Réduisez votre IFI avec un expert patrimonial
Audit d'assiette, biens professionnels, démembrement, arbitrages immobiliers et financiers : nous identifions les leviers réellement adaptés à votre situation.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en optimisation IFI
Quentin Hagnéré accompagne les foyers assujettis à l'IFI sur l'audit d'assiette, les exonérations de biens professionnels, les stratégies de démembrement et les arbitrages patrimoniaux de long terme.
Sommaire
- 1. Introduction
- 2. Un capital à réorienter intelligemment
- 3. Le piège IFI : d'un actif pro exonéré à un patrimoine taxable
- 4. Réinvestir 1,5 M€ en 4 poches sans recréer de base IFI
- 5. Les leviers anti-IFI : enveloppes, nue-propriété, démembrement
- 6. Allocation cible selon votre profil de risque
- 7. Fiscalité 2026 : plus-value des murs et IFI
- 8. Exemple chiffré : réinvestir 1,5 M€ en maîtrisant l'IFI
- 9. La méthode Hagnéré Patrimoine
- Sources, mentions et disclaimer
Publié le 22 juin 2026 · Temps de lecture : 12 min · Par Quentin Hagnéré, CGP (conseiller en gestion de patrimoine) CIF / COA / COBSP, enregistré à l'ORIAS sous le numéro 23002291.
En 60 secondes
- Pour qui ? Dirigeant ou professionnel libéral qui vend les murs de son local (~1,5 M€) et veut réemployer le cash sans gonfler son IFI.
- Ce que vous y gagnez : une méthode de réemploi en 4 poches, filtrée IFI poche par poche.
- Chiffre clé 2026 : l'IFI se déclenche au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net ; la nue-propriété de SCPI en est hors assiette.
- Risque principal : refabriquer une base IFI en réinvestissant en immobilier en pleine propriété.
- Levier vedette : la nue-propriété de SCPI — du rendement immobilier, neutre à l'IFI.
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les informations sont à jour au 22 juin 2026 mais la législation peut évoluer ; la fiscalité dépend de votre situation individuelle. Tous les chiffres présentés sont illustratifs et non garantis. Tout investissement comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour une analyse adaptée à votre cas, sollicitez un bilan patrimonial personnalisé.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré et son équipe accompagnent chaque année plus de 400 clients particuliers, dirigeants, professions libérales et non-résidents, notamment lors des cessions d'actifs professionnels et des réemplois de produit de cession. Le cabinet applique une méthodologie CGP conforme MIF II / DDA, avec rapport écrit opposable.
1. Introduction
Vous venez de vendre — ou vous vous apprêtez à vendre — les murs de votre entreprise: le cabinet, le local commercial, l'entrepôt. Une question revient alors à chaque premier rendez-vous : « j'ai vendu les murs, que faire de l'argent ? ». Tant qu'ils étaient affectés à votre activité, ces murs étaient exonérés d'IFI (bien professionnel, art. 975 du CGI) : ils ne comptaient pas, même au-delà du seuil de 1,3 M€. En les vendant, vous transformez un actif jusque-là invisible pour l'impôt sur la fortune en 1,5 M€ de cash. Et tout se joue sur ce que vous en faites ensuite.
Bonne nouvelle : ce cash, placé sur des supports financiers, reste totalement hors IFI. Mauvaise nouvelle : si vous le réinjectez par réflexe en immobilier locatif direct ou en SCPI détenue en pleine propriété au-delà de 1,3 M€, vous fabriquezune base IFI qui n'existait pas — soit, au barème 2026, plusieurs milliers d'euros d'impôt par an, chaque année, sur un patrimoine que vous croyiez avoir simplement « réinvesti ». Le même argent peut donc déboucher sur deux factures IFI radicalement différentes : tout dépend du réemploi.
C'est ce point aveugle que traite ce guide : comment réemployer le produit de cession pour conserver du rendement immobilier sans gonfler l'IFI. La méthode est celle des quatre poches — sécurité, revenu, croissance, illiquide — mais appliquée avec un filtre fiscal sur chaque poche. Le levier vedette, vous le verrez, c'est la nue-propriété de SCPI : du loyer, sans l'impôt sur la fortune immobilière.
Vous cédez aussi les titres de votre société ?
