Sommaire
- 1. Art. 975 CGI : logique et conditions générales
- 2. Exercice en nom propre (art. 975 I CGI)
- 3. Biens via société IS — conditions dirigeant (art. 975 III)
- 4. LMP : conditions et pièges (art. 975 V CGI)
- 5. LMP vs LMNP : comparatif IFI complet
- 6. Professions libérales : SCP, SEL, SELARL
- 7. Biens mixtes : quote-part professionnelle
- 8. Holding animatrice et biens professionnels
- 9. Jurisprudence récente (2021-2025)
- 10. Cas pratiques chiffrés par profil
- 11. Pièges classiques et redressements
1. Art. 975 CGI : logique et conditions générales de l'exonération
L'article 975 du Code général des impôts pose le principe fondamental : les biens professionnels sont exonérés d'IFI. Cette exonération repose sur une logique économique claire — ne pas taxer l'outil de travail des contribuables qui font vivre des entreprises et créent de l'emploi. Mais cette logique est encadrée par des conditions strictes et cumulatives, dont le non-respect expose le contribuable à des redressements sévères.
Le champ de l'article 975 est large : il couvre l'exercice direct en nom propre, la détention via société à l'IS, la location meublée professionnelle, et les professions libérales exercées en SCP ou SEL. Chaque situation obéit à un paragraphe spécifique de l'article, avec ses propres critères.
| Paragraphe | Situation visée | Conditions clés |
|---|---|---|
| Art. 975 I | Exercice direct en nom propre (EI, profession libérale individuelle) | Activité principale, biens nécessaires, activité ICAL |
| Art. 975 II | Biens mixtes (pro + privé) | Seule la fraction professionnelle est exonérée (prorata surface ou temps) |
| Art. 975 III | Sociétés IS (SA, SAS, SARL) — dirigeant-associé | Rémunération > 50 % revenus pro + détention > 25 % droits de vote |
| Art. 975 IV | Sociétés de personnes IR (SNC, SCP) | Associé exerçant son activité au sein de la structure |
| Art. 975 V | Location meublée professionnelle (LMP) | Recettes > 23 000 € + > 50 % revenus pro + activité non déficitaire |
4 conditions cumulatives — toutes obligatoires
Quelle que soit la situation (exercice direct ou via société), l'exonération suppose que le contribuable :
- • Exerce une activité professionnelle à titre principal (pas un investissement passif)
- • Activité de nature ICAL : industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole
- • Biens nécessaires à l'exercice de cette activité (pas l'immobilier de placement)
- • Conditions appréciées au 1er janvier de l'année d'imposition — aucun prorata
2. Exercice en nom propre : artisans, commerçants, libéraux individuels (art. 975 I CGI)
L'article 975 I vise le contribuable qui exerce personnellement et directement son activité professionnelle : l'entrepreneur individuel (EI), le médecin ou l'avocat en cabinet individuel, l'artisan, le commerçant indépendant, l'agriculteur exploitant en direct.
2.1 Notion d'activité exercée à titre principal
L'activité doit constituer la source principale de revenus professionnels du contribuable. Un médecin hospitalier ayant quelques vacations privées accessoires ne peut pas invoquer ces vacations comme activité principale. En revanche, un médecin libéral qui exerce également comme médecin coordonnateur en EHPAD peut qualifier ses deux activités de principale si les revenus sont comparables et que les biens sont affectés à l'activité prépondérante.
Retraité avec activité accessoire : vigilance
Un retraité qui exerce une activité libérale ou commerciale accessoire (quelques consultations, activité de conseil ponctuelle) ne peut généralement pas invoquer l'art. 975 I si cette activité ne constitue pas son activité principale. L'administration fiscale compare les revenus professionnels générés aux revenus de remplacement (retraite) : si les revenus professionnels sont très inférieurs, la condition d'activité principale n'est pas remplie.
