Jeanbrun Toulouse 2026 : zone A sans encadrement, plafond ≈ marché libre

Le Jeanbrun récompense un équilibre entre prix d'acquisition, plafond de loyer et fiscalité du foyer. À Toulouse, cet équilibre est singulièrement favorable au plafond Jeanbrun. Le plafond de loyer zone A ( 14,64 €/m² × coefficient) est supérieur ou égal au marché libre toulousain dans plusieurs quartiers périphériques (loyer marché libre Toulouse 13,3 €/m² toutes surfaces, 17,42 €/m² CC pour 40 m² selon LocService 2025). Avantage stratégique unique en France : Toulouse n'est PAS dans le périmètre ELAN expérimental d'encadrement du niveau de loyers (à la différence de Paris-DRIHL, Lyon-OLL, Bordeaux et Montpellier). Pour fixer les idées : la décote Jeanbrun vs marché tombe à -9 % à 0 % à Toulouse (voire +5 à +10 % au-dessus du marché libre sur Borderouge et Cartoucherie périphérie), contre -6 % à Lyon et -38 % à Paris.

Trois données chiffrées résument la singularité toulousaine en 2026 : aucun encadrement ÉLAN (Toulouse hors périmètre expérimental échéance 23/11/2026), tension locative en hausse +15 % candidats par offre en un an (16 candidats/annonce S2 2025 Manda Baromètre, +28 % YoY S1 2025, 5/10 score LocService), et un ticket d'achat 200-260 k€ sur les quartiers Aerospace accessibles, qui sature pile le plafond d'amortissement Jeanbrun (286 k€). Mais attention : le centre historique toulousain est fragile depuis l'effondrement du 4 rue Saint-Rome (8-9 mars 2024) qui a généré +60 immeubles évacués en un an. La question n'est donc pas « Toulouse ou pas ? », mais « quel quartier précis (neuf VEFA Aerospace plutôt qu'ancien centre brique foraine), et comment éviter le piège structurel post-Saint-Rome ? ».

Pour fixer les idées, Toulouse devient un Jeanbrun gagnant si cinq conditions cumulatives sont remplies : (1) quartier viable (Cartoucherie, Andromède Blagnac, Montaudran Aerospace, Compans-Caffarelli, Borderouge, ou marginalement Côte Pavée familial), (2) ticket d'achat 200 à 290 k€ pour saturer le plafond Loc1 sans surinvestir, (3) TMI 30 % minimum (41 % optimal) avec apport de 25 % au moins, (4) horizon de 9 ans minimum avec stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans, ou SCI familiale à l'IR), (5) privilégier le neuf VEFA Aerospace ou diagnostic structurel pré-achat OBLIGATOIRE sur tout immeuble brique foraine antérieur à 1930 en SPR centre Toulouse (post-effondrement rue Saint-Rome 8-9 mars 2024).

Reste à comprendre comment fonctionne précisément le dispositif : ce qu'il déduit, sur quelle base, et pourquoi il échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. C'est l'objet de la section suivante.

Le Jeanbrun n'est pas un copier-coller du Pinel. C'est un mécanisme de déduction d'assiette par amortissement, codifié à l'article 31-I-1° i et j du Code général des impôts. Le mécanisme : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix de l'immeuble (3 à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau Loc1 / Loc2 / Loc3.

Toulouse est passée en zone A par deux étapes successives : octobre 2023 (décret n° 2023-922, ville-centre Toulouse intra-muros) puis arrêté du 5 juillet 2024 (NOR JORFTEXT000049938797, publication JO 11/07/2024) qui a fait basculer 4 communes supplémentaires de la Métropole : Blagnac, Colomiers, Labège, L'Union. Communes alentours restées en zone B1 : Tournefeuille, Cugnaux, Balma, Ramonville-Saint-Agne, Saint-Orens-de-Gameville, Castanet-Tolosan, Plaisance-du-Touch (écart fiscal exploitable : plafond B1 10,93 €/m² vs A 14,64 €/m², soit +33,9 % de plafond locatif sur les 5 communes A). Pour la cartographie complète des zones, voir notre guide zones A bis / A / B1 / B2 / C. Pour le statut juridique général du bailleur Jeanbrun (CIF, COA, COBSP) et la procédure d'éligibilité, consultez notre page vitrine du dispositif Jeanbrun.

3.1 Plafonds de loyer zone A

Source officielle : BOFiP BOI-BARÈME-000017 (mise à jour 10/03/2026) et arrêté du 6 janvier 2026 pour les niveaux Loc2/Loc3. Coefficient multiplicateur appliqué à toute surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m².

Application concrète à Toulouse pour le niveau intermédiaire (le plus courant) avec le coefficient :

3.2 Plafonds de ressources locataires (Loc1, zone A)

À Toulouse, ces plafonds couvrent largement le bassin locataire : la médiane du niveau de vie est de ~22 800 €/an/UC (INSEE Filosofi 2021), salaire net moyen ~2 637 €/mois, ingénieur toulousain moyen 41 800 €/an net (Glassdoor 2025), IDE débutant CHU 28-32 k€ brut, médecin interne 25-35 k€.~70 % des locataires-cibles (étudiants 152 900 académie, jeunes actifs Aerospace 25-35 ans, personnels CHU 17 000) passent sous Loc1. Voir notre guide complet sur les plafonds de ressources locataires Jeanbrun.

C'est l'atout n°1 du Jeanbrun toulousain. Toulouse n'est pas dans le périmètre expérimental ELAN/3DS d'encadrement du niveau des loyers. Le cadre légal (loi ELAN n° 2018-1021 du 23/11/2018, prolongée par la loi 3DS n° 2022-217 jusqu'au 23/11/2026) prévoit la possibilité pour la commune de demander son inclusion par décret ministériel. Toulouse Métropole n'a jamais déposé de candidature : aucun décret n'a jamais été signé. Une candidature a été annoncée pendant les municipales 2026 par un candidat mais n'est pas actée à ce jour. Aucun arrêté préfectoral de Haute-Garonne ne fixe de loyers de référence à Toulouse au 28 avril 2026.

Conséquence chiffrée pour un investisseur Jeanbrun Toulouse : seul le plafond Jeanbrun zone A 14,64 €/m² mord, sans double contrainte. À Paris, le plafond Jeanbrun se cumule avec le LRM DRIHL (souvent plus bas en centre, qui mord donc avant). À Lyon-Villeurbanne, à Bordeaux Métropole et à Montpellier Métropole, le plafond Jeanbrun se cumule avec l'encadrement ELAN local (qui mord sur secteurs centraux). À Toulouse, la mécanique est plus simple — et c'est ce qui rend la décote Jeanbrun vs marché libre quasi nulle voire positive sur les quartiers Aerospace périphériques.

Attention : Toulouse reste en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 modifié, ce qui plafonne l'évolution du loyer entre deux locataires à l'IRL (décret 2025-652 du 15/07/2025, application 1/08/2025-31/07/2026). Conséquence Jeanbrun : si le bail antérieur d'un bien acheté avec locataire en place était sous-loué (par exemple 500 €/mois alors que le plafond Jeanbrun autoriserait 688 €), le nouveau loyer ne peut pas excéder ancien + IRL. Piège classique sur les ventes occupées. Réflexe cabinet : libérer le bien avant signature, ou intégrer ce déficit de loyer initial dans la simulation.

MeilleursAgents, SeLoger, Notaires et Safti publient des prix médians et des cartes par quartier actualisées. Le prix médian Toulouse ressort à ~3 507 €/m² ancien tous quartiers confondus (vs Paris ~10 933 €/m², Lyon ~4 519 €/m², Marseille ~3 325 €/m²), avec une fourchette de 2 184 à 5 215 €/m². Prix neuf VEFA moyen Toulouse ~4 500 €/m². Voici les fourchettes par quartier, croisées avec notre verdict Jeanbrun.

Une fois ces prix posés, la cartographie Jeanbrun toulousaine se réduit à 5 quartiers principaux (Cartoucherie, Andromède, Montaudran, Compans-Caffarelli, Borderouge) plus 1 secteur familial premium (Côte Pavée), où le couple prix d'achat / loyer plafonné laisse une place réelle pour l'investisseur. Voici notre lecture cabinet, quartier par quartier.

