Réduisez votre IFI avec un expert patrimonial
Audit d'assiette, biens professionnels, démembrement, arbitrages immobiliers et financiers : nous identifions les leviers réellement adaptés à votre situation.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en optimisation IFI
Quentin Hagnéré accompagne les foyers assujettis à l'IFI sur l'audit d'assiette, les exonérations de biens professionnels, les stratégies de démembrement et les arbitrages patrimoniaux de long terme.
Sommaire
- 1. Qu'est-ce que la nue-propriété ?
- 2. Le barème de l'article 669 du CGI
- 3. Démembrement temporaire vs viager
- 4. Avantages fiscaux (IR, IFI, transmission)
- 5. Réforme LF 2024 : que change l'art. 774 bis ?
- 6. Acheter en nue-propriété : pour qui, comment ?
- 7. Donation en nue-propriété
- 8. Plus-value en cas de cession avant terme
- 9. 5 cas pratiques chiffrés à l'euro
- 10. 6 pièges et 4 risques juridiques
- 11. NP / SCPI démembrée / viager : comparatif
C'est l'un des outils les plus puissants du droit patrimonial français. Et l'un des plus mal expliqués. Depuis la loi du 29 décembre 2023 qui a réformé le quasi-usufruit, les règles ont profondément bougé en deux ans. La plupart des guides en ligne sont restés à la version d'avant — ils vous feront rater des arbitrages, voire payer des droits évitables.
Dans ce guide à jour de la loi de finances 2026, je vous explique — exemples chiffrés à l'euro près à l'appui — comment fonctionne la nue-propriété, à qui elle profite vraiment, les six pièges qui ruinent le montage, et comment l'utiliser pour vos donations, votre IFI et votre transmission. C'est la méthode que nous appliquons chez Hagnéré Patrimoine avec nos clients dirigeants depuis 2018.
En 60 secondes
- Reconstitution gratuite : à l'extinction de l'usufruit, vous récupérez 100 % du bien sans 1 € de droits supplémentaires (article 1133 du CGI).
- Trois usages clés : donation aux enfants avec décote barémique jusqu'à 80 % de la valeur transmise, sortie d'IFI immédiate, achat décoté de 30 à 40 % en SCPI ou immobilier direct.
- Attention : la loi du 29 décembre 2023 a modifié le quasi-usufruit sur sommes d'argent — beaucoup de montages d'avant 2024 ne fonctionnent plus à l'identique.
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les informations fournies sont à jour à la date de publication mais la législation peut évoluer. La fiscalité mentionnée dépend de votre situation individuelle. Les cas pratiques présentés ci-dessous sont construits sur des profils fictifs à titre d'illustration ; ils ne constituent pas des recommandations personnalisées. Pour une analyse adaptée à votre cas, nous vous recommandons de solliciter un bilan patrimonial personnalisé.
1. Qu'est-ce que la nue-propriété ?
Avant de parler optimisation, fiscalité et donation, il faut comprendre une chose simple : posséder un bien, ce n'est pas une seule chose, c'est trois choses à la fois. Et la nue-propriété, c'est l'une de ces trois choses.
La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien — le vendre, le donner, le léguer — sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. L'usage et les fruits reviennent à l'usufruitier. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans aucun droit de mutation à payer (article 1133 du Code général des impôts).
Pleine propriété, usufruit et nue-propriété : qui détient quoi
| Pleine propriété | Usufruit | Nue-propriété | |
|---|---|---|---|
| Utiliser le bien (usus) | Oui | Oui | Non |
| Percevoir les revenus (fructus) | Oui | Oui | Non |
| Disposer du bien (abusus) | Oui | Non | Oui |
En pratique, si vous êtes nu-propriétaire d'un appartement loué 1 200 € par mois et que votre mère en a l'usufruit, c'est elle qui touche les 1 200 € et qui les déclare. Vous, vous ne touchez rien, vous ne déclarez rien — mais vous êtes officiellement le propriétaire. Le jour où votre mère décède, l'appartement vous revient en pleine propriété, sans que vous n'ayez de droits de succession à payer dessus.
Les trois attributs : usus, fructus, abusus
Le droit français a hérité de Rome trois manières de découper la propriété : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en tirer les revenus), et l'abusus (le droit d'en disposer). Vulgarisation : usus, c'est habiter ; fructus, c'est encaisser le loyer ; abusus, c'est vendre, donner ou léguer.
L'usufruitier détient l'usus et le fructus. Le nu-propriétaire détient l'abusus. Aucun ne détient seul la pleine propriété — il faut les deux pour reconstituer le bien complet.
Cadre juridique : Code civil articles 578 à 624
Le Code civil pose la définition à l'article 578 : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
La précision « à la charge d'en conserver la substance » est essentielle. L'usufruitier peut profiter du bien, mais il ne peut pas le dégrader, le transformer profondément ou en disposer librement. Il doit le restituer à l'extinction de l'usufruit dans un état raisonnable.
Les articles 605 et 606 répartissent ensuite les charges entre les deux. L'entretien courant est à la charge de l'usufruitier, les grosses réparations (gros œuvre, toiture, murs porteurs) à celle du nu-propriétaire.
Une question logique surgit alors : si la nue-propriété et l'usufruit se partagent la valeur du bien, comment se calcule la part de chacun ? La réponse tient en un seul article du Code général des impôts : l'article 669.
