Sommaire
- 1. Vue d'ensemble des exonérations IFI
- 2. Biens professionnels (art. 975 CGI)
- 3. Location meublée professionnelle (LMP)
- 4. Bois, forêts, GFF et GFI (art. 976 CGI)
- 5. Baux ruraux et GFA (art. 976 CGI)
- 6. Abattement résidence principale 30 %
- 7. Démembrement, achat NP et DTU (art. 968-669 CGI)
- 8. Réduction IFI par les dons (art. 978 CGI)
- 9. Jurisprudence récente (2021-2024)
- 10. Cas pratique : Famille Moreau
- 11. Plafonnement IFI (art. 979 CGI)
- 12. SCPI, OPCI et nue-propriété de parts
- 13. Décotes de valorisation IFI
- 14. Régime des impatriés (art. 964 CGI)
1. Vue d'ensemble des exonérations IFI en 2026
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) frappe depuis 2018 le patrimoine immobilier net des personnes physiques dont l'actif net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Mais tous les actifs immobiliers ne sont pas imposables : le Code général des impôts prévoit plusieurs mécanismes d'exonération totale ou partielle, regroupés principalement aux articles 975 et 976 du CGI.
Ces exonérations répondent à une logique économique : ne pas pénaliser les contribuables dont l'immobilier constitue un outil de travail ou un investissement productif (entreprise, exploitation forestière, exploitation agricole). Elles ne sont pas automatiques : elles supposent le respect de conditions strictes, dont certaines sont souvent mal connues ou mal interprétées, notamment pour la location meublée professionnelle et les holdings animatrices.
| Mécanisme | Base légale | Type | Taux d'exonération |
|---|---|---|---|
| Biens professionnels (exercice direct) | Art. 975 I CGI | Exonération totale | 100 % |
| Biens professionnels (société IS, dirigeant) | Art. 975 III CGI | Exonération totale | 100 % |
| Holding animatrice (LFI 2024) | Art. 966 + 975 III CGI | Exonération totale | 100 % |
| Location meublée professionnelle (LMP) | Art. 975 V CGI | Exonération totale | 100 % |
| Bois, forêts et parts GFF (< 10 % capital) | Art. 976 I CGI | Exonération totale | 100 % |
| Parts GFF (> 10 % capital) | Art. 976 I CGI | Abattement partiel | 75 % |
| Baux ruraux à long terme (familial) | Art. 976 II CGI | Exonération totale | 100 % |
| Baux ruraux à long terme (≤ 101 897 €) | Art. 976 II CGI | Abattement partiel | 75 % |
| Baux ruraux à long terme (> 101 897 €) | Art. 976 II CGI | Abattement partiel | 50 % |
| Résidence principale | Art. 973 CGI | Abattement légal | 30 % |
| Démembrement — usufruit légal/forcé succession (art. 757-1098 CC) | Art. 968 al. 2 + 669 CGI | Répartition selon barème | Usufruit : 10 à 90 % selon l'âge |
| Achat de nue-propriété (temporaire ou viager) | Art. 968 al. 1 CGI (nu-prop. exclue) | Exclusion totale de l'assiette IFI | 0 % pour le nu-propriétaire |
| DTU à fondation RUP — le bien sort de l'IFI | Art. 968 al. 1 CGI (FRUP non IFI) | Exclusion totale de l'assiette IFI | 0 % pendant la durée DTU |
| Réduction IFI par les dons (FRUP, recherche, insertion…) | Art. 978 CGI | Réduction d'impôt | 75 % du don (plafond 50 000 €) |
| Plafonnement IFI + IR ≤ 75 % des revenus | Art. 979 CGI | Réduction d'impôt calculée | Variable selon revenus/IFI |
| Décotes de valorisation (liquidité SCI, occupation, minorité) | Jurisprudence + doctrine BOFiP | Réduction de l'assiette déclarée | 10-35 % selon le type de décote |
| Régime des impatriés — actifs étrangers exonérés | Art. 964 CGI | Exonération temporaire (automatique) | 100 % actifs étrangers — fenêtre 5 ans civils (N à N+5) |
GFI : aucune exonération IFI
Le Groupement Foncier d'Investissement (GFI) est souvent présenté comme un placement forestier fiscal. Il ouvre droit à une réduction d'IR (art. 199 decovies CGI) et à un abattement de 75 % en droits de succession — mais il n'est pas exonéré d'IFI. Contrairement au GFF (Groupement Forestier), le GFI est un véhicule d'investissement sans statut forestier propre : ses parts entrent dans l'assiette IFI sans aucun abattement. Cette confusion GFF / GFI est l'une des erreurs les plus fréquentes en conseil patrimonial.
2. Exonération pour biens professionnels (art. 975 CGI)
L'article 975 du CGI est le principal vecteur d'exonération IFI. Il couvre plusieurs situations : l'exercice en nom propre d'une activité professionnelle, la participation dans une société à l'IR exerçant une activité opérationnelle, et la détention de parts dans une société à l'IS dont le redevable est dirigeant.
2.1 Activité exercée en nom propre ou en société IR (art. 975 I et II)
Les biens nécessaires à l'exercice à titre principal d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont totalement exonérés d'IFI. Trois conditions cumulatives :
- Nature de l'activité : les activités de gestion de patrimoine privé (location nue, gestion de portefeuille de valeurs mobilières) sont expressément exclues ; seules les activités listées à l'art. 975 I ouvrent droit à l'exonération.
- Nécessité des biens : les biens doivent être objectivement nécessaires à l'activité, c'est-à-dire qu'ils doivent être affectés à l'exploitation et non simplement connexes. Un local loué à un tiers par une société commerciale ne satisfait pas cette condition.
- Exercice à titre principal : l'activité doit constituer la source principale de revenus professionnels du redevable. Elle ne peut pas être secondaire ou d'appoint.
Notion d'activité à titre principal
L'administration fiscale apprécie le caractère principal de l'activité en tenant compte du temps consacré et des revenus retirés. Il n'existe pas de seuil légal pour les activités en nom propre : c'est une appréciation globale. En revanche, pour les sociétés IS, la loi pose un seuil précis : la rémunération du dirigeant doit dépasser 50 % de ses revenus professionnels totaux (art. 975 III CGI).
2.2 Biens professionnels en société IS : dirigeant-associé (art. 975 III)
Lorsque l'activité est exercée dans le cadre d'une société soumise à l'IS, les parts ou actions détenues par le redevable sont exonérées d'IFI si quatre conditions sont simultanément réunies :
| Condition | Contenu | Vigilance |
|---|---|---|
| Fonctions de direction | Gérant, PDG, DG, directeur général délégué, membre du directoire, président du CS (art. 975 III 1°) | Une simple participation au CA sans fonctions exécutives ne suffit pas |
| Rémunération normale | La rémunération doit être normale au sens de l'art. 39-1-1° CGI | Un dividende ne remplace pas une rémunération de direction |
| Seuil de rémunération > 50 % | La rémunération de direction doit dépasser 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal | Revenus professionnels = salaires + BIC + BNC + BA + revenus de gérance art. 62 CGI |
| Seuil de détention ≥ 25 % | Le redevable doit détenir directement ou indirectement ≥ 25 % des droits de vote | Seuil abaissé si participation suffisante pour remplir le critère de direction |
Lorsque ces conditions sont réunies, la totalité de la valeur des parts est exonérée d'IFI — y compris la fraction représentative d'actifs immobiliers affectés à l'activité. Font exception les actifs immobiliers de rapport (loués à des tiers) qui restent imposables au prorata de leur valeur (art. 975 III al. 2 CGI). La déductibilité du passif lié à ces actifs professionnels est traitée dans notre guide sur les dettes déductibles IFI (art. 974 CGI).
Piège : immeuble loué à la holding puis sous-loué à la filiale
La réponse ministérielle n°20302 (2021) a précisé qu'un immeuble détenu par la holding et loué à la filiale opérationnelle n'est pas exonéré d'IFI, même si la filiale l'utilise pour son activité. Seuls les biens directement affectés à l'activité opérationnelle de la société dont les parts sont détenues par le redevable ouvrent droit à l'exonération. Ce schéma — holding IS + filiale IS avec immobilier au niveau de la holding — est fiscalement défavorable pour l'IFI.
2.3 Holding animatrice : définition légale et exigences jurisprudentielles
La holding animatrice est une société dont l'objet principal est, au-delà de la simple détention de participations, de participer activement à la conduite de la politique du groupe et de fournir à ses filiales des services spécifiques (administratifs, juridiques, comptables, financiers ou immobiliers). Depuis la loi de finances pour 2024, cette définition est codifiée à l'article 966 du CGI, mettant fin à l'incertitude doctrinale antérieure.
Les parts d'une holding animatrice sont assimilées à des biens professionnels et exonérées d'IFI comme si le redevable exerçait directement son activité dans les filiales animées. Cette règle est d'une importance capitale pour les chefs d'entreprise qui ont structuré leur patrimoine autour d'une holding. Pour une analyse complète des critères et de la jurisprudence, consultez notre guide complet holding animatrice et IFI.
Jurisprudence : la mise en œuvre effective est indispensable
La Cour de cassation a posé dans un arrêt de principe (Cass. com. 3 mars 2021, n°19-22.397, affaire Finaréa) que l'exonération holding animatrice ne peut pas être accordée sur la seule base de statuts ou de conventions de services : il faut prouver que l'animation est effectivement mise en œuvre. Un comité de direction qui ne se réunit pas, des conventions de services non exécutées ou une filiale entièrement autonome sans pilotage de la holding : la requalification par l'administration fiscale est alors possible.
Second arrêt fondamental : Cass. com. 10 mai 2024, n°22-18.812. La Cour a refusé l'exonération à une holding qui ne détenait pas de filiale opérationnelle active au 1er janvier de l'année d'imposition. Une holding sans filiale opérationnelle est une holding passive, pas une holding animatrice, quelle que soit la rédaction de ses statuts.
