Activez la bonne stratégie de défiscalisation
Girardin, Malraux, déficit foncier, Jeanbrun ou niches fiscales : nous vérifions l'adéquation du montage, le niveau de risque et le gain réel avant d'investir.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en stratégies de défiscalisation
Quentin Hagnéré accompagne les contribuables sur les dispositifs de défiscalisation immobilière et financière, avec une attention particulière portée au gain net, aux plafonds fiscaux et aux risques réels du montage.
Sommaire
- Le loyer tombe, l'impôt surprend
- 1. Qu'est-ce qu'un revenu foncier ?
- 2. Micro-foncier ou régime réel : le point de bascule
- 3. Le régime micro-foncier en détail
- 4. Toutes les charges déductibles (art. 31)
- 5. Travaux déductibles ou non : le piège
- 6. Le déficit foncier : effacer son impôt
- 7. Prélèvements sociaux : 17,2 % (pas 18,6 %)
- 8. Combien allez-vous payer ?
- 9. La déclaration 2044
- 10. La SCI à l'IR : qui déclare quoi
- 11. Loyers impayés et vacance
- 12. Revenus fonciers ou meublé (LMNP) ?
- 13. Les 7 erreurs à éviter
Le loyer tombe chaque mois, et l'impôt vous surprend chaque printemps
par Quentin Hagnéré, CGP — Hagnéré Patrimoine.
Vous avez acheté un appartement, vous le louez vide, et le loyer tombe sagement chaque mois. Puis arrive la déclaration de revenus, et la douche froide : entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, près de la moitié de vos loyers peut partir en fiscalité. La bonne nouvelle, c'est que cette part dépend très largement de vos choix — et qu'on peut souvent la réduire fortement, parfois à zéro.
Les revenus fonciers, ce sont les loyers que vous tirez d'une location nue (vide, non meublée). Leur imposition repose sur deux régimes, une longue liste de charges déductibles que beaucoup oublient, un mécanisme — le déficit foncier — capable d'effacer votre impôt, et un taux de prélèvements sociaux que la moitié des articles affichent faux en 2026.
Ce guide pilier couvre tout : le choix micro-foncier ou régime réel avec le point de bascule chiffré, la liste complète des charges de l'article 31 du CGI reliée à votre déclaration 2044, le déficit foncier et son plafond rehaussé à 21 400 € pour la rénovation énergétique, les prélèvements sociaux à 17,2 % (et pourquoi ce n'est pas 18,6 %), la SCI à l'IR, les loyers impayés, et le choix entre location nue et meublée. Chaque chiffre est vérifié contre le Code général des impôts et la doctrine fiscale (BOFiP).
À retenir en 30 secondes
- Micro-foncier (abattement 30 %, jusqu'à 15 000 € de loyers) ou régime réel : le réel gagne dès que vos charges dépassent 30 % des loyers.
- Le déficit foncier permet d'imputer vos travaux sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique prorogée jusqu'au 31/12/2027).
- En 2026, les revenus fonciers restent aux prélèvements sociaux à 17,2 % : ils échappent à la hausse qui porte le meublé à 18,6 %.
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les informations sont à jour à la date de publication, mais la législation peut évoluer. La fiscalité dépend de votre situation individuelle. Pour une analyse adaptée à votre cas, nous vous recommandons de solliciter un bilan patrimonial personnalisé.
Micro ou réel, déficit foncier, montage SCI : on chiffre votre situation
Nous calculons le régime le plus avantageux pour vos biens locatifs, l'impact d'un déficit foncier et la meilleure structure de détention. Bilan patrimonial offert, sans engagement.
1. Qu'est-ce qu'un revenu foncier ?
En une phrase : les revenus fonciers sont les loyers que vous percevez en louant un bien immobilier nu (vide), que ce soit un appartement, une maison, un local ou un terrain (art. 14 du Code général des impôts). Tant que la location reste nue, les loyers relèvent de cette catégorie ; dès que vous meublez, vous basculez dans une autre fiscalité (les BIC, dont le LMNP).
En pratique, la frontière est nette : un logement loué avec un lit, une cuisine équipée et le mobilier nécessaire à la vie courante est un meublé ; un logement loué vide est une location nue, imposée en revenus fonciers. Cette distinction commande tout le reste — abattement, charges, taux de prélèvements sociaux. On la détaille dans notre guide revenus fonciers ou BIC.
