IFI 2026 : l'essentiel avant de calculer
Vous possédez un appartement, une résidence secondaire, quelques parts de SCPI… et vous vous demandez si vous allez devoir payer l'IFI cette année ? Vous n'êtes pas seul. C'est la question que nous entendons le plus souvent entre avril et juin.
La bonne nouvelle : le calcul de l'IFI suit une logique simple, en 8 étapes. Le barème compte 6 tranches progressives (art. 977 du CGI), de 0 % à 1,5 %, appliquées uniquement aux actifs immobiliers — pas aux comptes-titres, pas à l'assurance vie en fonds euros, pas au PEA. Contrairement à l'ancien ISF, seule la pierre est concernée.
Le seuil de déclenchement : 1 300 000 € de patrimoine net immobilier au 1er janvier. En dessous, rien à payer. Au-dessus, des mécanismes (abattement sur la résidence principale, dettes déductibles, décote) permettent souvent de réduire significativement la facture. Voyons comment.
IFI en chiffres (DGFiP 2025)
193 600 foyers ont été redevables de l'IFI en 2025 (+4 % vs 2024), pour un rendement total de 2,3 Md€ (+8 %). L'IFI moyen payé s'établit à environ 12 000 € par foyer, pour un patrimoine net moyen de 2,55 M€ et des revenus moyens déclarés de 322 100 €. Le nombre de redevables progresse chaque année avec la hausse des valeurs vénales immobilières (source DGFiP, mars 2026).
Les 5 points clés du calcul IFI
- Seuil d'entrée : patrimoine net immobilier > 1 300 000 € au 1er janvier
- Barème progressif : 6 tranches de 0 % à 1,5 % (art. 977 CGI)
- Abattement RP : 30 % sur la valeur de la résidence principale
- Passif déductible : les dettes liées aux actifs imposables (art. 974 CGI)
- Décote automatique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € pour éviter l'effet de seuil
Les grandes lignes posées, on entre dans le détail. Chaque section ci-dessous reprend une étape, de l'inventaire des biens jusqu'au montant final à payer. Si vous êtes déjà assujetti et que votre objectif est de réduire votre IFI légalement, consultez notre guide complet d'optimisation IFI.
Quel IFI allez-vous réellement payer en 2026 ?
Valeurs vénales, abattement 30 % résidence principale, dettes déductibles art. 974, décotes indivision et parts SCI : la base taxable réelle s'écarte souvent de 15 à 25 % du patrimoine brut. On chiffre votre cas.
Quel est le barème IFI 2026 (art. 977 CGI) ?
Combien allez-vous payer exactement ? Tout dépend du barème, qui fonctionne exactement comme l'impôt sur le revenu progressif : chaque tranche ne s'applique qu'à la fraction de patrimoine qui la concerne. Vous ne payez donc jamais 1,5 % sur la totalité de votre patrimoine.
Point important pour 2026 : le barème reste strictement inchangé (la transformation en « impôt sur la fortune improductive » a été retirée du texte final). Pour la synthèse de toutes les mesures patrimoniales 2026, voir notre guide de la loi de finances 2026.
| Fraction de patrimoine net taxable | Taux | IFI max sur la tranche |
|---|---|---|
| N'excédant pas 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % | 2 500 € |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % | 8 890 € |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,0 % | 24 300 € |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5 % | illimité |
Comment lire ce barème
Le barème s'applique sur le patrimoine net taxable total, et non sur la seule fraction dépassant le seuil. Ainsi, pour un patrimoine net de 2 000 000 €, l'IFI est calculé sur l'intégralité des 2 000 000 €, mais chaque tranche ne génère d'impôt qu'à partir de son seuil inférieur. La première tranche (0 → 800 K€) reste toujours à 0 %.
Formule générale du calcul IFI :
Tranche 1 (800 K€ → 1,3 M€) : 500 000 × 0,5 % = 2 500 €
Tranche 2 (1,3 M€ → 2,57 M€) : 1 270 000 × 0,7 % = 8 890 €
Tranche 3 (2,57 M€ → 5 M€) : 2 430 000 × 1 % = 24 300 €
Tranche 4 (5 M€ → 10 M€) : 5 000 000 × 1,25 % = 62 500 €
Tranche 5 (> 10 M€) : fraction × 1,5 %
Concrètement, pour un patrimoine net taxable de 3 000 000 €, voici ce que cela donne :
2 500 + 8 890 + (3 000 000 − 2 570 000) × 1 % = 2 500 + 8 890 + 4 300 = 15 690 €.
Soit un taux effectif de seulement 0,52 % — bien loin du taux marginal de 1 % qui s'applique sur la dernière tranche. C'est cette différence entre taux marginal et taux effectif qui rend les estimations « à la louche » systématiquement trop hautes.
Calculez votre IFI 2026 en 30 secondes
Plutôt que d'appliquer le barème manuellement, utilisez notre simulateur IFI gratuit : 4 paramètres (patrimoine brut, résidence principale, passif déductible, dons IFI), calcul tranche par tranche avec décote automatique et plafonnement du passif déductible, visualisation graphique par tranche d'imposition. En revanche, le plafonnement à 75 % des revenus (art. 979 CGI) n'est pas intégré au simulateur : reportez-vous à la section 7 pour le calculer.
