Jeanbrun Marseille 2026 : 4 arrondissements vraiment rentables

Vous vivez à Marseille ou vous y avez votre activité, vous payez beaucoup d'impôts, et vous vous demandez si le nouveau dispositif Jeanbrun (le successeur du Pinel) peut alléger votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine ancré sur la côte méditerranéenne. La réponse est oui sur 4 arrondissements précis — pas plus. Marseille a un avantage stratégique unique en France : elle n'est pas dans le périmètre ELAN d'encadrement des loyers (à la différence de Paris-DRIHL et Lyon-OLL), donc seul le plafond Jeanbrun zone A 14,64 €/m² mord. Conséquence chiffrée : la décote loyer Loc1 vs marché libre tombe à 0-12 % à Marseille (voire +5 à +10 % au-dessus du marché dans le 12e Saint-Barnabé), contre -38 % à Paris et -6 % à Lyon.

Mais attention : Marseille est très clivée géographiquement. Sur 16 arrondissements, seuls 4 tiennent vraiment la route (5e Timone-Conception, 6e Castellane-Cours Julien, 9e Mazargues, 12e Saint-Barnabé). Les autres sont soit hors plafond (7e Endoume, 8e premium Périer-Bompard), soit franchement à écarter en raison d'une insécurité réelle ou d'un marché atone (1er Noailles/Belsunce, 3e Belle de Mai, 13e/14e/15e/16e). Et le drame de la rue d'Aubagne (5/11/2018, 8 morts) a structuré durablement la perception du risque structurel sur l'ancien centre-ville. Fondement légal : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 art. 47, codifié art. 31-I-1° i et j CGI.

1. Pourquoi Marseille est un cas à part : zone A sans encadrement OLL, marché clivé

Le Jeanbrun récompense un équilibre entre prix d'acquisition, plafond de loyer et fiscalité du foyer. À Marseille, cet équilibre est singulièrement favorable au plafond Jeanbrun. Le plafond de loyer zone A ( 14,64 €/m² × coefficient) reste très proche, voire au-dessus, du marché libre marseillais sur les arrondissements viables (16,7 €/m² médian, mais 12,5-22 €/m² selon arrondissement). Avantage stratégique unique en France : Marseille n'a PAS d'encadrement ELAN du niveau de loyers (à la différence de Paris-DRIHL et Lyon-OLL). Pour fixer les idées : la décote Jeanbrun vs marché tombe à 0-12 % à Marseille (voire +5 à +10 % au-dessus du marché libre dans le 12e Saint-Barnabé), contre -6 % à Lyon et -38 % à Paris.

Trois données chiffrées résument la singularité marseillaise en 2026 : aucun encadrement OLL (loi ELAN/3DS jamais appliquée à Marseille), tension locative en hausse +60 % candidats par offre en un an (15 candidats/annonce LocService 2025, vs Lyon 22-25, Paris 30+), et un ticket d'achat 220-260 k€ sur les arrondissements premium accessibles, qui sature pile le plafond d'amortissement Jeanbrun (286 k€). Mais attention : Marseille est la métropole française la plus clivée géographiquement. Sur 16 arrondissements, seuls 4 tiennent vraiment la route. La question n'est donc pas« Marseille ou pas ? », mais « quel arrondissement précis, et comment éviter le piège structurel post-Aubagne ? ».

Pour fixer les idées, Marseille devient un Jeanbrun gagnant si cinq conditions cumulatives sont remplies : (1) arrondissement viable (5e Timone, 6e Castellane, 9e Mazargues, 12e Saint-Barnabé, ou marginalement 2e Joliette neuf VEFA et 8e Bonneveine), (2) ticket d'achat 200 à 290 k€ pour saturer le plafond Loc1 sans surinvestir, (3) TMI 41 % minimum avec apport de 30 % au moins, (4) horizon de 9 ans minimum avec stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans, ou SCI familiale à l'IR), (5) diagnostic structurel pré-achat OBLIGATOIRE sur tout immeuble antérieur à 1948 dans 1er/2e/3e/6e (post-drame rue d'Aubagne 5/11/2018).

Reste à comprendre comment fonctionne précisément le dispositif : ce qu'il déduit, sur quelle base, et pourquoi il échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. C'est l'objet de la section suivante.

2. Cadre légal Jeanbrun zone A 2026

Le Jeanbrun n'est pas un copier-coller du Pinel. C'est un mécanisme de déduction d'assiette par amortissement, codifié à l'article 31-I-1° i et j du Code général des impôts. Le mécanisme : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix de l'immeuble (3 à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau Loc1 / Loc2 / Loc3.

Marseille est intégralement classée en zone A (16 arrondissements + Métropole Aix-Marseille-Provence incluse). Le plafond de loyer 14,64 €/m²/mois est inférieur à celui de Paris zone A bis (19,71 €), mais il colle très bien — voire est SUPÉRIEUR — au marché marseillais sur certains secteurs (12,5 €/m² 12e Saint-Barnabé jusqu'à 17 €/m² 6e Castellane en marché libre). Cela explique le caractère hyper-favorable du dispositif à Marseille. Pour la cartographie complète des zones, voir notre guide zones A bis / A / B1 / B2 / C. Pour le statut juridique général du bailleur Jeanbrun (CIF, COA, COBSP, Carte T) et la procédure d'éligibilité, consultez notre page vitrine du dispositif Jeanbrun.

3. Plafonds Jeanbrun zone A 2026 : loyers et ressources

3.1 Plafonds de loyer zone A

Source officielle : BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) et arrêté du 6 janvier 2026 pour les niveaux Loc2/Loc3. Coefficient multiplicateur appliqué à toute surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m².

Application concrète à Marseille pour le niveau intermédiaire (le plus courant) avec le coefficient :

3.2 Plafonds de ressources locataires (Loc1, zone A)

À Marseille, ces plafonds couvrent encore plus largement le bassin locataire qu'à Lyon ou Paris : le revenu fiscal de référence médian par foyer fiscal y est de ~27 300 € (INSEE Filosofi 2022), donc ~75 %des locataires-cibles (jeunes actifs, professions intermédiaires, cadres juniors Euroméditerranée, étudiants AMU, professions de santé AP-HM) passent sous Loc1. Salaire moyen Marseille = 30 244 €/an (vs Lyon 38 000 €, Paris 45 000 €), chômage T2 2025 = 9,6 % (vs Lyon 6,8 %, Paris 6,1 %). Voir notre guide complet sur les plafonds de ressources locataires Jeanbrun.

4. Pas d'encadrement OLL à Marseille : un avantage stratégique vs Paris/Lyon

C'est l'atout n°1 du Jeanbrun marseillais. Marseille n'est pas dans le périmètre expérimental ELAN/3DS d'encadrement du niveau des loyers. Le cadre légal (loi ELAN n° 2018-1021 du 23/11/2018, prolongée par la loi 3DS n° 2022-217 jusqu'au 25/11/2026) prévoit la possibilité pour la commune de demander son inclusion par décret ministériel. Marseille a discuté localement de cette option en 2022-2023 mais aucun décret n'a jamais été signé (sources Marsactu, Made in Marseille). Aucun arrêté préfectoral des Bouches-du-Rhône ne fixe de loyers de référence à Marseille au 28 avril 2026.