Ce qui n'est pas imposable
Le logement dont vous vous réservez la jouissance — votre résidence principale, votre résidence secondaire, un bien prêté gratuitement à un proche — n'est pas imposable aux revenus fonciers (art. 15-II du CGI). On ne parle de revenus fonciers que pour un bien donné en location nue contre un loyer.
Une fois que vous percevez des loyers nus, une première décision s'impose : sous quel régime les déclarer ?
2. Micro-foncier ou régime réel : le point de bascule
C'est le choix qui détermine votre facture. Deux régimes coexistent. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, sans justificatif. Le régime réel vous laisse déduire vos charges réelles, à l'euro près. La règle de décision tient en une ligne.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition d'accès | Loyers bruts ≤ 15 000 €/an | Sur option, ou loyers > 15 000 € |
| Charges prises en compte | Forfait 30 % (sans justificatif) | Charges réelles déduites une à une |
| Déficit foncier possible ? | Non | Oui (jusqu'à 10 700 € / 21 400 €) |
| Déclaration | Case 4BE de la 2042 | Déclaration 2044 |
| Engagement | Aucun | Option irrévocable 3 ans |
| Avantageux quand… | Charges < 30 % des loyers | Charges > 30 % des loyers |
Concrètement, posez-vous une seule question : mes charges réelles dépassent-elles 30 % de mes loyers ? En dessous, le forfait de 30 % du micro est plus généreux que vos charges réelles, donc le micro l'emporte. Au-dessus — et c'est le cas dès que vous avez un crédit, des travaux ou une copropriété chargée — le réel gagne, souvent largement.
Le piège de l'option irrévocable 3 ans
Opter pour le régime réel vous y enferme pendant trois ans. C'est sans conséquence si vous avez un emprunt ou des travaux récurrents. Mais si vous comptez vendre ou solder votre crédit dans l'intervalle, anticipez : repasser au micro avant trois ans est impossible. À l'inverse, le micro n'engage à rien — vous pouvez opter pour le réel l'année où des travaux le justifient.
Commençons par le plus simple des deux régimes : le micro-foncier.
3. Le régime micro-foncier en détail
Le micro-foncier (art. 32 du CGI) s'applique automatiquement si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € (tous biens confondus, hors régimes spéciaux). Vous déclarez le montant brut de vos loyers, et l'administration applique un abattement de 30 % censé couvrir l'ensemble de vos charges. Le solde, soit 70 % des loyers, s'ajoute à vos revenus et se taxe à votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux.
En pratique, c'est d'une simplicité enfant : aucune charge à justifier, aucune 2044 à remplir, juste un report en case 4BE de votre déclaration 2042. Le revers : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, vous payez trop. Vous pouvez alors opter pour le régime réel.
L'actu démêlée — l'abattement reste à 30 % en 2026
Un amendement a proposé, fin 2025, de relever l'abattement du micro-foncier de 30 à 50 %. Il n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026. L'abattement reste donc à 30 %, et le plafond du micro à 15 000 € de loyers bruts. Méfiez-vous des contenus encore basés sur ce 50 % jamais voté.
Dès que vous passez au réel, tout l'enjeu devient la déduction des charges. Et la liste est plus longue qu'on ne le croit.
4. Toutes les charges déductibles au régime réel (article 31)
C'est le cœur de l'optimisation, et le poste où les bailleurs laissent le plus d'argent sur la table en oubliant des charges. L'article 31 du CGI fixe une liste précise ; détaillons chaque poste, avec sa ligne sur la déclaration 2044.
| Charge déductible (art. 31 CGI) | Ligne 2044 | Précision |
|---|---|---|
| Frais de gestion et d'administration | 221 | Forfait de 20 € par local + frais réels (honoraires, procédures) |
| Primes d'assurance (PNO, loyers impayés) | 223 | Totalement déductibles |
| Dépenses de réparation et d'entretien | 224 | Remise en état sans modifier la structure |
| Dépenses d'amélioration (habitation) | 224 | Confort/équipement nouveau, hors gros œuvre |
| Provisions pour charges de copropriété | 229 | Régularisées l'année suivante (ligne 230) |
| Taxe foncière | 227 | Hors part ordures ménagères récupérable |
| Intérêts d'emprunt et frais de prêt | 250 | Sur ligne dédiée (assurance emprunteur incluse) |
Le bon réflexe: conservez tout — factures de plombier, prime d'assurance propriétaire non occupant, appels de fonds du syndic, taxe foncière, tableau d'amortissement de votre prêt pour les intérêts. Chaque euro déduit vous fait économiser votre tranche marginale d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 47 à 62 centimes par euro de charge selon votre tranche.