2. Le barème de l'article 669 du CGI
Combien vaut une nue-propriété ? La réponse n'est pas négociable : elle est dans un tableau, fixé par la loi, et elle dépend de deux choses seulement — l'âge de l'usufruitier ou la durée du démembrement.
Barème usufruit viager (par tranche d'âge)
| Âge de l'usufruitier (révolus) | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Barème usufruit à durée fixe (23 % par tranche de 10 ans)
Pour un usufruit à durée fixe (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans), l'article 669-II applique une règle différente, indépendante de l'âge : « L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. »
L'usufruit vaut 23 % par tranche de 10 ans entamée. Sur 5 ans : 23 %. Sur 12 ans : 46 % (deux tranches). Plafond pratique : 69 %, atteint à 21 ans (3 × 23 %), et limite légale de 30 ans pour les usufruits constitués au profit d'une personne morale (article 619 du Code civil).
L'effet de seuil par tranche de 10 ans
Détail crucial : le barème ne fonctionne pas en linéaire — il fonctionne par tranche de 10 ans. Conséquence : passer de 70 ans à 71 ans révolus fait basculer l'usufruit de 40 % à 30 %, et la nue-propriété de 60 % à 70 %. La valeur transmise gagne 10 points de pourcentage d'un coup. Idem à 81 ans.
Un parent qui hésite à donner avant ou après son anniversaire des 71 ans a tout intérêt à attendre. Sur une donation de 400 000 €, ce sont 40 000 € de valeur fiscale transmise en plus, sans rien faire d'autre que d'attendre quelques semaines.
Sur un cas réel, un bien d'une valeur de 100 000 € se répartit ainsi selon l'âge de l'usufruitier : usufruitier de 65 ans → usufruit 40 000 €, nue-propriété 60 000 € ; usufruitier de 75 ans → usufruit 30 000 €, nue-propriété 70 000 € ; usufruitier de 85 ans → usufruit 20 000 €, nue-propriété 80 000 €. Plus l'usufruitier vieillit, plus la valeur fiscale de la nue-propriété augmente. C'est mécanique, c'est officiel, c'est gravé dans la loi.
Il existe en réalité deux types de démembrement, qui n'utilisent pas le même barème : le viager (qui dépend d'un âge) et le temporaire (qui dépend d'une durée). La différence est cruciale — elle détermine à la fois la décote économique et le régime fiscal de sortie.
3. Démembrement temporaire vs viager : comprendre la différence
15 ans ou jusqu'à la mort : le démembrement n'a pas la même tête selon qu'on lui fixe une fin connue ou qu'on lui laisse une fin incertaine. La distinction est juridique, fiscale, et pratique. Elle détermine aussi la décote économique sur le marché.
L'usufruit viager
L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. C'est la forme la plus classique : un parent donne la nue-propriété d'un appartement à son enfant, et conserve l'usufruit jusqu'à son décès. C'est aussi la forme « subie » : à la mort d'un époux, le conjoint survivant peut opter pour 100 % de l'usufruit du patrimoine du défunt (article 757 du Code civil), créant un démembrement légal avec les enfants en nue-propriété.
L'usufruit à durée fixe
L'usufruit à durée fixe est constitué pour une période déterminée, à l'avance et précisément. Au terme, l'usufruit s'éteint mécaniquement, sans qu'aucun événement ne soit nécessaire. Cas typiques : achat immobilier en nue-propriété via un promoteur ou une foncière, qui conserve l'usufruit pendant 15 à 20 ans pour louer le bien à des bailleurs sociaux ; la nue-propriété de SCPI (la société de gestion ou un investisseur conserve l'usufruit pendant 5 à 15 ans) ; donation temporaire d'usufruit à un enfant majeur étudiant pendant ses études.
Limite légale importante : un usufruit constitué au profit d'une personne morale ne peut pas dépasser 30 ans (article 619 du Code civil). Au-delà, le démembrement est éteint d'office.
Quelle décote économique sur le marché ?
La valeur fiscale art. 669-II (« 23 % par 10 ans ») est utilisée pour le calcul des droits de mutation et de l'IFI. Elle est légale et opposable. La décote économique est ce que vous payez réellement sur le marché. Elle dépend de la durée du démembrement, de la qualité du bien, du loyer attendu et de la concurrence entre vendeurs.
| Durée du démembrement temporaire | Décote économique courante (immobilier neuf / SCPI) |
|---|---|
| 5 ans | 18 à 22 % |
| 7 ans | 22 à 28 % |
| 10 ans | 28 à 35 % |
| 15 ans | 35 à 42 % |
| 20 ans | 42 à 50 % |
Concrètement, si vous achetez une SCPI 100 000 € en pleine propriété, la même SCPI en nue-propriété pour 15 ans vous coûte environ 65 000 € (35 % de décote). Pendant 15 ans vous ne touchez rien, mais à terme, vous récupérez la pleine propriété — soit 100 000 € de parts (en valeur faciale) qui distribueront leurs revenus annuels selon le taux de distribution alors en vigueur. La décote initiale de 35 % constitue un mécanisme de retour de capital à terme, sans préjuger de l'évolution de la valeur du sous-jacent. Hagnéré Patrimoine compare les grilles de décote des principales sociétés de gestion pour retenir l'optimum durée/décote.
Pourquoi cette mécanique séduit-elle autant les patrimoines moyens-hauts ? Pour trois raisons fiscales que la presse économique répète depuis dix ans, mais qu'aucun guide ne traite vraiment correctement en 2026. C'est ce que nous allons voir maintenant.