Conséquence chiffrée pour un investisseur Jeanbrun Marseille : seul le plafond Jeanbrun zone A 14,64 €/m² mord, sans double contrainte. À Paris, le plafond Jeanbrun se cumule avec le LRM DRIHL (souvent plus bas en centre, qui mord donc avant). À Lyon, le plafond Jeanbrun se cumule avec l'OLL Lyon- Villeurbanne (qui mord sur secteurs 1-2 centraux). À Marseille, la mécanique est plus simple — et c'est ce qui rend la décote Jeanbrun vs marché libre quasi nulle voire neutre sur les secteurs viables.

Attention : Marseille reste en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 modifié, ce qui plafonne l'évolution du loyer entre deux locataires à l'IRL (décret annuel n° 2017-1198, reconduit jusqu'au 31 juillet 2026). Conséquence Jeanbrun : si le bail antérieur d'un bien acheté avec locataire en place était sous-loué (par exemple 500 €/mois alors que le plafond Jeanbrun autoriserait 688 €), le nouveau loyer ne peut pas excéder ancien + IRL. Piège classique sur les ventes occupées. Réflexe cabinet : libérer le bien avant signature, ou intégrer ce déficit de loyer initial dans la simulation.

5. Prix Lyon par arrondissement T1 2026

La Chambre des Notaires PACA, MeilleursAgents et MonChasseurImmo publient des prix médians et des cartes par arrondissement actualisées. Le prix médian Marseille ressort à ~3 700 €/m² tous arrondissements confondus (vs Paris ~9 720 €/m², Lyon ~5 200 €/m²), avec une amplitude exceptionnelle de 1 810 à 8 000 €/m² selon le secteur. C'est le marché français le plus clivé. Voici les fourchettes par arrondissement, croisées avec notre verdict Jeanbrun.

6. Arrondissements viables : 5e Timone, 6e Castellane, 9e Mazargues, 12e Saint-Barnabé (+ 2 secondaires)

Une fois ces prix posés, la cartographie Jeanbrun marseillaise se réduit à 4 arrondissements principaux (5e, 6e, 9e Mazargues, 12e) plus 2 secteurs secondaires (10e Saint-Loup-Capelette, 4e Chartreux), où le couple prix d'achat / loyer plafonné laisse une place réelle pour l'investisseur. Voici notre lecture cabinet, quartier par quartier.

6.1 — 5e arrondissement (Conception, Camas, La Timone) — meilleur rendement-sécurité

Notre 1^er choix par défaut pour un Jeanbrun marseillais. Prix ancien 2 800 à 3 550 €/m² (parmi les plus accessibles des arrondissements premium). La demande locative est structurelle et durable grâce au pôle médical Timone (CHU AP-HM, 4e d'Europe, ~12 000 employés, ~2 000 médecins, 5 429 personnels soignants) + facultés de médecine, pharmacie, dentaire, kiné, sage-femme. Profil locataire dominant : internes, médecins juniors, infirmiers, professions intermédiaires hospitalières (revenus 25-45 k€). Quartiers cibles : autour de la Timone, Le Camas, Baille, Conception. Tension locative très haute (relocation < 1 semaine), rendement 6-7 % brut, plafond Jeanbrun 17,20 €/m² T2 supérieur au marché libre 15-16 €/m² (effet 12e mais sur 5e).

6.2 — 12e arrondissement (Saint-Barnabé, Montolivet, Saint-Julien)

Le pari familial-tranquille. Prix 3 587 à 3 800 €/m² (médiane 3 708). Loyer marché libre 15-16 €/m² —plafond Jeanbrun AU-DESSUS du marché (17,20 €/m² T2 = +5 à +10 %). Configuration unique en France où l'investisseur Jeanbrun peut louer plus cher que le voisin en marché libre. Profil familial, peu de turnover, locataires longue durée. Quartiers cibles : Saint-Barnabé (M1 Saint-Barnabé), Saint-Julien, Montolivet. Cible T3 70-80 m² à 270-290 k€, dans la zone amortissement Jeanbrun saturé. Hausse +4,4 % YoY confirme l'attractivité.

6.3 — 6e arrondissement (Castellane, Notre-Dame du Mont, Cours Julien)

Le pari hipster-gentrifié, demande étudiante très forte (cible AMU, Cours Julien). Prix 3 570 à 4 200 €/m². Loyer marché libre 17 €/m² — plafond Jeanbrun en parité (17,20 €/m² T2). Le tram T3 prolongé jusqu'à La Gaye (mis en service le 7 janvier 2026) revalorise tout l'axe Castellane-La Gaye de +5 à +10 % à 3 ans. Quartiers cibles : Castellane (M2 + tram T3), Notre-Dame du Mont, Cours Julien, La Plaine (limite 1er). Cible T2 50-55 m² à 250-280 k€. Faiblesses : immeubles anciens, DPE à scruter, copropriétés parfois lourdes (ABF/SPR Vieux-Port à proximité).

6.4 — 9e arrondissement (Mazargues, Sainte-Marguerite)

Le pari calanques + ancrage familial. Prix appartements 3 290 à 3 891 €/m² (Mazargues médian). Profil cadres familles, accès calanques (Parc national des Calanques), proximité campus Luminy (sciences, biologie, océanographie, sport — AMU). Quartiers cibles : Mazargues, Sainte-Marguerite (proche T3 et campus Luminy). À éviter au sein du 9e : La Cayolle, Vaufrèges (excentrés, peu locatifs). Cible T2/T3 80-100 m² à 280-300 k€ = pile dans la cible amortissement saturé 286 k€. Locataires familiaux solvables, peu de turnover.

6.5 — 10e arrondissement Saint-Loup / Saint-Tronc / Capelette (cash-flow viable)

Le meilleur cash-flow Jeanbrun viable de Marseille, pour un primo-investisseur ou un TMI 41 % avec apport modéré. Prix 2 706 à 3 030 €/m² — accessible. Loyer T1 affiché 18,4 €/m² (rendement brut T1 6,59 %). Quartiers cibles : Saint-Loup (proche tram T3), Saint-Tronc, frange Capelette. Le tram T3 prolongé (07/01/2026) revalorise toute la zone. Faiblesse : quartier moins glamour qu'un 6e/8e, à filtrer rue par rue. Profil locataire : jeunes actifs, primo-accédants.

6.6 — 4e arrondissement (Chartreux, Cinq-Avenues) — option gentrification

Le pari momentum gentrification. Prix 2 800 à 3 400 €/m² avec une forte hausse +10 % en 2025. Quartiers cibles : Cinq-Avenues (M1 Cinq-Avenues-Longchamp), boulevard de la Blancarde, parc Longchamp. T2 50 m² ~ 150 k€ ancien / 200 k€ neuf. Profil : jeunes couples primo-accédants, étudiants AMU. Faiblesse : plafond Jeanbrun mord légèrement (loyer libre 15 €/m² juste au-dessus du plafond 14,64 €/m²).

Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond zone A, voir notre guide plafonds de loyer 2026.

