Achetez un appartement à 30 à 45 % de décote sur sa valeur en pleine propriété. Pendant 15 à 20 ans, l'usufruit est cédé à un bailleur institutionnel (CDC Habitat, In'li, 3F, Action Logement, ICF Habitat) qui supporte 100 % de la fiscalité, des charges et de la gestion. Le nu-propriétaire ne supporte ni IR, ni PS, ni IFI, ni taxe foncière (art. 968 + 1400 II CGI). À l'extinction, vous récupérez la pleine propriété sans aucun droit (art. 1133 CGI).
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer (art. 578 C. civ.) : donc 0 IR / 0 PS / 0 IFI pendant toute la durée du démembrement. L'usufruitier institutionnel (CDC Habitat, In'li, 3F) supporte taxe foncière (art. 1400 II CGI), entretien (art. 605 C. civ.) et gestion locative. À l'extinction, réunion automatique de la pleine propriété sans aucun droit (art. 1133 CGI).
Communication à caractère informatif. L'investissement en nue-propriété immobilière est un placement long terme à liquidité limitée (15-20 ans). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures (AMF). La fiscalité présentée est celle en vigueur au 6 mai 2026 et peut évoluer. Étude personnalisée par un conseiller en gestion de patrimoine recommandée avant toute souscription. Hagnéré Patrimoine — CIF non indépendant au sens MIF II (rétrocommissions déclarées dans la lettre de mission préalable, art. L. 541-8-1 CMF) · ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP.
Hésitez entre NP et locatif PP ?
Comparatif côte à côte 12 critères
Lecture patrimoniale
Avant toute souscription
Marché NP France 2024-2026
+15-25 % en 2026 (fin Pinel + LLI)
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Quatre repères pour cadrer votre projet : taille du marché français, décote conventionnelle, fiscalité pendant le démembrement et droits à l'extinction.
≈ 500M€
Marché France 2024-2026
investissements directs en NP / an
Marché dominé par 5 distributeurs (Perl, iSelection, Fidexi, Cogedim, Inter-Invest) et 5 bailleurs systémiques (CDC Habitat, In'li, 3F, Action Logement, ICF Habitat). Croissance 2025-2026 portée par fin du Pinel et expansion du LLI.
30-45%
Décote moyenne 15-20 ans
vs valeur pleine propriété
Décote conventionnelle négociée entre promoteur, NP et usufruitier. Échelle marché 2025 : 32-38 % à 15 ans, 36-42 % à 17 ans, 42-45 % à 20 ans. Plus avantageuse que le barème art. 669 II CGI.
0%
Fiscalité pendant le démembrement
art. 968 + 605 + 1400 CGI
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer (donc 0 IR, 0 PS, 0 CSG-CRDS), aucune taxe foncière (art. 1400 II CGI), aucun IFI (art. 968 al. 1 CGI). L'usufruitier supporte 100 % des charges et de la fiscalité.
0€
Droits à l'extinction
art. 1133 CGI
La réunion automatique de la pleine propriété par expiration du terme ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (sauf taxe de publicité foncière 0,10 %). Vous récupérez un actif PP de 1 M€ pour 0 € de droits.
Le démembrement temporaire est régi par les articles 578 à 624 du Code civil. Vous achetez la nue-propriété (NP) d'un appartement à 30-45 % de décote ; en contrepartie, l'usufruit est cédé pour 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel. Quatre piliers : décote conventionnelle dès l'achat, exonération totale de fiscalité (art. 968 + 1400 II + 1133 CGI), gestion locative déléguée à 100 %, et réunion automatique de la pleine propriété au terme.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement (art. 578 C. civ.) — donc aucune déclaration de revenus fonciers, aucune CSG-CRDS, aucun PFU. La taxe foncière reste à la charge de l'usufruitier (art. 1400 II CGI). Aucun IFI sur la valeur du bien (art. 968 al. 1 CGI). Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne supporte ni IR (art. 8 CGI), ni PS, ni IFI sur cet actif (art. 968 al. 1 CGI), ni taxe foncière (art. 1400 II CGI). Une taxe de publicité foncière de 0,10 % reste due à l'extinction (art. 1020 CGI).
Vous achetez la nue-propriété à 55-65 % du prix pleine propriété. Cette décote n'est pas un cadeau, c'est la valeur économique de l'usufruit que cède le bailleur institutionnel pour 15-20 ans. Frais de notaire calculés sur le prix NP (et non PP), soit environ 5 000 à 6 000 € au lieu de 8 000-9 000 € sur un appartement neuf de 350 k€. La décote conventionnelle est plus avantageuse que le barème art. 669 II CGI sur 15 ans.
