Lancez votre stratégie immobilière avec un expert patrimonial
LMNP, LMP, SCI, viager, financement et arbitrages fiscaux : nous cadrons votre projet immobilier avant signature pour éviter les mauvais montages.
« IPPD » : le mot que votre offre de prêt emploie encore, et ce que le texte dit aujourd'hui
Guide rédigé le 5 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Textes vérifiés à la source le 5 août 2026 (Légifrance, Code civil et Code général des impôts en vigueur, service-public.gouv.fr). Analyse générique, sans référence à un établissement, un courtier, un organisme de caution ni une étude notariale.
On arrive rarement ici par curiosité. Le plus souvent, c'est qu'une ligne ne s'explique pas. Vous avez une offre de prêt sous les yeux et, quelque part entre le taux et l'assurance, une ligne « garantie : IPPD » ou « frais de garantie », sans savoir si elle se discute. Vous détenez un bien depuis des années, vous cherchez à en mobiliser une partie de la valeur, et l'on vous répond « hypothèque » : mais laquelle, et à quel coût ? Ou bien vous avez signé un compromis de revente alors que votre prêt court encore, et le mot « mainlevée » surgit avec un coût que personne n'avait annoncé. La question ne change pourtant pas d'un cas à l'autre : quelle garantie est juridiquement possible sur mon opération, et que va-t-elle coûter, à l'entrée comme à la sortie ?
Le problème est qu'on y répond presque partout avec un mot périmé. Votre banquier dit « IPPD », votre courtier aussi, et la plupart des pages que vous trouverez en ligne emploient encore le mot « privilège » au présent. Le Code civil ne l'emploie plus : depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers est devenu une hypothèque légale spéciale(art. 2402, 2° du Code civil). Le décalage entre le mot et le texte s'explique par des faits vérifiables, pas par de la négligence : les conditions d'accès n'ont pas bougé, reprises mot pour mot de l'ancien texte ; le rang, si, et c'est le seul effet réellement nouveau ; et le Code général des impôts n'a retiré le mot « privilège » de son propre article 881 H qu'en février 2026, ce qui explique en grande partie la longévité de l'ancien vocabulaire. Il n'y a donc personne à blâmer : c'est un usage, pas une faute. Le mot en lui-même n'est pas le sujet. Ce qu'il masque l'est : le rang.
L'essentiel : la carte des garanties en 2026
Le « privilège de prêteur de deniers » n'existe plus sous cette forme depuis le 1er janvier 2022 : c'est désormais une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers(art. 2402, 2° du Code civil). Elle n'est pas au choix du client: elle suppose une acquisition, un acte de prêt authentique et une quittance du vendeur. Sans ces trois éléments (trésorerie sur un bien déjà détenu, travaux seuls, rachat de crédit), la seule voie ouverte est l'hypothèque conventionnelle par acte notarié (art. 2409). Le cautionnementpar un organisme n'est ni l'un ni l'autre : c'est une sûreté personnelle(art. 2288), rien à inscrire, rien à lever, et rien qui mette le bien à l'abri. Entre les deux hypothèques, une seule ligne fiscale diffère avec certitude : la taxe de publicité foncière de 0,70 %, due sur l'hypothèque conventionnelle et hors du champ pour l'hypothèque légale (CGI art. 663, 1° et 844).
Ce que cette page traite — et ce qu'elle ne traite pas
Cette page ne traite pas du prêt hypothécaire lui-même, mais de la garantie qui le sécurise. Notre guide sur le prêt hypothécaire explique le mécanisme du crédit, ses usages patrimoniaux et sa fiscalité, et n'aborde la garantie que comme l'un de ses paramètres. Ici, la garantie est le sujet : quelle sûreté est juridiquement possible sur votre opération, ce que la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022 a changé dans les mots comme dans les effets, et ce que ce choix coûte le jour de la signature comme le jour où vous voudrez en sortir. Pour le détail de la formalité, voyez l'inscription hypothécaire ; pour en sortir, la mainlevée.
⚠️ Avertissement
Page informative. La qualification juridique d'une opération particulière relève du notaire chargé de l'acteou d'un avocat. Les points non confirmés à la source sont signalés [à vérifier]et écrits au conditionnel. Mentions complètes en fin d'article.
Sommaire
- « IPPD » : le mot périmé, et ce que dit le texte
- Les trois garanties possibles — dont une qui n'en est pas une
- La vraie question : à quoi servent les fonds ?
- Le rang, et les garanties prises avant 2022
- Taxe, contribution, émolument : la logique du coût
- Trois indices pour reconnaître un contenu périmé
- Quand il ne faut pas le faire
- Ce qui sort du champ de cette page
- À retenir
D'où vient le sigle, et pourquoi il valait de l'argent
Le sigle IPPDest celui de la pratique bancaire et notariale : employé par les professionnels, il désignait l'inscriptiondu privilège de prêteur de deniers, d'où sa survie dans les bordereaux, les grilles tarifaires et les logiciels de gestion. L'ancien mécanisme avait une particularité qui faisait tout son intérêt : sous condition d'une inscription rapide, le privilège faisait remonter le rang du créancier au jour de l'acte de vente, et non au jour de la formalité. C'est cette rétroactivité qui a disparu.
