Sommaire
- IFI 2026 : l'essentiel avant de calculer
- Le barème IFI 2026 (art. 977 CGI)
- L'assiette taxable : quels biens déclarer ?
- L'abattement résidence principale (30 %)
- Les dettes déductibles (art. 974 CGI)
- La décote IFI (mécanisme de lissage)
- Le plafonnement IFI (art. 979 CGI)
- Les principales exonérations
- La méthode de calcul pas à pas
- Cas pratique 1 — Patrimoine modéré (1,06 M€ net)
- Cas pratique 2 — Investisseur immobilier (4,85 M€)
- Cas pratique 3 — Grand patrimoine (12 M€)
- Cas pratique 4 — Plafonnement IFI art. 979 CGI
- Déclaration IFI 2026 : formulaire et délais
- Stratégies pour réduire votre IFI
1. IFI 2026 : l'essentiel avant de calculer
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF le 1er janvier 2018. Contrairement à l'ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne frappe que les actifs immobiliers — qu'ils soient détenus en direct ou via des sociétés (SCI, SCPI, etc.).
Il est dû par tout foyer fiscal dont le patrimoine net immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. En 2026, les règles restent inchangées par rapport aux années précédentes (pas de réforme législative majeure sur ce point).
Les 5 points clés du calcul IFI
- Seuil d'entrée : patrimoine net immobilier > 1 300 000 € au 1er janvier
- Barème progressif : 6 tranches de 0 % à 1,5 % (art. 977 CGI)
- Abattement RP : 30 % sur la valeur de la résidence principale
- Passif déductible : les dettes liées aux actifs imposables (art. 974 CGI)
- Décote automatique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € pour éviter l'effet de seuil
Le calcul de l'IFI suit une logique précise que nous détaillons ci-après, étape par étape. Si vous êtes assujetti et souhaitez réduire votre IFI légalement, consultez notre guide complet d'optimisation IFI.
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2. Le barème IFI 2026 (art. 977 CGI)
Le barème IFI est progressif : chaque tranche s'applique uniquement à la fraction du patrimoine net imposable qui la concerne. Le calcul s'effectue donc tranche par tranche, exactement comme pour l'impôt sur le revenu.
| Fraction de patrimoine net taxable | Taux | IFI max sur la tranche |
|---|---|---|
| N'excédant pas 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % | 2 500 € |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % | 8 890 € |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,0 % | 24 300 € |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5 % | illimité |
Comment lire ce barème
Le barème s'applique sur le patrimoine net taxable total, et non sur la seule fraction dépassant le seuil. Ainsi, pour un patrimoine net de 2 000 000 €, l'IFI est calculé sur l'intégralité des 2 000 000 €, mais chaque tranche ne génère d'impôt qu'à partir de son seuil inférieur. La première tranche (0 → 800 K€) reste toujours à 0 %.
Formule générale du calcul IFI :
Tranche 1 (800 K€ → 1,3 M€) : 500 000 × 0,5 % = 2 500 €
Tranche 2 (1,3 M€ → 2,57 M€) : 1 270 000 × 0,7 % = 8 890 €
Tranche 3 (2,57 M€ → 5 M€) : 2 430 000 × 1 % = 24 300 €
Tranche 4 (5 M€ → 10 M€) : 5 000 000 × 1,25 % = 62 500 €
Tranche 5 (> 10 M€) : fraction × 1,5 %
Pour un patrimoine net taxable de 3 000 000 €, l'IFI brut (avant décote et plafonnement) serait :
2 500 + 8 890 + (3 000 000 − 2 570 000) × 1 % = 2 500 + 8 890 + 4 300 = 15 690 €
3. L'assiette taxable : quels biens déclarer ? (art. 965 CGI)
L'assiette IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier, qu'ils soient détenus en direct ou via des sociétés, dès lors que ces sociétés ont une prépondérance immobilière ou que le contribuable en détient au moins 10 % des droits (art. 965 CGI).