7. Arrondissements à écarter sans euphémisme : 1er, 3e, 7e, 13e, 14e, 15e, 16e

Marseille est la métropole française où la sélection d'arrondissement compte le plus. Sur 16 arrondissements, 8 sont structurellement hors cible Jeanbrun, soit pour des raisons mathématiques (prix premium 7e, 1er Vieux-Port hyper-cher), soit pour des raisons d'insécurité réelle que nous refusons d'euphémiser pour ne pas tromper l'investisseur. Notre devoir cabinet : vous dire la vérité sur le terrain. Cas concret :

Loyer plafond Jeanbrun T3 60 m² zone A = 14,64 × 60 × 1,02 = 893 €/mois ≈ 10 720 €/an. Prix médian T3 7e Endoume ≈ 6 110 €/m² × 60 = 366 600 €. Rendement brut plafonné = 10 720 / 366 600 = 2,93 %. Sur 1er Vieux-Port, prix médian ≈ 4 800 €/m² × 60 = 288 000 €, mais marché atone et insécurité Noailles/Belsunce génèrent vacance + impayés.

Sans euphémisme : les 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements doivent être complètement écartés en investissement Jeanbrun. Ces secteurs cumulent insécurité réelle (15e La Castellane = point de deal emblématique, ~3 800 faits criminels recensés sur 13e, ~2 700 sur 14e), marché atone (vacance chronique, loyers 11-13 €/m²), absence d'offre neuve significative, vétusté du bâti, faits de violence — autant de facteurs incompatibles avec un investissement locatif sur 9-22 ans. La rénovation urbaine ANRU (650 M € Plan Marseille en Grand) améliore l'image mais pas le marché à court-moyen terme.

Les profils suivants doivent éviter Marseille en Jeanbrun : TMI inférieure à 30 % (LMNP étudiant Saint-Charles/Timone à 95 k € et rendement 6,5 % est plus rentable nets), primo-investisseur sans réserve d'urgence, capacité d'endettement saturée par la RP, projet de revente avant 9 ans (pénalité réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois art. 1727 CGI), achat ancien centre-ville (1er/2e/3e/6e) sans diagnostic structurel pré-achat.

8. Joliette/Euroméditerranée, Marseille en Grand : quartiers en mutation et impact transports 2026

Trois éléments structurent la transformation marseillaise sur 2025-2030 : le pôle tertiaire Euroméditerranée (3^e quartier d'affaires de France après La Défense et Lyon Part-Dieu), le plan Marseille en Grand (5 Md€ État + 1,7 Md€ Ville sur 2022-2026), et la livraison du tram T3 prolongé Castellane-La Gaye le 7 janvier 2026. C'est le triptyque qui peut faire basculer un Jeanbrun marseillais 2026-2028 du côté gagnant.

8.1 ZAC et programmes neufs Jeanbrun cibles

8.2 Calendrier transports marseillais 2026 (RTM/Métropole)

9. Ancien Vieux-Port SPR vs neuf VEFA Euroméditerranée : l'arbitrage Marseille

À Marseille, l'arbitrage ancien-neuf dépend très fortement du secteur ET du risque structurel post-Aubagne. Sur le Site Patrimonial Remarquable (SPR Marseille, périmètre Palais Longchamp → Castellane incluant Vieux-Port, La Plaine, Pharo, Joliette, Le Panier), l'ancien est techniquement éligible mais opérationnellement complexe : ITE interdite ABF, ITI obligatoire, menuiseries respectant gabarits ABF. Sur les secteurs hors SPR (5e, 6e Castellane, 9e Mazargues, 10e, 12e, 4e), l'ancien années 50-70 ou faubourien reste pilotable avec des coûts de rénovation 25-30 % inférieurs à ceux de Paris (climat doux marseillais aide : BBC = 64 kWh/m².an vs 80-90 Paris/Lyon). Mais attention au risque structurel sur l'ancien centre-ville (1er/2e/3e/6e), post-drame rue d'Aubagne 2018.

Notre règle cabinet à Marseille : neuf VEFA à Joliette/Euroméditerranée ou Capelette pour la sécurité structurelle et le cumul Super Jeanbrun, ou ancien années 50-70 dans le 5e/9e/12e avec travaux ITE possibles pour piloter avec déficit foncier en parallèle. Évitez absolument l'ancien centre-ville (1er/2e/3e/6e haut) sauf si l'immeuble est déjà engagé dans un PPT voté avec calendrier ferme et qu'un diagnostic structurel OPQIBI confirme l'absence de péril. Pour le détail des contraintes ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux.

10. Cash-flow chiffré : 3 cas pratiques Marseille

10.1 Cas A — Cadre Euroméditerranée TMI 41 % : T2 12e Saint-Barnabé neuf VEFA

Base amortissable Jeanbrun neuf = 80 % × 250 000 = 200 000 €. Au taux neuf intermédiaire 3 %, montant amorti = 6 000 €/an (sous le plafond 8 000 €). Économie fiscale annuelle : 6 000 × 58,2 % = 3 492 €/an soit 291 €/mois. Cash-flow net mensuel ≈ 688 − 925 − 150 + 291 = −96 €/mois. Effort d'épargne cumulé sur 9 ans ≈ 10 400 €. Bonus unique Marseille 12e : le plafond Jeanbrun (688 €/mois) est +10 % au-dessus du marché libre (~625 €/mois sur Saint-Barnabé), donc l'investisseur empoche le différentiel. C'est l'effet marseillais le plus singulier du dispositif Jeanbrun en France.

10.2 Cas B — Médecin AP-HM TMI 45 % : T3 5e Timone ancien rénové

Économie fiscale Jeanbrun annuelle (TMI 45 % + PS 17,2 %) = 7 560 × 62,2 % = 4 702 €/an soit 392 €/mois. Cumul possible avec déficit foncier années 1-2 (plafond majoré 21 400 € pour rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par LF 2026) : économie supplémentaire ≈ 18 000 € sur 2 ans. Économie totale 9 ans estimée : ~60 000 €. Cash-flow net mensuel ≈ 893 − 939 − 195 + 392 = +151 €/mois (POSITIF !). Bonus stratégique : demande locative AP-HM Timone (12 000+ employés, 4e CHU d'Europe) sécurise la relocation à < 1 semaine. Aides Provence Éco-Rénov' (50 % plafond 8 000 € en zone PEHI) + MaPrimeRénov' Copro 30-45 % + CEE = couverture ~65-75 % du coût travaux.

10.3 Cas C — Duplication TMI 45 % : Marseille Joliette + Lyon Part-Dieu

Économie fiscale Jeanbrun cumulée (TMI 45 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an. Limitation importante : le plafond 8 000 €/an du foyer fiscal s'applique à la somme des amortissements, pas à chaque bien séparément. Stratégie alternative pour augmenter l'économie : viser Loc1 sur Marseille (rendement) + Loc2 sur Lyon (plafond 10 000 €/an, taux 3,5 %, loyer -30 % vs marché lyonnais — pertinent secteur AP-HM Lyon ou étudiant La Doua). Économie 9 ans cumulée ~75-86 k€, complétée par l'effet capital sur deux marchés en croissance distincts (PACA méditerranéen + ARA tertiaire). Avantage diversification géographique : corrélation Marseille/Lyon faible, atténue le risque cycle local.

Pour simuler vos propres chiffres avec votre TMI réelle, votre apport et votre arrondissement marseillais cible, utilisez notre simulateur Jeanbrun (preset Marseille déjà rempli) avec ce lien direct.