Les frais de notaire et l'agence, c'est selon
Les frais d'acquisition (notaire, droits) ne sont pas déductibles des revenus fonciers : ils s'ajoutent au prix de revient et serviront au calcul de la plus-value à la revente. En revanche, les honoraires de gestion locative, les frais de rédaction de bail et les commissions d'agence pour la mise en location sont, eux, déductibles via les frais de gestion.
Le conseil du CGP — les charges qu'on oublie le plus
En cabinet, on récupère presque toujours de l'impôt en repassant la déclaration d'un bailleur au peigne fin. Les oublis classiques : la prime d'assurance propriétaire non occupant, le forfait de 20 € par local (automatique), les provisions de copropriété réellement appelées, et surtout les 6,8 points de CSG déductible de l'année précédente. Un réflexe gagnant : opter pour le régime réel l'année d'un gros chantier, puis recalculer chaque année — le bon régime n'est pas figé.
Reste le poste le plus litigieux et le plus mal compris : les travaux.
5. Travaux déductibles ou non : le piège qui coûte cher
Tous les travaux ne se valent pas aux yeux du fisc. Trois familles sont déductibles, une ne l'est jamais. C'est la frontière la plus contrôlée du régime réel.
| Nature des travaux | Déductible ? | Exemples |
|---|---|---|
| Réparation / entretien | Oui | Toiture refaite à l'identique, chaudière remplacée, peintures |
| Amélioration (habitation) | Oui | Isolation, salle de bains, ascenseur, chauffage central |
| Construction / reconstruction | Non | Démolition-reconstruction, gros œuvre neuf |
| Agrandissement | Non | Surélévation, extension, augmentation de surface |
Concrètement, refaire une toiture à l'identique, remplacer une chaudière, isoler des combles : déductible. Abattre des cloisons pour reconstruire l'intérieur, surélever, agrandir : non déductible, car le Conseil d'État qualifie de reconstruction tout ce qui affecte le gros œuvre ou augmente le volume ou la surface habitable (CE, 29 mai 2019, n° 421237). Le piège : une dépense d'amélioration indissociable d'une reconstruction perd elle aussi sa déductibilité. En cas de gros chantier, faites ventiler les postes par un professionnel.
Quand ces charges dépassent vos loyers, vous ne perdez rien : vous créez un déficit foncier. Et c'est l'un des leviers les plus efficaces de l'immobilier locatif.
6. Le déficit foncier : effacer son impôt avec ses travaux
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, le déficit qui en résulte s'impute sur votre revenu global — vos salaires, vos pensions — dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° du CGI). Autrement dit, vos travaux viennent réduire l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, pas seulement sur vos loyers. L'excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le bonus rénovation énergétique : 21 400 € jusqu'en 2027
Le plafond de 10 700 € est porté à 21 400 € à hauteur des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G (passoire thermique) à A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027 (les contenus qui annoncent une fin en 2025 sont périmés). Il faut justifier le DPE avant et après travaux.
6.1 Cas pratique — Julien & Anne, 47 et 44 ans, cadres
Julien et Anne, cadres à Paris (tranche à 30 %), louent un appartement 18 000 € par an. Cette année, ils financent un gros chantier de rénovation.
