Le barème de l'article 669 du CGI : calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en 2026

Pourquoi le barème de l'article 669 décide de tout

Article publié le 3 juin 2026 par Quentin Hagnéré, CGP — Hagnéré Patrimoine. Dernière mise à jour : 3 juin 2026.

Vous voulez donner la nue-propriété d'un appartement à vos enfants. La première question du notaire sera votre âge — pas par curiosité, mais parce qu'un seul tableau décide de la valeur que vous transmettez et des droits que vous payez : le barème de l'article 669 du Code général des impôts. À 70 ans, vous transmettez une nue-propriété valant 60 % du bien. Le lendemain de votre 71^eanniversaire, elle en vaut 70 %. Dix points de plus, parfois des dizaines de milliers d'euros de base taxable en plus. Le jour de signature compte.

Ce barème, on le trouve recopié sur des centaines de pages : 90/10, 80/20, 70/30… Mais presque personne n'explique l'essentiel. D'abord, que ce forfait fiscal n'est pas la vraie valeur économique de l'usufruit — et que dans une vente, s'y accrocher peut vous coûter cher ou vous exposer à un redressement. Ensuite, que le barème s'applique différemment selon qu'on donne, qu'on hérite, qu'on vend ou qu'on calcule l'IFI. Enfin, qu'une réforme discutée fin 2025 pourrait bien en changer la donne.

Ce guide de référence couvre tout : le tableau viager à jour 2026, l'usufruit temporaire (la règle des 23 %), le droit d'usage et d'habitation (60 %), la différence cruciale entre valeur fiscale et valeur économique, les six grandes applications (donation, succession, IFI, cession, vente, portefeuille), la réunion sans impôt au décès, l'historique du barème avant 2004, et le projet de réforme du Conseil des prélèvements obligatoires. Chaque chiffre est vérifié contre le Code général des impôts, le Code civil, la doctrine fiscale (BOFiP) et la jurisprudence.

1. À quoi sert exactement le barème de l'article 669 ?

Démembrer un bien, c'est le couper en deux droits. L'usufruitier garde l'usage et les revenus (habiter, louer, encaisser les loyers et dividendes). Le nu-propriétaire détient le capital, mais sans la jouissance : il attend de récupérer la pleine propriété, en général au décès de l'usufruitier. La logique du démembrement et ses règles de fond sont détaillées dans notre guide pilier du démembrement de propriété.

Reste à chiffrer chacun de ces deux droits. C'est exactement le rôle du barème de l'article 669 : donner, en pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété, ce que vaut l'usufruit et ce que vaut la nue-propriété. Ce barème sert de base de calcul dans quatre grandes situations :

• Les donations : on donne la nue-propriété, les droits se calculent sur sa seule valeur (barème 669).
• Les successions : l'usufruit du conjoint survivant et la nue-propriété des enfants sont valorisés au barème.
• L'IFI : pour répartir l'assiette quand le démembrement vient d'une succession légale (art. 968).
• Les droits d'enregistrement : chaque fois qu'une mutation à titre gratuit porte sur un bien démembré.

Une précision capitale dès maintenant, parce qu'elle commande toute la suite : le barème 669 est un forfait fiscal. Il s'impose pour ces mutations à titre gratuit et pour l'impôt. Il ne reflète pas forcément la vraie valeur de marché de l'usufruit, et il ne s'applique pasaux ventes. On y reviendra longuement — c'est le point que presque tous les guides oublient.

Commençons par le cœur du sujet : le tableau lui-même.

2. Le tableau de l'usufruit par âge (article 669, I) — et le piège de l'âge révolu

La valeur de votre usufruit dépend d'une seule chose pour le fisc : votre âge. La logique tient en une phrase — plus vous gardez l'usufruit jeune, plus vous allez en profiter longtemps, donc plus l'usufruit vaut cher et moins la nue-propriété transmise est taxée. Tout est figé dans l'article 669, I, un tableau inchangé depuis le 31 décembre 2003.

Barème de l'article 669, I du CGI, en vigueur en 2026 (inchangé depuis 2003). La nue-propriété vaut toujours le complément de l'usufruit (usufruit + nue-propriété = 100 %).

Concrètement, pour transmettre la nue-propriété d'un bien de 300 000 € :

• Usufruitier de 55 ans : nue-propriété = 150 000 € (50 %).
• Usufruitier de 68 ans : nue-propriété = 180 000 € (60 %).
• Usufruitier de 75 ans : nue-propriété = 210 000 € (70 %).

