Investir dans l'immobilier à l'étranger en 2026 : guide comparatif Espagne, Portugal et USA pour un résident fiscal français

Saviez-vous que les Français représentent 5,11 % des acheteurs étrangers en Espagne (Registradores de la Propiedad 2025, 6ᵉ nationalité) — mais qu'aucun chiffre INSEE officiel ne dit précisément combien d'entre nous possèdent un bien hors de France ? L'enquête Patrimoine INSEE n'isole pas la localisation des biens secondaires. Au cabinet Hagnéré Patrimoine, on reconstruit la photo via les statistiques des pays d'accueil — INE Espagne, INE Portugal, NAR USA, MEAE. C'est par là qu'il faut entrer.

En 2026, trois mouvements changent la donne. Le premier, c'est l'appréciation record en Europe du Sud : Portugal +17,6 % en 2025 (INE Portugal — record absolu de la série), Espagne +12,9 % au Q4 2025 (INE Espagne). Le deuxième, c'est le retour de la Floride post-Covid : 78 100 transactions et 56 Md $ générés par les acheteurs étrangers entre avril 2024 et mars 2025 (rapport NAR 2025). Le troisième, plus discret, c'est le resserrement réglementaire — fin du Golden Visa Portugal (octobre 2023), fin du Golden Visa Espagne (avril 2025), levée du moratoire AL portugais (DL 76/2024 — 01/11/2024), et surtout l'application du règlement UE 2024/1028 sur l'enregistrement obligatoire des locations courte durée précisément le 20 mai 2026, jour de mise à jour de ce guide.

10 chiffres officiels qui cadrent le marché

Concrètement, ces dix chiffres dessinent un marché à trois vitesses. Le Portugal en surchauffe, porté par les non-résidents (Lisbonne à 6 026 €/m² pour les étrangers contre 4 813 €/m² pour les résidents, écart de 25 % qui finance la dérive des prix). L'Espagne qui structure son offre par communauté autonome avec des écarts massifs (Madrid à 0 % de patrimoine grâce à la bonification 100 %, Andalousie suspendue mais remplacée par l'Impuesto Temporal de Solidaridad de Grandes Fortunas national). Les États-Unis libéraux côté entrée (closing costs 5 à 7 %, taxes foncières modérées en Floride à 0,82 % de la valeur évaluée par an, source Tax Foundation 2025) mais piégés à la sortie et à la transmission (FIRPTA 15 %, estate tax 40 % au-delà de 60 000 $).

Chaque pays joue une partition différente. L'Espagne reste le choix pragmatique : marché européen, fiscalité absorbable une fois la communauté autonome bien choisie. Le Portugal mise sur le ticket d'entrée bas et l'appréciation, mais le RNH est mort et le rendement courte durée est désormais sous contrainte UE. Les USA ouvrent une exposition au dollar et à un marché plus profond — à condition d'avoir structuré la transmission avant le décès, sinon l'estate tax fédérale balaye 40 % du bien. Commençons par l'Espagne, où la fiscalité varie d'une région à l'autre comme nulle part ailleurs en Europe.

En Espagne, un même appartement à 400 000 € peut vous coûter 0 € de patrimoine annuel à Madrid… et plusieurs milliers d'euros à Barcelone. C'est la spécificité espagnole : 17 communautés autonomes, 17 fiscalités locales, et un Impuesto Temporal de Solidaridad de Grandes Fortunas (ITSGF) national permanent qui rattrape les bonifications régionales sur les patrimoines > 3 M€.

L'Espagne est le premier marché européen pour les acheteurs français (5,11 % des transactions étrangères en 2025, source Registradores). La convention bilatérale du 10 octobre 1995, modifiée par l'avenant du 11 avril 2014, est doublée du MLI BEPS appliqué depuis le 01/01/2022 (selon DGFiP). Méthode d'élimination : crédit d'impôt égal à l'impôt français (art. 24 de la convention). Concrètement : vos revenus locatifs espagnols sont intégrés à votre revenu mondial français, et un crédit d'impôt fictif annule l'imposition française correspondante.