Appartement loué 18 000 €/an — gros travaux au régime réel Loyers bruts encaissés 18 000 € - Intérêts d'emprunt 6 000 € - Taxe foncière, assurance, gestion, copro 3 770 € - Travaux de rénovation (réparation) 20 000 € = Résultat foncier - 11 770 € (déficit) Imputation du déficit : Part hors intérêts (déficit) imputable sur le revenu global, plafonnée à 10 700 € -> Économie d'impôt = 10 700 € x 30 % (TMI) ≈ 3 210 € + Revenu foncier ramené à 0 -> 0 € de PS cette année Excédent reporté sur revenus fonciers : 1 070 € (10 ans)
Concrètement, leur chantier ne leur fait pas seulement 0 € d'impôt foncier : il efface 10 700 € de leur revenu imposable global, soit 3 210 € d'impôt en moins sur leurs salaires. La part de déficit liée aux intérêts d'emprunt, elle, ne s'impute jamais sur le revenu global : elle attend sagement leurs futurs loyers. Attention : ils doivent maintenir la location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante, sous peine de reprise (CE, 26 avril 2017, n° 400441).
6.2 Cas pratique — une passoire thermique rénovée (tranche à 41 %)
Logement classé G, loyers 12 000 €/an, travaux énergétiques 35 000 € Loyers bruts 12 000 € - Charges courantes 3 000 € - Travaux de rénovation énergétique (G -> C) 35 000 € = Déficit foncier - 26 000 € Plafond rehaussé (rénovation énergétique) 21 400 € -> Économie d'impôt = 21 400 € x 41 % (TMI) ≈ 8 774 € Excédent reporté : 4 600 € sur revenus fonciers (10 ans)
Pour un contribuable à 41 %, rénover une passoire thermique génère ici 8 774 € d'économie d'impôt la première année, tout en valorisant le bien et en le rendant louable durablement. Le déficit foncier est l'outil que nous détaillons dans notre guide dédié déficit foncier 2026.
Un projet de travaux ? Le déficit foncier se calibre à l'avance
Montant imputable, étalement sur plusieurs années, articulation avec un emprunt : nous modélisons l'impact fiscal de vos travaux avant de les engager.
7. Prélèvements sociaux 2026 : 17,2 % ou 18,6 % ?
La moitié des articles se trompent sur ce point en 2026. Vos revenus fonciers nets supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l'impôt sur le revenu. Décomposition : CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %.
L'erreur 2026 à ne pas commettre
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403) relève la CSG de 9,2 à 10,6 % — ce qui porte les prélèvements sociaux de 17,2 à 18,6 %. Mais cette hausse est limitée aux revenus mobiliers, aux plus-values mobilières et à la location meublée : les revenus fonciers de la location nue en sont expressément exclus et restent à 17,2 %. C'est même un argument en faveur du nu face au meublé. Tout contenu qui annonce 18,6 % sur des loyers nus est faux.
Concrètement, sur 100 € de revenu foncier net, vous payez 17,20 € de prélèvements sociaux, plus l'impôt sur le revenu à votre tranche. Bonne nouvelle complémentaire : 6,8 points de CSG sont déductibles de votre revenu global de l'année suivante (art. 154 quinquies du CGI) — un petit gain souvent oublié dans les déclarations.
Avec l'impôt et les prélèvements sociaux posés, vous pouvez maintenant chiffrer ce que vos loyers vous coûtent vraiment.
8. Combien allez-vous payer ? Le coût réel d'un loyer
La formule est simple : chaque euro de revenu foncier net vous coûte votre tranche marginale d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit, selon votre tranche :
| Tranche (TMI) | IR + PS | Sur 100 € de revenu net |
|---|---|---|
| 11 % | 28,2 % | 28,20 € de prélèvements |
| 30 % | 47,2 % | 47,20 € de prélèvements |
| 41 % | 58,2 % | 58,20 € de prélèvements |
| 45 % | 62,2 % | 62,20 € de prélèvements |
Barème de l'impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025) : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà. La CSG déductible (6,8 pts) atténue légèrement le coût l'année suivante.
8.1 Cas pratique — François, 46 ans, divorcé : micro-foncier gagnant
François, divorcé, tranche à 30 %, loue un studio acheté comptant 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Ses charges sont faibles (taxe foncière, assurance, petit entretien) : environ 2 270 €, soit 24 % des loyers.