4. Les avantages fiscaux : IR, IFI, transmission
Trois avantages fiscaux, trois textes de loi, trois économies à l'euro près. Tous les guides en parlent — mais peu le font correctement.
LFSS 2026 et prélèvements sociaux
La loi de financement de la Sécurité sociale 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) a porté la CSG (contribution sociale généralisée) sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit un taux de prélèvements sociaux de 18,6 % en règle générale depuis le 1er janvier 2026 (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + PS 7,5 %).
Cinq catégories de revenus conservent toutefois le taux de 17,2 % : les revenus fonciers (locations nues, distributions SCPI à dominante locative nue), les plus-values immobilières, les contrats d'assurance-vie, les PEL/CEL/PEP (plan/compte épargne logement et plan d'épargne populaire), les plus-values professionnelles long terme. La plupart des revenus issus d'un bien immobilier démembré (loyers nus, plus-values à la cession) restent à 17,2 %.
Impôt sur le revenu : zéro pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Donc il ne déclare rien, et il ne paie rien à l'IR ni aux prélèvements sociaux. C'est l'usufruitier qui encaisse les loyers, qui les déclare, et qui les paye à sa tranche marginale d'imposition.
La doctrine administrative est limpide. Le BOFiP (BOI-RFPI-CHAMP-30-30 §20) précise : « L'usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que l'immeuble peut produire. »
IFI : zéro dans la majorité des cas — 3 exceptions de l'art. 968 CGI
La règle n'est pas « le nu-propriétaire ne paye pas l'IFI ». Elle est plus subtile.
Règle générale (article 968 alinéa 1 du CGI) : un bien immobilier démembré est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien, ne paye rien.
Le barème IFI (article 977 CGI) est inchangé en 2026 : 6 tranches (0 % jusqu'à 800 k€, 0,5 % de 800 k€ à 1,3 M€, 0,7 % de 1,3 M€ à 2,57 M€, 1 % de 2,57 M€ à 5 M€, 1,25 % de 5 M€ à 10 M€, 1,5 % au-delà). Aucune modification par la loi de finances 2026.
Mais il y a trois exceptions. Dans ces trois cas, l'usufruit et la nue-propriété sont taxés séparément. Chacun supporte alors l'IFI à hauteur de sa quote-part, calculée selon le barème art. 669.
| Régime IFI | Qui paye l'IFI | Sur quelle base |
|---|---|---|
| Règle générale (art. 968 al. 1) | Usufruitier | 100 % de la pleine propriété |
| Exception 1 — démembrement légal (art. 757 C. civ., usufruit conjoint survivant) | Usufruitier ET nu-propriétaire | Selon barème art. 669 |
| Exception 2 — vente avec réserve d'usufruit (sauf au profit d'héritier présomptif) | Usufruitier ET nu-propriétaire | Selon barème art. 669 |
| Exception 3 — donation à État, collectivités, fondations RUP (reconnues d'utilité publique) | Usufruitier ET nu-propriétaire | Selon barème art. 669 |
En pratique, si votre conjoint décède et que vous optez pour l'usufruit total de sa succession (article 757 du Code civil), vous serez taxé à l'IFI uniquement sur la valeur de votre usufruit (par exemple 30 % à 75 ans), et vos enfants seront taxés sur la nue-propriété (70 %). Au lieu d'un seul redevable taxé sur 100 %, on a deux redevables taxés chacun sur sa quote-part — ce qui peut suffire à passer sous le seuil de 1,3 M€ pour l'un comme pour l'autre. L'audit IFI démembrement est inclus dans le bilan patrimonial Hagnéré Patrimoine.
Transmission : la reconstitution gratuite (article 1133 CGI)
C'est l'avantage cardinal du démembrement. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit de mutation à payer.
L'article 1133 du CGI le pose : « la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier. »
La doctrine administrative en confirme la portée. BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20 §10 : « La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ne donne ouverture à aucun droit ; juridiquement, le nu-propriétaire ne recouvre pas, en effet, la plénitude de la propriété en qualité d'héritier de l'usufruitier. »
La Cour des comptes elle-même, dans son rapport public sur les droits de succession (25 septembre 2024), reconnaît officiellement cette mécanique : « le mécanisme du démembrement de propriété permet, lors de la réunion de la pleine propriété d'un bien, au nu-propriétaire d'être exonéré de droits de succession sur l'usufruit qu'il reçoit. »
Reprenons l'exemple : si vos parents vous donnent en 2026 la nue-propriété d'un appartement de 500 000 € qu'ils gardent en usufruit, le jour de leur décès vous récupérez la pleine propriété sans payer un centime de droits — alors que si vous aviez hérité du bien en pleine propriété, vous auriez payé environ 78 000 € de droits de succession.
Pour aller plus loin
Les 3 exceptions de l'art. 968 CGI sont détaillées dans notre guide démembrement et IFI. Audit IFI gratuit chez Hagnéré Patrimoine.
Mais attention. Ces avantages, qui font du démembrement l'un des outils patrimoniaux les plus puissants, viennent d'être resserrés sur un point précis par la loi de finances 2024.
5. Qu'est-ce qui change pour le quasi-usufruit avec la LF 2024 ?
Le 29 décembre 2023, en quelques lignes glissées dans la loi de finances 2024, le législateur a fermé la porte à un schéma patrimonial massivement utilisé depuis dix ans : la donation de cash avec réserve de quasi-usufruit. Hagnéré Patrimoine sécurise la datation des donations antérieures pour éviter la requalification.