Fiscalité espagnole 2026 — la matrice complète

Concrètement, un T3 à Valence à 280 k€ (rendement brut espéré 5,8 % en 2026, source idealista) vous coûte environ 30 800 € de frais d'achat (ITP communauté valencienne 10 % jusqu'au 31/05/2026 puis 9 % à compter du 01/06/2026 selon Decret Generalitat Valenciana 2025 + frais de notaire et de registre 1 %), génère 16 800 € de loyer annuel brut, taxé à 19 % en Espagne (IRNR) — soit 3 192 € d'impôt espagnol — puis intégré à votre revenu mondial français avec crédit d'impôt. À Madrid, l'Impuesto sobre el Patrimonio est neutralisé par une bonification variable depuis le 01/01/2023 (RD-Ley 8/2023) — effet net proche de 0 % pour patrimoines < 3 M€ ; à Barcelone, le seuil exempt est de 500 000 € (et non 700 000 € — abaissé par le DL 1/2024 catalan) avec un barème 0,21 % à 2,75 %. Piège à connaître : si le bien acheté en Espagne est déjà loué, l'art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanossubroge automatiquement l'acheteur au bail en cours + ouvre un droit de préemption locataire de 30 jours — décote revente observée 8 à 15 % par les agences locales.

Réglementations Airbnb 2026 — Barcelone, Madrid, Costa del Sol

L'Espagne a durci son cadre courte durée. Barcelone a annoncé l'extinction de ses 10 101 licences touristiques en novembre 2028 (Ajuntament Barcelona, plan Habitatge). Madrid applique le Plan Vivienda 2024 qui restreint la location courte durée dans les zones tendues. Sur la Costa del Sol (Málaga, Marbella), la pression reste plus modérée mais le régulateur autonome surveille. À cela s'ajoute le règlement UE 2024/1028 du 11/04/2024, applicable précisément au 20/05/2026, qui impose enregistrement obligatoire, identifiant unique et transmission mensuelle des données aux plateformes. Si votre projet espagnol repose sur le rendement Airbnb, ce triple verrou (Barcelone 2028, Plan Vivienda Madrid, règlement UE 2024/1028) change le calcul de rendement net — comptez 30 à 50 % de revenus locatifs en moins par rapport aux simulations 2022.

L'Espagne reste fiscalement absorbable. Le Portugal, lui, vient de fermer son régime fiscal star — voyons ce que ça change pour un résident France qui souhaite y investir.

Le Régime Résident Non Habituel (RNH) qui a fait la légende du Portugal pour les retraités français est mort depuis le 31 décembre 2023. Et son remplaçant, l'IFICI (Loi 56/2023 + Portaria 352/2024, taux fixe 20 % sur 10 ans), n'est plus accessible à un résident fiscal français : il est strictement réservé aux nouveaux résidents fiscaux du Portugal exerçant une activité hautement qualifiée éligible. Acheter un bien à Lisbonne en restant fiscalement domicilié en France n'ouvre aucundroit à l'IFICI. C'est la confusion qui circule le plus dans le SERP français — y compris chez MyExpat.

Le Portugal vit l'appréciation la plus forte d'Europe en 2025 : +17,6 % (INE Portugal — record absolu de la série) avec un écart marqué entre prix résidents et prix acheteurs étrangers à Lisbonne (6 026 €/m² vs 4 813 €/m², INE). La convention bilatérale du 14 janvier 1971, modifiée par l'avenant 2016, est doublée du MLI BEPS appliqué à compter de l'exercice 2021. Méthode d'élimination : taux effectif (exonération avec progressivité, art. 24-1-b). Vos revenus locatifs portugais ne sont pas re-imposés en France, mais ils augmentent le taux effectif global appliqué à vos autres revenus français.

