Optimisez votre assurance-vie avec un expert indépendant
Choix du contrat, clause bénéficiaire, fonds euros, unités de compte et fiscalité : nous vous aidons à structurer une assurance-vie cohérente avec vos objectifs.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en assurance-vie et structuration patrimoniale
Quentin Hagnéré accompagne les épargnants, familles et dirigeants sur la sélection de contrats d'assurance-vie, la rédaction des clauses bénéficiaires et l'articulation avec la transmission et la fiscalité.
Sommaire
- Pourquoi le démembrement change tout
- 1. Qu'est-ce que le démembrement ?
- 2. Le barème de l'usufruit 2026 (art. 669)
- 3. Qui paie quoi ?
- 4. La donation en nue-propriété
- 5. Au décès de l'usufruitier (art. 1133)
- 6. Quasi-usufruit et article 774 bis
- 7. Démembrement et IFI (art. 968)
- 8. L'usufruit temporaire
- 9. Le démembrement de SCPI
- 10. Le démembrement croisé
- 11. La clause bénéficiaire démembrée (AV)
- 12. Vente, divorce, décès du NP
- 13. La réforme qui menace l'avantage
- 14. Les 7 erreurs à éviter
Pourquoi le démembrement change tout pour votre transmission
par Quentin Hagnéré, CGP — Hagnéré Patrimoine.
Vous voulez transmettre à vos enfants sans qu'ils paient une fortune de droits de succession — et sans vous dépouiller des revenus dont vous avez besoin pour vivre. C'est exactement la promesse du démembrement de propriété : vous coupez votre bien en deux droits, vous donnez la partie « capital » à vos enfants aujourd'hui, et vous gardez la partie « revenus et usage » jusqu'à votre décès. Sur une résidence secondaire de 300 000 €, bien jouer ce démembrement, c'est 0 € de droits au lieu de près de 28 000 € — on le chiffrera plus bas.
Rien de nouveau : le droit romain l'avait déjà inventé il y a deux mille ans. Mais en 2026, deux choses rendent le sujet brûlant. D'abord, c'est devenu l'un des rares leviers de transmission encore intacts, alors que les abattements sont gelés depuis 2012. Ensuite — et personne n'en parle — le Conseil des prélèvements obligatoires a publié, le 1er décembre 2025, un rapport qui propose de taxer l'avantage central du démembrement. La fenêtre est peut-être en train de se refermer.
Ce guide pilier couvre tout : le barème de l'article 669 (fiscal et économique), qui paie la taxe foncière et les travaux, la donation en nue-propriété chiffrée jusqu'à l'impôt final, le quasi-usufruit et le piège de l'article 774 bis, l'IFI, l'usufruit temporaire, les SCPI démembrées, le démembrement croisé, la clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie, et l'arbitrage face à la réforme annoncée. Chaque chiffre est vérifié contre le Code général des impôts (CGI), le Code civil et la doctrine fiscale (BOFiP).
À retenir en 30 secondes
- Démembrer, c'est séparer l'usufruit (les revenus, l'usage) de la nue-propriété (le capital). On transmet la nue-propriété, décotée selon l'âge (barème art. 669 CGI).
- Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer un euro de droits (art. 1133 CGI).
- 2026 : le rapport CPO du 1er décembre 2025 propose de taxer cet avantage — une fenêtre d'opportunité à arbitrer dès maintenant.
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les informations sont à jour à la date de publication, mais la législation peut évoluer. La fiscalité dépend de votre situation individuelle. Pour une analyse adaptée à votre cas, nous vous recommandons de solliciter un bilan patrimonial personnalisé.
Démembrer à 60, 70 ou 80 ans : la différence se chiffre en dizaines de milliers d'euros
Barème 669, âge optimal, effet IFI, quasi-usufruit, clause de réversion : nous modélisons l'impact de chaque paramètre sur votre situation avant de décider quoi que ce soit.
1. Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Imaginez votre maison coupée non pas en deux étages, mais en deux droits. C'est l'idée. Le droit de propriété (art. 544 du Code civil) réunit normalement trois pouvoirs hérités du droit romain. Les démembrer, c'est les répartir entre deux personnes.
En une phrase : le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts — l'usufruit (l'usage et les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien) — détenus par deux personnes différentes.
- L'usus (l'usage) : habiter le bien, l'occuper.
- Le fructus (la jouissance) : en percevoir les revenus — loyers, dividendes, intérêts (art. 582 C. civ.).
