à exclure : la quote-part non amortissable doit correspondre à la valeur réelle du terrain, à justifier par le contribuable. En pratique de marché, les praticiens retiennent couramment une fourchette de l'ordre de 10 % à 20 % du prix global, sensiblement plus en zone très tendue ou pour un immeuble ancien — c'est une pratique constatée, jamais une règle.

DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230, et BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 60 à 120 et § 200 ; Autorité des normes comptables, règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, article 214-9.

Comment on finance

Prêt amortissable, crédit-bail immobilier, ou pas d'achat du tout

Trois voies, pas deux. La troisième — ne pas acheter — est systématiquement absente des comparatifs, alors qu'elle est la bonne réponse chaque fois que l'exploitation a un meilleur usage de ses fonds propres, ou que l'immeuble est trop spécialisé pour trouver preneur sans vous.

Le prêt amortissable
La voie majoritaire, et la mieux mesurée : 191 mois de durée moyenne sur les crédits nouveaux à objet immobilier en avril 2026, dont 80 % à taux fixe (Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », 10/08/2026).
- L’immeuble figure à l’actif de la structure acheteuse, la dette au passif. L’amortissement comptable court dès l’acquisition, sur la durée réelle d’utilisation des composants.
- Apport : aucun texte n’impose de minimum en crédit professionnel. Repère de place, à présenter comme tel — la Fédération bancaire française indique, sur son site pédagogique « Les clés de la banque – Entreprise », un apport de 10 à 30 % du montant de l’opération, et « souvent 20 à 30 % » pour un achat de murs commerciaux ou un projet immobilier professionnel.
- La banque prête à la SCI mais instruit l’exploitation locataire, et ce n’est pas seulement un usage : les orientations de l’Autorité bancaire européenne sur l’octroi et le suivi des prêts (EBA/GL/2020/06, applicables depuis le 30 juin 2021) imposent d’apprécier « la qualité des locataires, l’incidence d’une variation des loyers actuels sur le tableau d’amortissement, les termes, échéances et conditions des baux, ainsi que l’historique de paiement du locataire déjà en place » (§ 171 b), et prévoient que « lorsque l’emprunteur est un véhicule ad hoc parrainé par une autre entité, les établissements évaluent l’expérience de l’entité sponsor » (§ 169).
Le crédit-bail immobilier
Un financement où vous n’êtes pas propriétaire avant la fin. L’article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier vise « les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte », permettant au locataire de devenir propriétaire.
- C’est le crédit-bailleur qui achète le terrain, finance la construction, inscrit l’immeuble à son actif et l’amortit. Le crédit-preneur n’est que locataire jusqu’à la levée d’option.
- Durée usuelle de 7 à 15 ans, avec une forte concentration à 12 ans et moins : l’ASF indique une durée minimale de 7 ans, et rappelle que tous les contrats de plus de 12 ans doivent être publiés au service de la publicité foncière, ce qui conduit les entreprises à retenir 12 ans pour économiser ces frais. Prix de levée d’option « généralement égal à 1 euro » (ASF, « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses »).
- Aucun apport n’est exigé : l’ASF présente ce financement comme « économe en fonds propres » et « plus accessible que le prêt à long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, découlant de la propriété du bien ». Le mécanisme dit de « l’avance-preneur » permet à qui n’a pas besoin d’un financement à 100 % de prêter au crédit-bailleur.
- Marché : 4 011 M€ de production en 2025, en hausse de 6,8 % sur 2024, pour 1 018 contrats signés, en repli de 0,6 % ; encours de 35 027 M€ au 31 décembre 2025 (ASF, « L’activité des sociétés de crédit-bail immobilier en 2025 »). Environ mille opérations par an à l’échelle de la France : ce n’est pas un produit de masse.
Ne pas acheter du tout
L’option que les comparatifs omettent, alors qu’elle est la bonne réponse dans une partie des dossiers. Rester locataire, c’est conserver un bail commercial d’ordre public, et une liberté de mouvement.
- Le bail commercial ne peut être conclu pour moins de neuf ans, le preneur pouvant donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance (article L. 145-4 du code de commerce). Des clauses contraires sont possibles pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage.
- Acheter, c’est immobiliser des fonds propres et une capacité d’endettement dans un actif immobilier au moment même où l’exploitation en a peut-être besoin ailleurs — outil de production, recrutement, besoin en fonds de roulement.
- Acheter, c’est aussi acquitter immédiatement des droits de mutation qui ne se récupèrent jamais, et s’engager sur un actif dont la liquidité dépend de sa localisation et de sa spécialisation.
- Un local très spécialisé, adapté à un process particulier, se reloue et se revend mal : la question n’est pas seulement « puis-je l’acheter », mais « à qui cet immeuble servira-t-il si je n’y suis plus ».

Non, les loyers de crédit-bail immobilier ne sont pas « 100 % déductibles »

C'est l'affirmation la plus répandue sur ce financement, et elle est fausse sur deux plans. Premièrement, la quote-part de loyers se rapportant aux éléments non amortissables, principalement le terrain, n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur : le 10 de l'article 39 du CGI le dit expressément. Cette non-déductibilité n'est pas forfaitaire, elle résulte d'un ordre d'affectation — les loyers s'imputent d'abord sur les frais d'acquisition, puis sur les constructions, enfin sur le terrain. Conséquence décrite par l'ASF : « les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain) ».

Deuxièmement, l'avantage obtenu pendant le contrat est un différé, pas une exonération. L'ASF le décrit sans ambiguïté : « au travers des loyers payés, le crédit-preneur amortit les constructions sur une durée réduite (généralement 7 à 12 ans). Le crédit-bail immobilier permet donc un amortissement accéléré de l'immeuble, équivalent à un “crédit d'impôt”. En contrepartie de l'avantage dont il a bénéficié, le crédit-preneur doit, lors de la levée d'option, réintégrer fiscalement la différence entre l'amortissement de la construction effectué dans le cadre du crédit-bail et celui qu'il aurait pratiqué s'il avait été propriétaire de l'immeuble depuis l'origine. »

Formulation exacte à retenir : les loyers sont déductibles à l'exception de la quote-part afférente aux éléments non amortissables, et l'économie d'impôt obtenue est reprise à la levée d'option.

Légifrance, code général des impôts, article 39, 10, et article 239 sexies ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 40 à 60 ; ASF, « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses », question 5.

La réintégration de la levée d'option : quand elle est due, et combien

La réintégration n'est due que s'il y a eu « suramortissement », c'est-à-dire si le prix de levée d'option est inférieur à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire depuis cette date. Si le prix d'option est supérieur ou égal à cette valeur nette comptable théorique, aucune réintégration n'est due. En pratique, avec une valeur résiduelle généralement fixée à 1 euro, la condition est remplie.

Le calcul : réintégration égale à la valeur de l'immeuble à la signature diminuée des amortissements théoriques, moins le prix de levée d'option, moins les quotes-parts de loyers déjà non déduites au titre du 10 de l'article 39 du CGI. Ce montant s'impute en une fois sur l'exercice en cours au moment de la cession — d'où la question à poser dès la signature du contrat : l'exploitation sera-t-elle capable, à cette date-là, d'absorber cette reprise. Le crédit-bailleur est tenu de fournir au locataire acquéreur et à l'administration, en fin de bail, les renseignements nécessaires pour établir cette imposition (article 239 sexies, II du CGI, rendu applicable aux crédit-bailleurs ordinaires par l'article 239 sexies B).

Échappatoire fermée n° 1

L'atténuation « contrats d'au moins quinze ans »

Elle existe au second alinéa du I de l'article 239 sexies du CGI, mais elle vise les contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie et ne s'applique pas aux opérations postérieures au 1er janvier 1991, sauf exceptions. Cohérence textuelle : l'article 239 sexies B ne renvoie qu'au premier alinéa du I, donc pas à cette atténuation. Elle ne concerne pas les contrats de crédit-bail courants d'aujourd'hui.

Échappatoire fermée n° 2

La dispense totale en zone d'aide à finalité régionale

L'article 239 sexies D du CGI dispense bien de toute réintégration certains preneurs, pour des contrats d'une durée effective d'au moins quinze ans portant sur des immeubles situés en zone d'aide à finalité régionale ou en zone de revitalisation rurale — mais le texte précise que « ces dispositions s'appliquent aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 ». Le dispositif est fermé aux contrats nouveaux.

Légifrance, code général des impôts, articles 239 sexies, 239 sexies B et 239 sexies D, versions en vigueur lues le 26 août 2026 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 10 à 200. La brochure de l'ASF, fiable sur le mécanisme, est périmée sur plusieurs points de dates et de zonages : sur toute date ou tout zonage fiscal, c'est le texte de Légifrance qui fait foi.

Deux points de vigilance rarement signalés

Bureaux en Île-de-France : il existe un régime restrictif propre aux immeubles à usage de bureaux situés en Île-de-France et achevés après le 31 décembre 1995 — la déduction des loyers ne peut excéder l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire. L'ASF résume la portée du régime : le crédit-preneur « est ainsi placé dans la même situation que s'il avait financé son investissement par un prêt à long terme ». L'avantage d'amortissement accéléré disparaît.

Publication des contrats de plus de douze ans : selon l'ASF, tous les contrats dont la durée excède douze ans doivent être publiés au moment de leur conclusion. À défaut, l'entreprise perd le bénéfice de la réduction d'assiette des droits d'enregistrement dus lors de la levée d'option — l'assiette n'est alors plus limitée au prix fixé dans le contrat, mais établie sur la valeur vénale de l'immeuble au moment de la levée d'option.

DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 130 à 140 ; base légale : 10 de l'article 39 du CGI ; ASF, « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses », questions 5 et 6.

À quel loyer

Une seule variable, trois effets simultanés

Le loyer est le seul chiffre de l'opération que vous fixez des deux côtés de la table, puisque vous êtes à la fois bailleur et locataire. C'est ce qui le rend dangereux. Il détermine en même temps trois choses : la capacité de la SCI à rembourser son financement, le résultat imposable de la société d'exploitation, et l'exposition du montage au risque de redressement. Un loyer calé pour faire tomber le tableau d'amortissement au centime est un loyer calé sur la mauvaise contrainte.

Loyer minoré, SCI à l’impôt sur le revenu
Requalification en libéralité
L’administration ne se place pas sur le terrain de l’acte anormal de gestion mais sur celui de la libéralité : « le prix des loyers stipulés dans les baux doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas », c’est-à-dire notoirement inférieur à la valeur locative sans justification d’une circonstance indépendante de sa volonté (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430).
Loyer minoré, SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés
Acte anormal de gestion
La renonciation à percevoir un loyer de marché est analysée comme un acte anormal de gestion : l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer de marché est réintégré dans le résultat imposable de la SCI, et l’avantage consenti peut être requalifié en revenu distribué entre les mains du bénéficiaire. Le juge administratif a par ailleurs jugé que l’absence de revalorisation d’un loyer, alors que le bail comportait une clause d’indexation, prive le bailleur d’une recette et caractérise un acte anormal de gestion.
Loyer excessif versé par l’exploitation
Le même euro taxé deux fois
Côté exploitation, la fraction du loyer excédant la valeur locative réelle n’est pas engagée dans l’intérêt de l’exploitation : elle est réintégrée au résultat imposable et perd sa déductibilité (articles 38 et 39 du CGI). Côté SCI, le loyer encaissé reste intégralement imposé. Le même euro est donc non déductible chez le locataire et imposé chez le bailleur.

Le fondement du redressement, et la charge de la preuve

L'acte anormal de gestion n'est pas défini par un article dédié : c'est une construction du Conseil d'État bâtie sur les articles 38 et 39 du code général des impôts. Est anormal l'acte qui met une dépense à la charge de l'entreprise, ou qui la prive d'une recette, sans que cet acte soit justifié par les intérêts de l'exploitation. Sur la charge de la preuve, la décision de référence est celle du Conseil d'État, 3e, 8e, 9e et 10e chambres réunies, 21 décembre 2018, n° 402006, société Croë Suisse, publiée au recueil Lebon : lorsque l'administration établit qu'un actif a été cédé à un prix significativement inférieur à la valeur vénale et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, l'administration est réputée avoir apporté la preuve du caractère anormal de l'acte, sauf pour le contribuable à justifier que l'appauvrissement a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise.

Le bail entre vos deux sociétés obéit au statut d'ordre public, intégralement

Détenir les deux parties au contrat ne dispense de rien. La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, le preneur pouvant donner congé à chaque échéance triennale, six mois au moins à l'avance (article L. 145-4 du code de commerce). La demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, et sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (article L. 145-38).

Au renouvellement, si la durée du bail n'excède pas neuf ans, la variation du loyer est plafonnée à celle de l'indice depuis la fixation initiale ; ce plafonnement cesse de s'appliquer lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, la variation qui en découle ne pouvant alors conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L. 145-34). L'indice de référence est l'ILC pour une activité commerciale ou artisanale, l'ILAT pour les activités tertiaires non commerciales — et l'ILC s'établit à 135,26 au 1er trimestre 2026, en baisse de 0,45 % sur un an (Insee, Informations rapides n° 154 du 24 juin 2026). Une clause d'indexation dans un cycle d'indice baissier ne joue pas nécessairement dans le sens attendu.

Trois conséquences concrètes, souvent découvertes trop tard : le preneur bénéficie du droit au renouvellement, et le refus de renouvellement oblige le bailleur à verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14) ; sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds (article L. 145-16) ; enfin, le bail conclu par une SARL avec une SCI dirigée ou détenue par le même dirigeant est une convention réglementée, soumise au rapport du gérant et à l'approbation de l'assemblée, l'associé intéressé ne prenant pas part au vote (article L. 223-19 du code de commerce) — et les révisions de loyer sont soumises au même contrôle.

Comment on en sort

La décision que personne ne calcule

Quatre sorties possibles, et elles ne coûtent pas la même chose. À quarante-cinq ans, on ne sait pas encore laquelle on prendra — l'objection est légitime. Mais on peut savoir laquelle est probable, et surtout on peut savoir ce que chacune coûterait dans la structure qu'on s'apprête à créer. C'est ce calcul-là qui manque dans la quasi-totalité des dossiers.

Revendre l’immeuble
C’est la sortie où l’écart entre les structures est le plus violent. À l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, que les amortissements ont diminuée année après année : ils gonflent mécaniquement la base taxable, sans aucun abattement pour durée de détention, au taux normal de l’IS. À l’IR, la même opération bénéficie des abattements pour durée de détention, avec deux cadences distinctes — exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux seulement à 30 ans.
Céder les parts plutôt que l’immeuble
Vendre des parts de SCI n’est pas vendre un immeuble : l’acquéreur reprend une société, son passif, son historique fiscal et, à l’IS, des amortissements déjà pratiqués qui pèseront sur sa propre sortie. Cette différence se retrouve dans le prix négocié — un acheteur averti valorise l’impôt latent qu’il achète en même temps que les murs.
Vendre le fonds et conserver les murs
Le bail suit le fonds : sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise (article L. 145-16 du code de commerce). Vous devenez bailleur d’un tiers, tenu par un bail que vous ne pouvez pas reprendre à votre guise, le refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14). Et l’exonération d’IFI tombe : l’article 975 du CGI la subordonne à l’exercice de fonctions dans la société à laquelle les murs sont affectés.
Transmettre
L’exonération de 75 % de l’article 787 B du CGI est réservée aux sociétés dont l’activité principale est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; la doctrine administrative range expressément la location de locaux nus parmi les activités exclues, quelle que soit leur affectation. Les parts d’une SCI qui se borne à donner à bail les murs professionnels se transmettent donc sur leur valeur pleine. Et le régime s’est durci : l’article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 allonge de quatre à six ans l’engagement individuel de conservation visé au c de l’article 787 B, à compter du 21 février 2026.

L'IFI, pendant et après

Les parts de la SCI sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus : la détention par une société ne fait pas sortir l'immeuble de l'assiette, elle change seulement la manière de la calculer. L'exonération ne vient pas de l'activité de la SCI — donner des locaux en location nue n'est jamais une activité professionnelle exonérée — mais de l'affectation des murs à l'activité de la société d'exploitation dans laquelle le redevable exerce ses fonctions (article 975 du CGI).

Et cette exonération n'est pas totale, ce que la plupart des contenus omettent : « les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés mentionnées aux II à IV qui n'en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés » (article 975, VI du CGI). L'exemple de l'administration est explicite : un dirigeant détenant 50 % du capital et des droits de vote de la société d'exploitation, qui met à sa disposition un immeuble d'une valeur de 1 000 000 €, bénéficie d'une exonération limitée à 500 000 €, le solde restant taxable.

Légifrance, code général des impôts, articles 965 et 975, version en vigueur au 21 février 2026 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-PAT-IFI-30-10-40, § 180, publié le 8 juin 2018.

Le point de bascule

La décision (4) commande rétrospectivement la décision (1)

Une SCI à l'impôt sur les sociétés optimise les quinze premières années et pénalise la sortie. Le mécanisme est arithmétique, pas discutable : l'amortissement de la construction réduit le résultat imposable chaque année, donc l'impôt payé pendant l'exploitation. Mais il réduit d'autant la valeur nette comptable de l'immeuble. Et le jour de la cession, la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable : les amortissements pratiqués gonflent mécaniquement la plus-value taxable. Aucun abattement pour durée de détention ne vient l'atténuer, et le régime des plus et moins-values à long terme ne s'applique plus, pour les entreprises soumises à l'IS, à la cession des éléments d'actif.

L'avantage de la première période n'est donc pas un gain : c'est une avance de trésorerie fiscale, remboursée en une fois le jour de la sortie. La même logique gouverne le crédit-bail immobilier, où l'amortissement accéléré obtenu par les loyers est repris par la réintégration de la levée d'option. Deux produits différents, un seul mécanisme : un différé présenté comme une exonération.

Face à cette mécanique, la SCI à l'impôt sur le revenu fait l'inverse : elle ne procure aucun amortissement, la fiscalité annuelle est plus lourde, mais l'abattement pour durée de détention efface progressivement la plus-value — totalement à 22 ans pour l'impôt sur le revenu, à 30 ans pour les prélèvements sociaux. Sur une détention courte, l'IS l'emporte largement. Sur une détention longue avec revente de l'immeuble, le classement peut s'inverser.

Autrement dit : on ne choisit pas la structure d'abord et la sortie ensuite. On choisit la structure en fonction de la sortie qu'on juge probable — et l'on écrit noir sur blanc ce que coûteraient les autres.

Légifrance, code général des impôts, article 39 duodecies, 2, version en vigueur au 16 février 2025, et article 219, I-a quater, version en vigueur au 21 février 2026, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 1997 ; articles 150 VC du CGI et L. 136-7 du code de la sécurité sociale pour les cadences d'abattement ; article 239 sexies du CGI pour la réintégration à la levée d'option.

Les règles reproduites ci-dessus sont celles en vigueur à la date de vérification indiquée, et ne constituent ni une consultation fiscale, ni une recommandation portant sur une opération particulière. Le traitement fiscal d'une acquisition de murs professionnels dépend de la situation propre de chaque dirigeant, de ses sociétés et de l'immeuble concerné, et il est susceptible d'évoluer. La mise en place d'une structure de détention, la rédaction du bail et le chiffrage des scénarios de sortie relèvent d'un travail conjoint avec votre expert-comptable et votre notaire. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement y est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial. Aucun établissement prêteur ni crédit-bailleur n'est engagé par les éléments présentés sur cette page.

Ce que le prêteur instruit

La banque prête à la SCI. Elle instruit la société d'exploitation

C'est presque toujours présenté comme une habitude de banquier. Ce n'en est pas une. Lorsque le prêteur, saisi d'une demande portée par une SCI, réclame les comptes, le carnet de commandes et l'historique de paiement de la société d'exploitation locataire, il applique une exigence prudentielle écrite, opposable à lui-même. Comprendre la différence change la manière de préparer le dossier : on ne cherche pas à contourner une habitude, on alimente une grille d'analyse dont on connaît les rubriques.

Règle écrite, pas pratique de place

Le locataire fait partie de l'analyse de crédit par obligation prudentielle

Les orientations de l'Autorité bancaire européenne sur l'octroi et le suivi des prêts, référencées EBA/GL/2020/06 et applicables depuis le 30 juin 2021, imposent aux établissements, pour les prêts à l'immobilier commercial, d'apprécier dans la capacité de remboursement de l'emprunteur « la qualité des locataires, l'incidence d'une variation des loyers actuels sur le tableau d'amortissement, les termes, échéances et conditions des baux, ainsi que l'historique de paiement du locataire déjà en place » (§ 171 b).

Le même texte vise expressément le montage que constitue une SCI créée pour porter les murs : « lorsque l'emprunteur est un véhicule ad hoc parrainé par une autre entité, les établissements évaluent l'expérience de l'entité sponsor » (§ 169). La SCI est le véhicule, l'exploitation est le sponsor. Le prêteur n'a donc pas la faculté de s'arrêter au bilan de la SCI : il lui est demandé de remonter à celle qui paiera le loyer.

La qualité du locataire, c’est-à-dire la solidité de votre société d’exploitation

L’effet d’une variation du loyer sur le tableau d’amortissement du prêt

Les termes, échéances et conditions du bail commercial signé

L’historique de paiement du locataire déjà en place

Autorité bancaire européenne — « Orientations sur l'octroi et le suivi des prêts » / « Guidelines on loan origination and monitoring », EBA/GL/2020/06, section 5.2.7 « Commercial real estate lending », § 168 à 174. Applicables depuis le 30 juin 2021.