Avant la LF 2024 : la dette de restitution était déductible
Le quasi-usufruit s'applique sur les biens consomptibles (l'argent au premier chef). L'article 587 du Code civil le pose : l'usufruitier d'une somme d'argent peut s'en servir, mais à charge de restituer la même somme à la fin de l'usufruit.
Schéma classique : un parent donne 200 000 € en cash à son enfant, en se réservant le quasi-usufruit. Il garde l'usage de l'argent. À son décès, l'enfant récupère théoriquement 200 000 € — c'est la « créance de restitution », qui vient en passif successoral.
Avant la LF 2024, cette dette était déductible de l'actif successoral. La Cour de cassation l'avait confirmé pour le quasi-usufruit légal sur dividendes prélevés sur réserves : « le droit de jouissance de l'usufruitier des droits sociaux s'exerce, à défaut de convention contraire, sous la forme d'un quasi-usufruit sur le produit de cette distribution [...] de sorte que l'usufruitier se trouve tenu, en application de l'article 587 du code civil, d'une dette de restitution exigible au terme de l'usufruit » (Cass. com. 27 mai 2015, n° 14-16.246). Un an plus tard, la chambre commerciale a précisé les exigences applicables au quasi-usufruit conventionnel : la créance de restitution doit être certaine et non fictive pour être admise en passif (Cass. com. 24 mai 2016, n° 15-17.788).
Après la LF 2024 : DMTG dus par le nu-propriétaire
Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI s'applique. La créance de restitution exigible par le nu-propriétaire sur l'obligation de restitution d'une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit donne lieu à perception des droits de mutation par décès. Et la dette de restitution n'est plus déductible du passif successoral.
La doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, MAJ 26/09/2024, §200-210) détaille le champ d'application : la règle couvre les dettes de restitution sur sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, mais aussi toute dette de restitution résultant de la cession d'un bien dont le défunt s'était préalablement réservé l'usufruit.
Les 4 exceptions précises (BOI §270)
La règle de non-déductibilité ne s'applique pas lorsque la subrogation réelle (le report de l'usufruit sur un nouvel actif) s'opère vers l'un des actifs suivants :
- un contrat de capitalisation ;
- des valeurs mobilières (titres, OPCVM) ;
- des crypto-actifs ;
- un compte courant d'associé (CCA).
L'exception « absence de but principalement fiscal »
Le BOI §230 ajoute un tempérament : la déduction reste possible si le contribuable « justifie qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ». Critère temporel : plus la durée écoulée entre le démembrement et la liquidation est longue, moins le but fiscal est présumé.
En clair : si vous donnez 200 000 € en cash à votre fille en vous réservant le quasi-usufruit, et que vous décédez en 2027 : avant la réforme, votre fille déduisait 200 000 € de votre actif successoral, et ne payait aucun droit dessus. Aujourd'hui, sauf à pouvoir invoquer l'une des exceptions ou à prouver l'absence de but principalement fiscal, elle paiera environ 23 000 € de droits sur cette créance.
Ces avantages fiscaux ne profitent pas qu'à ceux qui transmettent. Ils profitent aussi à ceux qui investissent — et c'est tout l'intérêt d'acheter en nue-propriété.
6. Acheter en nue-propriété : pour qui, comment ?
Acheter un appartement à 65 % de son prix, sans loyer ni gestion à gérer pendant 15 ans, et le récupérer entier à la fin. Voilà la promesse — réelle — de l'achat en nue-propriété.
Risques liés aux produits financiers et immobiliers évoqués
- Risque de perte en capital : la valeur du bien sous-jacent peut diminuer pendant la durée du démembrement.
- Risque de liquidité : la revente d'une nue-propriété en cours de démembrement est généralement très difficile.
- Risque fiscal : la fiscalité applicable peut évoluer en fonction des lois de finances successives.
- Risque de contrepartie : pour les nue-propriétés via foncières, la qualité de l'usufruitier est un facteur à analyser.
- Performances passées : les rendements ou taux de distribution mentionnés sont des données historiques observées en 2025. Ils ne préjugent pas des performances futures.
Le profil-type de l'investisseur
L'achat en nue-propriété convient à un profil précis : tranche marginale d'imposition à l'IR ≥ 30 % (idéalement 41 ou 45 %), redevable IFI ou en limite (patrimoine immobilier net > 1 M€), capacité à immobiliser 50 000 € à 500 000 € sans rendement courant pendant 10 à 20 ans, horizon long terme cohérent.
Le 9e décile de patrimoine brut en France atteint 857 700 € en 2024 selon l'INSEE (Focus n° 371, décembre 2025). C'est précisément ce segment, et au-delà, qui constitue la cible naturelle de la nue-propriété.
Acheter via SCPI démembrée ou immobilier neuf direct
L'immobilier neuf en nue-propriété est typiquement vendu par des promoteurs spécialisés, avec un usufruit cédé pour 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel. Ticket d'entrée : 150 000 € à 1 M€. Pas de loyer pendant la durée. La SCPI démembrée consiste à acheter la nue-propriété de parts de SCPI ; ticket d'entrée bien plus accessible : 5 000 € à 100 000 €.