6.1 — Cartoucherie (ZAC ouest 33 ha, T1 vers Blagnac) — meilleur compromis neuf VEFA

Notre 1^er choix par défaut pour un Jeanbrun toulousain neuf VEFA. Prix neuf 4 200 à 4 800 €/m². ZAC sur ancienne friche industrielle, ~33 hectares, programme ~3 500 logements neufs en cours de livraison 2024-2027 + commerces + tramway T1. Demande locative structurelle grâce au pôle Aerospace Valley (Airbus Saint-Martin-du-Touch + Saint-Éloi 27 000 emplois) et à la proximité du Capitole (T1 direct). Profil locataire dominant : cadres Aerospace 28-35 ans (38-50 k€/an, éligibles Loc1 célibataires), jeunes familles 1 enfant. Tension locative très haute (16 candidats/annonce S2 2025), rendement 5-6 % brut, plafond Jeanbrun 17,20 €/m² T2 ≈ marché libre 17,15 €/m² (LocService 2025) = parité parfaite.

6.2 — Andromède (Blagnac/Beauzelle, écoquartier 210 ha, zone A 5/07/2024)

Le pari écoquartier premium. Prix 4 600 à 5 000 €/m² neuf. Surface aménagée 210 hectares, programme final ~5 500-6 000 logements + commerces + parc. Reclassé zone A par l'arrêté du 5/07/2024 (avant : B1, plafond 10,93 €/m²) — différentiel +33,9 % de plafond locatif. Proximité Airbus Blagnac (siège), aéroport Toulouse-Blagnac. Profil cadres Aerospace + familles avec enfants. Cible T3 70-80 m² à 280-320 k€, dans la zone amortissement Jeanbrun saturé 286 k€. Faiblesse : rentabilité brute plus faible (~4,5 %) du fait des prix élevés.

6.3 — Montaudran Aerospace (cluster spatial, ligne C 2028)

Le pari Aerospace pur + métro 2028. Prix neuf 3 400 à 4 500 €/m² (médiane 3 706 €/m² selon Mon Marché Immobilier). ZAC 56 hectares sur ancienne piste de l'Aéropostale, programme ~600 logements + 15 000 m² bureaux + 10 000 m² commerces + hôtel 3^★ + cinéma. Demande locative dominée par les ingénieurs spatial (CNES Toulouse 1 700 employés, Thales Alenia Space 3 000, ATR 1 200, Liebherr-Aerospace 1 750). Future station métro ligne C livrée fin 2028 (3,15 Md€) = catalyseur prix +10 à +20 % à 3-5 ans. Cible T2/T3 neuf VEFA 220-280 k€. Profil locataire : ingénieurs CNES/Thales/ATR célibataires ou couples mono-actif.

6.4 — Compans-Caffarelli (métro B, proche Capitole)

Le pari centre-ville haussmannien hors SPR. Prix ancien 4 760 à 6 250 €/m² (médiane 4 760), neuf 4 800 à 5 200 €/m². Métro B Jean-Jaurès direct vers le Capitole. Demande étudiante très forte (Université Toulouse Jean-Jaurès 30 000 étudiants, Université Toulouse Capitole 22 000 étudiants à proximité directe) + jeunes actifs tertiaires. Quartiers cibles : Compans-Caffarelli (esplanade), Amidonniers (4 178 €/m² ancien, vigilance PPRI partiel), Jeanne d'Arc. Cible T2 45-50 m² à 240-280 k€. Faiblesses : immeubles anciens années 30, DPE à scruter, certains immeubles ABF (intra-boulevards).

6.5 — Borderouge (métro B, parc, prix abordable) — meilleur cash-flow

Le meilleur cash-flow Jeanbrun viable de Toulouse, pour un primo-investisseur ou un TMI 30-41 % avec apport modéré. Prix ancien 2 835 à 3 200 €/m² (libre marché), neuf VEFA 4 000 à 4 500 €/m². Métro ligne B direct vers le centre, parc de la Maourine, équipements familiaux. Loyer marché libre Borderouge ~15-17 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² T2 = plafond ≥ marché libre. Quartiers cibles : Borderouge ZAC, Croix-Daurade (vigilance RGA), frange Trois-Cocus. Profil locataire : jeunes actifs, jeunes familles, étudiants Paul Sabatier (métro B direct).

6.6 — Côte Pavée (résidentiel premium familial)

Le pari familial-tranquille premium. Prix appartements 3 907 €/m² (médiane), maisons 5 391 €/m² (médiane, source Qoridor 04/2026). Quartier résidentiel cossu, hauts plafonds, commerces de bouche, écoles privées (Saint-Joseph, Caousou). Profil cadres familles, médecins libéraux, dirigeants tertiaire. Quartiers cibles : Côte Pavée, Le Busca, Pont des Demoiselles. Cible T3 70-80 m² à 280-320 k€. Faiblesse : rendement brut limité (~4-4,5 %) du fait du positionnement premium, mais peu de turnover et locataires solvables longue durée.

Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond zone A, voir notre guide plafonds de loyer 2026.

Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond zone A, voir notre guide plafonds de loyer 2026.

Toulouse est une métropole où la sélection de quartier compte beaucoup. Plusieurs secteurs sont structurellement hors cible Jeanbrun, soit pour des raisons de péril structurel post-effondrement rue Saint-Rome 03/2024, soit pour des raisons de marché atone ou de taux de pauvreté élevé que nous refusons d'euphémiser pour ne pas tromper l'investisseur. Notre devoir cabinet : vous dire la vérité sur le terrain. Cas concret :

Loyer plafond Jeanbrun T3 65 m² zone A = 14,64 × 65 × 0,99 = 944 €/mois ≈ 11 326 €/an. Prix médian T3 Capitole/Carmes ancien ≈ 5 215 €/m² × 65 = 339 000 €. Rendement brut plafonné = 11 326 / 339 000 = 3,34 %. Sur Empalot/Mirail, prix médian ≈ 1 900-2 400 €/m² × 65 = 124-156 000 €, mais marché atone, vacance chronique et taux pauvreté > 30 % génèrent impayés et turnover.

Sans euphémisme : les quartiers Empalot, Mirail, Reynerie, Bellefontaine, Bagatelle, La Faourette doivent être complètement écartés en investissement Jeanbrun. Ces secteurs cumulent taux de pauvreté supérieur à 30 %, marché atone (vacance chronique, loyers 11-12 €/m²), absence d'offre neuve significative, vétusté du bâti années 60-70, points de deal documentés — autant de facteurs incompatibles avec un investissement locatif sur 9-22 ans. Le centre historique Capitole/Carmes/Saint-Étienne SPR est aussi à écarter (péril structurel post-Saint-Rome 03/2024). Les studios dégradés des petites rues centre (Pargaminières, Filatiers, rue Saint-Rome elle-même) cumulent prix au m² élevé et coût rénovation 1 200-2 200 €/m². Cette zone fait l'objet d'un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) en vigueur depuis 2025.

Les profils suivants doivent éviter Toulouse en Jeanbrun : TMI inférieure à 30 % (LMNP étudiant Rangueil/Saint-Michel à 110 k € et rendement 6 % est plus rentable nets), primo-investisseur sans réserve d'urgence, capacité d'endettement saturée par la RP, projet de revente avant 9 ans (pénalité réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois art. 1727 CGI), achat ancien centre-ville (Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien historique) sans diagnostic structurel pré-achat (OPQIBI obligatoire post-Saint-Rome).

Trois éléments structurent la transformation toulousaine sur 2025-2030 : le pôle Aerospace Valley (85 000 emplois directs Occitanie, 27 000 Airbus région toulousaine, accord Airbus-Thales-Leonardo 23/10/2025 pour géant européen du spatial regroupé à Toulouse), la livraison du métro ligne C Toulouse Aerospace Express fin 2028 (3,15 Md€, 27 km, 21 stations, 200 000 voyageurs/jour), et les ZAC en cours de livraison Cartoucherie / Andromède / Montaudran / Malepère (~16 600 logements neufs cumulés sur 2025-2030). C'est le triptyque qui peut faire basculer un Jeanbrun toulousain 2026-2028 du côté gagnant.