Le texte en vigueur, mot pour mot
Code civil, article 2402 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2022)
« Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spécialeest attachée sont les suivantes : […] 2° La créance de celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble est garantie sur celui-ci pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; »
Mettez les deux articles côte à côte : la différence tient à un mot. Le mot « privilège » a disparu ; les conditions de fond ont été reconduites telles quelles. Autrement dit : les conditions n'ont pas bougé, la nature juridique et le rang, si. Sur la dénomination, il n'y a rien à inventer : le Code emploie lui-même l'expression « hypothèque spéciale du prêteur de deniers » à son article 2418. On peut donc écrire indifféremment hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou hypothèque spéciale du prêteur de deniers.
Pourquoi les professionnels disent encore « IPPD » — et ce n'est pas une faute
Pour le client, l'objet de la garantie n'a pas changé, puisque les conditions sont identiques. Le régime fiscal de faveur, lui aussi, a survécu à la réforme (nous y venons). Et le Code général des impôts lui-mêmen'a retiré les mots « ou privilège » de son article 881 H que dans la version en vigueur depuis le 21 février 2026, modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, soit plus de quatre ans après la réforme du droit des sûretés. Le vocabulaire bancaire a simplement suivi le vocabulaire fiscal, qui a mis tout ce temps à se mettre à jour. Le basculement n'a d'ailleurs pas été uniforme dans la documentation publique elle-même : service-public.gouv.fr a modifié le titre de sa fiche F786, d'autres supports d'information ne l'ont pas fait.
Où lire la garantie dans votre propre dossier
L'offre de crédit immobilier doit préciser la nature et l'objet du prêt (2°) et énumérer, en donnant une évaluation de leur coût, les sûretés réelles ou personnelles exigées (6°) : Code de la consommation, article L. 313-25. Le chiffre que vous cherchez n'est donc pas à deviner : il figure obligatoirement dans votre offre, et s'il n'y figure pas, il se demande par écrit avant l'acceptation.
Les trois garanties possibles sur un bien immobilier — dont une qui n'en est pas une
L'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale sont des sûretés réelles : elles portent sur le bien lui-même. Le cautionnementpar un organisme est d'une autre nature : c'est une sûreté personnelle, un contrat par lequel un tiers s'engage à payer à la place de l'emprunteur défaillant (art. 2288 du Code civil). Il n'affecte aucun immeuble. Être cautionné ne met donc pas votre bien à l'abri.
Le nantissementd'actifs financiers (titres, contrat d'assurance-vie) est volontairement absent de ce tableau : c'est une garantie mobilière, qui ne relève pas de la publicité foncière et obéit à une logique différente. Elle est traitée dans notre guide du crédit lombard, garanti par un portefeuille financier.
| Garantie | Comment elle naît | Quel acte | Sur quelles opérations elle est possible |
|---|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | De la convention entre le constituant et le créancier. Elle n'a rang que du jour de son inscription au fichier immobilier (art. 2418, al. 1er) | Acte notarié obligatoire : c'est une condition de forme posée par la loi, pas un usage bancaire (art. 2409). Le mandat d'hypothéquer suit la même forme | Toutes : le Code n'impose aucune condition d'emploi des fonds — acquisition, travaux, trésorerie sur bien détenu, rachat de soulte, refinancement |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | De la loi, dès lors que les conditions de l'art. 2402, 2° sont réunies. Rang au jour de l'inscription (art. 2418, al. 1er) | Acte d'emprunt authentique constatant que la somme était destinée à l'acquisition, + quittance du vendeur constatant le paiement avec les deniers empruntés (art. 2402, 2°) | Acquisition d'un immeuble existant — logement ou terrain (art. 2402, 2° ; fiche service-public.gouv.fr F786 vérifiée le 20/03/2026). Exclut le financement de travaux et la VEFA selon cette fiche |
| Cautionnement par un organisme | D'un contrat : la caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance (art. 2288). Sûreté personnelle : aucun immeuble affecté | Contrat. Aucune forme notariée imposée par la loi au titre de la sûreté, aucune inscription au fichier immobilier | Relève de l'acceptation de l'organisme et de la politique de risque du prêteur : aucune condition légale d'emploi des fonds [à vérifier auprès du prêteur, aucune règle publique] |
| Garantie | Coût de principe | Ce qu'il faut faire pour la lever | En cas de défaut |
|---|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | Émolument notarié tarifé + taxe de publicité foncière proportionnelle de 0,70 % (CGI art. 663, 1° et 844) + contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (CGI art. 881 H, minimum 8 € art. 881 M) + débours. Frais à la charge du débiteur sauf clause contraire (art. 2433) | Rien à faire au terme : l'inscription cesse de produire effet à sa date extrême d'effet, fixée par le créancier et postérieure d'un an au plus à la dernière échéance, dans la limite de cinquante années (art. 2429, al. 1er et 2, et 2430). Avant terme (revente, remboursement anticipé) : radiation par acte authentique de consentement ou jugement (art. 2435 et 2436), avec contribution de sécurité immobilière de radiation de 0,10 % sur les sommes faisant l'objet de la radiation — ramenée par dérogation à 0,05 % pour la radiation requise en application du 3e alinéa de l'art. 2436 du Code civil (CGI art. 881 J, minimum 15 € art. 881 M) | Droit de préférence (art. 2450) et droit de suite (art. 2454) ; réalisation par vente forcée. Sur la résidence principale du constituant : ni attribution judiciaire (art. 2451), ni pacte commissoire (art. 2452) |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | Émolument notarié tarifé + contribution de sécurité immobilière de 