L'AMF, dans sa Synthèse SPOT du 6 mars 2024, confirme la dynamique : sur la période 2021-2023, 52 % des souscriptions en démembrement temporaire de SCPI sont en nue-propriété, et 99,3 % de ces nue-propriétés sont souscrites par des particuliers.
Pour 65 000 € investis en nue-propriété de SCPI sur 15 ans, vous récupérez à terme 100 000 € de parts (valeur faciale). Sur la base d'un taux de distribution moyen de 4,91 % constaté en 2025 (source : ASPIM, SCPI en chiffres 2025), ces parts distribueraient environ 5 000 € par an si ce taux se maintenait — sans garantie sur les performances futures. Pendant 15 ans : zéro IR, zéro IFI, zéro prélèvements sociaux. Pour aller plus loin, voir nos guides détaillés sur la nue-propriété de SCPI et l'usufruit de SCPI.
Anticipez votre transmission
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L'achat en nue-propriété est puissant. Mais c'est sur la donation que la nue-propriété montre toute sa force — au point qu'elle constitue, en France, la stratégie de transmission la plus utilisée par les patrimoines de 500 000 € à 5 M€.
7. Donation en nue-propriété : la stratégie de transmission la plus puissante
65 % des ménages donateurs en France ont 70 ans ou plus, selon l'INSEE (Transmissions intergénérationnelles 2018, publié 14/11/2024). À cet âge-là, le barème art. 669 attribue à la nue-propriété 70 % de la valeur du bien. Ce n'est pas un hasard : c'est la fenêtre fiscale optimale.
La mécanique : donation avec réserve d'usufruit
Vous donnez à vos enfants la nue-propriété d'un bien, en conservant l'usufruit votre vie durant. Vous gardez l'usage du bien. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Si le bien vaut 400 000 € et que vous avez 75 ans, la nue-propriété transmise est évaluée fiscalement à 400 000 € × 70 % = 280 000 €.
Combien transmettre sans droits ?
La donation avec réserve d'usufruit se combine avec les abattements de l'article 779 du CGI (100 000 € par parent et par enfant en ligne directe, renouvelable tous les 15 ans).
| Âge donateur (tranche art. 669-I) | Valeur fiscale NP | Capacité de bien transmissible (NP = 100 000 €) |
|---|---|---|
| 60 ans (tranche < 61 ans) | 50 % | 200 000 € |
| 75 ans (tranche < 81 ans) | 70 % | ~143 000 € |
| 85 ans (tranche < 91 ans) | 80 % | 125 000 € |
Mis bout à bout : un couple de 75 ans avec deux enfants peut transmettre, en franchise de droits, environ 571 000 € de patrimoine : 4 abattements × (100 000 € / 70 % de NP) = 4 × 142 857 € = 571 428 €. Et cela tous les 15 ans. Sans démembrement (donation pleine propriété), la même opération se limite à 4 × 100 000 € = 400 000 €. Gain net : 171 428 € transmis sans droits, sur la première vague seulement. Le cabinet Hagnéré Patrimoine simule chaque schéma de donation-démembrement avec rappel 15 ans intégré.
Le rappel fiscal de 15 ans (article 784 CGI)
Le rappel fiscal des 15 ans est posé par l'article 784 du CGI, pas par l'article 776 bis (que beaucoup citent à tort). L'article 784 dispose que pour le calcul des droits, on additionne à la donation actuelle les biens donnés au cours des 15 dernières années. Stratégie : espacer les donations par tranches de 15 ans et 1 jour pour réutiliser pleinement l'abattement.
Pour aller plus loin
Notre guide donation-démembrement 2026 couvre les schémas avancés. Voir aussi la donation-partage pour figer la valeur entre enfants. Hagnéré Patrimoine simule les 4 scénarios fiscaux personnalisés.
8. Plus-value en cas de cession de la nue-propriété avant terme
Vous avez acheté une nue-propriété il y a 8 ans, et vous voulez la revendre avant la fin du démembrement. Que se passe-t-il fiscalement ? La réponse n'est pas évidente — et aucun guide grand public ne la traite correctement.
Ventilation usufruit/nue-propriété au barème art. 669
En cas de cession isolée de la nue-propriété (ou de cession conjointe avec l'usufruitier au moyen d'une vente unique), la plus-value imposable se calcule séparément pour la nue-propriété et l'usufruit, en appliquant le barème art. 669 CGI à la date de l'acquisition pour ventiler le prix de revient, et à la date de la cession pour ventiler le prix de vente (BOI-RFPI-PVI-10-20 §80).
Reprenons un exemple. Vous avez acheté la nue-propriété d'un bien à 60 000 € il y a 8 ans (usufruitier alors âgé de 65 ans, NP = 60 % de la pleine propriété de 100 000 €). Vous revendez aujourd'hui votre nue-propriété 90 000 € (l'usufruitier ayant 73 ans, NP = 70 % de la pleine propriété actuelle de 130 000 €). Plus-value brute : 90 000 − 60 000 = 30 000 €. Abattement pour durée de détention : 8 ans → 12 % d'abattement IR (le décompte commence à partir de la 6e année à raison de 6 % par an), 13,2 % d'abattement PS. PS applicables : 17,2 % (exception revenus fonciers / PV immo), pas 18,6 %. Hagnéré Patrimoine produit la fiche calcul plus-value démembrée pour le notaire.