3.1 Biens imposables
| Catégorie | Biens concernés | Base d'imposition |
|---|---|---|
| Immobilier direct | RP, résidences secondaires, locatif, parkings, terrains, forêts, vignes | Valeur vénale réelle au 1er janv. |
| SCI, SAS, SA, SARL à prépondérance immobilière | Parts ou actions représentant des actifs immobiliers | Fraction immobilière de la valeur des titres |
| SCPI | Parts de sociétés civiles de placement immobilier | Quasi-intégralité de la valeur |
| OPCI | Parts d'organismes de placement collectif immobilier | Fraction immobilière (si > 20 % actifs immo.) |
| UC assurance-vie à sous-jacent immo. | SCPI en UC, SCI en UC, fonds immo. en UC | Fraction représentant des actifs immobiliers |
| Démembrement de propriété | Usufruit, nue-propriété selon règle de droit commun | Valeur en pleine propriété rattachée au nu-propriétaire |
3.2 Biens exclus de l'assiette IFI
| Catégorie | Biens exclus | Fondement |
|---|---|---|
| Actifs financiers purs | Actions, obligations, PEA, CTO, assurance-vie (fonds euros) | Art. 965, II — exclusion par nature |
| Sociétés non immobilières | Titres de sociétés opérationnelles sans prépondérance immo. | Art. 965, I — absence de prépondérance |
| Holding animatrice | Titres de holding qualifiée d'animatrice de ses filiales (conditions strictes) | Art. 966 CGI — biens professionnels |
| Biens professionnels | Biens nécessaires à l'activité professionnelle principale (BNC, BIC) | Art. 975 CGI |
| OPCVM, FCP, ETF < 20 % immo. | Fonds investis à moins de 20 % en immobilier | BOI-PAT-IFI-20-10-20 |
| Liquidités, cryptos, métaux précieux | Espèces, comptes bancaires, cryptomonnaies, or | Non visés par l'art. 965 |
Attention aux sociétés à prépondérance immobilière
Une société est à prépondérance immobilière si la valeur de ses actifs immobiliers excède 50 % de la valeur totale de ses actifs. Dans ce cas, les titres détenus entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction représentant les actifs immobiliers — même si la société exerce une activité commerciale accessoire. Vérifiez régulièrement la composition du bilan de vos SCI et sociétés holdings.
Pour en savoir plus sur l'intégration des parts de SCI dans l'IFI et les règles de valorisation des titres, consultez notre guide SCI et IFI : imposition, décotes et optimisation.
4. L'abattement résidence principale (30 %)
L'article 973 CGI accorde un abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du foyer fiscal. Cet abattement est automatique : il n'est pas optionnel et ne nécessite aucune démarche.
Valeur imposable RP = Valeur vénale × (1 − 30 %) = Valeur vénale × 70 %
Exemple : RP valant 1 200 000 € → imposable pour 840 000 €
| Condition | Précision |
|---|---|
| Occupation effective au 1er janvier | Le bien doit être occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition |
| Logement du foyer fiscal | S'applique au logement du contribuable, de son conjoint/partenaire PACS et des enfants mineurs |
| Un seul bien par foyer | Un seul logement peut bénéficier de l'abattement (la résidence principale au sens fiscal) |
| Bien détenu en direct ou via société | L'abattement s'applique aussi si le bien est détenu via une SCI (sous réserve d'occupation effective) |
Abattement RP et SCI : une règle à connaître
Lorsque la résidence principale est détenue via une SCI, l'abattement de 30 % reste applicable sur la fraction des titres correspondant au bien, à condition que le contribuable y réside effectivement (doctrine administrative BOI-PAT-IFI-20-20-10, n° 50). En savoir plus : notre guide SCI et IFI.