2.1 « Âge révolu » : le jour de signature qui change tout

L'âge retenu est l'âge révolu au jour de l'acte — votre âge à votre dernier anniversaire, pas votre âge au 1^erjanvier. Et le barème fonctionne par tranches de dix ans à seuil. Conséquence directe, et c'est le piège le plus rentable à connaître : tant que vous n'avez pas franchi l'anniversaire décennal suivant (60, 70, 80 ans), vous restez dans la tranche basse.

Ce tableau couvre l'usufruit viager — celui qui dure jusqu'au décès. Mais on peut aussi constituer un usufruit pour une durée fixe. Là, on change complètement de règle.

3. Comment évaluer un usufruit temporaire (la règle des 23 %) ?

Pour un usufruit à durée fixe — 5, 10, 15 ans —, on n'utilise plus l'âge mais l'article 669, II : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans entamée, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.

Usufruit temporaire = 23 % × nombre de périodes de 10 ans
10 ans → 23 % · 20 ans → 46 % · 30 ans → 69 %
Plafond: la valeur ne peut jamais dépasser celle de l'usufruit viager du même usufruitier (art. 669, I).

Concrètement, l'usufruit temporaire de 10 ans d'un bien de 200 000 € vaut 46 000 € (23 %). Quand l'usufruitier est une personne morale (une société, une SCI), la durée est plafonnée à 30 ans par le Code civil (art. 619) : la valeur maximale d'un tel usufruit est donc de 69 %.

Le plafond a une vraie utilité. Pour un usufruitier âgé, l'usufruit viager peut valoir moins que l'usufruit temporaire calculé à 23 % par décennie : dans ce cas, on retient le plus faible des deux. Un usufruitier de 85 ans (usufruit viager 20 %) qui se réserverait un usufruit de 20 ans (46 % en théorie) reste plafonné à 20 %.

3.1 Le droit d'usage et d'habitation : 60 % de l'usufruit

À côté de l'usufruit, il existe un droit plus restreint : le droit d'usage et d'habitation (DUH). Il permet d'occuper un logement, mais pas de le louer. Comme il vaut moins qu'un usufruit complet, le fisc l'évalue à 60 % de la valeur de l'usufruit déterminée selon le barème 669 (art. 762 bis du CGI). C'est un point rarement expliqué, alors qu'il revient souvent en succession (droit viager au logement du conjoint survivant).

On a donc, pour un même bien, trois valeurs possibles : la pleine propriété (100 %), l'usufruit (le barème), et le droit d'usage (60 % de l'usufruit). Mais aucune de ces valeurs fiscales ne dit la vérité économique. C'est l'angle mort du sujet.

4. Faut-il retenir la valeur fiscale ou la valeur économique ?

Le point qui sépare un guide sérieux des dizaines de pages qui recopient le tableau tient en une idée. Le barème 669 sert à liquider l'impôt. Il ne mesure pas la vraie valeur de marché de l'usufruit. Et l'écart entre les deux peut être énorme.

La valeur économique d'un usufruit se calcule autrement : on actualise les revenus futurs que l'usufruitier va réellement percevoir, sur sa durée de vie probable (les tables de mortalité de l'INSEE) ou sur la durée fixée, à un taux d'actualisation (souvent calé sur le taux des emprunts d'État, de l'ordre de 3,5 % à 3,75 % début 2026). Pour un bien de rapport bien loué, la valeur économique de l'usufruit d'un sexagénaire dépasse souvent le forfait fiscal de moitié.

La règle d'emploi est donc simple à énoncer : barème 669 quand c'est gratuit, valeur économique quand c'est onéreux. Et attention au sens du risque. Utiliser le barème fiscal dans une vente entre proches, ou survaloriser un usufruit temporaire cédé à sa propre société, n'est pas neutre.

Ce point a aussi un effet « caché » favorable au nu-propriétaire. Comme le barème 669 surévalue souvent l'usufruit (donc sous-évalue la nue-propriété), retenir la valeur économique lors d'un partage de prix de vente est généralement plus avantageux pour le nu-propriétaire que le forfait. Encore faut-il savoir qu'on en a le droit — et documenter le calcul, ce que nous faisons systématiquement chez Hagnéré Patrimoine.