Au terme du démembrement, l'usufruit s'éteint mécaniquement par seul effet du temps (art. 617 C. civ.). Vous devenez plein propriétaire sans aucun acte, sans aucun droit d'enregistrement, sans aucun impôt (art. 1133 CGI). La valorisation différée (décote initiale + appréciation immobilière) bascule dans votre patrimoine pour 0 € de fiscalité. C'est le levier fiscal le plus puissant du dispositif.
Pour les contribuables déjà bailleurs (locatif PP, SCI à l'IR), les intérêts d'emprunt contractés pour acquérir la NP sont déductibles des autres revenus fonciers existants (BOI-RFPI-BASE-20-80 §40 + art. 31 I 1° d CGI), sous condition que l'usufruitier soit un organisme HLM (L. 411-2 CCH), une SEM ou un organisme agréé L. 365-2 CCH (cas typique : CDC Habitat, In'li, 3F, ICF Habitat dans leur métier ULS). Effet : pour un TMI 41 % + PS 18,6 %, économie ≈ 58,2 % des intérêts annuels. Stratégie quasi-ignorée par 90 % des CGP.
5 analogies pour saisir la mécanique avant les chiffres. Le démembrement temporaire est un mécanisme juridique sophistiqué mais sa logique économique tient en deux phrases : vous payez moins aujourd'hui, vous attendez 15-20 ans, vous récupérez la totalité.
Vous connaissez le viager : vous payez le propriétaire chaque mois et récupérez le bien plus tard. La nue-propriété, c'est l'inverse : vous payez une seule fois aujourd'hui, et l'investisseur institutionnel (CDC Habitat, In'li, ICF) vous « loue » le droit d'usage 15-20 ans en vous le payant cash à l'entrée, sous forme de décote.
Comme un Bordeaux Premier Cru à 1 000 € la bouteille acheté en primeur 600 € : 40 % de décote dès l'achat, temps de garde fixe (15-20 ans), et à la sortie un actif libre, monétisable. La décote n'est pas un cadeau, c'est le prix de la liquidité que vous abandonnez et de la jouissance reportée.
Vous avez 47 ans, TMI 45 %. À 62 ans, vos revenus seront divisés par deux et votre TMI redescendra à 30 %. La NP fonctionne comme un PER immobilier : cotisation aujourd'hui, récupération PP au moment précis où vous en avez besoin (retraite, complément de revenus en LMNP, transmission). Sans le blocage administratif d'un PER.
Donner 1 M€ en pleine propriété coûte ~213 k€ de droits (après abattement 100 k€). Donner 1 M€ en nue-propriété (usufruit conservé 15 ans) coûte ~78 k€ (assiette taxable réduite art. 669 CGI). À l'extinction, l'usufruit s'éteint sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI). Vous offrez à vous-même un actif différé pour vos enfants ou petits-enfants.
Pendant 15-20 ans, vous êtes propriétaire ultime du bien mais juridiquement « invisible » du fisc : aucun loyer perçu (art. 578 C. civ.), aucune taxe foncière (art. 1400 II CGI), aucun IFI (art. 968 al. 1 CGI), aucun PFU/PS/CSG. Cette neutralité fiscale est rare et résulte de la combinaison structurelle art. 578 C. civ. + 968 al. 1 CGI + 1400 II CGI.
Acte authentique notarié. Vous payez 60-65 % du prix PP. Le bailleur institutionnel acquiert l'usufruit pour 15-20 ans.
Le bailleur loue, encaisse, gère, paye taxe foncière, charges, contentieux. Vous : 0 IR / 0 PS / 0 IFI / 0 charge.
L'usufruit s'éteint mécaniquement (art. 617 C. civ.). 0 acte, 0 frais, 0 droit (art. 1133 CGI). Vous devenez plein propriétaire.
Habiter, louer en LMNP, revendre (durée détention depuis acquisition NP, CE 28/05/2014), donner aux enfants/PE.
12 critères côte à côte pour comprendre les deux modèles d'investissement immobilier. La nue-propriété (NP) capitalise une décote initiale et 0 fiscalité 15-20 ans contre 0 trésorerie. Le locatif en pleine propriété (PP) génère des revenus immédiats mais lourdement fiscalisés (TMI + PS + IFI) avec gestion à assumer. Lecture finale : profil HNW vs profil revenu.