5. Les dettes déductibles (art. 974 CGI)
Le patrimoine net imposable est obtenu en déduisant de la valeur brute des actifs immobiliers le passif afférent, c'est-à-dire les dettes contractées pour l'acquisition ou l'amélioration de ces biens. L'article 974 CGI encadre strictement cette déductibilité.
5.1 Dettes déductibles
| Type de dette | Condition | Montant déductible |
|---|---|---|
| Prêt immobilier amortissable | Financement d'un bien imposable, au 1er janvier | Capital restant dû au 1er janv. |
| Prêt in fine | Financement d'un bien imposable — règle spéciale | Fraction théorique comme si amortissement linéaire |
| Travaux d'amélioration | Travaux réalisés sur le bien, financés à crédit | Capital restant dû |
| Dettes de construction | Acomptes, soldes dus à l'entrepreneur sur travaux en cours | Montant exigible au 1er janv. |
5.2 Dettes non déductibles
| Type de dette | Motif d'exclusion |
|---|---|
| Prêts familiaux non justifiés | Absence de preuve d'existence et de décaissement effectif |
| Dettes non liées aux actifs imposables | Ex : crédit consommation affecté à des travaux sur bien hors champ IFI |
| Impôts et charges courantes | Taxe foncière, charges de copropriété — non déductibles |
| Dettes sur biens exonérés | Dettes liées à des biens professionnels (art. 975 CGI) — non déductibles en dehors de ces biens |
Règle spéciale prêts in fine et plafonnement > 5 M€
- Prêts in fine : la déductibilité est plafonnée à la fraction théorique correspondant à un amortissement linéaire sur la durée du prêt. Exemple : prêt in fine de 1 000 000 € sur 10 ans, après 4 ans → fraction déductible = 60 % × 1 000 000 € = 600 000 €.
- Patrimoine > 5 M€ : lorsque les dettes dépassent 60 % de la valeur brute du patrimoine imposable, seul 50 % de l'excédent est déductible (art. 974, III CGI).
Pour une analyse complète des règles du passif déductible, notamment pour les SCI et les prêts in fine, consultez notre guide dédié : Dettes déductibles IFI — guide complet.
6. La décote IFI (mécanisme de lissage)
La décote est un mécanisme correcteur qui atténue l'effet de seuil brutal créé par l'entrée dans l'imposition à 1 300 000 €. Sans ce dispositif, un contribuable ayant un patrimoine de 1 300 001 € se retrouverait à payer d'un coup plusieurs milliers d'euros d'IFI supplémentaires par rapport à celui dont le patrimoine est de 1 299 999 €.
La décote s'applique si : 1 300 000 € ≤ P ≤ 1 400 000 €
Formule : Décote = 17 500 € − 1,25 % × P
IFI dû = IFI brut − Décote
| Patrimoine net P | IFI brut calculé | Décote | IFI net à payer |
|---|---|---|---|
| 1 300 000 € | 2 500 € | 17 500 − 16 250 = 1 250 € | 1 250 € |
| 1 320 000 € | 2 640 € | 17 500 − 16 500 = 1 000 € | 1 640 € |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 17 500 − 16 875 = 625 € | 2 225 € |
| 1 380 000 € | 3 060 € | 17 500 − 17 250 = 250 € | 2 810 € |
| 1 400 000 € | 3 150 € | 17 500 − 17 500 = 0 € | 3 150 € |
Vérifiez votre décote avant de déclarer
La décote est automatiquement calculée par l'administration fiscale sur la déclaration en ligne. Pour un patrimoine de 1 340 000 €, la décote est de 17 500 − (1,25 % × 1 340 000) = 17 500 − 16 750 = 750 €. Si vous déclarez sur papier, vous devez l'appliquer manuellement.
7. Le plafonnement IFI (art. 979 CGI)
Le plafonnement a pour objet d'éviter qu'un contribuable dont les revenus sont modestes par rapport à son patrimoine soit contraint de céder des actifs pour payer son impôt. Il limite la somme des impôts directs à 75 % des revenus de l'année précédente.