8.1 ZAC et programmes neufs Jeanbrun cibles

8.2 Calendrier transports toulousains 2026 (Tisséo Collectivités)

À Toulouse, l'arbitrage ancien-neuf dépend très fortement du secteur ET du risque structurel post-Saint-Rome. Sur le Site Patrimonial Remarquable (SPR centre Toulouse intra-boulevards, incluant Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien historique), l'ancien brique foraine est techniquement éligible mais opérationnellement très complexe : ITE quasi systématiquement refusée ABF (la brique foraine doit « respirer »), ITI biosourcée (chanvre, fibre de bois) obligatoire, menuiseries bois ou mixtes ABF. Sur les secteurs hors SPR (Compans-Caffarelli, Bonnefoy, Cote Pavée, Minimes, années 60-70 Empalot/Saint-Agne), l'ancien reste pilotable avec des coûts de rénovation -15 à -30 % vs Paris. Mais attention au risque structurel sur l'ancien centre-ville Capitole/Carmes/Saint-Étienne, post-effondrement rue Saint-Rome 8-9 mars 2024 (+60 immeubles évacués 2024-2025).

Notre règle cabinet à Toulouse : neuf VEFA à Cartoucherie, Andromède Blagnac, Montaudran Aerospace ou Borderouge pour la sécurité structurelle et le cumul Super Jeanbrun, ou ancien années 30 hors SPR dans Compans-Caffarelli, Bonnefoy ou Côte Pavée avec travaux ITE possibles pour piloter avec déficit foncier en parallèle. Évitez absolument l'ancien centre-ville Capitole/Carmes/Saint-Étienne SPR sauf si l'immeuble est déjà engagé dans un PPT voté avec calendrier ferme et qu'un diagnostic structurel OPQIBI confirme l'absence de péril. Pour le détail des contraintes ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux.

10.1 Cas A — Cadre Aerospace TMI 41 % : T2 Cartoucherie neuf VEFA

Base amortissable Jeanbrun neuf = 80 % × 235 000 = 188 000 €. Au taux Loc1 intermédiaire 3,5 %, montant amorti = 6 580 €/an (sous le plafond 8 000 €). Économie fiscale annuelle : 6 580 × 58,2 % = 3 830 €/an soit 319 €/mois. Cash-flow net mensuel ≈ 709 − 902 − 220 + 319 = −94 €/mois. Effort d'épargne cumulé sur 9 ans ≈ 10 200 €. Bonus Toulouse Cartoucherie : le plafond Jeanbrun (709 €/mois) est ≥ au marché libre (~700 €/mois), donc l'investisseur empoche le différentiel. À Borderouge, la marge est encore plus favorable (+5 à +10 % au-dessus du marché libre 600-680 €/mois).

10.2 Cas B — Médecin CHU TMI 45 % : T3 Compans-Caffarelli ancien rénové

Économie fiscale Jeanbrun annuelle (TMI 45 % + PS 17,2 %) = 6 960 × 62,2 % = 4 329 €/an soit 361 €/mois. Pas de déficit foncier en plus sur les 70 000 € de travaux : ils sont déjà dans la base amortissable, et l'art. 31, I, 1°, j CGI interdit de les déduire une seconde fois. Économie totale 9 ans estimée : ~39 000 € (4 329 × 9). Cash-flow net mensuel ≈ 944 − 1 072 − 250 + 361 = −17 €/mois (quasi à l'équilibre). Bonus stratégique : demande locative CHU Toulouse (17 000 employés, 5 500 IDE/AS, ~4 000 médecins) sécurise la relocation rapide. Aides 2026 cumulables : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (40 000 € pour 3+ classes, taux 30-90 % selon revenus) + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire + Éco-PTZ 50 000 € + CEE = couverture 50-75 % du coût travaux.

10.3 Cas C — Duplication TMI 45 % : Toulouse Andromède + Marseille 12e Saint-Barnabé

Économie fiscale Jeanbrun cumulée (TMI 45 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an. Limitation importante : le plafond 8 000 €/an du foyer fiscal s'applique à la somme des amortissements, pas à chaque bien séparément. Stratégie alternative pour augmenter l'économie : viser Loc1 sur Toulouse (rendement) + Loc2 sur Marseille (plafond 10 000 €/an, taux 3,5 %, loyer -15 % vs marché — pertinent secteur AP-HM Timone ou étudiant Saint-Charles). Économie 9 ans cumulée ~75-86 k€, complétée par l'effet capital sur deux marchés en croissance distincts (Aerospace Occitanie + Méditerranée PACA). Avantage diversification géographique : corrélation Toulouse/Marseille faible, atténue le risque cycle local. Les deux villes partagent l'avantage commun « zone A sans encadrement ELAN » — configuration unique en France.

Pour simuler vos propres chiffres avec votre TMI réelle, votre apport et votre quartier toulousain cible, utilisez notre simulateur Jeanbrun (preset Toulouse déjà rempli) avec ce lien direct.

Disclaimer projections. Les cash-flow nets, break-even et économies fiscales cumulées présentés dans cette section sont des simulations indicatives non contractuelles, dépendantes des hypothèses de taux de crédit (3,4 % pour 2026, à actualiser), de fiscalité (TMI maintenue), de loyer effectif (vacance locative ignorée) et de marché. Les valorisations attendues +10 à +20 % liées au métro ligne C 2028 et à l'Aerospace Valley sont des projections cabinet sur la base des effets observés Lyon Confluence et Bordeaux Euratlantique, non garanties mais structurellement attendues. Toute décision d'investissement nécessite une analyse personnalisée.

La sortie Jeanbrun à Toulouse ne se pense pas comme à Paris ni comme à Marseille. À Toulouse, trois profils dominent dans nos diagnostics : (1) des cadres Aerospace expatriés en retour (Airbus Hambourg-Sevilla, Boeing Seattle, Embraer São Paulo, Bombardier Montréal), qui visent un patrimoine locatif quand ils rentrent en France ; (2) des professions médicales établies autour du CHU Purpan-Rangueil (17 000 employés, 5 500 IDE/AS, ~4 000 médecins) ; (3) des cadres tertiaire toulousain (Sopra Steria, Capgemini Engineering, Continental, ATR, Liebherr-Aerospace) qui visent une donation aux enfants au moment des études Université de Toulouse (152 900 étudiants académie). Ces trois logiques s'articulent différemment de la stratégie « actif Paris liquide à 22 ans » et même de la stratégie lyonnaise ou marseillaise.

11.1 Sortie à 9 ans (fin engagement légal)

Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable : l'art. 150 VB III CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21/02/2026, minore le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction au titre des i et j du 1° du I de l'art. 31 (Jeanbrun). Seules les modalités pratiques attendent la doctrine BOFiP. Spécificité Toulouse : la valorisation attendue à 9 ans des biens Cartoucherie/Andromède/Montaudran (effet métro ligne C 2028 livré, +10-20 %), Compans-Caffarelli (correspondance B+C) et Borderouge (cash-flow positif possible) doit être intégrée dans le calcul de la plus-value potentielle. Le climat immobilier toulousain est porté par la dynamique Aerospace Valley (+13 000 embauches Airbus France 2025) et la projection démographique +500 000 habitants à 2050 (AUAT) — moins volatile que Marseille, plus dynamique que Lyon hors centre.