Disclaimer projections. Les cash-flow nets, break-even et économies fiscales cumulées présentés dans cette section sont des simulations indicatives non contractuelles, dépendantes des hypothèses de taux de crédit (3,4 % pour 2026, à actualiser), de fiscalité (TMI maintenue), de loyer effectif (vacance locative ignorée) et de marché. Les valorisations attendues +5 à +12 % liées aux mises en service T3 prolongé (07/01/2026) et au plan Marseille en Grand sont des projections cabinet sur la base des effets observés Lille Euralille et Lyon Confluence, non garanties mais structurellement attendues. Toute décision d'investissement nécessite une analyse personnalisée.

11. Stratégies de sortie Jeanbrun Marseille : familles armateurs, professions santé AP-HM, transmission méditerranéenne

La sortie Jeanbrun à Marseille ne se pense pas comme à Paris ni comme à Lyon. À Marseille, trois profils dominent dans nos diagnostics : (1) des familles armateurs / négoce-marchand historiques (Méditerranée), attachées au bassin marseillais depuis plusieurs générations, qui pensent la sortie en logique transmission verticale ; (2) des professions médicales établies autour de la Timone (AP-HM, 4e CHU d'Europe, 12 000+ employés) ; (3) des cadres Euroméditerranée (CMA-CGM, Bouygues Immobilier, BNP, Société Générale) qui visent une donation aux enfants au moment des études AMU. Ces trois logiques s'articulent différemment de la stratégie « actif Paris liquide à 22 ans » et même de la stratégie lyonnaise.

11.1 Sortie à 9 ans (fin engagement légal)

La position prudente du cabinet retient la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable (lecture par analogie avec l'art. 150 VB III CGI créé par la LF 2025 art. 84). La doctrine BOFiP n'est pas encore publiée au 28 avril 2026 — elle pourrait être plus favorable. Spécificité Marseille : la valorisation attendue à 9 ans des biens Joliette/Euroméditerranée (Euromed +20 000 emplois 2030), 6e Castellane (T3 livré 07/01/2026), 12e Saint-Barnabé et 5e Timone (AP-HM stable) doit être intégrée dans le calcul de la plus-value potentielle. Le climat immobilier marseillais est plus volatile que Lyon mais plus accessible que Paris au ticket d'entrée.

11.2 Donation démembrée année 9-10 — angle « financement études AMU »

C'est l'angle le plus fréquent en cabinet pour nos clients marseillais. Donation de la nue-propriété aux enfants au moment où ils entrent à Aix-Marseille Université (80 000 étudiants, 5 campus marseillais : Saint-Charles, Timone, Luminy, Saint-Jérôme, Marseille-Centre). L'enfant devient propriétaire avec une décote massive et l'investisseur conserve les loyers (usufruit) jusqu'à son décès, tout en finançant indirectement le logement étudiant si l'enfant étudie à Marseille. Avantages cumulés :

• Abattement 100 000 €/parent/enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans
• Abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B CGI)
• Décote nue-propriété art. 669 CGI : ~50 % à 60 ans, ~60 % à 70 ans
• Conservation de l'usufruit (revenus locatifs) jusqu'au décès
• Au décès de l'usufruitier, reconstitution de la pleine propriété hors droits de succession
• Spécificité marseillaise : bien souvent, l'enfant peut habiter le bien Jeanbrun lui-même après l'engagement 9 ans (location libre redevenue possible) — mode résidence principale durant ses études supérieures AMU. Particulièrement pertinent sur 5e Timone (médecine), 6e Castellane (cours AMU), 9e Mazargues (Luminy sciences).

11.3 Conservation 22 ans pour familles dirigeantes méditerranéennes

Abattement progressif art. 150 VC CGI : exonération totale d'impôt sur le revenu plus-value à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans. À Marseille, trois moteurs spécifiques justifient l'horizon long :

• Plan Marseille en Grand 2022-2030 : 5 Md€ État + 1,7 Md€ Ville, 1 Md€ transports + 1,8 Md€ écoles + 650 M€ ANRU rénovation urbaine. Effet image et structurel à 9-15 ans.
• Euroméditerranée +20 000 emplois 2030 : 3e quartier d'affaires de France (après La Défense, Lyon Part-Dieu), pression durable sur la demande locative 2e/Joliette. EPAEM annonce accélération 2026.
• Profil cible familles armateurs / médecins / négociants : patrimoine long terme transmissible, holding familiale méditerranéenne, ancrage marseillais multi-générationnel autour d'un actif locatif net d'impôt à 22 ans.

C'est l'arbitrage type que nos clients marseillais TMI 45 % pratiquent en duplication : Marseille (transmission + ancrage local) + Lyon ou Bordeaux (rendement + diversification). Voir nos comparatifs Jeanbrun Paris et Jeanbrun Lyon pour les logiques alternatives.

Voir notre guide déclaration Jeanbrun 2044 pour les modalités fiscales précises de la sortie.

12. 9 erreurs fréquentes à Marseille (drame rue d'Aubagne en tête)

1. ERREUR N°1 : Acheter ancien centre-ville sans diagnostic structurel pré-achat. Le drame de la rue d'Aubagne (5/11/2018, effondrement de deux immeubles dégradés, 8 morts, jugement clos par tribunal correctionnel le 7/07/2025) reste structurant pour Marseille. Bilan 2018-2025 : 622 immeubles évacués, 4 300 personnes relogées, 1 400 arrêtés de péril émis. Avant tout achat ancien antérieur à 1948 dans 1er, 2e, 3e ou 6e : étude de structure par bureau qualifié OPQIBI obligatoire (1 500-3 000 €), lecture du carnet d'entretien copropriété, 5 dernières AG, vérification arrêté de péril ou périmètre PEHI. Marseille est la seule grande métropole française où la vétusté tue littéralement.
2. Investir Jeanbrun en zone insécurisée 13e/14e/15e/16e. Sans euphémisme : ces arrondissements cumulent insécurité réelle (15e La Castellane = point de deal emblématique, 13e ~3 800 faits criminels, 14e ~2 700), marché atone, vacance chronique, vétusté. Préférez 5e Timone, 6e Castellane, 9e Mazargues, 12e Saint-Barnabé. La rénovation urbaine ANRU améliore l'image mais pas le marché à court-moyen terme.
3. Confondre 8e Périer/Bompard et 8e Bonneveine. Le 8e marseillais est très clivé. Périer/Bompard/ Roucas-Blanc/Endoume Sud (vue mer) coûtent 5 500 à 8 000+ €/m² — totalement hors plafond Jeanbrun. Seul Bonneveine (sous-quartier 8e à 5 500-6 000 €/m² neuf) reste viable Jeanbrun, et encore, marginalement. Les commerciaux promoteurs vendent souvent du « 8e premium » qui ne tient pas mathématiquement.
4. Sous-estimer le DPE collectif. Le code de la construction (CCH L126-31, calendrier 2024-2025-2026 selon taille) impose des DPE collectifs aux copropriétés. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme. À Marseille, les bâtiments années 50-70 du 9e Sud, 10e Capelette et 8e Pointe-Rouge sont particulièrement concernés.
5. Ignorer les contraintes SPR Vieux-Port sur l'ancien. Marseille a un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvrant Vieux-Port, La Plaine, Pharo, Joliette historique, Le Panier, Pentes Saint-Charles. Sur ces secteurs, l'ITE est interdite ABF. ITI obligatoire avec perte SHAB 4-7 %, menuiseries respectant gabarits ABF. Délai vote AG + travaux : 12 à 24 mois. Évitez ces secteurs en Jeanbrun ancien sauf si la copropriété a déjà voté un PPT engagé.
6. Oublier la taxe d'habitation résidences secondaires majorée à 60 %. Marseille applique depuis 2023 le taux plafond légal de 60 % (max CGI). Conséquence Jeanbrun : le bien DOIT rester résidence principale du locataire, toute requalification en résidence secondaire serait extrêmement pénalisante. Vérifier annuellement la déclaration locataire.
7. Surestimer la liquidité revente avant 9 ans. Marseille est moins liquide que Lyon ou Paris à la revente. Une revente avant l'engagement de 9 ans entraîne réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI). Compte tenu de la valorisation attendue +5 à +12 % liée au T3 prolongé (07/01/2026) et au plan Marseille en Grand, l'effet revente prématurée est une perte sèche évitable.
8. Acheter via un commercial promoteur sans CGP indépendant. Les commerciaux perçoivent 6 à 10 % du prix en commission : ils vendent le programme, pas la pertinence patrimoniale. À Marseille, les programmes neufs Joliette/Euroméditerranée et Capelette attirent des forces de vente très agressives — un CGP indépendant vous protège, croisé avec une attestation d'éligibilité LLI obligatoire avant signature.
9. Choisir l'ancien sans audit RGE et sans contact ALEC Métropole Marseillaise préalable. Si l'audit donne classe C au lieu de B post-travaux, vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun). L'ALEC Métropole Marseillaise (alecmetropolemarseillaise.fr) et l'ADIL 13 (Allo Rénov'Énergie 04 88 60 21 06) sont gratuits : passages obligés.