Condition de plafonnement :
IFI + IR (y.c. contributions sociales sur revenus) + PS ≥ 75 % × Revenus N−1
Réduction IFI = (IFI + IR + PS) − (75 % × Revenus)
Plafond de la réduction : la réduction ne peut excéder l'IFI dû (l'IR reste dû intégralement).
Revenus retenus pour le plafonnement : attention aux exclusions
Sont exclus du calcul du plafonnement notamment :
- Les plus-values réalisées sur valeurs mobilières et droits sociaux (sauf si récurrentes)
- Certains revenus exonérés d'IR
- Les revenus de capitaux mobiliers soumis au PFU dans certains cas particuliers
Sont inclus : revenus fonciers, BIC, BNC, salaires, pensions, dividendes, intérêts, plus-values immobilières.
8. Les principales exonérations IFI
Certains biens immobiliers bénéficient d'une exonération partielle ou totale d'IFI, permettant de réduire significativement l'assiette taxable. Ces exonérations doivent être activement recherchées et documentées.
| Exonération | Taux | Condition principale | Texte |
|---|---|---|---|
| Biens professionnels (BIC/BNC/agricole) | 100 % | Activité professionnelle principale du contribuable | Art. 975 CGI |
| Holding animatrice qualifiée | Jusqu'à 100 % | Animation effective et substantielle des filiales | Art. 966 CGI |
| Bois et forêts | 75 % | Engagement de gestion durable (Charte forestière) | Art. 976 CGI |
| Groupements forestiers | 75 % | Parts de GFF ou GFI avec engagement conservation 30 ans | Art. 976 CGI |
| Terres agricoles en location longue durée | 75 % à 100 % | Bail à long terme (18 ans min) à un exploitant | Art. 976 CGI |
| Dons IFI (art. 978 CGI) | Réduction 75 % | Dons à organismes agréés avant le 15 juin | Art. 978 CGI |
Exonérations IFI : un levier majeur d'optimisation
L'exonération pour biens professionnels (art. 975 CGI) peut permettre d'exonérer 100 % d'un immeuble si le contribuable exerce une activité professionnelle principale dans ce bien. La holding animatrice (art. 966 CGI) peut exonérer la totalité de la valeur de la holding si les critères d'animation sont remplis. Pour une analyse complète : Guide des exonérations IFI.
9. La méthode de calcul IFI pas à pas
Voici la séquence exacte à suivre pour calculer votre IFI 2026, de l'inventaire des biens à l'IFI final à payer.
Inventaire des actifs immobiliers imposables
Listez l'ensemble des biens immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier : immobilier direct, parts de SCI/SCPI, droits démembrés, UC immobilières en assurance-vie. Excluez les actifs financiers purs et les biens exonérés.
Valorisation des actifs
Évaluez chaque bien à sa valeur vénale réelle au 1er janvier (prix de marché). Appliquez l'abattement de 30 % sur la résidence principale. Appliquez les décotes éventuelles (indivision, bail locatif).
Déduction du passif
Déduisez les dettes déductibles : capitaux restants dus sur emprunts immobiliers (règle spéciale pour prêts in fine), dettes de travaux, etc. Vérifiez les règles de plafonnement si patrimoine > 5 M€.
Calcul de l'assiette nette
Assiette nette = Somme des actifs valorisés − Passif déductible. Si assiette nette < 1 300 000 € → pas d'IFI. Si ≥ 1 300 000 € → passez à l'étape suivante.
Application du barème progressif
Appliquez les taux du barème art. 977 CGI tranche par tranche sur l'assiette nette totale (et non seulement sur la fraction au-dessus de 1,3 M€).
Application de la décote (si applicable)
Si 1 300 000 € ≤ P ≤ 1 400 000 € : Décote = 17 500 € − 1,25 % × P. IFI corrigé = IFI brut − Décote.