L'assiette taxable : quels biens déclarer ? (art. 965 CGI)
Votre résidence principale, votre studio locatif, vos parts de SCPI en assurance vie… tout cela entre-t-il dans l'assiette IFI ? La réponse dépend d'une règle simple : tout ce qui est immobilier — en direct ou via une société — est imposable (art. 965 du CGI). En revanche, votre PEA, vos actions et votre assurance vie en fonds euros restent en dehors. Voici le détail.
3.1 Biens imposables
| Catégorie | Biens concernés | Base d'imposition |
|---|---|---|
| Immobilier direct | RP, résidences secondaires, locatif, parkings, terrains, forêts, vignes | Valeur vénale réelle au 1er janv. |
| SCI, SAS, SA, SARL à prépondérance immobilière | Parts ou actions représentant des actifs immobiliers | Fraction immobilière de la valeur des titres |
| SCPI | Parts de sociétés civiles de placement immobilier (guide SCPI) | Quasi-intégralité de la valeur |
| OPCI | Parts d'organismes de placement collectif immobilier | Fraction immobilière (si > 20 % actifs immo.) |
| UC assurance-vie à sous-jacent immo. | SCPI en UC, SCI en UC, fonds immo. en UC | Fraction représentant des actifs immobiliers |
| Démembrement de propriété | Usufruit, nue-propriété — règle de principe art. 968 CGI | Usufruitier déclare la valeur en pleine propriété (sauf exceptions légales : art. 757, 1094, 1098 C. civ., donation NP avant IFI) |
Pour une analyse détaillée de l'imposition des SCPI à l'IFI : Guide complet SCPI · Nue-propriété SCPI et IFI
3.2 Biens exclus de l'assiette IFI
| Catégorie | Biens exclus | Fondement |
|---|---|---|
| Actifs financiers purs | Actions, obligations, PEA, CTO, assurance-vie (fonds euros) | Art. 965, II — exclusion par nature |
| Sociétés non immobilières | Titres de sociétés opérationnelles sans prépondérance immo. | Art. 965, I — absence de prépondérance |
| Holding animatrice | Titres de holding qualifiée d'animatrice de ses filiales (conditions strictes) | Art. 966 CGI — sociétés opérationnelles |
| Biens professionnels | Biens nécessaires à l'activité professionnelle principale (BNC, BIC) | Art. 975 CGI |
| OPCVM, FCP, ETF (2 conditions) | Fonds dont le redevable détient < 10 % des parts ET qui détiennent < 20 % d'actifs immobiliers | BOI-PAT-IFI-20-10-20 |
| Liquidités, cryptos, métaux précieux | Espèces, comptes bancaires, cryptomonnaies, or | Non visés par l'art. 965 |
Attention aux sociétés à prépondérance immobilière
Une société est à prépondérance immobilière si la valeur de ses actifs immobiliers excède 50 % de la valeur totale de ses actifs. Dans ce cas, les titres détenus entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction représentant les actifs immobiliers — même si la société exerce une activité commerciale accessoire. Vérifiez régulièrement la composition du bilan de vos SCI et sociétés holdings.
Pour en savoir plus sur l'intégration des parts de SCI dans l'IFI et les règles de valorisation des titres, consultez notre guide SCI et IFI : imposition, décotes et optimisation.
Comment fonctionne l'abattement résidence principale de 30 % ?
Votre résidence principale représente souvent la plus grosse part de votre patrimoine immobilier. Le fisc en tient compte : l'article 973 du CGI accorde un abattement automatique de 30 % sur sa valeur. Pas de démarche, pas de formulaire — c'est acquis dès lors que vous y habitez au 1er janvier.
Valeur imposable RP = Valeur vénale × (1 − 30 %) = Valeur vénale × 70 %
Exemple : RP valant 1 200 000 € → imposable pour 840 000 €
| Condition | Précision |
|---|---|
| Occupation effective au 1er janvier | Le bien doit être occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition |
| Logement du foyer fiscal | S'applique au logement du contribuable, de son conjoint/partenaire PACS et des enfants mineurs |
| Un seul bien par foyer | Un seul logement peut bénéficier de l'abattement (la résidence principale au sens fiscal) |
| Détention en direct uniquement | L'abattement ne s'applique PAS si la RP est détenue via une SCI (CC, 2019-820 QPC, 17/01/2020), sauf société de construction transparente (art. 1655 ter CGI) |
Abattement RP et SCI : attention, pas d'abattement !
La décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020 (n° 2019-820 QPC) a validé la restriction de l'abattement RP aux seuls propriétaires directs. L'abattement de 30 % ne s'applique donc pas lorsque le bien est détenu via une SCI, même si le contribuable y réside effectivement. L'exception des sociétés de construction transparentes (art. 1655 ter CGI, rares en pratique) résulte de la doctrine BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-30-20), pas du dispositif de la QPC. En revanche, une décote d'illiquidité de 10 à 20 % sur la valeur des parts de SCI peut être admise.