Studio loué 9 600 €/an — François, TMI 30 % MICRO-FONCIER (abattement 30 %) : Base imposable = 9 600 x 70 % 6 720 € Impôt = 6 720 x 30 % 2 016 € Prélèvements sociaux = 6 720 x 17,2 % 1 156 € TOTAL ≈ 3 172 € RÉGIME RÉEL (charges 2 270 €) : Base imposable = 9 600 - 2 270 7 330 € Impôt + PS = 7 330 x 47,2 % ≈ 3 460 € -> Le micro-foncier gagne : charges (24 %) < abattement (30 %)
Concrètement, sans crédit ni travaux, François a tout intérêt à rester au micro-foncier : l'abattement forfaitaire de 30 % est plus avantageux que ses charges réelles de 24 %. S'il finançait demain des travaux ou achetait à crédit, le calcul s'inverserait. C'est tout l'intérêt de refaire l'arbitrage chaque fois que votre situation change.
Une fois le régime choisi et le résultat calculé, reste à le déclarer correctement.
9. La déclaration 2044 : mode d'emploi
La déclaration 2044 est l'annexe où vous détaillez vos revenus fonciers au régime réel. Son résultat (bénéfice ou déficit) se reporte ensuite sur votre déclaration principale 2042.
| Votre situation | Ce que vous remplissez |
|---|---|
| Micro-foncier | Rien de spécial : loyers bruts en case 4BE de la 2042 |
| Régime réel (location classique) | Déclaration 2044 complète, report en case 4BA |
| Bien en régime spécial (Malraux, MH, etc.) | Déclaration 2044 spéciale |
| Parts de SCI à l'IR | 2044 à partir du relevé fourni par la SCI |
| Déficit foncier | 2044 (calcul) + report case 4BC / 4BB de la 2042 |
En pratique, remplissez la 2044 immeuble par immeuble : recettes en haut, puis chaque catégorie de charges sur sa ligne (frais de gestion, assurances, travaux, taxe foncière, intérêts), et le résultat se calcule automatiquement en ligne sur impots.gouv.fr. Conservez toutes vos pièces justificatives : en cas de contrôle, c'est à vous de prouver chaque charge déduite. Le calendrier suit celui de la déclaration de revenus — voir notre guide déclaration de revenus 2026.
10. La SCI à l'IR : qui déclare quoi ?
Beaucoup détiennent leur locatif via une société civile immobilière. Si la SCI est à l'impôt sur le revenu (le cas par défaut), elle est translucide (art. 8 du CGI) : ce n'est pas elle qui paie l'impôt, mais chaque associé, personnellement, sur sa quote-part de résultat.
En clair, la SCI calcule son résultat foncier (loyers moins charges, exactement comme un bailleur en direct), dépose une déclaration 2072, puis remet à chaque associé le montant à reporter sur sa propre 2044, au prorata de ses parts. Le déficit foncier remonte de la même façon vers les associés. Le choix entre SCI à l'IR (revenus fonciers) et SCI à l'IS (autre fiscalité, amortissement possible) est structurant — on le compare en détail dans notre guide SCI à l'IR ou à l'IS.
Reste un sujet que presque aucun guide ne traite sérieusement : les accidents de parcours du bailleur.
11. Loyers impayés, vacance, charges non récupérées
La règle de base rassure : vous n'êtes imposé que sur les loyers réellement encaissés. Un loyer impayé ne se déclare pas — vous ne payez pas d'impôt sur de l'argent que vous n'avez pas touché. Et les charges du bien (taxe foncière, assurance, intérêts) restent déductibles même pendant une période de vacance, à condition que le logement soit réellement destiné à la location et que vous le prouviez (annonces, mandat d'agence).
Abandon de loyer et provisions
Si vous renoncez à un loyer pour aider un locataire en difficulté, cet abandon peut, sous conditions, être déductible. Et si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), sa prime est déductible — mais l'indemnité versée par l'assureur, elle, est imposable comme un loyer. Pensez à provisionner vos travaux et à lisser vos gros chantiers pour ne pas perdre une partie de votre déficit faute de revenus à effacer.
Tout ce qui précède concerne la location nue. Mais faut-il vraiment louer nu plutôt que meublé ?
12. Revenus fonciers ou location meublée (LMNP) en 2026 ?
C'est la grande question de tout bailleur. La location meublée (LMNP) relève des BIC, pas des revenus fonciers, et obéit à des règles très différentes. Le tableau ci-dessous résume l'essentiel.