Déduction des réductions IFI
Déduisez les réductions pour dons (art. 978 CGI) : 75 % des dons versés avant le 15 juin à des organismes agréés, dans la limite de 50 000 € de réduction.
Vérification du plafonnement
Si IFI + IR + PS > 75 % des revenus N−1, calculez la réduction de plafonnement et soustrayez-la de l'IFI (sans pouvoir l'amener en dessous de zéro).
10. Cas pratique 1 — Couple avec patrimoine sous le seuil (1,06 M€ net)
Situation patrimoniale
Couple marié, 2 enfants mineurs. Patrimoine au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale : valeur de marché 900 000 €
- Appartement locatif : valeur de marché 580 000 €, emprunt résiduel 120 000 €
- Actifs financiers (AV, PEA) : non imposables à l'IFI
- Emprunt RP résiduel : 30 000 €
| Étape | Élément | Valeur |
|---|---|---|
| 1 | RP — valeur vénale | 900 000 € |
| 2 | RP — abattement 30 % | − 270 000 € |
| 2 | RP — valeur retenue | 630 000 € |
| 1 | Appartement locatif | 580 000 € |
| 3 | Total brut imposable | 1 210 000 € |
| 3 | Passif déductible (30 000 + 120 000) | − 150 000 € |
| 4 | Assiette nette | 1 060 000 € |
| 4 | Seuil d'imposition atteint ? | NON — 1 060 000 € < 1 300 000 € |
| IFI dû | 0 € |
Analyse du cas 1
Ce couple n'est pas redevable de l'IFI car leur patrimoine net taxable (1 060 000 €) est inférieur au seuil de 1 300 000 €. L'abattement de 30 % sur la résidence principale (270 000 €) et les dettes déductibles (150 000 €) jouent ici un rôle déterminant. Sans l'abattement RP, le patrimoine brut serait de 1 480 000 € − 150 000 € = 1 330 000 €, et le couple serait assujetti à l'IFI.
11. Cas pratique 2 — Investisseur immobilier (4,85 M€ net)
Situation patrimoniale
Entrepreneur, couple marié, 3 enfants. Patrimoine au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale : 2 500 000 €
- 3 immeubles locatifs : 3 000 000 € (valeur totale)
- Parts de SCPI : 500 000 €
- Parts de SCI à prépondérance immobilière : 800 000 €
- Emprunts sur locatifs : 1 200 000 € restants
| Étape | Élément | Calcul | Valeur |
|---|---|---|---|
| 1-2 | RP (2 500 000 × 70 %) | 2 500 000 × 70 % | 1 750 000 € |
| 1 | Immeubles locatifs | — | 3 000 000 € |
| 1 | Parts SCPI | — | 500 000 € |
| 1 | Parts SCI | — | 800 000 € |
| 3 | Total brut | — | 6 050 000 € |
| 3 | Passif déductible | − 1 200 000 € | 4 850 000 € |
| 4 | Assiette nette imposable | — | 4 850 000 € |
| 5 | Tranche 0 → 800 000 € | 800 000 × 0 % | 0 € |
| 5 | Tranche 800 K → 1,3 M€ | 500 000 × 0,5 % | 2 500 € |
| 5 | Tranche 1,3 M€ → 2,57 M€ | 1 270 000 × 0,7 % | 8 890 € |
| 5 | Tranche 2,57 M€ → 4,85 M€ | 2 280 000 × 1 % | 22 800 € |
| 6 | Décote applicable ? | 4 850 000 € > 1 400 000 € | Non |
| IFI dû | 0 + 2 500 + 8 890 + 22 800 | 34 190 € |
Leviers d'optimisation pour ce cas
- Biens professionnels : si certains immeubles locatifs correspondent à une activité BIC principale → exonération art. 975 CGI
- Démembrement : donner la nue-propriété des SCPI aux enfants réduit la valeur taxable chez le donateur (voir guide démembrement IFI)
- Groupements forestiers : diversification vers des actifs exonérés à 75 %
- Dons IFI : un don de 45 333 € à des organismes agréés génère une réduction de 34 000 € (75 %), ramenant l'IFI à environ 200 €
12. Cas pratique 3 — Grand patrimoine (12 M€ net taxable)
Situation patrimoniale
Chef d'entreprise. Patrimoine net taxable IFI au 1er janvier 2026 : 12 000 000 € (après abattements et passif déduit).