Attention à ne pas confondre deux opérations distinctes. Ce guide traite uniquement de la vente des murs(l'actif immobilier) et du réemploi du cash. Si vous cédez en parallèle les titres(parts ou actions) de votre société, c'est un autre sujet — le report d'imposition de la plus-value via l'apport-cession, détaillé sur notre page apport-cession 150-0 B ter et le guide report d'imposition sur la plus-value de titres.
2. Vendre les murs de votre entreprise : un capital à réorienter intelligemment
Au moment de la signature, 1,5 M€ atterrissent sur votre compte. Ce capital ne doit pas dormir : l'inflation grignote chaque année le pouvoir d'achat d'une trésorerie qui sommeille. Mais il ne doit pas non plus être réinvesti dans la précipitation, sur un réflexe « je rachète de la pierre ». Trois questions structurent la décision : quelle est la fiscalité de la vente (elle varie selon le mode de détention des murs), où réinvestir pour conserver du rendement, et comment ne pas recréer d'IFI en chemin.
Il faut aussi distinguer ce que vous vendez. Vendre les mursest un arbitrage patrimonial : vous cessez d'être propriétaire-bailleur de votre outil immobilier pour récupérer une liquidité. Vendre le fonds de commerce ou les titresde la société est, lui, un arbitrage économique sur l'exploitation — un sujet à part entière que nous traitons dans nos guides de cession d'entreprise. Ici, tout l'enjeu est le réemploi des 1,5 M€ issus des murs.
Vendre les murs ou seulement le fonds de commerce ?
C'est une question d'arbitrage, pas une réponse unique. Conserver les mursvous maintient propriétaire-bailleur : vous percevez un loyer, mais le bien réintègre potentiellement votre assiette IFI dès qu'il n'est plus affecté à l'exploitation. Vendre les mursdégage une liquidité à réemployer — c'est l'objet de ce guide. Quant à la cession du fonds ou des titresde la société, c'est un sujet distinct, gouverné notamment par le report d'imposition de l'apport-cession (art. 150-0 B ter). En pratique, ces opérations se combinent souvent : raison de plus pour les cadrer ensemble, en amont, avec votre conseiller.
Pour calibrer ce réemploi en fonction du montant, vous pouvez consulter notre guide comment investir 1,5 million d'euros en 2026 ainsi que placer 1 million d'euros, le top 5 % des patrimoines. Le présent article se concentre sur la spécificité de votre situation : la métamorphose fiscale d'un actif exonéré en cash potentiellement taxable.
Vendre les murs : que faire ? Les 5 réflexes à activer
- 1. Ne pas laisser dormir le cash. À 2 % d'inflation, 1,5 M€ non investis perdent environ 30 000 € de pouvoir d'achat la première année.
- 2. Cadrer la fiscalité de la vente avant la signature : elle n'a rien à voir selon que les murs étaient à l'IR (SCI/direct) ou à l'IS.
- 3. Réemployer en 4 poches — sécurité, revenu, croissance, illiquide — plutôt qu'en un seul réflexe « je rachète de la pierre ».
- 4. Filtrer chaque poche par l'IFI : privilégier les enveloppes financières et la nue-propriété de SCPI, éviter l'immobilier détenu en pleine propriété.
- 5. Piloter dans le temps : échelonner les millésimes de SCPI démembrées pour lisser le retour de la base IFI à l'échéance.
3. Le piège IFI : passer d'un actif pro exonéré à un patrimoine taxable
C'est le nœud de tout l'article. Tant qu'ils étaient affectés à votre activité, vos murs étaient exonérés d'IFI (art. 975 du CGI) : ils ne comptaient pas, même au-delà de 1,3 M€. Une fois vendus, le produit devient une liquidité financière, et tant que vous l'investissez en supports non immobiliers (fonds euros, obligataire, actions, non-coté), il reste hors IFI. En revanche, si vous le réinjectez en immobilier locatif direct ou en SCPI détenue en pleine propriété, vous créez de toutes pièces une base IFI qui n'existait pas avant la vente.