Pour aller plus loin
Le calcul exact des abattements et du PFU appliqué à la fraction NP nécessite une analyse au cas par cas. Pour le détail du régime général, consultez notre guide dédié sur le calcul de la plus-value immobilière en 2026.
9. 5 cas pratiques chiffrés à l'euro près
Les cinq cas qui suivent sont des illustrations construites sur des profils fictifs (prénoms, situations, patrimoines). Ils ont une vocation strictement pédagogique et ne constituent pas des recommandations personnalisées au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier.
Cas 1 — Thomas, 31 ans, jeune actif déjà à l'IFI : achat NP de SCPI
Situation. Thomas, ingénieur célibataire à Lyon, 3 500 € net par mois. Il vient de toucher un héritage de 80 000 € qui pousse son patrimoine immobilier net à 1,4 M€. Il sera redevable de l'IFI dès l'année prochaine.
Stratégie. Allocation : 65 000 € pour acheter 100 000 € de parts de SCPI européennes en nue-propriété sur 15 ans (décote 35 %) ; 15 000 € en assurance-vie de complément. Pendant 15 ans : 0 € d'IR, 0 € d'IFI, 0 € de PS. À 46 ans, il récupère 100 000 € de parts.
Comparaison avec une pleine propriété équivalente (80 000 € de parts en PP en 2026) : loyers annuels 4 000 €, imposition 4 000 × (TMI 30 % + 17,2 % PS revenus fonciers) = 1 888 €/an ; sur 15 ans : 28 320 €. IFI annuel à taux marginal 0,5 % (tranche 800 k€-1,3 M€) : 80 000 × 0,5 % = 400 €/an ; sur 15 ans : 6 000 €. Total fiscalité économisée par le démembrement : 34 320 € sur 15 ans.
Votre situation peut différer (TMI, IFI, structure familiale, historique des donations, régime matrimonial). Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé avant toute décision. Simulation Hagnéré Patrimoine sur dossier réel.
Cas 2 — Bernard et Claudine, 68/65 ans : donation NP 300 k€
Situation. Couple marié, deux enfants adultes, patrimoine 1,4 M€ (RP 600 k€ + résidence secondaire 300 k€ + AV 500 k€). Ils veulent transmettre la résidence secondaire de manière anticipée.
Stratégie. Donation de la nue-propriété de la résidence secondaire (300 000 €) aux deux enfants, avec réserve d'usufruit conjoint. Bernard 68 ans révolus, Claudine 65 ans révolus — tous deux dans la tranche « moins de 71 ans », barème NP = 60 %.
Calcul. Valeur fiscale NP donnée : 300 000 € × 60 % = 180 000 €. Réparti 50/50 entre les deux enfants : 90 000 € chacun. Bien en communauté : chaque parent donne 50 % de la NP, soit 45 000 € par enfant et par parent. Sous abattement 100 000 € (art. 779) : 45 000 € << 100 000 € → 0 € de droits. Au décès des deux parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit (art. 1133 CGI).
Capacité résiduelle préservée : 4 × (100 000 − 45 000) = 220 000 € d'abattement à utiliser sur d'autres biens dans les 15 ans.
Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé avant toute décision. Hagnéré Patrimoine reconstitue les flux nets actualisés à 3,5 %.
Votre situation ressemble à celle de Bernard et Claudine ?
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Cas 3 — Julien et Anne, 47/44 ans : donation temporaire d'usufruit
Situation. Cadres supérieurs à Paris, deux enfants de 18 et 20 ans en études. Patrimoine 750 000 €. TMI 41 %. Studio à Paris loué 800 €/mois (9 600 €/an de loyers nus = revenus fonciers).
Stratégie. Donation temporaire d'usufruit du studio aux deux enfants pour 5 ans. Pendant 5 ans, les enfants perçoivent les loyers et les déclarent à leur propre TMI quasi nulle.
Calcul fiscal de la donation. Usufruit à durée fixe 5 ans → barème art. 669-II : 23 %. Valeur du studio 200 000 € → valeur usufruit donné : 46 000 €. Réparti entre 2 enfants : 23 000 € chacun, sous abattement 100 k€ → 0 € de droits.
Calcul du gain annuel. Sans démembrement : 9 600 × (TMI 41 % + 17,2 % PS revenus fonciers) = 5 587 €/an. Avec démembrement : 9 600 × (0 % + 17,2 %) = 1 651 €/an. Économie : 3 936 €/an, soit 19 680 € sur 5 ans.
Condition critique : enfants détachés du foyer fiscal
Pour que la stratégie fonctionne, les enfants doivent être détachés du foyer fiscal des parents pour les années où ils perçoivent les loyers. S'ils restent rattachés, l'avantage tombe. Le détachement nécessite une analyse globale (perte de la demi-part fiscale parents, mais gain sur la fiscalité des loyers).
Bonus IFI: si les parents sont déjà à l'IFI (patrimoine immobilier > 1,3 M€), la donation temporaire fait sortir le studio de leur base IFI pendant 5 ans → 1 000 à 1 400 €/an d'économie supplémentaire, soit 5 000 à 7 000 € sur 5 ans.
Cas 4 — Alain, 62 ans, rentier IFI 4,5 M€ : achat NP appartement
Situation. Retraité, marié, patrimoine 4,5 M€ dont 3,8 M€ d'immobilier. Il achète un appartement à Bordeaux 800 000 €.
Stratégie. Achat en nue-propriété 800 000 € avec usufruit cédé à un bailleur institutionnel pour 17 ans. Décote 40 % → ticket réel : 480 000 €.