Critère | NP Nue-Propriété | PP locatif Pleine Propriété |
|---|---|---|
| Prix d'entrée | NP 30 à 45 % de décote sur la pleine propriété | PP 100 % du prix de marché |
| Revenus locatifs perçus | NP 0 € pendant 15-20 ans (l'usufruitier perçoit tout) | PP Loyers nets après charges et vacance |
| IR sur revenus fonciers | NP 0 € (aucun loyer perçu, art. 578 C. civ.) | PP TMI 30-45 % + déductions limitées |
| Prélèvements sociaux 17,2 % | NP 0 € pendant le démembrement | PP 17,2 % chaque année sur loyers nets |
| IFI sur le bien (art. 968 CGI) | NP Exonération totale du nu-propriétaire | PP Bien intégré à l'assiette IFI plein pot |
| Taxe foncière (art. 1400 II CGI) | NP À la charge de l'usufruitier | PP À la charge du propriétaire |
| Travaux d'entretien (art. 605 C. civ.) | NP À la charge de l'usufruitier | PP À la charge du propriétaire |
| Gestion locative (vacance, impayés, contentieux) | NP Déléguée à 100 % au bailleur institutionnel | PP À la charge du propriétaire ou via mandataire 6-9 % |
| Intérêts d'emprunt déductibles | NP Oui — sur autres revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80) | PP Oui — sur revenus fonciers du bien lui-même |
| Liquidité | NP Faible — marché secondaire étroit, décote +5-10 % | PP Moyenne à bonne — marché de revente actif |
| Réunion à l'extinction (15-20 ans) | NP Automatique sans aucun droit (art. 1133 CGI) | PP Sans objet (PP dès l'origine) |
| Plus-value à la revente — durée détention | NP Comptée depuis acquisition NP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 §230) | PP Comptée depuis acquisition PP |
La nue-propriété n'est pas un produit pour primo-investisseur. Elle prend tout son sens à partir de TMI 41 % avec IFI à payer et plafond niches saturé — protection contre la friction fiscale immobilière, optimisation IFI, transmission différée 3 générations, expatriation, holding patrimoniale post-cession.
Salaire 200-400 k€/an, déjà propriétaire bailleur (locatif PP, SCPI, Pinel résiduel) générant 15-50 k€/an de revenus fonciers nets imposés à 58,2 %. La NP achetée à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des autres revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80) : économie 4 000-9 000 €/an pendant la durée du prêt + IFI évité + plafond niches inutilisé.
Holding patrimoniale après cession entreprise (loi 2026-103 du 19/02/2026 portant le seuil de réinvestissement à 70 %). La NP en LLI est éligible au remploi 150-0 B ter. Inscription au bilan SAS, amortissement comptable possible sur la durée du démembrement (BOI-BIC-AMT-10-20 §250 (principe doctrinal admis pour les droits réels temporaires)). Économie d'IS cumulée typique : 150-350 k€ sur 18 ans.
Patrimoine 3-5 M€, IFI 8-20 k€/an, locatif fatigant (vacance, impayés, gestion). Vente d'un locatif PP IFI-able + replacement en NP non-IFI = économie immédiate IFI ~0,7 % × valeur sortie + suppression friction IR/PS sur loyers. Cumul économies fiscales 15 ans : 80-160 k€. À 79 ans : récupération PP libre, transmission optimisée.
Grand-parent 70+ ans souhaitant transmettre aux petits-enfants en évitant l'IFI des enfants déjà aisés. Achat NP + donation immédiate de la NP démembrée aux petits-enfants (double démembrement, barème art. 669). Abattement 790 B = 31 865 €/PE × 8 = 254 920 € absorbé. Au terme : PP transmise sans aucun droit (art. 1133 CGI). Économie typique : 1 M€ transmis vs 110 k€ de droits.
Calcul instantané : décote conventionnelle, économies fiscales cumulées (IR + PS sur loyers évités, IFI évité), valeur PP à l'extinction et TRI brut estimé. Vérifié sur les barèmes 2026 (LFSS, IFI, art. 669 II CGI). Aucune valeur enregistrée.
Synthèse économique sur 17 ans
Vous achetez la nue-propriété avec une décote de 40 %
480 000 €
Au lieu de 800 000 € en pleine propriété — économie initiale 320 000 €.
Simulation illustrative, ne constitue ni un conseil personnalisé ni une promesse de performance. Décote conventionnelle issue des moyennes marché 2025-2026 (Perl, iSelection, Fidexi, Cogedim). IFI calculé selon barème 2026 inchangé. Hypothèse de loyer brut 3,2 % PP avec 25 % de charges. PS maintenus 17,2 % en LFSS 2026 sur revenus fonciers et plus-values immobilières. Une étude patrimoniale Hagnéré Patrimoine est indispensable avant toute décision.