Conséquence pratique. Le bail commercial n'est pas une formalité postérieure au financement : c'est une pièce de l'instruction. Un projet de bail dont la durée, l'indexation, la répartition des charges et des travaux sont arrêtés au moment du dépôt donne au prêteur la matière que le texte lui demande d'examiner. Un bail rédigé après coup, à la va-vite, laisse ouverte la question à laquelle il doit répondre.

Les conditions de marché sont mesurées, pas devinées

Il n'est pas nécessaire de raisonner en fourchettes vagues : la Banque de France publie un taux moyen par objet de crédit, et une durée moyenne par objet de crédit. Un financement de murs relève de la ligne « objet immobilier », qui n'a ni le même taux ni la même durée que le crédit d'équipement auquel on l'assimile souvent.

Taux moyen, durée moyenne et part des prêts à taux fixe des crédits nouveaux aux entreprises, par objet de crédit, relevé d'avril 2026 publié par la Banque de France
Objet du crédit	Taux moyen des crédits nouveaux	Durée moyenne	Part à taux fixe
Objet immobilierLa ligne qui correspond à un achat de murs	3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026	191 mois, soit environ 15 ans et 11 mois	80 % de ces prêts sont à taux fixe
ÉquipementMachines, véhicules, outil de production	3,57 %	113 mois	Non repris sur ce relevé
Autres crédits d’investissementInvestissements hors immobilier et hors équipement	4,42 %	62 mois	Non repris sur ce relevé
TrésorerieFinancement du cycle d’exploitation	3,68 %	33 mois	Non repris sur ce relevé
DécouvertsFacilités de caisse	4,64 %	Non repris sur ce relevé	Non repris sur ce relevé

Banque de France — Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mise en ligne le 10 août 2026, tableau 4 « Complément trimestriel sur les types de crédit aux entreprises », relevé d'avril 2026, colonnes « Taux moyen des crédits par objet », « Durée moyenne (en mois) » et « Part des prêts à taux fixe (en %) ».

Deux relevés différents, deux lectures différentes

La même publication mesure aussi le coût des nouveaux financements bancaires par taille d'entreprise, toutes maturités et tous objets confondus : il s'établit à 3,64 % en juin 2026 pour les PME et entreprises de taille indéterminée, après 3,53 % en mai. Il atteint 3,87 % pour les entreprises de taille intermédiaire et 3,51 % pour les grandes entreprises. Ces deux chiffres ne se contredisent pas : le premier décrit un objet de crédit, le second une taille d'emprunteur.

Ce que ces moyennes disent, et ce qu'elles ne disent pas : elles situent un ordre de grandeur de place à une date donnée. Elles ne préjugent d'aucune décision de crédit sur une opération particulière, ni du taux qui sera proposé sur un dossier donné. Chaque établissement reste seul juge de son engagement, de sa quotité de financement et de ses conditions.

Banque de France — Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mise en ligne le 10 août 2026, tableau 2 « Taux d'intérêt (toutes maturités confondues) par taille d'entreprises ».

La durée moyenne mesurée sur les crédits à objet immobilier — 191 mois, soit près de seize ans — est le chiffre qui devrait cadrer la réflexion. Elle dit que l'opération engage une durée du même ordre que celle qui sépare un dirigeant de 45 ans de son départ. La question de la sortie n'est donc pas une question de fin de page : c'est une question du premier jour.

L'apport : une pratique de marché, et aucun texte derrière

Aucun texte n'impose d'apport minimum en crédit professionnel. Ce qui existe, ce sont des repères publiés par la profession bancaire elle-même, et des politiques d'octroi propres à chaque établissement. La distinction n'est pas théorique : devant une exigence réglementaire, on documente ; devant une pratique, on discute.

Repère publié par la profession bancaire

Ce que la Fédération bancaire française écrit

L’apport personnel demandé sur un prêt professionnel se situe « de 10 à 30 % du montant total de l’opération ».
« Pour un achat de murs commerciaux ou un projet immobilier professionnel, les banques exigent souvent un apport de 20 à 30 % ».
Le plancher fréquemment observé est de 10 %.

Fédération bancaire française — site pédagogique « Les clés de la banque – Entreprise », page « Prêt professionnel : quelles caractéristiques et comment l'obtenir ? ».

Ce repère se contredit lui-même, et il faut le savoir

La même source donne deux fourchettes qui ne coïncident pas. Une fourchette générale de 10 à 30 % pour le prêt professionnel, et une fourchette de 20 à 30 % pour le cas précis qui nous occupe, l'achat de murs. Le plancher de 10 %, fréquemment observé, disparaît donc dès qu'on descend au niveau de l'immobilier professionnel.

On en tire deux enseignements, pas un seul. Le premier : l'exigence d'apport n'est pas un seuil réglementaire, sinon elle ne varierait pas d'une page à l'autre du même site. Le second : sur les murs spécifiquement, la profession bancaire annonce elle-même le haut de la fourchette. Construire son plan de trésorerie sur 10 % parce que le chiffre existe quelque part, c'est bâtir sur la fourchette que la source n'applique pas à cette opération.

Le contre-exemple qui prouve que ce n'est pas une règle

Le crédit-bail immobilier finance l'opération sans apport initial

Si l'apport était une obligation, il n'existerait pas de mode de financement qui s'en passe. Or il en existe un. L'Association française des Sociétés Financières décrit le crédit-bail immobilier comme un financement « économe en fonds propres » et « plus accessible que le prêt à long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, découlant de la propriété du bien ». La raison est mécanique : dans ce montage, c'est le crédit-bailleur qui achète l'immeuble et le porte à son actif jusqu'à la levée d'option, l'entreprise n'étant que locataire.

Le symétrique existe également : l'ASF décrit le mécanisme dit de « l'avance-preneur », par lequel un crédit-preneur qui n'a pas besoin d'un financement à 100 % participe au financement sous la forme d'un prêt rémunéré au crédit-bailleur, dont les échéances encaissées compensent partiellement les loyers versés.

Ce contre-exemple ne fait pas du crédit-bail la bonne réponse par défaut. Il déplace simplement la question : l'absence d'apport initial se paie ailleurs, dans le traitement fiscal des loyers et surtout au moment de la levée d'option. Ce point est traité plus bas, avec le texte qui l'organise.

ASF (Association française des Sociétés Financières) — brochure « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses », questions 1 et 4.

Les données citées ci-dessus sont des statistiques et des repères publiés par les organismes nommés, aux dates indiquées et sur les périmètres qu'ils décrivent. Elles ne constituent ni une offre, ni une simulation, ni une appréciation de la faisabilité d'une opération particulière : la décision de crédit, la quotité financée et les conditions appartiennent au seul établissement prêteur ou crédit-bailleur sollicité. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial.

Le régime fiscal de la SCI

IS ou IR : ce n'est pas une comparaison de taux, c'est un calcul sur votre durée de détention

Les deux régimes ne produisent pas deux niveaux de pression fiscale. Ils produisent deux calendriers. L'impôt sur les sociétés allège pendant la détention, grâce à l'amortissement, et reprend à la sortie, par la réintégration de ces mêmes amortissements dans la plus-value. L'impôt sur le revenu taxe pendant la détention, au barème progressif, et allège à la sortie, par les abattements pour durée de détention.

Poser la question en termes de « quel est le taux le plus faible » n'a donc pas de réponse. La seule question qui en a une est celle-ci : dans combien d'années, et de quelle manière, envisagez-vous de sortir de cet immeuble ? Tant qu'elle n'est pas tranchée, l'arbitrage entre les deux régimes n'est pas calculable.

Comparaison du régime de l'impôt sur les sociétés et du régime de l'impôt sur le revenu pour une SCI portant des murs d'exploitation, critère par critère, avec la source de chaque règle
Critère	SCI à l'impôt sur les sociétés	SCI à l'impôt sur le revenu
Taux applicable au résultatCe que l’on regarde en premier, et qui décide rarementLégifrance — Code général des impôts, article 219, I et I-b, version en vigueur au 21 février 2026 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-IS-LIQ-20-10 pour les conditions du taux réduit.	Taux normal de l’impôt sur les sociétés : 25 % (article 219, I du CGI). Taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois, le surplus étant taxé à 25 % (article 219, I-b du CGI). Trois conditions cumulatives vérifiées à la clôture de chaque exercice : chiffre d’affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 000 000 €, ramené à douze mois le cas échéant ; capital entièrement libéré ; capital détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques, ou par une société satisfaisant elle-même à ces conditions et détenue pour 75 % au moins par des personnes physiques.	Pas d’imposition au niveau de la SCI : le résultat est imposé entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le taux réel dépend donc de la tranche marginale de chaque associé, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Amortissement de l’immeubleLa ligne qui explique tout le resteLégifrance — CGI, annexe II, article 15 bis ; Autorité des normes comptables, règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, article 214-9 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20 § 10 et § 230 (éléments amortissables) et BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 60 à 120 et § 200 (durées).	L’immeuble s’amortit, et l’amortissement vient en charge du résultat imposable : c’est ce qui neutralise en pratique le résultat fiscal de la SCI pendant une quinzaine à une vingtaine d’années, période durant laquelle le loyer encaissé ne se traduit que par un impôt faible, voire nul. L’amortissement se pratique par composants : sont des composants les éléments principaux ayant une durée réelle d’utilisation différente de celle de l’immobilisation et devant être remplacés au cours de cette durée (article 15 bis de l’annexe II au CGI ; plan comptable général, article 214-9, règlement ANC n° 2014-03). Chaque composant suit son propre plan. L’exemple chiffré de la doctrine administrative retient : structure 80 ans, toiture 25 ans, installations électriques 25 ans, étanchéité 15 ans, ascenseurs 15 ans, aménagements intérieurs 15 ans. En pratique, sur des murs d’exploitation, les cabinets retiennent le plus souvent gros œuvre 40 à 60 ans, façade et étanchéité 20 à 30 ans, installations techniques 15 à 25 ans, agencements 10 à 15 ans — fourchettes de pratique, à adapter à l’âge et à l’état réel du bien. Le terrain n’est jamais amortissable : « les terrains n’étant, par nature, susceptibles d’aucune diminution de valeur par l’effet du temps, ils ne peuvent faire l’objet d’un amortissement ». En cas d’acquisition pour un prix non ventilé, seule la fraction correspondant à la construction peut être amortie. Aucun texte ne fixe de pourcentage : la quote-part non amortissable doit correspondre à la valeur réelle du terrain, à justifier par le contribuable. En pratique de marché, les praticiens retiennent couramment une fourchette de l’ordre de 10 % à 20 % du prix global, sensiblement plus en zone très tendue ou pour un immeuble ancien.	Aucun amortissement. Le résultat foncier se calcule loyers encaissés moins charges déductibles, sans dotation aux amortissements. Conséquence directe : dès que le capital emprunté commence à s’amortir et que la part d’intérêts diminue, le résultat foncier devient positif et s’ajoute au revenu imposable de l’associé, au barème progressif, alors même que la trésorerie part en remboursement de capital.
Sort des déficitsCe que devient une année négativeLégifrance — CGI, article 209, I, alinéa 3 ; CGI, article 156, I-3°, version en vigueur au 1er juillet 2026 (modifié par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).	Le déficit subi au titre d’un exercice est reporté en avant sans limitation de durée. Son imputation sur le bénéfice d’un exercice ultérieur est en revanche plafonnée à 1 000 000 €, majoré de 50 % du montant du bénéfice imposable de cet exercice excédant ce premier montant. La fraction non imputée reste reportable dans les mêmes conditions sur les exercices suivants (article 209, I, alinéa 3 du CGI).	Le déficit foncier s’impute sur le revenu global de la même année dans la limite de 10 700 € par an ; la fraction excédant cette limite s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Ce plafond est rehaussé, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, « au plus tard le 31 décembre 2027 », dans des conditions définies par décret.
Intérêts d’empruntLe piège le plus coûteux, et le moins anticipéLégifrance — CGI, article 156, I-3°, version en vigueur au 1er juillet 2026 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-BASE-30-20 § 100, « Modalités d’imputation des déficits fonciers ».	Les intérêts de l’emprunt qui finance les murs sont une charge de l’exercice, déductible du résultat imposable de la société dans les conditions de droit commun. Ils viennent s’ajouter à l’amortissement pour neutraliser le résultat des premières années.	La fraction du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur le revenu global : elle ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La doctrine administrative est explicite : « la fraction résultant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ». C’est exactement la situation d’une SCI qui vient d’acheter : le déficit des premières années est très majoritairement composé d’intérêts, donc précisément de la part que le texte exclut de l’imputation sur le revenu global. L’avantage attendu de l’IR au début de l’opération est, pour l’essentiel, neutralisé par cette règle.
Prélèvements sociauxDeux taux différents en 2026 : ne pas les confondreLégifrance — Code de la sécurité sociale, article L. 136-8, I et IV, version en vigueur du 31 décembre 2025 au 27 juin 2026 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.	Aucun prélèvement social au niveau de la société sur le résultat : la SCI acquitte l’impôt sur les sociétés. Mais les dividendes versés par une SCI à l’IS à ses associés personnes physiques supportent le taux majoré de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), soit un prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % en incluant les 12,8 % d’impôt sur le revenu. Autrement dit : l’argent laissé dans la société est peu taxé pendant la détention, mais il coûte 31,4 % le jour où il en sort sous forme de dividende.	Les revenus fonciers supportent 17,2 %, et non 18,6 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) porte bien la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, mais elle maintient expressément le taux de 9,2 % pour une liste limitative de revenus énumérés au IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Le taux global reste donc CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % = 17,2 % pour les loyers perçus par une SCI à l’IR, et pour la plus-value de cession de l’immeuble.
Ce qui se passe à la reventeTraité en détail dans la section suivanteLégifrance — CGI, article 39 duodecies, 2 et article 219, I-a quater (IS) ; CGI, articles 150 U et 150 VC et code de la sécurité sociale, article L. 136-7 (IR).	Plus-value professionnelle : la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Les amortissements pratiqués ayant diminué cette valeur nette comptable, ils gonflent mécaniquement la plus-value taxable. Aucun abattement pour durée de détention.	Plus-value des particuliers, avec abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.

17,2 % ou 18,6 % : en 2026, les deux taux coexistent, et beaucoup de contenus les confondent

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Beaucoup en ont conclu que tous les revenus du patrimoine passaient à 18,6 %. C'est faux pour l'opération décrite ici. Le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient expressément la CSG à 9,2 % pour une liste limitative de revenus, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

17,2 %

Loyers encaissés par une SCI à l'IR, et plus-value de cession de l'immeuble

CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %.

18,6 %

Dividendes versés par une SCI ayant opté pour l'IS à ses associés personnes physiques

CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %, soit un prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % avec les 12,8 % d'impôt sur le revenu.

Légifrance — Code de la sécurité sociale, article L. 136-8, I et IV, version en vigueur du 31 décembre 2025 au 27 juin 2026 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.

Comment lire ce tableau : deux courbes qui se croisent

Le confort de l'IS pendant la détention est réel — et il est daté

L'amortissement de la construction, cumulé aux intérêts d'emprunt, absorbe l'essentiel du loyer encaissé pendant les premières années : le résultat fiscal de la SCI est faible, voire nul, quand bien même la trésorerie tourne. C'est l'argument que l'on entend le plus souvent, et il est exact.

Ce qu'on dit moins : cet allègement est un différé d'imposition, pas une dispense. Chaque euro d'amortissement déduit diminue la valeur nette comptable de l'immeuble et augmente d'autant la plus-value qui sera taxée le jour de la cession. Et une fois l'emprunt remboursé, l'amortissement à lui seul ne suffit plus à absorber le loyer : la SCI devient bénéficiaire, et l'argent qu'elle accumule ne rejoindra le patrimoine privé qu'au prix du prélèvement forfaitaire de 31,4 % sur les dividendes.

L'inconfort de l'IR pendant la détention est réel — et il s'inverse à la sortie

Sans amortissement, le résultat foncier devient rapidement positif : il s'ajoute au revenu global de l'associé, au barème progressif, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, alors même que la trésorerie correspondante part en remboursement de capital. C'est le fameux effet ciseaux, et il est d'autant plus marqué que la tranche marginale du dirigeant est élevée.

En contrepartie, la cession relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération d'impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans. Un dirigeant qui achète ses murs à 45 ans et les conserve jusqu'à sa retraite se situe précisément dans la zone où ces abattements deviennent significatifs.

Trois questions à trancher avant de choisir un régime, et une seule qui commande

Dans combien d’années la sortie est-elle envisagée, et sous quelle forme : vente de l’immeuble, cession des parts, conservation des murs après cession du fonds, ou transmission ? C’est la question qui commande, parce que c’est elle qui détermine si la reprise des amortissements aura lieu, et entre les mains de qui.
Le loyer versé par la société d’exploitation devra-t-il, pendant la détention, remonter au patrimoine privé du dirigeant, ou peut-il rester dans la SCI ? À l’IS, la remontée coûte 31,4 % ; à l’IR, le revenu est déjà imposé chez l’associé, qui en dispose.
La SCI a-t-elle vocation à financer d’autres opérations après le remboursement de l’emprunt ? Une trésorerie qui reste investie dans la société ne subit pas le prélèvement de sortie tant qu’elle n’est pas distribuée.

L'option pour l'impôt sur les sociétés engage la durée de l'opération, et se juge sur le net encaissé à la sortie — pas sur l'impôt évité la troisième année.

Les règles exposées ci-dessus sont celles en vigueur aux dates indiquées, telles que publiées par Légifrance et par la Direction générale des Finances publiques. Elles décrivent un cadre général et ne constituent ni une consultation fiscale, ni une préconisation portant sur une situation particulière : le choix d'un régime d'imposition, la ventilation d'un prix entre terrain et construction et la détermination des durées d'amortissement relèvent d'un examen propre à chaque dossier, conduit avec le conseil juridique et comptable de l'entreprise. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291.

Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail n'efface pas l'impôt. Il le décale, et il le reprend

Le crédit-bail immobilier est présenté partout comme la voie simple : pas d'apport, des loyers en charges, l'immeuble au bout. Ce résumé est exact sur le mécanisme et faux sur la fiscalité. Ce que le crédit-bail procure, c'est un amortissement accéléré de la construction sur la durée du contrat — généralement 7 à 12 ans selon l'ASF — au lieu de la durée d'usage d'un immeuble détenu en direct.

Cet avantage n'est pas une exonération : c'est un différé. Il est repris en une fois, à la levée d'option, par la réintégration de l'article 239 sexies du code général des impôts. Personne ne calcule cette reprise avant de signer. C'est pourtant elle qui décide si l'opération a été rentable.

Le mécanisme, en quatre points

Le crédit-bail immobilier a une définition légale, à l'article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier. Elle suffit à situer qui achète, qui loue et comment la propriété bascule.

Qui achète

Le crédit-bailleur. C’est lui qui achète le terrain, finance la construction ou l’acquisition, inscrit l’immeuble à son actif et l’amortit. L’article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier vise « les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte ».

Qui loue

Le crédit-preneur, c’est-à-dire l’entreprise qui occupe les locaux. Elle n’est que locataire jusqu’à la levée d’option : elle verse des loyers, elle n’a l’immeuble ni à son bilan ni dans son patrimoine. La propriété ne bascule qu’au terme, si l’option est levée.

Comment se lève l’option

Le même texte prévoit trois modalités d’accession : l’exécution d’une promesse unilatérale de vente, l’acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain, ou le transfert de plein droit des constructions édifiées sur le terrain du locataire. Le prix de levée d’option, ou valeur résiduelle, est selon l’ASF « généralement égal à 1 euro ».

Durée usuelle

L’ASF indique une durée minimale de 7 ans. En pratique, la durée se structure autour d’un pivot à 12 ans : tous les contrats de plus de 12 ans doivent être publiés au service de la publicité foncière, et l’ASF conseille aux entreprises non éligibles au régime dérogatoire de retenir la durée maximum de 12 ans pour économiser les frais de publication. Durée usuelle : 7 à 15 ans, avec une forte concentration à 12 ans et moins.

Légifrance, code monétaire et financier, article L. 313-7, 2° ; ASF (Association française des Sociétés Financières), brochure « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses », questions 5 et 6.

Quand l'opération comporte un terrain et une construction

L'ASF décrit le déroulé opérationnel : « l'entreprise choisit le terrain et définit librement les caractéristiques de l'immeuble à construire. Dès obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, le crédit-bailleur se substitue au crédit-preneur. Il achète le terrain et finance la construction du bâtiment au fur et à mesure de l'avancement des travaux. » Un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage permet au crédit-preneur de piloter le chantier sous sa responsabilité.

Pendant la période de construction, les décaissements du crédit-bailleur donnent lieu à des intérêts intercalaires appelés « pré-loyers ». La mise en loyer intervient à l'achèvement de l'immeuble, le montant étant alors ajusté sur le coût définitif de l'investissement. Autrement dit, le loyer figurant dans l'offre initiale n'est pas nécessairement celui qui sera appelé.

ASF, brochure « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses », question 2.