Calcul. Pendant 17 ans, l'usufruitier (la foncière) est seul redevable IFI sur 100 % (art. 968 al. 1). Alain n'ajoute rien à sa base IFI. Patrimoine immobilier net 3,8 M€ → tranche IFI marginale 1 % (segment 2,57-5 M€). 800 000 × 1 % = 8 000 €/an. Sur 17 ans : 136 000 € d'IFI évité.
Gain global. 320 000 € de décote initiale + 136 000 € d'IFI évité + valorisation potentielle du bien (à titre purement indicatif, sur la base d'une hypothèse +1 % par an, soit environ +147 000 € — sans aucune garantie sur l'évolution réelle des prix immobiliers).
Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé. Méthodologie Hagnéré Patrimoine validée par 200+ dossiers.
Cas 5 — Martine, 71 ans, veuve : quasi-usufruit AV post-LF 2024
Situation. Veuve depuis deux ans, deux enfants adultes. Patrimoine 900 000 € : RP 500 k€ + assurance-vie 400 k€ démembrée (Martine usufruitière, enfants nus-propriétaires).
Question. Que se passe-t-il à son décès sur l'AV démembrée, en application de la LF 2024 ?
Avant la LF 2024. La dette de restitution du quasi-usufruit venait en passif successoral.
Après la LF 2024 (art. 774 bis CGI). Si Martine consomme 100 000 € de l'AV en quasi-usufruit, à son décès la créance de restitution est soumise aux DMTG. Calcul des droits dus par les enfants (créance partagée 50/50, 50 000 € par enfant), tarif art. 777 ligne directe :
5 % × 8 072 € = 403,60 € + 10 % × (12 109 - 8 072) = 403,70 € + 15 % × (15 932 - 12 109) = 573,45 € + 20 % × (50 000 - 15 932) = 6 813,60 € ───────────────────────────────────── Total par enfant : 8 194,35 € Total deux enfants : 16 388,70 €
Cas Martine : droits dus par enfant et au total, dans l'hypothèse où l'abattement art. 779 CGI a déjà été consommé sur des donations antérieures.
Si l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant est encore disponible : 50 000 € < 100 000 € → 0 € de droits. Le coût exact dépend donc directement de la situation des abattements consommés au moment du décès. Hagnéré Patrimoine produit le rapport notaire prêt à signer.
Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
10. 6 pièges à éviter et 4 risques juridiques structurels
En 15 ans de bilans patrimoniaux, j'ai vu six erreurs revenir presque chaque mois. Toutes coûtent cher. Aucune n'est traitée correctement par les guides en ligne.
Piège 1 — La règle des 3 mois (présomption art. 751 CGI)
Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants moins de 3 mois avant son décès est une fausse bonne idée. L'article 751 du CGI pose une présomption fiscale : le bien est réputé faire partie de la succession de l'usufruitier en pleine propriété. La jurisprudence l'a confirmé (Conseil d'État, 9 avril 2014 n° 353822, qui a retenu l'abus de droit pour des chronologies courtes entre donation démembrée, apport et cession).
Piège 2 — La « réduction d'âge » zombie
Sur internet, vous lirez encore que « la donation en nue-propriété donne droit à une réduction de 35 % sur les droits si le donateur a moins de 70 ans ». C'est faux depuis le 29 juillet 2011. La loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 a vidé l'article 790 du CGI de cette réduction pour les démembrements. Le BOFiP est explicite (BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50) : « Est exclue du champ d'application de la réduction d'impôt prévue à l'article 790 du CGI, toute transmission portant sur des démembrements de cette propriété. »
Piège 3 — Financer la NP à crédit en pensant déduire à l'IFI
Le verrou est posé par le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-40-10 §160, MAJ 05/06/2024) : « Une dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n'est donc jamais déductible. »
Piège 4 — Donner du cash en quasi-usufruit après le 29/12/2023 sans intégrer l'art. 774 bis
Pour toute donation de somme d'argent avec réserve de quasi-usufruit faite après le 29/12/2023, la dette de restitution n'est plus déductible du passif successoral, sauf subrogation vers contrat de capitalisation, valeurs mobilières, crypto-actifs ou compte courant d'associé. Hagnéré Patrimoine cadre chaque montage avec rescrit fiscal préalable si nécessaire.
Piège 5 — Croire que les grosses réparations NP sont déductibles du revenu global
Avant 2018, un nu-propriétaire qui supportait des grosses réparations pouvait déduire ces dépenses de son revenu global, plafonnées à 25 000 €/an. Ce dispositif a été abrogé pour l'avenir au 1er janvier 2018 (BOI-IR-BASE-20-60-20).
Piège 6 — Cession d'usufruit temporaire à une SCI = revenus, pas plus-value
L'article 13, 5° du CGI prévoit que le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposé en revenus, au barème progressif de l'IR. Le Conseil d'État a consolidé cette doctrine en deux temps. D'abord par l'arrêt du 31 mars 2022 n° 458518, qui a confirmé que l'art. 13-5 CGI s'applique à toute première cession d'un usufruit temporaire. Ensuite par l'arrêt du 9 octobre 2024 n° 490685 : la « première cession » couvre aussi les actes que les parties qualifient d'« extension » d'un démembrement antérieur. Aucune échappatoire de requalification.