11.2 Donation démembrée année 9-10 — angle « financement études Université de Toulouse »

C'est l'angle le plus fréquent en cabinet pour nos clients toulousains. Donation de la nue-propriété aux enfants au moment où ils entrent dans l'enseignement supérieur toulousain (152 900 étudiants académie : Université Toulouse Capitole 22 000, Université Toulouse Jean-Jaurès 30 000, Université de Toulouse ex-Paul Sabatier 37 000, INP 6 000, INSA 3 000, ISAE-SUPAERO 2 100, ENAC 2 000, Sciences Po Toulouse 1 800). L'enfant devient propriétaire avec une décote massive et l'investisseur conserve les loyers (usufruit) jusqu'à son décès, tout en finançant indirectement le logement étudiant si l'enfant étudie à Toulouse. Avantages cumulés :

• Abattement 100 000 €/parent/enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans
• Abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B CGI)
• Décote nue-propriété art. 669 CGI : ~50 % à 60 ans, ~60 % à 70 ans
• Conservation de l'usufruit (revenus locatifs) jusqu'au décès
• Au décès de l'usufruitier, reconstitution de la pleine propriété hors droits de succession
• Spécificité toulousaine : bien souvent, l'enfant peut habiter le bien Jeanbrun lui-même après l'engagement 9 ans (location libre redevenue possible) — mode résidence principale durant ses études supérieures. Particulièrement pertinent sur Compans-Caffarelli (Université Capitole/Jean-Jaurès), Rangueil (CHU + Université de Toulouse (ex-Paul Sabatier)), Cartoucherie (étudiants ISAE-SUPAERO + Université Jean-Jaurès via T1).

11.3 Conservation 22 ans pour familles cadres Aerospace et médicales

Abattement progressif art. 150 VC CGI : exonération totale d'impôt sur le revenu plus-value à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans. À Toulouse, trois moteurs spécifiques justifient l'horizon long :

• Métro ligne C livré fin 2028 : 3,151 Md€ investis, 27 km, 21 stations. Catalyseur structurel sur Colomiers, Saint-Martin-du-Touch, Sept-Deniers, Compans-Caffarelli, Marengo-SNCF, Cité de l'Espace, Saint-Orens, Labège Innopole.
• Aerospace Valley en croissance structurelle : Airbus annonce 13 000 embauches France 2025 (7 000 créations nettes, ~30-40 % à Toulouse), accord Airbus-Thales-Leonardo 23/10/2025 crée un géant européen du spatial regroupé à Toulouse. Pression durable sur la demande locative.
• Profil cible familles cadres Aerospace / médicales : patrimoine long terme transmissible, holding familiale, ancrage toulousain multi-générationnel autour d'un actif locatif net d'impôt à 22 ans. AUAT projette +500 000 habitants à 2050 sur l'aire toulousaine — pression locataire durable.

C'est l'arbitrage type que nos clients toulousains TMI 45 % pratiquent en duplication : Toulouse (rendement + dynamique Aerospace) + Marseille (transmission méditerranéenne) ou Lyon (rendement + tertiaire). Voir nos comparatifs Jeanbrun Paris, Jeanbrun Lyon et Jeanbrun Marseille pour les logiques alternatives.

Voir notre guide déclaration Jeanbrun 2044 pour les modalités fiscales précises de la sortie.

1. ERREUR N°1 : Acheter ancien centre-ville Capitole/Carmes/Saint-Étienne sans diagnostic structurel pré-achat. L'effondrement du 4 rue Saint-Rome (nuit du 8-9 mars 2024, évacuation préventive 24 h avant, aucune victime) reste structurant pour Toulouse. Bilan 2024-2025 : +60 immeubles évacués en 1 an, 56 arrêtés d'interdiction d'accès, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) entré en vigueur 2025, permis de louer expérimental Arnaud-Bernard depuis novembre 2025. Avant tout achat ancien brique foraine antérieur à 1930 en SPR : étude de structure par bureau qualifié OPQIBI obligatoire (500-1 500 €), lecture du carnet d'entretien copropriété, 5 dernières AG, vérification arrêté de péril. Toulouse a un centre historique fragile, vigilance différente de Marseille mais réelle.
2. Confondre couple double cadre Aerospace et plafond Loc1 couple. Spécificité toulousaine critique. Un couple double cadre Aerospace 30-40 ans (Airbus + Thales par exemple, salaires cumulés 80-110 k€/an) est la cible naturelle d'un T3 neuf premium Cartoucherie ou Andromède, mais il DÉPASSE le plafond Loc1 couple 66 276 €. Cibles Loc1 réalistes : célibataires Aerospace 28-35 ans, couples mono-actif, IDE/personnels CHU, doctorants/post-docs CNRS-CNES, retraités ex-cadres Aerospace, jeunes familles 1 enfant + conjoint mi-temps.
3. Investir Jeanbrun en zone hors cible Empalot/Mirail/Reynerie/Bellefontaine. Sans euphémisme : ces quartiers cumulent taux de pauvreté supérieur à 30 %, marché atone, vacance chronique, vétusté années 60-70 (amiante quasi-systématique avant 1997), points de deal documentés. Préférez Cartoucherie, Andromède Blagnac, Montaudran Aerospace, Compans-Caffarelli, Borderouge. La rénovation urbaine ANRU améliore l'image mais pas le marché à court-moyen terme.
4. Sous-estimer le risque PPRI Garonne. Le PPRI Toulouse (approuvé DDT 31) classe en zone rouge ou bleue Saint-Cyprien rive gauche, Empalot, Saint-Michel, Amidonniers, Île du Ramier. Crue de référence : juin 1875 (209 morts à Toulouse, Saint-Cyprien submergé sous +3 m d'eau). Surcoût assurance multirisque +15 à +30 % en zone PPRI. Vigilance étage RDC, garages enterrés, caves. ERP/ERIPS obligatoire à fournir au locataire.
5. Sous-estimer le risque RGA (sécheresse argileuse Haute-Garonne). La Haute-Garonne est classée à risque fort par BRGM (mise à jour Géorisques 04/12/2025, arrêté 09/01/2026 intégrant 240 000 sinistres 2018-2022). Plus de 200 communes du 31 reconnues CatNat sécheresse. Sur maisons individuelles périphérie (Saint-Simon, Lardenne, Croix-Daurade, Pouvourville), hors Jeanbrun puisqu'il exige un bâtiment collectif, diagnostic structurel pré-achat fortement recommandé (500-1 500 €). Pour appartements en immeuble collectif béton fondations profondes : risque RGA quasi nul. Solution Cerema MACH (réhydratation des sols) : 8 000-25 000 € si fissures évolutives.
6. Ignorer les contraintes SPR centre Toulouse sur l'ancien brique foraine. Toulouse a un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvrant Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien historique, Pentes Saint-Charles. Sur ces secteurs, l'ITE est quasi systématiquement refusée ABF (la brique foraine doit « respirer »). ITI biosourcée obligatoire (chanvre, fibre de bois — JAMAIS polystyrène sur brique respirante), menuiseries bois ou mixtes ABF. Délai vote AG + travaux : 12 à 24 mois. Évitez ces secteurs en Jeanbrun ancien sauf si la copropriété a déjà voté un PPT engagé.
7. Oublier la majoration taxe d'habitation résidences secondaires (THRS). Toulouse est en zone tendue → autorisée à voter une majoration 5-60 % (loi de finances 2017, art. 1407 ter CGI). Toulouse a voté une majoration THRS (~34,75 % à confirmer délibération 2024-2025). Conséquence Jeanbrun : le bien DOIT rester résidence principale du locataire, toute requalification en résidence secondaire serait extrêmement pénalisante. Vérifier annuellement la déclaration locataire.
8. Surestimer la liquidité revente avant 9 ans. Toulouse est plus liquide que Marseille mais moins que Lyon ou Bordeaux à la revente. Une revente avant l'engagement de 9 ans entraîne réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI). Compte tenu de la valorisation attendue +10 à +20 % liée au métro ligne C 2028 et à l'Aerospace Valley, l'effet revente prématurée est une perte sèche évitable.
9. Acheter via un commercial promoteur sans CGP indépendant. Les commerciaux perçoivent 6 à 10 % du prix en commission : ils vendent le programme, pas la pertinence patrimoniale. À Toulouse, les programmes neufs Cartoucherie/Andromède/Montaudran attirent des forces de vente très agressives — un CGP indépendant vous protège, croisé avec une attestation d'éligibilité LLI obligatoire avant signature et un audit RGE pré-achat sur l'ancien (SOLIHA Haute-Garonne).

