Jeanbrun Nice 2026 : zone A sans encadrement ELAN, tension locative record

Vous vivez à Nice ou vous y avez votre activité, vous payez beaucoup d'impôts, et vous vous demandez si le nouveau dispositif Jeanbrun (le successeur du Pinel) peut alléger votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine ancré sur la 5^e ville de France et la Côte d'Azur. La réponse est oui sur 6 quartiers précis — pas plus. Nice a un avantage stratégique unique en France : elle est en zone A confirmée (décrets 2014-1670 et 2024-549) ET Christian Estrosi a publiquement renoncé à l'encadrement ELAN des loyers (France Bleu 2024), à la différence de Paris-DRIHL, Lyon-OLL, Bordeaux et Montpellier. Conséquence chiffrée : seul le plafond Jeanbrun zone A 14,64 €/m² s'applique face à un marché libre Nice à 19,90 €/m² moyen — décote -10 à -25 % selon quartier. Tension locative au plus haut depuis 2019 : 26-28 candidats par annonce S2 2025 (+93 % YoY), 2^e ville la plus tendue de France après Paris.

Mais attention : Nice est aussi la métropole où le règlement LCD est le plus strict de France. Délibération du 5 décembre 2025 : quota 671 autorisations Airbnb annuelles, durée 3 ans non renouvelable, suspension judiciaire en cours (reprise prévue après 30/04/2026). Côté Jeanbrun-nu : avantage stratégique fort vs LCD car 9 ans de sécurité juridique. Sur les ~14 quartiers étudiés, seuls 6 tiennent vraiment la route(Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan-Sainte-Marguerite). Les autres sont soit hors plafond (Carré d'Or 8 000-15 000 €/m², Mont-Boron 8 484 €/m² ancien), soit franchement à écarter (L'Ariane QPV, Vieux-Nice SPR avec contraintes ABF lourdes). Fondement légal : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 art. 47, codifié art. 31-I-1° i et j CGI.

1. Pourquoi Nice est un cas à part : zone A confirmée, sans encadrement ELAN, 2e ville la plus tendue France

Le Jeanbrun récompense un équilibre entre prix d'acquisition, plafond de loyer et fiscalité du foyer. À Nice, cet équilibre est structurellement contraint par le ticket élevé mais compensé par une absence totale d'encadrement ELAN et une tension locative record. Le plafond de loyer zone A ( 14,64 €/m² × coefficient) génère une décote -10 à -25 % face au marché libre niçois (19,90 €/m² moyen, 24,31 €/m² mediane LocService janvier 2026), mais cette décote reste très inférieure aux -38 % de Paris. Avantage stratégique unique en France : Christian Estrosi a publiquement renoncé à l'encadrement ELAN (France Bleu 2024) — Nice n'est PAS dans le périmètre expérimental ELAN/3DS, à la différence de Paris-DRIHL, Lyon-OLL, Bordeaux et Montpellier.

Trois données chiffrées résument la singularité niçoise en 2026 : aucun encadrement ELAN (Estrosi a publiquement renoncé), tension locative au plus haut depuis 2019 (26-28 candidats/annonce S2 2025, +93 % YoY, 2^e ville la plus tendue de France après Paris selon LocService/Manda), et un ticket d'achat 250-350 k€ qui sature confortablement le plafond d'amortissement Jeanbrun (286 k€). Mais attention : le règlement local Nice du 5 décembre 2025 est le plus strict de France sur le LCD (quota 671 autorisations Airbnb annuelles, durée 3 ans non renouvelable, suspension judiciaire en cours). La question n'est donc pas « Nice ou pas ? », mais « quel quartier précis (Pasteur médecine plutôt que Carré d'Or hors plafond), et comment arbitrer entre Jeanbrun-nu et alternatives Côte d'Azur (Perl, résidences seniors) ? ».

Pour fixer les idées, Nice devient un Jeanbrun gagnant si cinq conditions cumulatives sont remplies : (1) quartier viable (Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan-Sainte-Marguerite), (2) ticket d'achat 250 à 350 k€ pour saturer le plafond Loc1 sans surinvestir, (3) TMI 30 % minimum (41 % optimal) avec apport de 30 % au moins (le ticket niçois pèse plus qu'à Toulouse/Marseille), (4) horizon de 9 ans minimum avec stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans, ou SCI familiale à l'IR), (5) privilégier le neuf VEFA Eco-Vallée/Nice Méridia/Saint-Isidore ou ancien Belle Époque hors SPR Vieux-Nice (les contraintes ABF Vieux-Nice ajoutent 2-4 mois de délais et imposent ITE interdite, ITI obligatoire avec perte 5-8 % de surface).

Reste à comprendre comment fonctionne précisément le dispositif : ce qu'il déduit, sur quelle base, et pourquoi il échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. C'est l'objet de la section suivante.

2. Cadre légal Jeanbrun zone A 2026

Le Jeanbrun n'est pas un copier-coller du Pinel. C'est un mécanisme de déduction d'assiette par amortissement, codifié à l'article 31-I-1° i et j du Code général des impôts. Le mécanisme : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix de l'immeuble (3 à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau Loc1 / Loc2 / Loc3.

Nice est en zone A depuis le décret n° 2014-1670 du 30 décembre 2014 (zonage A/B/C remanié) et maintenue zone A par le décret n° 2024-549 du 17 juin 2024 (recalibrage 2024). Les communes voisines en zone A 06 : Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Èze, Cap-d'Ail, Antibes, Cannes, Mandelieu-la-Napoule, Mougins, Vence, Grasse, Vallauris, Le Cannet. Communes du haut-pays niçois généralement en zone B2/C (Tourrette-Levens, Levens, Saint-Martin-Vésubie). Différentiel fiscal exploitable entre Nice (A) et arrière-pays (B1) : +33,9 % de plafond locatif (14,64 vs 10,93 €/m²). Pour la cartographie complète des zones, voir notre guide zones A bis / A / B1 / B2 / C. Pour le statut juridique général du bailleur Jeanbrun (CIF, COA, COBSP, Carte T) et la procédure d'éligibilité, consultez notre page vitrine du dispositif Jeanbrun.

3. Plafonds Jeanbrun zone A 2026 : loyers et ressources

3.1 Plafonds de loyer zone A

Source officielle : BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) et arrêté du 6 janvier 2026 pour les niveaux Loc2/Loc3. Coefficient multiplicateur appliqué à toute surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m².

Application concrète à Nice pour le niveau intermédiaire (le plus courant) avec le coefficient :

3.2 Plafonds de ressources locataires (Loc1, zone A)

À Nice, ces plafonds couvrent largement le bassin locataire : la médiane du revenu disponible par UC est de ~21 570 €/an (INSEE Filosofi 2021), salaire net moyen Nice ~2 534 €/mois, salaire moyen Alpes-Maritimes ~2 683 €/mois (cadres 4 479 €/mois), IDE FPH débutant 1 944-2 026 €/brut soit ~28-32 k€/an, médecin interne 25-35 k€. ~75 % des locataires-cibles (étudiants UniCA 31 778 + ~15 000 écoles privées, personnels CHU 9 000, doctorants UniCA-INRIA, retraités Côte d'Azur 29,3 % de Niçois sont de 60 ans et plus) passent sous Loc1. Le marché niçois est structurellement locatif : 49,7 % de locataires (vs 40 % France), 22 % taux pauvreté commune, 33 % taux pauvreté locataires. Voir notre guide complet sur les plafonds de ressources locataires Jeanbrun.

4. Pas d'encadrement ELAN à Nice (Estrosi a renoncé) + loi Le Meur durcie 671 LCD/an

C'est l'atout n°1 du Jeanbrun niçois. Nice n'est pas dans le périmètre expérimental ELAN/3DS d'encadrement du niveau des loyers. Le cadre légal (loi ELAN n° 2018-1021 du 23/11/2018, prolongée par la loi 3DS n° 2022-217 jusqu'au 23/11/2026) prévoit la possibilité pour la commune de demander son inclusion par décret ministériel. Christian Estrosi a publiquement renoncé à demander l'encadrement (France Bleu 2024) après consultation des professionnels — position : pas d'encadrement tant que la loi climat & résilience n'est pas suspendue et que les mesures anti-squat ne sont pas renforcées. Aucune candidature Nice n'a jamais été déposée. Aucun arrêté préfectoral des Alpes-Maritimes ne fixe de loyers de référence à Nice au 28 avril 2026.

Conséquence chiffrée pour un investisseur Jeanbrun Nice : seul le plafond Jeanbrun zone A 14,64 €/m² mord, sans double contrainte. À Paris, le plafond Jeanbrun se cumule avec le LRM DRIHL (souvent plus bas en centre, qui mord donc avant). À Lyon-Villeurbanne, à Bordeaux Métropole et à Montpellier Métropole, le plafond Jeanbrun se cumule avec l'encadrement ELAN local (qui mord sur secteurs centraux). À Nice, la mécanique est plus simple — la décote Jeanbrun vs marché libre est contenue à -10/-25 %selon quartier, vs -38 % à Paris.

Attention : Nice reste en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 modifié, ce qui plafonne l'évolution du loyer entre deux locataires à l'IRL (décret 2025-652 du 15/07/2025, application 1/08/2025-31/07/2026). Conséquence Jeanbrun : si le bail antérieur d'un bien acheté avec locataire en place était sous-loué (par exemple 600 €/mois alors que le plafond Jeanbrun autoriserait 688 €), le nouveau loyer ne peut pas excéder ancien + IRL. Piège classique sur les ventes occupées. Réflexe cabinet : libérer le bien avant signature, ou intégrer ce déficit de loyer initial dans la simulation.