Jurisprudence 2025 : cumul des décotes sur parts de SCI limité
Cass. com. 9 juillet 2025, n° 24-13.540 — La chambre commerciale confirme qu'un associé de SCI n'est pas en situation d'indivision. Un contribuable qui bénéficie déjà d'une décote d'illiquidité de 10 % sur l'actif net de la SCI + 10 % sur les parts ne peut pas y cumuler une décote d'indivision supplémentaire. Le cumul est réservé à l'indivision de droit civil sur un bien détenu en propre (co-propriété non-sociétaire). Conséquence pratique : si votre valorisation IFI cumule trois décotes pour des parts de SCI, attendez-vous à un redressement.
Pour aller plus loin : notre guide SCI et IFI.
Quelles dettes sont déductibles à l'IFI (art. 974 CGI) ?
Vous avez un crédit immobilier en cours ? C'est votre meilleur allié pour réduire l'IFI. Le principe est logique : puisque l'IFI porte sur votre patrimoine net, vos dettes immobilières viennent en déduction de l'assiette taxable. L'article 974 du CGI fixe les règles — et elles comportent quelques pièges à connaître.
5.1 Dettes déductibles
| Type de dette | Condition | Montant déductible |
|---|---|---|
| Prêt immobilier amortissable | Financement d'un bien imposable, au 1er janvier | Capital restant dû au 1er janv. |
| Prêt in fine | Financement d'un bien imposable — règle spéciale | Fraction théorique comme si amortissement linéaire |
| Travaux d'amélioration | Travaux réalisés sur le bien, financés à crédit | Capital restant dû |
| Dettes de construction | Acomptes, soldes dus à l'entrepreneur sur travaux en cours | Montant exigible au 1er janv. |
5.2 Dettes non déductibles
| Type de dette | Motif d'exclusion |
|---|---|
| Prêts familiaux non justifiés | Absence de preuve d'existence et de décaissement effectif |
| Dettes non liées aux actifs imposables | Ex : crédit consommation affecté à des travaux sur bien hors champ IFI |
| Charges courantes non liées à l'acquisition | Charges de copropriété courantes, frais de gestion — non déductibles (la taxe foncière est en revanche déductible, art. 974 CGI) |
| Dettes sur biens exonérés | Dettes liées à des biens professionnels (art. 975 CGI) — non déductibles en dehors de ces biens |
Règle spéciale prêts in fine et plafonnement > 5 M€
- Prêts in fine : la déductibilité est plafonnée à la fraction théorique correspondant à un amortissement linéaire sur la durée du prêt. Exemple : prêt in fine de 1 000 000 € sur 10 ans, après 4 ans → fraction déductible = 60 % × 1 000 000 € = 600 000 €.
- Patrimoine > 5 M€ : lorsque les dettes dépassent 60 % de la valeur brute du patrimoine imposable, seul 50 % de l'excédent est déductible (art. 974, IV CGI).
Pour une analyse complète des règles du passif déductible, notamment pour les SCI et les prêts in fine, consultez notre guide dédié : Dettes déductibles IFI — guide complet.
Comment fonctionne la décote IFI (mécanisme de lissage) ?
Votre patrimoine frôle les 1,3 million d'euros ? Ne paniquez pas. Le législateur a prévu un mécanisme de lissage pour éviter que le passage du seuil ne se traduise par un choc fiscal. Sans cette décote, un euro de trop (1 300 001 € au lieu de 1 299 999 €) ferait basculer dans plusieurs milliers d'euros d'IFI d'un coup. La décote adoucit cette transition.
La décote s'applique si : 1 300 000 € ≤ P ≤ 1 400 000 €
Formule : Décote = 17 500 € − 1,25 % × P
IFI dû = IFI brut − Décote
| Patrimoine net P | IFI brut calculé | Décote | IFI net à payer |
|---|---|---|---|
| 1 300 000 € | 2 500 € | 17 500 − 16 250 = 1 250 € | 1 250 € |
| 1 320 000 € | 2 640 € | 17 500 − 16 500 = 1 000 € | 1 640 € |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 17 500 − 16 875 = 625 € | 2 225 € |
| 1 380 000 € | 3 060 € | 17 500 − 17 250 = 250 € | 2 810 € |
| 1 400 000 € | 3 200 € | 17 500 − 17 500 = 0 € | 3 200 € |
Vérifiez votre décote avant de déclarer
La décote est automatiquement calculée par l'administration fiscale sur la déclaration en ligne. Pour un patrimoine de 1 340 000 €, la décote est de 17 500 − (1,25 % × 1 340 000) = 17 500 − 16 750 = 750 €. Si vous déclarez sur papier, vous devez l'appliquer manuellement.
Comment fonctionne le plafonnement IFI à 75 % (art. 979 CGI) ?
Imaginez un retraité dont l'appartement parisien vaut 3 millions d'euros, mais qui ne perçoit que 40 000 € de revenus par an. Sans garde-fou, l'IFI pourrait lui prendre une part déraisonnable de ses ressources. C'est exactement le rôle du plafonnement : la somme de vos impôts directs ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus de l'année précédente (art. 979 du CGI).
Condition de plafonnement :
IFI + IR (y.c. contributions sociales sur revenus) + PS ≥ 75 % × Revenus N−1
Réduction IFI = (IFI + IR + PS) − (75 % × Revenus)
Plafond de la réduction : la réduction ne peut excéder l'IFI dû (l'IR reste dû intégralement).