2.2 Biens nécessaires à l'exercice de l'activité
Sont exonérés les biens objectivement nécessaires à l'activité : le local professionnel (cabinet médical, atelier, boutique, bureau), les équipements professionnels, les stocks et les matières premières. La nécessité s'apprécie de façon objective — le bien doit être indispensable à l'exploitation, pas seulement utile ou commode.
| Type de bien | Exonération IFI (art. 975 I) | Remarque |
|---|---|---|
| Local professionnel utilisé exclusivement (cabinet médical, atelier) | Exonéré à 100 % | Doit être nécessaire — pas de local de prestige sans nécessité opérationnelle |
| Immeuble mixte (cabinet au RDC + appartement aux étages) | Exonéré à la fraction pro uniquement | Art. 975 II : prorata surface professionnelle / surface totale |
| Équipements, matériel, stocks professionnels | Hors assiette IFI par nature | L'IFI ne frappe que les actifs immobiliers — le matériel n'est pas concerné |
| Immeuble loué à un tiers (même professionnel) | Non exonéré | Le propriétaire n'exerce pas son activité dans le bien — il est bailleur passif |
| Résidence principale à usage mixte (bureau à domicile) | Exonéré à la fraction déclarée pro | Prorata temps ou surface — doit figurer dans la déclaration de revenus IR |
2.3 Activité agricole et baux ruraux
L'activité agricole (élevage, cultures, viticulture) exercée à titre principal ouvre droit à l'exonération de l'outil de production : terres agricoles exploitées en direct, bâtiments d'exploitation, matériel. Attention : les terres données à bail rural ne relèvent pas de l'art. 975 mais de l'abattement spécifique de l' art. 976 CGI (baux ruraux à long terme).
3. Biens via société IS : conditions du dirigeant (art. 975 III CGI)
Lorsque les biens professionnels sont détenus via une société soumise à l'IS (SA, SAS, SARL, SASU), le contribuable détient des parts ou actions, pas directement les biens. L'article 975 III permet l'exonération de ces parts comme biens professionnels, sous des conditions destinées à s'assurer que l'associé est un vrai dirigeant actif, pas un investisseur passif.
3.1 Les quatre conditions cumulatives (art. 975 III CGI)
| Condition | Contenu précis | Points d'attention |
|---|---|---|
| 1. Fonction de direction | Exercer une des fonctions visées : gérant (SARL/SNC), président ou directeur général (SAS/SA), président du conseil d'administration ou du conseil de surveillance, membre du directoire | Un simple associé, même majoritaire, sans fonction dirigeante ne satisfait pas cette condition |
| 2. Rémunération > 50 % des revenus pro | La rémunération de la fonction de direction doit représenter plus de 50 % de l'ensemble des revenus professionnels (salaires, honoraires, BIC, BNC, BA — hors dividendes, revenus fonciers, retraites) | Un dirigeant percevant 80 000 € de dividendes et 40 000 € de salaire : ratio = 40 000 / 40 000 = 100 % ✓ (dividendes hors dénominateur) |
| 3. Détention > 25 % droits de vote | Détenir directement ou via le groupe familial (conjoint/partenaire PACS + descendants) plus de 25 % des droits de vote | Possible d'additionner : détention personnelle + conjoint + enfants. La détention via holding familiale est prise en compte |
| 4. Actifs nécessaires à l'activité | Les actifs de la société doivent être nécessaires à l'activité professionnelle — l'immobilier de placement détenu par la société est exclu | La fraction des actifs non professionnels est réintégrée dans l'assiette IFI au prorata |
3.2 Calcul de la fraction exonérée — société mixte
Calcul de la fraction exonérée — Société IS avec actifs mixtes Dirigeant détenant 40 % des parts d'une SARL Actif net de la société : Fonds de commerce (actif pro) : 800 000 € Matériel et équipements (actif pro) : 200 000 € Immeuble locatif (actif non pro) : 600 000 € Trésorerie opérationnelle (pro) : 100 000 € ───────────────────────────────────────────────── Actif net total : 1 700 000 € Actif professionnel : 1 100 000 € (64,7 %) Actif non professionnel : 600 000 € (35,3 %) Valeur des parts du dirigeant (40 %) : Valeur totale = 40 % × 1 700 000 : 680 000 € Fraction exonérée IFI (64,7 %) : 439 960 € Fraction imposable IFI (35,3 %) : 240 040 € IFI sur la fraction non professionnelle (taux marginal 1 %) ≈ 2 400 €/an Sans exonération : IFI sur 680 000 € ≈ 2 700 €/an (gain modeste ici) Si actif pro = 100 % → IFI = 0 € ✓
3.3 Piège : la condition de rémunération avec sources multiples
Dirigeants multi-actifs : le seuil des 50 % est souvent le risque n°1
Le seuil des 50 % est calculé sur tous les revenus professionnels, ce qui comprend les salaires dans d'autres sociétés et les honoraires d'activités indépendantes :
- • Un dirigeant percevant 60 000 € de sa SARL + 70 000 € d'honoraires de conseil : ratio = 60/130 = 46 % → perte de l'exonération
- • Les dividendes ne sont PAS des revenus professionnels (ni numérateur, ni dénominateur)
- • Les retraites ne sont pas des revenus professionnels
- • Les revenus fonciers ne sont pas des revenus professionnels
Analyser votre situation de dirigeant IS avant la déclaration IFI
La condition des 50 % de rémunération est souvent méconnue des dirigeants qui exercent plusieurs activités. Un audit IFI préalable identifie les risques de remise en cause et permet d'ajuster la structure avant le 1er janvier.