5. Prix Nice par quartier 2025-2026 (Vieux-Nice, Carré d'Or, Cimiez, Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Magnan)

MeilleursAgents, SeLoger, Notaires PACA et Safti publient des prix médians et des cartes par quartier actualisées. Le prix médian Nice ressort à 5 219 €/m² ancien appartement (5 902 €/m² maison), fourchette 2 347 à 8 484 €/m² selon quartier (vs Paris ~10 933 €/m², Lyon ~4 519 €/m², Marseille ~3 325 €/m², Toulouse ~3 507 €/m²). Prix neuf VEFA médian Nice 6 446 €/m² (Notaires de France juin 2025), fourchette 5 010-6 800 €/m² selon localisation. Voici les fourchettes par quartier, croisées avec notre verdict Jeanbrun.

6. Quartiers viables : Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan-Sainte-Marguerite

Une fois ces prix posés, la cartographie Jeanbrun niçoise se réduit à 6 quartiers principaux (Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan-Sainte-Marguerite), où le couple prix d'achat / loyer plafonné laisse une place réelle pour l'investisseur. Voici notre lecture cabinet, quartier par quartier.

6.1 — Pasteur (proche faculté médecine + CHU Pasteur 2) — meilleur cash-flow

Notre 1^er choix par défaut pour un Jeanbrun niçois cash-flow optimisé. Prix neuf 3 200 à 4 500 €/m² (le plus accessible des quartiers viables). Demande locative structurelle grâce au pôle médical Pasteur 2 (CHU Nice, ~9 000 personnels, ~900 médecins seniors, recrutements 629 en 2024 dont 50 % IDE) + faculté de médecine et campus Pasteur UniCA (~3 000 étudiants santé). Profil locataire dominant : étudiants médecine, internes, IDE débutants, jeunes médecins (revenus 25-40 k€). Cible T2 40-50 m² à 200-260 k€. Tension locative très haute, rendement 5,5-6 % brut, plafond Jeanbrun 17,20 €/m² T2 vs marché libre Pasteur ~750-900 €/mois T2 (~19-22 €/m²) = décote -8 à -23 %. Vigilance QPV Paillon-Pasteur (taux pauvreté >35 % côté Est) — bien sélectionner le sous-secteur.

6.2 — Saint-Roch (gentrification est, campus UniCA Saint-Jean-d'Angely)

Le pari gentrification+étudiants. Prix ancien 4 413 €/m² (déc. 2025), neuf 5 000 à 5 800 €/m². Campus UniCA Saint-Jean-d'Angely (~6 000 étudiants : EUR ELMI, IAE, économie-gestion, odontologie regroupée). Quartier en pleine gentrification est de Nice, complémentaire Riquier. Profil cadres juniors tertiaires, étudiants UniCA, jeunes couples primo. Cible T2 45-55 m² à 230-290 k€. Tension locative forte, rendement ~5 % brut. Marché libre ~18-20 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² = décote -5 à -15 % (très acceptable).

6.3 — Riquier (gentrification +10,5 %/an, tram T1 direct)

Le pari momentum gentrification. Prix ancien 4 735 €/m² (avril 2026), neuf 5 000 à 6 200 €/m². Quartier en revalorisation rapide (+10,5 %/an cartoimmo), tram T1 direct vers le centre, proximité Le Port et Mont-Boron. Profil jeunes cadres tertiaires, couples primo, étudiants. Cible T2 45-55 m² à 240-300 k€. Tension locative forte, rendement ~4,5-5 % brut. Marché libre ~17-19 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² = quasi-parité. Vigilance PPRI Paillons aval (Riquier, L'Ariane, Pasteur, Bon Voyage exposés) — vérifier ERP/ERIPS.

6.4 — Cimiez (résidentiel collinéen, Régina-Excelsior-Majestic)

Le pari familial-premium-stable. Prix ancien 5 517 €/m² (médiane, fourchette 3 774-7 528), neuf 5 800 à 7 500 €/m². Quartier résidentiel collinéen prestigieux (Régina, Excelsior, Majestic 1880-1930), musée Matisse, arènes romaines, hôpital de Cimiez. Profil familles cadres, retraités Côte d'Azur (cible importante du fait des 29,3 % de Niçois de 60 ans+), personnel CHU Cimiez. Cible T3 70-80 m² à 290-340 k€, dans la zone amortissement Jeanbrun saturé 286 k€. Faiblesse : rendement brut limité (~3,5-4 %) du fait du positionnement premium, mais peu de turnover et locataires solvables longue durée. Vigilance mouvements de terrain (gypse triasique sensible à la dissolution sud/est de la colline).

6.5 — Libération / Borriglione (jeunes actifs, fonctionnaires)

Le pari valeur sûre. Prix ancien 4 871 €/m² (Bd Borriglione 4 802 €/m² appart), neuf 5 200 à 6 000 €/m². Quartier résidentiel mixte, marché animé, métro non desservi mais bus fréquents et axe vers gare Thiers. Profil jeunes actifs, fonctionnaires, couples primo, cadres juniors. Cible T2 45-55 m² à 230-290 k€. Tension locative forte, rendement ~4,5-5 % brut. Marché libre ~17-19 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² = décote -3 à -10 %.

6.6 — Magnan / Sainte-Marguerite (campus Carlone Lettres UniCA)

Le pari étudiants UniCA + jeunes actifs. Prix ancien 4 963 à 5 633 €/m² selon source, neuf 5 200 à 6 000 €/m². Campus UniCA Carlone (Lettres, Langues, Arts, SHS) draine une demande étudiante structurelle. Quartier ouest de Nice, proximité tram T2 et T4 (livraison 2026). Profil étudiants UniCA, jeunes actifs, fonctionnaires. Cible T2 45-50 m² à 230-280 k€. Tension locative très forte côté étudiants. Faiblesses : une partie du quartier (côté Sainte-Marguerite ouest) est en pavillonnaire, à filtrer rue par rue. Marché libre ~17-19 €/m² T2.

Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond zone A, voir notre guide plafonds de loyer 2026.

7. Quartiers à écarter sans euphémisme : Carré d'Or trop cher, Mont-Boron premium, L'Ariane QPV, Vieux-Nice SPR

Nice est une métropole où la sélection de quartier compte énormément du fait des écarts de prix exceptionnels (1 à 4 entre Pasteur 3 200 €/m² et Carré d'Or 15 000 €/m²). Plusieurs secteurs sont structurellement hors cible Jeanbrun, soit pour des raisons de prix premium qui écrasent le rendement, soit pour des raisons de marché atone QPV, soit pour des contraintes ABF/SPR Vieux-Nice qui rendent l'opération non viable. Notre devoir cabinet : vous dire la vérité sur le terrain. Cas concret :

Loyer plafond Jeanbrun T3 65 m² zone A = 14,64 × 65 × 0,99 = 944 €/mois ≈ 11 326 €/an. Prix médian T3 Carré d'Or ancien ≈ 10 277 €/m² × 65 = 668 000 €. Rendement brut plafonné = 11 326 / 668 000 = 1,69 %. Sur Mont-Boron, prix médian ≈ 8 484 €/m² × 65 = 551 000 €, rendement 2,05 %. Sur Vieux-Nice SPR, prix médian 6 411 €/m² × 65 = 417 000 €, rendement 2,72 % MAIS travaux ABF 950-1 700 €/m² + délais 12-24 mois + ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface.

Sans euphémisme : les quartiers Carré d'Or / Promenade des Anglais / Mont-Boron / Vieux-Nice SPR / L'Ariane / Pasteur Est (côté Paillon) doivent être complètement écartés en investissement Jeanbrun. Carré d'Or et Mont-Boron à 8 000-15 000 €/m² écrasent le rendement à 1,7-2 % (totalement non viable). Vieux-Nice SPR (Site Patrimonial Remarquable 25 ha, Piazza Garibaldi inclus) cumule contraintes ABF lourdes (ITE interdite, ITI obligatoire perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées, délais ABF +2 à 4 mois) + planchers bois affaissés nécessitant reprise structurelle 150-300 €/m². L'Ariane (QPV Ariane-Le Manoir-Gares) cumule taux pauvreté >35 %, marché atone, vétusté années 60-70.

Les profils suivants doivent éviter Nice en Jeanbrun : TMI inférieure à 30 % (LMNP étudiant Pasteur/Vauban à 140-160 k € et rendement 5,6-5,8 % est plus rentable nets), retraités/expatriés sans IR massif (privilégier Perl Nice + résidence services seniors LMNP), primo-investisseur sans réserve d'urgence (le ticket niçois pèse sur la trésorerie), capacité d'endettement saturée par la RP, projet de revente avant 9 ans (pénalité réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois art. 1727 CGI), achat ancien Vieux-Nice ou Carré d'Or sans validation ABF préalable (Architecte des Bâtiments de France).