CDHR et taxe holdings 20 % : articulation avec le plafonnement IFI
Deux contributions se cumulent avec votre IFI, mais elles ne se traitent pas de la même façon au regard du plafonnement 75 % :
- CDHR (art. 224 CGI, créée par l'art. 10 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — loi de finances pour 2025 — puis prorogée par l'art. 2 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : taux minimum 20 % sur le revenu fiscal de référence au-delà de 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Elle entre bien dans le numérateur du plafonnement : le formulaire 2042-IFI porte une ligne dédiée « Contribution différentielle sur les hauts revenus » dans le tableau A de l'annexe 5, dont le total est reporté ligne 9PR. Le piège est ailleurs : la réduction obtenue ne peut jamais excéder l'IFI dû — une fois l'IFI effacé, la CDHR reste intégralement à payer.
- Taxe holdings patrimoniales 20 % (art. 235 ter C CGI, art. 7 LF 2026) : cible les holdings détenant > 5 M€ d'actifs somptuaires (yachts, bijoux, chevaux, résidence usage perso) avec > 50 % de revenus passifs et contrôle > 50 % par une PP. Une exonération réciproque IFI/taxe holdings évite la double imposition sur ces mêmes actifs.
Pour une vue d'ensemble des impacts patrimoniaux 2026, voir notre guide de la loi de finances 2026.
Revenus retenus pour le plafonnement : attention aux exclusions
Les revenus retenus au dénominateur du plafonnement (art. 979 CGI) comprennent l'ensemble des revenus nets de frais professionnels, y compris :
- Revenus fonciers, BIC, BNC, salaires, pensions, rentes
- Dividendes, intérêts, revenus de capitaux mobiliers (y compris soumis au PFU)
- Plus-values immobilières et mobilières (y compris plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux)
- Revenus exonérés d'IR réalisés en France ou hors de France
Attention : contrairement à une idée reçue, les plus-values sur valeurs mobilières ne sont pas exclues du dénominateur. L'art. 979 retient un agrégat de revenus très large.
Quelles sont les principales exonérations IFI ?
Saviez-vous que certains biens immobiliers peuvent être totalement ou partiellement exonérés d'IFI ? Un immeuble utilisé dans votre activité professionnelle, des parts de groupement forestier, des terres agricoles en bail long terme… Autant de leviers qui permettent de faire sortir légalement des actifs de votre assiette taxable. Encore faut-il les connaître et les documenter correctement.
| Exonération | Taux | Condition principale | Texte |
|---|---|---|---|
| Biens professionnels (BIC/BNC/agricole) | 100 % | Activité professionnelle principale du contribuable | Art. 975 CGI |
| Holding animatrice qualifiée | Jusqu'à 100 % | Animation effective et substantielle des filiales | Art. 966 CGI |
| Bois et forêts | 75 % | Engagement de gestion durable 30 ans (plan simple de gestion agréé, RTG ou CBPS) | Art. 976 CGI |
| Groupements fonciers forestiers (GFF) | 75 % | Parts de GFF avec engagement de gestion durable | Art. 976 I 3° CGI |
| Terres agricoles en location longue durée | 75 % à 100 % | Bail à long terme (18 ans min) à un exploitant | Art. 976 CGI |
| Dons IFI (art. 978 CGI) | Réduction 75 % | Dons à organismes agréés avant la date limite de déclaration | Art. 978 CGI |
Exonérations IFI : un levier majeur d'optimisation
L'exonération pour biens professionnels (art. 975 CGI) peut permettre d'exonérer 100 % d'un immeuble si le contribuable exerce une activité professionnelle principale dans ce bien (7 voies d'accès : BIC/BNC, société IS dirigeant, LMP, para-hôtellerie, baux familiaux, GFA…). La holding animatrice (art. 966 CGI) peut exonérer la totalité de la valeur de la holding si les critères d'animation sont remplis. Pour une analyse complète : Guide des exonérations IFI.
Votre assiette IFI contient-elle des postes à neutraliser ?
Biens professionnels art. 975, forêts sous PSG, GFA, LMP, bail à long terme : certains biens peuvent sortir intégralement de la base. Un CGP vérifie l'éligibilité à chaque exonération.
Comment calculer votre IFI pas à pas ?
Mécanismes en main, place au calcul opérationnel. Les 8 étapes ci-dessous se déroulent dans l'ordre, du recensement des biens à l'application du plafonnement. Si vous préférez gagner du temps, notre simulateur gratuit fait tout cela en 30 secondes.
Inventaire des actifs immobiliers imposables
Listez l'ensemble des biens immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier : immobilier direct, parts de SCI/SCPI, droits démembrés, UC immobilières en assurance-vie. Excluez les actifs financiers purs et les biens exonérés.
Valorisation des actifs
Évaluez chaque bien à sa valeur vénale réelle au 1er janvier (prix de marché). Appliquez l'abattement de 30 % sur la résidence principale. Appliquez les décotes éventuelles (indivision, bail locatif).
Déduction du passif
Déduisez les dettes déductibles : capitaux restants dus sur emprunts immobiliers (règle spéciale pour prêts in fine), dettes de travaux, etc. Vérifiez les règles de plafonnement si patrimoine > 5 M€.