6 personas illustratifs (anonymisés et fictifs) — cadre dirigeant Paris TMI 45 % avec foncier existant, dirigeant SAS holding post-cession 150-0 B ter, TNS profession libérale Lyon, préretraité saturé IFI 64 ans, transmission 3 générations 71 ans, expatriés Singapour de retour. Calculs vérifiés Python sourcés (CGI, BOFiP, jurisprudence CE/Cass.) avec barèmes 2026.
1. Profil fiscal
2. Stratégie Hagnéré
3. Levier fiscal
4. Bénéfice
Levier patrimonial
TRI net ≈ 5,0 %/an + 154 k€ d'économies fiscales ·
+ 331 000 € de PP livrée à 69 ans
Le persona paie 250 k€ en 2026 pour un studio Paris 11e qui en vaut 415 k€ (décote 40 %). Pendant 17 ans : 0 IR, 0 PS, 0 IFI sur cet actif. Levier supplémentaire : les 4 750 € d'intérêts d'emprunt annuels sont déductibles de ses revenus fonciers Pinel Boulogne (BOI-RFPI-BASE-20-80 §40 + art. 31 I 1° d CGI, sous condition usufruitier organisme HLM/SEM/L. 365-2 CCH — cas typique CDC Habitat ULS), soit 2 955 € d'économie d'IR+PS par an. Cumul fiscal évité 17 ans = 154 700 €. À 69 ans, récupération PP estimée 581 k€ (+2 %/an Paris) sans aucun droit (art. 1133 CGI). Plus-value latente 331 k€. TRI net ≈ 5,0 %/an, sans aucune gestion locative.
Note explicative
Exemples illustratifs basés sur les paramètres de marché 2026 et les barèmes fiscaux en vigueur. Décote conventionnelle marché 2025-2026 : 15 ans 32-38 %, 17 ans 36-42 %, 18 ans 40-43 %, 20 ans 42-45 %. Cadre juridique articles 578 à 624 du Code civil (démembrement). Fiscalité : art. 968 al. 1 CGI (NP exonérée IFI), art. 1400 II CGI (taxe foncière à UF), art. 605 / 606 C. civ. (charges UF / gros travaux NP), art. 1133 CGI (réunion gratuite à l'extinction). Déductibilité intérêts d'emprunt : BOI-RFPI-BASE-20-80 §40 + CE 24/02/2017 n° 391333. Durée détention plus-value : depuis acquisition NP (CE 28/05/2014 n° 358077, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 §230). LFSS 2026 art. 12 (loi 2025-1561 du 22/12/2025) : PS maintenus 17,2 % sur revenus fonciers et plus-values immobilières.
Avertissement : les noms, prénoms, âges, secteurs et villes mentionnés sont entièrement fictifs et utilisés à des fins pédagogiques. Toute ressemblance avec des personnes réelles serait fortuite. Les chiffres sont des projections illustratives — ils ne constituent ni un conseil, ni une promesse de résultat.
La nue-propriété ne s'improvise pas. Décote, durée, usufruitier, mode de financement et stratégie de sortie forment un quintet indissociable. Sans audit du bailleur usufruitier et sans plan de sortie prédéfini, vous prenez le risque d'une décote disproportionnée et d'une restitution non conforme à l'extinction.
Décote négociée selon durée du démembrement et géographie. Marché 2025-2026 : 32-38 % à 15 ans, 36-42 % à 17 ans, 42-45 % à 20 ans. Paris décote moindre (zone tendue), province et LLI décote supérieure. Plus avantageuse que le barème art. 669 II CGI (23 %/10 ans, plafonné 69 %).
À calibrer
Durée fixe par convention notariée (acte authentique obligatoire au-delà de 12 ans, art. 4 décret 55-22). 15 ans = standard ULS province ; 17 ans = compromis IDF / Lyon / Nice ; 18 ans = référence CDC Habitat / Tonus Territoires ; 20 ans = programmes premium IDF avec décote 42-45 %. Maximum légal 30 ans pour personne morale (art. 619 C. civ.).
À calibrer
5 acteurs systémiques captent 80 % du marché : CDC Habitat (530 000 logements, AA S&P groupe Caisse des Dépôts), Action Logement Immobilier (370 000 logements), 3F (311 000 logements), In'li (50 000 logements LLI Île-de-France), ICF Habitat (95 000 logements groupe SNCF Réseau). Aucune défaillance sur le marché ULS depuis 2002.