Fiscalité portugaise 2026 — la matrice complète

Concrètement, un T2 à Porto à 240 k€ (rendement brut espéré ~5,4 % en 2026, source idealista Porto Bonfim) vous coûte environ 13 100 € de frais d'achat (IMT habitação secundária barème progressif = 240 000 × 7 % − 10 458 € de parcela a abater = 6 342 €, soit 2,64 % effectif et non 5,5 % comme on le lit trop souvent ; + IS 0,8 % = 1 920 € + notaire 1 % = 2 400 € + avocat 1 % = 2 400 €), génère 14 400 € de loyer annuel brut, taxé 25 % au Portugal — soit 3 600 € d'IRS portugais — puis intégré au revenu mondial français par la méthode du taux effectif. Pour Julien et Anne (couple cadre Paris, 110 000 € de revenu mondial français), l'ajout de 10 800 € net portugais (après IRS) fait passer leur taux moyen d'IR de 28,0 % à 28,3 %, ce qui re-coûte ~330 € à la France sur leurs autres revenus. Ce mécanisme du taux effectif se confond facilement avec l'IFICI dans la lecture rapide d'un guide grand public — la différence entre les deux peut faire varier l'arbitrage Lisbonne / Madrid / Miami de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur 10 ans, selon la tranche marginale du foyer français.

Réglementations Airbnb portugaises 2026

Le moratoire AL (Alojamento Local) instauré en 2023 a été levé le 01/11/2024 par le décret-loi 76/2024, sauf dans 16 freguesias en zone de contention (essentiellement Lisbonne centre et certains quartiers de Porto). Concrètement : la location courte durée est de nouveau autorisée dans la majorité du territoire, mais le règlement UE 2024/1028 s'applique partout depuis le 20/05/2026 (enregistrement obligatoire, identifiant unique, transmission mensuelle des données). Le rendement Airbnb sur Lisbonne intra-muros est techniquement possible mais contraint par les autorisations municipales.

Côté USA, le piège fiscal n'est pas dans les loyers — il est dans la transmission. Voyons pourquoi.

Vous achetez 400 000 $ à Miami, vous décédez 8 ans plus tard avec ce bien encore détenu en direct. Vos enfants vont payer 40 % d'estate tax fédérale au-dessus de 60 000 $ — sauf si vous savez exploiter l'avenant de 2004 à la convention 1978. Le détail est rarement mentionné par les sites Floride grand public (invest-orlando.com, florida-invest) qui se concentrent sur le rendement locatif et oublient l'angle successoral — sans doute parce qu'il refroidit l'acheteur.

Les USA sont le 1ᵉʳ marché extra-UE pour les Européens (78 100 transactions, 56 Md $ générés en avril 2024 – mars 2025, NAR 2025). La convention bilatérale du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 08/12/2004 et 13/01/2009, prévoit la méthode du crédit d'impôt (art. 24). Les USA n'ont pas signé le MLI BEPS — la convention reste donc strictement bilatérale.

Fiscalité américaine 2026 — la matrice complète

Concrètement, le risque US n'est pas le revenu locatif courant : le crédit d'impôt français efface en pratique l'imposition française sur les loyers américains, et l'impôt fédéral effectif (taux marginal IRS 2026 appliqué au revenu locatif net après charges) se situe entre 22 et 28 % du revenu net imposable selon la tranche du foyer non-résident (IRS Publication 519, barème 1040-NR 2026). Le risque est à la sortie et à la transmission. À la vente, l'IRS retient 15 % de la valeur de vente brute au titre du FIRPTA (Form 8288). Vous récupérerez l'excédent après déclaration 1040-NR l'année suivante — mais sur une vente à 500 000 $, ce sont 75 000 $ immobilisés 12 à 18 mois, soit le coût d'un emprunt-relais à 5 %. À la transmission, la convention DMTG du 24/11/1978 + avenant 2004 abat l'estate tax américaine en transformant le seuil non-résident de 60 000 $ en abattement unifié au prorata des actifs US sur les actifs mondiaux, calculé à partir des abattements applicables aux résidents US (15 M$ en 2026 selon l'OBBB Act du 04/07/2025 et IRS Rev. Proc. 2025-32). Sans cette mise en œuvre — qui exige une déclaration IRS Form 706-NA dans les 9 mois — l'estate tax fédéral frappe à 40 % au-delà de 60 000 $.