0,05 % + débours. Pas de taxe de publicité foncière proportionnelle : ces inscriptions sont hors du champ du texte fiscal (CGI art. 663, 1°, qui ne vise que les hypothèques judiciaires ou conventionnelles) — confirmé par la fiche F786. Le dernier alinéa de l'art. 844 du CGI soumet toutefois « les inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle » à une taxe fixe de 25 € : son application à une inscription que l'art. 663 ne vise pas du tout doit être confirmée par le notaire [à vérifier] | Identique (art. 2429, 2430, 2435 et 2436 ; contribution de radiation de 0,10 %, ramenée par dérogation à 0,05 % dans le cas visé au 3e al. de l'art. 2436). La fiche F786 indique : « L'inscription prend fin automatiquement (sans frais, ni démarche à faire), 1 an après la dernière échéance de remboursement. » | Identique : droit de préférence, droit de suite, vente forcée, et mêmes protections de la résidence principale |
| Cautionnement par un organisme | Commercial, non tarifé, fixé par l'organisme. Ni taxe de publicité foncière, ni contribution de sécurité immobilière, ni émolument de mainlevée, puisqu'il n'y a aucune formalité de publicité foncière. Le coût doit être évalué dans l'offre de prêt (C. conso. art. L. 313-25, 6°). Nous ne le chiffrons pas | Rien à radier : pas d'inscription, donc pas de mainlevée. Toute restitution partielle relève de la politique de l'organisme et ne doit pas être présentée comme un droit | La caution qui paie dispose d'un recours personnel (art. 2308) et est subrogée dans les droits du créancier (art. 2309). Une sûreté judiciaire conservatoire sur immeuble resterait possible en droit (CPCE art. L. 531-1) — modalités pratiques non confirmées, à lire au conditionnel |
Un mot sur la manière de lire ces tableaux : une garantie ne se juge pas le jour de la signature, mais le jour où l'on ne peut plus payer. La colonne « en cas de défaut » n'est pas décorative, c'est celle qui décrit ce que vous acceptez réellement.
⚠️ Ce que « en cas de défaut » veut dire
L'hypothèque, légale ou conventionnelle, permet la saisie puis la vente forcée du bien. Les articles 2451 et 2452 du Code civil interdisent seulement au créancier de se faire attribuer directementla résidence principale du constituant ou de se l'approprier par un pacte commissoire : ils n'interdisent pas la vente forcée, et le logement peut donc être vendu, et perdu. Le cautionnement ne supprime pas ce risque non plus : la caution qui paie se retourne contre le débiteur (art. 2308 et 2309), il en diffère seulement l'échéance. Une garantie n'est pas une protection de l'emprunteur : c'est une protection du prêteur.
La vraie question : à quoi servent les fonds ?
La question arrive presque toujours formulée comme un choix : « laquelle prendre ? ». Dans la plupart des dossiers, il n'y a rien à choisir. La question n'est pas « quelle garantie voulez-vous ? » mais « à quoi sert l'argent ? ». La réponse à la seconde ferme ou ouvre la première. Tout le reste en découle.
Le fondement est textuel, pas commercial
L'article 2402, 2° du Code civil pose des conditions d'emploi des fonds, et non des conditions tenant à la qualité de l'emprunteur. Ces conditions sont cumulatives, et elles se lisent directement dans le texte : un acte d'emprunt authentique ; qui constate que la somme était destinée à l'acquisition de cet immeuble ; et une quittance du vendeur constatant que le paiement a été fait des deniers empruntés. Aucune de ces exigences ne se négocie avec le prêteur : le notaire les constate, ou il ne les constate pas.
Le test de la quittance
Une seule question à poser à votre opération :
« Y a-t-il un vendeur qui délivre quittance d'un prix
payé avec l'argent emprunté ? »
NON -> ni acquisition, ni quittance :
la garantie du prêteur de deniers est
MÉCANIQUEMENT FERMÉE.
OUI + acte de prêt AUTHENTIQUE -> elle est ouverte.Le raisonnement se réutilise sur n'importe quelle opération : il évite d'apprendre par cœur une liste d'exclusions. Il ne remplace pas la qualification de l'acte par le notaire.
La grille des opérations : ce qui ouvre, ce qui ferme, ce qui n'est pas tranché
| Emploi des fonds | Garantie du prêteur de deniers | Fondement / source |
|---|---|---|
| Acquisition d'un logement existant | Possible (acte de prêt authentique + quittance du vendeur) | Art. 2402, 2° ; fiche F786 (20/03/2026) |
| Acquisition d'un terrain | Possible selon la fiche publique — la formulation « ancien uniquement », courante en pratique bancaire, est un raccourci | Fiche F786 (20/03/2026) |
| Financement de travaux | Non | Fiche F786 ; les privilèges liés aux travaux ont par ailleurs été supprimés (rapport au Président de la République) |
| VEFA (achat sur plan) | Exclue selon la fiche publique ; le texte vise pour sa part « l'acquisition d'un immeuble » sans trancher expressément ce cas — la qualification relève du notaire | Fiche F786 ; art. 2402, 2° [à vérifier] |
| Construction (terrain + contrat de construction) | Montage qui se scinde en pratique entre part terrain et part construction : à faire qualifier par le notaire | [à vérifier] — aucune source publique ne tranche ce cas |
| Trésorerie ou cash-out sur un bien déjà détenu | Non — ni vendeur, ni quittance, ni acquisition | Déduction directe de l'art. 2402, 2° |
| Rachat ou refinancement d'un prêt existant | Non en principe — pas d'acquisition nouvelle | Art. 2402, 2° [à vérifier pour le refinancement] |
| Prêt constaté par acte sous seing privé | Non — le texte exige un constat authentique | Art. 2402, 2° |
| Rachat de soulte (divorce, indivision successorale) | Non tranché — acquisition d'une quote-part ou partage ? Ne pas trancher, voir le notaire | [à vérifier] |
Le test a une limite, autant la dire : il tranche les cas nets (travaux, trésorerie sur bien détenu, refinancement, acte sous seing privé), mais il ne tranche ni la VEFA, ni le rachat de soulte. Un raisonnement bien construit ne fait pas une réponse juridique : sur ces deux cas, la réponse appartient au notaire chargé de l'acte.