Le point que le marché omet

La réintégration à la levée d'option

L'ASF elle-même décrit l'avantage du crédit-bail immobilier sans détour : « Au travers des loyers payés, le crédit-preneur amortit les constructions sur une durée réduite (généralement 7 à 12 ans). Le crédit-bail immobilier permet donc un amortissement accéléré de l'immeuble, équivalent à un “crédit d'impôt”. En contrepartie de l'avantage dont il a bénéficié, le crédit-preneur doit, lors de la levée d'option, réintégrer fiscalement la différence entre l'amortissement de la construction effectué dans le cadre du crédit-bail et celui qu'il aurait pratiqué s'il avait été propriétaire de l'immeuble depuis l'origine (“suramortissement”). »

Article 239 sexies, I, premier alinéa du code général des impôts — version en vigueur depuis le 27 octobre 1995

« Lorsque le prix d'acquisition, par le locataire, de l'immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l'intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l'immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l'article 39. »

Légifrance, code général des impôts, article 239 sexies.

Quand elle est due

La réintégration n'est due que si le prix de levée d'option est inférieur à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire depuis cette date. Autrement dit, elle n'est due que s'il y a eu suramortissement : le crédit-preneur a, à travers les loyers, amorti l'immeuble plus vite que s'il l'avait acheté.

Si le prix d'option est supérieur ou égal à la valeur nette comptable théorique, aucune réintégration n'est due. Dans les faits, comme la valeur résiduelle est « généralement égale à 1 euro » selon l'ASF, cette hypothèse est rare.

BOFiP, BOI-BIC-BASE-60-30-20, « Levée d'option d'achat et cession de l'immeuble acquis au terme du contrat », § 10 ; ASF, brochure précitée, question 5.

Comment elle se calcule

En pratique, la réintégration correspond à l'excédent d'amortissement déduit via les loyers. Elle est égale à la différence entre la valeur nette comptable que l'immeuble aurait eue chez le crédit-preneur s'il l'avait acquis directement — valeur d'origine diminuée des amortissements théoriques — et le prix de levée d'option, ce montant étant ensuite diminué des quotes-parts de loyers non déductibles au titre du 10 de l'article 39 du CGI.

Réintégration = (valeur de l'immeuble à la signature − amortissements théoriques) − prix de levée d'option − quotes-parts de loyers déjà non déduites.

Le montant s'impute en une fois, sur l'exercice en cours au moment de la cession. Ce n'est pas un étalement.

BOFiP, BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 20 à 50 ; Légifrance, CGI art. 239 sexies, I, premier alinéa.

Le texte ne vise pas que les anciens montages : il s'applique aux crédit-bailleurs ordinaires

L'article 239 sexies, dans sa lettre, vise les contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie. L'article 239 sexies B du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 12 mai 1996, étend le dispositif : « Les dispositions du premier alinéa du I et celles du paragraphe II de l'article 239 sexies sont applicables aux locataires qui acquièrent des immeubles qui leur sont donnés en crédit-bail par des sociétés ou organismes autres que des sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie. Un décret fixe les modalités d'application des dispositions du présent article ainsi que les obligations déclaratives. »

Un dirigeant qui signe aujourd'hui un crédit-bail immobilier avec un établissement spécialisé est donc bien dans le champ de la réintégration. Notez la portée exacte du renvoi : l'article 239 sexies B ne renvoie qu'au premier alinéa du I. Ce détail de rédaction commande tout ce qui suit.

Légifrance, code général des impôts, article 239 sexies B.

Les deux atténuations qui existent dans le code — et pourquoi elles ne jouent pas

Deux dispositifs sont régulièrement présentés comme neutralisant la réintégration. L'un la limite au prix du terrain, l'autre la supprime totalement. Les deux figurent bien dans le code général des impôts. Aucun des deux n'est ouvert à un contrat signé en 2026, et la raison est écrite dans le texte lui-même.

Atténuations légales de la réintégration prévue à l'article 239 sexies du CGI, et raison pour laquelle elles ne s'appliquent pas aux contrats courants
Dispositif	Ce que dit le texte	Pourquoi il ne s'applique pas
Réintégration limitée au prix du terrain, contrats d’au moins 15 ansNe s’applique pas aux contrats courants	Le second alinéa du I de l’article 239 sexies du CGI limite bien la réintégration à « la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble au locataire » pour les contrats d’au moins quinze ans.	Ce texte vise les contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l’industrie (SICOMI) et précise ne pas s’appliquer aux opérations postérieures au 1er janvier 1991, sauf exceptions. La doctrine administrative réserve cette atténuation aux anciens contrats SICOMI et aux SOFERGIE. Cohérence textuelle décisive : l’article 239 sexies B, qui étend le dispositif aux crédit-bailleurs ordinaires, ne renvoie qu’au PREMIER alinéa du I — donc pas à cette atténuation.
Dispense totale en zone d’aide à finalité régionale (article 239 sexies D du CGI)Fermée aux contrats nouveaux	L’article 239 sexies D du CGI, dans sa version en vigueur au 16 février 2025, dispense « de toute réintégration » les locataires répondant aux conditions des a et b de l’article 39 quinquies D, à l’occasion de la cession d’immeubles à usage industriel et commercial pris en location par un contrat de crédit-bail d’une durée effective d’au moins quinze ans.	Le texte précise que ces dispositions s’appliquent aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015, pour des immeubles situés en zones d’aide à finalité régionale (AFR) et en zones de revitalisation rurale (ZRR) définies au II de l’article 1465 A. Le bénéfice est en outre subordonné au respect de l’article 17 du règlement (UE) n° 651/2014 pour les immeubles neufs en ZRR, de l’article 14 du même règlement pour les immeubles neufs en AFR, et du règlement (UE) 2023/2831 du 13 décembre 2023 pour les autres immeubles de ces zones. Aucun contrat signé aujourd’hui n’entre dans cette fenêtre.

Pour mémoire, lorsque la dispense de l'article 239 sexies D jouait encore, elle était réservée aux « locataires répondant aux conditions des a et b de l'article 39 quinquies D » du CGI. La doctrine BOFiP retient des conditions cumulatives de PME — effectif inférieur à 250 salariés, chiffre d'affaires n'excédant pas 50 M€ — et des immeubles à caractère industriel ou commercial. La brochure ASF mentionne pour sa part un effectif de moins de 250 salariés, un total de bilan inférieur à 43 M€ ou un chiffre d'affaires inférieur à 50 M€, et une détention n'excédant pas 25 % par une entreprise ne répondant pas à ces critères.

Légifrance, CGI art. 239 sexies, I, 2e alinéa, art. 239 sexies B et art. 239 sexies D (version en vigueur au 16 février 2025) ; BOFiP, BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 120 à 200 ; ASF, brochure précitée, question 5.

Vous n'avez pas à reconstituer le calcul seul : le crédit-bailleur doit vous le fournir

L'article 239 sexies, II du CGI dispose que les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie « sont tenues de fournir au locataire acquéreur ainsi qu'à l'administration, en fin de bail, les renseignements nécessaires pour établir les impositions prévues au I ». Ce II est rendu applicable aux crédit-bailleurs ordinaires par l'article 239 sexies B. En pratique, l'ASF confirme que « le crédit-bailleur fournit à son client un tableau lui permettant de déterminer les montants à prendre en compte ».

La conséquence utile est de calendrier : ce tableau arrive en fin de bail, quand la décision est prise depuis dix ans. Demander une simulation de la réintégration au moment de la signature, et non à l'échéance, change la manière dont on lit une offre de crédit-bail.

Légifrance, CGI art. 239 sexies, II et art. 239 sexies B ; ASF, brochure « Le crédit-bail immobilier », question 5.

La quote-part de loyer afférente au terrain n'est jamais déductible

La réintégration est un différé qui se rattrape. La quote-part terrain, elle, est une perte sèche et définitive. Les deux règles se cumulent, et c'est leur cumul qui rend fausse l'idée reçue selon laquelle les loyers de crédit-bail seraient intégralement déductibles.

10 de l'article 39 du code général des impôts

« Si un immeuble est loué dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier, la quote-part de loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat et se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur. »

Le texte prévoit ensuite des dispositions particulières pour certains immeubles achevés après 1995 affectés à usage de bureaux, ainsi qu'un ordre d'affectation des loyers.

Légifrance, code général des impôts, article 39, paragraphe 10.

Ce n'est pas un forfait, c'est un ordre d'affectation

La non-déductibilité de la quote-part terrain ne se calcule pas en appliquant un pourcentage à chaque loyer. Elle résulte d'un ordre d'imputation : le prix de levée d'option est réputé affecté en priorité au prix de vente des éléments non amortissables, et les loyers s'imputent d'abord sur les frais d'acquisition, puis sur les éléments amortissables — les constructions —, enfin sur le terrain.

Conséquence pratique décrite par l'ASF : « l'amortissement du terrain étant réputé intervenir après celui des frais d'acquisition et des constructions, les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain) ». La charge fiscale se concentre donc en fin de contrat, exactement au moment où la réintégration se déclenche.

BOFiP, BOI-BIC-BASE-60-30-10, « Champ d'application et règles applicables en cours de contrat », § 40 à 60 ; ASF, brochure précitée, question 5.

Un régime restrictif propre aux bureaux d'Île-de-France

Pour les immeubles à usage de bureaux situés en Île-de-France et achevés après le 31 décembre 1995, la déduction des loyers ne peut excéder l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien.

L'ASF décrit la portée de ce régime sans détour : le crédit-preneur « est ainsi placé dans la même situation que s'il avait financé son investissement par un prêt à long terme ». Dans ce cas précis, l'argument de l'amortissement accéléré disparaît entièrement — et avec lui l'essentiel de l'intérêt fiscal du montage.

BOFiP, BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 130 à 140 ; ASF, brochure précitée, question 5 ; base légale : 10 de l'article 39 du CGI.

La phrase que vous lirez partout ailleurs, et qui est fausse

« Les loyers de crédit-bail immobilier sont intégralement déductibles. » Cette affirmation est inexacte, et elle l'est deux fois. D'abord parce que la quote-part de loyers se rapportant aux éléments non amortissables — principalement le terrain — n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur, en application du 10 de l'article 39 du CGI. Ensuite parce que l'avantage d'amortissement accéléré obtenu pendant le contrat est repris à la levée d'option par la réintégration de l'article 239 sexies du CGI.

Formulation exacte : les loyers sont déductibles à l'exception de la quote-part afférente aux éléments non amortissables, et l'économie d'impôt obtenue est reprise à la levée d'option.

Crédit-bail ou prêt bancaire : les six critères qui décident

Le tableau ci-dessous n'a pas de colonne « gagnant ». Les deux voies ne se départagent pas dans l'absolu : elles se départagent sur la trésorerie disponible au départ et sur la date de sortie envisagée. Les repères bancaires cités sont des statistiques publiques, à une date donnée ; ils ne préjugent d'aucune décision de crédit sur une opération particulière.

Comparaison du crédit-bail immobilier et du prêt bancaire sur six critères
Critère	Crédit-bail immobilier	Acquisition financée par prêt
Trésorerie initiale	Financement de l’opération sans apport. L’ASF présente ce financement comme « économe en fonds propres » et « plus accessible que le prêt à long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, découlant de la propriété du bien ».	Un apport en fonds propres est demandé. Selon la Fédération bancaire française, l’apport personnel sur un prêt professionnel se situe « de 10 à 30 % du montant total de l’opération », et « pour un achat de murs commerciaux ou un projet immobilier professionnel, les banques exigent souvent un apport de 20 à 30 % ». Pratique de marché : aucun texte n’impose d’apport minimum.
Propriété de l’immeuble pendant le contrat	Le crédit-bailleur reste propriétaire jusqu’à la levée d’option. Il inscrit l’immeuble à son actif et l’amortit ; le crédit-preneur comptabilise des loyers en charges.	L’immeuble figure à l’actif de l’acquéreur, la dette au passif. L’acquéreur amortit la construction, jamais le terrain.
Durée	7 ans au minimum selon l’ASF, avec une concentration pratique à 12 ans et moins pour éviter les frais de publication foncière.	La Banque de France mesure une durée moyenne de 191 mois pour les crédits nouveaux à objet immobilier en avril 2026, soit environ 15 ans et 11 mois, dont 80 % de prêts à taux fixe.
Coût du financement	Les loyers sont fonction, selon l’ASF, de la durée du contrat, du taux convenu et du montant de la valeur résiduelle.	Le taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier s’établit à 3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026 (Banque de France). À titre de comparaison sur le même relevé : équipement 3,57 %, trésorerie 3,68 %, autres crédits d’investissement 4,42 %, découverts 4,64 %.
Traitement fiscal des versements	Les loyers sont déductibles À L’EXCEPTION de la quote-part afférente aux éléments non amortissables (10 de l’article 39 du CGI), et l’avantage d’amortissement accéléré est repris à la levée d’option (article 239 sexies du CGI).	Les intérêts sont déductibles ; le capital ne l’est pas. La construction s’amortit par composants sur sa durée réelle d’utilisation, le terrain n’est jamais amortissable.
Sortie en cours de route	Deux voies décrites par l’ASF : lever l’option par anticipation puis revendre, solution qui « peut s’avérer coûteuse du fait de la double mutation de l’immeuble, voire exclue si la durée minimale de la location prévue au contrat n’est pas atteinte », et qui peut obliger l’entreprise « à procéder à des réintégrations fiscales (suramortissements des constructions) » ; ou céder le contrat de crédit-bail à un tiers agréé par le crédit-bailleur, sans mutation de l’immeuble et avec maintien des règles fiscales du contrat.	Vente de l’immeuble, remboursement du prêt, imposition de la plus-value selon le régime du détenteur.

Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mise en ligne le 10 août 2026, tableau 4 « Complément trimestriel sur les types de crédit aux entreprises » (taux par objet, durée moyenne, part des prêts à taux fixe, relevé d'avril 2026) ; Fédération bancaire française, « Les clés de la banque – Entreprise », page « Prêt professionnel : quelles caractéristiques et comment l'obtenir ? » ; ASF, brochure « Le crédit-bail immobilier », questions 1, 4, 5 et 8 ; Légifrance, CGI art. 39, 10 et art. 239 sexies.

Trois précisions qui évitent trois erreurs courantes

L'absence d'apport n'est pas une obligation d'absence d'apport. Le mécanisme dit de « l'avance-preneur » permet au crédit-preneur qui n'a pas besoin d'un financement à 100 % de participer au financement sous la forme d'un prêt rémunéré au crédit-bailleur, dont les échéances encaissées compensent partiellement les loyers versés (ASF, questions 1 et 4).
L'effet sur la capacité d'endettement ne doit pas être présenté comme automatique. Ce qui est établi, c'est que le bien reste la propriété du crédit-bailleur jusqu'à la levée d'option, celui-ci l'inscrivant à son actif et l'amortissant, tandis que le crédit-preneur comptabilise des loyers en charges. Il en résulte une présentation du bilan différente de celle d'une acquisition financée par emprunt. En revanche, la lecture qu'en font les prêteurs dépend de leur analyse et du référentiel comptable applicable.
Les contrats de plus de 12 ans doivent être publiés. Selon l'ASF, « tous les contrats dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être publiés au moment de leur conclusion à la Conservation des Hypothèques comme le sont les “baux” de plus de 12 ans ». À défaut de publication, l'entreprise perd le bénéfice de la réduction d'assiette des droits d'enregistrement perçus lors de la levée d'option : l'assiette n'est plus limitée au prix fixé dans le contrat mais établie sur la valeur vénale de l'immeuble au moment de la levée d'option. Les contrats de 12 ans et moins n'ont pas à être publiés (ASF, question 6).

L'arbitrage fiscal tient en une phrase : le crédit-bail est d'autant plus intéressant que l'entreprise est fortement bénéficiaire pendant la durée du contrat, et qu'elle dispose, à l'échéance, d'une capacité à absorber la réintégration.

Une entreprise dont le résultat s'est tassé au moment de la levée d'option encaisse une réintégration calculée sur des exercices où elle était bénéficiaire. Une entreprise qui envisage de céder son activité dans le même temps se trouve à devoir absorber, le même exercice, la réintégration et la fiscalité de la cession. C'est la quatrième décision — comment on en sort — et elle se prend le jour de la signature.

Ce que pèse réellement le crédit-bail immobilier en France

L'ASF publie chaque année les statistiques de ses sociétés adhérentes. Elles situent l'ordre de grandeur du marché : environ un millier d'opérations par an, pour quatre milliards d'euros de production. C'est un financement spécialisé, pas un produit de masse.

4 011 M€

Production de crédit-bail immobilier en 2025

4 011 millions d’euros en 2025, en hausse de 6,8 % sur 2024 (3 755 M€). ASF, « L’activité des sociétés de crédit-bail immobilier en 2025 ».

1 018

Contrats signés en 2025

1 018 contrats en 2025, en repli de 0,6 % (1 024 contrats en 2024). C’est l’ordre de grandeur réel du marché : environ un millier d’opérations par an. ASF, statistiques annuelles 2025.

35 027 M€

Encours au 31 décembre 2025

Immobilisations nettes destinées à la location au titre des opérations de crédit-bail immobilier : 35 027 millions d’euros au 31/12/2025, en repli de 0,6 % sur un an (35 237 M€ au 31/12/2024). ASF, rubrique « Opérations en cours en fin d’année ».

4 720 M€

Loyers facturés hors taxes en 2025

4 720 millions d’euros de loyers facturés HT en 2025, en baisse de 3,9 % sur 2024 (4 914 M€). ASF, rubrique « Produits des opérations de crédit-bail ».

Répartition de la production de crédit-bail immobilier en 2025 par type de local, selon l'ASF
Type de local	Production 2025	Variation sur 2024
Locaux commerciauxMagasins, supermarchés, hôtels, restaurants	1 568 M€	en hausse de 46,0 %
Locaux industrielsUsines, ateliers, entrepôts	1 472 M€	en hausse de 9,2 %
Locaux de bureauxBureaux	616 M€	en baisse de 37,6 %
Autres locauxCliniques, hôpitaux, cinémas	354 M€	en hausse de 2,8 %

ASF (Association française des Sociétés Financières), « L'activité des sociétés de crédit-bail immobilier en 2025 ». L'ASF précise que « les chiffres 2024 sont exprimés sur la base des sociétés adhérentes au 31 décembre 2025 » et qu'« ils tiennent compte des modifications, parfois sensibles, qui ont pu être apportées par certaines sociétés aux informations fournies l'année précédente ». Les données couvrent les sociétés adhérentes de l'ASF, et non l'intégralité du marché français.

Pourquoi nous ne reprenons pas la brochure ASF telle quelle sur les points fiscaux

La brochure « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses » date de mars 2020. Elle est fiable sur le mécanisme, et nous la citons abondamment à ce titre. Elle est en revanche périmée sur plusieurs points fiscaux : elle indique que le régime de faveur est « en vigueur pour toutes les opérations conclues avant le 31 décembre 2013 », alors que l'article 239 sexies D du CGI, dans sa version en vigueur, vise les opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015. Elle mentionne également les zones de redynamisation urbaine parmi les zones éligibles, alors que la version en vigueur du texte ne retient que les zones d'aide à finalité régionale et les zones de revitalisation rurale.

Règle appliquée sur cette page : sur toute date et tout zonage fiscal, c'est le texte de Légifrance qui fait foi, jamais une brochure professionnelle — aussi sérieuse soit-elle.

Pour l'exemple chiffré complet de la réintégration, la cession-bail et les douze questions les plus posées : lire le guide du crédit-bail immobilier.

Les règles fiscales exposées ci-dessus sont celles des textes en vigueur aux dates indiquées ; leur application dépend de la situation propre à chaque entreprise, du contenu du contrat signé et de l'analyse des comptes. Les statistiques citées décrivent un marché à une date donnée et ne préjugent d'aucune décision de financement sur une opération particulière : chaque établissement reste seul juge de son engagement, de sa quotité de financement et de ses conditions. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial.

Le chiffrage, sur un cas de référence

Trois colonnes, un seul immeuble. Et pas de simulateur

Un simulateur en six questions vous demanderait le prix, l'apport, le taux, la durée, le loyer et votre tranche marginale. Il ne vous demanderait pas la seule variable qui commande le résultat : la date et le mode de sortie. Or c'est elle qui décide, et c'est elle que personne ne connaît le jour de la signature.

Nous préférons donc poser le calcul en clair, sur un cas unique, avec les trois structures les plus fréquemment envisagées pour porter des murs d'exploitation. Chaque montant du tableau est soit repris d'une source publique nommée et datée, soit une conséquence arithmétique d'un de ces chiffres — et dans ce cas, le calcul est écrit.

Les hypothèses, avant les résultats

Un tableau comparatif dont on ne connaît pas les hypothèses ne se vérifie pas, donc ne se discute pas. Voici les nôtres, y compris celles que nous avons refusé de poser.