Risque de change EUR/USD : un placement à lui seul

Appartement Orlando acheté 400 000 $ en mai 2016 à EUR/USD = 1,13 → coût initial 354 k€.
Revendu 500 000 $ en mai 2026 à EUR/USD = 1,16 → produit 431 k€ → gain EUR = +22 %.
Si la même vente avait eu lieu en janvier 2025 à EUR/USD = 1,03 → produit 485 k€ → gain EUR = +37 %.
Si la vente avait eu lieu à EUR/USD = 1,25 (hypothèse défavorable) → produit 400 k€ → gain EUR = +13 %.

Le taux EUR/USD oscille entre 1,03 et 1,20 sur la décennie 2015–2025. Sur une exposition de 400 000 $ pendant 10 ans, la fenêtre 1,03–1,25 vous fait gagner ou perdre jusqu'à 70 000 € rien que sur le change— soit l'équivalent du rendement locatif net cumulé sur 3 à 4 ans. Deux parades : emprunter en USD localement (le crédit absorbe naturellement la variation de change) ou hedger via un produit dérivé — coûteux et hors-portée pour la plupart des particuliers.

Trois pays, trois logiques locales — mais la double imposition se traite avec un outil commun : la convention bilatérale. Voici comment elle s'applique concrètement, et pourquoi la plupart des guides en ligne en font une lecture fausse.

Beaucoup de blogs vous diront que les revenus locatifs étrangers sont « exonérés en France grâce à la convention ». C'est faux dans deux cas sur trois— et la nuance peut représenter 5 000 € d'impôt par an sur un portefeuille international diversifié.

Le point de départ, c'est l'arrêt Schneider Electric (CE Assemblée 28/06/2002 n° 232276, Lebon) : tant que vous êtes résident fiscal français au sens du CGI art. 4 B, le fisc français vous impose sur vos revenus mondiaux (art. 4 A) — sauf si une convention bilatérale dit autre chose. La LF 2025 art. 83 a inscrit noir sur blanc cette primauté conventionnelle dans le texte même du 4 B. Sur le terrain, les conventions OCDE règlent la double imposition de deux façons : par crédit d'impôt, ou par taux effectif.

Le tableau central de référence : méthode d'élimination par convention

Méthode du crédit d'impôt (Espagne, USA) — exemple chiffré

Pour Julien et Anne (revenu mondial français 110 000 €, TMI 41 %), un loyer net imposable espagnol de 9 500 € fonctionne ainsi : (1) intégration des 9 500 € dans le revenu mondial = 119 500 € imposables, ce qui pousse l'IR au barème français à ~33 000 € au lieu de 30 100 € (différentiel de ~2 900 €) ; (2) calcul du crédit d'impôt français correspondant aux 9 500 € espagnols = quote-part de l'IR français = 9 500 × 33 000 / 119 500 ≈ 2 624 € ; (3) imputation : IR définitif = 33 000 − 2 624 = 30 376 €. Le résultat : la fiscalité française nette sur les 9 500 € espagnols est de 276 € (différence entre l'IR mondial avec et sans le bien espagnol après crédit d'impôt). En pratique, cette différence se ferme à zéro si l'IR français correspondant aux revenus espagnols est inférieur au crédit d'impôt — mais ce n'est pas un cadeau automatique.

Méthode du taux effectif (Portugal) — exemple chiffré

Sur les mêmes hypothèses avec un loyer net imposable portugais de 10 200 € (après IRS 25 % portugais) : (1) calcul du revenu mondial fictif = 110 000 + 10 200 = 120 200 € ; (2) calcul de l'IR français sur ce revenu fictif au barème = ~33 600 € ; (3) calcul du taux moyen = 33 600 / 120 200 = 27,95 % ; (4) application de ce taux aux seuls revenus français imposables (110 000 €) = 30 745 € d'IR. À comparer aux 30 100 € d'IR sans la prise en compte du bien portugais : surcoût français = 645 €. Les revenus portugais eux-mêmes ne sont pas re-imposés en France — c'est l'effet de progressivité qui crée le coût. Sur 10 ans, cela représente 6 500 € d'IR français supplémentaire pour un même bien.