4. Location meublée professionnelle (LMP) : conditions et pièges (art. 975 V CGI)
La location meublée professionnelle (LMP) est spécifiquement visée par l'article 975 V du CGI. Elle permet à un propriétaire de biens loués meublés d'exonérer totalement ces biens de l'IFI si trois conditions sont simultanément réunies au 1er janvier de l'année d'imposition.
4.1 Les trois conditions cumulatives LMP (art. 975 V CGI)
| Condition | Seuil / contenu | Base légale et source |
|---|---|---|
| Recettes locatives annuelles | > 23 000 € TTC par an (toutes locations meublées du foyer fiscal) | Art. 975 V CGI — apprécié au niveau du foyer fiscal |
| Prépondérance des recettes LMP | Recettes LMP > 50 % des revenus professionnels du foyer — hors retraites, dividendes, revenus fonciers | Art. 975 V CGI + RM Frassa, 27 août 2020, n°9897 |
| Exercice à titre professionnel (non déficitaire) | L'activité LMP ne doit pas dégager un déficit fiscal | Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 + RM Vidal, avril 2024 |
4.2 L'exclusion des retraites du dénominateur (RM Frassa 2020)
Exemple — Retraité LMP : calcul du seuil de prépondérance Revenus du foyer fiscal : Pensions de retraite (exclues du dénominateur — RM Frassa 2020) : 42 000 € Recettes LMP (5 appartements meublés) : 38 000 € Revenus fonciers (2 appartements nus — exclus) : 9 000 € Dividendes (exclus) : 6 000 € Calcul du dénominateur (revenus professionnels retenus) : Retraites → 0 € (RM Frassa 2020) Foncier → 0 € (revenus patrimoniaux) Dividendes → 0 € (revenus du capital) LMP → 38 000 € ───────────────────────────────────────────────────────────── Taux prépondérance = 38 000 / 38 000 = 100 % ✓ (> 50 %) Seuil recettes : 38 000 € > 23 000 € ✓ → Conditions LMP IFI remplies malgré 42 000 € de retraites → Biens loués meublés exonérés d'IFI ✓
4.3 LMP déficitaire : la perte de l'exonération (Cass. déc. 2023)
Arrêt Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 — LMP déficitaire = pas d'exonération IFI
La Cour de cassation a rendu un arrêt majeur : une activité LMP qui dégage un déficit fiscal n'est pas considérée comme exercée « à titre professionnel » au sens de l'art. 975 V CGI. L'exonération IFI est donc perdue pour l'année entière, même si :
- • Les recettes dépassent 23 000 €
- • Les recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels
- • Le déficit résulte uniquement d'amortissements comptables élevés
Impact pratique : en LMP, les amortissements sont déductibles du revenu global. Beaucoup de dossiers LMP « optimisés » fiscalement (amortissements maximaux) génèrent un déficit BIC, ce qui supprime simultanément l'avantage IR et l'exonération IFI. Il faut calibrer les amortissements pour maintenir un résultat légèrement positif.