Calcul de l'assiette nette
Assiette nette = Somme des actifs valorisés − Passif déductible. Si assiette nette < 1 300 000 € → pas d'IFI. Si ≥ 1 300 000 € → passez à l'étape suivante.
Application du barème progressif
Appliquez les taux du barème art. 977 CGI tranche par tranche sur l'assiette nette totale (et non seulement sur la fraction au-dessus de 1,3 M€).
Application de la décote (si applicable)
Si 1 300 000 € ≤ P ≤ 1 400 000 € : Décote = 17 500 € − 1,25 % × P. IFI corrigé = IFI brut − Décote.
Déduction des réductions IFI
Déduisez les réductions pour dons (art. 978 CGI) : 75 % des dons versés avant la date limite de déclaration à des organismes agréés, dans la limite de 50 000 € de réduction.
Vérification du plafonnement
Si IFI + IR + PS > 75 % des revenus N−1, calculez la réduction de plafonnement et soustrayez-la de l'IFI (sans pouvoir l'amener en dessous de zéro).
Cas pratique 1 — Couple avec patrimoine sous le seuil (1,06 M€ net, persona fictif)
Marc, 48 ans, cadre dirigeant dans l'aéronautique, et Isabelle, 46 ans, professeure en lycée, vivent à Toulouse avec leurs deux enfants. Ils sont propriétaires de leur maison et d'un petit appartement locatif acheté il y a 5 ans. Leur question : « Sommes-nous assujettis à l'IFI ? »
Situation patrimoniale
Marc et Isabelle, mariés, 2 enfants mineurs. Patrimoine au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale : valeur de marché 900 000 €
- Appartement locatif : valeur de marché 580 000 €, emprunt résiduel 120 000 €
- Actifs financiers (AV, PEA) : non imposables à l'IFI
- Emprunt RP résiduel : 30 000 €
| Étape | Élément | Valeur |
|---|---|---|
| 1 | RP — valeur vénale | 900 000 € |
| 2 | RP — abattement 30 % | − 270 000 € |
| 2 | RP — valeur retenue | 630 000 € |
| 1 | Appartement locatif | 580 000 € |
| 3 | Total brut imposable | 1 210 000 € |
| 3 | Passif déductible (30 000 + 120 000) | − 150 000 € |
| 4 | Assiette nette | 1 060 000 € |
| 4 | Seuil d'imposition atteint ? | NON — 1 060 000 € < 1 300 000 € |
| IFI dû | 0 € |
Analyse du cas de Marc et Isabelle
Marc et Isabelle ne sont pas redevables de l'IFI : leur patrimoine net taxable (1 060 000 €) reste sous le seuil de 1 300 000 €. L'abattement de 30 % sur la résidence principale (270 000 €) et les dettes déductibles (150 000 €) jouent ici un rôle décisif. Sans l'abattement RP, le patrimoine brut serait de 1 480 000 € − 150 000 € = 1 330 000 €, et le couple serait assujetti. La leçon : l'abattement RP peut à lui seul vous faire passer sous le seuil.
Cas pratique 2 — Investisseur immobilier (4,85 M€ net, persona fictif)
Passons à un profil plus conséquent. Laurent, 54 ans, a fondé une entreprise de services numériques qu'il a revendue en 2019. Depuis, il a réinvesti massivement dans l'immobilier. Avec sa femme Catherine, 52 ans, ils ont trois enfants étudiants. Leur IFI est devenu un sujet de préoccupation.
Situation patrimoniale
Laurent et Catherine, mariés, 3 enfants. Patrimoine au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale : 2 500 000 €
- 3 immeubles locatifs : 3 000 000 € (valeur totale)
- Parts de SCPI : 500 000 €
- Parts de SCI à prépondérance immobilière : 800 000 €
- Emprunts sur locatifs : 1 200 000 € restants
| Étape | Élément | Calcul | Valeur |
|---|---|---|---|
| 1-2 | RP (2 500 000 × 70 %) | 2 500 000 × 70 % | 1 750 000 € |
| 1 | Immeubles locatifs | — | 3 000 000 € |
| 1 | Parts SCPI | — | 500 000 € |
| 1 | Parts SCI | — | 800 000 € |
| 3 | Total brut | — | 6 050 000 € |
| 3 | Passif déductible | − 1 200 000 € | 4 850 000 € |
| 4 | Assiette nette imposable | — | 4 850 000 € |
| 5 | Tranche 0 → 800 000 € | 800 000 × 0 % | 0 € |
| 5 | Tranche 800 K → 1,3 M€ | 500 000 × 0,5 % | 2 500 € |
| 5 | Tranche 1,3 M€ → 2,57 M€ | 1 270 000 × 0,7 % | 8 890 € |
| 5 | Tranche 2,57 M€ → 4,85 M€ | 2 280 000 × 1 % | 22 800 € |
| 6 | Décote applicable ? | 4 850 000 € > 1 400 000 € | Non |
| IFI dû | 0 + 2 500 + 8 890 + 22 800 | 34 190 € |
Leviers d'optimisation pour ce cas
- Biens professionnels : si certains immeubles locatifs correspondent à une activité BIC principale → exonération art. 975 CGI
- Démembrement : donner la nue-propriété des SCPI aux enfants réduit la valeur taxable chez le donateur (voir guide démembrement IFI)
- Groupements forestiers : diversification vers des actifs exonérés à 75 %
- Dons IFI : un don de 45 333 € à des organismes agréés génère une réduction de 34 000 € (75 %), ramenant l'IFI à environ 200 €
Cas pratique 3 — Grand patrimoine (12 M€ net taxable, persona fictif)
Philippe, 62 ans, ancien PDG d'un groupe industriel familial, possède un patrimoine immobilier très diversifié : un hôtel particulier dans le 7e arrondissement de Paris, des immeubles de rapport à Lyon, un chalet à Megève et des parts de SCPI logées dans une SCI. Son patrimoine net taxable atteint 12 millions d'euros. Voici ce que cela donne concrètement.