Les formulaires à déposer chaque année

Trois formulaires sont incontournables. Le 2047 (revenus encaissés à l'étranger) déclare l'intégralité de vos loyers étrangers, dès le premier euro. Le 2042-C rubrique 8TK reporte le crédit d'impôt étranger ou le revenu à prendre en compte pour le taux effectif. Pour le détail symétrique côté fiscalité des non-résidents, le mécanisme s'inverse mais reste piloté par le formulaire 2047. Le 3916 déclare le compte bancaire étranger qui reçoit les loyers — sanction d'1 500 € par compte non déclaré, jusqu'à 10 000 € si pays à fiscalité privilégiée (CGI art. 1736 IV). Si vous détenez via SCI française qui possède le bien étranger, ajoutez la 2072.

Ce que dit le juge : deux arrêts qui changent l'arbitrage

Deux arrêts récents structurent la lecture des conventions. CE 11/12/2020 n° 440307 (cession de titres de société à prépondérance immobilière brésilienne) : le Conseil d'État pose une clé de lecture universelle des conventions OCDE — quand l'article conventionnel reconnaît au pays de la source un « droit concurrent » d'imposer, la France conserve son droit d'imposer mais doit ouvrir le crédit d'impôt. CE 28/02/2025 n° 491788 (partnerships américains détenant de l'immobilier US) : qualification fiscale des LLC en droit français — sécurise l'arbitrage pour la détention de l'immobilier US via LLC. Ces deux arrêts ont été vérifiés sur les fiches officielles Légifrance (ce guide ne cite aucun arrêt non vérifié).

La double imposition, on sait maintenant la traiter. Ce qui a bougé en 2026, c'est ailleurs — sur les prélèvements sociaux. Et c'est là que la LFSS a glissé un piège pour les bailleurs en meublé à l'étranger.

Au 1ᵉʳ janvier 2026, la LFSS a tranché — mais elle n'a tranché qu'à moitié. La LFSS 2026 (LOI n° 2025-1403 du 30/12/2025) art. 12 a relevé la CSG sur certaines catégories de revenus du capital, créant une asymétrie volontaire entre foncier nu et BIC LMNP — un changement qui s'inscrit dans le paquet plus large de la loi de finances 2026.

La nouvelle matrice 2026 — prélèvements sociaux par catégorie

Concrètement, si vous louez un T2 Lisbonne en bail longue durée non meublé pour 12 000 €/an net, vous payez 2 064 € de prélèvements sociaux en France (17,2 %) — comme en 2025. Si vous le louez meublé (Airbnb ou meublé étudiant), vous passez à 2 232 € (18,6 %) — soit 168 € supplémentaires par an. La logique d'un montage colocation LMNP reste cohérente sur un bien français, mais devient marginalement moins attractive sur un bien étranger à cause de cette hausse spécifique. C'est faible à l'unité, mais sur un portefeuille de 4 biens en LMNP étranger générant 50 000 € de loyers annuels, vous franchissez les 670 € de surcoût annuel. À noter : la LFSS 2026 a créé une asymétrie nu/meublé que beaucoup de simulateurs publics n'ont pas encore mise à jour — pensez à le vérifier avant d'arbitrer.

Cas particulier des résidents UE/EEE + Suisse : ce que disent de Ruyter et Jahin

La CJUE 26/02/2015 de Ruyter C-623/13 a posé un principe fondamental : les ressortissants UE/EEE/Suisse affiliés au régime de sécurité sociale d'un autre État membre ne peuvent pas être assujettis à la CSG/CRDS française sur leurs revenus du capital (principe d'unicité de la législation de sécurité sociale). Pour un Français résident en Espagne ou au Portugal, percevant des loyers d'un bien français, cette protection joue.