2.4 Professions libérales : SCP et SEL — régimes spécifiques
Les professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, notaires, architectes…) exercent souvent dans des structures sociétaires spécifiques. Le traitement IFI dépend du régime fiscal de la société :
| Structure | Régime fiscal | Traitement IFI des parts |
|---|---|---|
| SCP (Société Civile Professionnelle) | Translucide IR — chaque associé est imposé en son nom | Biens professionnels totalement exonérés (art. 975 I/II CGI) si l'associé exerce son activité principale dans la SCP — régime le plus favorable |
| SELARL / SELAS / SELCA / SELAFA (Société d'Exercice Libéral) | IS par défaut | Conditions art. 975 III : fonctions de direction, rémunération > 50 % des revenus pro, détention ≥ 25 % droits de vote — mêmes règles que pour tout dirigeant IS |
| Médecin associé dans une SCP de clinique (immobilier inclus) | IS (SCP commerciale) | Prorata : la quote-part des actifs affectés à l'activité médicale est exonérée ; les actifs de rapport (locaux loués à des tiers) restent imposables |
SCP : le régime le plus favorable pour les professions libérales
La SCP est fiscalement transparente : l'associé exerce son activité professionnelle en personne dans la structure. Les biens nécessaires à l'exercice de la profession (cabinet, matériel médical, fonds libéral) sont exonérés d'IFI comme biens professionnels sans condition de rémunération ni de seuil de détention. Le passage à une SEL IS, souvent motivé par des raisons fiscales IR, supprime cet avantage et soumet l'associé aux conditions plus strictes de l'art. 975 III.
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3. Location meublée professionnelle (LMP) et exonération IFI
L'article 975 V du CGI étend le régime des biens professionnels aux loueurs en meublé professionnels (LMP). Les logements loués meublés peuvent ainsi être exonérés d'IFI à condition que le contribuable satisfasse aux critères LMP, qui sont cumulatifs. Si vous envisagez d'acquérir des biens locatifs meublés comme levier d'optimisation patrimoniale, notre équipe accompagne les investissements immobiliers sous statut LMP.
3.1 Les trois conditions LMP pour l'exonération IFI
| Condition | Seuil | Commentaire |
|---|---|---|
| Recettes locatives brutes annuelles | > 23 000 € TTC/an | Toutes recettes LMP du foyer fiscal, charges non déduites. Apprécié au 1er janvier. |
| Recettes LMP > 50 % des revenus professionnels | Recettes LMP > 50 % des revenus nets d'activité | Retraites et pensions EXCLUES du dénominateur (RM Frassa 2020). Favorable aux retraités. |
| Exercice à titre professionnel | Activité exercée à titre personnel | La délégation totale de gestion à un tiers peut disqualifier le statut LMP (TJ Versailles 30 avr. 2024). |
3.2 Le piège du résultat déficitaire
C'est la règle la plus méconnue et la plus redoutable. La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt majeur (Cass. com. 20 décembre 2023, n°22-17.612) que l'exonération IFI des biens LMP suppose que l'activité génère un bénéfice net positif : un résultat LMP déficitaire entraîne la perte totale de l'exonération pour l'année, même si toutes les autres conditions sont réunies.
La Direction générale des finances publiques a confirmé cette position dans la réponse ministérielle Vidal (avril 2024) : les biens LMP ne peuvent être exonérés d'IFI que si l'activité est bénéficiaire au 1er janvier de l'année d'imposition. L'administration retient le résultat fiscal net (après déduction de l'amortissement) et non les recettes brutes.
Règle absolue : 1 euro de déficit = 0 % d'exonération IFI
La règle posée par Cass. com. 20 décembre 2023, n°22-17.612 (confirmée par la RM Vidal, avril 2024) ne souffre aucune exception : dès que le résultat fiscal LMP est déficitaire — même d'un seul euro — l'exonération IFI est totalement perdue pour l'année. L'administration retient le bénéfice net après amortissements, pas les recettes brutes. Paradoxe fiscal : le contribuable peut déclarer un déficit LMP déductible de ses revenus et payer simultanément de l'IFI sur ces mêmes biens.
Cas 1 — LMP bénéficiaire : exonération IFI accordée
M. Laurent — LMP bénéficiaire : Biens LMP : 3 studios meublés à Lyon, valeur totale 900 000 € Recettes brutes LMP : 45 000 €/an ✓ (> 23 000 €) Charges déductibles : 15 000 € (intérêts 8k€ + entretien 4k€ + gestion 3k€) Résultat BIC LMP net : +30 000 € ✓ (bénéficiaire) Salaire activité principale : 20 000 € Ratio LMP : 30 000 / (30 000 + 20 000) = 60 % ✓ (> 50 %) → Toutes les conditions sont remplies : EXONÉRATION IFI TOTALE ✓ → Les 900 000 € ne rentrent pas dans l'assiette IFI → Économie IFI (taux marginal 1 %) : ≈ 9 000 €/an
Cas 2 — LMP déficitaire (amortissements) : exonération perdue
Mme Bernard — LMP déficitaire cause amortissements : Biens LMP : 4 appartements meublés, valeur totale 1 200 000 € Recettes brutes LMP : 55 000 €/an ✓ (> 23 000 €) Charges déductibles : Amortissements : 42 000 € Intérêts d'emprunt : 12 000 € Charges diverses : 6 000 € Total : 60 000 € Résultat BIC LMP net : 55 000 - 60 000 = - 5 000 € ✗ (déficitaire) → EXONÉRATION IFI REFUSÉE — Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 → 1 200 000 € intègrent l'assiette IFI → Surcoût IFI estimé (tranche 1 %) : ≈ 12 000 €/an Note : les amortissements créent un déficit fiscal déductible des autres revenus IR, mais font perdre l'exonération IFI pour la même année.
Cas 3 — Retraité LMP : atout décisif de la RM Frassa 2020
M. Thierry, 68 ans (retraité) — Avantage RM Frassa 2020 : Pension de retraite : 36 000 €/an Recettes LMP brutes : 28 000 €/an ✓ (> 23 000 €) Charges LMP : 10 000 € Résultat LMP net : +18 000 € ✓ (bénéficiaire) ❌ Sans RM Frassa (retraite incluse au dénominateur) : Ratio = 18 000 / (18 000 + 36 000) = 33 % → Exonération REFUSÉE ✅ Avec RM Frassa 2020 (retraites exclues du dénominateur) : Ratio = 18 000 / 18 000 = 100 % → EXONÉRATION ACCORDÉE ✓ Enjeu concret — M. Thierry possède 650 000 € de biens LMP : Sans RM Frassa : 650 000 € taxables → ≈ 5 000 €/an d'IFI supplémentaires Avec RM Frassa : exonération totale → 0 € sur ces biens Économie annuelle grâce à RM Frassa 2020 : ≈ 5 000 €
Action préventive : simuler le résultat LMP avant le 31 décembre
Avant la clôture de l'exercice, calculez votre résultat LMP prévisionnel. Si le résultat risque d'être déficitaire à cause des amortissements, vous pouvez limiter les dotations aux amortissements imputées sur l'exercice ou décaler des travaux exceptionnels à l'année suivante. Cette simulation de fin d'année peut éviter plusieurs milliers d'euros d'IFI.
3.3 La condition de participation personnelle : le risque de la gestion déléguée
Le Tribunal judiciaire de Versailles (30 avril 2024, n°22/01600) a précisé que le statut LMP suppose que le redevable accomplit lui-même des actes précis, répétitifs et constantsde gestion des biens loués. Une délégation totale à un gestionnaire ou une agence immobilière, sans intervention personnelle du propriétaire, peut remettre en cause le caractère professionnel de l'activité et donc l'exonération IFI.
3.4 Atout : les retraites exclues du dénominateur (RM Frassa 2020)
La réponse ministérielle Frassa du 27 août 2020 (n°9897) apporte une précision favorable aux contribuables retraités qui exercent une activité LMP. Les pensions de retraite ne constituent pas des revenus professionnels et doivent donc être exclues du dénominateur servant à apprécier le seuil de 50 %.
Seuil 50 % LMP pour les retraités : Recettes LMP > [Salaires + BIC + BNC + BA + art. 62 CGI] × 50 % Les pensions de retraite et pensions PERCO/PER sont EXCLUS du dénominateur. Exemple : • Pension de retraite : 36 000 €/an • Loyers LMP bruts : 28 000 €/an • Autres revenus professionnels : 0 € → Ratio = 28 000 / 0 → condition satisfaite ✓ (pas de revenus professionnels hors retraite dans le dénominateur)
3.5 La liste limitative du dénominateur (art. 975 III CGI)
La condition du ratio "50 %" compare les recettes LMP aux revenus professionnels du foyer fiscal. L'article 975 III du CGI dresse une liste limitative des revenus entrant dans ce dénominateur. Seuls les revenus d'activité sont retenus ; les revenus du patrimoine en sont exclus.
| Catégorie de revenu | Inclus dans le dénominateur ? | Fondement |
|---|---|---|
| Salaires et traitements (après abattement 10 %) | ✓ OUI | Art. 975 III CGI |
| BIC (dont recettes LMP elles-mêmes) | ✓ OUI | Art. 975 III CGI |
| BNC (professions libérales, honoraires) | ✓ OUI | Art. 975 III CGI |
| BA (bénéfices agricoles) | ✓ OUI | Art. 975 III CGI |
| Rémunérations de gérant art. 62 CGI (SARL, SNC…) | ✓ OUI | Art. 975 III CGI |
| Dividendes et revenus de capitaux mobiliers | ✗ NON — exclus | Liste limitative |
| Revenus fonciers (location nue) | ✗ NON — exclus | Liste limitative |
| Pensions de retraite et pensions alimentaires | ✗ NON — exclus | RM Frassa 2020 |
| Plus-values immobilières ou mobilières | ✗ NON — exclus | Liste limitative |
| Allocations chômage, indemnités maladie | ✗ NON — exclus | Liste limitative |
Dividendes exclus : un atout méconnu pour les dirigeants
Un dirigeant qui se verse 80 000 € de dividendes et 15 000 € de salaire, et perçoit 30 000 € de loyers LMP, satisfait le ratio 50 % si on applique correctement la liste limitative : le dénominateur ne comprend que les salaires (15 000 €), pas les dividendes.
Ratio = 30 000 / 15 000 = 200 % → condition largement satisfaite. Cette règle, souvent ignorée, peut rendre éligible au LMP des dirigeants qui se croient hors-quota.