- L'abusus (la disposition) : le vendre, le donner, en disposer.
L'usufruitier réunit l'usus et le fructus (art. 578 C. civ.) : il utilise le bien et en encaisse les revenus, à charge d'en conserver la substance. Le nu-propriétaire détient l'abusus : il est propriétaire du bien, mais sans la jouissance. Il possède un « droit futur » — celui de redevenir un jour plein propriétaire.
| Qui peut quoi ? | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter ou louer le bien | Oui | Non |
| Percevoir les revenus (loyers, dividendes) | Oui | Non |
| Vendre seul le bien | Non | Non (accord des deux requis) |
| Payer la taxe foncière | À sa charge | — |
| Réparations d'entretien (art. 605 C. civ.) | À sa charge | — |
| Grosses réparations (art. 606 C. civ.) | — | À sa charge |
| Devenir plein propriétaire au décès de l'usufruitier | — | Oui, sans droits (art. 1133 CGI) |
En pratique, l'usufruit fonctionne comme un droit de jouissance à vie : l'usufruitier occupe, loue, perçoit — mais ne peut pas vendre seul. Le nu-propriétaire, lui, attend son heure. Au décès de l'usufruitier, il devient plein propriétaire automatiquement, sans nouvelle taxation. Cette mécanique, on l'explique aussi pas à pas dans notre guide la nue-propriété expliquée simplement.
1.1 Démembrement viager ou temporaire ?
Démembrement viager
L'usufruit dure jusqu'au décès de l'usufruitier. C'est le cas d'une donation classique aux enfants. La valeur se calcule au barème de l'art. 669, I du CGI selon l'âge (de 90 % à 10 %).
Démembrement temporaire
L'usufruit est transféré pour une durée fixe (5, 10, 15 ans). La valeur se calcule au barème de l'art. 669, II : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans dépasser la valeur viagère. Utile pour financer un projet ou réduire l'IFI.
La valeur de chaque droit dépend donc d'un seul paramètre central : le barème. C'est tout l'objet de la section suivante.
2. Le barème de l'usufruit 2026 (article 669 CGI) : valeur fiscale et valeur économique
La valeur de votre usufruit dépend d'une seule chose pour le fisc : votre âge. La logique tient en une phrase — plus vous gardez l'usufruit jeune, plus vous allez en profiter longtemps, donc plus l'usufruit vaut cher et moins la nue-propriété transmise est taxée. Tout est figé dans l'article 669, I du Code général des impôts, un tableau inchangé depuis le 31 décembre 2003.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Barème de l'article 669, I du CGI, en vigueur en 2026 (inchangé depuis 2003). Lecture : un usufruitier de 68 ans est dans la tranche « moins de 71 ans » → usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. Le lendemain de son 71e anniversaire, il bascule en « moins de 81 ans » → nue-propriété 70 %. Le jour de la signature compte.
Concrètement, pour transmettre la nue-propriété d'un bien de 300 000 € :
- Usufruitier de 55 ans : base taxable = 150 000 € (nue-propriété à 50 %).
- Usufruitier de 68 ans : base taxable = 180 000 € (nue-propriété à 60 %).
- Usufruitier de 75 ans : base taxable = 210 000 € (nue-propriété à 70 %).
2.1 L'usufruit temporaire : la règle des 23 %
Pour un usufruit à durée fixe, on n'utilise plus l'âge mais l'article 669, II : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans entamée, sans jamais dépasser la valeur viagère. Une période de 10 ans vaut donc 23 %, 20 ans valent 46 %, 30 ans valent 69 %. À côté de l'usufruit, un simple droit d'usage et d'habitation (occuper le logement sans pouvoir le louer) est plus restreint : il s'évalue à 60 % de la valeur de l'usufruit correspondant.
2.2 Barème fiscal contre valeur économique : ne confondez pas
Un point que presque aucun guide ne mentionne. Le barème 669 sert à liquider l'impôt. Il ne reflète pas forcément la vraie valeur économique de l'usufruit, qui se calcule autrement : on actualise les revenus futurs que l'usufruitier va percevoir, sur sa durée de vie probable (tables de mortalité de l'INSEE) ou sur la durée fixée. Pour un bien de rapport bien loué, la valeur économique de l'usufruit d'un quinquagénaire dépasse souvent les 60 % fiscaux.