Le prix retenu
Acquisition de locaux professionnels anciens pour 500 000 € HT. C'est un cas de référence choisi pour rendre les calculs lisibles, pas une moyenne de marché : aucune statistique publique française ne publie de prix moyen d'acquisition de murs professionnels, et nous n'en inventons pas.
Les droits de mutation, en plus du prix
L'acquisition relève du droit commun des droits de mutation à titre onéreux. Au taux départemental majoré de 5,00 %, le taux global est de 6,3185 %, soit 500 000 × 6,3185 % = 31 592,50 €. Dans les 12 départements et collectivités qui n'appliquaient pas le taux majoré au 1er juin 2026 — Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Indre, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte —, le taux global est de 5,80665 %, soit 500 000 × 5,80665 % = 29 033,25 €. En Île-de-France, les mutations de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage supportent en outre la taxe additionnelle régionale de 0,6 % de l'article 1599 sexies du CGI, portant le total à 6,9185 % ou 6,40665 %. Source : DGFiP, « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 » ; faculté de majoration ouverte par le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
L'apport, et son statut exact
100 000 €, soit 20 % de 500 000 €, donc 400 000 € empruntés. Ce n'est pas une règle : aucun texte n'impose d'apport minimum en crédit professionnel. La Fédération bancaire française, sur son site pédagogique « Les clés de la banque – Entreprise », situe l'apport demandé sur un prêt professionnel « de 10 à 30 % du montant total de l'opération », et indique que « pour un achat de murs commerciaux ou un projet immobilier professionnel, les banques exigent souvent un apport de 20 à 30 % ». Le plancher fréquemment observé est de 10 %.
Le taux et la durée
3,52 % et environ 16 ans. La Banque de France publie un taux par objet de crédit : dans le complément trimestriel sur les types de crédit aux entreprises du Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 » (mis en ligne le 10 août 2026, tableau 4), le taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier s'établit à 3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026 ; la durée moyenne de ces crédits est de 191 mois, soit environ 15 ans et 11 mois, et 80 % d'entre eux sont à taux fixe. Intérêts de la première année sur nos hypothèses, hors amortissement du capital : 400 000 × 3,52 % = 14 080 €.
La part non amortissable du prix
Le terrain n'est jamais amortissable : « les terrains n'étant, par nature, susceptibles d'aucune diminution de valeur par l'effet du temps, ils ne peuvent faire l'objet d'un amortissement » (DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230). Aucun texte ne fixe de pourcentage : la quote-part non amortissable doit correspondre à la valeur réelle du terrain, à justifier par le contribuable. En pratique de marché, les praticiens retiennent couramment 10 % à 20 % du prix global, sensiblement plus en zone très tendue ou pour un immeuble ancien. Sur 500 000 €, cela situe le terrain entre 50 000 € et 100 000 €, et la base amortissable entre 400 000 € et 450 000 €.
Aucun loyer chiffré, et c'est volontaire
Le tableau ne fixe aucun montant de loyer. Il n'existe pas de valeur locative de référence publiée pour des locaux professionnels : elle se constate bien par bien. Or un loyer inventé fausserait les trois colonnes en même temps, et dans le même sens. Le loyer est donc traité ici en régime — ce qui le rend déductible, ce qui le rend imposable, et ce qui le rend contestable — jamais en montant.
La durée de détention et le prix de revente
Détention de 15 ans, proche de la durée moyenne de 191 mois mesurée par la Banque de France sur les crédits à objet immobilier ; 12 ans pour la colonne crédit-bail, pivot de durée décrit par l'ASF. Prix de revente supposé égal au prix d'acquisition. Cette dernière hypothèse n'est pas une prévision de marché : elle sert à isoler l'effet fiscal pur de chaque structure, en neutralisant la variation de valeur du bien. C'est précisément dans ces conditions que l'écart entre les trois colonnes devient lisible.
Le régime d'imposition du bailleur
Colonne 1 : société civile ayant opté pour l'impôt sur les sociétés. Le taux normal est de 25 % (article 219, I du CGI), le taux réduit de 15 % s'appliquant dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois, sous trois conditions cumulatives vérifiées à la clôture de chaque exercice : chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 000 000 €, capital entièrement libéré, capital détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I-b du CGI ; BOI-IS-LIQ-20-10). Colonne 2 : société civile de location nue restée à l'impôt sur le revenu, dont les associés sont des personnes physiques.

Acquisition de locaux professionnels de 500 000 € HT : trois montages

Comparaison chiffrée de trois montages pour l'acquisition de locaux professionnels de 500 000 € HT : société civile à l'impôt sur les sociétés avec prêt amortissable, société civile à l'impôt sur le revenu avec prêt amortissable, crédit-bail immobilier
Ce qui est comparé	Société civile à l'ISPrêt amortissable de 400 000 €	Société civile à l'IRPrêt amortissable de 400 000 €	Crédit-bail immobilierContrat de 12 ans, option à 1 €
Apport demandéPratique de marché, jamais une règle	100 000 €, soit 20 % de 500 000 €. Repère de la Fédération bancaire française : 10 à 30 % sur un prêt professionnel, « souvent 20 à 30 % » pour un achat de murs commerciaux. À prévoir en plus du prix : 31 592,50 € de droits de mutation au taux global de 6,3185 %.	Identique. La banque instruit une opération immobilière, pas un régime fiscal : le choix de l'IS ou de l'IR ne modifie pas la quotité de fonds propres demandée. Mêmes 31 592,50 € de droits de mutation à acquitter à l'acte.	Aucun apport en principe. L'ASF présente le crédit-bail immobilier comme « économe en fonds propres » et « plus accessible que le prêt à long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, découlant de la propriété du bien ». Le crédit-preneur qui ne souhaite pas un financement intégral peut recourir à l'« avance-preneur » : un prêt rémunéré consenti au crédit-bailleur, dont les échéances encaissées compensent partiellement les loyers versés. C'est le crédit-bailleur qui achète l'immeuble (article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier) : les droits de mutation sont donc acquittés par lui à l'entrée, et leur coût se retrouve en pratique dans l'assiette des loyers.
FinancementQui prête, à qui, sur quelle durée	Prêt amortissable de 400 000 € consenti à la société civile. Taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier : 3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026. Durée moyenne : 191 mois, soit environ 15 ans et 11 mois ; 80 % de ces prêts sont à taux fixe (Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », tableau 4). Intérêts de la première année : 400 000 × 3,52 % = 14 080 €, hors amortissement du capital. La banque prête à la société civile mais instruit l'exploitation locataire. Ce n'est pas un usage, c'est une exigence prudentielle écrite : les orientations de l'Autorité bancaire européenne sur l'octroi et le suivi des prêts (EBA/GL/2020/06, applicables depuis le 30 juin 2021) imposent d'apprécier « la qualité des locataires, l'incidence d'une variation des loyers actuels sur le tableau d'amortissement, les termes, échéances et conditions des baux, ainsi que l'historique de paiement du locataire déjà en place » (§ 171 b).	Prêt amortissable de 400 000 €, aux mêmes conditions de marché : 3,52 % en avril 2026, durée moyenne de 191 mois, 80 % à taux fixe. Mêmes 14 080 € d'intérêts la première année — mais leur sort fiscal, lui, n'est pas le même : voir la ligne « Traitement chez le bailleur ». Même instruction du dossier : les orientations EBA/GL/2020/06 prévoient en outre que « lorsque l'emprunteur est un véhicule ad hoc parrainé par une autre entité, les établissements évaluent l'expérience de l'entité sponsor » (§ 169). La société civile est ce véhicule ; l'exploitation est ce sponsor.	Financement de l'opération par le crédit-bailleur, qui achète le bien, l'inscrit à son actif et l'amortit. Le crédit-preneur n'est que locataire jusqu'à la levée d'option (article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier). Durée usuelle de 7 à 15 ans selon l'ASF, avec une forte concentration à 12 ans et moins : « tous les contrats dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être publiés au moment de leur conclusion », et l'ASF conseille aux entreprises non éligibles au régime dérogatoire de « choisir la durée maximum de 12 ans afin d'économiser les frais de publication ». Prix de levée d'option en fin de contrat, dit valeur résiduelle, « généralement égale à 1 euro » (ASF).
Traitement du loyer chez l'exploitationCe que la société locataire peut déduire	Le loyer est une charge déductible du résultat de l'exploitation, à condition de correspondre à la valeur locative réelle. La fraction excédant cette valeur locative n'est pas engagée dans l'intérêt de l'exploitation : elle est réintégrée à son résultat imposable et perd sa déductibilité (articles 38 et 39 du CGI). Le même euro est alors taxé deux fois : non déductible chez le locataire, imposé chez le bailleur.	Même règle, même risque : loyer déductible s'il correspond à la valeur locative, réintégré pour sa fraction excessive (articles 38 et 39 du CGI). L'erreur symétrique — un loyer trop bas — n'a pas les mêmes conséquences selon le régime du bailleur : voir la ligne « Traitement chez le bailleur ».	Le loyer de crédit-bail est déductible du résultat de l'exploitation, à l'exception de la quote-part afférente aux éléments non amortissables, principalement le terrain, qui n'est pas déductible (10 de l'article 39 du CGI). Cette exclusion n'est pas forfaitaire : elle résulte d'un ordre d'affectation. Le prix de levée d'option est réputé affecté en priorité aux éléments non amortissables, et les loyers s'imputent d'abord sur les frais d'acquisition, puis sur les constructions, enfin sur le terrain. Conséquence décrite par l'ASF : « les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain) ». Régime restrictif propre aux immeubles à usage de bureaux situés en Île-de-France et achevés après le 31 décembre 1995 : la déduction des loyers ne peut y excéder l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire. L'ASF résume la portée du dispositif : le crédit-preneur « est ainsi placé dans la même situation que s'il avait financé son investissement par un prêt à long terme ».
Traitement chez le bailleurCe que devient le loyer une fois encaissé	Le loyer entre dans le résultat de la société civile, sous déduction des intérêts, des frais et de l'amortissement de la construction. Ce résultat est taxé à 25 %, ou à 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois si les trois conditions cumulatives de l'article 219, I-b du CGI sont remplies. Un déficit se reporte en avant sans limitation de durée, son imputation sur un bénéfice ultérieur étant plafonnée à 1 000 000 €, majorée de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce montant ; le solde reste reportable (article 209, I du CGI). Un loyer minoré est analysé comme un acte anormal de gestion : l'écart avec le loyer de marché est réintégré au résultat de la société civile, et l'avantage consenti peut être requalifié en revenu distribué entre les mains du bénéficiaire.	Le loyer est imposé entre les mains des associés en revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux — et non 18,6 % : la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la CSG sur les revenus du capital à 10,6 % mais maintient expressément 9,2 % sur les revenus fonciers, d'où 9,2 % + 0,5 % de CRDS + 7,5 % de prélèvement de solidarité = 17,2 %. Aucun amortissement n'est déductible. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond rehaussé sans pouvoir excéder 21 400 € à concurrence de travaux de rénovation énergétique faisant passer le bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 (article 156, I-3° du CGI). Le piège le plus coûteux tient en une phrase : la fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global. Sur nos hypothèses, les 14 080 € d'intérêts de première année ne peuvent s'imputer que sur des revenus fonciers, le cas échéant ceux des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100). Un loyer notoirement inférieur à la valeur locative est redressé non sur le terrain de l'acte anormal de gestion, mais sur celui de la libéralité : « le prix des loyers stipulés dans les baux doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430).	Il n'y a pas de bailleur au sens patrimonial du terme. Le crédit-bailleur est un établissement financier : il inscrit l'immeuble à son actif et l'amortit, le crédit-preneur comptabilisant des loyers en charges. Conséquence structurelle, et c'est la plus importante : pendant toute la durée du contrat, le dirigeant ne constitue aucun patrimoine immobilier personnel. Rien ne se loge dans son bilan privé avant la levée d'option — et à la levée d'option, c'est le crédit-preneur, donc en principe la société d'exploitation, qui devient propriétaire. La présentation du bilan diffère de celle d'une acquisition financée par emprunt, où l'immeuble figure à l'actif et la dette au passif. En revanche, l'effet sur la capacité d'endettement dépend de l'analyse faite par les prêteurs et du référentiel comptable applicable : ce n'est pas un avantage automatique et nous ne le présentons pas comme tel.
Effet sur le résultat pendant la détentionPremière année, sur nos hypothèses	Base amortissable : 500 000 − terrain, soit 400 000 € si le terrain représente 20 % du prix, 450 000 € s'il en représente 10 %. Ordre de grandeur plancher de la dotation annuelle, si l'ensemble de la construction suivait la seule durée du gros œuvre : 400 000 ÷ 60 = 6 667 € par an au plus bas, 450 000 ÷ 40 = 11 250 € par an au plus haut de cette fourchette de pratique. La dotation réelle des premières années est nécessairement supérieure à ce plancher, parce que l'immeuble s'amortit par composants (article 15 bis de l'annexe II au CGI ; article 214-9 du plan comptable général, règlement ANC n° 2014-03) et que les composants à durée courte s'amortissent vite. L'exemple chiffré de la doctrine retient structure 80 ans, toiture 25 ans, installations électriques 25 ans, étanchéité 15 ans, ascenseurs 15 ans, aménagements intérieurs 15 ans (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200) ; en pratique, les cabinets retiennent le plus souvent gros œuvre 40 à 60 ans, façade et étanchéité 20 à 30 ans, installations techniques 15 à 25 ans, agencements 10 à 15 ans. Charges déductibles de première année, au plancher : 14 080 € d'intérêts + 6 667 € d'amortissement = 20 747 €. Au haut de fourchette : 14 080 + 11 250 = 25 330 €.	Charges déductibles de première année : 14 080 € d'intérêts, et rien d'autre au titre de l'immeuble. Il n'existe pas d'amortissement en revenus fonciers. Écart avec la colonne précédente, à loyer identique : de 6 667 € à 11 250 € de charges déductibles en moins chaque année, soit 20 747 − 14 080 = 6 667 € au plancher. Ce résultat foncier s'ajoute aux autres revenus du foyer et subit le barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Plus la tranche marginale du dirigeant est élevée, plus l'écart avec la colonne IS se creuse pendant la détention.	L'ASF décrit l'avantage sans ambiguïté : « au travers des loyers payés, le crédit-preneur amortit les constructions sur une durée réduite (généralement 7 à 12 ans). Le crédit-bail immobilier permet donc un amortissement accéléré de l'immeuble, équivalent à un “crédit d'impôt”. » Sur un contrat de 12 ans au lieu d'une durée d'usage de plusieurs décennies, la charge annuelle absorbée par l'exploitation est donc nettement supérieure à la dotation d'amortissement d'une détention en direct — sous la réserve permanente de la quote-part terrain non déductible. Formulation exacte à retenir : les loyers sont déductibles à l'exception de la quote-part afférente aux éléments non amortissables, et l'économie d'impôt obtenue est reprise à la levée d'option. Écrire que le crédit-bail immobilier est « 100 % déductible » est faux, et c'est l'erreur la plus répandue sur ce sujet.
Ce qui se passe à la sortieRevente au bout de 15 ans, ou levée d'option à 12 ans	La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Les amortissements ayant fait descendre cette valeur nette comptable, ils gonflent mécaniquement la plus-value taxable (article 39 duodecies, 2 du CGI). Sur nos hypothèses, au plancher d'amortissement : 6 667 × 15 = 100 005 € d'amortissements cumulés. Valeur nette comptable : 500 000 − 100 005 = 399 995 €. Revente à 500 000 € : plus-value de 100 005 €. Aucun abattement pour durée de détention, et le régime des plus et moins-values à long terme ne s'applique plus, pour les entreprises soumises à l'IS, à la cession des éléments d'actif (article 219, I-a quater du CGI) : imposition au taux normal, 100 005 × 25 % = 25 001,25 €. Faire remonter le net aux associés coûte une seconde fois : 100 005 − 25 001,25 = 75 003,75 € distribuables, soumis au prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % sur les dividendes (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS pour 2026), soit 75 003,75 × 31,4 % = 23 551,18 €. Total prélevé : 25 001,25 + 23 551,18 = 48 552,43 €, soit 48,5 % de la plus-value comptable.	La cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, l'article 150 U du CGI visant les plus-values réalisées par les personnes physiques « ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter », à raison de la quote-part des associés présents à la date de la cession. Sur nos hypothèses, prix de revente égal au prix d'acquisition : la plus-value est nulle. Rien n'est dû. Le même jour, dans la colonne précédente, 48 552,43 € sont prélevés — non pas parce que le bien a pris de la valeur, mais parce qu'il a été amorti. Si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, l'abattement pour durée de détention joue, à deux cadences distinctes. Impôt sur le revenu à 19 % : 6 % par année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, puis 4 % la vingt-deuxième — à 15 ans de détention, cela fait 6 % × 10 = 60 % d'abattement, et l'exonération totale est acquise à 22 ans (article 150 VC du CGI). Prélèvements sociaux à 17,2 % : 1,65 % par année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % au-delà — à 15 ans, 1,65 % × 10 = 16,5 % d'abattement seulement, et l'exonération totale n'est acquise qu'à 30 ans (article L. 136-7 du code de la sécurité sociale).	La levée d'option déclenche la reprise de l'avantage. Le crédit-preneur doit réintégrer, dans les résultats de l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers correspondant au suramortissement (article 239 sexies, I, premier alinéa du CGI, rendu applicable aux crédit-bailleurs ordinaires par l'article 239 sexies B). Formule : réintégration = (valeur de l'immeuble à la signature − amortissements théoriques) − prix de levée d'option − quotes-parts de loyers déjà non déduites. Sur nos hypothèses, contrat de 12 ans, amortissements théoriques au plancher : 6 667 × 12 = 80 004 €. Valeur nette comptable théorique : 500 000 − 80 004 = 419 996 €. Prix de levée d'option de 1 € : réintégration de 419 996 − 1 = 419 995 €, à diminuer des quotes-parts de loyers non déduites au titre du 10 de l'article 39 du CGI. À 25 %, cela représente 419 995 × 25 % = 104 998,75 € d'impôt, imputés sur un seul exercice. C'est la ligne que personne ne calcule au moment de signer. Elle n'est due que s'il y a eu suramortissement : si le prix d'option est supérieur ou égal à la valeur nette comptable théorique, aucune réintégration n'est due (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 10). Deux échappatoires souvent citées ne s'appliquent pas ici. L'atténuation limitant la réintégration au prix du terrain pour les contrats d'au moins quinze ans vise les anciens contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie, et l'article 239 sexies B ne renvoie qu'au premier alinéa du I. La dispense totale de l'article 239 sexies D est fermée : elle ne vise que les opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 en zone d'aide à finalité régionale ou en zone de revitalisation rurale. Revendre en cours de contrat n'est pas neutre non plus. L'ASF décrit deux voies : lever l'option par anticipation puis revendre, ce qui « peut s'avérer coûteux du fait de la double mutation de l'immeuble, voire exclu si la durée minimale de la location prévue au contrat n'est pas atteinte » ; ou céder le contrat à un tiers agréé par le crédit-bailleur, sans mutation de l'immeuble et avec maintien des règles fiscales du contrat.
Pour qui c'est adaptéLa seule ligne qui décide, et elle dépend de la sortie	Le dirigeant qui conserve les murs longtemps et ne prévoit pas de les revendre en direct : transmission des parts, conservation après la cession du fonds, détention jusqu'à la retraite puis au-delà. Celui dont la tranche marginale d'imposition rendrait le résultat foncier douloureux pendant vingt ans, et pour qui l'amortissement change la donne année après année. À l'inverse, c'est la structure la plus coûteuse à déboucler par une revente de l'immeuble : la facture de sortie a été calculée ci-dessus, elle n'a rien d'anecdotique.	Le dirigeant dont l'horizon inclut une revente de l'immeuble : c'est la seule des trois colonnes où le temps travaille pour lui, par le jeu des abattements pour durée de détention. Celui qui accepte un résultat foncier taxé au barème progressif majoré de 17,2 % pendant la détention, parce qu'il sait ce qu'il vient acheter en échange : une sortie propre. Attention à l'illusion de la première année : le déficit foncier généré par les intérêts d'emprunt ne descend pas sur le revenu global, il attend des revenus fonciers.	L'entreprise fortement bénéficiaire pendant toute la durée du contrat, qui n'a pas les fonds propres à immobiliser et qui préfère préserver sa trésorerie à l'entrée. Celle qui dispose, à l'échéance, d'une capacité à absorber la réintégration en une fois — et qui l'a chiffrée avant de signer, pas douze ans après. Elle convient mal, en revanche, au dirigeant dont l'objectif est de construire un patrimoine immobilier personnel distinct de l'exploitation : pendant le contrat, il n'en construit aucun.

Tableau non contractuel, et ce que ses chiffres ne sont pas

Les montants ci-dessus sont des illustrations arithmétiques construites sur les hypothèses affichées plus haut, et sur elles seules. Ils ne constituent ni une simulation de votre opération, ni une projection de résultat, ni un engagement de financement : aucun établissement n'est engagé par cette page, et la décision de crédit appartient au seul prêteur. Modifier une seule hypothèse — la quote-part de terrain, la durée de détention, le prix de revente, la tranche marginale des associés — déplace le résultat, parfois d'une colonne à l'autre.

Deux précisions qui pèsent lourd. Les taux de la Banque de France sont des moyennes de marché constatées à une date, pas des taux proposés : aucune condition individuelle ne s'en déduit. Et les fourchettes d'apport de la Fédération bancaire française comme les fourchettes de durée de composants sont des pratiques constatées : aucun texte ne les impose, et un établissement reste libre de sa politique.