Le test appliqué à trois situations courantes
Vous achetez un bien existant.Le vendeur délivre quittance, l'acte est authentique : le test est positif, et les deux hypothèques sont ouvertes. Le cautionnement l'est aussi, si un organisme accepte le dossier — et cette acceptation ne se demande pas, elle s'obtient : elle dépend d'un examen que vous ne maîtrisez pas. C'est, dans les faits, le seul cas où il y a réellement quelque chose à arbitrer, et l'arbitrage se joue sur ce que la garantie coûte à la mise en place, sur ce qu'elle coûte pour en sortir, et sur le nombre d'années pendant lesquelles vous pensez sincèrement conserver le bien. Nous y revenons dans la section consacrée au coût, parce que ce dernier paramètre se chiffre rarement au moment de signer.
Vous voulez mobiliser du cash sur un bien que vous détenez déjà.Il n'y a ni vendeur, ni quittance, ni acquisition : le test est négatif, et la garantie du prêteur de deniers vous est fermée. Vous relevez de l'hypothèque conventionnelle, sans autre option, avec ce qu'elle emporte de taxe de publicité foncière. Personne ne vous refuse quoi que ce soit : c'est le texte qui ferme la porte, et personne n'a le pouvoir de la rouvrir — ni votre banque, ni vous. Et il faut le dire ici, pas en bas de page : cette opération ne crée pas de richesse, elle ajoute un levier, donc un risque. Vous transformez un actif libre de toute charge en actif grevé, avec des échéances à honorer et la garantie décrite plus haut. Le mécanisme du prêt correspondant (quotité, taux, durée, fiscalité des intérêts, arbitrage avec d'autres solutions) est traité dans notre guide du prêt hypothécaire ; la manière dont chaque type d'opération commande le montage lui-même est développée dans notre guide du prêt hypothécaire patrimonial. Nous ne les refaisons ni l'un ni l'autre.
Vous faites racheter votre crédit.Il n'y a pas d'acquisition nouvelle : la garantie du prêteur de deniers n'est pas mobilisable sur le nouveau prêt. Le sort de la garantie déjà en place (mainlevée, reprise éventuelle) est une question à part entière, traitée sous l'angle de l'opération dans notre guide du rachat de crédits. Nous n'avons trouvé aucune source officielleconfirmant la pratique dite de « subrogation » de la garantie existante : elle doit donc être évoquée au conditionnel, renvoyée au notaire, et ne fonder aucune promesse d'économie.
La conséquence budgétaire de ce raisonnement
Ce raisonnement n'est pas qu'une curiosité juridique : il se lit sur le devis. l'emploi des fonds ne commande pas seulement la garantie possible, il commande son coût. Les opérations qui ferment la voie du prêteur de deniers (trésorerie sur un bien déjà détenu, travaux seuls, rachat de crédit, prêt sous seing privé) sont précisément celles qui basculent sur l'hypothèque conventionnelle, donc dans le champ de la taxe de publicité foncière. Le prêteur n'y est pour rien : deux textes se croisent sans se parler, le Code civil pour la nature de la garantie et le Code général des impôts pour son imposition.
Sur une opération de trésorerie, la ligne « frais de garantie » sera donc plus lourde par construction que sur une acquisition de même montant, et il faut l'avoir anticipée avantde comparer deux propositions. Ce surcoût n'est pas un motif d'abandon en soi ; c'en est un si la rentabilité annoncée de l'opération ne survit pas à son intégration. Nous détaillons la composition de ce coût dans la section suivante, sans le chiffrer, parce qu'il dépend du montant que le prêteur fera porter au bordereau.
Une confusion fréquente à écarter
Les conditions d'octroi du crédit restent encadrées par le Haut Conseil de stabilité financière, mais cet encadrement porte sur la capacité d'emprunt, pas sur la garantie. Aucune règle prudentielle n'impose telle ou telle sûreté : le choix relève de la nature de l'opération et de la politique de risque du prêteur. Symétriquement, aucune règle n'oblige un prêteur à accepter la garantie que vous préférez : le texte dit ce qui est possible, il ne dit pas ce qui vous sera proposé.
Dernier point de vigilance, car les deux sujets se ressemblent sans se rejoindre : l'emploi des fonds commande à la fois la garantie possible et le régime fiscal des intérêts, mais par deux chemins indépendants. La déductibilité dépend de l'emploi des fonds et de la catégorie de revenus à laquelle il se rattache, jamais de la nature de la garantie. Ce point est développé dans notre guide du prêt hypothécaire, et nous nous y alignons sans le réécrire.