5. Les six applications du barème (donation, succession, IFI, cession, vente, portefeuille)

Le même barème ne produit pas les mêmes effets selon ce qu'on en fait. Détaillons les six grandes situations, chacune avec sa logique propre.

5.1 La donation de nue-propriété

Le cas le plus fréquent. Vous gardez l'usufruit, vous donnez la nue-propriété : les droits de donation se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété (barème 669), après abattement (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, art. 779 — un montant gelé jusqu'au 31 décembre 2028 par la loi de finances 2026). Tout le détail, avec douze cas chiffrés, est dans notre guide donation en démembrement.

5.2 La succession démembrée

Au décès, le conjoint survivant peut opter pour la totalité en usufruit (ou un quart en pleine propriété), art. 757 du Code civil. L'usufruit du conjoint et la nue-propriété des enfants sont valorisés au barème 669, selon l'âge du conjoint au jour du décès.

5.3 L'IFI : l'exception qui change tout

En principe, l'usufruitier déclare le bien immobilier à l'IFI pour 100 % de sa valeur en pleine propriété (art. 968) ; le nu-propriétaire est exonéré. Mais quand le démembrement résulte de la succession légale du conjoint (art. 757), l'assiette se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème 669. C'est la grande exception. À l'inverse, un usufruit issu d'une donation conventionnelle (art. 1094-1) reste taxé à 100 % chez l'usufruitier. Conséquence souvent mal comprise : donner la nue-propriété ne réduit pas votre IFI. Le sujet est creusé dans notre guide démembrement et IFI.

5.4 La cession d'un usufruit temporaire (article 13, 5°)

Vendre l'usufruit temporaire d'un bien — typiquement à sa société — a un piège fiscal majeur. Depuis 2012, le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire n'est pas imposé en plus-value mais comme un revenu de la catégorie du bien (revenus fonciers pour un immeuble, par exemple), sur le plus élevé du prix ou de la valeur vénale (art. 13, 5° du CGI). Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif (29 décembre 2012, n° 2012-661 DC), et la jurisprudence l'étend : même un apport d'usufruit temporaire à une société, rémunéré en parts et sans la moindre liquidité, constitue une première cession imposable (CE, 30 mars 2026, n° 502243). La valeur retenue doit être la valeur économique, pas le forfait 669.

5.5 La vente d'un bien démembré

Usufruitier et nu-propriétaire doivent vendre ensemble. Le prix se répartit entre eux — au barème 669 ou, mieux, à la valeur économique de chaque droit — et chacun calcule sa plus-value sur sa quote-part. Ils peuvent aussi reporter l'usufruit sur le prix (quasi-usufruit) ou remployer le prix dans un nouveau bien démembré pour ne pas casser le montage.

5.6 Le démembrement de portefeuille et de SCPI

Le barème 669 valorise aussi l'usufruit de parts ou de titres. Mais attention à la nature du bien : un portefeuille de valeurs mobilières est une universalité dont l'usufruitier doit conserver la substance (Cass. 1^re civ., 12 novembre 1998, arrêt Baylet) — ce n'est pas un quasi-usufruit. Pour des sommes d'argent, en revanche, l'usufruitier devient quasi-usufruitier et doit restituer la valeur à son décès. Cette mécanique, et le piège fiscal qui l'accompagne, sont détaillés dans notre guide quasi-usufruit sur contrat de capitalisation.

6. La réunion au décès est-elle taxée ? (article 1133)

C'est la clé de voûte de toute la stratégie. Au décès de l'usufruitier — ou à l'expiration du terme d'un usufruit temporaire —, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété. Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, et l'article 1133 du CGI prévoit que cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (sous la seule réserve de la taxe de publicité foncière de l'art. 1020 sur les immeubles).

C'est ce qui rend le démembrement si efficace en transmission : les droits n'ont été payés qu'une seule fois, lors de la donation initiale, sur la seule valeur de la nue-propriété décotée. La reconstitution de la pleine propriété, qui peut représenter 40, 60 ou 70 % de la valeur du bien, échappe à toute taxation. Un bien donné en nue-propriété à 60 ans peut ainsi revenir aux enfants vingt-cinq ans plus tard, en pleine propriété, sans un euro de droits supplémentaire.