8. Tramway T4 Nice-Cagnes 2026, ZAC Nice Méridia (2 100 logements), Eco-Vallée Plaine du Var

Trois éléments structurent la transformation niçoise sur 2025-2030 : le pôle Sophia Antipolis (44 500 emplois, 2 650 entreprises, 5 500 chercheurs, Amadeus 4 200 emplois, IBM Sophia, INRIA 500), la livraison du tramway T4 Nice-Cagnes-sur-Mer-Saint-Laurent-du-Var (7,1 km, 328 M€, phase 1 2026 / phase 2 2028) qui complète T1 (2007), T2 (2018), T3 (2019), et les ZAC en cours de livraison Nice Méridia / Eco-Vallée Plaine du Var / Saint-Isidore (~2 100 logements neufs Nice Méridia, 360 000-390 000 m² programmes Eco-Vallée). C'est le triptyque qui peut faire basculer un Jeanbrun niçois 2026-2028 du côté gagnant.

8.1 ZAC et programmes neufs Jeanbrun cibles

8.2 Calendrier transports niçois 2026 (Lignes d'Azur / Métropole NCA)

9. Ancien Belle Époque ABF/SPR vs neuf VEFA Eco-Vallée : l'arbitrage Nice

À Nice, l'arbitrage ancien-neuf dépend très fortement du secteur ET des contraintes ABF Vieux-Nice. Sur le Site Patrimonial Remarquable (SPR Vieux-Nice 25 ha incluant Piazza Garibaldi), l'ancien XVII-XVIIIe siècle est techniquement éligible mais opérationnellement très complexe : ITE interdite, ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface habitable, menuiseries bois imposées (PVC quasi refusé), enduits chaux, persiennes pliantes peintes, délais ABF +2 à 4 mois sur le permis. Sur les secteurs hors SPR (Carré d'Or périphérie Belle Époque, Cimiez bas, Libération, années 60-70 Magnan/Pasteur/Saint-Augustin), l'ancien reste pilotable avec des coûts de rénovation 450 à 1 500 €/m². Mais attention au risque air marin (corrosion saline) sur tout bâti côtier : garde-corps à galvaniser tous les 8-10 ans, ravalement façade tous les 10-15 ans (vs 15-20 ans en intérieur de France), inox 316 marin obligatoire.

Notre règle cabinet à Nice : neuf VEFA Nice Méridia, Eco-Vallée Plaine du Var ou Saint-Isidore pour la sécurité structurelle, l'absence de contraintes ABF et le cumul Super Jeanbrun ; ou ancien Belle Époque hors SPR dans Cimiez bas, Libération ou Carré d'Or périphérie avec travaux ITE possibles côté cour pour piloter avec déficit foncier en parallèle. Évitez absolument l'ancien Vieux-Nice SPR sauf si l'immeuble est déjà engagé dans un PPT voté avec calendrier ABF ferme et que les coûts/délais sont bouclés. Pour le détail des contraintes ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux.

10. Cash-flow chiffré : 3 cas pratiques Nice

10.1 Cas A — Cadre Sophia Antipolis TMI 41 % : T2 Pasteur neuf VEFA

Base amortissable Jeanbrun neuf = 80 % × 275 000 = 220 000 €. Au taux Loc1 intermédiaire 3,5 %, montant amorti = 7 700 €/an (sous le plafond 8 000 €). Économie fiscale annuelle : 7 700 × 58,2 % = 4 481 €/an soit 373 €/mois. Cash-flow net mensuel ≈ 709 − 1 054 − 285 + 373 = −257 €/mois. Effort d'épargne cumulé sur 9 ans ≈ 27 700 €. Bonus Nice Pasteur : tension locative record (28 candidats/annonce), 0 vacance locative attendue grâce à la demande structurelle CHU Pasteur 2 + faculté de médecine. Le ticket niçois est plus élevé qu'à Toulouse (235 k€ Cartoucherie) ou Marseille (250 k€ 12e Saint-Barnabé), mais l'effort de trésorerie est compensé par la valorisation patrimoniale Côte d'Azur (+3 à +5 %/an sur 10 ans glissants).

10.2 Cas B — Médecin CHU Nice TMI 45 % : T3 Cimiez ancien rénové

Économie fiscale Jeanbrun annuelle (TMI 45 % + PS 17,2 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an soit 415 €/mois. Cumul possible avec déficit foncier années 1-2 (plafond majoré 21 400 € pour rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par LF 2026) : économie supplémentaire ≈ 24 000 € sur 2 ans. Économie totale 9 ans estimée : ~70 000 €. Cash-flow net mensuel ≈ 944 − 1 392 − 320 + 415 = −353 €/mois. Bonus stratégique : demande locative CHU Nice (~9 000 personnels, 8 sites Pasteur 2/Archet 1-2/Saint-Roch/Cimiez/Lenval) + retraités Côte d'Azur (29,3 % de Niçois >60 ans) sécurisent la relocation et la valorisation. Aides 2026 cumulables : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (40 000 € pour 3+ classes, taux 30-90 % selon revenus) + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire + Éco-PTZ 50 000 € + CEE = couverture 50-75 % du coût travaux.

10.3 Cas C — Duplication TMI 45 % : Nice Saint-Roch + Marseille 12e Saint-Barnabé

Économie fiscale Jeanbrun cumulée (TMI 45 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an. Limitation importante : le plafond 8 000 €/an du foyer fiscal s'applique à la somme des amortissements, pas à chaque bien séparément. Stratégie alternative pour augmenter l'économie : viser Loc1 sur Nice (saturation premium) + Loc2 sur Marseille (plafond 10 000 €/an, taux 3,5 %, loyer -15 % vs marché — pertinent secteur AP-HM Timone ou étudiant Saint-Charles). Économie 9 ans cumulée ~75-86 k€, complétée par l'effet capital sur deux marchés en croissance distincts (Côte d'Azur tertiaire-touristique + Méditerranée PACA). Avantage diversification géographique : corrélation Nice/Marseille modérée, atténue le risque cycle local. Les deux villes partagent l'avantage commun « zone A sans encadrement ELAN » — configuration unique en France avec Toulouse.

Pour simuler vos propres chiffres avec votre TMI réelle, votre apport et votre quartier niçois cible, utilisez notre simulateur Jeanbrun (preset Nice déjà rempli) avec ce lien direct.

Disclaimer projections. Les cash-flow nets, break-even et économies fiscales cumulées présentés dans cette section sont des simulations indicatives non contractuelles, dépendantes des hypothèses de taux de crédit (3,4 % pour 2026, à actualiser), de fiscalité (TMI maintenue), de loyer effectif (vacance locative ignorée) et de marché. Les valorisations attendues +5 à +15 % liées au tramway T4 Nice-Cagnes 2026 et au tourisme Côte d'Azur sont des projections cabinet sur la base des effets observés Marseille post-Olympiades 2024 et Lyon Confluence, non garanties mais structurellement attendues. Toute décision d'investissement nécessite une analyse personnalisée.

11. Stratégies de sortie Jeanbrun Nice : retraités Côte d'Azur, professions santé CHU, transmission seniors

La sortie Jeanbrun à Nice ne se pense pas comme à Paris ni comme à Marseille/Toulouse. À Nice, trois profils dominent dans nos diagnostics : (1) des cadres Sophia Antipolis (Amadeus, IBM, INRIA, ingénieurs informatique 50-112 k€/an) qui visent un patrimoine locatif solide ; (2) des professions médicales établies autour du CHU Pasteur-Archet-Cimiez (~9 000 personnels, ~900 médecins seniors, ~5 500 IDE) ; (3) des retraités/expatriés Côte d'Azur (29,3 % des Niçois ont 60 ans et plus, ~20 % acheteurs étrangers) qui visent une transmission ou un patrimoine de complément. Ces trois logiques s'articulent différemment de la stratégie « actif Paris liquide à 22 ans » et même de la stratégie marseillaise/toulousaine.

11.1 Sortie à 9 ans (fin engagement légal)

La position prudente du cabinet retient la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable (lecture par analogie avec l'art. 150 VB III CGI créé par la LF 2025 art. 84). La doctrine BOFiP n'est pas encore publiée au 28 avril 2026 — elle pourrait être plus favorable. Spécificité Nice : la valorisation attendue à 9 ans des biens Saint-Roch/Riquier (gentrification continue +10,5 %/an), Pasteur (cash-flow optimisé), Nice Méridia/Eco-Vallée (effet tramway T4 + LLI) doit être intégrée dans le calcul de la plus-value potentielle. Le climat immobilier niçois est porté par la dynamique Côte d'Azur (15,2 M passagers aéroport 2025 record absolu, 12 M séjours touristiques, 13 % PIB régional tourisme) et la projection démographique (+5 600 habitants Nice 2024-2025 INSEE) — moins volatile que Marseille, plus dynamique que la moyenne PACA.

11.2 Donation démembrée année 9-10 — angle « financement études UniCA »

C'est l'angle fréquent en cabinet pour nos clients niçois actifs. Donation de la nue-propriété aux enfants au moment où ils entrent dans l'enseignement supérieur niçois (~67 000 étudiants Sophia Antipolis incluant UniCA 31 778, ~50 000 sur Nice + 1ère couronne : Skema BS, EDHEC Nice ~1 800, IPAG, ESRA, Sustainable Design School). L'enfant devient propriétaire avec une décote massive et l'investisseur conserve les loyers (usufruit) jusqu'à son décès, tout en finançant indirectement le logement étudiant si l'enfant étudie à Nice. Avantages cumulés :

• Abattement 100 000 €/parent/enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans
• Abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B CGI)
• Décote nue-propriété art. 669 CGI : ~50 % à 60 ans, ~60 % à 70 ans
• Conservation de l'usufruit (revenus locatifs) jusqu'au décès
• Au décès de l'usufruitier, reconstitution de la pleine propriété hors droits de succession
• Spécificité niçoise : bien souvent, l'enfant peut habiter le bien Jeanbrun lui-même après l'engagement 9 ans (location libre redevenue possible) — mode résidence principale durant ses études supérieures. Particulièrement pertinent sur Pasteur (UniCA santé + CHU), Saint-Roch (campus Saint-Jean-d'Angely), Magnan (campus Carlone Lettres).