Mais la CJUE 18/01/2018 Jahin C-45/17 a confirmé que cette protection s'arrête aux frontières de l'UE/EEE/Suisse : elle ne s'applique pas aux États tiers. Un résident France percevant des loyers d'un bien USA reste pleinement assujetti à la CSG française à 18,6 % (si meublé) ou 17,2 % (si nu). La protection de Ruyter ne se transmet pas géographiquement : ce qui compte est l'affiliation sociale du contribuable, pas la localisation de l'immeuble.

La CSG, c'est l'impôt chaque année. Mais ce qui peut vraiment coûter cher sur un bien étranger, c'est l'IFI tant que vous êtes vivant — et la succession le jour où vous ne l'êtes plus.

Combien valent vos enfants pour vous ? La réponse change selon que votre bien est à Lisbonne ou à Miami. Deux régimes distincts s'appliquent. L'IFI, qui frappe le détenteur vivant sur son patrimoine immobilier mondial (CGI art. 964). La succession internationale, qui pose la question de la loi applicable à la dévolution — règlement européen Bruxelles IV pour l'Espagne et le Portugal, scission successorale pour les USA.

IFI sur immobilier étranger : direct, SCI française, LLC américaine

L'article 964 du CGI ne laisse pas de marge : tant que vous êtes résident fiscal français, l'IFI s'applique sur tout votre immobilier mondial, peu importe l'enveloppe (détention directe, SCI française translucide, LLC américaine, sociedade portugaise). Les conventions bilatérales ne touchent pas l'IFI : ni France-Espagne (1995, antérieure à l'IFI de 2018), ni France-Portugal (1971/2016) ne le mentionnent. La convention France-USA (1994 art. 23) prévoit un mécanisme spécifique pour les impôts sur la fortune mais ne supprime pas l'IFI. Le bien est donc taxé deux fois — en France à l'IFI et dans le pays de situation à la taxe foncière locale — sans crédit d'impôt possible. Le BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20 confirme cette doctrine.

Concrètement, pour Julien et Anne (RP Paris 400 k€ + Portugal 240 k€ + USA 350 000 $ ≈ 300 k€ = 940 k€), aucun IFI déclenché (seuil 1,3 M€). Mais avec un parent qui transmet ensuite un bien Costa del Sol estimé 500 k€ → patrimoine immobilier mondial total = 1,44 M€ → IFI activé. Le calcul s'effectue après abattement de 30 % sur la résidence principale française (art. 973 al. 1 CGI), au barème progressif de 0,5 % à 1,5 % du patrimoine immobilier net mondial (voir notre méthode de calcul IFI 2026 pour les détails barème par barème). Une exonération temporaire de 5 ans existe pour les nouveaux arrivants en France (art. 964 al. 2, BOFiP BOI-PAT-IFI-30-30).

Succession Espagne et Portugal : le règlement Bruxelles IV

Le règlement (UE) n° 650/2012 du 04/07/2012, dit « Bruxelles IV », entré en application le 17/08/2015, unifie la succession en Europe. Principe : la loi de la dernière résidence habituelledu défunt régit l'intégralité du patrimoine successoral, immeubles et meubles confondus, en France comme dans les autres États membres. Pour un Français vivant en France avec des biens en Espagne et au Portugal, la loi française régit la dévolution par défaut.

Mais le règlement autorise un choix de loi par testament (la professio juris) : un Français peut choisir expressément la loi française pour ses biens espagnols et portugais, ce qui sécurise le respect de la réserve héréditaire et simplifie la liquidation chez les notaires locaux. Coût : 300 à 500 € chez votre notaire pour un testament authentique avec professio juris. Outil pratique : le certificat successoral européen, document unique opposable aux notaires des autres États membres, qui évite les démarches consulaires multiples.