Le Jeanbrun en ancien impose un DPE A ou B post-travaux (art. 31-I-1° j CGI). Le coût de rénovation à Toulouse est structurellement 15 à 30 % inférieur à celui de Paris hors brique foraine SPR centre, mais attention aux contraintes spécifiques : ITE INTERDITE ABF en SPR (la brique foraine doit « respirer »), ITI biosourcée obligatoire (chanvre, fibre de bois — JAMAIS polystyrène), risque RGA Haute-Garonne (sécheresse argileuse), risque PPRI Garonne (Saint-Cyprien, Empalot, Saint-Michel). On a chiffré les quatre typologies type avec des sources publiques (Capeb, FFB Occitanie, ARC, ADIL 31, SOLIHA Haute-Garonne), en avril 2026.

13.1 — Quatre typologies, quatre budgets

Toulouse présente un avantage stratégique vs Paris : le bâti hors brique foraine SPR est plus accessible en rénovation. Sur les quartiers viables Jeanbrun (Cartoucherie/Andromède neuf VEFA, Compans-Caffarelli, Bonnefoy, Borderouge années 60-70), l'ITE complète reste largement faisable. Le climat toulousain (zone H2, climat doux) facilite techniquement l'atteinte de la classe B post-travaux — retrancher 10-15 % sur les besoins de chauffage vs moyenne nationale.

13.2 — Aides 2026 : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire

Toulouse n'a pas de dispositif métropolitain équivalent à « Écoréno'v » Lyon ou « Éco-rénovons Paris+ » sur les copropriétés. Toulouse Métropole s'appuie sur un assemblage d'aides national + Département 31 + ANAH. La SOLIHA Haute-Garonne (immo.soliha.fr) est l'agence immobilière sociale agréée pour le conventionnement Anah Loc'Avantages (primes IML 1 000 € + bonus mandat 1 000 € + bonus petite surface 1 000 € = jusqu'à 3 000 € cumulables). L'ADIL 31 (Agence Départementale d'Information sur le Logement Haute-Garonne) et la Délégation départementale Anah Haute-Garonne (DDT 31) sont les guichets uniques gratuits. MaPrimeRénov' 2026 (réouverture guichet 23/02/2026) : parcours rénovation d'ampleur 30 000 € pour 2 classes DPE, 40 000 € pour 3+ classes, taux 30-90 % selon revenus, Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire. Éco-PTZ 50 000 € sur 25 ans (audit énergétique obligatoire).

Important sur le cumul : sur un même logement, Jeanbrun ancien et déficit foncier renforcé 21 400 €/an ne s'additionnent pas pour les mêmes travaux. Les travaux compris dans la base amortissable ne peuvent pas, en plus, être déduits en déficit foncier (art. 31, I, 1°, j CGI, dernier alinéa) : sur une brique foraine hors SPR, il faut choisir entre amortir les travaux (Jeanbrun) et les déduire (déficit foncier). Les aides (MaPrimeRénov', CEE) obéissent à leurs propres conditions. Le montage reste exigeant (ordre des travaux, qualification des dépenses, RGE) ; la SOLIHA Haute-Garonne et l'ADIL 31 vous aideront.

13.3 — Les écueils typiques d'un ancien toulousain

On voit régulièrement des dossiers Jeanbrun-ancien capoter pour des raisons techniques que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Quatre pièges récurrents à Toulouse.

1. Achat ancien centre-ville Capitole/Carmes/Saint-Étienne sans diagnostic structurel pré-achat. Post-effondrement rue Saint-Rome (8-9 mars 2024), tout immeuble brique foraine antérieur 1930 en SPR nécessite une étude de structure par bureau qualifié OPQIBI (500-1 500 €). Sans ce diagnostic, vous risquez d'acheter un immeuble en péril latent — +60 immeubles évacués en 1 an, 56 arrêtés d'interdiction d'accès, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) entré en vigueur 2025.
2. Achat en zone SPR sans validation ABF préalable. Sur Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien historique, l'ITE est quasi systématiquement refusée. ITI biosourcée OBLIGATOIRE (chanvre, fibre de bois — JAMAIS polystyrène sur brique respirante), perte de surface 4-7 %, menuiseries bois ou mixtes ABF. Délais ABF : 2 mois minimum. Vérifiez systématiquement avec l'ABF Haute-Garonne avant signature.
3. Refus de l'ITI en assemblée générale. Même hors SPR, l'ITI peut être bloquée par la majorité de l'article 25 loi 1965. Conséquence : vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun). Lire les 3 derniers PV d'AG est indispensable avant signature.
4. Sous-estimation du DPE collectif obligatoire toutes copros au 1/01/2026. Le code de la construction (CCH L126-31) impose des DPE collectifs depuis 2024 (>200 lots), 2025 (50-200 lots), 1er janvier 2026 pour toutes copropriétés ≥ 2 logements. Coût 1 000-5 000 € selon taille, validité 10 ans. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme. Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) loi Climat 2021 obligatoire depuis 1/01/2025 pour copros > 15 ans.

13.4 — Lecture cabinet

Toulouse est la 4^e ville de France et concentre 3 bassins locataires solvables exceptionnels : étudiants Université de Toulouse (152 900 académie, ~123 000 unité urbaine — 2^e bassin universitaire de France après Paris), personnels CHU Purpan-Rangueil (17 000 employés, 5 500 IDE/AS, ~4 000 médecins), cadres Aerospace Valley (filière complète ~85 000 emplois directs Occitanie incluant ETI et sous-traitants ; principaux employeurs Toulouse : 27 000 Airbus, 3 000 Thales Alenia Space, 1 750 Liebherr-Aerospace, 1 700 CNES, 1 500 Continental, 1 200 ATR, 1 200 Latécoère, ~36 000 emplois sur ces 7 majors + 15-20 000 sous-traitance ingénierie Sopra Steria/Capgemini Engineering/Akka/Alten). Le bassin est profond : ~70 % des locataires-cibles toulousains passent sous le plafond Loc1 (vs 75 % Marseille, 55 % Paris). Spécificité unique : la décote loyer plafond vs marché libre tombe à -9 % à 0 % à Toulouse (voire +5 à +10 % au-dessus du marché sur Borderouge et Cartoucherie périphérie), configuration unique en France avec Marseille.

14.1 — Plafonds de ressources Jeanbrun zone A 2026 (BOFiP officiel)

Pour mémoire : le niveau de vie médian par UC à Toulouse (INSEE Filosofi 2021) est de ~22 800 €/an. Le salaire net moyen Toulouse 2024 est de ~2 637 €/mois soit ~31 600 €/an, ingénieur toulousain moyen 41 800 €/an net (Glassdoor 2025). Taux de pauvreté Toulouse intra-muros : 18,0 % (vs 15,9 % Métropole). Conséquence : le plafond Loc1 (44 344 € pers. seule) capte ~70 % des locataires toulousains. PIÈGE TOULOUSE : les couples double cadre Aerospace (80-110 k€ cumulé) DÉPASSENT le plafond Loc1 couple 66 276 € — cibler célibataires Aerospace, mono-actifs, IDE/CHU ou jeunes familles 1 enfant.