13. Coût réel de la rénovation DPE A/B à Marseille (climat doux + SPR Vieux-Port)

Le Jeanbrun en ancien impose un DPE A ou B post-travaux (art. 31-I-1° j CGI). Bonne nouvelle pour Marseille : le coût de rénovation est structurellement 25 à 30 % inférieur à celui de Paris hors centre dégradé, et le climat méditerranéen aide (BBC = 64 kWh/m².an vs 80-90 Paris/Lyon en zone H1, donc DPE B plus accessible techniquement). Mais attention au risque structurel post-Aubagne sur le centre ancien dégradé (1er Noailles, 3e Belle de Mai, 6e basse) où le coût explose à 900-1 500 €/m² avec péril potentiel. On a chiffré les quatre typologies type avec des sources publiques (Hellio, Architecteo, ALEC Métropole Marseillaise, SPLA-IN AMP), en avril 2026.

13.1 — Quatre typologies, quatre budgets

Marseille présente un avantage stratégique vs Paris : le bâti est plus diversifié et seul le centre historique (SPR Vieux-Port → Castellane) est soumis à des contraintes ABF. Sur les arrondissements viables Jeanbrun (5e Timone, 6e Castellane bas, 9e Mazargues, 10e Saint-Loup, 12e Saint-Barnabé), l'ITE complète reste largement faisable. Le climat méditerranéen (zone H3, <400m altitude) facilite techniquement l'atteinte de la classe B post-travaux — BBC = 64 kWhep/m².an vs 80-90 en zone H1 (Paris/Lyon).

13.2 — Aides 2026 : pas de dispositif local métropolitain équivalent à Lyon, mais cumul national + Département 13

Marseille n'a pas de dispositif métropolitain équivalent à « Écoréno'v » Lyon ou « Éco-rénovons Paris+ » sur les copropriétés. La Métropole Aix-Marseille-Provence s'appuie sur un assemblage d'aides Département + national + ANAH. L'ALEC Métropole Marseillaise (alecmetropolemarseillaise.fr) et l'ADIL 13 (Allo Rénov'Énergie 04 88 60 21 06) sont les guichets uniques gratuits.

Important sur le cumul : Provence Éco-Rénov' couvre parties privatives uniquement, pas les parties communes. Donc cumulable avec MPR Copro (parties communes) + CEE + Éco-PTZ. Plafond effectif global ~65-75 % du coût total (vs 75-80 % à Lyon). L'ALEC Métropole Marseillaise vous aidera à optimiser.

13.3 — Les écueils typiques d'un ancien marseillais

On voit régulièrement des dossiers Jeanbrun-ancien capoter pour des raisons techniques que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Quatre pièges récurrents à Marseille.

1. Achat ancien centre-ville sans diagnostic structurel pré-achat. Post-drame rue d'Aubagne (5/11/2018, 8 morts, jugement clos 7/07/2025), tout immeuble antérieur 1948 dans 1er/2e/3e/6e nécessite une étude de structure par bureau qualifié OPQIBI (1 500-3 000 €). Sans ce diagnostic, vous risquez d'acheter un immeuble en péril latent — 1 400 arrêtés de péril émis depuis 2020 à Marseille, 622 immeubles évacués.
2. Achat en zone SPR sans validation ABF préalable. Sur Vieux-Port, La Plaine, Le Panier, Pharo, Joliette historique, l'ITE est interdite : ITI obligatoire avec perte de surface 4-7 %. Délais ABF : 2 mois minimum. Vérifiez systématiquement avec l'ABF Bouches-du-Rhône avant signature.
3. Refus de l'ITI en assemblée générale. Même hors SPR, l'ITI peut être bloquée par la majorité de l'article 25 loi 1965. Conséquence : vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun). Lire les 3 derniers PV d'AG est indispensable avant signature.
4. Sous-estimation du DPE collectif. Le code de la construction (CCH L126-31) impose des DPE collectifs aux copropriétés selon un calendrier 2024-2025-2026. Coût 1 000-3 000 € pour un immeuble marseillais moyen, non récupérable. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme — particulièrement critique sur années 50-70 du 9e Sud, 10e Capelette, 8e Pointe-Rouge.

13.4 — Lecture cabinet

14. Profil locataire éligible : 80 000 étudiants AMU, AP-HM Timone, Euroméditerranée

Marseille est la 2^e ville étudiante de France après Paris (AMU = ~80 000 étudiants, ~100 000 sur agglo Aix-Marseille-Provence) et concentre 3 bassins locataires solvables exceptionnels : étudiants AMU, professions médicales AP-HM Timone (4^e CHU Europe), cadres tertiaires Euroméditerranée (3^e quartier d'affaires France). Le bassin est encore plus profond qu'à Lyon : ~75 % des locataires-cibles marseillais passent sous le plafond Loc1 (vs 70-75 % Lyon, 55 % Paris). Et grande spécificité : la décote loyer plafond vs marché libre tombe à 0 à -12 % à Marseille (voire +5 à +10 % au-dessus du marché sur 12e Saint-Barnabé), configuration unique en France.

14.1 — Plafonds de ressources Jeanbrun zone A 2026 (BOFiP officiel)

Pour mémoire : le revenu fiscal de référence médian par foyer fiscal à Marseille (INSEE Filosofi 2022)est de ~27 300 €. Le salaire net moyen Marseille 2024 est de ~30 244 €/an (vs Lyon 38 000 €, Paris 45 000 €, France 32 000 €). Taux de chômage T2 2025 : 9,6 % (vs Lyon 6,8 %, Paris 6,1 %). Conséquence : le plafond Loc1 (44 344 € pers. seule) capte ~75 % des locataires marseillais, encore plus largement qu'à Lyon (70 %) et bien plus qu'à Paris (55 %).