Situation patrimoniale
Philippe, 62 ans, ancien dirigeant. Patrimoine net taxable IFI au 1er janvier 2026 : 12 000 000 € (après abattements et passif déduit).
| Tranche | Base | Taux | IFI tranche |
|---|---|---|---|
| 0 → 800 000 € | 800 000 € | 0 % | 0 € |
| 800 000 → 1 300 000 € | 500 000 € | 0,5 % | 2 500 € |
| 1 300 000 → 2 570 000 € | 1 270 000 € | 0,7 % | 8 890 € |
| 2 570 000 → 5 000 000 € | 2 430 000 € | 1,0 % | 24 300 € |
| 5 000 000 → 10 000 000 € | 5 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € |
| 10 000 000 → 12 000 000 € | 2 000 000 € | 1,5 % | 30 000 € |
| Total IFI brut | 128 190 € |
L'IFI brut est de 128 190 €. Taux effectif moyen : 128 190 / 12 000 000 = 1,07 % du patrimoine taxable.
Stratégies à ce niveau de patrimoine
Pour un patrimoine de 12 M€, les stratégies d'optimisation portent surtout sur les exonérations structurelles : holding animatrice (art. 966 CGI), biens professionnels (art. 975 CGI), démembrements et dons IFI (plafonnés à 50 000 € de réduction, soit 66 667 € de dons). Un montage combinant holding animatrice + démembrement + dons peut réduire l'IFI de 60 à 80 % dans certaines situations.
Cas pratique 4 — Plafonnement IFI avec revenus modestes (persona fictif)
Robert, 70 ans, ancien notaire, est veuf depuis 3 ans. Il vit dans son appartement parisien de 200 m² et possède plusieurs biens hérités de ses parents. Son patrimoine immobilier est conséquent, mais ses revenus de retraité sont modestes. C'est exactement le profil pour lequel le plafonnement a été conçu.
Situation patrimoniale
Robert, 70 ans, retraité, veuf. Patrimoine net taxable IFI : 5 000 000 €. Revenus modestes.
- Pension de retraite : 36 000 € / an
- Revenus fonciers nets : 18 000 € / an
- Dividendes : 6 000 € / an
- Total revenus retenus pour le plafonnement : 60 000 €
| Étape | Élément | Montant |
|---|---|---|
| IFI brut | Barème sur 5 000 000 € : 0 + 2 500 + 8 890 + 24 300 | 35 690 € |
| IR | Sur 60 000 € de revenus (après abattements) | 8 200 € |
| Prélèvements sociaux | 18 000 × 17,2 % (foncier) + 6 000 × 18,6 % (dividendes) | 4 212 € |
| Total impôts directs | 35 690 + 8 200 + 4 212 | 48 102 € |
| Seuil de plafonnement | 75 % × 60 000 € | 45 000 € |
| Excédent au-delà du plafond | 48 102 − 45 000 | 3 102 € |
| IFI après plafonnement | 35 690 − 3 102 | 32 588 € |
Comment amplifier le bénéfice du plafonnement
Dans ce cas, le plafonnement n'est que de 3 102 €, car les revenus (60 000 €) restent assez importants. Pour amplifier le plafonnement :
- Louer via une SCI à l'IS sans distribution : les revenus retenus pour le plafonnement diminuent sensiblement
- Arbitrer vers des actifs hors IFI (assurance-vie fonds euros) pour réduire l'assiette tout en maintenant le niveau de vie
- Réaliser un démembrement viager sur les biens les plus valorisés, réduisant simultanément la valeur taxable et les revenus fonciers
Au-dessus de 10 000 € d'IFI, chaque levier compte double
Démembrement viager, holding animatrice, dons art. 978 (réduction 75 %), passage LMP, donation-partage : la combinaison de 3 à 4 leviers transforme la facture. Un CGP les arbitre pour votre situation.