Le piège de la métamorphose fiscale
Avant la vente : 0 € d'IFI sur des murs valant 1,5 M€ (bien professionnel exonéré). Après la vente : selon le réemploi, soit 0 € d'IFI (supports financiers et nue-propriété), soit plusieurs milliers d'euros par an si vous reconstituez un patrimoine immobilier en pleine propriété au-delà de 1,3 M€. Le même argent, deux factures IFI radicalement différentes — c'est le réemploi qui décide.
| Tranche du patrimoine immobilier net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Pour aller plus loin sur les leviers de réduction de l'IFI, consultez notre guide optimisation de l'IFI et, pour un cas voisin centré sur un patrimoine déjà immobilier, patrimoine immobilier de 3 M€ : réduire son IFI.
Pourquoi vos murs n'étaient pas à l'IFI et pourquoi le cash, lui, peut le devenir
L'article 975 du CGI exonère d'IFI les biens professionnels affectés à l'activité. Que vos murs soient détenus en direct par l'exploitant ou via une SCI mettant le local à disposition de l'entreprise, ils sortaient de l'assiette tant que la condition d'affectation était respectée. C'est cette exonération qui s'éteint à la vente : le bien quitte le bilan ou l'affectation, et le prix se substitue à lui sous forme de liquidité.
Cette liquidité ne réintègre l'assiette IFI que par sa fraction immobilière. Placée en fonds euros, en obligataire, en actions ou en non-coté, elle reste totalement hors IFI. Investie en pierre détenue en pleine propriété, elle redevient taxable. D'où une vigilance fréquente que je dois rappeler en rendez-vous : les SCPI logées en assurance-viene « gomment » pas l'IFI. La fraction immobilière des unités de compte reste dans l'assiette (art. 972 du CGI), même via le contrat. L'enveloppe assurance-vie optimise l'impôt sur le revenu et la transmission, pas l'IFI immobilier.
4. Réinvestir 1,5 M€ en 4 poches sans recréer une base IFI lourde
La méthode des quatre poches structure tout réemploi de capital important. Chaque poche a une fonction : la sécurité protège, le revenu distribue, la croissance valorise et l'illiquidecapture une prime de long terme. Pour votre situation, on ajoute un filtre : à chaque poche, on privilégie les classes d'actifs et les enveloppes qui restent hors assiette immobilière, afin de garder du rendement sans recréer d'IFI.
Un principe de calibrage : la poche illiquide grossit avec la taille du patrimoine (logique de family office). À 1,5 M€, elle reste mesurée — de l'ordre de 8 à 15 % en gestion prudente, jusqu'à 30 % pour un profil dynamique qui assume un horizon long. Pour voir comment les grands patrimoines arbitrent ces poches, lisez dans quoi investissent les grandes fortunes en 2026.
Poche Sécurité : stabiliser le produit de cession
Objectif : amortir les chocs et garder une réserve d'arbitrage. On y loge du fonds euros(de l'ordre de 2,6 % net à titre illustratif) et de l'obligataire daté (portage, coupons connus à l'avance), via l'assurance-vie et le contrat de capitalisation. Ce sont des actifs financiers hors IFI, qui couvrent 2 à 3 ans de train de vie. À 1,5 M€, l'assurance-vie luxembourgeoise (FID, FAS) devient également pertinente pour la diversification et la protection du souscripteur.
Poche Revenu : retrouver des loyers… sans recréer d'IFI
C'est ici que se joue la promesse de ce guide : retrouver du rendement immobilier sans rebâtir une base IFI. L'outil vedette est la nue-propriété de SCPI, hors assiette IFI pendant toute la durée du démembrement. On y ajoute des SCPI européennes logées en assurance-vie (rendement de l'ordre de 4,7 à 4,9 % à titre illustratif — en gardant à l'esprit que leur fraction immobilière reste dans l'IFI, art. 972) et, le cas échéant, des produits structurés à coupon.
Poche Croissance : actions monde hors assiette IFI
Le moteur de valorisation à long terme repose sur des ETF actions monde(indices mondiaux type MSCI World) et S&P 500, logés d'abord dans le PEA, puis en assurance-vie et en compte-titres. Les valeurs mobilières sont hors IFI par nature. Attention à la fiscalité de sortie : le PEA est exonéré d'impôt sur le revenu après 5 ans, mais les prélèvements sociaux y sont dus à 18,6 %en 2026 (et non 17,2 %) — c'est la dualité des prélèvements sociaux que nous détaillons plus bas.
