Programmes immobilier neuf à Rennes
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Le marché immobilier neuf à Rennes
Capitale de la Bretagne et préfecture de l'Ille-et-Vilaine, Rennes compte environ 227 000 habitants intra-muros et près de 474 000 sur sa métropole de 43 communes. Reclassée en zone A du dispositif Pinel par arrêté du 5 juillet 2024, la ville reflète la pression locative croissante exercée par sa démographie dynamique (+5,3 % en six ans) et son rayonnement universitaire. Sa connexion LGV à Paris en 1h25 et son écosystème Rennes Atalante en font l'un des marchés immobiliers les plus tendus du Grand Ouest.
Rennes s'organise autour de douze quartiers contrastés : un hypercentre médiéval prisé, des quartiers résidentiels haut de gamme comme Thabor–Saint-Hélier, des secteurs étudiants (Villejean–Beauregard, Beaulieu) et des zones en pleine recomposition urbaine (Cleunay–Arsenal–Redon, La Courrouze, EuroRennes, ViaSilva). La métropole investit massivement dans les transports avec deux lignes de métro automatique (A et B), un réseau STAR dense et plusieurs projets BHNS structurants à l'horizon 2030, renforçant l'attractivité résidentielle des quartiers périphériques.
Sur le plan économique, Rennes concentre la deuxième technopole française avec Rennes Atalante, près de 70 000 étudiants (Université de Rennes, INSA, ENS Rennes, Sciences Po Rennes, CentraleSupélec, ENSCR), un pôle d'excellence cybersécurité reconnu au niveau européen (IRISA, Inria, CyberSchool, DGA-MI) et des employeurs majeurs comme Orange Labs, Stellantis La Janais ou le CHU Pontchaillou. Cette densité d'emplois qualifiés alimente une demande locative soutenue, particulièrement sur les T2-T3 proches du métro et de la gare LGV.
Programmes neufs à Rennes
L'Acacia
CAMPUS RENNES
Le Locarno - MS
Sequoia - MS
PRELUDE
PARENTHESE
Le neuf à Rennes en chiffres
28 programmes en commercialisation à Rennes, distribués par 13 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Rennes
Chaque quartier de Rennes a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre / Vieux Rennes
Cœur historique médiéval entre la place Sainte-Anne, la place du Parlement de Bretagne et les quais de la Vilaine. Patrimoine à colombages, commerces, restauration et vie nocturne dense. Marché immobilier tendu, prix au m² parmi les plus élevés de la ville, forte demande locative étudiante et jeunes actifs.
Thabor – Saint-Hélier
Quartier résidentiel haut de gamme à l'est de l'hypercentre, structuré autour du Parc du Thabor (l'un des plus beaux jardins publics de France). Immobilier bourgeois (immeubles haussmanniens, hôtels particuliers), bonne desserte par la ligne A du métro, demande forte des familles CSP+ et expatriés.
Beaulieu – Longs Champs
Quartier universitaire à l'est de Rennes accueillant le campus de Beaulieu (Université de Rennes, IRISA, Inria) et la technopole Rennes Atalante. Mélange de résidences étudiantes, d'habitat collectif et de pavillons. Demande locative très soutenue toute l'année grâce aux 30 000 étudiants et chercheurs du secteur.
Cleunay – Arsenal-Redon / La Courrouze
Ancien quartier industriel en pleine mutation sur la rive gauche de la Vilaine. ZAC La Courrouze (écoquartier de 115 ha mutualisé avec Saint-Jacques-de-la-Lande) livrant des programmes neufs de qualité, desservis par la ligne B du métro depuis 2022. Secteur stratégique pour l'investissement neuf.
Sud-Gare / EuroRennes
Quartier d'affaires en pleine restructuration autour de la gare LGV (Paris en 1h25). Programme EuroRennes (58 ha, bureaux, logements neufs, équipements) livré progressivement. Connexion directe métro lignes A et B à la station Gares. Cible privilégiée des cadres bi-résidentiels Paris-Rennes.
Rennes en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Rennes :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Rennes
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Rennes.
- Métro automatique VAL — Ligne A : 15 stations de Kennedy (nord-ouest) à La Poterie (sud-est), exploitée depuis 2002
- Métro automatique — Ligne B : 15 stations de Saint-Jacques-Gaîté à Cesson-ViaSilva, mise en service en septembre 2022
- Gare LGV de Rennes : Paris-Montparnasse en 1h25, plus de 50 allers-retours quotidiens, hub TER Bretagne
- Aéroport Rennes-Saint-Jacques : ~800 000 passagers/an, lignes domestiques et européennes, accessible en bus C6 + métro B
- Réseau STAR : 8 lignes de bus structurantes (Chronostar) + 60+ lignes secondaires, fréquentation > 100 millions de voyages/an
- Projets BHNS / Trambus : plusieurs lignes structurantes en étude pour densifier le maillage métropolitain à l'horizon 2030
- Parlement de Bretagne (XVIIe siècle, place du Parlement)
- Parc du Thabor : 10 hectares classés, l'un des plus beaux jardins publics de France
- Cathédrale Saint-Pierre de Rennes
- Les Champs Libres : médiathèque, musée de Bretagne, Espace des sciences (signé Christian de Portzamparc)
- Campus de Beaulieu et technopole Rennes Atalante (1ère technopole bretonne, 2e française)
- CHU Pontchaillou : centre hospitalier universitaire de référence pour le Grand Ouest
Promoteurs présents à Rennes
13 promoteurs partenaires construit actuellement à Rennes. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Rennes ?
7 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Rennes. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Malraux
Réduction d'impôt 22-30 % des travaux dans les secteurs sauvegardés. Patrimonial, défiscalisant.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Rennes ?
Acheter un bien neuf à Rennesavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Rennes
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Rennesest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Ille-et-Vilaine
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.