Succession USA : scission, lex rei sitae, estate tax

Les USA ne sont pas partie au règlement Bruxelles IV (États tiers à l'UE). En droit international privé français, le principe applicable est la scission successorale : les meubles suivent la loi du dernier domicile du défunt (loi française pour un résident France), mais les immeubles suivent la lex rei sitae— c'est-à-dire la loi de l'État de situation (Florida Probate Code, New York EPTL, California Probate Code…).

Conséquence concrète : un testament américain rédigé en Floride au profit d'un seul enfant peut entrer en conflit avec la réserve héréditaire française. Deux décisions ont fait sauter ce verrou. D'abord Cass. 1ère civ. 27/09/2017 n° 16-13.151 et 16-17.198 — les arrêts dits Maurice Jarre, du nom du compositeur français installé en Californie qui avait déshérité ses enfants français via trust. La Cour de cassation a tranché : la réserve héréditaire française n'est plus d'ordre public international. Puis la CEDH 15/02/2024 (Jarre c. France et Colombier c. France) a confirmé la ligne au niveau européen : la réserve n'est pas un droit garanti par la Convention EDH. Pour vous, ça veut dire ceci : un parent vivant aux USA peut parfaitement vous écarter d'un bien immobilier américain, et le juge français ne pourra plus systématiquement rétablir votre part. La structuration en amont devient indispensable.

Estate tax USA + convention 1978 : l'outil souvent ignoré

La convention DMTG France-USA du 24/11/1978, modifiée par l'avenant du 08/12/2004, est l'outil qui transforme l'estate tax américaine en risque maîtrisable (voir aussi notre guide trusts étrangers et succession 2026 pour la structuration trust révocable). Sans cette convention, un Français propriétaire en Floride exposait ses héritiers à 40 % d'estate tax au-delà de seulement 60 000 $ (IRS Form 706-NA — exonération du Code US extrêmement basse pour les non-résidents). L'avenant 2004 transforme cet abattement plafond en abattement unifié au prorata des actifs US sur les actifs mondiaux, calculé à partir des abattements applicables aux résidents US (15 M$ par personne en 2026, OBBB Act du 04/07/2025).

Exemple : Julien et Anne possèdent 300 k€ en Floride (soit ~348 600 $ au taux EUR/USD = 1,162 du 19/05/2026), total patrimoine mondial 1,2 M€. Sans avenant 2004 : estate tax 40 % × (348 600 − 60 000) = 115 440 $. Avec avenant 2004 activé : abattement unifié résident US (15 M$ en 2026) × (300 k€ / 1,2 M€) = 3,75 M$ d'abattement effectif → 348 600 $ < 3,75 M$ → estate tax = 0. Mais cette mise en œuvre exige une déclaration IRS Form 706-NA dans les 9 mois suivant le décès, avec la justification du patrimoine mondial. Cette déclaration, les guides Floride commerciaux la passent sous silence.

Côté français, la déclaration de succession s'effectue sur le formulaire 2705-SD dans les 6 mois (12 mois si décès à l'étranger, art. 641 CGI), et l'impôt étranger payé est imputable au titre de l'article 784 A CGI.

La fiscalité étrangère, on a tout passé en revue. Reste la question d'argent du quotidien : qui finance, et à quel taux, quand vous êtes résident français et que le bien se trouve à 1 500 km ?

Aucune banque française ne vous prêtera 300 000 € pour acheter à Miami en hypothèque directe sur le bien américain — la garantie ne peut pas être inscrite hors France. Trois montages réalistes existent en 2026, chacun avec ses contraintes ACPR et de change.

Concrètement, pour Julien et Anne avec 400 k€ de capacité (150 k€ apport + 250 k€ à financer), le scénario optimal varie : sur l'Espagne ou le Portugal, prêt local Euribor + 2 % donne une mensualité de ~1 250 € sur 20 ans, charge en euros — pas de risque change. Sur la Floride, prêt local à 7,5 % donne une mensualité de ~2 020 $ sur 20 ans, charge en USD — risque change permanent. Un crédit lombard adossé à 400 k€ d'assurance-vie peut faire mieux à 60 % LTV (loan-to-value, c'est-à-dire 60 % de la valeur du portefeuille nanti) en taux variable indexé, sans hypothèque, sans notaire étranger, sans retenue à l'achat — l'instruction du dossier prend 3 à 4 semaines contre 2 à 4 mois pour un prêt local.