14.2 — Profil-type locataire par niveau Jeanbrun à Toulouse

14.3 — Bassin étudiant Université de Toulouse + Aerospace Valley 2025-2026

Quatre chiffres pour cadrer la demande locative dans les secteurs cibles Jeanbrun à Toulouse :

• 16 candidats par annonce à Toulouse (Manda Baromètre S2 2025, +15 % YoY, score de tension 5/10 LocService), +28 % YoY au S1 2025. Délai relocation moyen ~20 jours sur Toulouse intra (AUAT OLL 2025). Loyer marché libre médian Toulouse 17,42 €/m² CC pour 40 m² (LocService 2025), 13,3 €/m² toutes surfaces. Hausse 2025 : +14 % studios, +7 % T2 selon Manda/ToulouseImmo9.
• 152 900 étudiants académie Toulouse 2024-2025, 2^e bassin universitaire France après Paris. Université de Toulouse (ex-Paul Sabatier) 37 000, Université Toulouse Jean-Jaurès 30 000, Université Toulouse Capitole 22 000, INP Toulouse 6 000, INSA 3 000, ISAE-SUPAERO 2 100, ENAC 2 000 + 3 500 stagiaires formation continue, Sciences Po Toulouse 1 800, ENM 300. Crous Toulouse-Occitanie : 11 117 logements (ratio 8,28 lits/100 étudiants), 75 % des demandes Crous refusées à la rentrée 2024. Pénurie estimée 8 700-9 900 logements neufs/an d'ici 2030. Studios étudiants 520 €/mois CC (LocService 2025), colocation 448 €/mois moyenne.
• Aerospace Valley = filière > 85 000 emplois directs Occitanie (40 % des 70 000 nationaux). Effectifs 2025 : Airbus région toulousaine 27 000-31 000, ATR 1 200, Thales Alenia Space ~3 000 (recrutement 600 ingénieurs en cours, investissement 400 M€), CNES Toulouse 1 700, Liebherr-Aerospace 1 750 (+100 recrutements 2025), ONERA 600, Continental 1 500, Latécoère 1 200, Sopra Steria/ Capgemini Engineering/Akka/Alten ~15-20 000. Airbus annonce 13 000 embauches France 2025 (7 000 créations nettes), filière 25 000 recrutements France. CHU Toulouse : ~17 000 personnes, ~4 000 médecins, 5 500 IDE/AS (Purpan + Rangueil-Larrey + Hôpital des Enfants).
• Loyer plafond Loc1 à 17,20 €/m² T2 est en parité voire au-DESSUS du marché libre sur certains quartiers : Borderouge (marché ~15-17 €/m² → plafond +5-10 %), Cartoucherie (~17,15 €/m² LocService 2025 → parité), Compans-Caffarelli (~18-19 €/m² → décote -7 à -10 % acceptable). Configuration impossible à Paris (-38 % systématique).

Bonne nouvelle pour le Jeanbrun toulousain : les charges de copropriété sont structurellement -30 à -35 % par rapport à Paris, en ligne avec Bordeaux et Nantes. Moyenne Toulouse 2025 : ~26 €/m²/an, contre ~44 €/m²/an à Paris. Sur un T2 de 40 m², cela représente une économie de 700 à 800 €/an de charges, qui se traduit directement en rendement net supplémentaire. Évolution : +10,7 % de charges entre 2023 et 2025, plus fort que l'inflation (+4,9 %), tirée par énergie, ascenseurs et masse salariale gardiens. Voici les chiffres détaillés par typologie d'immeuble.

15.1 — Charges moyennes par typologie d'immeuble toulousain

15.2 — Spécificités toulousaines (vs Marseille et Lyon)

Trois différences structurelles expliquent les charges toulousaines :

• RCU partiel via Réseau Chaleur Urbain Toulouse. Toulouse dispose d'un Réseau Chaleur Urbain desservant Plaine Campus (Université Paul Sabatier), Empalot, Mirail. Tarif compétitif, exonération partielle TVA 5,5 % si > 50 % EnR. Quelques opérations VEFA récentes raccordées (programmes Cartoucherie/Andromède/Montaudran).
• Climat zone H2. Besoins de chauffage modérés (climat doux), retrancher 10-15 % sur les besoins vs moyenne nationale. Avantage net sur la performance DPE post-travaux.
• Eau saisonnière (signal sobriété). Eau de Toulouse Métropole pratique une tarification saisonnière depuis 2024 : 2,62 € TTC/m³ en hiver (1/11 → 31/05) et 4,48 € TTC/m³ en été (1/06 → 31/10, +42 %). Abonnement annuel Ø 15 mm : 50,21 € TTC. Facture moyenne 120 m³/an : ≈ 380-450 € TTC.

15.3 — Récupérable vs non récupérable

Le décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixe les charges récupérables auprès du locataire (commun à toute la France). Ratio constaté à Toulouse : 70 à 80 % récupérable selon typologie. Les copropriétés années 60-70 atteignent 75-80 %, les haussmanniens Compans-Caffarelli/Bonnefoy tombent à 65-70 %, et le centre brique foraine SPR Capitole/Carmes chute à 60-70 % du fait des appels exceptionnels travaux structurels post-Saint-Rome (non récupérables).

15.4 — Cas pratique chiffré : T2 42 m² neuf Toulouse Cartoucherie

15.5 — Évolutions 2024-2026 et perspectives

• 2023-2024 : +8 à +12 % (choc gaz post-crise énergétique).
• 2025 : +6 à +9 %, tirée par énergie, assurance dommage-ouvrage, entretien ascenseurs.
• 2026 : ralentissement attendu grâce au reflux gaz/électricité, stabilisation des charges. Eau saisonnière (signal sobriété) à intégrer.
• DPE collectif obligatoire 1/01/2026 toutes copros : calendrier (copros > 200 lots en 2024, 50-200 en 2025, ≥ 2 logements en 2026). Coût 1 000-5 000 € selon taille, validité 10 ans, non récupérable. Particulièrement critique sur les années 60-70 toulousaines.
• PPT obligatoire 1/01/2025 (loi Climat 2021) : toutes copros > 15 ans. Coût 2 000-6 000 €. Programmation des travaux à 10 ans.
• Ravalement décennal obligatoire : Toulouse est sur la liste préfectorale. Coût copro 30-100 €/m² façade sans ITE, 100-200 €/m² avec ITE. Pour brique rose : enduit chaux obligatoire (+20-30 % vs ciment).

À l'horizon de votre engagement de 9 ans, prévoyez une hausse cumulée 2026-2035 de +15 à +20 % des charges toulousaines (similaire à Lyon et Marseille, vs +20 à +30 % à Paris). C'est un paramètre que nos cas pratiques de la section 10 intègrent désormais systématiquement.

La vraie question d'un Toulousain qui s'intéresse au Jeanbrun, c'est rarement « quel quartier ? ». C'est plutôt : est-ce que je dois investir chez moi, ou ailleurs en France ? On a comparé mathématiquement Toulouse à six alternatives crédibles pour un investisseur occitan : Paris (zone A bis), Lyon Part-Dieu, Marseille 9e/12e, Bordeaux Bastide, Montpellier et Nice (toutes en zone A comme Toulouse, sauf Bordeaux B1 jusqu'à 2024 puis A).

16.1 — Comparatif chiffré T2 40 m² neuf, mêmes hypothèses

16.2 — Saturer le plafond d'amortissement : le calcul que personne ne fait

Voici un point essentiel que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Le Jeanbrun Loc1 plafonne l'amortissement déductible à 8 000 €/an par foyer fiscal (art. 31-I-1° i CGI). Au taux neuf intermédiaire de 3,5 %, ce plafond est saturé dès que la base amortissable atteint 228 571 € (8 000 / 3,5 %). Dans l'ancien réhabilité à 3 %, il faut une base de 266 667 €, soit environ 333 000 € de prix et de travaux réunis (la base vaut 80 % de leur somme).

Base amortissable optimale = Plafond annuel / Taux d'amortissement

Conséquence directe pour un Toulousain : à Paris, un T2 40 m² coûte 470 k€ minimum — totalement hors budget pour la majorité des cadres toulousains. À Lyon Part-Dieu, le ticket ~260 k€ T2 neuf sature pile le plafond mais avec encadrement OLL et décote -6 à -14 % (gestion plus complexe). À Toulouse Cartoucherie ou Andromède, le ticket 200-280 k€ est exactement dans la cible saturation 286 k€, et la décote Jeanbrun y est neutre voire positive (parité avec marché Cartoucherie, +5-10 % sur Borderouge périphérie). À Bordeaux Bastide, ticket bas (~210 k€) mais zone B1 (plafond 10,93 €/m²) + encadrement ELAN = rendement plafonné à ~2,9 % (intérêt fiscal limité).