À calibrer
Cash, crédit immo amortissable, crédit in-fine adossé AV/portefeuille titres, ou cocktail. Frais de notaire calculés sur la NP (et non PP) : environ 5 000 à 6 000 € sur appartement neuf 350 k€, ou environ 5,80 % en ancien. TVA 10 % si LLI (art. 279-0 bis A CGI). Aucune commission distributeur affichée (intégrée dans la décote négociée).
À calibrer
À l'extinction (art. 617 C. civ. + 1133 CGI, 0 droit) : (1) habiter en RP/RS, (2) louer en nu ou meublé LMNP avec amortissement reconstitué, (3) revendre — exonération PV IR à 22 ans / PS à 30 ans avec abattement progressif, durée comptée depuis acquisition NP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 §230, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 §230), (4) donner la PP à ses enfants/petits-enfants.
À calibrer
La nue-propriété n'est pas un placement sans risque. Voici les 8 risques que la plupart des distributeurs taisent ou minimisent — et leurs mitigations contractuelles ou patrimoniales documentées.
Marché secondaire NP très étroit (~50-100 transactions/an). En cas de revente forcée avant terme : décote supplémentaire 5-10 %, soit 15-25 % de perte vs prix d'acquisition.
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Investir uniquement le capital dont on n'a pas besoin sur 15-20 ans. Constituer une poche liquide en parallèle (AV multi-supports, livret).
Si le bailleur usufruitier fait faillite : risque de retard sur entretien, restitution non conforme. Probable seulement avec usufruitier privé non adossé.
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Privilégier CDC Habitat (AA S&P groupe Caisse des Dépôts), In'li, 3F, ICF Habitat (groupe SNCF). Refus systématique des opérateurs sans adossement institutionnel.
À T+15-20 ans, le bien peut être restitué avec un état d'entretien insuffisant ou des travaux à charge du nu-propriétaire (art. 606 C. civ.).
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Audit des clauses de la convention notariée : état des lieux contradictoire d'entrée + de sortie, ravalement décennal mis à charge UF (Cass. 3e civ. 13/07/2005), provision pour gros travaux.
Si la décote négociée excède manifestement la valeur économique : risque de requalification en donation indirecte (art. 754 B CGI) ou abus de droit (L. 64 LPF, majoration 80 %).
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Conserver l'analyse économique du promoteur justifiant la décote (taux d'actualisation, hypothèses de loyers). Refus des décotes > 50 % sur durées < 20 ans.
Sur 15-20 ans, possibilité de cycles baissiers (-10 à -15 % nominal sur 5 ans est le pire historique zone A/A bis depuis 1990).
Mitigation Hagnéré Patrimoine
La décote initiale (-30 à -45 %) protège mathématiquement contre une chute ≤ 30 %. L'horizon long lisse 1-2 cycles complets. Si baisse à terme, choix de NE PAS vendre (LMNP, RP, donation).
Le Conseil des Prélèvements Obligatoires (CPO décembre 2024) a invité à réformer l'art. 1133 CGI. Risque théorique de remise en cause à long terme.
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Aucune transposition adoptée en LF 2025 ni LF 2026. Convention notariée avec clause de stabilité protège partiellement (ius quaesitum). Suivi annuel par le cabinet.
Si décès NP avant extinction : transmission de la NP aux héritiers (droits de mutation sur valeur résiduelle de la NP, plus avantageuse que valeur PP).
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Mandat à effet posthume art. 812 à 812-7 C. civ. confiant la gestion à un mandataire qualifié si héritiers mineurs ou conflit familial. Combinaison avec assurance-décès optionnelle.
Si NP achetée pendant le mariage en communauté : la NP entre en partage de communauté en cas de divorce, valorisation complexe avant extinction.
Mitigation Hagnéré Patrimoine
Achat NP de préférence en séparation de biens, ou via SCI familiale aux statuts adaptés. Au minimum, clause d'attribution préférentielle dans le contrat de mariage.
La nue-propriété n'est pas une évidence pour tous. C'est un pari sur votre profil fiscal (TMI 41 %+, IFI), votre patrimoine existant et votre horizon long. Trois cas typiques pour savoir si l'arbitrage joue en votre faveur.
NP très pertinente. Sourcing multi-distributeurs (Perl, Fidexi, iSelection, Cogedim Patrimoine), audit décote vs barème art. 669 II CGI, scoring usufruitier (CDC Habitat / In'li / 3F privilégiés), montage crédit immo pour activer la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les autres revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80).
NP en LLI : éligibilité au remploi 150-0 B ter à analyser cas par cas (BOFiP BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 §110 défavorable en principe pour la NP simple). Montage avec activité commerciale (résidence services LLI) sous rescrit fiscal préalable obligatoire. Amortissement comptable holding admis (BOI-BIC-AMT-10-20 §250). Combinable avec FCPR éligibles.