4.4 Gestion déléguée et LMP : résidences gérées
Lorsque la gestion de l'ensemble est confiée à un exploitant (résidences étudiantes, EHPAD, résidences de tourisme), le statut LMP peut être remis en cause. Le TJ Versailles (30 avr. 2024, n°22/01600) a jugé qu'un investisseur confiant l'intégralité de la gestion à un exploitant n'exerce pas personnellement l'activité — l'exonération IFI a été remise en cause sur 3 années. Conserver une implication personnelle minimale (suivi des baux, décisions de travaux) est indispensable.
5. LMP vs LMNP : comparatif IFI complet
La distinction LMP / LMNP est l'une des plus importantes de la fiscalité patrimoniale : exonération totale d'un côté, imposition pleine de l'autre. Elle repose sur les mêmes critères de recettes et de prépondérance, mais les conséquences IFI sont radicalement opposées.
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Traitement IFI | Exonération totale (art. 975 V CGI) si conditions remplies | Imposable à l'IFI en droit commun — aucune exonération |
| Condition recettes | Recettes > 23 000 € TTC/an | Recettes ≤ 23 000 € ou condition prépondérance non remplie |
| Condition prépondérance | Recettes LMP > 50 % des revenus professionnels (hors retraites) | Non requise (ou non remplie) |
| Déficit BIC | Imputable sur le revenu global — mais perd l'exonération IFI (Cass. 2023) | Reportable uniquement sur BIC non pro des 10 années suivantes |
| Traitement IR | BIC professionnel — imputation déficit sur revenu global | BIC non professionnel — pas d'imputation sur revenu global |
| Cotisations sociales | Régime TNS ou salarié selon configuration | Prélèvements sociaux 17,2 % sur revenus nets |
| Régime d'imposition | Réel obligatoire si recettes > 188 700 € — sinon micro-BIC possible | Micro-BIC si recettes ≤ 77 700 € (abattement 50 %) |
Stratégie : passer de LMNP à LMP pour supprimer l'IFI
Pour un portefeuille de meublés en LMNP imposable à l'IFI, le passage au statut LMP peut permettre une exonération totale. Leviers d'action :
- • Acquérir un ou plusieurs biens supplémentaires pour dépasser 23 000 € de recettes
- • Réduire les autres revenus professionnels (passage partiel en retraite, réduction de salaire)
- • Calibrer les amortissements pour maintenir un résultat BIC légèrement positif (éviter le déficit)
Cette stratégie doit être anticipée avant le 1er janvier pour produire ses effets. Pour explorer les solutions d'investissement en meublé, consultez notre service dédié.
Impact IFI du passage LMNP → LMP Portefeuille de 5 appartements meublés à Lyon Valeur vénale totale au 1er janvier 2026 : 2 200 000 € Recettes actuelles : 36 000 €/an Autres revenus professionnels du foyer : 0 € (retraité) Situation LMNP (recettes < 50 % revenus pro car retraites = 40 000 €) : → Si l'on INCLUT les retraites dans le dénominateur (erreur fréquente) : 36 000 / (36 000 + 40 000) = 47,4 % ✗ → LMNP imposable Assiette IFI : 2 200 000 € IFI calculé (barème art. 977) ≈ : 10 300 €/an Situation LMP (RM Frassa 2020 — retraites exclues) : 36 000 / 36 000 = 100 % ✓ → LMP exonéré Assiette IFI : 0 € (exonération totale art. 975 V) IFI : 0 € ───────────────────────────────────────────────────── Économie IFI annuelle : 10 300 €/an Sur 10 ans : 103 000 €
6. Professions libérales : SCP à l'IR, SEL et SELARL à l'IS
Les professions libérales réglementées (médecins, avocats, notaires, experts-comptables, architectes, vétérinaires) exercent souvent via une structure sociale. Le traitement IFI dépend de la forme juridique choisie.
6.1 SCP (Société Civile Professionnelle) à l'IR — art. 975 IV CGI
La SCP est translucide fiscalement (IR). Les parts de SCP sont exonérées comme biens professionnels si l'associé exerce effectivement son activité professionnelle au sein de la SCP. La Cour de cassation a confirmé cette exonération pour les parts de SCP d'avocat dans un arrêt du 19 janvier 2022 (n°20-16.342) : la condition clé est l'exercice personnel et effectifde l'activité — un associé qui ne traite plus de dossiers perd l'exonération.