Or c'est cet avantage qu'une réforme discutée fin 2025 voudrait remettre en cause. Avant d'y venir, un détour par l'histoire : il explique pourquoi le barème actuel est tant critiqué.

7. L'ancien barème (avant 2004) et l'obsolescence du forfait

Le barème actuel est récent. Jusqu'au 31 décembre 2003, c'était l'ancien article 762 du CGI qui s'appliquait, avec un tableau bien plus favorable au nu-propriétaire âgé.

Ancien barème de l'art. 762 du CGI (abrogé au 1^erjanvier 2004), vérifié au texte : l'usufruit valait 7/10 avant 20 ans, puis perdait un dixième par tranche de dix ans (jusqu'à 1/10 au-delà de 70 ans) ; l'usufruit à durée fixe valait alors 2/10 (20 %) par période de dix ans.

Concrètement, la réforme de 2004 a quasiment doublé la valeur fiscale de l'usufruit des seniors : un usufruitier de 65 ans est passé de 20 % à 40 %. L'objectif était de rapprocher le forfait de la réalité économique de l'époque (espérance de vie allongée, taux d'actualisation revus).

Mais le paradoxe est rarement souligné : depuis 2004, l'espérance de vie a encore progressé, sans que le barème ne bouge. Le forfait de 2004 surévalue donc à nouveau l'usufruit par rapport à l'espérance de vie réelle d'aujourd'hui — ce qui sous-évalue mécaniquement la nue-propriété. Cette « obsolescence démographique » est l'argument central de ceux qui veulent réformer le système. Au passage, l'ancien barème garde une utilité pratique : il sert encore à calculer la plus-value de biens acquis en démembrement avant 2004.

8. La réforme du CPO (décembre 2025) qui menace l'avantage

Personne n'en parle, et pourtant le sujet est sur la table. Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), organisme rattaché à la Cour des comptes, a publié le 1^er décembre 2025un rapport intitulé « Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine ». Il y constate que le démembrement, combiné à l'assurance-vie et au pacte Dutreil, peut ramener le taux effectif de taxation d'une transmission optimisée de 5 M€ autour de 2 %.

Sa proposition la plus sensible pour le démembrement : taxer, au décès de l'usufruitier, la valeur de l'usufruit résiduel non consommé, mesurée selon le barème 669 à la date du décès. Autrement dit, revenir sur l'exonération de l'article 1133, ce qui ferait tomber l'avantage central du démembrement transmissif. Le CPO s'inspire de modèles étrangers : l'Espagne réintègre la valeur en pleine propriété quand la donation intervient dans les quatre ans avant le décès ; la Belgique, le Danemark et la Suisse taxent dès la transmission sur la valeur en pleine propriété. Il chiffre le rendement d'une telle réforme entre 0,5 et 1,3 milliard d'euros par an, pour un coût actuel du dispositif estimé entre 1 et 3 milliards.

Concrètement, si une donation démembrée a du sens dans votre situation, le contexte 2026 plaide pour ne pas la repousser indéfiniment : c'est exactement le type d'arbitrage qu'un bilan patrimonial chez Hagnéré Patrimoine tranche, chiffres à l'appui. Reste à voir ce que cela donne sur des chiffres réels.

9. Cinq cas pratiques chiffrés à l'euro près

Tous les calculs utilisent le barème 669, l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779) ou 31 865 € par petit-enfant (art. 790 B), et le barème des droits de l'article 777.

Cas 1 — André et Monique, 70 ans : donner la nue-propriété sans (presque) payer

André donne la nue-propriété d'un appartement de 400 000 € à ses deux enfants, en gardant l'usufruit. À 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % (barème 669).

• Nue-propriété donnée : 60 % × 400 000 € = 240 000 €, soit 120 000 € par enfant.
• Après l'abattement de 100 000 € : base taxable de 20 000 € par enfant → 2 194 € de droits par enfant (4 388 € au total).
• En pleine propriété, chaque enfant aurait été taxé sur 100 000 € → 18 194 € de droits. La voie démembrée divise la facture par huit.

Et au décès d'André, la pleine propriété se reconstitue sur la tête des enfants sans aucun droit (art. 1133).

Cas 2 — Thierry, dirigeant : usufruit temporaire cédé à sa holding, fiscal vs économique

Thierry cède à sa holding l'usufruit temporaire de 10 ans d'un immeuble locatif valant 1 000 000 € (loyers nets ≈ 40 000 €/an).