3.6 Quatre exemples chiffrés : LMP bénéficiaire vs déficitaire
Ces quatre cas illustrent les situations les plus courantes, en tenant compte de la jurisprudence récente (Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 et RM Vidal, avril 2024).
Exemple 1 — LMP bénéficiaire, dividendes exclus du dénominateur → EXONÉRÉ Recettes LMP : 42 000 € Charges déductibles : - 28 000 € Bénéfice net LMP : 14 000 € > 0 ✓ Salaires net fiscal : 20 000 € (dans le dénominateur) Dividendes : 60 000 € (EXCLUS du dénominateur) Ratio = 42 000 / 20 000 = 210 % > 50 % ✓ Résultat : biens LMP EXONÉRÉS d'IFI
Exemple 2 — LMP déficitaire par amortissements → NON EXONÉRÉ Recettes LMP : 55 000 € Charges déductibles : - 70 000 € (dont 40 000 € d'amortissements) Bénéfice net LMP : - 15 000 € ✗ (déficit) Ratio recettes/revenus : 55 000 / 25 000 = 220 % > 50 % ✓ Mais bénéfice net < 0 → exonération perdue Résultat : biens LMP IMPOSABLES à l'IFI cette année (le déficit LMP reste déductible des autres revenus en IR)
Exemple 3 — LMP déficitaire suite à travaux exceptionnels → NON EXONÉRÉ Recettes LMP : 38 000 € Charges normales : - 22 000 € Travaux de rénovation : - 30 000 € (déductibles en BIC LMP) Bénéfice net LMP : - 14 000 € ✗ (déficit) Stratégie : étaler les travaux sur 2 exercices pour maintenir un bénéfice positif et conserver l'exonération IFI
Exemple 4 — Retraité LMP, pensions et dividendes exclus → EXONÉRÉ Pension de retraite : 36 000 €/an (exclue du dénominateur) Dividendes perçus : 48 000 €/an (exclus du dénominateur) Recettes LMP brutes : 26 000 €/an (seuil > 23 000 € ✓) Charges LMP : - 18 000 € Bénéfice net LMP : 8 000 € > 0 ✓ Dénominateur = 0 € → ratio 26 000 / 0 → condition satisfaite ✓ Résultat : biens LMP EXONÉRÉS d'IFI
3.7 Résidences gérées et bail commercial : risques de disqualification LMP
Les résidences gérées (résidences étudiantes, EHPAD, résidences de tourisme, résidences d'affaires) sont souvent commercialisées avec l'argument que les loyers garantis par l'exploitant permettent d'atteindre facilement le seuil de 23 000 €. Mais l'exonération IFI requiert, au-delà du seuil de recettes, que l'activité soit exercée à titre professionnel par le bailleur lui-même.
Résidences gérées : la gestion déléguée peut disqualifier le statut LMP
Lorsque le bien est intégralement géré par un exploitant professionnel via un bail commercial (le bailleur se contente de percevoir un loyer fixe sans actes de gestion propres), les juridictions admettent de moins en moins le caractère professionnel du loueur. Le Tribunal Judiciaire de Versailles (30 avr. 2024, n°22/01600) a refusé le statut LMP professionnel à un bailleur dont la gestion était entièrement déléguée. Le Conseil d'État exige des actes de gestion précis, répétitifs et personnels (négociation des baux, entretien, recherche de locataires, etc.) que le simple bail commercial avec gestionnaire ne permet pas.
Solution : si vous investissez en résidence gérée, documentez vos actes de gestion personnels (suivi du carnet d'entretien, correspondances avec le gestionnaire, visite annuelle, etc.) et obtenez un avis juridique sur la qualification LMP avant de déclarer l'exonération IFI.
Optimiser votre statut LMP avant le 1er janvier
Le statut LMP et ses conditions pour l'IFI s'apprécient au 1er janvier. Une anticipation en fin d'année est indispensable pour éviter les mauvaises surprises. Nos CGP analysent votre situation LMP pour vous permettre de prendre les bonnes décisions.
4. Bois, forêts, GFF et GFI : le régime de l'article 976 CGI
L'article 976 du CGI prévoit une exonération spécifique pour les propriétés forestières et les parts de groupements forestiers, afin d'encourager la sylviculture durable. Ce régime est souvent mal compris, notamment en raison de la confusion entre GFF et GFI.
4.1 Propriétés forestières détenues en direct
Les bois et forêts détenus directement sont totalement exonérés d'IFI si deux conditions sont remplies :
- Engagement d'exploitation durable sur 30 ans ou présentation d'un document de gestion agréé (Plan Simple de Gestion validé par le CRPF, Code des bonnes pratiques sylvicoles, etc.) — source : BOI-PAT-IFI-30-10-40.
- Attestation annuelle établissant la réalité de l'exploitation par l'ONF ou un expert forestier agréé. Cette attestation doit être jointe à la déclaration IFI.
4.2 Parts de Groupement Forestier (GFF) : exonération totale ou abattement 75 %
Les parts de Groupement Forestier (GFF) bénéficient d'un régime dérogatoire fondé sur la quote-part de capital souscrit par l'associé :
| Seuil de détention | Régime IFI | Condition |
|---|---|---|
| < 10 % du capital souscrit | Exonération totale (100 %) | GFF doit répondre aux conditions d'exploitation durable (art. 976 I CGI) |
| > 10 % du capital souscrit | Abattement de 75 % sur la valeur vénale | Mêmes conditions + engagement de conservation 30 ans |
4.3 GFI : aucune exonération IFI — la distinction fondamentale
Le Groupement Foncier d'Investissement (GFI) est un véhicule d'investissement créé par la loi du 13 octobre 2014 qui permet à des investisseurs d'accéder à des actifs forestiers via un fonds géré par une société de gestion agréée AMF. Malgré ses actifs forestiers sous-jacents, le GFI n'est pas un groupement forestier au sens de l'article 976 CGI.
Classé en parts de fonds d'investissement alternatif (FIA), le GFI ne bénéficie d'aucune exonération IFI spécifique. Sa valeur entre dans l'assiette imposable pour sa valeur de rachat, sans abattement. La confusion entre GFF et GFI est fréquemment exploitée dans les argumentaires commerciaux, ce qui peut induire en erreur les contribuables assujettis à l'IFI.
GFF ou GFI : comment choisir selon votre situation IFI ?
Si l'objectif est l'optimisation IFI : le GFF est le seul véhicule forestier ouvrant droit à l'abattement de 75 % ou à l'exonération totale selon votre quote-part.
Le GFI est adapté aux investisseurs non assujettis à l'IFI qui cherchent une réduction IR (art. 199 decovies CGI) et un abattement en droits de succession (75 %), mais pas à ceux qui cherchent à réduire leur base IFI. En présence d'un IFI significatif, cette distinction peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaire par an.
5. Baux ruraux et Groupements Fonciers Agricoles (art. 976 CGI)
Le régime des baux ruraux à long terme constitue un levier d'exonération IFI particulièrement puissant pour les propriétaires de terres agricoles. L'article 976 II du CGIdistingue deux niveaux d'exonération selon la nature du bail et le lien familial entre bailleur et preneur.
5.1 Exonération totale : bail rural à long terme avec lien familial
L'exonération totale (100 %) s'applique lorsque les quatre conditions suivantes sont réunies :
- Bail à long terme : bail d'une durée minimale de 18 ans, enregistré ou établi par acte notarié. Le bail ordinaire (9 ans) ne suffit pas.
- Lien familial : le bail est consenti à un descendant ou ascendant jusqu'au 4e degré inclus, ou à leur conjoint. Les autres preneurs ne permettent pas l'exonération totale.
- Outil de travail principal : le preneur (le locataire agricole) doit exploiter personnellement le bien comme outil de travail principal. La sous-location est exclue.
- Engagement de conservation 25 ans : le bailleur doit s'engager à conserver le bien pendant 25 ans. Cet engagement doit être formellement pris dans le bail ou dans un acte annexe.
5.2 Exonération partielle : bail rural à long terme hors conditions familiales
En l'absence du lien familial ou si l'une des conditions de l'exonération totale n'est pas satisfaite, le propriétaire peut bénéficier d'un abattement partiel :
| Fraction de valeur vénale | Abattement IFI | Condition |
|---|---|---|
| ≤ 101 897 € par part (GFA) ou ≤ 101 897 € (en direct) | 75 % | Bail rural à long terme ≥ 18 ans — seuil inchangé pour l'IFI |
| > 101 897 € | 50 % | Sur la fraction excédant 101 897 € — même si le bail répond à toutes les conditions |
LFI 2025 : les nouveaux seuils ne s'appliquent pas à l'IFI
La loi de finances pour 2025 a relevé les seuils d'exonération des baux ruraux à long terme en matière de droits de mutation à titre gratuit (successions et donations). Ces nouveaux seuils ne s'appliquent pas à l'IFI : le seuil de 101 897 € reste inchangé pour l'impôt sur la fortune immobilière (art. 976 CGI).
Cette distinction est source de nombreuses confusions dans les médias spécialisés et certains conseils patrimoniaux. Vérifiez toujours quelle base légale s'applique : IFI (art. 976 CGI) ou droits de succession (art. 793 bis CGI).
5.3 Groupements Fonciers Agricoles (GFA) : même régime que les terres en direct
Les parts de Groupement Foncier Agricole (GFA) bénéficient du même régime que les terres agricoles détenues en direct. L'abattement de 75 % s'applique sur la fraction de valeur vénale des parts inférieure à 101 897 € par part d'associé, et l'abattement de 50 % sur la fraction excédant ce seuil. Pour l'exonération totale via un GFA, les conditions familiales et d'engagement de conservation s'appliquent aux membres du groupement bailleur.