6.2 SEL et SELARL à l'IS — art. 975 III CGI
| Structure | Régime fiscal | Conditions IFI art. 975 | Vigilance |
|---|---|---|---|
| SCP (médecins, avocats, notaires) | IR — transparence fiscale | Art. 975 IV : exercice effectif au sein de la structure | Associé ne pratiquant plus ou en semi-retraite → perte de l'exonération |
| SELARL (médecins, pharmaciens, kinés) | IS | Art. 975 III : gérant + rémunération > 50 % + > 25 % droits de vote | Rémunération trop faible si le médecin a d'autres sources importantes |
| SELAS (avocats, experts-comptables) | IS | Art. 975 III : président ou DG + mêmes conditions | Même règle que SELARL |
| Cabinet individuel (nom propre) | BNC direct | Art. 975 I : activité principale + bien nécessaire | Le local doit être utilisé dans l'activité, pas loué à un tiers |
Pour une analyse approfondie des sociétés IS et des holdings animatrices IFI, consultez notre guide dédié qui détaille les conditions de l'art. 966 CGI et la jurisprudence 2015-2025.
7. Biens mixtes : calcul de la quote-part professionnelle (art. 975 II CGI)
Un bien mixte est utilisé à la fois pour l'activité professionnelle et à des fins privées. L'article 975 II prévoit que seule la fraction professionnelle est exonérée. La fraction privée reste imposable à l'IFI dans les conditions de droit commun.
| Méthode de prorata | Utilisation | Exemple |
|---|---|---|
| Prorata superficie | Immeuble partiellement utilisé à des fins pro (cabinet au RDC, logement aux étages) | Cabinet = 60 m² sur 180 m² total → 33,3 % exonéré |
| Prorata temps | Bien utilisé alternativement (bureau à domicile utilisé 3 jours/5) | 3/5 jours pro → 60 % exonéré (doit correspondre à l'utilisation réelle) |
| Prorata valeur vénale | Bâtiments distincts sur une même propriété (maison + atelier) | Valeur atelier / valeur totale de la propriété |
Exemple — Médecin généraliste : immeuble mixte cabinet + logement Immeuble total : 220 m² — valeur vénale au 1er janvier 2026 : 650 000 € Surfaces : Cabinet médical (RDC) : 55 m² Salle d'attente + accueil (RDC) : 25 m² Logement personnel (1er et 2e étage) : 140 m² Quote-part professionnelle = (55 + 25) / 220 = 36,4 % Fraction exonérée IFI (art. 975 I + II) : 236 600 € Fraction imposable IFI (63,6 %) : 413 400 € IFI sur la fraction imposable ≈ : 2 894 €/an Sans exonération biens mixtes ≈ : 4 550 €/an Économie IFI annuelle : 1 656 €/an
Bureau à domicile : conditions pour que le prorata soit opposable
- • Le bureau doit être déclaré dans les revenus professionnels (frais réels)
- • Il doit être physiquement distinct du reste du logement (pièce fermée dédiée)
- • Le prorata retenu à l'IFI doit être cohérent avec celui déclaré à l'IR
- • En cas de contrôle, l'administration vérifie la cohérence pluriannuelle
8. Holding animatrice et biens professionnels IFI
La holding animatrice est au croisement de l'art. 966 (définition depuis LFI 2024) et de l'art. 975 III (exonération biens pro). Les parts de holding animatrice sont exonérées d'IFI pour la fraction des actifs nécessaires à l'activité des filiales opérationnelles. L'immobilier de placement détenu par la holding reste imposable.
Guide dédié disponible
Les conditions d'animation, la convention type, les procès-verbaux de comité stratégique, la jurisprudence 2015-2025 (dont CA Saint-Denis 28 mars 2025) et les cas pratiques OBO/LBO sont détaillés dans notre guide complet holding animatrice et IFI.