• Valeur fiscale (barème 669 II) : 23 % = 230 000 €.
• Valeur économique (actualisation des loyers sur 10 ans à 3,75 %, taux retenu par prudence) : ≈ 328 500 €.
• Pour une cession, c'est la valeur économique qui s'impose. Retenir le forfait de 230 000 € sous-évaluerait l'usufruit ; le survaloriser au-delà de 328 500 € exposerait à l'avantage occulte (CE 412322).

Piège supplémentaire : le produit de cette cession est imposé chez Thierry comme un revenu foncier (art. 13, 5°), pas comme une plus-value — impôt sur le revenu au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'année de la cession. Un montage à ne jamais improviser.

Cas 3 — Paulette, 82 ans, veuve : usufruit légal et IFI

Au décès de son mari, Paulette opte pour la totalité en usufruit (art. 757). Le patrimoine immobilier du couple, soumis à l'IFI, vaut 2 000 000 €. À 82 ans, l'usufruit vaut 20 % (barème 669).

• Parce que l'usufruit est légal (succession du conjoint), l'IFI se répartit au barème 669 : Paulette déclare 20 % = 400 000 €, ses deux enfants déclarent 80 % = 1 600 000 € (800 000 € chacun).
• Si le démembrement avait résulté d'une donation conventionnelle, Paulette aurait déclaré 100 % = 2 000 000 € à elle seule.

La nature du démembrement — légal ou conventionnel — change donc complètement la répartition de l'IFI. Un point que beaucoup de redevables ignorent.

Cas 4 — Jean-Pierre, 58 ans : donner à son petit-fils, l'effet de l'âge

Jean-Pierre, 58 ans, donne la nue-propriété d'un appartement de 200 000 € à son petit-fils. À 58 ans, il est « moins de 61 ans » : la nue-propriété vaut 50 %.

• Nue-propriété donnée : 50 % × 200 000 € = 100 000 €.
• Abattement grand-parent / petit-enfant : 31 865 € (art. 790 B). Base taxable : 68 135 € → 11 821 € de droits.

L'âge du donateur pilote tout : à 58 ans, Jean-Pierre conserve un usufruit fort (50 %), donc il ne transmet qu'une nue-propriété de 50 %. S'il avait attendu ses 71 ans, la nue-propriété serait montée à 60 %, augmentant la base taxable de 20 000 €. Ici, donner jeune réduit la valeur transmise — mais prive le donateur de la décote maximale. Tout est arbitrage.

Cas 5 — La famille Vasseur : vendre un bien démembré

Les parents Vasseur (usufruitiers, 72 ans) et leurs deux enfants (nus-propriétaires) vendent ensemble un immeuble démembré 500 000 €. À 72 ans, l'usufruit vaut 30 %, la nue-propriété 70 %.

• Répartition au barème 669 : usufruitiers 30 % = 150 000 €, enfants 70 % = 350 000 €.
• En valeur économique, la part de l'usufruit (bien loué, parents de 72 ans) pourrait être plus élevée — à arbitrer selon l'objectif (qui doit toucher quoi, et qui supporte quelle plus-value).
• Chacun calcule sa plus-value sur sa quote-part. Les parents peuvent aussi reporter leur usufruit sur le prix (quasi-usufruit) ou remployer dans un nouveau bien démembré.

10. Les 6 erreurs à éviter

1. Confondre valeur fiscale et valeur économique. Le barème 669 est obligatoire pour donner et hériter, mais pas pour vendre. Dans une cession, c'est la valeur économique qui s'impose.
2. Oublier l'âge révolu. Signer après l'anniversaire décennal (60, 70, 80 ans) coûte 10 points de nue-propriété. On signe avant.
3. Croire que donner la nue-propriété réduit son IFI. Faux pour une donation conventionnelle : l'usufruitier reste taxé sur 100 % (art. 968).
4. Appliquer le forfait 669 à une cession d'usufruit temporaire à sa société. La valeur doit être économique, et le produit est imposé en revenu (art. 13, 5°), pas en plus-value.
5. Renoncer gratuitement à un usufruit de titres. L'administration y voit une donation indirecte à la société, taxée à 60 % (Cass. com. 17-19.733).
6. Confondre usufruit et droit d'usage. Le droit d'usage et d'habitation vaut 60 % de l'usufruit (art. 762 bis), pas l'usufruit entier.