Ce que ce tableau ne chiffre volontairement pas

Le loyer, d'abord : il n'existe pas de valeur locative de référence publiée pour des locaux professionnels, et la valeur locative se constate bien par bien. Un loyer inventé fausserait les trois colonnes dans le même sens.

La mensualité de crédit, ensuite : nous affichons les intérêts de première année, 400 000 × 3,52 % = 14 080 €, parce qu'ils se déduisent directement d'un taux publié. Une échéance complète supposerait un profil d'amortissement, une périodicité, une assurance et des frais que la Banque de France ne publie pas.

Le régime des marchands de biens, enfin, dont le taux réduit sous engagement de revendre est parfois cité par erreur dans ce contexte : il est réservé aux professionnels de l'achat-revente qui souscrivent cet engagement dans l'acte, et il est sans objet pour un dirigeant qui acquiert ses murs pour les conserver et les donner à bail à sa société d'exploitation. Celui-là relève du droit commun.

Aucune colonne ne gagne dans l'absolu : c'est la sortie qui départage

Relisez la ligne « Ce qui se passe à la sortie ». Sur exactement le même immeuble, au même prix, le même jour : la société civile à l'IS acquitte 25 001,25 € d'impôt sur une plus-value de 100 005 € qui n'existe que parce qu'elle a amorti, puis 23 551,18 € de plus pour faire remonter le net aux associés. La société civile à l'IR ne doit rien, parce que le prix de revente est égal au prix d'acquisition. Et le crédit-bail produit, à la levée d'option, une réintégration de 419 995 € imputée sur un seul exercice.

Inversez maintenant une seule hypothèse — la détention se prolonge au-delà de 22 ans, ou les parts sont transmises au lieu d'être vendues, ou le fonds est cédé et les murs conservés — et le classement change. Pas légèrement : il change de gagnant. C'est la raison, et la seule, pour laquelle cette page ne propose pas de simulateur. Six questions ne peuvent pas contenir une décision qui engage quinze à vingt-cinq ans et dont la variable déterminante n'est pas encore connue le jour où elle se prend.

La bonne question n'est donc pas « quelle structure est la meilleure », mais « à quelle date et sous quelle forme cet immeuble sortira-t-il de votre patrimoine ». Répondez à celle-là, et la colonne s'impose d'elle-même.

Sources des chiffres reproduits, vérifiées le 26/08/2026 : Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mis en ligne le 10 août 2026 (taux et durées par objet de crédit) ; Fédération bancaire française, « Les clés de la banque – Entreprise », page « Prêt professionnel » (fourchettes d'apport) ; DGFiP, « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 » ; ASF — Association française des Sociétés Financières, brochure « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses » ; Autorité bancaire européenne, orientations EBA/GL/2020/06 ; DGFiP, BOFiP-Impôts (BOI-BIC-AMT-10-20, BOI-BIC-AMT-10-40-10, BOI-BIC-BASE-60-30-10, BOI-BIC-BASE-60-30-20, BOI-RFPI-BASE-10-10, BOI-RFPI-BASE-30-20, BOI-RFPI-PVI-20-20, BOI-IS-LIQ-20-10) ; Légifrance pour les articles du code général des impôts, du code monétaire et financier et du code de la sécurité sociale cités. Cette page est une information générale : elle ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni une consultation juridique ou fiscale. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial.

Le loyer entre vos deux sociétés

Le loyer, la variable la plus dangereuse

Quand le même dirigeant contrôle la SCI qui détient les murs et la société qui les occupe, le loyer n'est plus le résultat d'une négociation entre deux parties opposées. Il devient un curseur qu'on peut déplacer — et c'est exactement ce qui le rend dangereux.

La plupart des contenus disponibles n'examinent qu'un seul risque, celui du loyer trop élevé chez le locataire. Or l'exposition est symétrique : un loyer trop bas prive la SCI d'une recette et se redresse chez elle, un loyer trop haut n'est plus déductible chez l'exploitation. Les deux extrémités du curseur sont sanctionnées, et rien ne le signale au moment où l'on signe.

L'acte anormal de gestion n'a pas d'article dédié — et c'est ce qui le rend large

On cherche souvent le texte, il n'existe pas sous cette forme. L'acte anormal de gestion n'est pas défini par un article dédié : c'est une construction du Conseil d'État bâtie sur les articles 38 et 39 du code général des impôts, qui régissent la détermination du bénéfice imposable et la déductibilité des charges. Est anormal l'acte qui met une dépense à la charge de l'entreprise, ou qui la prive d'une recette, sans que cet acte soit justifié par les intérêts de l'exploitation.

Deux mots comptent dans cette définition : « ou qui la prive d'une recette ». C'est cette moitié de la phrase qui rend le loyer minoré attaquable, alors que l'intuition du dirigeant est qu'en se payant moins de loyer il ne fait de tort à personne.

La charge de la preuve, quand le prix est significativement minoré

Conseil d'État, 3e, 8e, 9e et 10e chambres réunies, 21 décembre 2018, n° 402006, société Croe Suisse, publié au recueil Lebon : lorsque l'administration établit qu'un actif a été cédé à un prix significativement inférieur à la valeur vénale et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, l'administration est réputée avoir apporté la preuve du caractère anormal de l'acte, sauf pour le contribuable à justifier que l'appauvrissement a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise.

Conseil d'État, décision n° 402006 du 21 décembre 2018, texte intégral sur Légifrance et sur Juricaf ; fiche de la décision sur conseil-etat.fr. Cette décision porte sur la cession d'un actif à prix minoré ; elle est citée ici pour ce qu'elle juge de la charge de la preuve, non comme une décision rendue en matière de loyer.

La conséquence pratique est de méthode : la valeur locative de référence doit être documentée avant la signature du bail, pas reconstituée trois ans plus tard face à un vérificateur. Un dossier qui contient des références locatives comparables, datées et conservées, est un dossier dans lequel le contribuable dispose d'« éléments de nature à remettre en cause » une évaluation administrative.

Ce que risque concrètement chaque entité

Le tableau ci-dessous se lit ligne par ligne. Notez que le mécanisme de redressement n'est pas le même selon le régime fiscal de la SCI : libéralité pour une SCI de location nue imposée en revenus fonciers, acte anormal de gestion pour une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés. Les deux aboutissent à imposer un loyer qui n'a pas été encaissé, par deux chemins différents.

Conséquences d'un loyer minoré ou majoré entre une SCI et la société d'exploitation, côté bailleur et côté locataire
Situation	Côté SCI, bailleresse	Côté société d'exploitation	Fondement
Loyer nettement inférieur à la valeur locativeSCI de location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers	L’administration ne redresse pas sur le terrain de l’acte anormal de gestion, mais sur celui de la libéralité : « le prix des loyers stipulés dans les baux doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas », c’est-à-dire notoirement inférieur à la valeur locative sans que le propriétaire justifie d’une circonstance indépendante de sa volonté. La SCI est donc imposée sur un loyer qu’elle n’a pas encaissé.	La société locataire a déduit une charge minorée : elle n’est pas redressée de ce chef, mais l’avantage qu’elle a reçu est précisément ce que l’administration réintègre chez le bailleur.	BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-BASE-10-10 « Loyers ou fermages », § 430
Loyer nettement inférieur à la valeur locativeSCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés	La renonciation à percevoir un loyer de marché est analysée comme un acte anormal de gestion : l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer de marché est réintégré dans le résultat imposable de la SCI. L’avantage consenti peut en outre être requalifié en revenu distribué entre les mains du bénéficiaire.	Même logique que ci-dessus du côté de la charge, avec un risque supplémentaire : la requalification en revenu distribué fait remonter l’avantage vers la personne qui en a bénéficié.	Code général des impôts, art. 38 et 39 ; analyses concordantes de cabinets d’avocats fiscalistes
Loyer supérieur à la valeur locative réelleQuel que soit le régime de la SCI	Le loyer encaissé reste intégralement imposé — en revenus fonciers si la SCI est à l’impôt sur le revenu. Aucun mécanisme ne vient neutraliser la fraction excessive du côté du bailleur.	La fraction du loyer excédant la valeur locative réelle n’est pas engagée dans l’intérêt de l’exploitation : elle est réintégrée au résultat imposable et perd sa déductibilité.	Code général des impôts, art. 38 et 39 ; BOFiP-Impôts, série BOI-BIC-BASE-80 sur les transferts indirects de bénéfices entre entreprises dépendantes (BOI-BIC-BASE-80-10-10, publié le 22/11/2023)
Loyer indexé mais jamais revaloriséBail comportant une clause d’indexation restée lettre morte	Le juge administratif a jugé que l’absence de revalorisation d’un loyer, alors que le bail comportait une clause d’indexation, prive le bailleur d’une recette et constitue un appauvrissement caractérisant un acte anormal de gestion.	L’affaire jugée concernait un couple détenant à la fois la société bailleresse et les sociétés locataires. Le risque ne naît donc pas d’un loyer mal calculé au départ, mais d’un bail qu’on laisse dormir.	Arrêt d’une cour administrative d’appel, rapporté par le cabinet Soton Avocats et par la Revue Fiduciaire

Le loyer excessif est taxé deux fois — sur le même euro

Côté exploitation, la fraction du loyer excédant la valeur locative réelle n'est pas engagée dans l'intérêt de l'exploitation : elle est réintégrée au résultat imposable et perd sa déductibilité (articles 38 et 39 du CGI). Côté SCI, le loyer encaissé reste intégralement imposé — en revenus fonciers si la SCI est à l'impôt sur le revenu. Le même euro est donc taxé deux fois : non déductible chez le locataire, imposé chez le bailleur.

C'est le point aveugle du montage « je me verse un gros loyer pour sortir de la trésorerie de la société ». Le loyer sort bien de l'exploitation, mais il n'allège pas son résultat imposable au-delà de la valeur locative, et il augmente l'assiette imposable du bailleur de la totalité.

Code général des impôts, art. 38 et 39 ; BOFiP-Impôts, série BOI-BIC-BASE-80 sur les transferts indirects de bénéfices entre entreprises dépendantes, BOI-BIC-BASE-80-10-10, publié le 22 novembre 2023.

Le bail commercial : ce que le contrat impose, même entre soi

Fixer le bon loyer ne suffit pas : encore faut-il qu'il puisse évoluer, et le cadre de cette évolution n'est pas libre. Le statut des baux commerciaux encadre la durée, le rythme des révisions et l'ampleur des variations.

Durée : neuf ans, résiliable tous les trois ans

La durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Des clauses contraires sont possibles pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage.

Code de commerce, art. L. 145-4

Révision triennale : encadrée par l’indice

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, et peut être renouvelée tous les trois ans. Sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Code de commerce, art. L. 145-38, version en vigueur depuis le 20/06/2014

Renouvellement : plafonnement, et déplafonnement au-delà de douze ans

Au renouvellement, si la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce plafonnement cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de déplafonnement, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Code de commerce, art. L. 145-34, version en vigueur depuis le 20/06/2014 ; dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014

Quel indice s'applique à votre bail

Les articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce visent l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) et l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), mentionnés à l'article L. 112-2 du code monétaire et financier et publiés par l'Insee. L'ILC est l'indice de référence des baux portant sur une activité commerciale ou artisanale ; l'ILAT vise les activités tertiaires non commerciales — bureaux, professions libérales, services aux entreprises. Un cabinet libéral et un atelier de fabrication ne relèvent donc pas du même indice, et la clause d'indexation doit désigner le bon.

Dernière valeur publiée de l'ILC

135,26

Au premier trimestre 2026, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an, après une baisse de 0,50 % au trimestre précédent. Au 26 août 2026, l'indice du deuxième trimestre 2026 n'est pas encore publié ; sa parution est attendue fin septembre 2026.

Insee, Informations rapides n° 154, « Au premier trimestre 2026, l'indice des loyers commerciaux baisse de 0,45 % sur un an », paru le 24 juin 2026 ; série Insee 001532540, base 100 au premier trimestre 2008.

Un indice qui recule change la nature du sujet : une clause d'indexation joue dans les deux sens, et l'actualisation d'un loyer indexé sur l'ILC peut, à ce stade du cycle, conduire à une baisse. Cela ne dispense pas d'appliquer la clause — c'est précisément l'absence d'application d'une clause d'indexation qui a été jugée constitutive d'un acte anormal de gestion.

Ce qui change quand bailleur et locataire sont contrôlés par la même personne

Rien ne change dans le droit applicable, et c'est précisément l'information. Le statut des baux commerciaux est d'ordre public : le bail conclu entre une SCI et la société d'exploitation d'un même dirigeant obéit intégralement aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. On ne peut pas écrire un bail « entre soi » plus souple que la loi, et les protections du preneur jouent même quand le preneur est votre propre société.

Le droit au renouvellement, et l’indemnité d’éviction
Le preneur bénéficie du droit au renouvellement. Le refus de renouvellement oblige le bailleur à verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (art. L. 145-14 du code de commerce). Un dirigeant qui pense pouvoir récupérer ses murs « quand il voudra » parce qu’il est des deux côtés du bail se trompe : c’est la SCI qui devra l’indemnité, et la société d’exploitation qui l’encaissera — avec les conséquences fiscales que cela emporte de part et d’autre.
L’interdiction de céder le bail est réputée non écrite
Sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce (art. L. 145-16 du code de commerce). Autrement dit, le jour où le fonds est cédé, le bail suit — et la SCI se retrouve bailleresse d’un tiers qu’elle n’a pas choisi. Les clauses d’agrément qui encadrent la cession sans l’empêcher restent en revanche valables.
Le bail est une convention réglementée
Le bail conclu par une SARL avec une SCI dirigée ou détenue par le même dirigeant est une convention réglementée, soumise au rapport du gérant et à l’approbation de l’assemblée, l’associé intéressé ne prenant pas part au vote (art. L. 223-19 du code de commerce). Les révisions de loyer sont soumises au même contrôle. C’est la formalité la plus souvent oubliée, et c’est aussi la trace écrite qui, en cas de contrôle, montre que le loyer a été délibéré et non décidé seul.

Code de commerce, art. L. 145-14, L. 145-16 et L. 223-19 (Légifrance) ; sur la qualification du bail en convention réglementée, analyses concordantes du CREDA-CCI Paris Île-de-France et du cabinet Exponens.

Le loyer est la seule décision de l'opération qu'on refixe tous les trois ans. C'est aussi la seule qu'on oublie de refixer.

Les trois autres décisions — qui achète, comment on finance, comment on sort — se prennent une fois et se subissent ensuite. Le loyer, lui, se rediscute à chaque échéance triennale et à chaque renouvellement. Un bail signé il y a douze ans, jamais indexé, jamais renouvelé formellement, cumule deux risques : la tacite prolongation au-delà de douze ans qui fait tomber le plafonnement, et l'absence d'application de la clause d'indexation qui expose le bailleur.

Les règles rappelées ci-dessus sont celles des textes en vigueur aux dates indiquées. La qualification d'un loyer comme normal ou anormal relève d'une appréciation de fait, propre à chaque immeuble, à chaque marché locatif local et à chaque exercice : aucun exposé général ne peut la trancher à la place d'une analyse de dossier, et les décisions citées le sont pour ce qu'elles jugent, sans extension à d'autres situations. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial.

La quatrième décision

Ce que la sortie coûte, et que personne ne calcule

Quatre décisions se prennent le jour de l'acquisition : qui achète, comment on finance, à quel loyer, et comment on en sort. Les trois premières font l'objet de tous les contenus disponibles. La quatrième ne fait l'objet d'aucun, alors que c'est elle qui décide de ce qui restera réellement, quinze ou vingt ans plus tard, après impôt.

La raison de cet oubli est simple : la sortie est la seule variable que l'on ne peut pas renseigner honnêtement en six questions. C'est pourquoi cette page ne comporte pas de simulateur. Elle comporte une grille de chiffrage à remplir avec vos propres montants, et le barème de chaque ligne, avec sa source.

La différence cardinale : ce n'est pas le taux, c'est l'assiette

Deux régimes, deux manières de calculer ce sur quoi l'impôt s'applique. C'est cette différence d'assiette, et non l'écart entre 19 % et 25 %, qui explique que le même immeuble, vendu au même prix, après la même durée de détention, ne laisse pas le même net vendeur.

SCI à l'impôt sur le revenu

Plus-value des particuliers : le temps travaille pour vous

La cession de l'immeuble par une SCI à l'IR relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : l'article 150 U du CGI vise les plus-values réalisées par les personnes physiques « ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter », l'impôt étant dû à raison de la quote-part des associés personnes physiques présents à la date de la cession.

L'assiette est diminuée d'un abattement pour durée de détention, dont la cadence n'est pas la même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Ces deux cadences distinctes expliquent que l'exonération ne soit pas acquise à la même date pour l'un et pour l'autre.

Légifrance — CGI, article 150 U, version en vigueur modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; CGI, article 150 VC ; code de la sécurité sociale, article L. 136-7 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-20.

SCI à l'impôt sur les sociétés

Plus-value professionnelle : le temps travaille contre vous

À l'IS, la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Les amortissements pratiqués ayant diminué cette valeur nette comptable, ils gonflent mécaniquement la plus-value taxable : l'article 39 duodecies, 2 du CGI qualifie de court terme la plus-value « dans la mesure où elle correspond à des amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt ».

Il n'existe aucun abattement pour durée de détention, et le régime des plus et moins-values à long terme ne s'applique plus, pour les entreprises soumises à l'IS, à la cession des éléments d'actif (article 219, I-a quater du CGI, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 1997). La plus-value est donc imposée au taux normal de l'IS, 25 %, ou 15 % dans la limite de 42 500 € si les conditions du taux réduit sont remplies.

Dit autrement : l'allègement d'impôt obtenu par l'amortissement pendant quinze ans n'était pas un gain, c'était une avance. Elle est reprise le jour de la vente.

Légifrance — CGI, article 39 duodecies, 2, version en vigueur au 16 février 2025 ; CGI, article 219, I-a quater, version en vigueur au 21 février 2026.

Le barème des abattements, et les deux dates d'exonération qu'il faut distinguer

Ce barème ne concerne que la SCI à l'impôt sur le revenu. L'erreur la plus courante consiste à retenir une date unique d'exonération : il y en a deux, séparées de huit années.

Abattement pour durée de détention applicable à la plus-value immobilière des particuliers, distinctement pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux
Durée de détention	Abattement sur l'assiette de l'impôt sur le revenu (19 %)	Abattement sur l'assiette des prélèvements sociaux (17,2 %)
Jusqu’à la cinquième année de détention révolue	Aucun abattement	Aucun abattement
De la sixième à la vingt-et-unième année	6 % par année de détention	1,65 % par année de détention
Vingt-deuxième année révolue	4 % pour cette année	1,60 % pour cette année
Au-delà de la vingt-deuxième année	Exonération totale d’impôt sur le revenu acquise au terme de 22 ans de détention	9 % par année de détention
Au terme de trente années de détention	Exonération déjà acquise	Exonération totale de prélèvements sociaux

Légifrance — CGI, article 150 VC (abattement applicable à l'impôt sur le revenu) ; code de la sécurité sociale, article L. 136-7 (cadence propre aux prélèvements sociaux). DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-20, « Détermination de la plus-value imposable » ; impots.gouv.fr.

La grille de chiffrage, à remplir avec vos montants

Même immeuble, même prix, même durée

Six lignes. Renseignez la première — l'année de sortie — puis descendez. Vous verrez apparaître, sans qu'aucune hypothèse ne soit posée à votre place, l'endroit exact où les deux régimes divergent : la troisième ligne pour l'assiette, la dernière pour le passage au patrimoine privé.

Grille de chiffrage de la sortie, ligne par ligne, comparant le calcul applicable à une SCI à l'impôt sur le revenu et à une SCI à l'impôt sur les sociétés
Ligne à renseigner	Ce que l'on calcule dans une SCI à l'IR	Ce que l'on calcule dans une SCI à l'IS
Année de sortie retenueLa ligne à écrire en premier. Tout ce qui suit en dépend.	Détermine le niveau d’abattement pour durée de détention, donc l’assiette imposable.	Sans effet sur le calcul : aucun abattement pour durée de détention n’existe à l’IS. Détermine seulement le montant d’amortissements déjà déduits.
Prix de cession retenuLe même montant dans les deux colonnes : c’est le même immeuble.	Prix stipulé dans l’acte, dans les conditions prévues par le régime des plus-values immobilières des particuliers.	Prix stipulé dans l’acte.
Valeur opposée au prix de cessionC’est ici que les deux régimes cessent d’être comparables.	Le prix d’acquisition, dans les conditions du régime des plus-values immobilières des particuliers. Les amortissements n’existent pas dans ce régime : ils ne viennent pas diminuer cette valeur.	La valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués depuis l’origine. Plus la détention a été longue, plus cette valeur est faible, et plus la plus-value est élevée.
Abattement pour durée de détentionÀ reporter du barème ci-dessus.	6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année puis 4 % la vingt-deuxième pour l’impôt sur le revenu ; 1,65 % puis 1,60 % puis 9 % pour les prélèvements sociaux.	Aucun. Le régime des plus et moins-values à long terme ne s’applique plus, pour les sociétés soumises à l’IS, à la cession des éléments d’actif.
Taux appliqué à l’assietteDeux prélèvements distincts à l’IR, un seul à l’IS.	19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.	Taux normal de l’impôt sur les sociétés, 25 %, ou 15 % dans la limite de 42 500 € si les conditions du taux réduit sont remplies.
Ce qu’il reste à faire pour que l’argent rejoigne le patrimoine privéLa ligne oubliée dans presque tous les comparatifs.	Rien de plus : la plus-value est imposée directement entre les mains des associés personnes physiques, à raison de leur quote-part.	Le produit net reste dans la société. Sa distribution aux associés personnes physiques supporte le prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Pourquoi cette page n'a pas de simulateur

Un simulateur exigerait de fixer, à votre place, la date de sortie et son mode. Or c'est justement la variable qui commande tout le reste : elle décide si les abattements auront couru, si les amortissements seront repris, et si le produit devra franchir une distribution avant de rejoindre votre patrimoine. Renseigner cela en six questions donnerait un chiffre net et faux plutôt qu'une grille juste et incomplète.