14.2 — Profil-type locataire par niveau Jeanbrun à Marseille

14.3 — Bassin étudiant AMU et tertiaire marseillais 2025-2026

Quatre chiffres pour cadrer la demande locative dans les secteurs cibles Jeanbrun à Marseille :

• 15 candidats par annonce à Marseille (LocService 2025, score de tension 6/10 BdR, 7/10 Bouches-du-Rhône), +60 % sur un an. Délai relocation moyen ~19 jours (vs 14 j Lyon, 10 j Paris). Loyer marché libre médian Marseille intra 16,7 €/m² (12,5-22 selon arrondissement). Hausse 2025-2026 : +6 à +8 % selon FNAIM.
• ~80 000 étudiants AMU à Marseille (~100 000 sur agglo Aix-Marseille-Provence), 2^e ville étudiante France. AMU = plus grande université francophone par budget et effectifs. 5 campus marseillais : Saint-Charles (1er, sciences/lettres, gare), Timone (5e, médecine/pharmacie/dentaire/kiné/sage-femme), Luminy (9e, sciences/biologie/océanographie/sport), Saint-Jérôme (13e, Polytech/sciences éco/technopôle Château-Gombert), Marseille-Centre (Colbert, Canebière, IAE). 12 000 internationaux, ~8 000 personnels. Budget logement étudiant : studio 547 €/mois CC (LocService 2025), chambre 377 €. >35 % étudiants AMU sont boursiers (cible Loc3 majeure).
• Euroméditerranée = 3^e quartier d'affaires France (après La Défense, Lyon Part-Dieu) avec ~45-56 000 emplois actuels et 5 300-6 000 entreprises sur 480 ha. Sièges : CMA-CGM (tour 147 m), Bouygues Immobilier, Société Générale, BNP, La Banque Postale, Keolis, La Provence, Euromed Center. +20 000 emplois visés 2030. AP-HM Timone : 12 000+ employés, ~2 000 médecins, 5 429 personnels soignants quotidiens (4^e CHU Europe). Total Métropole : ~750 000 emplois salariés (INSEE 2024).
• Loyer plafond Loc1 à 17,20 €/m² T2 est en parité voire au-DESSUS du marché libresur certains arrondissements : 12e Saint-Barnabé (marché ~15-16 €/m² → plafond +5-10 %), 9e Mazargues (~16 €/m²), 2e Joliette neuf (~17-18 €/m² parité). Décote modérée sur 6e Castellane (-12 %), 8e Périer (-12 à -20 %). Configuration impossible à Paris (-38 % systématique).

15. Charges de copropriété à Marseille : -40 % vs Paris (attention centre dégradé)

Bonne nouvelle pour le Jeanbrun marseillais : les charges de copropriété sont structurellement -40 % par rapport à Paris, légèrement inférieures à Lyon (~7 % de moins). Moyenne Marseille 2025 : ~26 €/m²/an, contre ~44 €/m²/an à Paris. Sur un T2 de 40 m², cela représente une économie de 700 à 800 €/an de charges, qui se traduit directement en rendement net supplémentaire. Mais attention : sur le centre ancien dégradé (Noailles, Belle de Mai, Saint-Mauront), les appels exceptionnels travaux post-péril peuvent ajouter +50 à +100 €/m²/an non récupérables. Voici les chiffres détaillés par typologie d'immeuble.

15.1 — Charges moyennes par typologie d'immeuble marseillais

15.2 — Spécificités marseillaises (vs Lyon et Paris)

Trois différences structurelles expliquent les charges marseillaises :

• Pas de réseau de chaleur urbain dominant. Marseille n'a pas l'équivalent du CPCU parisien ni du mix Dalkia/Engie lyonnais. Quelques opérations Engie Solutions Massileo (réseau de froid eau de mer Euroméditerranée) sur le neuf premium côté Joliette/Arenc — climatisation collective parfois présente sur certains programmes ZAC Euromed.
• Climat méditerranéen. Besoins de chauffage faibles (~64 kWhep/m².an pour BBC rénovation à <400 m d'altitude vs 80-90 à Paris/Lyon), mais climatisation été en hausse → lissage des charges énergétiques. Avantage net sur la performance DPE post-travaux.
• Eau onéreuse. Société des Eaux de Marseille Métropole (filiale Veolia, DSP). Tarif décembre 2025 : 4,31 € TTC/m³ au-delà de 15 m³, 3,21 € en-dessous. Prix moyen référence INSEE (120 m³) : ~4,17 €/m³. Au-dessus de la moyenne nationale (~4,10 €/m³) mais comparable à Paris.

15.3 — Récupérable vs non récupérable

Le décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixe les charges récupérables auprès du locataire (commun à toute la France). Ratio constaté à Marseille : 50 à 75 % récupérable selon typologie. Les copropriétés années 50-70 (8e Sud, 10e Capelette) atteignent 70-75 %, les haussmanniens Vieux-Port tombent à 60-65 %, et le centre ancien dégradé Noailles/Belle de Mai chute à 50-60 % du fait des appels exceptionnels travaux structurels post-Aubagne (non récupérables).

15.4 — Cas pratique chiffré : T2 40 m² neuf Marseille 8e Périer

15.5 — Évolutions 2024-2026 et perspectives

• 2023-2024 : +8 à +12 % (choc gaz post-crise énergétique).
• 2025 : +6 à +9 %, tirée par énergie, assurance dommage-ouvrage, entretien ascenseurs.
• 2026 : ralentissement attendu grâce au reflux gaz/électricité, stabilisation des charges.
• DPE collectif obligatoire : calendrier identique à Paris (copros > 200 lots en 2024, 50-200 en 2025, ≤ 50 en 2026). Coût 1 000-3 000 € pour un immeuble marseillais moyen, non récupérable. Particulièrement critique sur les années 50-70.
• Décret tertiaire (logement collectif > 1 000 m²) : objectifs -40 % conso énergie 2030 / -50 % 2040 / -60 % 2050. Climat doux marseillais facilite l'atteinte.

À l'horizon de votre engagement de 9 ans, prévoyez une hausse cumulée 2026-2035 de +15 à +20 % des charges marseillaises (similaire à Lyon, vs +20 à +30 % à Paris). C'est un paramètre que nos cas pratiques de la section 10 intègrent désormais systématiquement.

16. Lyon vs Paris, Bordeaux, Marseille pour un Lyonnais

La vraie question d'un Lyonnais qui s'intéresse au Jeanbrun, c'est rarement « quel arrondissement ? ». C'est plutôt : est-ce que je dois investir chez moi, ou ailleurs en France ? On a comparé mathématiquement Lyon Part-Dieu à trois alternatives crédibles pour un investisseur rhodanien : Paris 19e (zone A bis), Bordeaux Bastide et Marseille 8e/9e (toutes deux zone A comme Lyon).

16.1 — Comparatif chiffré T2 40 m² neuf, mêmes hypothèses

16.2 — Saturer le plafond d'amortissement : le calcul que personne ne fait

Voici un point essentiel que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Le Jeanbrun Loc1 plafonne l'amortissement déductible à 8 000 €/an par foyer fiscal (art. 31-I-1° i CGI). Au taux ancien intermédiaire 3,5 %, ce plafond est saturé dès que la base amortissable atteint 228 571 € (8 000 / 3,5 %). En neuf à 3 %, il faut une base de 266 666 €.