11.3 Conservation 22 ans pour familles cadres Sophia et retraités Côte d'Azur

Abattement progressif art. 150 VC CGI : exonération totale d'impôt sur le revenu plus-value à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans. À Nice, trois moteurs spécifiques justifient l'horizon long :

• Tramway T4 livré 2026 + Promenade du Paillon Phase 2 inaugurée 18/10/2025 : 328 M€ investis, 7,1 km, 2 phases. Catalyseur structurel sur Saint-Augustin, Caras, Ferber, Magnan ouest + Cagnes-sur-Mer + Saint-Laurent-du-Var (toutes en zone A).
• Sophia Antipolis et tourisme en croissance structurelle : +1 500 emplois Sophia 2024 (44 500 total), Amadeus recrute 500 personnes, IBM Sophia croissance IA. Tourisme record (15,2 M passagers aéroport 2025, 13 % PIB régional tourisme PACA, 21 Md€ retombées). Pression durable sur la demande locative.
• Profil cible retraités/expatriés Côte d'Azur : patrimoine long terme transmissible, holding familiale méditerranéenne, ancrage niçois multi-générationnel autour d'un actif locatif net d'impôt à 22 ans. 29,3 % des Niçois ont 60 ans et plus — pression locataire durable sur résidences services seniors et patrimoine en gestion locative classique.

C'est l'arbitrage type que nos clients niçois TMI 45 % pratiquent en duplication : Nice (transmission méditerranéenne + Côte d'Azur) + Marseille (rendement + Méditerranée) ou Toulouse (rendement + Aerospace Valley). Voir nos comparatifs Jeanbrun Paris, Jeanbrun Lyon, Jeanbrun Marseille et Jeanbrun Toulouse pour les logiques alternatives.

Voir notre guide déclaration Jeanbrun 2044 pour les modalités fiscales précises de la sortie.

12. 9 erreurs fréquentes à Nice (LCD vs Jeanbrun en tête)

1. ERREUR N°1 : Confondre Jeanbrun-nu et LCD/Airbnb à Nice. Le règlement local Nice du 5 décembre 2025 est le plus strict de France sur le LCD : quota 671 autorisations annuelles, durée 3 ans non renouvelable (vs 5 ans national), une seule autorisation par foyer, compensation obligatoire au-delà, sanctions jusqu'à 50 000 € amende civile + pénal 1 an + 80 000 €. Suspension judiciaire en cours (reprise prévue après 30/04/2026). Le Jeanbrun-nu (location nue résidence principale 9 ans) n'est PAS compatible avec une exploitation LCD. Conversion massive LCD → Jeanbrun-nu attendue 2026-2027 sur Vieux-Nice et Carré d'Or (mais ces secteurs restent hors cible Jeanbrun pour d'autres raisons : prix premium ou ABF lourd).
2. Confondre couple double cadre Sophia Antipolis et plafond Loc1 couple. Spécificité niçoise critique. Un couple double cadre Sophia Antipolis 30-40 ans (Amadeus + IBM par exemple, salaires cumulés 80-110 k€/an) est la cible naturelle d'un T3 neuf premium Saint-Isidore ou Cimiez, mais il DÉPASSE le plafond Loc1 couple 66 276 €. Cibles Loc1 réalistes : célibataires Sophia Antipolis 28-35 ans, couples mono-actif, IDE/personnels CHU Pasteur-Archet (28-38 k€/an), médecins internes (25-35 k€), doctorants/post-docs UniCA-INRIA, retraités Côte d'Azur (pension PACA médiane 1 800 €/mois), jeunes familles 1 enfant + conjoint mi-temps.
3. Investir Jeanbrun en zone hors cible Carré d'Or / Mont-Boron / Vieux-Nice SPR. Sans euphémisme : Carré d'Or et Mont-Boron à 8 000-15 000 €/m² écrasent le rendement Jeanbrun à 1,7-2 % (totalement non viable). Vieux-Nice SPR cumule contraintes ABF (ITE interdite, ITI obligatoire perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées, délais ABF +2 à 4 mois) + planchers bois affaissés nécessitant reprise structurelle. L'Ariane (QPV) cumule taux pauvreté >35 %, marché atone. Préférez Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan.
4. Sous-estimer le risque sismique zone 4 (moyenne) Nice. Nice est classée zone 4 (sur 5 niveaux) depuis le zonage du 1er mai 2011. PPR Sismique Nice approuvé arrêté préfectoral du 28 janvier 2019 (étude GEMITIS BRGM). Construction parasismique obligatoire pour neuf et travaux importants. Les Alpes-Maritimes regroupent 133 communes en zone 4. Aucune zone rouge à Nice mais vigilance sur immeubles collectifs anciens (Belle Époque années 60-70) — surcoût travaux parasismiques 5-10 % du chantier.
5. Sous-estimer le risque PPRI Var et Paillon. Le PPRI Var basse vallée (approuvé 18/04/2011, révisé 25/06/2013) classe en zone d'aléa : Saint-Isidore, Plaine du Var, La Lingostière. Le PPRI Paillons aval classe : Riquier, L'Ariane, Pasteur, Bon Voyage. Crue Var 02/10/2020 (vigilance rouge Vigicrues, +5 m en 2 h pont Napoléon III), tempête Alex 2-3 octobre 2020 (10 morts, 8 disparus, 13 000 sinistrés, ~1 Md€ dégâts vallées Vésubie/Roya/Tinée). Surcoût assurance multirisque +15 à +30 % en zone PPRI. Vigilance étage RDC, garages enterrés, caves. ERP/ERIPS obligatoire à fournir au locataire.
6. Ignorer les contraintes SPR Vieux-Nice + air marin sur l'ancien. Vieux-Nice (SPR 25 ha incluant Piazza Garibaldi) impose ABF : ITE interdite, ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface, menuiseries bois obligatoires (PVC quasi refusé), enduits chaux, persiennes pliantes peintes, délais ABF +2-4 mois. Sur tout bâti côtier : corrosion saline impose entretien renforcé : garde-corps inox 316 marin (molybdène) à galvaniser tous les 8-10 ans, ravalement façade tous les 10-15 ans (vs 15-20 ans national), menuiseries alu rinçage 3 fois/an. Délai vote AG + travaux : 12 à 24 mois. Évitez ces secteurs en Jeanbrun ancien sauf si la copropriété a déjà voté un PPT engagé.
7. Sous-estimer la majoration THRS Nice et la TLV. Nice est en zone tendue → autorisée à voter une majoration THRS 5-60 % (loi de finances 2017, art. 1407 ter CGI). Nice applique une majoration proche du maximum 60 % (à confirmer délibération 2025). De plus, la TLV (taxe sur logements vacants) est applicable : 17 % la 1ère année de vacance, 34 % les années suivantes. Conséquence Jeanbrun : le bien DOIT rester résidence principale du locataire (vacance limitée), toute requalification en résidence secondaire serait extrêmement pénalisante. Vérifier annuellement la déclaration locataire.
8. Surestimer la liquidité revente avant 9 ans. Nice est plus liquide que Marseille (marché actif Côte d'Azur, ~20 % acheteurs étrangers) mais le ticket élevé (5 219 €/m² ancien moyen) limite la base d'acheteurs locaux. Une revente avant l'engagement de 9 ans entraîne réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI). Compte tenu de la valorisation attendue +5 à +15 % liée au tramway T4 2026 et au tourisme record (15,2 M passagers aéroport 2025), l'effet revente prématurée est une perte sèche évitable.
9. Acheter via un commercial promoteur sans CGP indépendant. Les commerciaux perçoivent 6 à 10 % du prix en commission : ils vendent le programme, pas la pertinence patrimoniale. À Nice, les programmes neufs Nice Méridia/Eco-Vallée/Saint-Isidore attirent des forces de vente très agressives (souvent adossées à des structures de luxe Côte d'Azur) — un CGP indépendant vous protège, croisé avec une attestation d'éligibilité LLI obligatoire avant signature et un audit RGE pré-achat sur l'ancien (SOLIHA 06, 2 bis rue Cronstadt).

13. Coût réel de la rénovation DPE B à Nice (Belle Époque ABF + air marin + sismicité + termites)

Le Jeanbrun en ancien impose un DPE A ou B post-travaux (art. 31-I-1° j CGI). Le coût de rénovation à Nice est structurellement comparable à Paris sur le SPR Vieux-Nice (contraintes ABF lourdes), 15 à 25 % inférieur sur les années 60-70 (Magnan, L'Ariane, Pasteur), mais avec des contraintes spécifiques niçoises : ITE INTERDITE en SPR Vieux-Nice (Architecte des Bâtiments de France), air marin / corrosion saline (entretien renforcé garde-corps inox 316 marin, ravalement tous les 10-15 ans vs 15-20 ans national), sismicité zone 4 moyenne (PPRs Nice juillet 2018, parasismique obligatoire), termites obligatoires (arrêté préfectoral n° 2017-319 du 10/03/2017 — 42 communes 06 dont Nice). On a chiffré les quatre typologies type avec des sources publiques (Capeb, FFB Alpes-Maritimes, ARC, ADIL 06, SOLIHA 06), en avril 2026.