NP pas adaptée : la déductibilité des intérêts d'emprunt sur autres revenus fonciers est gelée (sans foncier existant), les 0 % de revenus pénalisent un profil qui en a besoin, et l'illiquidité 15-20 ans est trop contraignante. Préférer SCPI, locatif PP classique ou LMNP pour ce profil.
La nue-propriété reste un véhicule parmi d'autres. Elle s'articule avec les autres classes d'actifs selon votre objectif : optimisation IFI, défiscalisation des revenus fonciers existants, transmission différée ou capitalisation longue durée.
0 fiscalité 15-20 ans ou loyers immédiats taxés ?
Locatif PP : loyers nets imposés à TMI + PS 17,2 % (58,2 % en TMI 41 %), IFI plein pot, taxe foncière, gestion locative (vacance, impayés, contentieux). NP : 0 IR / 0 PS / 0 IFI / 0 taxe foncière / 0 gestion pendant 15-20 ans + décote 30-45 % à l'entrée + récupération PP gratuite. NP gagne sur HNW TMI 41 %+ avec IFI dans 95 % des simulations 15 ans.
Comparatif
Pierre directe 15 ans ou parts liquides 5-10 ans ?
SCPI démembrée : ticket plus bas (5-50 k€), durée plus courte (5-10 ans), décote 25-35 %, sortie progressive, mais sous-jacent diversifié et frais d'entrée 8-12 %. NP physique directe : ticket 60-450 k€, durée 15-20 ans, décote plus profonde 35-45 %, actif tangible identifié, frais 2-3 %. Combinables : NP cœur patrimonial + SCPI poche revenus.
Comparatif
Niche fiscale plafonnée ou mécanisme hors plafond ?
Pinel mort 31/12/2024 (loi 2023-1322). LMNP avec amortissements réintégrés en plus-value (LF 2025) — friction sortie augmentée. NP : aucune réduction d'impôt directe (donc hors plafond niches 10 000 € art. 200-0 A CGI), mais 0 fiscalité 15-20 ans + décote initiale immédiatement acquise. La NP est le successeur naturel du Pinel pour les TMI 41 %+.
Comparatif
Comment financer NP sans toucher à la trésorerie ?
Crédit Lombard nanti sur portefeuille titres existant (PEA, CTO, AV) : prêt 50-80 % de la valeur des titres à Euribor 3M + 0,8-1,5 %. Permet d'investir en NP sans déstocker AV/PEA et conserver l'antériorité fiscale. Stratégie premium pour HNW disposant de 1 M€+ de titres : effet de levier sur la décote NP + 0 fiscalité réelle pendant 15 ans.
Comparatif
Du bilan patrimonial 360° au pilotage à l'extinction du démembrement, chaque dossier passe par les cinq étapes du cabinet. C'est ce qui fait la différence entre une NP achetée isolément chez un distributeur et une NP réellement intégrée dans une stratégie patrimoniale globale.
Audit complet : revenus, fiscalité (TMI, IFI, plafond niches), patrimoine global, foncier existant, holding patrimoniale ou SCI, projet de transmission, horizon. Identification des leviers fiscaux activables (déductibilité intérêts NP, économie IFI, amortissement holding).
Étape 01
Comparatif chiffré sur 15-20 ans. NP gagne sur le HNW TMI 41 %+ avec IFI à payer (rendement défiscalisé, 0 gestion). SCPI préférable si besoin de revenus immédiats. Locatif PP si optimisation amortissement LMNP prioritaire. Cumul possible (NP cœur patrimonial + SCPI poche revenus).
Étape 02
Sourcing multi-distributeurs : Perl (leader Nexity, 50 % marché), iSelection (ATLAND), Fidexi (pure-player ULS), Cogedim Patrimoine, Catella, Stone & Living. Audit décote effective vs barème, scoring usufruitier (CDC Habitat / In'li / 3F privilégiés), localisation, ticket, durée optimale.
Étape 03
Acte authentique notarié obligatoire (art. 4 décret 55-22 sur publicité foncière, > 12 ans). Convention de démembrement : durée fixe, répartition charges art. 605/606 C. civ., taxe foncière à UF (art. 1400 II CGI), restitution conforme, clause libération à terme. Coordination notaire + cabinet.
Étape 04
Si vous avez d'autres revenus fonciers : montage crédit pour déduire intérêts d'emprunt NP (BOI-RFPI-BASE-20-80, sous condition usufruitier HLM/SEM/L. 365-2 CCH). Si SCI à l'IS / holding : amortissement comptable de la NP. Si transmission : donation NP démembrée aux petits-enfants en cours de démembrement (double démembrement). Mandat à effet posthume art. 812 C. civ. si nécessaire.