Situer la garantie dans l'ensemble de votre financement
La garantie possible se déduit de l'emploi des fonds ; son coût réel, de la durée pendant laquelle vous conserverez le bien. Un conseiller Hagnéré Patrimoine (statut COBSP) peut vous aider à estimer ces deux paramètres, sans se substituer au notaire sur la qualification de l'acte.
Le rang : le seul effet vraiment nouveau — et le cas des garanties prises avant 2022
La fin de la rétroactivité du rang
C'est ce report du rang au jour de la vente, décrit plus haut, que la réforme a supprimé. Depuis le 1er janvier 2022, le Code civil est catégorique — article 2418, alinéa 1er : « Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n'ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi. » Le rapport au Président de la Républiquequi accompagne l'ordonnance n° 2021-1192 dit pourquoi : « Cette transformation permet de mettre fin à la rétroactivité dont bénéficient aujourd'hui les privilèges immobiliers spéciaux » et « désormais, toutes les sûretés immobilières prennent rang à la date de leur inscription, ce qui est source à la fois de simplicité et de sécurité juridique ».
Même partage qu'au début de ce guide : ce que la loi exige pour obtenir la garantie est inchangé ; ce qu'elle vaut face aux autres créanciers, non. Votre banquier a raison sur le fond et se trompe sur le mot, et ce mot emporte une conséquence réelle, qui se voit le jour où deux créanciers se disputent un rang sur le même bien.
La nuance à ne pas rater : les inscriptions prises le même jour
L'article 2418, alinéa 3, prévoit qu'à inscriptions prises le même jour, une hypothèque légale est réputée d'un rang antérieur à une hypothèque judiciaire ou conventionnelle, et que l'hypothèque spéciale du vendeur est réputée antérieure à celle du prêteur de deniers. Ce n'est pas une rétroactivité déguisée : la préférence ne joue qu'entre inscriptions du même jour.
Si vous achetez en copropriété : l'hypothèque du syndicat n'apparaît nulle part
L'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires (art. 2402, 3°) est dispensée d'inscriptionet prime les autres hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues (art. 2418, al. 2). En pratique, une créance de charges peut primer le prêteur sur une fenêtre de temps sans qu'aucune inscription n'apparaisse au fichier immobilier. Le même alinéa précise que, pour les années antérieures, cette hypothèque vient en concours avec celle du vendeur et du prêteur de deniers : la primauté sans inscription ne couvre donc pas toute la créance de charges garantie.
Vous avez un prêt en cours signé avant 2022 : ce qui a changé pour vous
C'est le cas de tous les crédits immobiliers signés jusqu'à fin 2021. L'article 37, IV de l'ordonnance n° 2021-1192 est explicite : « Les privilèges immobiliers spéciaux nés avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance sont pour l'avenir assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice le cas échéant de la rétroactivité de leur rang. Ceux qui n'ont pas fait l'objet des formalités de publicité foncière à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance seront inscrits au fichier immobilier selon les dispositions applicables avant cette date. »
Votre garantie n'a pas disparu. Elle conserve même la rétroactivité de rangacquise sous l'ancien régime, un avantage que les garanties prises depuis 2022 n'ont plus. Et vous n'avez aucune démarche à faire: c'est le mot qui a changé sur les documents, pas la protection. En revanche, les conséquences pratiques de cette assimilation sur une mainlevée demandée aujourd'hui pour une garantie inscrite avant 2022 (régime de radiation applicable, coût) ne sont pas réglées expressément par le texte : ce point serait à confirmer par le notaire [à vérifier].
La réforme n'a d'ailleurs pas fait que rebaptiser. Elle a purement supprimédeux autres privilèges de la même famille : celui des architectes et entrepreneurs, et celui du prêteur des deniers servant à payer les ouvriers. Le rapport au Président de la République motive la suppression du premier par le fait qu'il n'était « pas utilisé en pratique ».
Ce que coûte une garantie, à l'entrée puis à la sortie
Une taxe, une contribution, un émolument : ce n'est pas la même chose
La facture mélange trois choses qu'il vaut mieux séparer. La taxe de publicité foncièreest un impôt perçu au profit de l'État : ni négociable, ni restituable. La contribution de sécurité immobilière est due à l'État par celui qui requiert la formalité (CGI art. 879, I). L'émolumentdu notaire relève d'un tarif réglementé, donc identique dans tous les offices. S'y ajoutent les débours et la TVA. Cette distinction sert surtout à savoir à qui s'adresser : l'émolument se demande à l'étude, la taxe et la contribution ne se discutent nulle part.
Ce que le fisc fait payer à l'une et pas à l'autre
Le 1° de l'article 663 du CGIsoumet à la taxe de publicité foncière « les inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles, à l'exception des inscriptions en renouvellement ». L'article 844 en fixe le taux à 0,70 %, liquidé « sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires […] exprimées ou évaluées dans le bordereau ».