13.1 — Quatre typologies, quatre budgets

Nice présente une particularité vs Paris/Lyon : le bâti hors SPR Vieux-Nice est plus accessibleen rénovation, particulièrement sur les années 60-70 (Magnan, L'Ariane, Pasteur, Saint-Augustin) qui restent la typologie la plus rentable en Jeanbrun ancien. Le climat niçois (zone H3, doux) facilite techniquement l'atteinte de la classe B post-travaux — consommation chauffage 60-90 kWh/m²/an (vs 130 moyenne nationale). Mais la climatisation été devient un poste en croissance (canicules estivales 30-35°C à Cimiez), à intégrer systématiquement (split réversible classe A 80 m² ≈ 800-1 200 kWh/saison ≈ 160-240 €/an).

13.2 — Aides 2026 : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire

Nice n'a pas de dispositif métropolitain équivalent à « Écoréno'v » Lyon ou « Éco-rénovons Paris+ » sur les copropriétés. La Métropole NCA s'appuie sur un assemblage d'aides national + Département 06 + ANAH. La SOLIHA 06 (2 bis rue Cronstadt, 06000 Nice — soliha06.fr) est l'agence immobilière sociale agréée pour le conventionnement Anah Loc'Avantages. Habitat et Humanisme 06 (136 Bd des Jardiniers, 06200 Nice) complète le réseau. La Délégation départementale Anah Alpes-Maritimes (DDTM 06) est le guichet unique gratuit. MaPrimeRénov' 2026 (réouverture guichet 23/02/2026) : parcours rénovation d'ampleur 30 000 € pour 2 classes DPE, 40 000 € pour 3+ classes, taux 30-90 % selon revenus, Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire. Éco-PTZ 50 000 € sur 25 ans (audit énergétique obligatoire).

Important sur le cumul : la combinaison Jeanbrun ancien + MaPrimeRénov' + déficit foncier renforcé 21 400 €/an sur Belle Époque hors SPR Vieux-Nice est l'une des configurations les plus optimisées fiscalement en France 2026, mais nécessite un montage rigoureux (ordre des travaux, qualification des dépenses, RGE, validation ABF préalable). Plafond effectif global ~50-75 % du coût total. La SOLIHA 06 et l'ADIL 06 vous aideront à optimiser.

13.3 — Les écueils typiques d'un ancien niçois

On voit régulièrement des dossiers Jeanbrun-ancien capoter pour des raisons techniques que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Quatre pièges récurrents à Nice.

1. Achat Vieux-Nice SPR sans validation ABF préalable. Sur le SPR Vieux-Nice (25 ha incluant Piazza Garibaldi), l'ITE est quasi systématiquement interdite. ITI obligatoire avec perte de surface 5-8 %, menuiseries bois imposées (PVC quasi refusé), enduits chaux, persiennes pliantes peintes. Délais ABF : 2 à 4 mois minimum sur le permis. Vérifiez systématiquement avec l'ABF Alpes-Maritimes avant signature, et demandez le coût/délai prévisionnels d'une rénovation type au RGE local.
2. Sous-estimer l'impact de l'air marin sur l'entretien post-travaux. Sur tout bâti côtier niçois (notamment Promenade des Anglais, Le Port, Mont-Boron, Pointe-Rouge), la corrosion saline impose un entretien renforcé : garde-corps inox 316 marin (molybdène) à galvaniser tous les 8-10 ans (60-120 €/ml), ravalement façade tous les 10-15 ans (vs 15-20 ans national), menuiseries alu rinçage 3 fois/an minimum, ferronneries Belle Époque décapage + 2 couches époxy + finition polyuréthane. Surcoût récurrent +5-10 % charges propriétaire vs intérieur de France.
3. Refus de l'ITI en assemblée générale. Même hors SPR, l'ITI peut être bloquée par la majorité de l'article 25 loi 1965. Conséquence : vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun). Lire les 3 derniers PV d'AG est indispensable avant signature. Sur Cimiez et années 60-70, l'ITE collective vote majoritairement bien — moins risqué.
4. Sous-estimation du DPE collectif obligatoire toutes copros au 1/01/2026. Le code de la construction (CCH L126-31) impose des DPE collectifs depuis 2024 (>200 lots), 2025 (50-200 lots), 1er janvier 2026 pour toutes copropriétés ≥ 2 logements. Coût 1 000-5 000 € selon taille, validité 10 ans. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme. Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) loi Climat 2021 obligatoire depuis 1/01/2025 pour copros > 15 ans.

13.4 — Lecture cabinet

14. Profil locataire éligible : 31 778 étudiants UniCA, CHU Nice 9 000, Sophia Antipolis 44 500

Nice est la 5^e ville de France et concentre 4 bassins locataires solvables exceptionnels :étudiants Université Côte d'Azur (UniCA) 31 778 (cible 35 000 en 2026, +20 % étrangers, 5 campus niçois Pasteur/Saint-Jean-d'Angely/Carlone/Trotabas/Valrose) + écoles Skema BS/EDHEC ~1 800/IPAG/ESRA ≈ 50 000 étudiants sur Nice intra + 1^ère couronne ;personnels CHU Nice ~9 000 (Pasteur 1-2, Archet 1-2, Saint-Roch, Cimiez, Lenval), ~900 médecins seniors (80+ PU-PH), ~5 500 IDE/AS ; cadres Sophia Antipolis 44 500 emplois (2 650 entreprises, 5 500 chercheurs ; Amadeus 4 200, IBM Sophia, INRIA 500 permanents, ingénieur informatique 50-112 k€/an Indeed) ;retraités Côte d'Azur 29,3 % des Niçois ont 60 ans+ (cible importante, vieillissement local marqué). Le bassin est profond : ~75 % des locataires-cibles niçois passent sous le plafond Loc1 (vs 70 % Toulouse, 75 % Marseille, 55 % Paris) du fait de la médiane revenu disponible ~21 570 €/an/UC INSEE Filosofi. Spécificité Nice : tension locative 26-28 candidats/annonce S2 2025 (+93 % YoY), 2^e ville la plus tendue de France après Paris. Décote loyer plafond vs marché libre -10 à -25 % selon quartier.

14.1 — Plafonds de ressources Jeanbrun zone A 2026 (BOFiP officiel)

Pour mémoire : le niveau de vie médian par UC à Nice (INSEE Filosofi 2021) est de ~21 570 €/an. Le salaire net moyen Nice 2023 est de ~2 534 €/mois, salaire moyen Alpes-Maritimes 2024 ~2 683 €/mois (cadres 4 479 €). Taux de pauvreté Nice intra-muros : 22 % (vs 15,9 % Métropole), taux pauvreté locataires 33 %. Conséquence : le plafond Loc1 (44 344 € pers. seule) capte ~75 % des locataires niçois. PIÈGE NICE : les couples double cadre Sophia Antipolis (80-110 k€ cumulé) DÉPASSENT le plafond Loc1 couple 66 276 € — cibler célibataires Sophia, mono-actifs, IDE/CHU, retraités Côte d'Azur ou jeunes familles 1 enfant.

14.2 — Profil-type locataire par niveau Jeanbrun à Nice

14.3 — Bassin étudiant UniCA + Sophia Antipolis 2025-2026

Quatre chiffres pour cadrer la demande locative dans les secteurs cibles Jeanbrun à Nice :

• 26-28 candidats par annonce à Nice (Manda Baromètre S2 2025, +93 % YoY, score de tension 9/10 LocService — 2^e ville la plus tendue de France après Paris). Délai relocation moyen 13 jours S1 2025 (record bas), 20 jours S2 2025. Loyer marché libre médian Nice 24,31 €/m² (LocService janvier 2026), fourchette 15-28 €/m². Hausse 2025 : +6,86 %/an. Studios 22-28 €/m², T2 18-24 €/m², T3 15-21 €/m².
• ~50 000 étudiants Nice intra-muros + 1^ère couronne (~67 000 sur Sophia Antipolis avec écoles). UniCA 31 778 étudiants (cible 35 000 en 2026, +20 % étrangers, >100 nationalités, 5 campus niçois : Pasteur santé ~3 000, Saint-Jean-d'Angely droit/éco ~6 000, Carlone Lettres, Trotabas droit, Valrose sciences) + Skema BS ~10 000 tous campus + EDHEC Nice ~1 800 + IPAG Nice + ESRA Côte d'Azur. Crous Nice-Toulon : ~5 000 lits / 20 résidences, ratio ~20 candidats/lit, pénurie inédite. Studios étudiants 675 €/mois (LocService 2025, 2^e ville la plus chère France après Paris/IDF), budget moyen étudiant PACA 707 €/mois.
• Sophia Antipolis = 44 500 emplois (+1 500 en 2024), 2 650 entreprises, 5 500 chercheurs, CA 6,5 Md€. Amadeus R&D Center 4 200-4 300 employés (recrutement 500 personnes 2024-2025). IBM France Lab Sophia en croissance IA (>100 ingénieurs IA actuellement). INRIA Sophia Antipolis-Méditerranée ~500 permanents (369 chercheurs + 477 IT + 738 doctorants + 128 post-docs). Salaire ingénieur informatique Sophia (Indeed 2024) : 50-112 k€/an selon expérience. CHU Nice : ~9 000 personnels, ~900 médecins seniors (80+ PU-PH), ~5 500 IDE/AS, recrutements 629 en 2024 (90 % soignants dont 50 % IDE). Pasteur 2 à lui seul : >2 800 professionnels.
• Loyer plafond Loc1 à 17,20 €/m² T2 est en décote -10 à -25 % vs marché libre selon quartier : Pasteur (marché ~19-22 €/m² → décote -8 à -23 %), Saint-Roch/Riquier (~18-20 €/m² → -5 à -15 %), Cimiez bas (~18 €/m² → -5 %), Carré d'Or/Mont-Boron (-35 à -45 % = à écarter). Configuration plus contrainte qu'à Marseille/Toulouse mais bien meilleure qu'à Paris (-38 % systématique).