Base amortissable optimale = Plafond annuel / Taux d'amortissement

Conséquence directe pour un Marseillais : à Paris, un T2 40 m² coûte 440 k€ minimum — totalement hors budget pour la majorité des cadres marseillais. À Aix-en-Provence, le ticket 245-300 k€ T2 neuf sature presque le plafond mais avec une décote Jeanbrun faible (-5 à -12 %) et un marché beaucoup moins liquide. À Marseille 8e Bonneveine ou 9e Mazargues, le ticket 220-280 k€ est exactement dans la cible saturation 286 k€, et la décote Jeanbrun y est quasi nulle voire neutre(et même positive sur 12e Saint-Barnabé !). À Toulon, ticket plus bas (180-220 k€) avec rendement plus élevé (3,8-4,2 %), mais marché moins tendu et décote Jeanbrun marginale (intérêt fiscal limité).

16.3 — Verdict cabinet par profil (pour un Marseillais)

17. Si le Jeanbrun Lyon ne tient pas : LMNP étudiant Doua, Denormandie Saint-Étienne, SCPI européennes

Soyons honnêtes : dans environ un tiers des dossiers que nous étudions, le Jeanbrun Lyon n'est pas la meilleure option. TMI 30 % ou moins, apport insuffisant, horizon trop court, ou simplement préférence pour un autre véhicule. Lyon a un avantage rare : ses alternatives géographiques sont souvent plus rentables que le Jeanbrun classique. Trois angles Lyonnais-exclusifs à connaître :

• LMNP étudiant Saint-Charles / Timone / Luminy / Saint-Jérôme : 80 000 étudiants AMU à Marseille (2^e ville étudiante France), tension durable, ticket 90-160 k€ vs 250 k€ Jeanbrun. Rendement brut 6,5-7 %. Programme Médicis T1 25 m² 500m du campus Timone à 87 635 €.
• Déficit foncier centre-ville en OPAH-RU (Noailles, Belle de Mai, Hoche-Versailles-Pelletan) : haussmannien Préfecture/Castellane à rénover, déficit foncier majoré 21 400 €/an et subventions ANAH cumulables (50-70 % selon copro). Profil TMI 41-45 % avec accompagnement renforcé (post-Aubagne).
• SCPI européennes Iroko Zen / Corum XL : rendement net 6-8 %, fiscalité étrangère effective 5-15 % (vs 47,2 % France), ticket 1 000 €. Pour les Marseillais qui préfèrent diversifier hors immobilier direct (gestion zéro, liquidité supérieure).

Voici les sept alternatives sérieuses pour un investisseur marseillais en 2026, avec leurs profils cibles et leurs cas concrets :

17.1 — LMNP au régime réel (alternative n°1 à Marseille)

Location meublée déclarée au réel BIC, avec amortissement comptable du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Statut LMNP tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer. À Marseille, c'est souvent l'alternative la plus pertinente pour un TMI 30 % — surtout sur la cible étudiante AMU.

• Avantage fiscal : revenus locatifs neutralisés fiscalement (BIC = 0) pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement.
• Cas Marseille : T1 25 m² Saint-Charles (1er, gare/centre AMU lettres-sciences), Timone (5e, médecine), Luminy (9e, sciences), Saint-Jérôme (13e, Polytech) à ~3 800-4 000 €/m² ancien rénové = 95-160 k€. Loyer meublé étudiant 480-600 €/mois soit 5 760-7 200 €/an. Rendement brut 6,5 à 7 %, net après charges ~5,5 %. Programme Médicis T1 500m campus Timone confirmé à 87 635 €.
• Profil cible : TMI 30 %, apport < 30 k€, horizon 10-15 ans.
• Avantage vs Jeanbrun : ticket 3× plus faible (~100 k€ vs 250 k€), rendement brut 2× supérieur, gestion souple, relocation libre. Budget logement étudiant Marseille 547 €/mois studio (LocService 2025) — cible massive AMU 80 000 étudiants + >35 % boursiers.
• Limite 2026 : réforme LF 2025 (art. 84) — les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD. La loi Le Meur impose en outre un enregistrement Declaloc dès mai 2026.

17.2 — Déficit foncier ancien centre-ville (cumulable OPAH-RU + PPA)

Article 156-I-3° CGI : les travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en droit commun, ou 21 400 €/an si rénovation énergétique passage F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026.

• Cas Marseille : haussmannien à rénover Préfecture/Castellane/Notre-Dame du Mont : T3 70 m² à ~5 000 €/m² = 350 k€ + 100 k€ travaux énergétiques. À TMI 41-45 % + PS 17,2 %, gain immédiat ~13 300 €/an pendant 5 ans + report 10 ans sur revenus fonciers, soit ~58-93 k€ cumulés.
• Cumul OPAH-RU et PPA Centre-Ville (2024-2029) : sur Noailles, Belle de Mai, Hoche-Versailles-Pelletan, Saint-Mauront, Belsunce, les subventions ANAH/Métropole/Ville sont majorées (jusqu'à 50-70 % selon copro). Cumul avec déficit foncier : économie subvention + déficit peut atteindre 60-70 % du coût travaux.
• Profil cible : TMI 41-45 %, horizon 8-15 ans, fort revenu foncier existant, ancrage local marseillais.
• Cumul Jeanbrun : oui, sur biens distincts. Détenir un Jeanbrun Joliette neuf 280 k€ + un haussmannien Castellane en déficit foncier : économie totale annuelle ~17 600 € (Jeanbrun) + 13 300 € (DF) = ~30 900 €/an à TMI 45 %. Aucune incompatibilité légale CGI art. 31-I-1° i/j.

17.3 — Démembrement temporaire (nue-propriété)

Achat de la nue-propriété à 60-65 % de la pleine propriété pendant 15-20 ans, l'usufruit étant cédé à un bailleur social (Perl, Pichet, Nexity Domeo). Reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais en fin de démembrement.

• Avantage fiscal : décote 35-45 %, zéro IFI (art. 968 CGI), zéro taxe foncière, zéro fiscalité locative pendant le démembrement.
• Cas Marseille : Perl confirme une présence à Marseille (programme Art'Chipel Nexity-Perl référencé sur perl.fr/achat-nue-propriete/marseille). Quartiers cibles 8e Périer, 9e Mazargues, 12e Saint-Barnabé. T2 40 m² valeur pleine 240 k€ acheté ~145 k€ en nue-propriété sur 16 ans (décote 40 %).
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon 15-20 ans, recherche de capitalisation pure sans gestion locative.
• Limite : aucun cash-flow pendant le démembrement, disponibilité programmes Perl Marseille limitée (à vérifier directement Perl.fr en avril 2026).

17.4 — SCPI européennes

SCPI investies hors France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Portugal). Iroko Zen a affiché +7,14 % en 2025, Corum Origin/XL un niveau similaire. La fiscalité bénéficie des conventions fiscales bilatérales.

• Avantage fiscal : 0 % de prélèvements sociaux sur la fraction étrangère (arrêt de Ruyter CJUE C-623/13). Méthode du crédit d'impôt (Allemagne, taux 15,825 %) ou du taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Portugal). Frottement fiscal réel : 5 à 15 % vs 47,2 % pour une SCPI 100 % France en TMI 30 %.
• Cas comparatif : 100 k€ apport Jeanbrun Lyon (~30 % d'un 330 k€) génère ~36 700 €/9 ans + cash-flow négatif les premières années. 100 k€ en SCPI Iroko Zen = ~6 280 €/an net soit ~56 500 € cumulés sur 9 ans, sans dette, sans gestion.
• Profil cible : TMI 11-30 %, apport faible, horizon 8-15 ans, recherche de liquidité, pas de capacité d'endettement disponible.