L'avantage historique du « PPD » n'a été ni supprimé ni transposépar la réforme des sûretés : il survit parce que l'article 663 du CGI n'a jamais été réécrit. La réforme du droit civil a déplacé cette garantie dans la catégorie des hypothèques légales, c'est-à-dire hors du champ d'un texte fiscal inchangé. Les professionnels parlent d'exonération ; en droit, l'inscription n'entre tout simplement pas dans le champ du texte. Une réserve, cependant : le dernier alinéa de l'article 844 du CGI soumet « les inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle » à une taxe fixe de 25 €. Son application à une inscription que l'article 663 ne vise pas du tout n'est pas réglée expressément par les textes : elle doit être confirmée par le notaire [à vérifier], et ne pas être anticipée dans un budget.
Deux points méritent attention sur cette taxe de publicité foncière. Son taux légal est de 0,70 %(CGI art. 844) et non le chiffre majoré parfois avancé : la majoration prévue à l'article 1647, V, b du CGI ne vise que les droits perçus au profit des départements. Et son assiette n'est pas le prix du bien. La taxe est liquidée sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires, exprimées ou évaluées dans le bordereau : autrement dit sur ce que le prêteur fait inscrire, qui peut dépasser le capital emprunté et n'a aucune raison d'être égal au prix payé. Le raisonnement vaut d'ailleurs pour toutes les lignes proportionnelles de la formalité, contribution de sécurité immobilière comprise. Demandez au notaire quel montant sera porté au bordereau plutôt que de le supposer : c'est de ce montant, et non du prix payé, que dépend la facture.
La contribution de sécurité immobilièrene fait en revanche aucune différence entre les deux : l'article 881 H du CGI (version en vigueur depuis le 21 février 2026) vise « chaque droit d'hypothèque » au taux de 0,05 %, liquidé « sur les sommes ou valeurs de la créance garantie, énoncées au bordereau », et sans distinguer hypothèque légale et conventionnelle. Elle est due dans les deux cas.
L'émolument : tarifé, donc non négociable — et non chiffrable ici
Le tarif des notaires est réglementé(Code de commerce, art. L. 444-1 et suivants, R. 444-1 et suivants) et révisé par période de deux ans. Le dernier texte est l'arrêté du 25 février 2026, publié au Journal officiel du 28 février 2026 et entré en vigueur le 1er mars 2026. Attention : cet arrêté n'a pas refondu les barèmes applicables aux sûretés, qui demeurent ceux fixés antérieurement. La date d'un arrêté ne suffit donc pas à dater un montant lu ailleurs. Regardez moins l'année de l'article que la ligne de tarifdont le montant est tiré : un article ancien peut être parfaitement exact. L'émolument est, quant à lui, proportionnel au montant garanti et dégressif par tranches.
Nous ne donnons pas de montant d'émolument : il dépend du capital inscrit, il est dégressif, et l'étude le calcule sur votre dossier. Pour la distinction entre émolument, taxe et débours, notre guide des frais de notaire détaille la mécanique ; pour des ordres de grandeur de marché, voyez les garanties comparées d'un crédit immobilier locatif, en gardant à l'esprit que les montants qui y figurent sont des ordres de grandeur de marché et non des taux légaux, et que la VEFA y est traitée selon la pratique bancaire courante— un point que nous n'avons pas pu confirmer à la source et que nous laissons ouvert ici.
Le coût d'entrée ne dit pas le coût total : la variable est la durée de détention
Le détail de la formalité et son chiffrage sont traités dans l'inscription hypothécaire : coût et procédure ; la sortie, de la mainlevée hypothécaire : procédure et coût. Ici, on ne regarde que ce qui sépare les deux hypothèques, et le seul paramètre qui change réellement un total : votre horizon de détention.
À terme normal, il n'y a rien à payer pour sortir: l'inscription cesse de produire effet à sa date extrême d'effet, fixée par le créancier et postérieure d'un an au plus à la dernière échéance, sans que la durée de l'inscription puisse excéder cinquante années (art. 2429, al. 1er et 2, et art. 2430 du Code civil). La fiche F786 résume la pratique : « L'inscription prend fin automatiquement (sans frais, ni démarche à faire), 1 an après la dernière échéance de remboursement.» Ne calez pas une date de revente sur ce « 1 an » : rien n'oblige le créancier à retenir ce maximum, et la date retenue figure sur le bordereau, où elle se lit directement. La mainlevée n'est pas systématique: elle n'est encourue que si l'on solde par anticipation, c'est-à-dire en revendant ou en rachetant avant cette date. Il faut alors un acte notarié et une contribution de sécurité immobilière de radiation de 0,10 %, assise sur les sommes faisant l'objet de la radiationet non sur le capital restant dû, ramenée par dérogation à 0,05 % pour la radiation requise en application du troisième alinéa de l'article 2436 du Code civil, soit le dépôt d'une copie authentique de l'acte notarié certifiant que le créancier a donné son accord (CGI art. 881 J). Le cautionnement n'a ni inscription ni mainlevée : rien à radier, ni au terme ni avant. Toute restitution partielle relève en revanche de la politique de l'organisme et ne doit pas être présentée comme un droit.
Concrètement : la garantie inscrite ne coûte rien de plus si vous allez au terme, mais elle supporte une mainlevée si vous revendez ou rachetez avant ; le cautionnement, lui, n'a rien à radier dans les deux cas. Le classement bascule donc selon la durée pendant laquelle vous garderez le bien, une donnée qui a plus d'effet sur le total que le tarif affiché à l'entrée. Entre les deux hypothèques, d'ailleurs, ce paramètre ne départage rien : leurs coûts de sortie sont identiques. Attention enfin à ne pas vous fier au seul TAEG : les frais d'acte notarié en sont exclus (C. conso. art. R. 314-5), de sorte qu'une part du coût de la garantie échappe à cet indicateur, dont le rôle est par ailleurs central pour la comparaison des offres et le contrôle de l'usure. Le seul document qui affiche le coût de vos sûretés reste votre offre de prêt.