Pourquoi cette distinction est capitale
Pour une donation entre parents et enfants, on utilise le barème fiscal 669 — c'est la loi. Mais dès qu'une vente ou une cession à une société est en jeu (démembrement croisé, usufruit temporaire vendu à une holding), c'est la valeur économiquequi doit servir de référence. Le Conseil d'État l'a jugé : un usufruit temporaire survalorisé par rapport à sa valeur économique réelle révèle une libéralité taxable, un « avantage occulte » (CE, 24 octobre 2018, n° 412322). Fiscal ≠ marché : confondre les deux coûte cher.
Maintenant que la valeur de chaque droit est posée, une question très concrète se pose tous les ans : qui paie quoi ?
3. Qui paie quoi ? Taxe foncière, travaux, revenus, charges
C'est le sujet n° 1 des conflits entre usufruitier et nu-propriétaire — et celui que la plupart des guides traitent en deux lignes. Détaillons la répartition complète, charge par charge.
| Poste | À la charge de… | Texte / précision |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Usufruitier | Il a la jouissance du bien |
| Revenus fonciers (loyers) | Usufruitier (imposé dessus) | Il déduit les charges et intérêts d'emprunt |
| Réparations d'entretien | Usufruitier | Art. 605 C. civ. |
| Grosses réparations (gros murs, charpente, toiture entière) | Nu-propriétaire | Art. 606 C. civ. |
| Assurance du bien | Usufruitier (en pratique) | À préciser dans l'acte |
| Charges courantes de copropriété | Usufruitier | Les gros travaux votés : nu-propriétaire |
| IFI | Usufruitier (sur 100 % de la valeur) | Art. 968 CGI (voir section 7) |
Dans les faits, l'usufruitier qui loue un appartement encaisse les loyers, paie la taxe foncière et refait la peinture ; le nu-propriétaire, lui, n'intervient que le jour où il faut refaire la toiture entière ou consolider un mur porteur. La frontière reste discutée : la Cour de cassation a précisé que les grosses réparations sont celles qui touchent « la structure et la solidité générale » de l'immeuble (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764).
Le piège des travaux
L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser les grosses réparations (Cass. 1reciv., 18 décembre 2013, n° 12-18.537). Si la toiture s'effondre et que le nu-propriétaire refuse de payer, l'usufruitier devra avancer les frais et ne pourra réclamer que la plus-value en fin d'usufruit. D'où l'importance d'une clause de répartition des travaux dans l'acte notarié dès le départ.
Vous savez désormais comment fonctionne le démembrement au quotidien. Place au cœur du sujet : la donation.
4. La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit
C'est le montage préféré des familles prévoyantes, et de loin le plus utilisé. Le principe : vous donnez la nue-propriété de votre bien à vos enfants maintenant, vous gardez l'usufruit. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété (barème 669), pas sur la pleine propriété. Et grâce à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI), la facture est souvent nulle.
4.1 Cas pratique — Bernard & Claudine, 68 et 65 ans, retraités
Bernard, 68 ans, et Claudine, 65 ans, anciens cadres retraités, possèdent en commun une résidence secondaire à Pornic estimée 300 000 €, qu'ils louent l'été. Patrimoine global 1,4 M€. Ils veulent transmettre à leurs deux enfants, Julien et Sophie, sans perdre les loyers ni se compliquer la vie. La solution : donner la nue-propriété de la résidence, conserver l'usufruit (et donc les loyers).
Donation de la nue-propriété — résidence secondaire 300 000 € Valeur pleine propriété 300 000 € Usufruitiers 68 et 65 ans (tranche < 71 ans) x Nue-propriété à 60 % (barème art. 669) x 60 % = Nue-propriété transmise 180 000 € repartie entre 2 enfants 90 000 €/enfant (45 000 € reçus de Bernard + 45 000 € de Claudine) Abattement art. 779 : 100 000 € par parent et par enfant 45 000 € < 100 000 € -> base taxable = 0 DROITS DE DONATION À PAYER : 0 € L'usufruit (40 %, soit 120 000 €) n'est jamais taxé : Bernard et Claudine gardent les loyers jusqu'à leur décès.
Concrètement, Bernard et Claudine ne paient aucun droit, continuent d'encaisser les loyers d'été, et n'ont consommé que 45 000 € de leur abattement de 100 000 € par enfant — il leur en reste pour d'autres donations. Comparons avec l'inaction.
COMPARAISON : et s'ils n'avaient rien fait ?