Pour la fiscalité détaillée par pays, voir notre guide Fiscalité SCPI européennes par pays 2026.

17.5 — Loc'Avantages (ANAH)

Conventionnement ANAH 6 ans avec loyer plafonné. Réduction d'impôt : 15 % (Loc1, -15 % marché), 35 % (Loc2, -30 %), 65 % (Loc3, -45 % + intermédiation locative) sur les loyers bruts. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025).

• Cas Marseille zone A : plafonds 2026 fixés par décret du 06/01/2026 au niveau commune. T2 40 m² loué ~520 €/mois Loc1 = 6 240 €/an brut. Réduction d'impôt 15 % = 936 €/an (Loc1) ou 35 % = 2 184 €/an (Loc2 IML). Cumul avec déficit foncier autorisé. Particulièrement pertinent sur ancien centre-ville hors péril structurel.
• Profil cible : TMI 11-30 %, propriétaire d'un bien existant à Marseille, recherche d'avantage fiscal sans investissement neuf.
• Avantage vs Jeanbrun : compatible avec l'ancien sans travaux lourds, simple à mettre en place. Inconvénient : loyer fortement décoté, gain inférieur sur 6 ans.

17.6 — SCI à l'IS pour transmission familiale

Détention via société soumise à l'IS 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice). Amortissement comptable du bâti (gros œuvre 50 ans, second œuvre 15-25 ans, aménagements 8-12 ans). Transmission par donation des parts qui purge la plus-value latente.

• Cas Marseille : patrimoine immobilier ≥ 1 M€ logé en SCI IS, holding familiale armateurs/négoce-marchand méditerranéenne (profils typiques marseillais), ou holding médicale autour de la Timone. Détention de 4-5 lots 8e/9e/Endoume.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon transmission, patrimoine élevé.
• Incompatibilité Jeanbrun : la SCI à l'IS est expressément exclue du Jeanbrun. Si vous voulez cumuler Jeanbrun et structure familiale, c'est SCI à l'IR uniquement (art. 8 CGI).
• Limite majeure : à la cession, plus-value professionnelle (PV = prix - VNC) sans abattement pour durée de détention. La fiscalité de sortie est très lourde si l'on vend l'immeuble plutôt que les parts.

17.7 — Location courte durée encadrée Vieux-Port (spécifique Marseille)

Marseille a une économie touristique majeure (MUCEM, Notre-Dame-de-la-Garde, calanques, ferries Méditerranée). La location courte durée sur Vieux-Port, Catalans, Endoume génère un rendement brut très élevé mais sous une réglementation de plus en plus stricte. Le Jeanbrun (location nue résidence principale 9 ans) n'est pas compatibleavec la LCD — c'est l'un ou l'autre.

• Mécanisme : LCD résidence secondaire avec autorisation changement d'usage, ou résidence principale plafonnée 90 jours/an (vs 120 j ailleurs en France — Marseille a abaissé depuis février 2025).
• Cadre 2026 (loi Le Meur) : numéro d'enregistrement 13 chiffres obligatoire avant le 20 mai 2026 (taxedesejour.marseille.fr). Amende civile jusqu'à 10 000 € pour dépassement durée, jusqu'à 100 000 € pour défaut de changement d'usage.
• Cas Marseille : T2 Vieux-Port/Catalans/Endoume 280 k€, ADR 130-180 €/nuit, taux occupation 65-75 %, revenu brut 25-35 k€/an. Rendement brut 9-12 %.
• Profil cible : TMI 30-41 %, gestion active acceptée, horizon 5-10 ans, ne PAS combiner avec Jeanbrun.
• Risque : abattement micro-BIC tombé à 30 %/15 000 € (loi Le Meur), fiscalité ~52 % au final, risque politique élevé (durcissement futur des règles).

17.8 — Tableau récapitulatif des 7 alternatives

Sources et références

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, créant les articles 31-I-1° i et j CGI — Légifrance
• BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — barème zonal Jeanbrun et plafonds ressources locataires — bofip.impots.gouv.fr
• Métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) — habitat, transports, rénovation énergétique, OPAH-RU — ampmetropole.fr
• EPAEM Euroméditerranée — 3^e quartier d'affaires France, accélération 2026 — euromediterranee.fr
• ALEC Métropole Marseillaise (Agence Locale de l'Énergie et du Climat) — Provence Éco-Rénov', accompagnement copropriétés gratuit — alecmetropolemarseillaise.fr
• Préfecture des Bouches-du-Rhône — Plan Marseille en Grand 5 Md€ État 2022-2030 — bouches-du-rhone.gouv.fr
• Chambre des Notaires PACA / Bouches-du-Rhône — prix immobilier Marseille par arrondissement T1 2026 — notaires-paca.fr
• RTM (Régie des Transports Métropolitains) — extension tram T3 Castellane-La Gaye (mise en service 07/01/2026) — rtm.fr
• SOLEAM / SPLA-IN AMP — OPAH-RU multi-sites Noailles, Belle de Mai, Hoche-Versailles-Pelletan, Saint-Mauront, Belsunce 2024-2029 — soleam.net
• Aix-Marseille Université (AMU) — 80 000 étudiants, 5 campus marseillais — univ-amu.fr
• AP-HM (Hôpital de la Timone) — 4^e CHU Europe, 12 000+ employés — fr.ap-hm.fr
• INSEE — Dossier complet commune de Marseille (13055), salaires PACA, taux de chômage T2 2025 — insee.fr
• LocService Observatoire 2025 — tension locative Marseille (15 candidats/annonce) — locservice.fr
• Ville de Marseille — règles meublé touristique 90 jours/an, numéro d'enregistrement 13 chiffres — marseille.fr
• POP Mérimée — SPR Marseille (SPR9300026) — Site Patrimonial Remarquable Palais Longchamp → Castellane — pop.culture.gouv.fr
• Code général des impôts art. 31-I-1° i et j (Jeanbrun), art. 200-0 A (plafond niches), art. 150 VC (abattements PV), art. 150 VB III (réintégration amortissements LMNP réformé), art. 779 / 790 B (abattements donation), art. 669 (décote nue-propriété), art. 156-I-3° (déficit foncier), art. 968 (IFI démembrement)
• Code de la construction art. L126-31 (DPE collectif copropriété), art. L631-7 (changement d'usage)
• Loi 1965 art. 14-2 (Plan Pluriannuel de Travaux), art. 24 et 25 (majorités AG copropriété)
• Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 dite loi Le Meur — meublé touristique, abattement micro-BIC abaissé à 30 % / 15 000 €

Guide rédigé le 28 avril 2026 par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine. Cabinet CIF, COA, COBSP, Carte T n° 7301 2024 000 000 014, ORIAS n° 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine. Document indicatif, ne constituant pas un conseil patrimonial personnalisé au sens des dispositions du Code monétaire et financier. Pour une analyse adaptée à votre situation, prenez rendez-vous avec un conseiller en visio Google Meet.