16.3 — Verdict cabinet par profil (pour un Toulousain)

Soyons honnêtes : assez souvent, le Jeanbrun Toulouse n'est pas la meilleure option. TMI 30 % ou moins, apport insuffisant, horizon trop court, ou simplement préférence pour un autre véhicule. Toulouse a un avantage rare : ses alternatives géographiques sont souvent aussi rentables que le Jeanbrun classique. Trois angles Toulousains-exclusifs à connaître :

• LMNP étudiant Rangueil / Saint-Michel / Empalot / Compans-Caffarelli : 152 900 étudiants académie Toulouse (2^e bassin universitaire France), 75 % des demandes Crous refusées 2024, tension durable, ticket 90-130 k€ vs 235 k€ Jeanbrun. Rendement brut 5,5-6,5 %. Studio 22 m² Rangueil 110-120 k€, loyer ~520 €/mois CC.
• Déficit foncier brique foraine centre Toulouse (hors SPR Capitole) : haussmannien Compans/Bonnefoy/Côte Pavée à rénover, déficit foncier majoré 21 400 €/an (prorogé LF 2026 jusqu'au 31/12/2027) et subventions MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (jusqu'à 90 %) cumulables. Profil TMI 41-45 % avec accompagnement renforcé (post-Saint-Rome 03/2024).
• Nue-propriété Perl Toulouse (Volta, Terra Cotta, Agora) : programmes 2025-2026 actifs, décote 35-40 % à l'achat, aucun loyer pendant 15-17 ans, aucune fiscalité revenus fonciers, aucune assiette IFI. Cible T2/T3 Toulouse Aerospace Express, Saint-Cyprien, Cartoucherie. TRI 4 à 5,5 % net.

Voici les sept alternatives sérieuses pour un investisseur toulousain en 2026, avec leurs profils cibles et leurs cas concrets :

17.1 — LMNP au régime réel (alternative n°1 à Toulouse)

Location meublée déclarée au réel BIC, avec amortissement comptable du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Statut LMNP tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer. Vigilance LF 2025 art. 84 : depuis le 15/02/2025, les amortissements admis en déduction sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la cession (réponse ministérielle 24/03/2026 confirme application aux amortissements antérieurs à 2025). Reste pertinent pour cash-flow annuel mais perd son intérêt à la revente sur 10-15 ans. À Toulouse, c'est souvent l'alternative la plus pertinente pour un TMI 30 % — surtout sur la cible étudiante Université de Toulouse.

• Avantage fiscal : revenus locatifs neutralisés fiscalement (BIC = 0) pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement.
• Cas Toulouse : T1 22 m² Rangueil (CHU + Université de Toulouse (ex-Paul Sabatier)), Saint-Michel (proche Capitole + bus Paul Sabatier), Empalot (Paul Sabatier), Compans-Caffarelli (métro B Jean-Jaurès) à ~3 200-4 000 €/m² ancien rénové = 110-130 k€. Loyer meublé étudiant 480-580 €/mois soit 5 760-6 960 €/an. Rendement brut 5,5 à 6 %, net après charges ~4,5 %. Programmes Médicis ou Vinci Immobilier disponibles secteur Université.
• Profil cible : TMI 30 %, apport < 30 k€, horizon 10-15 ans.
• Avantage vs Jeanbrun : ticket 2× plus faible (~110 k€ vs 235 k€), rendement brut supérieur, gestion souple, relocation libre. Budget logement étudiant Toulouse 520 €/mois studio (LocService 2025) — cible massive 152 900 étudiants académie + 75 % demandes Crous refusées.
• Limite 2026 : réforme LF 2025 (art. 84) — les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD. La loi Le Meur impose en outre un enregistrement Declaloc dès mai 2026.

17.2 — Déficit foncier ancien centre-ville (cumulable MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur)

Article 156-I-3° CGI : les travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en droit commun, ou 21 400 €/an si rénovation énergétique passage F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026 (BOI-RFPI-BASE-30-20 mis à jour 16/09/2025).

• Cas Toulouse : haussmannien à rénover Compans-Caffarelli/Bonnefoy/Côte Pavée bas : T3 70 m² à ~4 200 €/m² = 295 k€ + 80 k€ travaux énergétiques. À TMI 41-45 % + PS 17,2 %, gain immédiat ~13 300 €/an pendant 4 ans + report 10 ans sur revenus fonciers, soit ~50-80 k€ cumulés.
• Cumul MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur 2026 : jusqu'à 40 000 € pour gain ≥ 3 classes DPE (taux 30-90 % selon revenus, Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire). Cumul avec déficit foncier : économie subvention + déficit peut atteindre 60-75 % du coût travaux.
• Profil cible : TMI 41-45 %, horizon 8-15 ans, fort revenu foncier existant, ancrage local toulousain.
• Cumul Jeanbrun : oui, sur biens distincts. Détenir un Jeanbrun Cartoucherie neuf 235 k€ + un haussmannien Compans en déficit foncier : économie totale annuelle ~16 600 € (Jeanbrun) + 13 300 € (DF) = ~29 900 €/an à TMI 45 %. Aucune incompatibilité légale CGI art. 31-I-1° i/j.

17.3 — Démembrement temporaire (nue-propriété Perl Toulouse)

Achat de la nue-propriété à 60-65 % de la pleine propriété pendant 15-20 ans, l'usufruit étant cédé à un bailleur social (Perl, Fidexi opérateur ULS, Nexity Domeo, In'li). Reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais en fin de démembrement.

• Avantage fiscal : décote 35-45 %, zéro IFI (art. 968 CGI), zéro taxe foncière, zéro fiscalité locative pendant le démembrement.
• Cas Toulouse : Perl propose plusieurs programmes Toulouse 2025-2026 : Volta (16 ans, décote 38 %), Terra Cotta, Agora (perl.fr/achat-nue-propriete/toulouse). Quartiers cibles Toulouse Aerospace Express, Saint-Cyprien gentrifié, Cartoucherie. T2 40 m² valeur pleine 230 k€ acheté ~143 k€ en nue-propriété sur 16 ans (décote 38 %).
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon 15-20 ans, recherche de capitalisation pure sans gestion locative.
• Limite : aucun cash-flow pendant le démembrement, disponibilité programmes Perl Toulouse à vérifier directement Perl.fr en avril 2026 (Volta, Terra Cotta, Agora confirmés disponibles).

17.4 — SCPI européennes

SCPI investies hors France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Portugal). Iroko Zen a affiché +7,14 % en 2025, Corum Origin/XL un niveau similaire. La fiscalité bénéficie des conventions fiscales bilatérales.

• Avantage fiscal : 0 % de prélèvements sociaux français sur la fraction étrangère, par l'effet de la convention fiscale (crédit d'impôt égal à l'impôt français ou exonération avec taux effectif). Méthode du crédit d'impôt (Allemagne, taux 15,825 %) ou du taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Portugal). Frottement fiscal réel : 5 à 15 % vs 47,2 % pour une SCPI 100 % France en TMI 30 %.
• Cas comparatif : 100 k€ apport Jeanbrun Toulouse (~30 % d'un 330 k€) génère ~34 000 €/9 ans + cash-flow négatif les premières années. 100 k€ en SCPI Iroko Atlas (8,50 % AEM 2025) ou Iroko Zen (~7 %) = ~7 000-8 500 €/an net soit ~63 000-76 500 € cumulés sur 9 ans, sans dette, sans gestion. Break-even Jeanbrun Toulouse vs SCPI européennes : à TMI 41 %, SCPI européennes l'emportent sur du flux pur, Jeanbrun gagne sur le capital constitué (effet levier crédit).
• Profil cible : TMI 11-30 %, apport faible, horizon 8-15 ans, recherche de liquidité, pas de capacité d'endettement disponible.

Pour la fiscalité détaillée par pays, voir notre guide Fiscalité SCPI européennes par pays 2026.

17.5 — Loc'Avantages (ANAH)

Conventionnement ANAH 6 ans avec loyer plafonné. Réduction d'impôt : 15 % (Loc1, -15 % marché), 35 % (Loc2, -30 %), 65 % (Loc3, -45 % + intermédiation locative) sur les loyers bruts. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025).