| Tranche | Base | Taux | IFI tranche |
|---|---|---|---|
| 0 → 800 000 € | 800 000 € | 0 % | 0 € |
| 800 000 → 1 300 000 € | 500 000 € | 0,5 % | 2 500 € |
| 1 300 000 → 2 570 000 € | 1 270 000 € | 0,7 % | 8 890 € |
| 2 570 000 → 5 000 000 € | 2 430 000 € | 1,0 % | 24 300 € |
| 5 000 000 → 10 000 000 € | 5 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € |
| 10 000 000 → 12 000 000 € | 2 000 000 € | 1,5 % | 30 000 € |
| Total IFI brut | 128 190 € |
L'IFI brut est de 128 190 €. Taux effectif moyen : 128 190 / 12 000 000 = 1,07 % du patrimoine taxable.
Stratégies à ce niveau de patrimoine
Pour un patrimoine de 12 M€, les stratégies d'optimisation portent surtout sur les exonérations structurelles : holding animatrice (art. 966 CGI), biens professionnels (art. 975 CGI), démembrements et dons IFI (plafonnés à 50 000 € de réduction, soit 66 667 € de dons). Un montage combinant holding animatrice + démembrement + dons peut réduire l'IFI de 60 à 80 % dans certaines situations.
13. Cas pratique 4 — Plafonnement IFI avec revenus modestes
Situation patrimoniale
Retraité, veuf, 70 ans. Patrimoine net taxable IFI : 5 000 000 €. Revenus modestes.
- Pension de retraite : 36 000 € / an
- Revenus fonciers nets : 18 000 € / an
- Dividendes : 6 000 € / an
- Total revenus retenus pour le plafonnement : 60 000 €
| Étape | Élément | Montant |
|---|---|---|
| IFI brut | Barème sur 5 000 000 € : 0 + 2 500 + 8 890 + 24 300 | 35 690 € |
| IR | Sur 60 000 € de revenus (après abattements) | 8 200 € |
| Prélèvements sociaux | (18 000 + 6 000) × 17,2 % | 4 128 € |
| Total impôts directs | 35 690 + 8 200 + 4 128 | 48 018 € |
| Seuil de plafonnement | 75 % × 60 000 € | 45 000 € |
| Excédent au-delà du plafond | 48 018 − 45 000 | 3 018 € |
| IFI après plafonnement | 35 690 − 3 018 | 32 672 € |
Comment amplifier le bénéfice du plafonnement
Dans ce cas, le plafonnement n'est que de 3 018 €, car les revenus (60 000 €) restent assez importants. Pour amplifier le plafonnement :
- Louer via une SCI à l'IS sans distribution : les revenus retenus pour le plafonnement diminuent sensiblement
- Arbitrer vers des actifs hors IFI (assurance-vie fonds euros) pour réduire l'assiette tout en maintenant le niveau de vie
- Réaliser un démembrement viager sur les biens les plus valorisés, réduisant simultanément la valeur taxable et les revenus fonciers
14. Déclaration IFI 2026 : formulaire et délais
Depuis le 1er janvier 2018, la déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus. Il n'y a plus de déclaration IFI séparée. Le dispositif actuel repose sur deux formulaires principaux.