Illustration fictive : ce que la loi permet de calculer, et ce qu'elle ne permet pas
Hypothèses toutes fictives, posées pour la seule démonstration : ce n'est ni un barème, ni un devis, ni une projection. Montant garanti porté au bordereau : 200 000 €(valeur arbitraire) ; bien situé en France métropolitaine ; prêt amortissable ; inscription prise à l'occasion d'une acquisition.
| Ligne | Fondement | Hypothèque conventionnelle | Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers |
|---|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière, 0,70 % | CGI art. 663, 1° et 844 | 200 000 × 0,70 % = 1 400 € | Néant en taxe proportionnelle (hors du champ de l'art. 663, 1°). Une taxe fixe de 25 € (art. 844, dernier al.) reste à confirmer |
| Contribution de sécurité immobilière, 0,05 % (minimum 8 €) | CGI art. 881 H et 881 M | 200 000 × 0,05 % = 100 € | 200 000 × 0,05 % = 100 € |
| Émolument du notaire | Code de commerce, tarif réglementé (art. L. 444-1 et R. 444-1 et s.) | Non chiffré — tarifé, proportionnel, dégressif | Non chiffré — la structure de l'acte peut différer de celle de l'hypothèque conventionnelle : à demander à l'étude |
| Contribution de radiation, 0,10 % sur les sommes radiées (minimum 15 €) — uniquement si l'on solde par anticipation ; 0,05 % par dérogation dans le cas visé au 3e al. de l'art. 2436 du Code civil | CGI art. 881 J et 881 M | 200 000 × 0,10 % = 200 € | 200 000 × 0,10 % = 200 € |
Entre les deux hypothèques, la taxe de publicité foncière est le seul écart certain, sous réserve de la taxe fixe évoquée plus haut, qui n'est pas tranchée. Les lignes de contribution sont identiques de part et d'autre. Il manque en revanche à ce décompte l'émolument du notaire, dont la structure peut différer d'une garantie à l'autre : n'en déduisez aucun budget. Le coût de vos sûretés figure dans votre offre de prêt.
Trois indices pour reconnaître un contenu périmé sur ce sujet
Beaucoup de pages encore en ligne ont été écrites avant 2022 sans être mises à jour depuis. Les indices sont toujours les mêmes : le privilège de prêteur de deniers y est présenté au présent, comme un privilège ; les articles du Code civil cités sont ceux d'avant la renumérotation du 1er janvier 2022 ; les frais de notaire annoncés ne renvoient à aucun arrêté ni à aucune ligne de tarif. Ces pages ne sont pas malhonnêtes, elles sont périmées.
| Notion | Numéro périmé (jusqu'au 31/12/2021) | Article en vigueur |
|---|---|---|
| Privilèges immobiliers spéciaux, dont le prêteur de deniers | art. 2374 | art. 2402 (hypothèques légales spéciales) |
| Rang rétroactif et délai d'inscription du privilège | art. 2379 | Supprimé — rang au jour de l'inscription (art. 2418, al. 1er) |
| Durée / date extrême d'effet de l'inscription | art. 2434 | art. 2429 |
| Radiation des inscriptions | art. 2440 | art. 2435 et 2436 |
| Forme notariée de l'hypothèque conventionnelle | art. 2416 (ancien) | art. 2409 |
Vérifier l'habilitation du prêteur avant de signer
Avant de signer, l'habilitation du prêteur et de l'intermédiaire se vérifie sur les registres publics REGAFI et ORIAS. C'est ce qu'indique la fiche service-public.gouv.fr F146 (vérifiée le 24 décembre 2024), explicitement pour éviter les fraudes. La même fiche confirme que les frais de mainlevée et les frais de nouvelle garantie sont des postes de coût d'un rachat de crédit, à intégrer avant de comparer deux propositions.
Quand il ne faut pas le faire — et ce que cette page ne tranche pas
Un tableau comparatif donne l'impression qu'il y a toujours une colonne à choisir. Dans certaines situations, la bonne décision n'est dans aucune des trois : c'est de ne pas faire l'opération. Consentir une hypothèque sur votre résidence principale pour financer une dépense de consommation, ou pour combler un déséquilibre budgétaire qui dure, ne règle pas le problème : cela le déplace sur votre logement. Le créancier ne pourra certes pas se faire attribuer directement la maison (art. 2451 et 2452 du Code civil), mais il pourra la faire saisir et vendre. Si l'opération ne tient pas budgétairement, économiser sur la garantie ne la sauvera pas : elle est à écarter, et les risques d'une mobilisation du logement sont détaillés dans notre guide du prêt hypothécaire.
Il faut distinguer deux situations. Quand le capital existe mais qu'il est immobilisé dans un bien, on a affaire à une difficulté de liquidité, et un financement peut débloquer les choses. Quand les revenus ne couvrent plus durablement les charges, il s'agit d'une difficulté de solvabilité, et aucun montage n'y change rien : il ajoute une échéance. Le traitement du surendettement relève de la commission de surendettement de la Banque de France, dont la saisine est gratuite et ne passe par aucun intermédiaire payant : ce réflexe vient avant toute solution de marché, y compris avant celles que nous pourrions proposer.