Exemple — GFA avec bail rural à long terme, hors conditions familiales Valeur vénale totale du GFA (terres agricoles) : 600 000 € Détention d'un associé : 30 % Valeur des parts de l'associé : 180 000 € Application de l'abattement (art. 976 II CGI) : Tranche ≤ 101 897 € → abattement 75 % 101 897 × 25 % : 25 474 € (imposable) Tranche > 101 897 € → abattement 50 % (180 000 - 101 897) × 50 % : 39 052 € (imposable) Base IFI de l'associé sur ses parts GFA : 64 526 € (au lieu de 180 000 € sans abattement) Économie d'assiette IFI : 115 474 € Gain IFI annuel (taux marginal 1 %) : 1 155 €/an Variante — exonération totale (bail familial, engagement 25 ans) : Base IFI : 0 € ✓
6. Abattement de 30 % sur la résidence principale
L'article 973 du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale pour le calcul de l'IFI. C'est l'avantage fiscal le plus universel pour les redevables de l'IFI.
6.1 Conditions d'application
- Occupation effective au 1er janvier : le bien doit être la résidence habituelle et effective du redevable au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Détention en direct : l'abattement ne s'applique qu'aux biens détenus directement par le redevable ou en indivision. Une résidence en indivision bénéficie de l'abattement de 30 % sur la quote-part de chaque indivisaire.
- Un seul bien éligible par foyer fiscal : l'abattement ne s'applique qu'à un seul bien par foyer.
Calcul de la valeur IFI de la résidence principale : Valeur vénale du bien × (1 - 30 %) = Valeur retenue pour l'IFI Exemple : • Appartement estimé à 2 000 000 € • Abattement légal : - 600 000 € • Valeur retenue dans l'assiette IFI : 1 400 000 €
6.2 Le piège majeur : résidence principale détenue via une SCI
C'est l'erreur la plus fréquemment commise et la plus coûteuse. Si la résidence principale est détenue via une Société Civile Immobilière (SCI), les parts de SCI que le redevable déclare à l'IFI ne bénéficient pas de l'abattement de 30 % prévu par l'article 973 du CGI.
La doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-20-20-20) est formelle : l'abattement de 30 % est réservé aux biens détenus en propriété directe par le redevable. Pour les parts de SCI, le contribuable ne peut bénéficier que d'une décote de valeur vénale (non-liquidité, minorité) d'environ 10 à 15 %, sans base légale expresse dans l'article 973.
SCI et résidence principale : attention au contrôle fiscal
De nombreux contribuables ont structuré leur résidence principale en SCI pour faciliter la transmission. Ils découvrent lors d'un contrôle IFI que l'abattement de 30 % qu'ils avaient appliqué n'est pas légalement fondé. Le redressement est généralement assorti d'une majoration de 10 % (bonne foi) ou 40 % (manquement délibéré) et d'intérêts de retard à 0,20 %/mois.
Si vous êtes dans cette situation, une restructuration anticipée (dissolution de la SCI + reprise en direct) peut permettre de bénéficier de l'abattement pour les années futures. Pour les enjeux IFI spécifiques aux SCI, consultez notre guide SCI et IFI.
7. Démembrement de propriété et IFI (art. 968 et 669 CGI)
Le démembrement de propriété est une situation patrimoniale très fréquente : donation aux enfants avec réserve d'usufruit, succession avec usufruit légal du conjoint survivant, vente en viager, démembrement temporaire de SCPI. Ces configurations soulèvent une question clé pour l'IFI : qui déclare quoi — l'usufruitier ou le nu-propriétaire ? Pour une analyse approfondie des stratégies de démembrement, consultez notre guide complet du démembrement et de l'IFI.
7.1 La règle générale : l'usufruitier déclare la pleine propriété (art. 968 CGI)
L'article 968 du CGI pose la règle de principe : les actifs immobiliers dont la propriété est démembrée sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu du bien et n'en tire aucun avantage économique immédiat, ne déclare rien à l'IFI.
Logique économique de la règle
L'usufruitier perçoit les loyers, occupe le bien ou en retire tous les avantages économiques présents. C'est lui qui "utilise" le patrimoine imposable. Le nu-propriétaire n'a qu'une vocation future à la pleine propriété, sans revenu ni jouissance actuels.
Conséquence pratique : un parent qui donne la nue-propriété de sa résidence secondaire à ses enfants en conservant l'usufruit (donation avec réserve d'usufruit) déclare le bien à sa valeur en pleine propriété dans son IFI. Ce type de démembrement ne réduit pas l'IFI du donateur — mais prépare la transmission à coût réduit.
7.2 Les trois exceptions : répartition selon le barème art. 669 CGI
Par exception, le bien est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI dans trois situations limitativement énumérées par l'article 968 du CGI :
| Exception | Situation | Effet |
|---|---|---|
| Art. 968 1° — Usufruit successoral légal | Démembrement résultant d'une succession légale : usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 CC) lorsque l'époux prédécédé laisse des enfants, ou usufruit dit « forcé » accordé au conjoint dans le cadre d'une seconde union (art. 1098 CC) | Usufruitier (conjoint survivant) : déclare la valeur de l'usufruit selon barème art. 669. Nu-propriétaires (enfants) : déclarent chacun la valeur de leur quote-part de nue-propriété. |
| Art. 968 2° — Vente de nue-propriété | Le démembrement résulte d'une vente de nue-propriété par le vendeur qui se réserve l'usufruit, à condition que l'acheteur ne soit pas visé à l'art. 751 CGI (présomption de propriété fictive) | Répartition selon barème art. 669 entre vendeur-usufruitier et acheteur-nu-propriétaire. |
| Art. 968 3° — Don à organisme d'intérêt général | Usufruit réservé par le donateur sur un bien donné à l'État, aux communes, aux établissements publics ou aux associations reconnues d'utilité publique | Répartition selon barème art. 669 entre donateur-usufruitier et organisme bénéficiaire. |
7.3 Le barème fiscal de l'article 669 CGI (inchangé depuis 2004)
| Âge de l'usufruitier (viager) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire (déterminé en années), le barème viager ne s'applique pas. La valeur est forfaitairement fixée à 23 % par période de 10 ans : 23 % pour 1 à 10 ans, 46 % pour 11 à 20 ans, 69 % pour 21 à 30 ans.
7.4 Cas pratique : usufruit légal du conjoint survivant
Exemple — Usufruit légal du conjoint survivant (art. 968 1° CGI) : Bien immobilier : résidence secondaire, valeur pleine propriété 1 500 000 € Conjoint survivant (usufruitière) : 67 ans → barème art. 669 : usufruit = 40 % Déclaration IFI : • Épouse (usufruitière, 67 ans) : Valeur usufruit = 1 500 000 × 40 % = 600 000 € → Déclare 600 000 € dans son IFI • Enfant 1 (nu-propriétaire — ½ de la nue-propriété) : Valeur nue-propriété = 1 500 000 × 60 % = 900 000 € Quote-part ½ = 450 000 € → Déclare 450 000 € dans son IFI (si patrimoine net > 1,3 M€) • Enfant 2 : même calcul → 450 000 € dans son IFI Intérêt de la répartition : chaque ayant-droit peut se retrouver sous le seuil IFI de 1 300 000 € ou dans une tranche inférieure.
7.5 Stratégie : acheter en nue-propriété pour sortir de l'assiette IFI
Puisque le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI, acheter un bien en nue-propriété permet d'investir un capital qui sort totalement de l'assiette imposable pendant toute la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété est récupérée sans imposition supplémentaire.
| Montage | Qui porte l'IFI ? | Avantage nu-propriétaire | Durée typique |
|---|---|---|---|
| Démembrement temporaire de SCPI (voir section 12) | Usufruitier institutionnel (société IS, assurance-vie) — souvent non assujetti à l'IFI | 0 € déclaré à l'IFI pendant le démembrement + décote d'acquisition 30-46 % | 10-20 ans |
| Nue-propriété d'immeuble neuf (bailleur social usufruitier) | Bailleur social (personne morale, non IFI) | 0 € déclaré à l'IFI + décote prix achat 20-40 % | 15-20 ans |
| Démembrement viager (achat nue-propriété d'un bien en viager) | Vendeur-usufruitier déclare la pleine propriété (art. 968 al. 1) | 0 € déclaré à l'IFI jusqu'au décès du vendeur-usufruitier | Durée de vie du vendeur |
Exemple — Achat de nue-propriété de SCPI (démembrement 15 ans) : Valeur pleine propriété des parts SCPI : 200 000 € Usufruit temporaire 15 ans (art. 669) : 46 % → 92 000 € Prix d'achat nue-propriété (54 %) : → 108 000 € Déclaration IFI du particulier nu-propriétaire chaque année : 0 € Sans démembrement (200 000 € taxables, taux marginal IFI 1 %) : IFI annuel : 2 000 € — sur 15 ans : 30 000 € d'IFI À l'extinction du démembrement (15e année) : Récupération pleine propriété (200 000 €) sans fiscalité + Loyers capitalisés perçus par l'usufruitier pendant 15 ans
7.6 Donation temporaire d'usufruit (DTU) à une fondation RUP : sortir le bien de l'IFI
La donation temporaire d'usufruit (DTU) est un montage dans lequel le propriétaire cède temporairement l'usufruit d'un bien — et donc ses revenus — à un organisme tiers, en conservant la nue-propriété. Lorsque le bénéficiaire est une fondation reconnue d'utilité publique (FRUP), ce montage produit un effet IFI remarquable.
Mécanisme : pourquoi la DTU à une FRUP sort le bien de l'IFI
Sous la règle générale de l'art. 968 CGI, l'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété. Si l'usufruitier est une fondation RUP (personne morale), celle-ci n'est pas assujettie à l'IFI. Le nu-propriétaire (l'ancien propriétaire) ne déclare rien non plus. Résultat : le bien sort entièrement de l'assiette IFI pendant toute la durée de la DTU.
Exemple — DTU à une fondation RUP (immeuble locatif, 10 ans) : Valeur pleine propriété du bien : 800 000 € DTU de 10 ans accordée à la Fondation de France Pendant la DTU (10 ans) : Fondation de France (usufruitière) : non assujettie à l'IFI → 0 € Propriétaire initial (nu-propriétaire) : ne déclare rien → 0 € Économie IFI (taux marginal 1 %, 10 ans) : ≈ 80 000 € Contrepartie : les loyers (~184 000 € sur 10 ans, valeur usufruit 23 % = 184 000 €) perçus par la fondation À l'extinction : le bien revient en pleine propriété sans fiscalité supplémentaire
DTU ≠ réduction IFI art. 978 : attention à la confusion
La réduction IFI de 75 % (art. 978 CGI) s'applique uniquement aux dons en numéraire ou aux dons en pleine propriété de titres de sociétés admis sur un marché réglementé. La DTU (don d'usufruit d'un immeuble) n'est pas éligible à la réduction art. 978 IFI. En revanche, la valeur de l'usufruit temporaire cédé peut ouvrir droit à la réduction d'IR (art. 200 CGI, 66 % ou 75 % selon l'organisme). Les deux mécanismes sont complémentaires mais distincts.