15. Charges de copropriété à Nice : 31 €/m²/an (-28 % vs Paris), eau Eau d'Azur 5,06 €/m³

Nuance importante : les charges de copropriété à Nice sont 2^e niveau de France après Paris (-28 % vs Paris seulement). Moyenne Nice 2025 : ~31 €/m²/an (Le Comptoir de la Copropriété 2024), contre ~43 €/m²/an à Paris, ~28 €/m²/an Lyon, ~26 €/m²/an Marseille, ~24 €/m²/an Toulouse. Le standing Côte d'Azur (gardiens fréquents, ascenseurs multiples, parking, espaces verts, parfois climatisation collective) explique l'écart vs autres villes. Sur un T2 de 40 m², cela représente 1 240 €/an de charges, dont 70-75 % récupérables locataire. Voici les chiffres détaillés par typologie d'immeuble.

15.1 — Charges moyennes par typologie d'immeuble niçois

15.2 — Spécificités niçoises (vs Marseille et Toulouse)

Trois différences structurelles expliquent les charges niçoises :

• Air marin / corrosion saline. Sur tout bâti côtier (Promenade des Anglais, Le Port, Mont-Boron, Pointe-Rouge), entretien renforcé : garde-corps inox 316 marin (molybdène) galvanisation tous les 8-10 ans (60-120 €/ml), ravalement façade tous les 10-15 ans (vs 15-20 ans national, +30-50 % fréquence), nettoyage haute pression annuel obligatoire, menuiseries alu rinçage 3 fois/an. Surcoût récurrent +5-10 % charges propriétaire vs intérieur de France.
• Climatisation collective fréquente Côte d'Azur. Étés Nice 30-35°C à Cimiez (canicules estivales en hausse), de plus en plus de copros récentes (post-2000) intègrent climatisation collective ou splits réversibles individuels. Charges climatisation 3-5 €/m²/an, en croissance forte (+15 %/an consommation).
• Eau d'Azur Métropole NCA (régie publique depuis résiliation DSP Veolia/Suez). Tarif décembre 2025 : 5,06 € TTC/m³ (eau + assainissement), tarification solidaire progressive 3 paliers. Tarif au-dessus de la moyenne nationale (~4,10 €/m³) et de Marseille (~4,17 €/m³). Facture moyenne 120 m³/an : ≈ 600 € TTC (vs 380-450 € Toulouse).

15.3 — Récupérable vs non récupérable

Le décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixe les charges récupérables auprès du locataire (commun à toute la France). Ratio constaté à Nice : 70 à 75 % récupérable selon typologie. Les copropriétés Belle Époque Carré d'Or/Cimiez avec gardien atteignent 75-80 % (concierge logé = 75 % récupérable), les haussmanniens hors gardien tombent à 65-70 %, et les copros côtières Promenade/Mont-Boron chutent à 60-65 % du fait des appels exceptionnels ravalement air marin (non récupérables).

15.4 — Cas pratique chiffré : T2 42 m² neuf Nice Pasteur

15.5 — Évolutions 2024-2026 et perspectives

• 2023-2024 : +8 à +12 % (choc gaz post-crise énergétique).
• 2025 : +6 à +10 %, tirée par énergie, assurance dommage-ouvrage, entretien ascenseurs, climatisation collective.
• 2026 : ralentissement attendu grâce au reflux gaz/électricité, mais climatisation collective continue à augmenter (+15 %/an).
• DPE collectif obligatoire 1/01/2026 toutes copros : calendrier (copros > 200 lots en 2024, 50-200 en 2025, ≥ 2 logements en 2026). Coût 1 000-5 000 € selon taille, validité 10 ans, non récupérable. Particulièrement critique sur les années 60-70 niçoises (Magnan, L'Ariane, Pasteur).
• PPT obligatoire 1/01/2025 (loi Climat 2021) : toutes copros > 15 ans. Coût 2 000-6 000 €. Programmation des travaux à 10 ans.
• Ravalement air marin : Nice n'est pas sur la liste préfectorale obligatoire (mais recommandé tous les 10-15 ans en Côte d'Azur). Coût copro 50-150 €/m² façade pour ravalement classique, 100-200 €/m² avec ITE. Sur Vieux-Nice SPR, enduits chaux obligatoires (validation ABF).

À l'horizon de votre engagement de 9 ans, prévoyez une hausse cumulée 2026-2035 de +18 à +25 % des charges niçoises (légèrement supérieure à Lyon/Marseille du fait climatisation collective Côte d'Azur, mais inférieure aux +20 à +30 % Paris). C'est un paramètre que nos cas pratiques de la section 10 intègrent désormais systématiquement.

16. Nice vs Cannes, Antibes, Marseille, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Montpellier pour un Niçois

La vraie question d'un Niçois qui s'intéresse au Jeanbrun, c'est rarement « quel quartier ? ». C'est plutôt : est-ce que je dois investir chez moi, ou ailleurs en France ? On a comparé mathématiquement Nice à sept alternatives crédibles pour un investisseur azuréen : Paris (zone A bis), Lyon Part-Dieu, Marseille 9e/12e, Toulouse Cartoucherie, Cannes/Antibes (06, zone A voisine), Bordeaux Bastide, Montpellier (zones A/B1 avec encadrement ELAN).

16.1 — Comparatif chiffré T2 40 m² neuf, mêmes hypothèses

16.2 — Saturer le plafond d'amortissement : le calcul que personne ne fait

Voici un point essentiel que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Le Jeanbrun Loc1 plafonne l'amortissement déductible à 8 000 €/an par foyer fiscal (art. 31-I-1° i CGI). Au taux ancien intermédiaire 3,5 %, ce plafond est saturé dès que la base amortissable atteint 228 571 € (8 000 / 3,5 %). En neuf à 3 %, il faut une base de 266 666 €.

Base amortissable optimale = Plafond annuel / Taux d'amortissement

Conséquence directe pour un Niçois : à Paris, un T2 40 m² coûte 470 k€ minimum — totalement hors budget pour la majorité des cadres niçois. À Nice Pasteur, le ticket 250-285 k€ T2 neuf sature pile le plafond Jeanbrun (286 k€), avec décote modérée -10 à -20 % vs marché libre. À Marseille 12e, le ticket 180-220 k€ est plus accessible avec parité voire prime sur le marché. À Toulouse Cartoucherie, ticket bas (170-200 k€) avec rendement Jeanbrun 4,1-4,9 % (le plus élevé). À Cannes/Antibes, ticket Côte d'Azur élevé (245-275 k€) avec décote forte (-30 à -50 %) du fait du marché libre touristique premium = rentabilité Jeanbrun marginale ~3 %. À Bordeaux Bastide, ticket bas (~210 k€) mais zone B1 (plafond 10,93 €/m²) + encadrement ELAN = rendement plafonné à ~2,9 % (intérêt fiscal limité).

16.3 — Verdict cabinet par profil (pour un Niçois)

17. Si le Jeanbrun Nice ne tient pas : LMNP étudiant Pasteur-Vauban, déficit foncier Belle Époque, Perl Nice, résidences seniors Domitys

Soyons honnêtes : dans environ un tiers des dossiers que nous étudions, le Jeanbrun Nice n'est pas la meilleure option. TMI 30 % ou moins, apport insuffisant, horizon trop court, retraités sans IR à effacer, ou simplement préférence pour un autre véhicule. Nice a un avantage rare : ses alternatives géographiques (Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var en zone A voisine) et patrimoniales (Perl, résidences services seniors) sont souvent aussi pertinentes que le Jeanbrun classique. Trois angles Niçois-exclusifs à connaître :

• LMNP étudiant Pasteur / Vauban / Saint-Roch / Magnan : ~50 000 étudiants Nice + 1ère couronne (UniCA 31 778 + Skema/EDHEC/IPAG/ESRA), Crous Nice-Toulon 5 000 lits seulement (~20 candidats/lit, pénurie inédite), ticket 130-160 k€ vs 275 k€ Jeanbrun. Rendement brut 5,6-5,8 %. Studio 22 m² Pasteur 130-150 k€, loyer ~600 €/mois CC.
• Nue-propriété Perl Nice : Perl dispose d'un bureau à Nice, plus de 12 000 logements commercialisés en France, 1 000+ logements restitués en pleine propriété. Décote 30-40 % à l'achat, aucun loyer pendant 15-20 ans, aucune fiscalité revenus fonciers, aucune assiette IFI sur l'usufruit cédé. Cible T2/T3 Nice intra (8e Périer, 9e Mazargues) + Cagnes-sur-Mer voisine. TRI 4 à 5,5 % net. Profil idéal : retraités Côte d'Azur sans IR à effacer.
• Résidence services seniors Côte d'Azur (Domitys, Senioriales, Domus Vivendi) : exception fiscale LMNP préservée par la LF 2025 (résidences gérées non concernées par la réintégration amortissement). Cible idéale Côte d'Azur du fait du vieillissement structurel (29,3 % des Niçois ont 60 ans+, +retraités internationaux). Ticket 130-180 k€, rendement net après IR 4-5 %.