Au décès, succession de la résidence (revalorisée ~360 000 €) :
360 000 € / 2 enfants = 180 000 €/enfant
- abattement 100 000 €
= base taxable 80 000 €/enfant
Droits = 1 380,75 + 20 % x (80 000 - 15 932)
≈ 14 194 €/enfant
x 2 enfants ≈ 28 400 €
DÉMEMBREMENT AUJOURD'HUI : 0 €
INACTION (succession) : ≈ 28 400 €
-> ÉCONOMIE : ≈ 28 400 € (et bien plus si le bien s'apprécie)Pour les cas plus complexes (réversion d'usufruit au conjoint, donation-partage pour figer les valeurs, transmission d'entreprise), notre guide dédié donation en démembrement 2026 déroule douze cas chiffrés.
Donation simple ou donation-partage ?
En donation simple, la nue-propriété donnée sera « rapportée » à la succession à sa valeur du jour du décès — donc réévaluée si le bien a pris de la valeur. La donation-partage fige au contraire la valeur au jour de la donation (art. 1078 C. civ.) : si le bien double, l'économie est massive. Pour un patrimoine appelé à s'apprécier, la donation-partage démembrée est presque toujours préférable.
Le conseil du CGP — signez avant l'anniversaire décennal
Le barème 669 change par tranches de dix ans révolus. Un usufruitier de 70 ans relève de la tranche « moins de 71 ans » (nue-propriété à 60 %) ; le lendemain de son 71eanniversaire, il bascule à 70 %. Sur un bien de 400 000 €, signer la donation quelques semaines avant l'anniversaire fige 40 000 € de base taxable en moins. En cabinet, c'est l'un des premiers réflexes que nous vérifions avant de fixer la date de l'acte.
Mais l'avantage décisif ne se révèle qu'au moment du décès. C'est tout l'objet de la section suivante.
5. Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ? La reconstitution gratuite (article 1133 CGI)
Le démembrement déploie ici tout son intérêt — et c'est le point que la plupart des articles concurrents n'énoncent jamais clairement. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et se « réunit » à la nue-propriété. Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Et l'article 1133 du CGI le dit noir sur blanc : cette réunion « ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe ».
Concrètement, les enfants de Bernard et Claudine récupéreront la pleine propriété de la résidence — qu'elle vaille 300 000 € ou 500 000 € au moment du décès — sans payer un euro de droits de succession. Les droits ont été acquittés une seule fois, lors de la donation initiale, sur la seule valeur de la nue-propriété (et ici, zéro). L'appréciation du bien entre la donation et le décès échappe totalement à l'impôt.
Le seul vrai coût au décès
La reconstitution est gratuite fiscalement, mais elle suppose en pratique un acte notarié de constat d'extinction de l'usufruit (quelques centaines d'euros) lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier, pour mettre à jour le fichier immobilier. C'est l'unique frais — sans commune mesure avec les droits de succession évités.
Une nuance à connaître : si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier (scénario rare mais possible), ce sont ses propres héritiers qui recueillent la nue-propriété, puis la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit — toujours sans droits au titre de la réunion. C'est l'une des raisons pour lesquelles on envisage parfois une clause de réversion d'usufruit — à votre décès, l'usufruit ne s'éteint pas mais bascule sur la tête du conjoint survivant, qui continue de percevoir les revenus jusqu'à son propre décès (réversion exonérée de droits pour le conjoint ou le partenaire pacsé) — ou une donation directe aux petits-enfants.
Tout cela fonctionne tant que l'usufruit porte sur un bien identifiable. Mais que se passe-t-il quand il porte sur de l'argent ? On entre alors dans le territoire délicat du quasi-usufruit.
6. Le quasi-usufruit et l'article 774 bis : le piège de 2024
Et si l'usufruit porte sur une somme d'argent plutôt que sur une maison ? L'argent se consomme par l'usage : on ne peut pas en jouir sans le dépenser. C'est le quasi-usufruit (art. 587 C. civ.). L'usufruitier peut utiliser les fonds librement, mais il devient débiteur d'une créance de restitution envers les nus-propriétaires : à son décès, ils récupèrent l'équivalent en valeur, prélevé sur sa succession avant tout partage.
Pendant longtemps, cette créance de restitution était déductible de l'actif successoral de l'usufruitier — elle réduisait donc les droits de succession. La loi de finances 2024 (article 774 bis du CGI, en vigueur pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023) a fermé cette porte : la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible. Le BOFiP du 26 septembre 2024 en précise les contours.