Location nue (revenus fonciers)
Abattement micro 30 % jusqu'à 15 000 €. Charges réelles déductibles. Déficit foncier imputable sur le revenu global. Prélèvements sociaux à 17,2 % en 2026. Gestion simple, bail de 3 ans, locataire stable.
Location meublée (LMNP, BIC)
Abattement micro 50 % jusqu'à 77 700 €. Surtout : amortissement du bien au réel, qui efface souvent l'impôt pendant des années. Mais prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026, gestion plus lourde, bail d'un an.
Dans les faits, le meublé est souvent plus efficace fiscalement grâce à l'amortissement, mais il est plus contraignant et désormais plus lourdement taxé aux prélèvements sociaux. Le nu reste pertinent pour qui veut de la simplicité, un locataire stable, et un déficit foncier sur de gros travaux. Le bon choix dépend de votre bien, de votre fiscalité et de vos objectifs — on le tranche dans notre comparatif revenus fonciers ou BIC et notre guide LMNP 2026.
13. Les 7 erreurs classiques à éviter
- Rester au micro-foncier avec un crédit ou des travaux. Dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, le réel vous fait économiser — parfois beaucoup. Refaites l'arbitrage chaque année.
- Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux à des loyers nus. Les revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026 : la hausse ne vise que le mobilier et le meublé.
- Déduire des travaux de construction ou d'agrandissement. Seuls la réparation, l'entretien et l'amélioration le sont. Une amélioration indissociable d'une reconstruction est perdue.
- Imputer la part « intérêts » du déficit sur le revenu global. Impossible : seules les autres charges génèrent le déficit imputable (10 700 €) ; les intérêts attendent vos futurs loyers.
- Oublier des charges déductibles. Forfait de gestion 20 €/local, assurance PNO, provisions de copropriété, intérêts : chaque oubli est de l'impôt payé en trop.
- Vendre avant 3 ans après un déficit foncier. L'avantage est repris si vous cessez de louer avant la fin de la 3e année suivante.
- Confondre location nue et meublée. Ce sont deux fiscalités distinctes (revenus fonciers vs BIC), avec des abattements et des seuils différents.
Les 3 choses à retenir
- Sous 15 000 € de loyers et peu de charges, le micro-foncier (abattement 30 %) suffit ; dès qu'il y a crédit ou travaux, passez au réel.
- Le déficit foncier (10 700 €, ou 21 400 € en rénovation énergétique jusqu'en 2027) efface de l'impôt sur l'ensemble de vos revenus.
- En 2026, vos loyers nus restent aux prélèvements sociaux à 17,2 % — un avantage sur le meublé, désormais à 18,6 %.
Mentions et références
Textes— CGI : art. 14 (définition), 15-II, 28-29 (revenu net), 31 (charges), 32 (micro-foncier), 156-I-3° (déficit foncier), 8 (SCI à l'IR), 197 (barème), 154 quinquies (CSG déductible). CSS : art. L. 136-6 et L. 136-8 (CSG). LFSS 2026 (LOI n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) ; LF 2026 (LOI n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47). BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20 (charges), BOI-RFPI-BASE-30-20 (déficit), BOI-RFPI-DECLA-30 (déclaration 2044). Jurisprudence : CE n° 421237 (reconstruction) ; CE n° 400441 (déficit après cession).
Article rédigé selon la législation, la loi de finances 2026 et la LFSS 2026 en vigueur au 2 juin 2026. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et peut évoluer. Hagnéré Patrimoine — société de conseil en gestion de patrimoine, immatriculée à l'ORIAS sous le numéro 14004526 en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF, membre de la CNCGP), courtier d'assurance (COA) et courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP).
Vos loyers méritent une stratégie, pas une déclaration au hasard
Choix micro/réel, déficit foncier, SCI, arbitrage nu/meublé : on chiffre vos scénarios à l'euro près et on vous remet une recommandation écrite. Bilan patrimonial offert, sans engagement.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Fondateur Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré accompagne chaque année plus de 500 familles sur la fiscalité immobilière, les revenus fonciers, le déficit foncier et l'arbitrage entre location nue et meublée. Cabinet implanté à Chambéry (73). Les bilans patrimoniaux sont réalisés à titre gratuit et sans engagement.