Programmes immobilier neuf à Orly
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Le marché immobilier neuf à Orly
Orly, commune de 23 800 habitants située dans le Val-de-Marne à 13 kilomètres au sud de Paris, occupe une position stratégique unique en Île-de-France grâce à la présence de l'aéroport Paris-Orly, deuxième hub aéroportuaire francilien avec plus de 33 millions de passagers annuels. Classée en zone A bis du zonage Pinel/Pinel+/Loc'Avantages, Orly bénéficie des plafonds de loyers et de ressources les plus favorables du dispositif Loi Jeanbrun, témoignant d'une tension locative structurelle confirmée par un taux de vacance inférieur à 4 % selon les données INSEE 2022.
La commune connaît depuis 2024 une transformation urbaine sans précédent avec l'arrivée du métro ligne 14 prolongée jusqu'à la station Aéroport d'Orly, mise en service le 24 juin 2024 dans le cadre du Grand Paris Express. Cette desserte automatique met désormais Châtelet à 25 minutes et Saint-Lazare à 30 minutes, redéfinissant la géographie résidentielle du sud parisien et déclenchant un effet d'aubaine sur les valeurs foncières d'Orly. Le tramway T9 Paris-Porte de Choisy/Orly Gaston-Viens, mis en service en avril 2021, complète ce maillage.
Orly fait l'objet d'un programme NPNRU XXL particulièrement ambitieux, validé par l'ANRU en 2019 et doté d'une enveloppe globale supérieure à 400 millions d'euros, qui transforme en profondeur les quartiers du Nouvelet, des Aviateurs et des Tilleuls-Sablières. Cette opération de renouvellement urbain, parmi les plus importantes d'Île-de-France, prévoit la démolition de 871 logements sociaux obsolètes et la reconstruction de 950 logements neufs en mixité sociale. Le prix moyen du neuf à Orly s'établit à 4 400 €/m² selon MeilleursAgents avril 2026.
Le profil socio-économique d'Orly révèle un revenu médian de 17 500 € selon l'INSEE, reflétant une population modeste à intermédiaire qui s'inscrit pleinement dans la cible des plafonds de ressources Loi Jeanbrun zone A bis. Cette adéquation entre offre Jeanbrun et demande locative solvable constitue un atout majeur pour sécuriser le taux d'occupation et la conformité fiscale du dispositif. Les programmes neufs livrés en 2024-2026 dans les ZAC Calmette et Pierre-au-Prêtre proposent des logements RE2020 conformes aux exigences DPE A/B obligatoires depuis 2025.
Programmes neufs à Orly
Villas les Perrières
L'Estérel
VILLA LES PERRIERES
LES JARDINS DU PELVOUX
Villas du Vercors
Barbara
Le neuf à Orly en chiffres
8 programmes en commercialisation à Orly, distribués par 6 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Orly
Chaque quartier de Orly a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-ville (Mairie)
Coeur historique d'Orly autour de la place Gaston-Viens et de la mairie, desservi par le tramway T9 (terminus Orly Gaston-Viens). Tissu pavillonnaire mixte avec petits collectifs des années 1960-1980 en cours de requalification.
Le Nouvelet
Quartier prioritaire NPNRU XXL en pleine mutation, situé au sud-ouest de la commune. Démolitions/reconstructions massives engagées depuis 2022.
Calmette
Quartier résidentiel au nord-est, marqué par la ZAC Calmette qui livre depuis 2023 plusieurs programmes neufs RE2020. Proximité immédiate de la station métro 14 Aéroport d'Orly.
Tilleuls-Sablières
Quartier nord en rénovation NPNRU, frontalier de Choisy-le-Roi et Thiais. Forte concentration de logements sociaux historiques, requalification en cours.
Aviation (Aviateurs)
Quartier sud-est jouxtant l'emprise aéroportuaire, historiquement marqué par les nuisances sonores du PEB. Vigilance investisseur sur le zonage avant acquisition.
Pierre-au-Prêtre
Secteur à l'est de la commune en frange de Choisy-le-Roi, ZAC d'aménagement actif livrant des programmes neufs depuis 2024 avec écoquartier RE2020.
Orly en zone A bis — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone la plus tendue de France — Paris et 76 communes de la petite couronne. Plafonds de loyer maximaux et déficit structurel de logements.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Orly :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 888 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 1 020 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 1 218 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 417 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Orly
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Orly.
- Métro ligne 14 station Aéroport d'Orly (mise en service 24 juin 2024) - Châtelet 25 min, Saint-Lazare 30 min
- Tramway T9 Paris-Porte de Choisy / Orly Gaston-Viens (mise en service avril 2021) - Place d'Italie 25 min
- RER C station Les Saules (Pont de Rungis-Aéroport d'Orly) - Bibliothèque François-Mitterrand 20 min
- Orlyval - navette automatique reliant Antony (RER B) à l'aéroport Paris-Orly
- Autoroute A106 (bretelle aéroport) et accès rapides A6/A86 - Paris porte d'Italie 15 min hors pointe
- Bus RATP lignes 183, 285, 292, 391, 396 et noctilien N31/N131 - desserte fine intercommunale
- Aéroport Paris-Orly (terminaux 1, 2, 3, 4) - 2e plateforme aéroportuaire française, 33+ millions de passagers/an
- Église Saint-Germain d'Orly - édifice du XIIe siècle classé monument historique, place Gaston-Viens
- Parc des Saules et coulée verte - 12 hectares d'espaces verts le long de la Seine
- Marché d'Orly - marché forain historique du dimanche matin, place du Fer-à-Cheval
- Centre commercial Belle Épine (Thiais limitrophe) - 200+ enseignes, l'un des plus grands d'Île-de-France
- Coeur d'Orly - nouveau quartier d'affaires mixte (300 000 m² programmés) en frange aéroport
Promoteurs présents à Orly
6 promoteurs partenaires construit actuellement à Orly. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Orly ?
4 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Orly. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Orly ?
Acheter un bien neuf à Orlyavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Orly
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Orlyest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Autres villes en Val-de-Marne
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.