La grille ci-dessus ne remplace pas le travail conduit avec le conseil juridique et comptable de l'entreprise : les conditions exactes de détermination du prix d'acquisition, de la valeur nette comptable et des frais et travaux admis relèvent de textes que chaque situation applique différemment.

Vendre l'immeuble n'est qu'une des quatre sorties possibles

Les trois autres n'obéissent pas au même calcul, et deux d'entre elles produisent des effets que l'on découvre généralement l'année suivante, sur une déclaration.

On ne vend plus un bien, on vend une société — avec son passé fiscal

Céder les parts de la SCI plutôt que l’immeuble

La cession porte alors sur les parts sociales, et non sur l’immeuble : la société continue d’exister, elle change d’associés. À l’impôt sur les sociétés, cela a une conséquence directe qui se retrouve dans le prix : l’immeuble reste inscrit au bilan pour sa valeur nette comptable, diminuée de tous les amortissements déjà pratiqués. La plus-value latente ne disparaît pas, elle reste dans la société et sera supportée par elle le jour où l’immeuble sera vendu.

Un acquéreur averti le sait et le déduit du prix qu’il propose pour les parts. C’est la raison pour laquelle une SCI à l’IS détenue depuis quinze ans se négocie rarement sur la seule valeur vénale de l’immeuble : l’impôt latent est une charge future identifiée, qui se discute comme telle.

Le régime fiscal applicable à la cession des parts elles-mêmes, et les droits dus à cette occasion, dépendent de la nature de la société et de la composition de son actif. Ils se chiffrent dossier par dossier, sur les statuts et le bilan réels : aucun taux général n’est reproduit ici, parce qu’aucun taux général ne décrirait fidèlement toutes les situations.

La sortie la plus fréquente, et celle qui change le plus de choses

Vendre le fonds, garder les murs

Le bail commercial suit le fonds. Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise (article L. 145-16 du code de commerce). Le dirigeant qui vend son fonds et conserve les murs se retrouve donc bailleur d’un tiers, tenu par un bail qu’il ne peut pas reprendre à sa guise : le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14). Les clauses d’agrément qui encadrent la cession sans l’empêcher restent en revanche valables.

Les loyers, eux, restent imposés dans la même catégorie qu’avant la cession : revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majorés de prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, pour une SCI de location nue non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Mais un avantage disparaît, et c’est celui-là qu’on découvre trop tard : l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière tombe. L’article 975 du CGI subordonne cette exonération à l’exercice, par le redevable, de fonctions dans la société à laquelle les murs sont affectés. Le fonds cédé, cette condition n’est plus remplie et les parts de SCI redeviennent intégralement imposables à l’IFI, l’assiette étant appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.

Et même avant la cession du fonds, l'exonération d'IFI n'est pas totale

C'est le point sur lequel la plupart des contenus se trompent. Les parts de la SCI sont, par principe, imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus : la détention par une société ne fait pas sortir l'immeuble de l'assiette. L'activité propre de la SCI, donner des locaux en location nue, n'est jamais une activité professionnelle exonérée ; l'exonération vient de l'affectation des murs à l'activité de la société d'exploitation.

Et cette exonération est proportionnée : « les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés mentionnées aux II à IV qui n'en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés » (article 975, VI du CGI). L'exemple publié par l'administration est explicite : un dirigeant détenant 50 % du capital et des droits de vote de la société d'exploitation, qui met à sa disposition un immeuble d'une valeur de 1 000 000 €, bénéficie d'une exonération limitée à 500 000 € ; le solde reste taxable à l'IFI.

Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, l'exonération suppose en outre que le redevable exerce une fonction de direction limitativement énumérée — gérant de SARL ou de société en commandite par actions, associé en nom, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire —, effectivement exercée et donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels, et qu'il détienne au moins 25 % des droits de vote, directement ou avec son groupe familial, sauf lorsque les titres représentent plus de 50 % de son patrimoine brut total.

Légifrance — CGI, articles 965 et 975, divisions III, IV et VI, version en vigueur au 21 février 2026 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-PAT-IFI-30-10-40 « Dispositions communes aux diverses sociétés », publié le 8 juin 2018, § 180 pour l'exemple chiffré. Code de commerce, articles L. 145-14 et L. 145-16 pour le statut du bail.

Les murs ne bénéficient pas de l’abattement qui protège l’entreprise

Transmettre les murs

C’est l’asymétrie la plus lourde de conséquences. L’exonération de 75 % prévue à l’article 787 B du CGI, dite Dutreil, est réservée aux sociétés dont l’activité principale est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Le deuxième alinéa de l’article 787 B exclut expressément « l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier », et la doctrine administrative range parmi les activités exclues la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation.

Une SCI qui se borne à donner à bail les murs professionnels ne bénéficie donc pas de l’abattement de 75 % : ses parts sont transmises sur leur valeur pleine, pendant que les titres de la société d’exploitation peuvent, eux, en bénéficier si les conditions sont réunies. Plus l’immeuble s’apprécie au fil des années, plus la part non abattue de la transmission grossit.

Le régime lui-même s’est durci. L’article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 allonge de quatre à six ans l’engagement individuel de conservation visé au c de l’article 787 B du CGI, et ajoute une liste d’actifs dont la fraction de valeur est exclue de l’exonération — biens affectés à l’exercice de la chasse, véhicules de tourisme, yachts et bateaux de plaisance, bijoux, métaux précieux et objets d’art, chevaux de course ou de concours, vins et alcools, logements et résidences —, l’exclusion s’appliquant également aux mêmes actifs détenus par une société contrôlée directement ou indirectement. Entrée en vigueur au 21 février 2026.

Une précision de vocabulaire qui évite une erreur répandue : l’article 787 B ne comporte aucune division « I bis ». L’exclusion figure au deuxième alinéa de l’article 787 B.

Sources du bloc transmission : Légifrance — CGI, article 787 B, version en vigueur au 21 février 2026, modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 8 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, version du 10 août 2026, § 15.

Un dispositif souvent cité comme sortie de secours est fermé depuis 2023

L'étalement de la plus-value de cession-bail, prévu à l'article 39 novodecies du CGI, figure toujours dans le code et continue d'être présenté comme une solution. Son dispositif est pourtant fermé aux opérations nouvelles : rétabli à titre temporaire par l'article 33 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, il ne vise que les immeubles cédés à une société de crédit-bail entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, l'opération devant avoir été précédée d'un accord de financement accepté par le crédit-preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.

L'étalement s'effectue par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail, sans excéder quinze ans. Aucune opération réalisée en 2026 n'est éligible ; seules les opérations déjà optées continuent de dérouler leur étalement. Une cession-bail décidée aujourd'hui se chiffre donc sans ce mécanisme, et la plus-value se calcule selon le régime du vendeur.

Légifrance — CGI, article 39 novodecies, version en vigueur depuis le 31 décembre 2020 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-PVMV-40-20-60 et actualité ACTU-2021-00174.

Le même immeuble, au même prix, après la même durée, ne donne pas le même net vendeur — et l'écart se joue sur une décision prise le premier jour.

Les règles et barèmes exposés ci-dessus sont ceux en vigueur aux dates indiquées, tels que publiés par Légifrance et par la Direction générale des Finances publiques. Ils décrivent un cadre général et ne constituent ni une consultation fiscale, ni une évaluation d'une opération particulière : le chiffrage d'une cession, le calcul d'une plus-value et l'appréciation d'une exonération d'impôt sur la fortune immobilière relèvent d'un examen propre à chaque dossier, conduit avec le conseil juridique, notarial et comptable concerné. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial.

Deux idées fausses à démonter

La SCI ne met pas les murs à l'abri

La société civile est un outil de détention. Elle organise la propriété, sépare le patrimoine d'exploitation du patrimoine immobilier, permet de faire entrer des enfants au capital et de démembrer les parts. Ce sont de vraies fonctions, et elles justifient souvent son emploi.

Elle ne fait pas, en revanche, deux choses qu'on lui prête constamment : elle ne fait pas entrer les murs dans le pacte Dutreil, et elle ne les fait pas sortir de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Ces deux points se vérifient sur des textes, et ils se vérifient vite.

Idée fausse n° 1

« Les murs passeront dans le pacte Dutreil avec l'entreprise »

Non. La société civile de location nue est exclue du dispositif, et l'exclusion est écrite dans l'article lui-même.

Ce que dit le texte, mot pour mot
Le deuxième alinéa de l'article 787 B du code général des impôts dispose que « n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». Une société civile dont l'objet est de donner à bail les murs de l'exploitation exerce exactement cette activité-là.
La conséquence, chiffrée en une phrase
L'exonération de 75 % de la valeur transmise, prévue à l'article 787 B, est réservée aux sociétés dont l'activité principale est industrielle, commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, artisanale, agricole ou libérale. La doctrine administrative range expressément la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation, parmi les activités exclues. Les parts de la société civile qui porte vos murs se transmettent donc sur leur valeur pleine, sans abattement.
L'erreur d'architecture qu'on rencontre le plus souvent
Le dirigeant a préparé la transmission de son entreprise avec un pacte Dutreil soigneusement écrit, et il suppose que les murs suivront le même chemin puisqu'ils servent à la même activité. Ils ne le suivent pas. Le pacte protège les titres de l'exploitation ; il ne protège pas les parts de la société civile qui loue les locaux à cette exploitation. Ce sont deux transmissions distinctes, avec deux fiscalités distinctes, et l'écart se découvre en général au pire moment.
Et le régime vient de se durcir
L'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 allonge de quatre à six ans l'engagement individuel de conservation visé au c de l'article 787 B du CGI, et ajoute une liste d'actifs dont la fraction de valeur est exclue de l'exonération : biens affectés à l'exercice de la chasse, véhicules de tourisme, yachts et bateaux de plaisance, bijoux, métaux précieux et objets d'art, chevaux de course ou de concours, vins et alcools, logements et résidences — l'exclusion s'appliquant également aux mêmes actifs détenus par une société contrôlée directement ou indirectement. Entrée en vigueur au 21 février 2026. Un montage calibré sur l'ancien texte doit être relu.

Une numérotation fausse circule : ne la reprenez pas

On lit fréquemment que l'exclusion figurerait à « l'article 787 B, I bis » du code général des impôts. L'article 787 B ne comporte aucune division « I bis » : il s'ouvre par un alinéa de principe, puis se subdivise en lettres. La bonne référence est le deuxième alinéa de l'article 787 B. Ce détail n'est pas cosmétique : un argumentaire qui cite un texte inexistant ne se discute pas devant un contrôleur.

Source : code général des impôts, article 787 B, version en vigueur au 21/02/2026, sur Légifrance ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, version du 10/08/2026, § 15.

Idée fausse n° 2

« Les murs sont professionnels, donc hors IFI »

Pas exactement, et la nuance vaut plusieurs dizaines de milliers d'euros d'assiette. Les murs entrent par principe dans l'assiette ; l'exonération est une exception conditionnée, et elle est proportionnelle.

La société ne fait pas écran
Les parts de la société civile sont imposables à l'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus (articles 965 et 975 du CGI). Interposer une société ne fait pas sortir l'immeuble de l'assiette : cela change seulement la manière de la calculer. C'est la première idée fausse à écarter, et elle est presque toujours formulée à l'envers.
L'exonération ne vient pas de la société civile
L'activité propre de la société civile — donner des locaux en location nue — n'est jamais une activité professionnelle exonérée. Quand l'exonération existe, elle vient d'ailleurs : de l'affectation des murs à l'activité de la société d'exploitation. L'article 975 du CGI exonère les biens immobiliers affectés à l'activité d'une société dans laquelle le redevable exerce ses fonctions, y compris lorsque cette société n'en est pas propriétaire.
Les conditions à remplir, et elles sont cumulatives
Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, le redevable doit exercer une fonction de direction limitativement énumérée — gérant de SARL ou de société en commandite par actions, associé en nom, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire — effectivement exercée et donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels, et détenir au moins 25 % des droits de vote, directement ou avec son groupe familial, sauf lorsque les titres représentent plus de 50 % de son patrimoine brut total (article 975, divisions III, IV et VI, du CGI).

Le point où la plupart des contenus se trompent : l'exonération est proportionnelle

Le VI de l'article 975 du code général des impôts dispose : « Les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés mentionnées aux II à IV qui n'en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés. » L'exonération n'est donc pas totale par nature : elle se calcule au prorata de votre participation dans l'exploitation, pas de votre participation dans la société civile qui détient les murs.

L'exemple chiffré de l'administration

Un dirigeant détient 50 % du capital et des droits de vote de la société d'exploitation et met à sa disposition un immeuble d'une valeur de 1 000 000 €. Son exonération est limitée à 500 000 €. Le solde reste taxable à l'impôt sur la fortune immobilière.

DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-PAT-IFI-30-10-40 « Dispositions communes aux diverses sociétés », § 180, publié le 08/06/2018 ; base légale : article 975, VI, du code général des impôts.

Traduisez cette règle sur un cas ordinaire : deux associés à parts égales dans l'exploitation, des murs portés par une société civile qu'ils détiennent également à deux. Chacun ne bénéficiera de l'exonération qu'à hauteur de sa participation dans l'exploitation. Un dirigeant qui a ouvert son capital d'exploitation à un partenaire, à un fonds ou à ses cadres a mécaniquement réduit son exonération d'IFI sur des murs qu'il continue pourtant de détenir seul.

L'exonération cesse le jour où le fonds est cédé

C'est la quatrième décision de cette page, vue depuis l'impôt sur la fortune immobilière. L'article 975 du CGI subordonne l'exonération à l'exercice, par le redevable, de fonctions dans la société à laquelle les murs sont affectés. Le fonds cédé, vous n'exercez plus ces fonctions : la condition tombe, et les parts de la société civile redeviennent intégralement imposables à l'IFI. L'assiette s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les loyers, eux, continuent d'être imposés dans la même catégorie qu'avant : revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux pour une société civile de location nue non soumise à l'impôt sur les sociétés. Vous conservez donc la fiscalité des revenus et vous perdez l'exonération de patrimoine, au moment précis où votre revenu d'activité s'arrête. Le dirigeant qui vend son fonds à 58 ans en conservant les murs « pour la retraite » découvre cette bascule l'année suivante, pas avant.

Ce qui reste vrai, et qui suffit largement à justifier une société civile

Rien de ce qui précède ne condamne la société civile. Elle sépare l'immeuble du risque d'exploitation, elle permet de céder le fonds sans céder les murs, elle organise l'entrée progressive des enfants au capital et le démembrement des parts, elle rend le loyer contractuel et donc opposable. Ces fonctions-là sont réelles et souvent décisives.

Ce qui est faux, c'est l'idée que la structure absorbe la fiscalité de la transmission et celle du patrimoine. Elle ne les absorbe pas : elle en déplace le calcul. Un dirigeant qui l'a choisie en croyant le contraire découvre en général l'écart au moment le plus coûteux — le jour de la donation, ou le 1er janvier qui suit la vente de son entreprise.

Textes et doctrine cités, vérifiés à la source le 26/08/2026 : code général des impôts, articles 787 B (version en vigueur au 21/02/2026, modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 8), 965 et 975 ; DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 (version du 10/08/2026) et BOI-PAT-IFI-30-10-40 (publié le 08/06/2018). Information générale, qui ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni une consultation juridique ou fiscale.

L'opération inverse

Vendre les murs plutôt que les acheter

Toute cette page part de l'hypothèse d'un dirigeant locataire de ses locaux. Pour celui qui en est déjà propriétaire, la question se pose dans l'autre sens, et elle mérite quelques lignes : la cession-bail — ou sale and lease-back — consiste à vendre l'immeuble à un crédit-bailleur et à le reprendre immédiatement en crédit-bail, avec une option d'achat au terme.

Le crédit-bail immobilier vise, aux termes de l'article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier, les biens « achetés par elle ou construits pour son compte » par le crédit-bailleur : rien n'interdit que le vendeur soit l'occupant lui-même. L'entreprise ne déménage pas, n'interrompt pas son activité, et encaisse le prix.

Ce que l'opération libère

Le prix de vente, en trésorerie immédiate

L’immeuble cesse d’immobiliser des fonds propres : sa valeur passe en trésorerie disponible, en une fois. C’est le seul véritable objet de l’opération, et il faut qu’un besoin le justifie — un plan d’investissement industriel, le rachat d’un associé, la reconstitution d’un fonds de roulement.

Une occupation qui ne change pas

L’entreprise continue d’occuper les mêmes locaux, sans déménagement ni interruption d’activité. C’est la propriété qui bascule, pas l’exploitation. Le crédit-bail conserve par ailleurs une option d’achat au terme, ce qui distingue l’opération d’une vente sèche suivie d’un bail.

Un financement présenté comme économe en fonds propres

L’ASF présente le crédit-bail immobilier comme « économe en fonds propres » et « plus accessible que le prêt à long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, découlant de la propriété du bien ». La cession-bail applique cette logique à un immeuble déjà détenu.

ASF (Association française des Sociétés Financières), brochure « Le crédit-bail immobilier — 10 questions/10 réponses », questions 1 et 4 ; Légifrance, code monétaire et financier, article L. 313-7, 2°.

Ce que l'opération coûte

Quatre coûts, dont trois sont fiscaux et dont un est différé de plusieurs années. Aucun n'est facultatif.

Coûts d'une opération de cession-bail sur des murs professionnels, avec la source de chaque règle
Poste	Ce qui s'applique	Source
Une plus-value imposable, immédiatement et en totalité	Le régime dépend du vendeur. Si les murs sont détenus par un particulier ou par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, la cession relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Si les murs sont détenus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est comprise dans le résultat imposable au taux de droit commun de l’IS, sans aucun abattement pour durée de détention.	Service-public.gouv.fr, fiche F10864 « Plus-value immobilière », mise à jour le 15 avril 2026, renvoyant aux articles 150 A bis à 150 VH du CGI
Des loyers qui ne sont pas intégralement déductibles	L’entreprise redevient locataire, et les loyers de crédit-bail obéissent au régime décrit plus haut sur cette page : la quote-part de loyers se rapportant aux éléments non amortissables, principalement le terrain, n’est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur, en application du 10 de l’article 39 du CGI.	Légifrance, code général des impôts, article 39, paragraphe 10
Une réintégration au terme, si l’option est levée	Racheter son propre immeuble au terme du contrat, c’est lever une option d’achat — donc entrer dans le champ de la réintégration de l’article 239 sexies du CGI, imputée en une fois sur l’exercice en cours au moment de la cession. L’opération commence par une plus-value taxée aujourd’hui et se termine par une réintégration taxée demain.	Légifrance, CGI art. 239 sexies, I, premier alinéa, et art. 239 sexies B
La perte de la propriété pendant toute la durée du contrat	Entre la vente et la levée d’option, l’immeuble n’appartient plus ni à l’entreprise ni au dirigeant. Ce qui était un actif patrimonial transmissible redevient une charge d’exploitation. Sur une opération dont l’horizon est de sept à quinze ans, la question de la transmission se pose donc différemment.	Légifrance, code monétaire et financier, article L. 313-7, 2°

L'étalement de la plus-value ne s'applique plus aux opérations nouvelles

C'est l'argument qu'on lit le plus souvent en faveur de la cession-bail, et il n'est plus disponible. L'article 39 novodecies du CGI figure toujours dans le code, mais son dispositif d'étalement est fermé : rétabli à titre temporaire par l'article 33 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, il ne vise que les immeubles cédés à une société de crédit-bail entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, l'opération devant avoir été précédée d'un accord de financement accepté par le crédit-preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.

L'étalement s'effectuait par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail, sans excéder quinze ans. Aucune opération réalisée en 2026 n'est éligible ; seules les opérations déjà optées continuent de dérouler leur étalement.

Conséquence directe : la plus-value d'une cession-bail signée aujourd'hui est imposable en totalité sur l'exercice de la vente. C'est ce montant-là qu'il faut mettre en face du prix encaissé, avant toute autre considération.

Légifrance, code général des impôts, article 39 novodecies, version en vigueur depuis le 31 décembre 2020 ; BOFiP-Impôts, BOI-BIC-PVMV-40-20-60 et actualité ACTU-2021-00174, « Cessions réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 ».

Sur les droits de mutation, nous ne reprenons pas le taux qui circule

La documentation professionnelle indique que la vente en cession-bail bénéficie de droits de mutation à taux réduit, et cite un taux de taxe de publicité foncière. Ce taux figure dans une brochure de mars 2020. Nous ne l'avons pas vérifié en source primaire, et nous n'avons pas confirmé qu'il est toujours en vigueur en 2026 : nous ne le publions donc pas.