Ce qui reste déductible (les exceptions à connaître)
- Le quasi-usufruit sur le prix de cession d'un bien démembré, à condition de prouver qu'il n'a pas été constitué dans un but principalement fiscal.
- L'usufruit légal du conjoint survivant (articles 757 et 1094-1 du Code civil).
- Surtout : la clause bénéficiaire démembrée d'assurance-vie reste hors du champ de l'article 774 bis (c'est une stipulation pour autrui, pas un usufruit que le défunt se serait réservé). La créance de restitution des enfants reste donc déductible. Un point que même de nombreux notaires manquent.
6.1 Cas pratique — Martine, 71 ans, veuve
Martine, 71 ans, a perdu son mari il y a deux ans. Le contrat d'assurance-vie de ce dernier comportait une clause bénéficiaire démembrée : Martine usufruitière, leurs deux enfants nus-propriétaires. Au décès, Martine a perçu les 400 000 € de capital (quasi-usufruit), ses enfants détiennent une créance de restitution de 400 000 € sur sa future succession.
Résultat : parce qu'il s'agit d'une assurance-vie démembrée — hors champ de l'article 774 bis — cette créance de 400 000 € sera déductible de la succession de Martine. Ses enfants récupéreront leur dû en franchise, avant calcul des droits. Si, à l'inverse, Martine avait elle-même donné 400 000 € à ses enfants en se réservant le quasi-usufruit du cash, la créance ne serait pas déductible : ses enfants seraient taxés deux fois sur la même somme. La nature de l'opération change tout — d'où l'importance de la convention de quasi-usufruit rédigée avec soin.
Le démembrement ne sert pas qu'à transmettre : c'est aussi un levier sur l'impôt sur la fortune immobilière. Mais attention aux idées reçues.
7. Le démembrement réduit-il vraiment l'IFI ? (article 968)
Première règle, contre-intuitive : en démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare le bien à l'IFI, pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire, lui, est totalement exonéré. La logique du fisc : c'est l'usufruitier qui profite du bien.
Conséquence que beaucoup d'articles ratent : donner la nue-propriété à vos enfants en gardant l'usufruit ne réduit PAS votre IFI. Vous restez taxé sur 100 % de la valeur. Ce qui sort de l'assiette, c'est la nue-propriété — mais elle sort de l'assiette de vos enfants, qui n'étaient sans doute pas redevables.
L'exception : l'usufruit légal du conjoint
Quand le démembrement résulte de la succession légale au profit du conjoint survivant (art. 757 C. civ.), l'article 968 prévoit une répartition de l'assiette IFI entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème 669. Cette exception ne joue que pour l'usufruit « subi » (légal), jamais pour l'usufruit « choisi » (donation avec réserve).
Concrètement, pour réduire votre IFI, deux vrais leviers : donner le bien en pleine propriété (vous perdez les revenus), ou transférer temporairement l'usufruit à un enfant majeur hors de votre foyer fiscal. Dans ce dernier cas, le bien quitte intégralement votre assiette — c'est l'objet de la section suivante. Nous détaillons les stratégies dans notre guide démembrement et IFI.
8. L'usufruit temporaire : financer un projet, réduire son IFI
Plutôt que de démembrer à vie, on peut transférer l'usufruit pour une durée fixe. C'est l'usufruit temporaire, valorisé à 23 % par période de 10 ans (art. 669, II). Trois usages classiques : financer les études d'un enfant majeur en lui transférant les loyers d'un bien, sortir un bien de son assiette IFI, ou aider durablement un proche.
8.1 Cas pratique — Alain, 62 ans, rentier redevable de l'IFI
Alain, 62 ans, retraité, patrimoine de 4,5 M€ dont 3,8 M€ d'immobilier. Il paie environ 23 700 € d'IFI par an. Sa fille Camille, 30 ans, ingénieure, vient de quitter le foyer fiscal et démarre dans la vie. Alain lui consent une donation temporaire d'usufruit de 10 ans sur un immeuble locatif valant 1 000 000 €.