Optimiser la transmission avec le démembrement
La donation avec réserve d'usufruit, l'acquisition en nue-propriété ou la donation temporaire d'usufruit sont des outils puissants d'optimisation IFI et de préparation de la transmission. L'impact dépend de votre âge, de votre structure patrimoniale et du type de démembrement envisagé.
8. Réduire son IFI grâce aux dons (art. 978 CGI)
L'article 978 du CGI offre un mécanisme puissant et souvent sous-exploité : une réduction directe de l'IFI dû égale à 75 % du montant des dons réalisés au profit d'organismes d'intérêt général éligibles. Contrairement aux sections précédentes, ce mécanisme ne réduit pas l'assiette imposable : il s'impute sur l'impôt calculé. Ce dispositif s'intègre dans une stratégie globale de gestion de fortune et d'optimisation patrimoniale pour les patrimoines importants.
Réduction d'impôt ≠ exonération d'assiette
Exonération d'assiette (sections 1 à 7) : le bien n'entre pas dans la base imposable → l'IFI est calculé sur un patrimoine réduit.
Réduction d'impôt art. 978 CGI : le bien reste dans l'assiette, l'IFI est d'abord calculé normalement sur le patrimoine total, puis la réduction vient s'imputer sur l'impôt dû. La réduction est plafonnée, non reportable et ne peut réduire l'IFI en dessous de zéro.
8.1 Mécanisme : 75 % du don, plafonné à 50 000 €/an
Réduction IFI par don (art. 978 CGI) : Réduction = Montant du don × 75 % Plafond annuel de réduction : 50 000 € → Don maximum donnant droit à la réduction pleine : 66 667 € Exemple 1 — Don de 40 000 € (IFI brut 30 000 €) : Réduction : 40 000 × 75 % = 30 000 € IFI dû après réduction : 30 000 - 30 000 = 0 € ✓ Exemple 2 — Don de 70 000 € (IFI brut 60 000 €) : Réduction théorique : 70 000 × 75 % = 52 500 € Plafond : 50 000 € ← limite appliquée IFI dû après réduction : 60 000 - 50 000 = 10 000 € Don excédant le plafond (non fiscalement exploitable) : 3 333 € Note : l'excédent de réduction (si réduction > IFI dû) est perdu. Il n'est ni remboursé ni reportable sur les années suivantes.
8.2 Organismes éligibles (art. 978 CGI)
| Catégorie d'organisme éligible | Exemples | Base légale art. 978 |
|---|---|---|
| Établissements de recherche ou d'enseignement supérieur ou artistique, publics ou privés à but non lucratif | CNRS, Institut Pasteur, grandes écoles (HEC, ESCP...) agréées, établissements consulaires | Art. 978 al. 1 1° |
| Fondations reconnues d'utilité publique (FRUP) | Fondation de France, Fondation ARC pour la Recherche sur le Cancer, Fondation pour la Recherche Médicale, Fondation Abbé Pierre, Fondation Hôpitaux de Paris | Art. 978 al. 1 2° |
| Structures d'insertion par l'économique | Entreprises d'insertion (EI), entreprises de travail temporaire d'insertion (ETTI), ateliers et chantiers d'insertion (ACI), associations intermédiaires | Art. 978 al. 1 3°, 4°, 5° |
| Groupements d'employeurs pour l'insertion et la qualification (GEIQ) | GEIQ Bâtiment, GEIQ Industrie, GEIQ Agriculture — liste publiée par le Préfet de région | Art. 978 al. 1 6° |
| Associations RUP de financement de la création/reprise d'entreprises (liste fixée par décret) | Très restreint — France Active, Adie (Association pour le Droit à l'Initiative Économique) | Art. 978 al. 1 7° |
Erreur fréquente : Croix-Rouge, MSF, Restos du Cœur — NON éligibles à art. 978
Contrairement à la réduction IR (art. 200 CGI, qui couvre toutes les associations RUP d'intérêt général), la réduction IFI de l'art. 978 CGI a une liste strictement limitative. Les grandes associations humanitaires — même reconnues d'utilité publique — ne figurent pas dans cette liste :
- • Croix-Rouge française (ARUP) → non éligible art. 978 IFI
- • Médecins Sans Frontières (ARUP) → non éligible art. 978 IFI
- • Restos du Cœur / Secours Catholique → non éligibles art. 978 IFI
- • Fonds de dotation (ex : Fonds de dotation Louvre) → non éligibles
- • Fondations d'entreprise (ex : Fondation L'Oréal) → non éligibles
Ces organismes restent éligibles à la réduction IR de 66-75 % (art. 200 CGI)— mais il faudra alors renoncer à la réduction IFI de 75 % sur le même don (règle du non-cumul). Vérifiez toujours l'éligibilité art. 978 spécifiquement avant de flécher votre don en IFI. Demandez un reçu fiscal conforme au modèle ministériel (art. 978 III CGI).
8.3 Non-cumul avec d'autres avantages fiscaux
La fraction du don ayant donné lieu à la réduction IFI ne peut pas bénéficier simultanément d'un autre avantage fiscal (art. 978 III CGI). En pratique : pour un don à une fondation reconnue d'utilité publique, le contribuable doit choisir entre la réduction IFI (75 %) ou la réduction IR (66 % à 75 % selon l'organisme — art. 200 CGI). Il ne peut pas cumuler les deux sur le même versement.
Stratégie : IFI vs IR — laquelle choisir ?
Pour un contribuable assujetti à l'IFI, la réduction IFI (75 %) est presque toujours plus avantageuse que la réduction IR (66 %), car elle s'impute directement sur l'impôt dû et son taux est supérieur.
Exemple : un don de 20 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique → réduction IFI de 15 000 € (75 %) contre une réduction IR de 13 200 € (66 %). L'avantage IFI est de 1 800 € supplémentaires. Exception : si votre IFI est inférieur à la réduction potentielle, la réduction IR peut être plus efficace (pas de plafonnement par l'impôt dû).
8.4 Modalités déclaratives
- Formulaire 2042-IFI, case 9NC — « Dons à des organismes d'intérêt général établis en France ». Reportez le montant total des dons éligibles effectués pendant la période de référence.
- Période éligible : les dons réalisés entre la date limite de déclaration IFI de l'année précédente et la date limite de l'année en cours. Pour l'IFI 2026 : dons effectués entre juin 2025 et juin 2026.
- Reçu fiscal obligatoire : l'organisme doit délivrer une attestation mentionnant son nom, son adresse, la nature et le montant du don. Ce reçu est exigé en cas de contrôle.
Réduire votre IFI tout en soutenant des causes d'intérêt général
La réduction IFI par les dons offre une efficacité fiscale de 75 % — parmi les plus élevées du droit fiscal français. Un bilan patrimonial permet d'identifier les organismes éligibles adaptés à vos valeurs et d'optimiser le montant du don au regard de votre IFI estimé.
9. Jurisprudence récente (2021-2024) : ce que le juge dit
Le contentieux IFI relatif aux exonérations a connu une intense activité jurisprudentielle depuis 2021. Voici les arrêts les plus importants que tout conseiller patrimonial et tout contribuable assujetti à l'IFI doivent connaître.