Déclaration IFI 2026 : formulaire et délais
Quand et comment déclarer votre IFI ? L'administration a simplifié les choses depuis 2018 : plus de déclaration IFI séparée à remplir. Tout se fait en même temps que votre déclaration de revenus, sur impots.gouv.fr. Il vous suffit de cocher la case « IFI » et de remplir les annexes correspondantes.
| Formulaire | Objet | Utilisation |
|---|---|---|
| 2042-IFI (cerfa 15798) | Déclaration IFI principale et ses annexes 1 à 6 | Obligatoire si IFI dû. Annexe 1 biens professionnels exonérés, annexe 2 biens détenus directement, annexe 3 biens détenus indirectement, annexe 4 passif, annexe 5 plafonnement, annexe 6 impôts payés à l'étranger. |
| 2042-IFI, annexe 3 | Biens détenus indirectement via sociétés ou organismes | Il n'existe pas de formulaire distinct : la fraction de la valeur des parts ou actions représentative des immeubles (SCI, SCPI, OPCI, UC immobilière d'un contrat rachetable ou d'un contrat de capitalisation) se porte sur l'annexe 3, ligne 9CA. |
| 2042-IFI-COV (cerfa 15864) | Déclaration allégée « sans revenus » | Réservée aux redevables non tenus de déposer une déclaration de revenus : la joindre à la 2042-IFI et cocher la case 9GN. |
| 2042 | Déclaration de revenus principale | Socle commun — le revenu de référence sert pour le plafonnement IFI |
| Date | Événement |
|---|---|
| 1er janvier 2026 | Date de référence pour l'évaluation du patrimoine IFI |
| Avril 2026 | Ouverture du service de déclaration en ligne (impôts.gouv.fr) |
| Mai 2026 (papier) | Date limite pour les déclarations papier |
| Fin mai — mi-juin 2026 | Date limite déclaration en ligne selon le département |
| Fin mai — mi-juin 2026 | Date limite pour les dons IFI (art. 978 CGI) : avant la date limite de déclaration de votre département |
| Septembre — octobre 2026 | Réception de l'avis d'imposition IFI (distinct de l'avis IR) et paiement |
Justificatifs à conserver pour le contrôle fiscal
- Évaluation des biens : comparaisons de marché, devis, rapports d'expertise — à conserver 3 à 6 ans
- Passif déduit : tableaux d'amortissement des emprunts au 1er janvier, attestations bancaires
- Exonérations : documents prouvant l'activité professionnelle principale, baux à long terme, certificat de garantie de gestion durable (plan simple de gestion agréé, RTG ou CBPS)
- Biens en société : bilan de la société au 31 décembre N−1 pour la fraction immobilière
Comment réduire efficacement votre IFI en 2026 ?
Vous connaissez maintenant le calcul. La vraie question, c'est : comment payer moins ? Pas en trichant — en utilisant les leviers que la loi met à votre disposition. Certains permettent de réduire l'assiette (faire sortir des biens du calcul), d'autres d'obtenir une réduction directe sur l'impôt dû. Les deux sont cumulables.
| Stratégie | Gain potentiel | Complexité | Guide dédié |
|---|---|---|---|
| Exonération biens professionnels (art. 975) | Jusqu'à 100 % des biens concernés | Faible si activité existante | Exonérations IFI |
| Holding animatrice (art. 966) | Exclusion de l'assiette des immeubles affectés à l'activité du groupe | Élevée — critères stricts | Holding animatrice IFI |
| Démembrement viager ou temporaire | Réduction de la valeur taxable de 20-50 % | Moyenne | Démembrement et IFI |
| Dons IFI (art. 978) | Réduction directe jusqu'à 50 000 €/an | Faible | — |
| Groupements forestiers (GFF ; pas les GFI) | Exonération 75 % des parts de GFF (GFI exclus, BOI-PAT-IFI-30-20, § 120) | Moyenne | Défiscalisation financière |
| SCI à l'IS (isolation des revenus) | Amplification du plafonnement IFI | Moyenne | SCI et IFI |
Guides dédiés : Exonérations IFI · Holding animatrice · Démembrement et IFI · SCI et IFI · Nue-propriété SCPI
Stratégie cabinet : combiner plusieurs leviers plutôt que d'en pousser un seul
Sur les dossiers IFI au-delà de 3 M€, jouer un seul levier (par exemple uniquement le démembrement) plafonne vite le gain. La meilleure trajectoire empile typiquement plusieurs mécanismes alignés sur la composition du patrimoine : exonération biens professionnels (art. 975) côté société, holding animatrice pour les actifs professionnels, démembrement sur le patrimoine privé, et dons IFI annuels en bouclage. Le tout exige un accompagnement professionnel pour respecter strictement le formalisme propre à chaque dispositif.
Construire sa stratégie IFI avec un CGP en architecture ouverte
Hagnéré Patrimoine modélise votre IFI 2026, identifie les combinaisons de leviers légaux compatibles avec votre situation familiale et professionnelle, puis formalise un plan pluriannuel actionnable.
Les 4 décisions clés à connaître pour votre IFI
Le contentieux IFI se concentre sur quatre points sensibles : abattement résidence principale via SCI, décote sur parts de SCI, qualification de holding animatrice et règle de l'usufruitier (art. 968 CGI). Voici les quatre décisions structurantes à 2026.