Donation temporaire d'usufruit (10 ans) — immeuble 1 000 000 €
COÛT (droits de donation, une fois) :
Valeur usufruit temporaire = 23 % x 1 000 000 230 000 €
- abattement art. 779 (parent -> enfant) 100 000 €
= base taxable 130 000 €
Droits = 1 380,75 + 20 % x (130 000 - 15 932) ≈ 24 200 €
GAIN IFI (pendant 10 ans) :
L'immeuble quitte l'assiette IFI d'Alain
(il n'a plus ni usufruit ni nue-propriété)
Assiette IFI : 3,8 M€ -> 2,8 M€
IFI annuel : ~23 700 € -> ~13 700 €
Économie : ~10 000 €/an x 10 ans ≈ 100 000 €
+ Camille perçoit les loyers (imposés à SA tranche,
plus basse que celle d'Alain) pendant 10 ans
+ Au terme, l'usufruit s'éteint : Alain redevient
plein propriétaireConcrètement, pour un coût unique d'environ 24 200 €, Alain économise près de 100 000 € d'IFI sur dix ans, déplace l'imposition des loyers vers la tranche plus basse de sa fille, et récupère son bien au terme. La donation temporaire d'usufruit à un enfant est gratuite : elle n'est donc pas concernée par l'imposition en revenus de l'article 13, 5° du CGI, qui ne vise que les cessions à titre onéreux.
La ligne rouge : la substance économique
L'usufruit temporaire doit avoir une vraie justification (aider sa fille qui démarre) et une durée cohérente. Une durée manifestement trop courte ou un montage sans réalité économique expose au mini-abus de droit (art. L. 64 A LPF). Et lorsqu'un usufruit temporaire est vendu à une société, le produit est imposé en revenus, pas en plus-value (CE, 9 octobre 2024, n° 490685) — y compris quand la cession est rémunérée par des titres, comme l'apport à une SCI (CE, 30 mars 2026, n° 502243). On revient sur ces montages dans notre guide donation temporaire d'usufruit.
Le démembrement ne concerne pas que l'immobilier en direct. Il existe une version « clé en main », sans gestion : la SCPI démembrée.
9. Le démembrement de SCPI : la nue-propriété décotée
Vous pouvez acheter la seule nue-propriété de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), avec une décote. Un investisseur institutionnel achète l'usufruit temporaire (et perçoit les loyers), vous achetez la nue-propriété à prix réduit. Au terme (5, 7, 10 ans), vous récupérez la pleine propriété des parts — et donc 100 % des revenus.
En pratique, la décote suit une « clé de répartition » fixée par la société de gestion (et non le barème 669) : pour un démembrement de 10 ans, la nue-propriété se paie souvent autour de 60-65 % de la valeur. Vous investissez 64 000 € pour récupérer 100 000 € de parts dix ans plus tard, sans avoir perçu (ni déclaré) le moindre loyer entre-temps — donc zéro impôt sur le revenu et zéro prélèvement social pendant la durée. Et tant que vous n'êtes que nu-propriétaire, ces parts ne comptent pas dans votre IFI.
Pour qui ?
La SCPI en nue-propriété convient à un contribuable lourdement fiscalisé qui n'a pas besoin de revenus immédiats : il « met de côté » à l'abri de l'impôt, et touche les loyers une fois le démembrement terminé (souvent à la retraite, à une tranche plus basse). On détaille rendement et durées dans notre guide SCPI en nue-propriété.
Jusqu'ici, le démembrement réunissait des personnes physiques. Il peut aussi croiser particuliers et sociétés : c'est le démembrement croisé.
10. Le démembrement croisé : protéger son conjoint, optimiser en dirigeant
Le démembrement croisé recouvre deux réalités. Entre concubins ou partenaires, chacun achète l'usufruit de sa quote-part et la nue-propriété de celle de l'autre : au premier décès, le survivant conserve l'usufruit de la totalité et reste chez lui, sans droits de succession écrasants. Pour un dirigeant, le schéma consiste à faire acquérir l'usufruit temporaire d'un bien (souvent les murs professionnels) par sa société soumise à l'IS, tandis qu'il conserve la nue-propriété à titre privé.
Concrètement, pour Stéphane, 52 ans, président d'une SAS à Lyon, faire acheter par sa société l'usufruit temporaire de ses murs professionnels permet à l'entreprise d'amortir cet usufruit et de déduire les loyers, pendant qu'il reconstitue à terme une pleine propriété privée. Mais ces montages sont surveillés de près : la valorisation de l'usufruit doit être économiquement juste (CE, 24 octobre 2018, n° 412322), la société doit avoir une vraie substance, et l'opération un motif autre que fiscal.
Montage d'expert, à sécuriser
Le démembrement croisé dirigeant/société est l'un des montages les plus contrôlés par l'administration. Il ne s'improvise pas. Nous lui consacrons un guide entier : démembrement croisé entre concubins, dirigeant et holding, avec les huit critères de sécurisation et la jurisprudence à jour.