| Arrêt | Thème | Règle posée |
|---|---|---|
| Cass. com. 3 mars 2021, n°19-22.397 (Finaréa) | Holding animatrice | L'animation doit être effectivement mise en œuvre et prouvée par des éléments concrets (comptes-rendus, services facturés, décisions de gestion). Les structures formelles ne suffisent pas. |
| Cass. com. 25 mai 2022, n°19-25.513 | Holding — date d'appréciation | Le caractère animateur s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. Une holding qui cesse d'animer en cours d'année perd l'exonération pour l'année suivante. |
| Cass. com. 31 janvier 2018, n°16-17.938 | Holding — co-animation | La co-animation est possible même avec une participation minoritaire, à condition que le contribuable exerce effectivement des fonctions de direction dans la filiale animée. |
| Cass. com. 20 décembre 2023, n°22-17.612 | LMP — résultat déficitaire | Un résultat LMP déficitaire (après amortissements) entraîne la perte totale de l'exonération IFI pour l'année. L'appréciation se fait sur le bénéfice net, pas sur les recettes brutes. |
| Cass. com. 10 mai 2024, n°22-18.812 | Holding sans filiale opérationnelle | Une holding qui ne détient pas de filiale opérationnelle active au 1er janvier ne peut pas être qualifiée d'animatrice. L'exonération IFI est refusée. |
| TJ Versailles, 30 avr. 2024, n°22/01600 | LMP — gestion déléguée | Le statut LMP suppose des actes de gestion précis, répétitifs et constants accomplis personnellement. La délégation totale à un gestionnaire peut disqualifier le statut professionnel. |
| RM Frassa, 27 août 2020, n°9897 | LMP — dénominateur retraités | Les pensions de retraite ne constituent pas des revenus professionnels et sont exclues du dénominateur du ratio 50 % pour les contribuables retraités exerçant une activité LMP. |
| RM Vidal, avril 2024 | LMP — déficit = perte d'exonération | Confirmation administrative de l'arrêt Cass. 20/12/2023 : un résultat LMP déficitaire entraîne la perte de l'exonération IFI pour l'année concernée. |
| RM n°20302 (2021) | Immeuble holding → sous-location filiale | Un bien immobilier détenu par la holding et loué à la filiale opérationnelle n'est pas considéré comme directement affecté à l'activité : il est imposable à l'IFI. |
| TJ Versailles, 30 avr. 2024, n°22/01600 | LMP — gestion entièrement déléguée | Le statut LMP professionnel suppose des actes de gestion précis, répétitifs et personnels. La délégation totale à un gestionnaire (résidence gérée, bail commercial) peut faire perdre le statut professionnel et donc l'exonération IFI. |
| Cass. com. 19 janv. 2022, n°20-16.342 | Biens professionnels — activité libérale SCP | Les biens nécessaires à l'exercice d'une profession libérale au sein d'une SCP (société civile professionnelle, régime IR) sont exonérés d'IFI sans condition de seuil de rémunération ou de détention, contrairement aux SEL (IS). |
10. Cas pratique complet : la famille Moreau
Illustrons l'articulation de ces différents régimes avec un exemple concret. M. et Mme Moreau, 55 et 52 ans, disposent du patrimoine immobilier suivant au 1er janvier 2026 :
| Actif | Valeur vénale brute | Régime applicable | Base IFI retenue |
|---|---|---|---|
| Résidence principale (Paris 16e), détenue en direct | 2 800 000 € | Abattement 30 % (art. 973 CGI) | 1 960 000 € |
| Parts de Moreau Holding SAS (holding animatrice) — 100 % du capital | 4 500 000 € | Exonération totale (art. 975 III + art. 966 CGI) si animation prouvée | 0 € (exonéré) |
| Immeuble de bureaux loué à des tiers (détenu par la holding) | 800 000 € (valeur au prorata dans les parts) | Imposable — immo. de rapport non affecté à l'activité propre | 800 000 € |
| Propriété forestière (60 ha, PSG agréé, attestation ONF) | 420 000 € | Exonération totale (art. 976 I CGI) | 0 € (exonéré) |
| Parts GFF (15 % du capital souscrit) | 320 000 € | Abattement 75 % (> 10 % du capital, art. 976 I CGI) | 80 000 € |
| Terres agricoles sous bail rural à long terme (famille, engagement 25 ans) | 650 000 € | Exonération totale (art. 976 II CGI) | 0 € (exonéré) |
| Appartement locatif (Annecy, loué nu) | 480 000 € | Imposable — aucune exonération | 480 000 € |
Calcul IFI famille Moreau (1er janvier 2026) : Résidence principale (après abattement 30 %) : 1 960 000 € Immo. de rapport (holding) : 800 000 € Parts GFF (après abattement 75 %) : 80 000 € Appartement locatif (Annecy) : 480 000 € ───────────────────────────────────────────────────────── Patrimoine net taxable IFI : 3 320 000 € Barème IFI 2026 : 0 - 800 000 € : 0 € 800 001 - 1 300 000 € : 0,50 % → 2 500 € 1 300 001 - 2 570 000 € : 0,70 % → 8 890 € 2 570 001 - 3 320 000 € : 1,00 % → 7 500 € ───────────────────────────────────────────────────────── IFI brut estimé : ≈ 18 890 € Sans optimisation (base 8 890 000 €) : IFI ≈ 68 000 € Économie annuelle grâce aux exonérations : ≈ 49 000 €
Impact des exonérations : environ 49 000 € d'économie IFI par an
Dans cet exemple, l'articulation des exonérations IFI permet à la famille Moreau d'économiser environ 49 000 € d'IFI par an par rapport à une situation sans exonération. Chacun de ces régimes suppose un travail de documentation précis : preuves d'animation de la holding, Plan Simple de Gestion agréé, bail rural notarié avec engagement de conservation, attestation ONF annuelle.
Cette économie se capitalise sur la durée : sur 10 ans, c'est environ 490 000 € d'IFI économisés grâce à une structuration patrimoniale rigoureuse et bien documentée.
Calculer votre IFI réel après exonérations
Votre situation est unique. Les exonérations IFI que vous pouvez légitimement revendiquer dépendent de la structure exacte de votre patrimoine, de votre activité professionnelle et des conventions signées. Un bilan patrimonial complet vous permet d'identifier toutes les économies d'IFI accessibles à votre situation.
11. Plafonnement IFI (art. 979 CGI) : le bouclier fiscal immobilier
L'article 979 du CGI prévoit un mécanisme de plafonnement de l'IFI, souvent qualifié de « bouclier fiscal immobilier ». Il vise à éviter que la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu dépasse 75 % des revenus imposables de l'année précédente. Ce dispositif bénéficie principalement aux contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier important mais perçoivent des revenus relativement faibles (retraités, propriétaires de biens peu rentables, héritiers).
11.1 Mécanisme et formule de calcul
Plafonnement IFI (art. 979 CGI) : Condition de déclenchement : IFI + IR (de l'année N-1) > 75 % × Revenus nets mondiaux (année N-1) Si oui : Réduction IFI = (IFI + IR) - 75 % × Revenus nets mondiaux IFI après plafonnement = IFI calculé - Réduction • "Revenus nets mondiaux" : revenus nets de frais professionnels, avant abattements (ex. 40 % dividendes), nets de prélèvements sociaux, y compris revenus exonérés et revenus de source étrangère • "IR" : impôt sur le revenu de l'année N-1 (France + étranger) • Le plafonnement ne peut pas ramener l'IFI en dessous de zéro • Anti-abus : revenus artificiellement minorés (capitalisés, retenus en société) ne réduisent pas la base de plafonnement
11.2 Cas pratique : retraité avec grand patrimoine immobilier
Exemple — M. Dupont, 74 ans, patrimoine IFI 5 500 000 € Patrimoine net taxable IFI : 5 500 000 € IFI calculé (barème 2026) : 44 500 € Revenus N-1 de M. Dupont : Pension de retraite : 36 000 € Loyers bruts (2 appartements loués) : 22 000 € Dividendes de portefeuille : 8 000 € Total revenus bruts : 66 000 € Déductions (CSG, frais divers) : - 5 000 € Revenus nets mondiaux : 61 000 € IR N-1 de M. Dupont : 3 200 € Test de plafonnement : IFI + IR = 44 500 + 3 200 : 47 700 € 75 % × 61 000 : 45 750 € Dépassement : 47 700 > 45 750 : +1 950 € Réduction IFI = 47 700 - 45 750 : 1 950 € IFI après plafonnement : 42 550 € (au lieu de 44 500 €) Dans cet exemple, le plafonnement génère une économie modeste. L'effet est maximal pour les patrimoines très élevés à revenus très faibles.
11.3 Quand le plafonnement est-il vraiment utile ?
| Profil | Effet du plafonnement | Gain potentiel |
|---|---|---|
| Retraité avec château/propriété agricole peu rentable (revenus < 5 % du patrimoine IFI) | Fort : IFI peut être réduit de 40 à 60 % | Très significatif — plusieurs dizaines de milliers d'€ |
| Héritier de biens immobiliers en indivision sans revenus propres | Fort : faibles revenus → dépassement important du seuil 75 % | Peut ramener l'IFI à un niveau proche du seuil de déclenchement |
| Chef d'entreprise dont la rémunération est volontairement faible | Potentiellement fort — MAIS anti-abus : bénéfices non distribués pas pris en compte par la loi mais attention aux redressements | Modéré à fort selon la situation |
| Investisseur locatif avec revenus fonciers importants (>5 % du patrimoine) | Faible ou nul : les revenus élevés dépassent largement le seuil 75 % | Nul dans la plupart des cas |
Calcul automatique dans la déclaration IFI 2042
Le calcul du plafonnement est automatiquement proposé par l'administration fiscale dans la déclaration 2042-IFI. Il faut néanmoins vérifier que tous les revenus retenus sont exacts. Le contribuable peut aussi simuler le plafonnement en amont pour décider du niveau optimal de distribution de revenus (loyers, dividendes, etc.) sur l'année N-1.
Attention : le plafonnement utilise les revenus de l'année N-1 (et non N). Pour l'IFI 2026 déclaré en 2026, ce sont les revenus 2025 qui servent de base. La simulation doit donc être faite avant la fin de l'année de référence.
Calculer votre plafonnement IFI avant déclaration
Le plafonnement IFI est souvent négligé faute de simulation. Pour les patrimoines importants à revenus modestes, il peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie annuelle. Un bilan patrimonial permet de calculer précisément votre plafonnement et d'optimiser vos revenus N-1 en conséquence.
12. SCPI, OPCI et parts de fonds immobiliers : régime IFI
Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et d'OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont très fréquentes dans les patrimoines soumis à l'IFI. Leur déclaration obéit à des règles spécifiques, et le démembrement de parts de SCPI permet d'en sortir totalement de l'assiette IFI pour le nu-propriétaire. Découvrez l'ensemble des supports disponibles dans notre espace supports d'investissement.
12.1 Valeur à déclarer selon le type de SCPI
| Type de SCPI | Valeur de référence au 1er janvier | Correction |
|---|---|---|
| SCPI à capital variable | Valeur de retrait (prix de rachat officiel) | × ratio d'actifs immobiliers de la SCPI |
| SCPI à capital fixe — marché secondaire actif | Dernier prix d'exécution connu au 1er janvier | × ratio d'actifs immobiliers |
| SCPI à capital fixe — sans marché secondaire | Valeur de réalisation par part | × ratio d'actifs immobiliers |
Ratio immobilier et case de déclaration
Chaque SCPI communique annuellement à ses associés la valeur IFI à déclarer (valeur de référence × ratio immobilier), prête à reporter. Cette information est transmise par courrier ou espace en ligne avant le 15 juin.
Case de déclaration : case 9CA — « Détentions immobilières indirectes » du formulaire 2042-IFI. Ne pas confondre avec les immeubles détenus en direct (case 9AA).
12.2 Nue-propriété de SCPI : exonération totale d'IFI pendant le démembrement
En application de l'article 968 du CGI (voir section 7), seul l'usufruitier déclare les parts de SCPI à l'IFI pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire particulier ne déclare rien à l'IFI pendant toute la durée du démembrement.
Stratégie — SCPI en démembrement temporaire 15 ans : Valeur en pleine propriété des parts SCPI : 200 000 € Usufruit temporaire 15 ans (art. 669 CGI) : 46 % Prix d'achat nue-propriété : 200 000 × 54 % ≈ 108 000 € Déclaration IFI : • Usufruitier (société IS / holding) : amortit l'usufruit à l'actif → Personne morale non assujettie à l'IFI : 0 € d'IFI • Nu-propriétaire (particulier) : 0 € déclaré à l'IFI — 15 ans Économie IFI (taux marginal 1 %, 15 ans) : 200 000 × 1 % × 15 = 30 000 € économisés À l'extinction de l'usufruit : récupération pleine propriété (200 000 €) sans imposition supplémentaire.