| Formulaire | Objet | Utilisation |
|---|---|---|
| 2042-IFI | Déclaration IFI principale — biens en direct | Obligatoire si IFI dû. Contient la liste des actifs, passifs, abattements et calcul final. |
| 2042-IFI-COB | Biens détenus via sociétés ou organismes | Obligatoire si actifs imposables via SCI, SCPI, holding, UC assurance-vie immo. |
| 2042 | Déclaration de revenus principale | Socle commun — le revenu de référence sert pour le plafonnement IFI |
| Date | Événement |
|---|---|
| 1er janvier 2026 | Date de référence pour l'évaluation du patrimoine IFI |
| Avril 2026 | Ouverture du service de déclaration en ligne (impots.gouv.fr) |
| Mai 2026 (papier) | Date limite pour les déclarations papier |
| Fin mai — mi-juin 2026 | Date limite déclaration en ligne selon le département |
| 15 juin 2026 | Date limite pour les dons IFI (art. 978 CGI) à comptabiliser sur l'IFI 2026 |
| Septembre 2026 | Paiement de l'IFI (intégré à l'avis IR) |
Justificatifs à conserver pour le contrôle fiscal
- Évaluation des biens : comparaisons de marché, devis, rapports d'expertise — à conserver 3 à 6 ans
- Passif déduit : tableaux d'amortissement des emprunts au 1er janvier, attestations bancaires
- Exonérations : documents prouvant l'activité professionnelle principale, baux à long terme, chartes forestières
- Biens en société : bilan de la société au 31 décembre N−1 pour la fraction immobilière
15. Stratégies pour réduire votre IFI
Au-delà du calcul, l'enjeu est de réduire légalement l'assiette IFI ou l'IFI lui-même via les mécanismes légaux disponibles.
| Stratégie | Gain potentiel | Complexité | Guide dédié |
|---|---|---|---|
| Exonération biens professionnels (art. 975) | Jusqu'à 100 % des biens concernés | Faible si activité existante | Exonérations IFI |
| Holding animatrice (art. 966) | Exonération totale des titres de holding | Élevée — critères stricts | Holding animatrice IFI |
| Démembrement viager ou temporaire | Réduction de la valeur taxable de 20-50 % | Moyenne | Démembrement et IFI |
| Dons IFI (art. 978) | Réduction directe jusqu'à 50 000 €/an | Faible | — |
| Groupements forestiers (GFF/GFI) | Exonération 75 % des parts | Moyenne | Défiscalisation financière |
| SCI à l'IS (isolation des revenus) | Amplification du plafonnement IFI | Moyenne | SCI et IFI |
L'approche combinatoire est la plus efficace
Les stratégies d'optimisation IFI les plus efficaces combinent plusieurs leviers simultanément. Un chef d'entreprise peut combiner : exonération biens professionnels (art. 975) + holding animatrice pour les actifs professionnels + démembrement sur le patrimoine privé + dons IFI annuels. Ces stratégies nécessitent un accompagnement professionnel pour être mises en place dans les règles de l'art.
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Sources et références
- Code général des impôts, art. 964 à 983 CGI — IFI
- Art. 977 CGI — Barème IFI (Légifrance)
- Art. 965 CGI — Assiette taxable
- Art. 973 CGI — Évaluation et abattement résidence principale
- Art. 974 CGI — Passif déductible
- Art. 979 CGI — Plafonnement IFI
- Art. 978 CGI — Réduction IFI par les dons
- BOI-PAT-IFI-10-10 et suivants — Doctrine administrative (BOFIP)
- BOI-PAT-IFI-20-20-10 — Évaluation des biens et abattements
- BOI-PAT-IFI-20-20-20 — Passif déductible
- BOI-PAT-IFI-30 — Décote et plafonnement
- Bulletin officiel des finances publiques (bofip.impots.gouv.fr)
Avertissement : Ce guide est rédigé à titre purement informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. La fiscalité évolue régulièrement et les situations individuelles sont différentes. Avant toute décision patrimoniale, consultez un professionnel qualifié (CGP, notaire, avocat fiscaliste). Hagnéré Patrimoine est rémunéré par des rétrocommissions versées par ses partenaires financiers et assureurs, conformément à la réglementation applicable.