9. Jurisprudence récente (2021-2025)
| Arrêt / Décision | Sujet | Apport principal |
|---|---|---|
| Cass. com. 3 mars 2021, n°19-22.397 | Holding animatrice | La preuve de l'animation effective doit être apportée par le contribuable — la seule présence de filiales ne suffit pas |
| Cass. com. 19 janv. 2022, n°20-16.342 | SCP profession libérale | Parts de SCP d'avocat exerçant effectivement au sein de la structure = biens professionnels exonérés (art. 975 IV) |
| Cass. com. 25 mai 2022, n°19-25.513 | Date d'appréciation biens pro | Caractère professionnel apprécié au 1er janvier — pas de prorata temporis, pas de régime transitoire |
| Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 | LMP déficitaire | Activité LMP déficitaire = pas exercée à titre professionnel → exonération IFI perdue pour l'année entière |
| RM Vidal, avril 2024 | LMP déficitaire (confirmation administrative) | L'administration fiscale confirme la position Cass. 2023 : LMP déficitaire = pas d'exonération IFI |
| Cass. com. 10 mai 2024, n°22-18.812 | Holding sans filiale opérationnelle | Holding dont la filiale a cessé ses activités avant le 1er janvier = plus animatrice → pas d'exonération |
| TJ Versailles 30 avr. 2024, n°22/01600 | LMP — gestion entièrement déléguée | Investisseur en résidence gérée sans implication personnelle = pas de statut LMP → exonération remise en cause |
| CA Saint-Denis, 28 mars 2025 | Holding animatrice — in concreto | Convention d'animation non exécutée inopposable — les juges apprécient in concreto les services effectivement rendus |
10. Cas pratiques chiffrés par profil
10.1 Dirigeant de SARL — condition rémunération borderline
Profil : M. Leroy, gérant associé de SARL (détention : 35 % droits de vote) Revenus professionnels 2025 : Rémunération SARL (salaire gérant) : 90 000 € Honoraires de conseil (autre activité) : 60 000 € Dividendes SARL : 80 000 € ← hors dénominateur Test condition rémunération > 50 % : Numérateur : 90 000 € (rémunération SARL) Dénominateur : 90 000 + 60 000 = 150 000 € (revenus pro sans dividendes) Ratio = 90 000 / 150 000 = 60 % ✓ (> 50 %) Détention droits de vote : 35 % > 25 % ✓ → Parts SARL exonérées comme biens professionnels ✓ Scénario dégradé : honoraires de conseil passent à 100 000 € Ratio = 90 000 / (90 000 + 100 000) = 47,4 % ✗ (< 50 %) → Perte de l'exonération IFI → Parts SARL (valeur 800 000 €) imposables → IFI supplémentaire ≈ 4 000–5 000 €/an
10.2 Retraité LMP — portefeuille parisien
Profil : M. Bernard, 66 ans, ancien cadre supérieur retraité — 7 studios meublés à Paris (LMP) — Résidence principale Paris + résidence secondaire Patrimoine au 1er janvier 2026 : 7 studios meublés (LMP — art. 975 V) : 2 450 000 € → exonérés ✓ Résidence principale Paris : 920 000 € → abattement 30 % = 644 000 € Résidence secondaire (Bretagne) : 280 000 € → imposable Assiette IFI nette : 644 000 + 280 000 = 924 000 € → Sous le seuil IFI (1 300 000 €) → IFI = 0 € ✓ Sans exonération LMP : assiette = 3 374 000 € IFI calculé ≈ 22 000 €/an Économie annuelle LMP : 22 000 €/an
10.3 Médecin cardiologue — SELARL + immeuble mixte
Profil : Dr Martin, cardiologue — gérant de sa SELARL (70 % des parts) Patrimoine brut au 1er janvier 2026 : Parts SELARL (actif net total 500 000 € : 400 000 € pro + 100 000 € tréso) Valeur parts Dr Martin (70 %) = 350 000 € Immeuble mixte cabinet / logement (220 m², val. 650 000 €) Appartement locatif nu : 320 000 € Exonérations art. 975 : Parts SELARL : Fraction pro = 400 000 / 500 000 = 80 % Exonéré = 80 % × 350 000 : 280 000 € Imposable IFI = 20 % × 350 000 : 70 000 € Immeuble mixte (80 m² pro / 220 m² = 36,4 %) : Exonéré = 36,4 % × 650 000 : 236 600 € Imposable = 63,6 % × 650 000 : 413 400 € Appartement nu : aucune exonération : 320 000 € Assiette IFI nette : 70 000 + 413 400 + 320 000 = 803 400 € → Sous le seuil IFI (1 300 000 €) → IFI = 0 € ✓ Sans exonérations : 350 000 + 650 000 + 320 000 = 1 320 000 € → IFI ≈ 140 €/an (juste au-dessus du seuil) → Avec les dettes déductibles (art. 974), retour sous le seuil possible