Usufruit temporaire souscrit par une entreprise IS : stratégie optimale
En savoir plus sur l'usufruit de SCPI pour les entreprises.
La configuration la plus efficace : le particulier acquiert la nue-propriété, une entreprise soumise à l'IS (holding, SCI IS) souscrit l'usufruit temporaire. L'entreprise amortit comptablement l'usufruit. Le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI pendant 10 à 20 ans selon la durée convenue.
Triple avantage : sortie de l'assiette IFI pour le particulier + décote à l'acquisition (20 à 40 % selon la durée) + récupération de la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire au terme. Pour aller plus loin sur les stratégies d'usufruit de SCPI, consultez notre article dédié : usufruit de SCPI : fiscalité et stratégies 2026.
13. Décotes de valorisation IFI : réduire légalement la base imposable
Avant même d'activer les exonérations ou abattements légaux, une première ligne d'optimisation consiste à valoriser correctement les actifs IFI — en intégrant les décotes que la jurisprudence et la doctrine administrative reconnaissent. Ces décotes s'appliquent sur la valeur vénale déclarée et peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'assiette en moins. Elles sont parfaitement légales, à condition d'être documentées par une expertise sérieuse. Les enjeux spécifiques aux SCI sont détaillés dans notre guide SCI et IFI.
Valeur vénale IFI : la règle légale (art. 973 et 761 CGI)
Les actifs immobiliers sont déclarés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier, c'est-à-dire le prix qu'obtiendrait un vendeur informé sur un marché libre. Cette valeur n'est pas le prix cadastral ni la valeur locative capitalisée de l'administration : c'est la valeur de marché. Or le marché applique des décotes pour des raisons objectives (illiquidité, occupation, minorité) — décotes que le redevable est fondé à refléter dans sa déclaration.
13.1 Décote de liquidité sur parts de SCI non cotées (10-20 %)
Les parts de SCI sont structurellement moins liquides qu'un immeuble détenu en direct : elles ne peuvent être cédées qu'avec l'accord des associés ou dans un délai contraint, sans marché secondaire organisé. Cette illiquidité justifie une décote sur la valeur vénale des partsretenue pour l'IFI.
| Type de SCI | Décote admise | Condition de justification |
|---|---|---|
| SCI familiale (2-4 associés, actif 1-5 M€) | 10-15 % | Statuts avec agrément cession + absence de marché secondaire — justifiée par comparaison de marché |
| SCI avec clause d'agrément renforcée (délai 6 mois, pénalités) | 15-20 % | Clauses statutaires probatoires + rapport d'expertise actif net corrigé |
| SCI IS multi-actifs / structure complexe | 10-20 % selon actifs | Rapport expert + méthode de valorisation multicritères (ANR, comparables de cession) |
| SCI détenant la résidence principale (art. 973 CGI incompatible) | 10-15 % sur valeur parts (≠ abattement 30 %) | Ne se cumule pas avec l'abattement RP — mais la décote SCI peut se cumuler avec la décote d'occupation |
Exemple — SCI familiale avec 4 associés, actif net 1 200 000 € Valeur actif net réel SCI : 1 200 000 € Décote de liquidité (15 %) : - 180 000 € Valeur vénale des parts retenue IFI : 1 020 000 € Quote-part d'un associé (25 %) : 255 000 € Sans décote : 25 % × 1 200 000 € : 300 000 € Gain IFI (taux marginal 1 %, par an) : 450 € économisés/an Sur 10 ans, à moyen terme : 4 500 € Note : pour des actifs SCI > 5 M€, l'enjeu est proportionnellement beaucoup plus significatif.
Jurisprudence : l'administration peut contester les décotes excessives
L'administration fiscale peut remettre en cause une décote jugée excessive si elle n'est pas justifiée par une expertise indépendante. Les tribunaux ont admis des décotes de 10-20 % sur parts de SCI (CA Paris, diverses décisions 2018-2023), mais ont refusé des décotes de 30 % sans justificatif sérieux. La clé : avoir un rapport d'expertise daté du 1er janvier, établi par un professionnel de l'évaluation immobilière.
13.2 Décote d'occupation et de contrainte locative
Un bien immobilier occupé par un locataire vaut moins qu'un bien libre, pour deux raisons objectives : impossibilité de revente libre à court terme, et loyer souvent inférieur au loyer de marché (notamment pour les baux anciens). Cette décote d'occupation est reconnue par la jurisprudence et intégrable dans la valeur IFI déclarée.
| Situation locative | Décote indicative | Facteurs aggravants |
|---|---|---|
| Locataire avec bail récent (< 5 ans, loyer de marché) | 10-15 % | Durée résiduelle du bail, profil du locataire |
| Locataire en place depuis > 10 ans (bail renouvelé, loyer sous-marché) | 15-25 % | Écart loyer réel / loyer de marché, difficulté de reprise |
| Bail loi 1948 (loyer très réglementé, droit au maintien du locataire) | 25-40 % | Peut atteindre 40 % si le locataire est âgé et le loyer très inférieur au marché |
| Usufruit temporaire (locataire = usufruitier) | Non applicable (régi par art. 668-669 CGI) | — |
Exemple — Appartement parisien, locataire en place 15 ans, loyer sous-marché Valeur libre de marché : 900 000 € Loyer actuel : 800 €/mois Loyer de marché estimé : 1 500 €/mois (écart -47 %) Décote d'occupation retenue : 20 % (justifiée par rapport) Valeur vénale occupée retenue IFI : 720 000 € Sans décote : 900 000 € Gain d'assiette IFI : 180 000 € Gain IFI annuel (taux marginal 1 %) : 1 800 € Sur 10 ans : 18 000 € économisés
13.3 Décote de minorité sur participations indirectes
Un associé détenant une participation inférieure à 50 % dans une SCI ou une société civile ne dispose pas du pouvoir d'imposer la vente des actifs. Cette absence de contrôle représente un désavantage objectif pour un acquéreur éventuel, qui justifie une décote de minorité sur la valeur des parts.
| Niveau de participation | Décote de minorité admise | Remarque |
|---|---|---|
| 40-49 % (quasi-parité) | 5-10 % | Faible — l'associé bloque les décisions importantes (unanimité) |
| 25-39 % (minorité de blocage) | 10-20 % | Peut bloquer en AG extraordinaire, mais ne contrôle pas la cession |
| 10-24 % (minorité sans blocage) | 20-30 % | Aucun droit de blocage ni de contrôle — fort désavantage de liquidité |
| < 10 % (micro-participation) | 25-35 % | Quasi sans droits — valeur fortement réduite sur un marché privé |
Stratégie : démembrement + minorité = double décote possible
Pour une SCI détenant un immeuble locatif, il est possible de cumuler :
- • Décote de liquidité SCI (10-20 %) sur la valeur des parts
- • Décote d'occupation (10-20 %) sur la valeur du bien dans la SCI
- • Décote de minorité (10-25 %) si vous détenez moins de 50 % des parts
Ces décotes s'appliquent en cascade et peuvent être combinées sur un même actif, à condition que chacune soit documentée individuellement par une expertise séparée.
Exemple — Triple décote en cascade : SCI familiale, immeuble occupé, associé minoritaire Patrimoine : SCI détenant un immeuble locatif à Paris Valeur vénale libre de l'immeuble : 1 000 000 € Détention de l'associé dans la SCI : 30 % Étape 1 — Décote d'occupation (locataire depuis 12 ans, loyer sous-marché) Valeur occupée = 1 000 000 × (1 - 20 %) : 800 000 € Étape 2 — L'actif net de la SCI intègre la valeur occupée ANR SCI (hors passif) basé sur 800 000 € : 800 000 € Étape 3 — Décote de liquidité SCI (clause d'agrément stricte) ANR après décote liquidité 15 % : 680 000 € Étape 4 — Quote-part de l'associé (30 %) Valeur brute de sa participation : 204 000 € Étape 5 — Décote de minorité (30 %, minorité sans blocage) Valeur retenue pour IFI = 204 000 × 70 % : 142 800 € ───────────────────────────────────────────────────────────── Valeur déclarée à l'IFI : 142 800 € Sans aucune décote (30 % × 1 000 000 €) : 300 000 € Réduction d'assiette : 157 200 € Gain IFI annuel (taux marginal 1 %) : 1 572 € Sur 10 ans : 15 720 € Condition absolue : rapport d'expertise en 3 parties distinctes (occupation, liquidité, minorité), daté du 1er janvier.
13.4 Bonnes pratiques documentaires : les 3 règles d'or
| Règle | Contenu | Sanction du non-respect |
|---|---|---|
| 1. Rapport d'expertise daté au 1er janvier | Faire établir un rapport par un expert immobilier agréé (RICS, REV, expert judiciaire) valorisant les parts/biens avec les décotes retenues, daté ou valable au 1er janvier de l'année d'imposition | Sans expertise, l'administration peut rejeter la décote et redresser à la valeur vénale « libre » |
| 2. Méthode de valorisation explicite | La méthode utilisée (ANR, comparables de cession, capitalisation de revenu) doit être décrite dans le rapport avec les hypothèses retenues | Un rapport vague ou sans comparables sera facilement contesté en contrôle |
| 3. Cohérence pluriannuelle | Conserver la même méthodologie d'une année sur l'autre. Un changement brutal de décote (de 10 % à 30 % soudainement) attirera l'attention de l'administration | Risque de redressement sur l'année du changement et demande de justification sur 3 ans |
Faire évaluer vos actifs IFI avec les bonnes décotes
L'optimisation par les décotes de valorisation est souvent la piste la moins exploitée et la plus accessible. Nos CGP coordonnent l'expertise de vos actifs (SCI, immeuble loué, participation minoritaire) pour constituer un dossier solide avant chaque déclaration IFI.
14. Régime des impatriés et IFI (art. 964 CGI)
Le régime des impatriés IFI est l'un des avantages fiscaux les moins connus du droit patrimonial français, et pourtant l'un des plus puissants. Codifié à l'article 964 du CGI, il permet aux personnes physiques qui s'installent en France après une longue absence d'être exonérées d'IFI sur l'intégralité de leurs actifs immobiliers étrangers pendant une fenêtre temporelle limitée — sans condition d'emploi, sans démarche préalable, de façon entièrement automatique.