Poche Illiquide : non-coté et infrastructure, faiblement immobiliers
On y trouve le private equity (de l'ordre de 11 % par an net moyen à titre illustratif, avec une forte dispersion et un horizon de 8 à 12 ans), la dette privée et l'infrastructure. Ces classes sont faiblement ou pas immobilières, donc peu impactantes pour l'IFI. On les déploie par millésimes pour étaler les appels de fonds et lisser le risque de timing.
5. Les leviers anti-IFI : enveloppes financières, nue-propriété, démembrement
Trois familles de leviers permettent de capter du rendement tout en maîtrisant l'assiette IFI. Le premier levier, ce sont les enveloppes financières (assurance-vie, capitalisation, PEA, compte-titres) : leur fraction non immobilière échappe à l'IFI. Vient ensuite la nue-propriété — en direct ou de SCPI —, hors assiette tant que dure le démembrement. Et plus largement le démembrement de propriété, qui sépare pour un temps la jouissance (usufruit) de la propriété (nue-propriété).
Focus : ce qui sort de l'IFI et ce qui y reste
- Hors IFI : fonds euros, obligataire, actions et ETF, non-coté (private equity, dette privée), et la nue-propriété de SCPI pendant le démembrement.
- Dans l'IFI : immobilier locatif détenu en direct, SCPI et OPCI en pleine propriété, et la fraction immobilière des unités de compte logées en assurance-vie (art. 972 CGI).
SCPI en nue-propriété : du rendement immobilier sans IFI pendant le démembrement
Concrètement, voici comment ça marche. Vous acquérez la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote(la contrepartie d'une absence de revenus pendant la période). Pendant la durée du démembrement, typiquement 5 à 10 ans, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers et qui est, le cas échéant, le seul redevable de l'IFI sur ces parts (art. 968 CGI). À l'échéance, la pleine propriété se reconstitue mécaniquement, sans frottement fiscal : vous récupérez des parts pleinement productives, et c'est à ce moment qu'une base IFI réapparaît, mais de façon pilotée.
La stratégie de long terme consiste à échelonner les millésimes de SCPI démembrées : plutôt que de tout faire arriver à terme la même année, on étale les échéances pour lisser le retour en pleine propriété et donc la future facture IFI, quitte à arbitrer alors une partie vers du financier. Pour le détail de cette mécanique, voyez notre page SCPI en démembrement (nue-propriété / usufruit).
À retenir sur la nue-propriété de SCPI
Pendant le démembrement, la nue-propriété de SCPI est hors assiette IFI (art. 968 CGI). Lorsqu'une valeur imposable doit être retenue — par exemple pour l'usufruitier — elle suit le barème légal de l'article 669 CGI, qui répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier.
La contrepartie : pas de revenus pendant le démembrement
La nue-propriété de SCPI est un formidable outil IFI, mais elle a un prix : vous ne percevez aucun loyerpendant toute la durée du démembrement (c'est l'usufruitier qui les encaisse), en échange de la décote à l'entrée. Elle convient donc à la part du capital dont vous n'avez pas besoin pour vos revenus immédiats. C'est tout l'intérêt de la raisonner au sein des 4 poches: la poche sécurité et les loyers/coupons des autres supports financent votre train de vie, pendant que la nue-propriété capitalise à l'abri de l'IFI. L'équilibre exact relève d'un audit personnalisé.
6. Allocation cible selon votre profil de risque
Voici trois allocations types pour réemployer 1,5 M€, chacune filtrée IFI. Elles sont illustratives : votre allocation réelle dépend de votre horizon, de votre besoin de revenus et de votre tolérance au risque. Tous les chiffres sont non garantis et comportent un risque de perte en capital.