Étape 05
Vous dirigez une SAS holding post-cession (art. 150-0 B ter), une SCI à l'IS ou une SARL patrimoniale ? La NP est un actif premium pour personnes morales : amortissement comptable, TVA 10 % LLI, éligibilité remploi 150-0 B ter, et combinaison avec pacte Dutreil pour la transmission. Hagnéré Patrimoine accompagne la souscription complète : audit éligibilité, choix programme, sécurisation fiscaliste, suivi comptable annuel.
Loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 16 : pour les cessions ≥ 21/02/2026, remploi minimal 70 % (vs 60 %) dans un délai de 36 mois (vs 24). La doctrine BOFiP (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 §110) exclut en principe la NP simple du remploi 150-0 B ter (gestion patrimoniale immobilière). Le montage suppose une combinaison avec activité commerciale (résidence services en LLI, art. 279-0 bis A CGI) sous rescrit fiscal préalable obligatoire.
Inscription au bilan SAS / SCI à l'IS, amortissement comptable possible sur la durée du démembrement (BOI-BIC-AMT-10-20 §250 (principe doctrinal admis pour les droits réels temporaires)). Économie d'IS 25 % chaque exercice. Sur 1,3 M€ NP / 18 ans : environ 75 k€/an d'amortissement = 18,6 k€/an d'IS économisé, 335 k€ cumulés.
Logement intermédiaire LLI = TVA 10 % (au lieu de 20 %) sur la livraison initiale. Économie de ~8 % du prix HT à l'entrée pour l'investisseur en société, en plus de la décote NP. Décret 2024-1144 du 04/12/2024 : extension LLI aux résidences services meublées.
Détention NP via holding patrimoniale + pacte Dutreil (art. 787 B CGI) sur les titres de la holding = exonération 75 % de la base taxable lors de la transmission. Combiné avec art. 1133 CGI à l'extinction : neutralisation quasi-totale des droits de succession sur le bien.
7 distributeurs spécialisés (Perl, iSelection, Fidexi, Cogedim, Catella, Inter-Invest, Stone & Living) et 5 bailleurs usufruitiers institutionnels (CDC Habitat, In'li, 3F, ICF Habitat, Action Logement). Sélection selon décote effective, qualité du programme, scoring usufruitier (notation, fonds propres, historique), localisation et durée optimale.
Leader historique 50 % marché · 500+ programmes · 12 000 logements · 210 communes · entreprise à mission depuis 2021
Ticket minimum
180-450 k€ NP
Top 3 français · 75 000+ clients · spécialisation Île-de-France · partenariats public-privé ULS/ULI
Ticket minimum
120-350 k€ NP
35+ ans d'expertise · pure-player ULS · 150 communes (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Nantes, Toulouse...)
Ticket minimum
100-320 k€ NP
Filiale Altarea · programmes premium métropoles + IDF · partenariat CDC Habitat / In'li · décote 30-39 %
Ticket minimum
150-500 k€ NP
Programmes Paris 16e/17e premium · 46 résidences en partenariat CDC Habitat · cible HNW IFI
Ticket minimum
200-700 k€ NP
Groupe Inter Invest · 5,2 Md€ d'actifs financés · distribution exclusive CGP · multi-produits NP + Girardin
Ticket minimum
100-400 k€ NP
Challenger HNW · décote affichée 30-50 % · neuf et réhabilitation patrimoniale · cible IFI
Ticket minimum
300-900 k€ NP
Filiale Caisse des Dépôts AA S&P · 530 000 logements gérés · Tonus Territoires (6 000 logements engagés ULS+LLI)
Ticket minimum
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50 000 logements LLI Île-de-France · co-pilote production LLI nationale · objectif 30 000 LLI/an 2026
Ticket minimum
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311 000 logements · premier groupe ESH · 12 filiales régionales · partenariat usufruit Perl
Ticket minimum
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95 000 logements · groupe SNCF Réseau · zones urbaines denses (proximité gares)
Ticket minimum
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Bras immobilier d'Action Logement · 370 000 logements · ex-1 % Logement · adossement paritaire
Ticket minimum
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Les banques privées vendent leurs propres programmes via un guichet unique. Nous sourçons les 12 partenaires du marché (7 distributeurs + 5 bailleurs) et comparons les programmes côte à côte pour vous orienter vers le bien adapté à votre profil — TMI, IFI, foncier existant, horizon, projet de transmission.