Plusieurs points n'ont pas pu être confirmés à la source. Ils se posent tous au notaire chargé de l'acte, avant la signature et par écrit.
⚠️ Contre-indications et points laissés ouverts
- « J'achète en VEFA : la garantie est-elle possible ? »Ce cas n'est pas tranché ici, pas plus que la construction ni le rachat de soulte. La fiche publique exclut la VEFA ; le texte vise « l'acquisition d'un immeuble » sans régler expressément ces cas. La qualification appartient au notaire chargé de l'acte.
- La taxe fixe de 25 €prévue par le dernier alinéa de l'article 844 du CGI pour « les inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle » : son application à une inscription que l'article 663 ne vise pas du tout n'est pas réglée expressément par les textes. À faire confirmer par le notaire [à vérifier], et à ne pas anticiper dans un budget.
- « Puis-je conserver ma garantie actuelle lors d'un rachat de crédit ? » C'est ce que la pratique appelle une « subrogation », et aucune source officielle n'a pu être trouvée sur ce point. Ne construisez aucune économie sur cette hypothèse.
- Aucun montant d'émolument, de mainlevée ni de coût total n'est donné ici, volontairement : le tarif est réglementé et le chiffre se demande au notaire. Il figure aussi dans votre offre de prêt.
- La garantie n'est pas toujours un choix.Sur beaucoup d'opérations, elle est déterminée par l'emploi des fonds et par la politique de risque du prêteur. Il n'y a alors rien à arbitrer.
- Ne confondez pas la garantie du prêteur et l'assurance de l'emprunteur : ce sont deux objets distincts, voyez l'assurance emprunteur.
- Être cautionné ne met pas votre bien à l'abri: celui qui paie pour autrui dispose d'un recours et d'une subrogation.
- L'impôt sur la fortune immobilière n'est pas traité ici: le sujet n'a fait l'objet d'aucune vérification dans ce dossier et relève d'un examen personnalisé.
Les garanties et opérations qui sortent du champ de cette page
Trois objets voisins sont régulièrement confondus avec les garanties décrites ici.
Le nantissement d'actifs financiers(titres, contrat d'assurance-vie) en est le premier : c'est une garantie mobilière, sans publicité foncière ni mainlevée hypothécaire, mais avec un risque propre d'appel de marge. Il est traité dans notre guide du crédit lombard.
Le prêt viager hypothécaireest bien garanti par une hypothèque, mais il suit une logique inverse, le remboursement intervenant au dénouement — un cas d'échéance indéterminée que l'article 2429 vise d'ailleurs expressément pour la durée de l'inscription. Son fonctionnement complet est exposé dans le guide qui lui est consacré.
La vente à réméré, enfin, n'a pas sa place dans une comparaison de garanties : c'est une vente, pas un crédit. Il n'y a ni prêteur, ni emprunteur, ni taux, et aucune garantie au sens de cette page, puisque la propriété est transférée dès la signature. Si la faculté de rachat n'est pas exercée dans le délai convenu, la perte du bien est définitive. Le mécanisme, son coût réel et ses risques sont détaillés dans notre guide de la vente à réméré, qui est une vente et non un crédit.
Pour le panorama des familles de crédit, voyez notre guide des crédits patrimoniaux ; pour le chiffrage d'une opération réelle, notre page crédit hypothécaire.
À retenir
Depuis 2022, cette garantie s'appelle une hypothèque légale spéciale et prend rang à sa date d'inscription ; ses conditions d'accès, elles, sont restées celles d'avant. Avant de comparer des coûts, regardez donc ce que financent les fonds : s'il n'y a pas de vendeur qui délivre quittance d'un prix payé avec l'argent emprunté, il n'y a rien à arbitrer. Et si votre prêt est antérieur à 2022, vous n'avez rien à faire: votre garantie a changé de catégorie pour l'avenir sans perdre le rang qu'elle avait acquis.
Si votre inscription suit son cours, il n'y a le plus souvent rien à faire — et rien à payer. La qualification d'une opération particulière relève en revanche du notaire chargé de l'acte. Le mécanisme du crédit lui-même (quotité, taux, fiscalité, arbitrage avec d'autres solutions) est traité dans notre guide du prêt hypothécaire.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Hagnéré Patrimoine
Conseiller en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré accompagne particuliers et dirigeants sur les stratégies de financement patrimonial. Son cabinet, Hagnéré Patrimoine, traite la garantie d'un crédit comme un paramètre de décision à part entière, y compris quand l'emprunteur ne la choisit pas.
⚠️ Informations légales et réglementaires
Cet article a une visée informative et pédagogique générale ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une consultation juridique. Aucun établissement de crédit, courtier, organisme de caution ni notaire n'y est nommé.
Les textes cités ont été vérifiés à la source le 5 août 2026 (Légifrance, service-public.gouv.fr). Les points signalés « à vérifier » n'ont pas pu être confirmés et sont écrits au conditionnel : ils doivent être validés par le notaire chargé de l'acte. Le traitement juridique individualisé relève du notaire ou de l'avocat ; le traitement comptable et fiscal, de l'expert-comptable. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Un bien grevé d'une hypothèque peut être saisi et vendu en cas de défaut.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine. Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle, sollicitez un bilan patrimonial personnalisé.