Ce régime est totalement indépendant du régime des impatriés applicable à l'impôt sur le revenu (art. 155 B CGI) : il n'est pas réservé aux salariés ou dirigeants détachés par une entreprise étrangère. Il bénéficie à toute personne physique répondant aux conditions de non-résidence préalable, qu'il soit retraité, chef d'entreprise ou investisseur.
14.1 Conditions d'application
| Condition | Contenu | Remarque |
|---|---|---|
| Non-résidence préalable (5 ans) | Ne pas avoir été domicilié fiscalement en France au cours des 5 années civiles précédant l'installation | Installation en 2026 → les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 doivent toutes être des années de non-résidence |
| Établissement du domicile fiscal en France | Devenir résident fiscal français au sens de l'art. 4 B CGI (foyer, séjour principal, activité principale ou centre des intérêts économiques en France) | La date d'installation déclenche le décompte de la fenêtre de 5 ans civils |
| Automaticité — aucune option à exercer | Le régime est automatique : aucune demande préalable, aucun agrément | Il suffit de l'indiquer dans la déclaration 2042-IFI (case dédiée) |
| Indépendance avec l'art. 155 B IR | L'exonération IFI art. 964 est totalement indépendante du régime d'impatrié IR (art. 155 B CGI) | Un retraité ou un investisseur venant de l'étranger peut en bénéficier sans être salarié ou dirigeant détaché |
14.2 Fenêtre temporelle et étendue de l'exonération
L'exonération couvre l'intégralité de l'année d'installation (année N) et les 5 années civiles suivantes (N+1 à N+5). Elle expire définitivement le 31 décembre de l'année N+5. Une arrivée le 31 décembre vaut une année d'exonération complète.
Calcul de la fenêtre impatrié IFI — exemple Date d'installation en France : 1er septembre 2026 (= année N) IFI sur actifs immobiliers étrangers : 2026 (N) → exonéré ✓ 2027 (N+1) → exonéré ✓ 2028 (N+2) → exonéré ✓ 2029 (N+3) → exonéré ✓ 2030 (N+4) → exonéré ✓ 2031 (N+5) → exonéré ✓ (dernier exercice) 2032 (N+6) → pleinement imposable ✗ (fin du régime) Durée effective de l'exonération : jusqu'au 31 décembre 2031 Actifs immobiliers français : imposables dès 2026 dans les conditions de droit commun
14.3 Actifs exonérés et actifs imposables
| Type d'actif | Traitement IFI pendant la fenêtre | Remarque |
|---|---|---|
| Immeuble étranger détenu en direct (appartement, maison, terrain hors France) | Exonéré — non déclaré à l'IFI | Quel que soit le pays de situation du bien (UE, hors UE) |
| Parts de SCPI étrangères (actifs sous-jacents 100 % étrangers) | Exonérées — aucun ratio IFI à communiquer | Si actifs mixtes (France + étranger), seule la fraction étrangère est exonérée |
| Participation dans une société étrangère à prépondérance immobilière étrangère | Fraction étrangère exonérée au prorata des actifs immobiliers étrangers de la société | Calcul sur les actifs immobiliers étrangers, pas sur le critère de prépondérance |
| Immeuble situé en France | Imposable — aucune exonération art. 964 pour les biens français | L'abattement résidence principale 30 % (art. 973) s'applique normalement |
| SCPI françaises | Imposables dans les conditions de droit commun | Le ratio immobilier communiqué par la SCPI s'applique normalement |
Exemple : SCPI internationale et fenêtre impatrié
Un impatrié détenant des parts d'une SCPI investissant à 80 % en Allemagne et 20 % en France bénéficie de l'exonération sur la fraction correspondant aux actifs allemands. Seuls les 20 % d'actifs français sont imposables. Si la SCPI est 100 % étrangère, aucune déclaration IFI n'est requise pour ces parts pendant toute la durée de la fenêtre.
14.4 Cas pratiques chiffrés
Cas 1 — Banquier franco-britannique revenant à Paris après 8 ans à Londres Installation en France : 1er janvier 2026 Patrimoine au 1er janvier 2027 (première déclaration IFI) : Appartement Paris (résidence principale) : 900 000 € Appartement Londres (bien étranger) : 1 200 000 € Villa Costa Rica (bien étranger) : 400 000 € Parts SCPI européenne (actifs 100 % UE) : 300 000 € ──────────────────────────────────────────────────────────── Total brut : 2 800 000 € Application du régime impatrié (art. 964 CGI) : Exonérés : Londres + Costa Rica + SCPI UE : - 1 900 000 € Abattement RP 30 % sur Paris 900 000 € : - 270 000 € ──────────────────────────────────────────────────────────── Assiette IFI nette : 630 000 € → Sous le seuil IFI (1 300 000 €) → IFI = 0 € ✓ Sans régime impatrié : assiette = 2 800 000 € → IFI ≈ 21 500 €/an Économie annuelle grâce à l'art. 964 CGI ≈ 21 500 €
Cas 2 — Dirigeant singapourien s'installant à Lyon pour ses activités européennes Installation en France : 15 juin 2025 Patrimoine au 1er janvier 2026 : Immeuble de rapport Lyon : 850 000 € Appartement Singapour (bien étranger) : 2 100 000 € Immeuble bureau Bangkok (bien étranger) : 800 000 € SCPI française (ratio immobilier 90 %) : 200 000 € ──────────────────────────────────────────────────────────── Total brut : 3 950 000 € Application du régime impatrié (art. 964 CGI) : Exonérés : Singapour + Bangkok : - 2 900 000 € Imposable : Lyon + SCPI Fr (200 000 × 90 %): 1 030 000 € ──────────────────────────────────────────────────────────── Assiette IFI nette : 1 030 000 € → Sous le seuil (1 300 000 €) → IFI = 0 € ✓ Sans régime impatrié : assiette = 3 950 000 € → IFI ≈ 61 000 €/an Fin de la fenêtre : 31 décembre 2030 → Anticipation nécessaire avant l'expiration si patrimoine étranger conservé
14.5 Pièges et points de vigilance
5 erreurs à éviter avec le régime impatrié IFI
- 1. Ne pas mentionner le régime dans la déclaration 2042-IFI. Automatique ne signifie pas invisible : l'absence de mention peut fragiliser l'application rétrospective en cas de contrôle.
- 2. Compter 5 ans à compter de la date d'arrivée (et non de l'année N). La fenêtre court jusqu'au 31 décembre de N+5. Une arrivée le 31 décembre vaut une année d'exonération complète — c'est un avantage à maximiser.
- 3. Confondre avec l'art. 155 B IR (impatrié IR). Les deux régimes sont distincts et cumulables mais ont des conditions différentes. L'art. 964 est plus large : aucun contrat de travail ou statut de salarié requis.
- 4. Ne pas anticiper la fin de la fenêtre. À l'expiration, les biens étrangers redeviennent intégralement imposables. Si le patrimoine étranger est significatif, une restructuration avant N+5 (cession, donation, démembrement, holding étrangère) doit être préparée au moins 18 à 24 mois à l'avance.
- 5. Réexpatriation ou perte de résidence fiscale française. Tout événement mettant fin à la résidence fiscale française interrompt définitivement le régime. Le contribuable ne peut pas bénéficier deux fois du régime impatrié.
Profiter pleinement de la fenêtre impatrié IFI
Le régime impatrié art. 964 CGI peut permettre une économie d'IFI de plusieurs dizaines de milliers d'euros par an. Sa durée est limitée : anticipez son expiration et optimisez votre structure patrimoniale avant la fin de la fenêtre. Nos CGP accompagnent les impatriés dans leur planification patrimoniale en France.
Sources officielles et références
- Code général des impôts : art. 965 (champ IFI), art. 966 (holding animatrice, LFI 2024), art. 968 (démembrement — usufruitier imposé sur la PP), art. 669 (barème usufruit/NP par âge), art. 973 (abattement résidence principale), art. 974 (passif déductible), art. 975 (biens professionnels), art. 976 (bois, forêts, baux ruraux), art. 978 (réduction IFI par les dons), art. 964 (régime des impatriés — exonération IFI sur actifs immobiliers étrangers), art. 979 (plafonnement IFI — bouclier fiscal immobilier)
- BOFiP : BOI-PAT-IFI-30-10 (biens professionnels), BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 (activités exonérées), BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 (sociétés IS et holding animatrice), BOI-PAT-IFI-30-10-40 (bois et forêts), BOI-PAT-IFI-30-10-50 (baux ruraux), BOI-PAT-IFI-10-20 et BOI-PAT-IFI-10-20-30 (régime des impatriés art. 964 CGI), BOI-PAT-IFI-30-20 (abattements)
- Jurisprudence : Cass. com. 3 mars 2021, n°19-22.397 — Cass. com. 25 mai 2022, n°19-25.513 — Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 — Cass. com. 10 mai 2024, n°22-18.812 — TJ Versailles 30 avr. 2024, n°22/01600
- Réponses ministérielles : RM Frassa, 27 août 2020, n°9897 (retraites et LMP) — RM n°20302 (2021, immeuble holding) — RM Vidal, avril 2024 (LMP déficitaire)
- Loi de finances pour 2024 : codification de la définition de holding animatrice à l'art. 966 CGI
- Loi de finances pour 2025 : relèvement des seuils baux ruraux en droits de succession uniquement (non applicable à l'IFI)
Avertissement — Ce guide est à jour au 26 février 2026
Ce guide a été rédigé par Quentin Hagnéré, Conseiller en Gestion de Patrimoine (CIF enregistré auprès de l'AMF, COA, COBSP). Il constitue une information générale à caractère éducatif et ne saurait remplacer un conseil personnalisé adapté à votre situation patrimoniale. La fiscalité évolue régulièrement : les conditions d'exonération, les seuils et la jurisprudence peuvent avoir évolué postérieurement à la date de rédaction. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
Pour une analyse personnalisée de votre situation IFI et de vos droits à exonération : contactez notre cabinet.