• Cas Toulouse zone A : plafonds 2026 fixés par décret du 06/01/2026 au niveau commune. Plafond Loc'Av zone A communal Toulouse 2026 ≈ 12,40 €/m² (Loc1), ≈ 9,80 €/m² (Loc2). T2 40 m² loué ~496 €/mois Loc1 = 5 952 €/an brut. Réduction d'impôt 15 % = 893 €/an (Loc1) ou 35 % = 2 083 €/an (Loc2 IML). Cumul avec déficit foncier autorisé. Particulièrement pertinent sur ancien centre-ville hors péril structurel (Compans-Caffarelli, Bonnefoy, Côte Pavée).
• Profil cible : TMI 11-30 %, propriétaire d'un bien existant à Toulouse, recherche d'avantage fiscal sans investissement neuf.
• Avantage vs Jeanbrun : compatible avec l'ancien sans travaux lourds, simple à mettre en place via SOLIHA Haute-Garonne (primes IML cumulables jusqu'à 3 000 €). Inconvénient : loyer fortement décoté, gain inférieur sur 6 ans.

17.6 — SCI à l'IS pour transmission familiale

Détention via société soumise à l'IS 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, seuil PME 2026). Amortissement comptable du bâti (gros œuvre 50 ans, second œuvre 15-25 ans, aménagements 8-12 ans). Transmission par donation des parts qui purge la plus-value latente.

• Cas Toulouse : patrimoine immobilier ≥ 1 M€ logé en SCI IS, holding familiale cadres Aerospace (Airbus, Thales, ATR, CNES) ou médicale autour du CHU Purpan-Rangueil, ou holding tertiaire toulousain (Sopra Steria, Capgemini Engineering). Détention de 2-3 lots Cartoucherie/Andromède/Côte Pavée cumulés 600 k€-1 M€.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon transmission, patrimoine élevé.
• Incompatibilité Jeanbrun : la SCI à l'IS est expressément exclue du Jeanbrun. Si vous voulez cumuler Jeanbrun et structure familiale, c'est SCI à l'IR uniquement (art. 8 CGI).
• Limite majeure : à la cession, plus-value professionnelle (PV = prix - VNC) sans abattement pour durée de détention. La fiscalité de sortie est très lourde si l'on vend l'immeuble plutôt que les parts.

17.7 — Location courte durée encadrée Capitole (spécifique Toulouse, loi Le Meur)

Toulouse a une économie touristique modérée (Cité de l'Espace, basilique Saint-Sernin, Capitole, Garonne). La location courte durée sur Capitole, Carmes, Saint-Cyprien gentrifié génère un rendement brut élevé mais sous une réglementation très stricte depuis 2023. Le Jeanbrun (location nue résidence principale 9 ans) n'est pas compatible avec la LCD — c'est l'un ou l'autre.

• Mécanisme : LCD résidence secondaire avec autorisation changement d'usage AVEC COMPENSATION OBLIGATOIRE depuis le 1/11/2023 (délibération DEL-22-1077 du 20/10/2022) — création d'une surface équivalente d'habitation. Dérogation 2 autorisations max sans compensation par propriétaire personne physique. Résidence principale plafonnée 120 jours/an.
• Cadre 2026 (loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024) : registre national d'enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026. DPE A à E exigé jusqu'au 31/12/2033 (puis A à D dès 2034). Compétence renforcée des communes (durée max résidence principale abaissable de 120 à 90 jours). Contact : Mission Meublés de tourisme, Mairie de Toulouse.
• Cas Toulouse : T2 Capitole/Carmes/Saint-Cyprien gentrifié 280 k€, ADR 90-130 €/nuit, taux occupation 60-70 %, revenu brut 18-25 k€/an. Rendement brut 5-7 %. Inférieur à Marseille Vieux-Port (9-12 %) et Nice (8-11 %) du fait du tourisme moins dense.
• Profil cible : TMI 30-41 %, gestion active acceptée, horizon 5-10 ans, ne PAS combiner avec Jeanbrun. La compensation rend le LCD professionnel quasi-inaccessible dans le centre intra-boulevards.
• Risque : abattement micro-BIC tombé à 30 %/15 000 € (loi Le Meur), fiscalité ~52 % au final, risque politique élevé (durcissement futur des règles, Toulouse particulièrement strict).

17.8 — Tableau récapitulatif des 7 alternatives

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, créant les articles 31-I-1° i et j CGI — Légifrance
• BOFiP BOI-BARÈME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — barème zonal Jeanbrun et plafonds ressources locataires — bofip.impots.gouv.fr
• Arrêté du 5 juillet 2024 (NOR JORFTEXT000049938797) — reclassement zonage A/B/C, Toulouse Métropole communes Blagnac, Colomiers, Labège, L'Union en zone A — Légifrance
• Toulouse Métropole — habitat, urbanisme, PLUi-H approuvé 18/12/2025, transports — métropole.toulouse.fr
• AUAT (Agence d'Urbanisme et d'Aménagement Toulouse) — Observatoire local des loyers 2025, démographie, projections aire toulousaine — aua-toulouse.org
• Tisséo Collectivités — Métro ligne C (Toulouse Aerospace Express) — 27 km, 21 stations, 3,15 Md€, livraison fin 2028 — projetsmetro.tisseo.fr
• Préfecture Haute-Garonne — PPRI Garonne 2011, RGA arrêté 09/01/2026, termites arrêté 10/12/2001 — haute-garonne.gouv.fr
• Notaires Sud-Ouest / Notaires de France — prix immobilier Toulouse par quartier T1 2026 — immobilier.notaires.fr
• SOLIHA Haute-Garonne — agence immobilière sociale agréée Anah Loc'Avantages, primes IML cumulables jusqu'à 3 000 € — immo.soliha.fr
• ADIL 31 (Agence Départementale d'Information sur le Logement) — guichet unique gratuit Allo Rénov'Énergie — adil31.org
• Université de Toulouse / Comue Toulouse — 152 900 étudiants académie, ~123 000 unité urbaine, caractérisation 02/2025 — univ-toulouse.fr
• CHU Toulouse (Purpan + Rangueil-Larrey + Hôpital des Enfants) — 17 000 personnes, 5 500 IDE/AS, ~4 000 médecins — chu-toulouse.fr
• INSEE — Dossier complet commune de Toulouse (31555), Filosofi 2021, salaires Occitanie — insee.fr
• LocService Observatoire 2025 + Manda Baromètre tension locative — Toulouse 16 candidats/annonce S2 2025 (+15 % YoY) — locservice.fr
• Ville de Toulouse — Mission Meublés de tourisme — délibération DEL-22-1077 du 20/10/2022, changement d'usage avec compensation depuis 1/11/2023 — métropole.toulouse.fr
• Eau de Toulouse Métropole — tarification saisonnière 2,62/4,48 €/m³ depuis 2024 — eaudetoulousemetropole.fr
• Aerospace Valley + Invest in Occitanie — filière 85 000 emplois directs, accord Airbus-Thales-Leonardo 23/10/2025 — aerospace-valley.com
• Code général des impôts art. 31-I-1° i et j (Jeanbrun), art. 200-0 A (plafond niches), art. 150 VC (abattements PV), art. 150 VB III (réintégration amortissements LMNP réformé), art. 779 / 790 B (abattements donation), art. 669 (décote nue-propriété), art. 156-I-3° (déficit foncier), art. 968 (IFI démembrement)
• Code de la construction art. L126-31 (DPE collectif copropriété), art. L631-7 (changement d'usage)
• Loi 1965 art. 14-2 (Plan Pluriannuel de Travaux), art. 24 et 25 (majorités AG copropriété)
• Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 dite loi Le Meur — meublé touristique, abattement micro-BIC abaissé à 30 % / 15 000 €

Guide rédigé le 28 avril 2026 par Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine. Cabinet CIF, COA, COBSP, ORIAS n° 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine. Document indicatif, ne constituant pas un conseil patrimonial personnalisé au sens des dispositions du Code monétaire et financier. Pour une analyse adaptée à votre situation, prenez rendez-vous avec un conseiller en visio Google Meet.