| Décision | Date | Apport |
|---|---|---|
| Cons. const., 2019-820 QPC | 17 janvier 2020 | L'abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973 CGI) ne s'applique pas si la RP est détenue via une SCI (sauf société de construction transparente, art. 1655 ter CGI). Décision clef pour les redevables détenant leur RP en SCI. |
| Cass. com., n° 24-13.540 | 9 juillet 2025 | La décote sur parts de SCI n'est pas cumulable avec la décote pour indivision : l'administration fiscale et le juge retiennent une approche prudente sur les décotes successives. Précise la marge de manœuvre des évaluateurs. |
| Cass. com., n° 18-17.955 (Financière de Rosario) | 14 octobre 2020 | Définition de la holding animatrice : direction effective et prépondérante du groupe. Standard de référence pour l'exonération IFI biens professionnels (art. 966 et 975 CGI). Apprécié in concreto par l'administration. |
| CE, 9ᵉ-10ᵉ ch. réunies, n° 435562 | 23 janvier 2020 | Unification CE/Cass. sur la qualification de holding animatrice : animation effective et prépondérante au regard de l'activité réelle (et non simple convention théorique). Standard désormais commun aux deux ordres. |
Comment sécuriser votre déclaration IFI
Trois bonnes pratiques imposées par la jurisprudence : (1) si votre RP est en SCI, ne pas appliquer l'abattement 30 % sauf société de construction transparente ; (2) documenter la valorisation par référence à des transactions comparables et conserver l'évaluation pendant le délai de reprise (3 ans IFI, art. L. 169 LPF) ; (3) pour les holdings animatrices, formaliser la convention d'animation et conserver les preuves d'activité réelle (PV, prestations rendues, facturation aux filiales).
Glossaire — 12 notions clés de l'IFI
Le vocabulaire de l'IFI mêle Code général des impôts, Code civil et doctrine BOFiP. Ce glossaire récapitule les 12 termes incontournables pour bien remplir votre déclaration 2042-IFI.
Seuil IFI (1 300 000 €)
Patrimoine net immobilier taxable au 1er janvier déclenchant l'assujettissement (art. 964 CGI). Inchangé depuis 2018.
Barème IFI (art. 977 CGI)
6 tranches progressives de 0 % à 1,5 %, appliquées sur l'assiette nette totale lorsque le patrimoine dépasse 1,3 M€. Inchangé par la LF 2026.
Abattement RP 30 % (art. 973)
Abattement légal automatique sur la valeur vénale de la résidence principale détenue en direct. Exclu si SCI (Cons. const. 2019-820 QPC).
Passif déductible (art. 974)
Dettes existant au 1er janvier, contractées pour l'acquisition ou l'amélioration d'un bien imposable. Plafonnement spécifique pour patrimoines > 5 M€.
Décote IFI
Mécanisme de lissage entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Formule : Décote = 17 500 € − 1,25 % × P.
Plafonnement 75 % (art. 979)
IFI + IR + PS ne peuvent excéder 75 % des revenus N−1. Particulièrement utile pour retraités à patrimoine immobilier élevé et revenus modérés.
Biens professionnels (art. 975)
Exonération totale des biens immobiliers affectés à l'activité principale du redevable, ou à celle d’une holding animatrice et de ses filiales (art. 966).
Holding animatrice (art. 966)
Holding qui dirige effectivement et de manière prépondérante les filiales (Cass. com. 14/10/2020 n° 18-17.955). Ouvre droit à l'exonération biens professionnels.
Démembrement (art. 968)
Par défaut, l'usufruitier est taxé sur la pleine propriété. Trois cas légaux d'exception (art. 757, 1094, 1098 C. civ.) répartissent l'assiette selon le barème art. 669 CGI.
Bois et forêts (art. 976)
Abattement 75 % sur la valeur des bois et forêts et des parts de groupements forestiers « classiques » (GFF) sous engagement de gestion durable de 30 ans (plan simple de gestion agréé). Les parts de groupements forestiers d'investissement (GFI) en sont exclues (BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-20, § 120).
Réduction pour dons (art. 978)
75 % du don à des organismes agréés (fondations RUP, associations d'insertion, recherche), plafonné à 50 000 € de réduction par an. Pas de réduction PME (vs ancien ISF).
Foyer fiscal IFI (art. 964)
Époux, partenaires PACS, concubins notoires + enfants mineurs. Contrairement à l'IR, les concubins notoires forment un seul foyer IFI.
Sources et références
- Code général des impôts, art. 964 à 983 CGI — IFI
- Art. 977 CGI — Barème IFI (Légifrance)
- Art. 965 CGI — Assiette taxable
- Art. 973 CGI — Évaluation et abattement résidence principale
- Art. 974 CGI — Passif déductible
- Art. 979 CGI — Plafonnement IFI
- Art. 978 CGI — Réduction IFI par les dons
- BOI-PAT-IFI-10-10 et suivants — Doctrine administrative (BOFIP)
- BOI-PAT-IFI-20-20-10 — Évaluation des biens et abattements
- BOI-PAT-IFI-20-20-20 — Passif déductible
- BOI-PAT-IFI-30 — Décote et plafonnement
- Conseil constitutionnel, décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020 — abattement RP et SCI
- Bulletin officiel des finances publiques (bofip.impôts.gouv.fr)
- Guide mis à jour le 25 juin 2026
Avertissement : Ce guide est rédigé à titre purement informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. La fiscalité évolue régulièrement et les situations individuelles sont différentes. Avant toute décision patrimoniale, consultez un professionnel qualifié (CGP, notaire, avocat fiscaliste). Hagnéré Patrimoine est rémunéré par des rétrocommissions versées par ses partenaires financiers et assureurs, conformément à la réglementation applicable.