Comment lire ces rendements cibles
Les pourcentages annoncés (environ 3 %, 5 %, 7 % et plus net) sont des cibles de travail, pas des promesses : ils dépendent du profil, de l'horizon et des conditions de marché. Plus la part actions et non-coté augmente, plus l'espérance de rendement monte ; en contrepartie, la volatilité et la durée d'immobilisation augmentent aussi. Aucune allocation ne garantit son objectif ; chaque poche comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Profil prudent — vise environ 3 % net par an
Le profil prudent privilégie la stabilité tout en limitant l'assiette IFI. La poche sécurité est majoritaire (fonds euros et obligataire daté en assurance-vie et capitalisation, hors IFI), et le rendement provient surtout du portage obligataire, du fonds euros et des loyers de SCPI. La nue-propriété de SCPI procure une exposition immobilière à rendement sans entrer dans l'assiette IFI pendant le démembrement ; les actions soutiennent la valorisation. Dans le temps, la nue-propriété se reconstitue en pleine propriété à l'échéance, ce qui fait réapparaître une base IFI maîtrisée, de nouveau arbitrable vers des supports financiers.
| Poche | Part | Montant (1,5 M€) | Supports | Traitement IFI |
|---|---|---|---|---|
| Sécurité | 45 % | 0,675 M€ | Fonds euros, obligataire daté (AV + capitalisation) | Hors IFI |
| Revenu | 28 % | 0,42 M€ | Nue-propriété de SCPI, SCPI européennes en AV | NP hors IFI / fraction AV dans l'IFI |
| Croissance | 19 % | 0,285 M€ | ETF actions monde (PEA + AV) | Hors IFI |
| Illiquide | 8 % | 0,12 M€ | Infrastructure + touche de private equity | Faiblement immobilier |
Profil équilibré — vise environ 5 % net par an
Le profil équilibré vise environ 5 % net en gardant l'IFI sous contrôle. La poche revenu mêle nue-propriété de SCPI, SCPI européennes en assurance-vie et structures à coupon, qui combinent rendement immobilier non IFI pendant le démembrement et coupons financiers. La poche croissance (ETF actions monde et S&P 500 en PEA et assurance-vie) constitue le moteur de valorisation hors IFI, tandis que la poche illiquide (private equity, dette privée, infrastructure) apporte une prime de long terme peu immobilière. Privilégier l'immobilier via la nue-propriété et les SCPI en assurance-vie permet de capter le rendement immobilier tout en minimisant l'assiette IFI. Sur la durée, on échelonne les millésimes de SCPI démembrées pour étaler le retour en pleine propriété et lisser la facture IFI future.
| Poche | Part | Montant (1,5 M€) | Supports | Traitement IFI |
|---|---|---|---|---|
| Sécurité | 25 % | 0,375 M€ | Fonds euros, obligataire daté (AV + capitalisation) | Hors IFI |
| Revenu | 30 % | 0,45 M€ | Nue-propriété de SCPI, SCPI européennes en AV, structures à coupon | NP hors IFI / fraction AV dans l'IFI |
| Croissance | 30 % | 0,45 M€ | ETF actions monde + S&P 500 (PEA + AV) | Hors IFI |
| Illiquide | 15 % | 0,225 M€ | Private equity, dette privée, infrastructure | Faiblement immobilier |
Profil dynamique — vise environ 7 % et plus net par an
Le profil dynamique vise 7 % et plus, en limitant volontairement l'immobilier en pleine propriété pour contenir l'IFI. La poche croissance (ETF actions monde et S&P 500 en PEA et compte-titres) est le cœur de performance, totalement hors IFI. La poche illiquide, elle, monte en puissance : private equity, dette privée illiquide, infrastructure et une touche d'or, des classes faiblement ou pas immobilières. Le rendement provient principalement des actions monde et du non-coté, dont la prime d'illiquidité récompense un horizon de 8 à 12 ans. Concentré sur des actifs financiers et du non-coté peu immobilier, le patrimoine ne laisse qu'une assiette IFI résiduelle. Au fil des années, les engagements de private equity sont déployés par millésimes et la part immobilière reste pilotée via la nue-propriété pour ne réactiver l'IFI qu'à la marge.
| Poche | Part | Montant (1,5 M€) | Supports | Traitement IFI |
|---|---|---|---|---|
| Sécurité | 12 % | 0,18 M€ | Obligataire daté (portage) + reliquat fonds euros (capitalisation) | Hors IFI |
| Revenu | 20 % | 0,3 M€ | Dette privée, structures à coupon, nue-propriété de SCPI | NP hors IFI |
| Croissance | 38 % | 0,57 M€ | ETF actions monde + S&P 500 (PEA + compte-titres) | Hors IFI |
| Illiquide | 30 % | 0,45 M€ | Private equity, dette privée illiquide, infrastructure, touche d'or | Peu ou pas immobilier |
Au-delà de 1,5 M€, ou lorsque la poche illiquide devient significative, la logique se rapproche de celle d'un family office. Pour un palier supérieur, voyez notre guide comment investir 2 millions d'euros.