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11. Pièges classiques et redressements IFI fréquents
| Piège | Description | Conséquence IFI |
|---|---|---|
| Cessation d'activité au 31 décembre | Arrêt de l'activité avant le 1er janvier — conditions appréciées au 1er janvier | Perte de l'exonération pour l'année entière — aucun prorata temporis |
| LMP déficitaire par amortissements élevés | Amortissements maximaux générant un résultat BIC négatif | Perte de l'exonération IFI (Cass. déc. 2023) — calibrer les amortissements |
| Rémunération dirigeant < 50 % revenus pro | Développement d'une autre activité sans ajuster la rémunération de direction | Perte de l'art. 975 III — parts redeviennent imposables à l'IFI |
| Immeuble loué à la société (pas affecté directement) | Bien loué à la société par le dirigeant-associé — pas d'affectation directe à l'exploitation | RM n°20302 (2021) : bien non exonéré — assimilation à un placement |
| Holding passive confondue avec animatrice | Structure de détention sans services effectifs aux filiales | Pas d'exonération IFI — obligation de prouver l'animation in concreto |
| SCP sans exercice effectif | Associé de SCP qui n'exerce plus (maladie, semi-retraite) | Perte de l'exonération art. 975 IV — l'exercice doit être effectif et documenté |
| LMP en résidence gérée sans implication | Délégation totale de la gestion à l'exploitant professionnel | TJ Versailles 2024 : LMP remis en cause — l'investisseur doit rester actif dans la gestion |
| Biens non nécessaires déclarés professionnels | Immeuble de placement déclaré comme outil professionnel | Redressement + majorations — nécessité appréciée strictement |
Documents à conserver impérativement en cas de contrôle IFI
- • Dirigeant IS : bulletins de salaire, avis d'imposition IR, K-bis, PV d'AG fixant la rémunération, tableau de répartition capital et droits de vote
- • LMP : déclaration 2042 C Pro (BIC professionnel), justificatifs de recettes, relevés de charges, preuves d'implication personnelle dans la gestion
- • SCP : statuts, liste des associés actifs, agenda professionnel, fichier patients ou clients actif
- • Bien mixte : plan des locaux avec superficie professionnelle identifiée, cohérence avec les frais réels déclarés à l'IR
Sources officielles et références
- Code général des impôts : art. 975 I (exercice direct), art. 975 II (biens mixtes), art. 975 III (sociétés IS — dirigeant), art. 975 IV (sociétés de personnes IR — SCP), art. 975 V (LMP), art. 966 (holding animatrice, LFI 2024), art. 968 (démembrement), art. 974 (passif déductible)
- BOFiP : BOI-PAT-IFI-30-10 (biens professionnels), BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 (activités exonérées), BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 (sociétés IS et holding animatrice)
- Jurisprudence : Cass. com. 3 mars 2021, n°19-22.397 — Cass. com. 19 janv. 2022, n°20-16.342 — Cass. com. 25 mai 2022, n°19-25.513 — Cass. com. 20 déc. 2023, n°22-17.612 — Cass. com. 10 mai 2024, n°22-18.812 — TJ Versailles 30 avr. 2024, n°22/01600 — CA Saint-Denis, 28 mars 2025
- Réponses ministérielles : RM Frassa, 27 août 2020, n°9897 (retraites et LMP) — RM n°20302 (2021, bien loué à la société) — RM Vidal, avril 2024 (LMP déficitaire)
- Loi de finances pour 2024 : codification de la définition de holding animatrice à l'art. 966 CGI
Avertissement — Ce guide est à jour au 26 février 2026
Ce guide a été rédigé par Quentin Hagnéré, Conseiller en Gestion de Patrimoine (CIF enregistré auprès de l'AMF, COA, COBSP). Il constitue une information générale à caractère éducatif et ne saurait remplacer un conseil personnalisé adapté à votre situation patrimoniale. La fiscalité évolue régulièrement : les conditions d'exonération, les seuils et la jurisprudence peuvent avoir évolué postérieurement à la date de rédaction. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
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