Reste un terrain où le démembrement est très efficace et pourtant mal traité, même par les notaires : l'assurance-vie.
11. La clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie
On peut démembrer le bénéfice d'un contrat d'assurance-vie via la clause bénéficiaire : le conjoint est désigné usufruitier, les enfants nus-propriétaires. Au décès du souscripteur, le conjoint perçoit les capitaux (quasi-usufruit, puisqu'il s'agit d'argent), et les enfants reçoivent une créance de restitution égale à leur quote-part, exigible au décès du conjoint.
Dans les faits, c'est un outil redoutable : le conjoint survivant dispose des fonds pour vivre, et les enfants sont protégés par leur créance — qui sera, elle, déductible de la succession du conjoint (l'assurance-vie démembrée échappe à l'article 774 bis, voir section 6). Fiscalement, pour les primes versées avant 70 ans, l'abattement de 152 500 € de l'article 990 I du CGI se répartit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de leurs droits (barème 669), selon la doctrine BOFiP (BOI-TCAS-AUT-60).
Le bon réflexe
Une clause bénéficiaire démembrée doit impérativement s'accompagner d'une convention de quasi-usufruit (idéalement notariée) précisant le montant de la créance, son éventuelle indexation et les garanties. Sans elle, la déductibilité de la créance peut être contestée. On rédige et on chiffre tout cela dans notre guide clause bénéficiaire démembrée.
Avant de conclure sur la réforme qui se profile, faisons le tour des situations particulières qui font trébucher les non-initiés.
12. Vendre un bien démembré, divorce, décès du nu-propriétaire
Vendre. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls : il faut l'accord des deux. Le prix se répartit alors selon la valeur de chaque droit (art. 621 C. civ.). Trois options : chacun prend sa part, l'usufruit se reporte sur le prix (quasi-usufruit), ou le prix est remployé dans un nouveau bien démembré (subrogation) pour ne pas casser le montage.
Divorce. C'est l'angle mort de tous les guides. Un bien démembré entre ex-époux survit au divorce : le démembrement, une fois constitué, ne se défait pas par la séparation. Selon le régime matrimonial et l'origine des fonds, les conséquences diffèrent — un point à anticiper avant tout démembrement entre conjoints.
Décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier. Ses héritiers recueillent la nue-propriété, puis la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans droits au titre de la réunion (art. 1133).
Le piège des 3 mois (art. 751 CGI)
N'attendez pas le dernier moment. Si un démembrement est constitué moins de trois mois avant le décès de l'usufruitier, l'article 751 du CGI présume que le bien appartenait en pleine propriété au défunt : la nue-propriété est alors réintégrée à la succession et taxée. Le démembrement de transmission se prépare des années à l'avance, pas sur un lit d'hôpital.
Vous maîtrisez maintenant le démembrement de A à Z. Reste la question que personne ne pose et qui peut tout changer : combien de temps cet avantage va-t-il durer ?
13. La réforme qui menace le démembrement : le rapport CPO de décembre 2025
Avant de démembrer, lisez ceci. Le 1er décembre 2025, le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), organisme rattaché à la Cour des comptes, a publié un rapport intitulé « Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine ». Il y vise explicitement les régimes dérogatoires : assurance-vie, démembrement, pacte Dutreil.
Sa proposition la plus lourde de conséquences pour nous : neutraliser l'avantage fiscal lié à l'extinction gratuite de l'usufruit. Autrement dit, taxer ce que l'article 1133 exonère aujourd'hui — la reconstitution de la pleine propriété au décès. Le CPO chiffre l'enjeu fiscal de cet avantage entre 0,9 et 3,2 milliards d'euros par an. Le rapport évoque aussi un durcissement du rappel fiscal des donations antérieures.
Ce que ça veut dire — et ce que ça ne veut pas dire
- Ce n'est pas la loi : le rapport du CPO est consultatif. À ce jour (2026), le barème 669 et l'article 1133 sont inchangés.
- Mais c'est un signal politique fort : quand un organisme de la Cour des comptes chiffre une recette de plusieurs milliards, l'idée entre dans le débat budgétaire.
- Les réformes patrimoniales s'appliquent en général aux opérations futures : un démembrement déjà constitué a de fortes chances d'être préservé (comme l'a été l'article 774 bis, qui ne vise que les nouveaux quasi-usufruits).