7. Fiscalité 2026 : plus-value des murs et IFI
La fiscalité de la plus-value sur les murs dépend de leur mode de détention. Deux grandes branches, à ne surtout pas confondre.
| Mode de détention | Régime de plus-value | Taux | Abattements |
|---|---|---|---|
| SCI à l'IR ou détention directe | Plus-value immobilière des particuliers | IR 19 % + PS 17,2 % | Abattement pour durée : exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans (+ surtaxe si PV nette > 50 000 €) |
| SCI ou société à l'IS | Plus-value professionnelle (sur valeur nette comptable) | IS 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % | Aucun abattement pour durée ; reprise des amortissements |
Dualité des prélèvements sociaux 2026 — ne pas appliquer un taux unique
La plus-value sur les murs, de nature immobilière, supporte des prélèvements sociaux à 17,2 % (taux immobilier maintenu par la LFSS 2026). Mais une fois le cash réinvesti, les taux changent selon la nature du revenu : 17,2 %pour l'assurance-vie et le contrat de capitalisation, mais 18,6 %(CSG majorée de 1,4 point) pour les dividendes, intérêts et plus-values mobilières hors AV/PEA, ainsi qu'à la sortie du PEA et du PER. Concrètement, le PFU ressort à 30 % sur l'assurance-vie (12,8 % + 17,2 %) mais à 31,4 % sur les dividendes et plus-values mobilières hors AV/PEA (12,8 % + 18,6 %).
Côté IFI, le produit de cession devenu liquidité reste hors assiette s'il est investi en supports non immobiliers ; il ne redevient taxable que par sa seule fraction immobilière (rappel : les SCPI logées en assurance-vie restent dans l'IFI, art. 972). La nue-propriété de SCPI est, elle, hors assiette IFI pendant le démembrement (art. 968), l'usufruitier étant le redevable le cas échéant.
Côté enveloppes, l'assurance-vie offre, après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple), puis une imposition de 7,5 % jusqu'à 150 000 € de primes (12,8 % au-delà), plus les PS à 17,2 %. Le PEA est exonéré d'impôt sur le revenu après 5 ans, les PS de 18,6 % restant dus à la sortie.
Abattement de 500 000 € : pour les titres, pas pour les murs
L'abattement fixe de 500 000 € du dirigeant partant à la retraite (art. 150-0 D ter, prorogé jusqu'au 31 décembre 2031) vise la cession des titresd'une PME, et non la vente des mursdétenus en direct via une SCI. Selon votre structure de détention, il peut donc s'appliquer à une cession de titres concomitante, mais pas à la plus-value immobilière des murs eux-mêmes. C'est un point à valider précisément avec votre conseiller.
Si vous cédez par ailleurs les titres de votre société, le report d'imposition via l'apport-cession (art. 150-0 B ter, apport à une holding à l'IS avec obligation de remploi) est un sujet à part entière — nous le traitons en détail sur notre page apport-cession. Notez que le remploi 150-0 B ter exclut l'immobilier de rendement et la gestion de patrimoine : ce n'est pas un levier de réinvestissement immobilier, d'où le renvoi plutôt que le détail ici.
Quelle fiscalité s'applique à VOS murs ?
SCI à l'IR ou à l'IS, détention directe, cession de titres en parallèle : la facture change du tout au tout. Un conseiller Hagnéré Patrimoine simule votre cas avant la signature.
8. Exemple chiffré : réinvestir 1,5 M€ en maîtrisant l'IFI
Illustratif, non garanti — risque de perte en capital
L'exemple ci-dessous repose sur des hypothèses explicites. Il illustre une mécanique de réemploi, il ne garantit aucun résultat. Les rendements réels dépendent des marchés et de votre situation.