La règle appliquée sur cette page est la même partout : un chiffre fiscal dont on ne peut pas produire le texte en vigueur n'est pas un repère, c'est une reprise. Le régime de droits de mutation applicable à une opération de cession-bail doit être vérifié au cas par cas, sur le texte, avant de chiffrer l'opération.

À qui elle s'adresse, et à qui elle ne s'adresse pas

La cession-bail s'adresse à un dirigeant déjà propriétaire de ses murs, qui a un emploi identifié et chiffré pour la trésorerie qu'il va libérer, et dont l'entreprise est capable d'absorber l'imposition de la plus-value sur l'exercice de la vente. Ces trois conditions sont cumulatives.

Elle ne s'adresse pas à un dirigeant qui cherche simplement à « faire travailler » un immeuble détenu sans besoin de financement précis : dans ce cas, l'opération transforme un actif patrimonial en charge d'exploitation, déclenche une imposition immédiate qui ne serait pas due autrement, et reporte la question de la propriété à sept ou quinze ans. Elle ne s'adresse pas davantage à un dirigeant proche de la cession de son activité : l'imposition de la plus-value et, plus tard, la réintégration à la levée d'option viendraient s'ajouter à la fiscalité de la transmission.

Les règles exposées ci-dessus sont celles des textes en vigueur aux dates indiquées. L'opportunité d'une cession-bail dépend entièrement de la situation de l'entreprise, du régime fiscal du détenteur des murs, de la plus-value latente et de l'emploi prévu de la trésorerie : elle ne se tranche pas sur un exposé général. Aucun élément de cette page ne constitue une offre de financement ni une décision de crédit, qui appartient au seul établissement prêteur. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 ; l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est exercée à titre accessoire du conseil patrimonial.

Périmètre d'intervention

Ce que nous faisons, ce que nous ne faisons pas

Notre métier principal est le conseil patrimonial. L'intervention sur le financement en est le prolongement, pas le produit d'appel : sur une acquisition de murs, ce qui décide de la rentabilité de l'opération n'est ni le taux ni le prix, mais la structure de détention, le niveau du loyer et la date de sortie. Ces trois-là relèvent du conseil patrimonial ; le crédit n'en est que la traduction.

La colonne de droite est donc aussi importante que celle de gauche. Une part substantielle de ce qui doit être fait sur ce type de dossier relève d'autres professions — évaluation, rédaction d'actes, comptabilité, consultation juridique — et il vaut mieux le savoir dès le premier rendez-vous que le découvrir à la signature.

Nous faisons

Chiffrer l'arbitrage IS / IR / crédit-bail sur votre durée de détention réelle
Nous refaisons le tableau de cette page sur vos données, et surtout sur votre horizon : la structure gagnante change selon que les murs sortiront par une revente, par une transmission des parts, ou pas du tout. Le calcul intègre ce que les comparatifs oublient : la reprise des amortissements à la sortie d'une société civile à l'impôt sur les sociétés, l'exonération de plus-value acquise à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et seulement à 30 ans pour les prélèvements sociaux, la réintégration de l'article 239 sexies du CGI qui frappe un seul exercice à la levée d'option d'un crédit-bail, et la quote-part de loyers afférente aux éléments non amortissables qui n'est jamais déductible (10 de l'article 39 du CGI).
Cadrer le loyer, dans les deux sens
Un loyer entre votre société civile et votre exploitation se fixe dans une fourchette, et sortir de cette fourchette coûte des deux côtés. Trop élevé : la fraction excédant la valeur locative réelle est réintégrée au résultat de l'exploitation et perd sa déductibilité, tandis que le loyer reste intégralement imposé chez le bailleur — le même euro est taxé deux fois. Trop bas : l'administration redresse, sur le terrain de la libéralité si la société civile est à l'impôt sur le revenu, sur celui de l'acte anormal de gestion si elle a opté pour l'impôt sur les sociétés. Nous cadrons aussi ce qui fait vivre le loyer dans la durée : indice de référence — ILC pour les activités commerciales et artisanales, ILAT pour les activités tertiaires, tous deux publiés par l'Insee — révision triennale de l'article L. 145-38 du code de commerce, plafonnement au renouvellement de l'article L. 145-34 et déplafonnement au-delà de douze ans de tacite prolongation, lissé à 10 % du loyer de l'année précédente.
Articuler l'opération avec votre retraite et avec l'IFI
Les murs sont, pour beaucoup de dirigeants, le complément de revenu prévu après la cession du fonds. Cette articulation se prépare avant l'achat, pas après. Deux conséquences se chiffrent dès le départ : les loyers perçus après la cession restent imposés en revenus fonciers au barème progressif, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux pour une société civile de location nue ; et l'exonération d'impôt sur la fortune immobilière tombe, puisque l'article 975 du CGI la subordonne à l'exercice de fonctions dans la société à laquelle les murs sont affectés. Nous chiffrons aussi la règle que presque personne n'applique correctement : l'exonération n'est acquise qu'« à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés » (article 975, VI, du CGI).
Présenter le dossier aux établissements
Constitution du dossier, plan de financement, présentation aux établissements. Ce que nous préparons répond à ce que l'instruction regarde vraiment : les orientations de l'Autorité bancaire européenne sur l'octroi et le suivi des prêts (EBA/GL/2020/06, applicables depuis le 30 juin 2021) imposent d'apprécier, sur un prêt à l'immobilier commercial, « la qualité des locataires, l'incidence d'une variation des loyers actuels sur le tableau d'amortissement, les termes, échéances et conditions des baux, ainsi que l'historique de paiement du locataire déjà en place », et d'évaluer l'expérience de l'entité sponsor lorsque l'emprunteur est un véhicule ad hoc. Autrement dit : c'est votre exploitation qui est instruite, même si c'est votre société civile qui emprunte. Présenter n'est pas obtenir : la décision appartient à l'établissement.
Vous dire quand l'opération ne tient pas
Un immeuble surdimensionné par rapport à l'activité, un loyer calibré pour financer l'échéance de crédit plutôt que sur la valeur locative, une société civile à l'impôt sur les sociétés créée pour un dirigeant qui revendra dans dix ans, un crédit-bail signé sans avoir chiffré la réintégration de la levée d'option : ces quatre situations se rencontrent souvent et se corrigent difficilement une fois l'acte signé. Nous préférons les dire avant.

Nous ne faisons pas

Promettre un accord de financement
La décision appartient au comité d'engagement de l'établissement, et à lui seul. Nous ne la connaissons pas à l'avance, nous ne l'influençons pas, et personne ne peut sérieusement vous l'annoncer avant qu'elle ne soit écrite. Cela vaut également pour un crédit-bailleur, dont l'accord obéit à sa propre politique de risque.
Garantir un taux, une durée ou une quotité
Les repères que nous citons sont des moyennes de marché publiées, pas des conditions proposées : la Banque de France mesure, pour les crédits nouveaux à objet immobilier, un taux moyen de 3,52 % en avril 2026 après 3,49 % en janvier 2026, une durée moyenne de 191 mois soit environ 15 ans et 11 mois, et une part de 80 % de prêts à taux fixe (Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mis en ligne le 10 août 2026). Aucune condition individuelle ne s'en déduit. De même, les fourchettes d'apport que publie la Fédération bancaire française — de 10 à 30 % sur un prêt professionnel, « souvent 20 à 30 % » pour un achat de murs commerciaux — sont des pratiques constatées : aucun texte n'impose d'apport minimum, et chaque établissement reste libre de sa politique.
Évaluer l'immeuble
L'estimation de la valeur vénale des locaux et celle de leur valeur locative relèvent de professionnels de l'évaluation immobilière. Ces deux valeurs commandent pourtant deux risques fiscaux distincts : un prix significativement inférieur à la valeur vénale expose à la qualification d'acte anormal de gestion, et un loyer notoirement inférieur à la valeur locative expose à un redressement. Nous exploitons l'évaluation ; nous ne la produisons pas, et nous ne nous substituons pas à celui qui la signe.
Rédiger le bail commercial ou les actes
Bail commercial, avenants, clause d'indexation, statuts de la société civile, promesse de vente, acte d'acquisition, contrat de crédit-bail et de délégation de maîtrise d'ouvrage : c'est le métier de l'avocat et du notaire. Le sujet n'est pas mineur, parce que le statut des baux commerciaux est d'ordre public et s'applique intégralement même lorsque le bailleur et le locataire sont contrôlés par la même personne. Le bail conclu par une SARL avec une société civile dirigée ou détenue par le même dirigeant est en outre une convention réglementée, soumise au rapport du gérant et à l'approbation de l'assemblée, l'associé intéressé ne prenant pas part au vote (article L. 223-19 du code de commerce) — et les révisions de loyer suivent le même contrôle.
Tenir la comptabilité ni arrêter le plan d'amortissement
La ventilation du prix entre terrain et construction, la décomposition de l'immeuble en composants et la durée retenue pour chacun relèvent de l'expert-comptable et engagent la société. Rappelons ce qui est certain : le terrain n'est jamais amortissable, aucun texte ne fixe de pourcentage forfaitaire pour l'en extraire, et la quote-part non amortissable doit correspondre à la valeur réelle du terrain, à justifier par le contribuable (DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230). Nous exploitons ces travaux ; nous ne les établissons pas.
Délivrer une consultation juridique ou fiscale
Option de la société civile à l'impôt sur les sociétés et son caractère irrévocable en pratique, conditions cumulatives du taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 €, qualification d'un loyer au regard de l'acte anormal de gestion, calcul de la réintégration de l'article 239 sexies du CGI à la levée d'option, périmètre exact de l'exonération d'IFI de l'article 975 : ces qualifications engagent et se sécurisent par une opinion écrite d'avocat fiscaliste. Nous préparons le dossier pour qu'elle puisse être rendue ; nous ne la rendons pas.

Statut, diligences et portée de cette page

Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 en qualité de conseiller en investissements financiers, courtier en assurance et courtier en opérations de banque et en services de paiement, catégorie courtier. L'intermédiation en opérations de banque est exercée à titre accessoire au conseil patrimonial : elle prolonge une analyse patrimoniale, elle n'est pas notre activité principale.

Lorsque le client est une personne morale — société civile, société d'exploitation, holding — l'article R. 519-19 du code monétaire et financier module les diligences de l'intermédiaire : « Les dispositions des articles R. 519-21, R. 519-22 et R. 519-23 s'appliquent lorsque le client ou le client potentiel est une personne physique. » Le recueil d'informations, la présentation des caractéristiques du contrat et la remise sur support durable prévus par ces trois articles ne sont donc pas dus à une personne morale, et nous ne les présentons pas comme un engagement dont vous pourriez vous prévaloir à ce titre. Les obligations relatives au statut de l'intermédiaire, à son immatriculation et à son information précontractuelle restent, elles, applicables quelle que soit la qualité du client.

Communication promotionnelle. Cette page est une information générale et ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni une consultation juridique ou fiscale. Les repères de taux, de durée et d'apport cités sont des données publiées par les organismes nommés, aux dates indiquées : aucun n'est fixé par la loi, et chaque établissement reste libre de sa politique de financement. Les régimes fiscaux mentionnés sont soumis à conditions et susceptibles d'évoluer. Textes et sources vérifiés le 26/08/2026.

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Foire aux questions

Acheter ses murs : les 20 questions qui reviennent.

Structure de détention, apport, taux, crédit-bail, loyer entre sociétés liées, Dutreil, IFI et fiscalité de sortie : les repères vérifiés à la source le 26/08/2026, chacun daté et rattaché à l'organisme qui le publie.

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Faire cadrer mon projet

La question n'a pas de réponse générale, et personne ne devrait vous en donner une. Elle en a une par dossier, et elle se construit sur quatre décisions qui se prennent le même jour : qui achète, comment on finance, à quel loyer on loue à l'exploitation, et comment on sort. Les trois premières sont bien documentées ; la quatrième ne l'est presque jamais, et c'est pourtant elle qui décide du résultat. Un exemple suffit à le montrer. Sur des locaux de 500 000 € HT détenus quinze ans puis revendus au même prix, une société civile à l'impôt sur les sociétés est taxée sur une plus-value qui n'existe que parce qu'elle a amorti — la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, et les amortissements pratiqués ont diminué cette valeur nette comptable (article 39 duodecies, 2 du CGI). Une société civile restée à l'impôt sur le revenu, sur les mêmes hypothèses, ne doit rien. Le même immeuble, le même prix, le même jour, deux factures sans commune mesure. Ce qui les sépare n'est pas la qualité du montage : c'est le fait que la sortie n'a pas été chiffrée avant l'entrée. Avant de vous demander s'il faut acheter, demandez-vous à quelle date et sous quelle forme ces murs quitteront votre patrimoine.
Deux postes s'ajoutent immédiatement au prix, et un troisième se paie beaucoup plus tard. Les droits de mutation d'abord : l'acquisition de locaux professionnels anciens relève du droit commun des droits de mutation à titre onéreux. Le taux global est de 5,80665 % lorsque le département applique le taux de droit commun de 4,50 % prévu par l'article 1594 D du CGI, et de 6,3185 % dans les départements ayant porté leur taux à 5,00 %. Sur 500 000 €, cela représente respectivement 29 033,25 € et 31 592,50 €. En Île-de-France, les mutations de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage supportent en outre la taxe additionnelle régionale de 0,6 % de l'article 1599 sexies du CGI, portant le total à 6,40665 % ou 6,9185 %. Source : DGFiP, « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 ». Cette majoration départementale est facultative et temporaire : le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 l'ouvre pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, après quoi les taux reviennent au niveau en vigueur au 31 janvier 2025. Au 1er juin 2026, seuls douze départements et collectivités ne l'appliquaient pas : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Indre, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte — l'Indre appliquant même un taux départemental réduit de 3,80 %. L'apport ensuite, qui n'est pas financé. Et le troisième poste, c'est la fiscalité de sortie : elle ne figure sur aucun plan de financement et elle est souvent la plus lourde des trois.
Elle le peut, et c'est parfois le bon choix — mais cela revient à mélanger deux patrimoines que la plupart des dirigeants cherchent précisément à séparer. L'immeuble figure alors à l'actif de la société d'exploitation : il est exposé au risque de l'activité, il alourdit le bilan que devra racheter un repreneur, et il ne peut pas être conservé lors d'une cession du fonds sans opération préalable. Détenir les murs à part, dans une société civile, répond à quatre besoins distincts : isoler l'immeuble du risque d'exploitation, permettre de céder l'activité sans céder les murs, organiser l'entrée progressive des enfants au capital et le démembrement des parts, et rendre le loyer contractuel donc opposable. Ce sont de vraies fonctions. En revanche, deux choses que l'on prête à la société civile sont fausses : elle ne fait pas entrer les murs dans le pacte Dutreil, et elle ne les fait pas sortir de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Ces deux points sont détaillés dans les questions de la catégorie suivante, textes à l'appui.
Cela vous laisse dans un cadre que vous ne maîtrisez pas, mais qui est protecteur — et il est utile de savoir lequel avant de le quitter. La durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, le preneur ayant la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L. 145-4 du code de commerce, avec des clauses contraires possibles pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage). Le loyer ne dérive pas librement : la révision triennale ne peut être demandée que trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, et, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation consécutive à une révision triennale ne peut excéder celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires (article L. 145-38). Au renouvellement, le plafonnement de l'article L. 145-34 joue tant que la durée du bail n'excède pas neuf ans ; il cesse lorsque, par tacite prolongation, la durée dépasse douze ans, et le déplafonnement est alors lissé, la variation ne pouvant conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Ce que vous perdez en restant locataire n'est donc pas la sécurité d'occupation : c'est la capitalisation. Ce que vous gagnez, c'est de ne pas immobiliser de fonds propres et de ne pas porter une dette de quinze ans.
La sortie. Les trois premières décisions — la structure, le financement, le loyer — se prennent avec un expert-comptable, un notaire et un banquier, et elles laissent une trace écrite. La quatrième ne se prend pas : elle se subit, dix ou quinze ans plus tard, parce qu'elle n'a jamais été posée. Elle recouvre pourtant trois scénarios très différents, dont chacun renverse le classement des structures. Premier scénario, la revente de l'immeuble : la société civile restée à l'impôt sur le revenu bénéficie des abattements pour durée de détention, avec exonération totale d'impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans seulement ; la société civile à l'impôt sur les sociétés, elle, n'a aucun abattement et voit ses amortissements gonfler mécaniquement la plus-value taxable. Deuxième scénario, la cession du fonds et la conservation des murs : le bail suit le fonds, vous devenez bailleur d'un tiers, et l'exonération d'impôt sur la fortune immobilière tombe le 1er janvier suivant. Troisième scénario, la transmission des parts : c'est là que se découvre l'exclusion du pacte Dutreil. Aucune de ces trois sorties n'a la même fiscalité, et aucun simulateur ne vous demandera laquelle vous choisirez, parce que vous ne le savez pas encore le jour où vous signez. C'est exactement pour cette raison que cette page publie un tableau de chiffrage à trois colonnes plutôt qu'un simulateur.

L'arbitrage ne se joue pas sur la détention, il se joue sur la sortie — et c'est ce qui le rend difficile. Pendant la détention, l'impôt sur les sociétés est presque toujours plus favorable : la société civile déduit les intérêts, les frais et l'amortissement de la construction, et le résultat est taxé à 25 % (article 219, I du CGI), voire à 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois si trois conditions cumulatives sont remplies à la clôture — chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 000 000 €, capital entièrement libéré, capital détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I-b du CGI ; doctrine BOI-IS-LIQ-20-10). À l'impôt sur le revenu, les loyers sont imposés en revenus fonciers au barème progressif, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans aucun amortissement déductible. À la sortie, le rapport s'inverse : la société à l'impôt sur les sociétés est taxée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, et le régime des plus et moins-values à long terme ne s'applique plus, pour les entreprises soumises à l'IS, à la cession des éléments d'actif (article 219, I-a quater du CGI) ; la société restée à l'impôt sur le revenu relève des plus-values immobilières des particuliers, avec leurs abattements. La règle pratique tient donc en une phrase : plus la détention est longue et plus la sortie se fait par transmission plutôt que par revente, plus l'impôt sur les sociétés est pertinent ; plus la revente de l'immeuble est probable, plus l'impôt sur le revenu le devient.
Essentiellement l'amortissement de la construction, qui n'existe pas en revenus fonciers. Deux règles l'encadrent strictement. La première : le terrain n'est jamais amortissable — « les terrains n'étant, par nature, susceptibles d'aucune diminution de valeur par l'effet du temps, ils ne peuvent faire l'objet d'un amortissement », et en cas d'acquisition d'un immeuble pour un prix non ventilé, seule la fraction correspondant à la construction peut être amortie (DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230). Aucun texte ne fixe de pourcentage : la quote-part non amortissable doit correspondre à la valeur réelle du terrain, à justifier par le contribuable. En pratique de marché, les praticiens retiennent couramment 10 % à 20 % du prix global, sensiblement plus en zone très tendue ou pour un immeuble ancien — c'est une pratique constatée, pas une règle. La seconde : l'immeuble s'amortit par composants, c'est-à-dire par éléments principaux ayant une durée réelle d'utilisation différente de celle de l'immobilisation et devant être remplacés au cours de cette durée (article 15 bis de l'annexe II au CGI ; article 214-9 du plan comptable général, règlement ANC n° 2014-03). L'exemple chiffré de la doctrine retient structure 80 ans, toiture 25 ans, installations électriques 25 ans, étanchéité 15 ans, ascenseurs 15 ans, aménagements intérieurs 15 ans (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200) ; en pratique, sur des murs d'exploitation, les cabinets retiennent le plus souvent gros œuvre 40 à 60 ans, façade et étanchéité 20 à 30 ans, installations techniques 15 à 25 ans, agencements 10 à 15 ans. Enfin, un déficit se reporte en avant sans limitation de durée, son imputation ultérieure étant plafonnée à 1 000 000 € majorée de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce montant (article 209, I du CGI).
Parce que l'amortissement déduit chaque année revient dans le calcul le jour de la vente, et parce qu'il faut ensuite sortir l'argent de la société. Reprenons le cas de référence de cette page : locaux de 500 000 € HT, terrain estimé à 20 % du prix donc base amortissable de 400 000 €, amortie au plancher de la fourchette de pratique sur soixante ans, soit 400 000 ÷ 60 = 6 667 € par an. Au bout de quinze ans, 6 667 × 15 = 100 005 € d'amortissements cumulés, et une valeur nette comptable de 500 000 − 100 005 = 399 995 €. Revendez au prix d'achat, 500 000 € : la plus-value taxable est de 100 005 €, alors que l'immeuble n'a pas pris un euro de valeur. À 25 %, cela fait 100 005 × 25 % = 25 001,25 €. Faire remonter le net aux associés coûte une seconde fois : 100 005 − 25 001,25 = 75 003,75 € distribuables, soumis au prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % sur les dividendes — 12,8 % d'impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 — soit 75 003,75 × 31,4 % = 23 551,18 €. Total prélevé : 48 552,43 €, c'est-à-dire 48,5 % d'une plus-value purement comptable. Ce chiffrage est une illustration arithmétique construite sur les hypothèses affichées, pas une simulation de votre opération. Il montre simplement pourquoi l'option pour l'impôt sur les sociétés doit être décidée en regardant la sortie, et pas seulement les quinze premières liasses.
Non, si la société se borne à donner les murs en location nue. Le deuxième alinéa de l'article 787 B du code général des impôts dispose que « n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». L'exonération de 75 % est réservée aux sociétés dont l'activité principale est industrielle, commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, artisanale, agricole ou libérale, et la doctrine administrative range expressément la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation, parmi les activités exclues (DGFiP, BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, version du 10/08/2026, § 15). Les parts se transmettent donc sur leur valeur pleine. Une précision de forme qui a son importance : on lit fréquemment que cette exclusion figurerait à « l'article 787 B, I bis ». Cette division n'existe pas — l'article 787 B s'ouvre par un alinéa de principe puis se subdivise en lettres, et l'exclusion est au deuxième alinéa. Citer un texte inexistant ne tient pas devant un contrôleur. Ajoutons que le régime vient de se durcir : l'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 allonge de quatre à six ans l'engagement individuel de conservation visé au c de l'article 787 B, et exclut de l'exonération la fraction de valeur correspondant à une liste d'actifs — biens affectés à l'exercice de la chasse, véhicules de tourisme, yachts et bateaux de plaisance, bijoux, métaux précieux et objets d'art, chevaux de course ou de concours, vins et alcools, logements et résidences — y compris lorsqu'ils sont détenus par une société contrôlée directement ou indirectement. Entrée en vigueur au 21 février 2026 : un montage calibré sur l'ancien texte doit être relu.
Non par principe, et pas totalement même quand l'exonération joue. Les parts de la société civile sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus (articles 965 et 975 du CGI) : interposer une société ne fait pas sortir l'immeuble de l'assiette, cela change seulement la manière de la calculer. Quand une exonération existe, elle ne vient d'ailleurs pas de la société civile — donner des locaux en location nue n'est jamais une activité professionnelle exonérée — mais de l'affectation des murs à l'activité de la société d'exploitation : l'article 975 du CGI exonère les biens immobiliers affectés à l'activité d'une société dans laquelle le redevable exerce ses fonctions, y compris lorsque cette société n'en est pas propriétaire. Les conditions sont cumulatives et exigeantes pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés : exercer une fonction de direction limitativement énumérée — gérant de SARL ou de société en commandite par actions, associé en nom, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire — effectivement exercée et donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50 % des revenus professionnels, et détenir au moins 25 % des droits de vote, directement ou avec le groupe familial, sauf lorsque les titres représentent plus de 50 % du patrimoine brut total. Reste le point sur lequel la plupart des contenus se trompent : l'exonération est proportionnelle. Le VI de l'article 975 dispose que « les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés mentionnées aux II à IV qui n'en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés ». L'exemple de l'administration est sans ambiguïté : un dirigeant détenant 50 % du capital et des droits de vote de la société d'exploitation, qui met à sa disposition un immeuble d'une valeur de 1 000 000 €, bénéficie d'une exonération limitée à 500 000 €, le solde restant taxable (BOI-PAT-IFI-30-10-40, § 180).