Concrètement, si une donation démembrée a du sens dans votre situation, le contexte 2026 plaide pour ne pas la repousser indéfiniment : agir sous le droit actuel sécurise l'avantage. Mais « agir vite » ne veut pas dire « agir mal » — un démembrement mal calibré vous bloque pour vingt ans. C'est exactement l'arbitrage qu'un bilan patrimonial tranche.
Faut-il démembrer maintenant, avant une éventuelle réforme ?
Nous modélisons votre transmission sous le droit 2026, chiffrons l'économie réelle et l'impact d'un durcissement futur, et vous disons s'il faut agir cette année ou non.
14. Les 7 erreurs classiques à éviter
- Croire que le quasi-usufruit sur des liquidités est toujours déductible. Depuis l'article 774 bis (LF 2024), il ne l'est plus quand le défunt s'était réservé l'usufruit du cash — sauf exceptions (prix de cession, usufruit légal, assurance-vie démembrée).
- Penser que donner la nue-propriété réduit son propre IFI. Faux : l'usufruitier reste taxé sur 100 % de la valeur (art. 968). Le gain IFI est pour les enfants, pas pour vous.
- Renoncer ou abandonner son usufruit sans contrepartie. L'administration y voit une donation indirecte taxée à 60 % (Cass. com., 10 avril 2019, n° 17-19.733). Ne renoncez jamais gratuitement à un usufruit.
- Démembrer moins de trois mois avant un décès. La présomption de l'article 751 réintègre le bien dans la succession. Le démembrement s'anticipe.
- Confondre la valeur donnée et l'abattement. On donne la nue-propriété (valeur décotée) ; l'abattement de 100 000 € s'impute ensuite sur cette valeur, pas sur la pleine propriété.
- Oublier la convention de quasi-usufruit en assurance-vie démembrée. Sans elle, la déductibilité de la créance des enfants peut être remise en cause.
- Surcalibrer une donation au seul motif fiscal. Une opération sans substance ni objectif patrimonial réel expose au mini-abus de droit (art. L. 64 A LPF).
Les 3 choses à retenir
- Le démembrement transmet la nue-propriété décotée (barème 669) tout en gardant vos revenus, et au décès vos enfants deviennent plein propriétaires sans droits (art. 1133).
- Les pièges sont dans les détails : quasi-usufruit (774 bis), IFI (l'usufruitier paie sur 100 %), délai des 3 mois (751), abus de droit. Un bon montage est un montage sur mesure.
- Le rapport CPO de décembre 2025 pourrait durcir le régime : si le démembrement a du sens pour vous, c'est le moment d'en parler à un professionnel.
Mentions et références
Textes mobilisés — CGI : art. 669 (barème), 779 (abattement 100 000 €), 777 (barème droits), 968 (IFI), 990 I (assurance-vie), 774 bis (quasi-usufruit), 1133 (reconstitution), 751 (présomption 3 mois), 13 § 5 (usufruit temporaire onéreux). Code civil : art. 544, 578, 582, 587, 605, 606, 617, 619, 621. LPF : art. L. 64 et L. 64 A. BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (MAJ 26/09/2024), BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, BOI-TCAS-AUT-60. Jurisprudence : CE n° 412322, 490685, 502243, 374440, 387960 ; Cass. com. n° 14-16.246, 17-19.733 ; Cass. 3e civ. n° 04-13.764 ; Cass. 1re civ. n° 12-18.537. Rapport CPO du 1er décembre 2025.
Article rédigé selon la législation et la loi de finances 2026 en vigueur au 2 juin 2026. Tout investissement et toute stratégie patrimoniale comportent des risques ; la fiscalité dépend de votre situation personnelle et peut évoluer. Hagnéré Patrimoine — société de conseil en gestion de patrimoine, immatriculée à l'ORIAS sous le numéro 14004526 en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF, membre de la CNCGP), courtier d'assurance (COA) et courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP).
Votre situation mérite mieux qu'un barème générique
Donation démembrée, usufruit temporaire, clause bénéficiaire, sortie d'IFI : on chiffre les scénarios à l'euro près et on vous remet une recommandation écrite. Bilan patrimonial offert, sans engagement.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Fondateur Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré accompagne chaque année plus de 500 familles sur les stratégies de démembrement, donation, transmission et optimisation fiscale. Cabinet implanté à Chambéry (73), avec une expertise forte sur les dossiers de transmission complexes, les dirigeants et les frontaliers franco-suisses. Les bilans patrimoniaux sont réalisés à titre gratuit et sans engagement.