Monsieur L. vend les murs de son cabinet pour 1,5 M€ et veut éviter une explosion de l'IFI. Sur la base d'un profil équilibré, on place 0,375 M€ en sécurité (fonds euros et obligataire daté, hors IFI), 0,45 M€ en revenu (nue-propriété de SCPI, SCPI en assurance-vie et structures), 0,45 M€ en croissance (ETF monde en PEA) et 0,225 M€ en illiquide (private equity et infrastructure). L'essentiel de l'exposition immobilière passe par la nue-propriété, neutre à l'IFI pendant le démembrement.
| Poche | Montant | Supports | Traitement IFI |
|---|---|---|---|
| Sécurité | 0,375 M€ | Fonds euros + obligataire daté | Hors IFI |
| Revenu | 0,45 M€ | Nue-propriété de SCPI + SCPI en AV + structures | Essentiel hors IFI (NP) |
| Croissance | 0,45 M€ | ETF actions monde (PEA) | Hors IFI |
| Illiquide | 0,225 M€ | Private equity + infrastructure | Faiblement immobilier |
À 5 % net moyen (hypothèse de travail, non garantie), le capital pourrait viser environ 1,9 M€ à 5 ans, avec une base IFI très réduitesur la période grâce au poids de la nue-propriété et des supports financiers. À titre de comparaison, les mêmes 1,5 M€ réinvestis à 100 % en SCPI détenues en pleine propriété auraient placé près de 1,5 M€ dans l'assiette IFI et donc déclenché un IFI annuel non négligeable. Le réemploi filtré, lui, ramène cette base au résiduel. La fiscalité reste différenciée : PS à 17,2 % sur la plus-value des murs et sur l'assurance-vie, 18,6 % à la sortie du PEA. Tout cela dépend des marchés et de votre situation réelle ; un audit personnalisé reste indispensable.
9. La méthode Hagnéré Patrimoine : du rendement immobilier, sans la facture IFI
Notre conviction est simple : on peut conserver du rendement immobilier après la vente des murs, sans le payer en IFI. Tout repose sur un double mouvement : capter le rendement immobiliervia la nue-propriété de SCPI et les SCPI logées en assurance-vie, sans gonfler l'assiette IFI, puis échelonner les millésimes démembrés pour lisser le retour en pleine propriété et piloter l'allocation dans le temps.
Concrètement, notre process suit quatre temps : (1) audit du mode de détention des murs (IR ou IS) et de ses conséquences fiscales ; (2) simulation de la fiscalité de cession avant la signature ; (3) construction des quatre poches filtrées IFI, calibrées sur votre profil de risque ; (4) suivi et arbitrage, notamment au fil des échéances de démembrement. Pour le cadre d'ensemble, voyez nos guides gestion de fortune et holding patrimoniale.
Vous vendez les murs de votre entreprise ?
Faites le point avec un conseiller Hagnéré Patrimoine pour réinvestir vos 1,5 M€ sans alourdir votre IFI. Nous auditons votre mode de détention, simulons la fiscalité de cession et construisons votre allocation en 4 poches.
Sources, mentions et disclaimer
Sources officielles
- CGI : art. 965 et suivants (IFI), 968 (nue-propriété et usufruit), 669 (barème usufruit/nue-propriété), 972 (assurance-vie et fraction immobilière), 975 (biens professionnels exonérés), 977 (barème IFI), 150 U et suivants (plus-value immobilière), 219 (taux IS), 125-0 A (assurance-vie), 990 I et 757 B (succession AV), 150-0 B ter (apport-cession), 150-0 D ter (abattement dirigeant), 223 sexies (CEHR), 224 (CDHR).
- Service-public.fr : fiches F563 (IFI), F10864 (plus-value immobilière), A18878 (contribution sur les hauts revenus).
- Entreprendre.service-public.fr : fiche F33162 (plus-value professionnelle).
- Lois 2026 : LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, dualité des prélèvements sociaux) ; doctrine BOFiP.
Contenu mis à jour le 22 juin 2026. La législation et la fiscalité évoluent ; les informations sont fournies à titre indicatif et peuvent ne plus être à jour à la date de votre lecture.
Hagnéré Patrimoine — cabinet de gestion de patrimoine et de fortune, Chambéry (73000), ORIAS n° 23002291, backoffice@hagnere-patrimoine.fr. Cet article a une visée pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les chiffres et allocations présentés sont illustratifs et non garantis.