Voici les sept alternatives sérieuses pour un investisseur niçois en 2026, avec leurs profils cibles et leurs cas concrets :

17.1 — LMNP au régime réel (alternative n°1 à Nice)

Location meublée déclarée au réel BIC, avec amortissement comptable du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Statut LMNP tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer. Vigilance LF 2025 art. 84 : depuis le 15/02/2025, les amortissements admis en déduction sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la cession (réponse ministérielle 24/03/2026 confirme application aux amortissements antérieurs à 2025). Reste pertinent pour cash-flow annuel mais perd son intérêt à la revente sur 10-15 ans. À Nice, c'est souvent l'alternative la plus pertinente pour un TMI 30 % — surtout sur la cible étudiante UniCA + écoles.Exception : résidences services étudiantes/seniors/EHPAD non concernées par la réintégration LF 2025 (cf. §17.7 Domitys/Senioriales).

• Avantage fiscal : revenus locatifs neutralisés fiscalement (BIC = 0) pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement.
• Cas Nice : T1 22 m² Pasteur (proche faculté médecine + CHU Pasteur 2), Vauban (proche Sciences-Po-Trotabas), Saint-Roch (campus UniCA Saint-Jean-d'Angely 6 000 étudiants), Magnan (campus Carlone Lettres) à ~3 200-4 500 €/m² ancien rénové = 130-160 k€. Loyer meublé étudiant 580-700 €/mois soit 6 960-8 400 €/an. Rendement brut 5,3 à 5,8 %, net après charges ~4,5 %. Programmes Médicis ou Vinci Immobilier disponibles secteur Université.
• Profil cible : TMI 30 %, apport < 50 k€, horizon 10-15 ans.
• Avantage vs Jeanbrun : ticket 2× plus faible (~140 k€ vs 275 k€), rendement brut supérieur, gestion souple, relocation libre. Budget logement étudiant Nice 675 €/mois studio (LocService 2025, 2^e ville la plus chère France après Paris/IDF) — cible massive ~50 000 étudiants + 75 % demandes Crous refusées.
• Limite 2026 : réforme LF 2025 (art. 84) — les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD. La loi Le Meur impose en outre un enregistrement Declaloc dès mai 2026.

17.2 — Déficit foncier Belle Époque hors SPR Vieux-Nice (cumulable MaPrimeRénov')

Article 156-I-3° CGI : les travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en droit commun, ou 21 400 €/an si rénovation énergétique passage F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026 (BOI-RFPI-BASE-30-20 mis à jour 16/09/2025).

• Cas Nice : Belle Époque haussmannien à rénover Carré d'Or périphérie / Cimiez bas / Libération : T3 70 m² à ~5 500 €/m² = 385 k€ + 100 k€ travaux énergétiques. À TMI 41-45 % + PS 17,2 %, gain immédiat ~13 300 €/an pendant 5 ans + report 10 ans sur revenus fonciers, soit ~70-100 k€ cumulés.
• Cumul MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur 2026 : jusqu'à 40 000 € pour gain ≥ 3 classes DPE (taux 30-90 % selon revenus, Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire). Cumul avec déficit foncier : économie subvention + déficit peut atteindre 60-75 % du coût travaux. SOLIHA 06 (2 bis rue Cronstadt) accompagne le conventionnement.
• Profil cible : TMI 41-45 %, horizon 8-15 ans, fort revenu foncier existant, ancrage local niçois.
• Cumul Jeanbrun : oui, sur biens distincts. Détenir un Jeanbrun Pasteur neuf 275 k€ + un Belle Époque Cimiez en déficit foncier : économie totale annuelle ~17 800 € (Jeanbrun) + 13 300 € (DF) = ~31 100 €/an à TMI 45 %. Aucune incompatibilité légale CGI art. 31-I-1° i/j.
• Vigilance Vieux-Nice SPR : à éviter pour déficit foncier classique (contraintes ABF lourdes : ITE interdite, ITI obligatoire perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées, délais ABF +2-4 mois, coût 950-1 700 €/m²).

17.3 — Démembrement temporaire (nue-propriété Perl Nice)

Achat de la nue-propriété à 60-65 % de la pleine propriété pendant 15-20 ans, l'usufruit étant cédé à un bailleur social (Perl, Fidexi opérateur ULS, Nexity Domeo, In'li). Reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais en fin de démembrement. C'est l'alternative idéale pour les retraités Côte d'Azur (29,3 % des Niçois ont 60 ans+) qui n'ont pas d'IR à effacer mais cherchent à capitaliser à long terme + sortir de l'IFI.

• Avantage fiscal : décote 30-40 %, zéro IFI (art. 968 CGI), zéro taxe foncière, zéro fiscalité locative pendant le démembrement.
• Cas Nice : Perl dispose d'un bureau à Nice, plus de 12 000 logements commercialisés en France, 1 000+ logements restitués en pleine propriété (perl.fr/achat-nue-propriete/nice). Quartiers cibles Nice 8e Périer, 9e Mazargues, Riquier gentrifié, + Cagnes-sur-Mer voisine. T2 40 m² valeur pleine 240 k€ acheté ~145 k€ en nue-propriété sur 16 ans (décote 40 %). TRI 4 à 5,5 % net.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon 15-20 ans, recherche de capitalisation pure sans gestion locative. Idéal retraités/expatriés Côte d'Azur sans IR massif à effacer.
• Limite : aucun cash-flow pendant le démembrement, disponibilité programmes Perl Nice à vérifier directement Perl.fr en avril 2026.

17.4 — SCPI européennes

SCPI investies hors France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Portugal, Royaume-Uni, Irlande). Iroko Atlas a affiché +9,41 % AEM en 2025 (UK, Irlande, Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Tchéquie), Iroko Zen ~7 %, Corum Origin ~6 % historique. La fiscalité bénéficie des conventions fiscales bilatérales.

• Avantage fiscal : 0 % de prélèvements sociaux sur la fraction étrangère (arrêt de Ruyter CJUE C-623/13). Méthode du crédit d'impôt (Allemagne, taux 15,825 %) ou du taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Portugal). Frottement fiscal réel : 5 à 15 % vs 47,2 % pour une SCPI 100 % France en TMI 30 %.
• Cas comparatif : 100 k€ apport Jeanbrun Nice (~36 % d'un 275 k€) génère ~40 333 €/9 ans + cash-flow négatif les premières années. 100 k€ en SCPI Iroko Atlas (9,41 % AEM 2025) = ~9 410 €/an net soit ~84 700 € cumulés sur 9 ans, sans dette, sans gestion. Break-even Jeanbrun Nice vs SCPI européennes : à TMI 41 %, SCPI européennes l'emportent sur du flux pur, Jeanbrun gagne sur le capital constitué (effet levier crédit).
• Profil cible : TMI 11-30 %, apport faible, horizon 8-15 ans, recherche de liquidité, pas de capacité d'endettement disponible.

Pour la fiscalité détaillée par pays, voir notre guide Fiscalité SCPI européennes par pays 2026.

17.5 — Loc'Avantages (ANAH)

Conventionnement ANAH 6 ans avec loyer plafonné. Réduction d'impôt : 15 % (Loc1, -15 % marché), 35 % (Loc2, -30 %), 65 % (Loc3, -45 % + intermédiation locative) sur les loyers bruts. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025). Prime forfaitaire jusqu'à 3 000 € la 1^ère année (conditions Anah).

• Cas Nice zone A : plafonds 2026 fixés par décret du 06/01/2026 au niveau commune. Plafond Loc'Av zone A Nice 2026 ≈ 12,50 €/m² (Loc1), ≈ 10,00 €/m² (Loc2). T2 40 m² loué ~500 €/mois Loc1 = 6 000 €/an brut. Réduction d'impôt 15 % = 900 €/an (Loc1) ou 35 % = 2 100 €/an (Loc2 IML). Cumul avec déficit foncier autorisé. Particulièrement pertinent sur Belle Époque ancien hors SPR Vieux-Nice.
• Profil cible : TMI 11-30 %, propriétaire d'un bien existant à Nice, recherche d'avantage fiscal sans investissement neuf. Acteurs SOLIHA 06 (2 bis rue Cronstadt) et Habitat et Humanisme 06 (136 Bd des Jardiniers).
• Avantage vs Jeanbrun : compatible avec l'ancien sans travaux lourds, simple à mettre en place via SOLIHA 06. Inconvénient : loyer fortement décoté, gain inférieur sur 6 ans.

17.6 — SCI à l'IS pour transmission familiale

Détention via société soumise à l'IS 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, seuil PME 2026). Amortissement comptable du bâti (gros œuvre 50 ans, second œuvre 15-25 ans, aménagements 8-12 ans). Transmission par donation des parts qui purge la plus-value latente.