Le Comité de l'abus de droit fiscal, dans son avis de la séance 3-2024 du 14 novembre 2024, a en outre retenu l'abus de droit (avec pénalité de 80 %) sur un schéma de SAS acquérant l'usufruit temporaire de 20 SCI familiales.
4 risques juridiques structurels à connaître
Au-delà des six pièges, le démembrement comporte quatre risques structurels qu'aucun guide concurrent ne traite proprement :
- Insolvabilité de l'usufruitier — Si l'usufruitier connaît des difficultés financières, le NP peut se retrouver avec un bien dégradé. Vérifier la solidité du bailleur usufruitier avant signature.
- Conflits sur les grosses réparations — L'art. 606 C. civ. met les grosses réparations à la charge du NP. Si le bien vieillit mal, ces dépenses peuvent être lourdes — sans déduction fiscale.
- Indivision NP entre plusieurs nus-propriétaires — Désaccords sur la gestion, blocage à la sortie, frais de partage sont fréquents.
- Marché secondaire étroit pour la revente anticipée — Décote négociée −15 % à −30 % sur la valeur théorique selon profondeur durée résiduelle.
Maintenant que vous connaissez les avantages, les calculs et les pièges, une dernière question reste : entre la nue-propriété en immobilier direct, la nue-propriété de SCPI et le viager occupé, laquelle choisir ?
11. Nue-propriété directe, SCPI démembrée ou viager occupé : laquelle choisir ?
Trois véhicules, trois logiques différentes. Voici le seul tableau comparatif sourcé qui met les trois face à face.
| Critère | NP immobilier direct (neuf) | NP de SCPI | Viager occupé |
|---|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 200 k€ – 1 M€+ | 5 k€ – 100 k€+ | 100 k€ – 2 M€+ |
| Décote moyenne | 30-45 % (15-20 ans) | 28-42 % (10-15 ans) | 30-50 % (jusqu'à 60 % selon âge) |
| Gestion | Aucune (gérée par bailleur) | Aucune (société de gestion) | Aucune (occupation crédirentier) |
| Liquidité de sortie | Faible | Moyenne (marché secondaire) | Faible (succession crédirentier) |
| Fiscalité pendant démembrement | 0 IR · 0 IFI · 0 PS | 0 IR · 0 IFI · 0 PS | 0 IR · 0 IFI · 0 PS + bouquet/rente |
| Risque principal | Vétusté à la sortie | Performance SCPI / liquidité | Espérance de vie crédirentier |
| Profil-cible | HNW IFI, horizon 15-20 ans | Mass-affluent, ticket modéré | Patient, accepte aléa viager |
Si vous avez 80 000 € à placer et un horizon 12-15 ans, la nue-propriété de SCPI est généralement la solution la plus accessible et la plus liquide. Si vous avez 500 000 € et que votre objectif premier est la sortie de l'IFI, la nue-propriété immobilière directe est plus structurante. Le viager occupé ajoute une couche d'aléa qui ne convient qu'à certains profils — voir notre guide dédié sur la transmission par viager.
3 choses à retenir
- La nue-propriété est l'outil patrimonial le plus puissant pour transmettre, sortir de l'IFI ou investir avec décote — à condition de respecter la règle des 3 mois (article 751 CGI) et d'éviter les cinq autres pièges.
- Le barème de l'article 669 du CGI est non négociable — il fixe la valeur fiscale du démembrement par tranche d'âge ou par durée, depuis 2004, et il est inchangé en 2026.
- La loi de finances 2024 a reconfiguré le quasi-usufruit sur somme d'argent — tout schéma de donation cash avec réserve de quasi-usufruit doit être révisé sur les exceptions de l'article 774 bis CGI.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur comment réduire les droits de succession, préparer sa succession à 40 ans, la SCI familiale pour transmettre, la réserve héréditaire et la quotité disponible et le démembrement de la clause bénéficiaire d'assurance-vie.
Si vous reprenez le bien en meublé de tourisme à l'extinction de l'usufruit
La réforme Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19/11/2024) a renforcé les obligations applicables aux meublés de tourisme : DPE A à E obligatoire, déclaration via le formulaire Cerfa unique, plafond de 90 jours par an pour la résidence principale. Si vous prévoyez de reprendre votre bien en meublé de tourisme à la fin de l'usufruit, anticipez ces nouvelles règles dès maintenant — voir aussi le statut LMNP en 2026.
Vous voulez chiffrer votre stratégie de démembrement ?
La nue-propriété est puissante, mais elle ne se manie pas à l'aveugle. Le bilan patrimonial Hagnéré chiffre votre stratégie de démembrement à l'euro près, en intégrant le barème art. 669 CGI, les 3 exceptions IFI art. 968, la réforme LF 2024 (art. 774 bis CGI) et les contraintes propres à votre régime matrimonial et fiscal. 30 minutes en visio ou à Chambéry. Sans engagement. Par un CGP indépendant.
Hagnéré Patrimoine — SAS au capital de [À COMPLÉTER] €, siège social 7 Rue Ernest Filliard 73000 Chambéry, RCS [À COMPLÉTER], immatriculée à l'ORIAS sous le numéro [À COMPLÉTER] en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) membre de la CNCGP, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) et courtier d'assurance (COA).
Article rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 6 mai 2026. Dernière mise à jour : 6 mai 2026. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité applicable peut évoluer en fonction des lois de finances successives. Avant tout investissement, vérifiez que le produit correspond à votre situation et à vos objectifs.