Conseiller en Investissements Financiers (CIF), COA et COBSP enregistrés à l'ORIAS, membre d'une association professionnelle agréée AMF, couvert par une assurance RCP.
Vérifier sur orias.fr« Il nous arrive régulièrement de dire non à un client quand le dispositif ne correspond pas à ses objectifs ou à sa situation. Nous le réorientons alors vers le produit ou la solution réellement adaptés à ses besoins. »
Quentin Hagnéré, fondateur
ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP. Sourcing multi-distributeurs (Perl, iSelection, Fidexi, Cogedim, Catella, Stone & Living, Inter-Invest), aucun lien capitalistique avec un opérateur — vs guichet unique des banques privées.
45 min visio gratuites : audit profil fiscal (TMI, IFI, plafond niches), arbitrage NP / SCPI / locatif PP / LMNP, dimensionnement ticket et durée optimale, plan de financement crédit.
Comparaison des décotes affichées vs barème art. 669 II CGI et valeur économique réelle (loyers actualisés). Identification des programmes qui sur-rémunèrent (et ceux qui sous-rémunèrent) la patience de l'investisseur.
Privilège systématique aux usufruitiers AA+ : CDC Habitat (Caisse des Dépôts), In'li (Action Logement), 3F, ICF Habitat (SNCF). Audit fonds propres + notation S&P + historique restitution. Refus des opérateurs privés sans adossement.
Plan de sortie défini dès l'achat : revente avec exonération PV (durée détention depuis acquisition NP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 §230), donation NP en cours de démembrement, mise en LMNP, ou conservation en RP. Mandat à effet posthume art. 812 C. civ. si besoin.
Rémunération transparente · Statut CIF (ORIAS 23002291, contrôle AMF) — non indépendant au sens MIF II · Sourcing 7 distributeurs + 5 bailleurs nue-propriété
Décryptage des abréviations utilisées sur cette page — terminologie fiscale, juridique et patrimoniale.
Audit profil fiscal (TMI, IFI, plafond niches), arbitrage NP / SCPI / locatif PP / LMNP, sélection programme multi-distributeurs (7+ partenaires), scoring usufruitier, montage crédit immo ou Lombard. Une feuille de route patrimoniale, pas un produit.
Gratuit · 45-60 min visio · Sans engagement
Les 10 questions à trancher avant d'investir en nue-propriété — mécanisme, décote, fiscalité, durée, partenaires, sortie, transmission, risques.
La nue-propriété est accessible dès 60 k€ (LLI province) ou 250 k€ (Paris zone tendue), mais reste un engagement long terme à liquidité limitée (15-20 ans). Le sourcing du bon programme, la sélection de l'usufruitier, le mode de financement et le plan de sortie se préparent en amont. Une heure de conseil avant signature peut faire la différence entre un produit subi et une stratégie patrimoniale gagnante. Notre bilan patrimonial 360° y répond.
Aussi disponibles : démembrement SCPI · crédit Lombard · Denormandie.
Hagnéré Patrimoine SASU — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SASU, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseil en Investissement Financier (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier en Opérations d'Assurance (COA) catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
Statut MIF II — conseil non indépendant
Conseil en investissement fourni à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II)et de l'art. 325-7 RG AMF. Le cabinet perçoit des rétrocommissions sur certains supports (assurance vie, AV-Lux, PER, SCPI, FCPR, SCI, contrats de capitalisation) — celles-ci sont intégralement déclarées par écrit dans la lettre de mission CIF préalable (art. L. 541-8-1 CMF et art. 325-3 RG AMF).
Statut DDA : conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II C. ass..
Documentation pré-contractuelle obligatoire
Avant tout conseil personnalisé, remise d'un Document d'entrée en relation (art. R. 521-3 C. ass.) et d'une lettre de mission CIF (art. 325-3 RG AMF). Avant toute souscription d'un contrat d'assurance, remise du Document d'informations clés (DIC) PRIIPs (règlement UE 1286/2014) et de l'IPID — Insurance Product Information Document (règlement délégué UE 2017/1469) conformément à la directive DDA 2016/97 et à l'art. R. 521-1 C. ass. Pour les contrats à composante financière (assurance vie, capitalisation, PER, SCPI en UC), DIC PRIIPs et notice produit. Pour les contrats IARD / santé / prévoyance, IPID systématique.
Communications publicitaires conformes à la Position-Recommandation AMF DOC-2019-04 (en remplacement des DOC-2011-24 et DOC-2013-06 abrogées).
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y, 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an (art. L. 541-3 CMF + L. 512-7 C. ass.).
Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1560 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr (procédure détaillée sur la page Réclamations). Médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF, à privilégier — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts.