Aucun texte n'impose d'apport minimum en crédit professionnel : ce qui circule sur ce sujet relève de la pratique de marché, et doit être lu comme tel. Le repère le plus lisible est publié par la Fédération bancaire française sur son site pédagogique « Les clés de la banque – Entreprise » : l'apport personnel demandé sur un prêt professionnel se situe « de 10 à 30 % du montant total de l'opération », et « pour un achat de murs commerciaux ou un projet immobilier professionnel, les banques exigent souvent un apport de 20 à 30 % ». Le plancher fréquemment observé est de 10 %. Sur une acquisition de 500 000 € HT, une fourchette de 20 à 30 % représente 100 000 € à 150 000 € de fonds propres, auxquels s'ajoutent les droits de mutation — 31 592,50 € au taux global de 6,3185 %, ou 29 033,25 € au taux de 5,80665 % — qui ne sont pas couverts par le prêt dans la présentation habituelle. Le vrai sujet, cependant, n'est pas le pourcentage : c'est de savoir d'où vient cet apport. Une trésorerie sortie de l'exploitation pour être apportée à la société civile n'a ni le même coût fiscal, ni les mêmes conséquences patrimoniales qu'un apport en compte courant d'associé ou qu'une épargne personnelle — et c'est cet arbitrage-là qui se prépare, pas la négociation d'un point de pourcentage.
La Banque de France publie une donnée précise, et elle est moins connue qu'elle ne devrait : un taux par objet de crédit, distinct du taux par taille d'entreprise. Dans le complément trimestriel sur les types de crédit aux entreprises du Stat Info « Financement des entreprises – 2026-06 », mis en ligne le 10 août 2026 (tableau 4), le taux moyen des crédits nouveaux à objet immobilier s'établit à 3,52 % en avril 2026, après 3,49 % en janvier 2026. Sur le même relevé, à titre de comparaison : équipement 3,57 %, trésorerie 3,68 %, autres crédits d'investissement 4,42 %, découverts 4,64 %. La durée n'est pas une fourchette vague non plus : elle est mesurée. Pour les crédits à objet immobilier, la durée moyenne est de 191 mois en avril 2026, soit environ 15 ans et 11 mois, et 80 % de ces prêts sont à taux fixe — contre 113 mois pour l'équipement, 62 mois pour les autres crédits d'investissement et 33 mois pour la trésorerie. Le repère par taille d'entreprise, souvent cité, est un autre chiffre : le coût des nouveaux financements bancaires s'établit à 3,64 % en juin 2026 pour les PME et entreprises de taille indéterminée, après 3,53 % en mai, contre 3,87 % pour les ETI et 3,51 % pour les grandes entreprises. Ces valeurs sont des moyennes de marché constatées à une date, pas des conditions proposées : aucune condition individuelle ne s'en déduit, et chaque établissement reste libre de sa politique.
Elle prête à la société civile et elle instruit l'exploitation locataire. Ce n'est pas un usage bancaire dont on pourrait discuter : c'est une exigence prudentielle écrite. Les orientations de l'Autorité bancaire européenne sur l'octroi et le suivi des prêts (EBA/GL/2020/06, applicables depuis le 30 juin 2021) imposent aux établissements, pour les prêts à l'immobilier commercial, d'apprécier dans la capacité de remboursement de l'emprunteur « la qualité des locataires, l'incidence d'une variation des loyers actuels sur le tableau d'amortissement, les termes, échéances et conditions des baux, ainsi que l'historique de paiement du locataire déjà en place » (§ 171 b). Le même texte prévoit que « lorsque l'emprunteur est un véhicule ad hoc parrainé par une autre entité, les établissements évaluent l'expérience de l'entité sponsor » (§ 169). Votre société civile est ce véhicule, votre exploitation est ce sponsor. Trois conséquences pratiques en découlent. La qualité des comptes de l'exploitation pèse davantage que la structure juridique retenue pour porter les murs. Le bail n'est pas une formalité postérieure à l'accord : ses termes, sa durée et son échéancier sont des pièces d'instruction. Et un loyer calibré pour couvrir exactement l'échéance de crédit, plutôt que sur la valeur locative, se voit — il fragilise le dossier au lieu de le renforcer, en plus de l'exposer fiscalement.
L'article L. 313-7, 2° du code monétaire et financier définit le crédit-bail immobilier comme « les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués ». C'est donc le crédit-bailleur qui achète, inscrit l'immeuble à son actif et l'amortit ; le crédit-preneur n'est que locataire jusqu'à la levée d'option. Lorsque l'opération comporte une construction, l'ASF décrit le déroulé : l'entreprise choisit le terrain et définit les caractéristiques de l'immeuble, le crédit-bailleur se substitue à elle dès obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, achète le terrain et finance la construction au fur et à mesure de l'avancement ; un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage permet au crédit-preneur de piloter le chantier, et les décaissements donnent lieu à des intérêts intercalaires appelés pré-loyers, la mise en loyer intervenant à l'achèvement. La durée minimale indiquée par l'ASF est de 7 ans, avec un pivot pratique à 12 ans : « tous les contrats dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être publiés au moment de leur conclusion », et l'ASF conseille aux entreprises non éligibles au régime dérogatoire de retenir 12 ans pour éviter ces frais de publication. La valeur résiduelle, c'est-à-dire le prix de levée d'option, est « généralement égale à 1 euro ». Ordre de grandeur du marché, selon les statistiques annuelles de l'ASF : 4 011 M€ de production en 2025, en hausse de 6,8 % sur 2024, pour 1 018 contrats signés, en repli de 0,6 % — soit environ un millier d'opérations par an, très majoritairement des locaux commerciaux (1 568 M€, en hausse de 46,0 %) et industriels (1 472 M€, en hausse de 9,2 %), les bureaux reculant à 616 M€, en baisse de 37,6 %. L'encours atteint 35 027 M€ au 31 décembre 2025, en repli de 0,6 % sur un an.
Non, et c'est le défaut le plus répandu du marché sur ce sujet. La règle exacte est double. Premièrement, la quote-part de loyers se rapportant aux éléments non amortissables, principalement le terrain, n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur : le 10 de l'article 39 du CGI dispose que « si un immeuble est loué dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier, la quote-part de loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat et se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur ». Cette non-déductibilité n'est pas forfaitaire : elle résulte d'un ordre d'affectation, le prix de levée d'option étant réputé affecté en priorité aux éléments non amortissables, et les loyers s'imputant d'abord sur les frais d'acquisition, puis sur les constructions, enfin sur le terrain. L'ASF en tire la conséquence pratique : « les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain) ». Deuxièmement, l'avantage obtenu pendant le contrat est un différé, pas une exonération : il est repris à la levée d'option par la réintégration de l'article 239 sexies du CGI. La formulation correcte est donc celle-ci : les loyers sont déductibles à l'exception de la quote-part afférente aux éléments non amortissables, et l'économie d'impôt obtenue est reprise à la levée d'option. Ajoutons un régime restrictif spécifique : pour les immeubles à usage de bureaux situés en Île-de-France et achevés après le 31 décembre 1995, la déduction des loyers ne peut excéder l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire — l'ASF résume que le crédit-preneur « est ainsi placé dans la même situation que s'il avait financé son investissement par un prêt à long terme ».

Dans une fourchette, et en sachant que sortir de cette fourchette coûte des deux côtés. Un loyer trop élevé d'abord : la fraction excédant la valeur locative réelle n'est pas engagée dans l'intérêt de l'exploitation, elle est réintégrée à son résultat imposable et perd sa déductibilité (articles 38 et 39 du CGI), tandis que le loyer reste intégralement imposé chez le bailleur — le même euro est donc taxé deux fois. Un loyer trop bas ensuite, et le mécanisme du redressement dépend du régime du bailleur. Si la société civile est à l'impôt sur le revenu, l'administration ne se place pas sur le terrain de l'acte anormal de gestion mais sur celui de la libéralité : « le prix des loyers stipulés dans les baux doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas », c'est-à-dire notoirement inférieur à la valeur locative sans justification d'une circonstance indépendante de sa volonté (BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430). Si elle a opté pour l'impôt sur les sociétés, c'est l'acte anormal de gestion : l'écart entre le loyer pratiqué et le loyer de marché est réintégré au résultat de la société civile, et l'avantage consenti peut être requalifié en revenu distribué entre les mains du bénéficiaire. L'acte anormal de gestion n'est pas défini par un article dédié : c'est une construction du Conseil d'État bâtie sur les articles 38 et 39 du CGI — est anormal l'acte qui met une dépense à la charge de l'entreprise, ou qui la prive d'une recette, sans que cet acte soit justifié par les intérêts de l'exploitation. Dernier point, contre-intuitif : ne pas appliquer une clause d'indexation prévue au bail peut suffire. Le juge administratif a jugé que l'absence de revalorisation d'un loyer, alors que le bail comportait une clause d'indexation, prive le bailleur d'une recette et constitue un appauvrissement caractérisant un acte anormal de gestion.
Oui, intégralement. Le statut des baux commerciaux est d'ordre public : le bail conclu entre une société civile et la société d'exploitation d'un même dirigeant obéit aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce comme n'importe quel autre. Trois conséquences concrètes. Le preneur bénéficie du droit au renouvellement, et le refus de renouvellement oblige le bailleur à verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14) : vous ne reprenez pas vos locaux parce que vous êtes des deux côtés de la table. Sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce (article L. 145-16) : le bail suivra le fonds le jour où vous le vendrez. Enfin, le bail conclu par une SARL avec une société civile dirigée ou détenue par le même dirigeant est une convention réglementée, soumise au rapport du gérant et à l'approbation de l'assemblée, l'associé intéressé ne prenant pas part au vote (article L. 223-19 du code de commerce) — et les révisions de loyer relèvent du même contrôle. Sur l'indexation, les articles L. 145-34 et L. 145-38 visent l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) et l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), publiés par l'Insee : l'ILC est l'indice de référence des baux portant sur une activité commerciale ou artisanale, l'ILAT vise les activités tertiaires non commerciales — bureaux, professions libérales, services aux entreprises. Dernière valeur connue : au premier trimestre 2026, l'ILC s'établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an après une baisse de 0,50 % au trimestre précédent (Insee, Informations rapides n° 154, publié le 24 juin 2026). Au 26 août 2026, l'indice du deuxième trimestre 2026 n'était pas encore publié.
Vous devenez bailleur d'un tiers, avec un bail que vous ne maîtrisez plus, et vous perdez une exonération le 1er janvier suivant. Sur le bail d'abord : sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise (article L. 145-16 du code de commerce). Le bail suit donc le fonds, et vous ne pouvez pas le reprendre à votre guise — le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction (article L. 145-14). Les clauses d'agrément qui encadrent la cession sans l'empêcher restent en revanche valables, et c'est là que se joue la marge de manœuvre : elle se négocie à la rédaction du bail, des années avant la cession. Sur la fiscalité ensuite : les loyers restent imposés dans la même catégorie qu'avant, revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux pour une société civile de location nue non soumise à l'impôt sur les sociétés. Mais l'exonération d'impôt sur la fortune immobilière tombe : l'article 975 du CGI subordonne l'exonération à l'exercice, par le redevable, de fonctions dans la société à laquelle les murs sont affectés. Le fonds cédé, cette condition n'est plus remplie et les parts redeviennent intégralement imposables, l'assiette s'appréciant au 1er janvier de l'année d'imposition. Autrement dit : vous conservez la fiscalité des revenus et vous perdez l'exonération de patrimoine, au moment précis où votre revenu d'activité s'arrête. C'est la bascule que le dirigeant qui vend son fonds à 58 ans en gardant les murs « pour la retraite » découvre l'année suivante.
Elle coûte à la levée d'option, en une seule fois, et sur un seul exercice. L'article 239 sexies, I, premier alinéa du CGI prévoit que lorsque le prix d'acquisition de l'immeuble par le locataire est inférieur à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire depuis cette date, « le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés » correspondant à cette différence, diminuée du prix de cession, puis des quotes-parts de loyers non déductibles en application du 10 de l'article 39. Ce dispositif est rendu applicable aux crédit-bailleurs ordinaires par l'article 239 sexies B. Sur le cas de référence de cette page — immeuble de 500 000 €, terrain à 20 %, contrat de 12 ans, amortissements théoriques au plancher de 400 000 ÷ 60 = 6 667 € par an — cela donne 6 667 × 12 = 80 004 € d'amortissements théoriques, une valeur nette comptable théorique de 500 000 − 80 004 = 419 996 €, et pour un prix d'option de 1 €, une réintégration de 419 995 €, à diminuer des quotes-parts de loyers déjà non déduites. À 25 %, l'ordre de grandeur est de 104 998,75 € d'impôt sur un seul exercice. La réintégration n'est due que s'il y a eu suramortissement : si le prix d'option est supérieur ou égal à la valeur nette comptable théorique, rien n'est dû (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 10). Deux échappatoires souvent citées ne s'appliquent plus : l'atténuation limitant la réintégration au prix du terrain pour les contrats d'au moins quinze ans vise les anciens contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie, et l'article 239 sexies B ne renvoie qu'au premier alinéa du I ; quant à la dispense totale de l'article 239 sexies D, elle ne concerne que les opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 en zone d'aide à finalité régionale ou en zone de revitalisation rurale. Bonne nouvelle sur la méthode : le crédit-bailleur est tenu de fournir au locataire acquéreur ainsi qu'à l'administration, en fin de bail, les renseignements nécessaires pour établir ces impositions (article 239 sexies, II), et l'ASF confirme qu'« il fournit à son client un tableau lui permettant de déterminer les montants à prendre en compte ». Demandez ce tableau avant de signer, pas douze ans après.
C'est une opération de trésorerie avant d'être une opération patrimoniale, et deux points doivent être vérifiés avant de s'y engager. Le premier est le régime de la plus-value de cession, qui dépend du vendeur. Si les murs sont détenus par un particulier ou par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, la cession relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement (service-public.gouv.fr, fiche F10864 « Plus-value immobilière », mise à jour le 15/04/2026). Si les murs sont détenus par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est comprise dans le résultat imposable au taux de droit commun, sans abattement pour durée de détention. Le second point est un dispositif que l'on vous citera peut-être et qui n'existe plus pour les opérations nouvelles : l'étalement de l'article 39 novodecies du CGI figure toujours dans le code, mais il ne vise que les immeubles cédés à une société de crédit-bail entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, l'opération devant avoir été précédée d'un accord de financement accepté entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022. Aucune opération réalisée en 2026 n'y est éligible ; seules les opérations déjà optées continuent de dérouler leur étalement, par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat et sans excéder quinze ans. Ajoutons une réserve de méthode : le régime de droits de mutation applicable à une cession-bail doit être vérifié en source primaire avant l'opération. Un taux réduit circule, tiré d'une brochure de 2020 ; nous ne le reprenons pas, faute de l'avoir confirmé en vigueur en 2026. Sur une opération de cette taille, faire trancher ce point par votre notaire coûte moins cher que de le supposer.

Ressources

Pour approfondir

Cette page traite l'acquisition des murs. Le corpus détaille les deux chemins de financement et ce que chacun coûte réellement à la sortie.

Ce que cette page est, et ce qu'elle n'est pas

Un financement professionnel ne relève pas du Code de la consommation. Les protections applicables ne sont pas celles d'un crédit souscrit à titre privé — voici lesquelles s'appliquent réellement.

Aucune promesse d'obtention

La décision d'octroi appartient au seul établissement prêteur. Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne constitue pas votre dossier, ne le présente à aucun établissement et ne négocie pas les conditions : c'est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires si vous lui confiez votre projet. Les taux, quotités et durées cités sont des ordres de grandeur constatés, datés dans le texte, et ne constituent pas une offre.

Un cadre différent de celui du particulier

Lorsque l'emprunteur n'est pas une personne physique, l'art. R. 519-19 CMF écarte les diligences des art. R. 519-21 à R. 519-23 : le formalisme applicable au crédit aux consommateurs ne s'applique pas. La transparence sur notre rémunération, elle, demeure : le mode de calcul ou le montant de la part de rémunération que BankKeys nous verse vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées.

La caution engage au-delà de la société

Un financement d'acquisition est presque toujours assorti d'une caution personnelle du dirigeant. Elle produit des effets sur le patrimoine du foyer, dont l'étendue dépend du régime matrimonial et du consentement du conjoint. Ce point se traite avant la signature, pas après.

Notre statut

Hagnéré Patrimoine SAS, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Courtier en opérations de banque et en services de paiement (art. R. 519-4 I 1° CMF), sous le contrôle de l'ACPR. Activité exercée en intermédiation à titre accessoire de notre activité de conseil en gestion de patrimoine. Immatriculation ORIAS n° 23002291, vérifiable sur le registre unique.

BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).

Les développements fiscaux de cette page décrivent le droit applicable à la date de mise à jour indiquée. Ils ne constituent ni une consultation juridique ou fiscale, ni un conseil personnalisé. Toute opération de cette nature suppose l'intervention des professionnels habilités du dossier — avocat, notaire, expert-comptable — dont les diligences relèvent de leur propre responsabilité.

Acheter les murs de son entreprise.

Le crédit est documenté. L'arbitrage ne l'est pas.

Ce que le taux publié par la Banque de France n'intègre pas

Quatre décisions le même jour. La quatrième commande les trois autres.

Qui achète

Ce que l'amortissement à l'IS recouvre exactement

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Le prêt amortissable

Le crédit-bail immobilier

Ne pas acheter du tout

Non, les loyers de crédit-bail immobilier ne sont pas « 100 % déductibles »

La réintégration de la levée d'option : quand elle est due, et combien

L'atténuation « contrats d'au moins quinze ans »

La dispense totale en zone d'aide à finalité régionale

Deux points de vigilance rarement signalés

À quel loyer

Loyer minoré, SCI à l’impôt sur le revenu

Loyer minoré, SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés

Loyer excessif versé par l’exploitation

Le fondement du redressement, et la charge de la preuve

Le bail entre vos deux sociétés obéit au statut d'ordre public, intégralement

Comment on en sort

Revendre l’immeuble

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La décision (4) commande rétrospectivement la décision (1)

La banque prête à la SCI. Elle instruit la société d'exploitation.

Le locataire fait partie de l'analyse de crédit par obligation prudentielle

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