• Cas Nice : patrimoine immobilier ≥ 1 M€ logé en SCI IS, holding familiale cadres Sophia Antipolis (Amadeus, IBM, INRIA), holding médicale CHU Pasteur-Archet-Cimiez, ou retraités fortunés Côte d'Azur. Détention de 2-3 lots Pasteur/Saint-Roch/Cimiez/Cagnes-sur-Mer cumulés 600 k€-1 M€.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon transmission, patrimoine élevé.
• Incompatibilité Jeanbrun : la SCI à l'IS est expressément exclue du Jeanbrun. Si vous voulez cumuler Jeanbrun et structure familiale, c'est SCI à l'IR uniquement (art. 8 CGI).
• Limite majeure : à la cession, plus-value professionnelle (PV = prix - VNC) sans abattement pour durée de détention. La fiscalité de sortie est très lourde si l'on vend l'immeuble plutôt que les parts.

17.7 — Résidence services seniors Côte d'Azur (LMNP gestionnaire)

Domitys (200+ résidences en France), Senioriales (70+), Domus Vivendi. Ticket d'entrée 130-180 k€. Avantage majeur 2025 : les résidences gérées sont NON CONCERNÉES par la réintégration amortissement dans le calcul de plus-value (LF 2025 art. 84) → exception fiscale LMNP préservée. Cible idéale Côte d'Azur du fait du vieillissement démographique PACA + attractivité retraités internationaux.

• Cas Nice : programmes Domitys/Senioriales/Domus Vivendi disponibles à Nice et Cagnes-sur-Mer/Saint-Laurent-du-Var (zones A voisines). Ticket 130-180 k€, loyer garanti par bail commercial 9-12 ans, rendement brut ~4,5-5 %, net après IR ~4 %.
• Profil cible : retraités Côte d'Azur sans IR massif, expatriés en retour, profils 55-70 ans cherchant un complément de revenu sécurisé sans gestion. Cible naturelle Nice du fait des 29,3 % de Niçois 60 ans+.
• Avantage vs Jeanbrun : exception fiscale LMNP préservée à la revente (vs LMNP classique avec réintégration), gestion zéro (bail commercial gestionnaire), ticket plus accessible.
• Risque : dépendance au gestionnaire (renégociation bail commercial à 9 ans), liquidité revente plus limitée que résidentiel classique.

17.8 — LCD encadrée Vieux-Nice / Carré d'Or (loi Le Meur Nice)

Nice a une économie touristique majeure (15,2 M passagers aéroport 2025, 12 M séjours Côte d'Azur, 13 % PIB régional tourisme PACA). La location courte durée sur Vieux-Nice, Carré d'Or, Promenade des Anglais génère un rendement brut élevé mais sous une réglementation la plus stricte de France depuis le 5 décembre 2025. Le Jeanbrun (location nue résidence principale 9 ans) n'est pas compatible avec la LCD.

• Mécanisme Nice : règlement local 5/12/2025, validé Conseil constitutionnel QPC n°2025-1186 du 19/03/2026. Quota 671 autorisations LCD annuelles, durée 3 ans non renouvelable non transmissible non cessible non divisible (vs 5 ans national), une seule autorisation par foyer, compensation obligatoire au-delà. Plafond résidence principale 90 jours/an (Code du tourisme).
• Cadre 2026 (loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024) : registre national d'enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026. DPE A à E exigé jusqu'au 31/12/2033 (puis A à D dès 2034). Sanctions : amende civile jusqu'à 50 000 €/bien + pénal jusqu'à 1 an + 80 000 € pour fausse déclaration.
• Cas Nice : T2 Vieux-Nice/Carré d'Or/Promenade 350 k€, ADR 130-180 €/nuit, taux occupation 65-75 %, revenu brut 25-35 k€/an. Rendement brut 8-12 % (le plus élevé France).
• Profil cible : TMI 30-41 %, gestion active acceptée, horizon 5-10 ans, ne PAS combiner avec Jeanbrun. Risque réglementaire élevé : suspension judiciaire en cours, recours Estrosi en cassation, reprise dépôts prévue après 30/04/2026 (décision Conseil d'État attendue). Conversion massive LCD → Jeanbrun-nu attendue 2026-2027.

17.9 — Tableau récapitulatif des 7 alternatives

Sources et références

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, créant les articles 31-I-1° i et j CGI — Légifrance
• BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — barème zonal Jeanbrun et plafonds ressources locataires — bofip.impots.gouv.fr
• Décret n° 2014-1670 du 30 décembre 2014 (zonage ABC remanié) + décret n° 2024-549 du 17 juin 2024 (recalibrage 2024) — Nice maintenue zone A — Service-Public
• Métropole Nice Côte d'Azur — habitat, urbanisme, PLH 2025-2030 adopté 22/10/2025, transports, meublés tourisme — nicecotedazur.org
• Délibération Conseil métropolitain Nice 5 décembre 2025 — règlement local LCD strict (quota 671 autorisations/an, durée 3 ans non renouvelable), validée Conseil constitutionnel QPC n° 2025-1186 du 19/03/2026 — nicecotedazur.org
• Lignes d'Azur — Tramway T4 Nice-Cagnes-Saint-Laurent-du-Var — 7,1 km, 328 M€, phase 1 2026 / phase 2 2028 — nicecotedazur.org
• Promenade du Paillon Phase 2 — parc urbain 20 ha, inaugurée le 18 octobre 2025, subvention UE 11,6 M€ — promenadedupaillon2.nice.fr
• Préfecture Alpes-Maritimes — PPR Sismique Nice (zone 4 moyenne, arrêté 28/01/2019), PPRI Var basse vallée (18/04/2011 révisé 25/06/2013), PPRI Paillons aval, termites arrêté n° 2017-319 du 10/03/2017 — alpes-maritimes.gouv.fr
• Notaires PACA / Notaires de France — prix immobilier Nice par quartier T1 2026 — immobilier.notaires.fr
• SOLIHA Alpes-Maritimes (SOLIHA 06) — 2 bis rue Cronstadt, 06000 Nice. Agence immobilière sociale agréée Anah Loc'Avantages — soliha06.fr
• Habitat et Humanisme 06 — 136 Bd des Jardiniers, 06200 Nice. Conventionnement Anah Loc'Avantages — habitat-humanisme.org
• Université Côte d'Azur (UniCA) — 31 778 étudiants au 1/01/2024 (cible 35 000 en 2026), 5 campus niçois, +20 % étudiants étrangers, >100 nationalités — univ-cotedazur.fr
• CHU Nice (Pasteur 1-2, Archet 1-2, Saint-Roch, Cimiez, Lenval) — ~9 000 personnels, ~900 médecins seniors (80+ PU-PH), ~5 500 IDE/AS, recrutements 629 en 2024 — chu-nice.fr
• INSEE — Dossier complet commune de Nice (06088), Filosofi 2021, salaires PACA, recensement 2022 (353 701 hab) +5 600 hab dernier recensement — insee.fr
• LocService Observatoire 2025 + Manda Baromètre tension locative — Nice 26-28 candidats/annonce S2 2025 (+93 % YoY), 2^e ville la plus tendue France — locservice.fr
• Eau d'Azur (régie Métropole NCA) — 5,06 €/m³ TTC en décembre 2025, tarification solidaire progressive 3 paliers depuis résiliation DSP Veolia/Suez — nicecotedazur.org/services/eau
• Sophia Antipolis (1^ère technopole d'Europe) — 44 500 emplois, 2 650 entreprises, 5 500 chercheurs ; Amadeus 4 200 emplois, IBM Sophia, INRIA 500 permanents — sophia-antipolis.fr
• Aéroport Nice Côte d'Azur — 15,23 M passagers commerciaux 2025 (record absolu, +3,2 % vs 2024), 2^e aéroport France après Paris-CDG/Orly, 122 destinations / 45 pays — nice.aeroport.fr
• Tempête Alex 2-3 octobre 2020 — bilan exceptionnel : 10 morts, 8 disparus, 13 000 sinistrés, ~1 Md€ de dégâts vallées Vésubie/Roya/Tinée. Crue Var 02/10/2020 vigilance rouge Vigicrues, +5 m en 2 h pont Napoléon III — alpes-maritimes.gouv.fr
• Côte d'Azur France — Bilan tourisme 2025 — 12 M séjours, 13 M nuitées (record décennie), saison estivale +8 % nuitées, 55-58 % clientèle étrangère, 13 % PIB régional tourisme PACA, 21 Md€ retombées, 150 000 emplois — cotedazurfrance.fr
• Code général des impôts art. 31-I-1° i et j (Jeanbrun), art. 200-0 A (plafond niches), art. 150 VC (abattements PV), art. 150 VB III (réintégration amortissements LMNP réformé), art. 779 / 790 B (abattements donation), art. 669 (décote nue-propriété), art. 156-I-3° (déficit foncier), art. 968 (IFI démembrement)
• Code de la construction art. L126-31 (DPE collectif copropriété), art. L631-7 (changement d'usage)
• Loi 1965 art. 14-2 (Plan Pluriannuel de Travaux), art. 24 et 25 (majorités AG copropriété)
• Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 dite loi Le Meur — meublé touristique, abattement micro-BIC abaissé à 30 % / 15 000 €

Guide rédigé le 28 avril 2026 par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine. Cabinet CIF, COA, COBSP, Carte T n° 7301 2024 000 000 014, ORIAS n° 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine. Document indicatif, ne constituant pas un conseil patrimonial personnalisé au sens des dispositions du Code monétaire et financier. Pour une analyse adaptée à votre situation, prenez rendez-vous avec un conseiller en visio Google Meet.