Encadrement du crédit en devises pour résidents UE

La directive MCD (Mortgage Credit Directive 2014/17/UE), transposée aux articles L. 313-64 à L. 313-67 du Code de la consommation, oblige tout prêteur à proposer une option de conversion en euros si le prêt est libellé dans une devise différente de celle des revenus de l'emprunteur ou de l'État membre de résidence — et impose des avertissements explicites sur le risque de change. Si une banque vous propose un prêt en USD sans cette option, elle viole la loi. En pratique, cette protection limite fortement l'accès des résidents français au foreign national loan US ; le crédit lombard reste souvent la solution la plus propre.

C'est le moment de tout assembler. Le terrain de jeu : Julien et Anne, 400 k€, 3 pays.

Même couple, même capacité, même horizon de 15 ans : quel pays gagne, entre Espagne, Portugal et USA ? Spoiler : aucun des trois ne gagne dans l'absolu — le choix se joue ailleurs, et c'est tout l'objet de cette section.

Hypothèses communes

Julien (47 ans, cadre IT secteur banque, salaire net 6 200 €/mois) et Anne (44 ans, médecin du travail, 4 800 €/mois), Paris 13e, mariés sous régime de la communauté réduite aux acquêts, 2 enfants. Patrimoine actuel : RP 400 k€ (crédit en cours 180 k€), AV 200 k€, PEA 100 k€, livrets 50 k€ — total 750 k€. TMI 41 %. Capacité d'investissement : 150 k€ d'apport (50 k€ rachat partiel d'AV + 100 k€ vente de PEA) + 250 k€ de crédit sur 20 ans (mensualité cible 1 200 € maxi). Objectif : compléter retraite à 15 ans + transmettre dans 25 ans.

Variante Espagne — T3 Valence 280 k€

Variante Portugal — T2 Porto 240 k€

Variante USA — SFR Orlando 350 000 $

Synthèse comparée nette nette nette à 15 ans

Concrètement, sur les hypothèses 2026, le Portugal sort en tête en pure performance brute (appréciation +17,6 % en 2025), l'Espagne offre le meilleur risque ajusté (cash-flow le moins négatif, fiscalité absorbable, Bruxelles IV), et les USA peuvent battre l'Espagne uniquement si l'EUR/USD vous est favorable — ce qui n'est jamais garanti. Le choix se fait donc moins sur le rendement que sur votre tolérance au change et votre projet patrimonial : intégrer le bien dans une stratégie successorale familiale (préférer Espagne ou Portugal), ou diversifier en USD pour partie (USA structurés).

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé pour intégrer fiscalité dirigeant, holding, assurance-vie, PER, et stratégie successorale globale.

Avant de signer, voici les 8 erreurs que je vois reproduire trois fois par mois au cabinet Hagnéré Patrimoine.

Huit erreurs reviennent trois fois par mois au cabinet chez des particuliers qui ont acheté à l'étranger sans accompagnement. La facture moyenne tourne entre 5 000 € (amendes 1736 IV CGI) et 100 000 € (estate tax US non structurée).

Erreur n° 1 — Oublier la déclaration 2047

La déclaration 2047 est obligatoire dès le premier euro de revenu étranger, même si la convention efface l'imposition française. À côté, la déclaration 3916 du compte bancaire étranger (sur lequel transitent vos loyers) est tout aussi indispensable. Sanction : 1 500 € par compte non déclaré, portée à 10 000 € uniquement si le compte est ouvert dans un État ou territoire n'ayant pas conclu avec la France une convention d'assistance administrative (ETNC) — règle exacte de l'article 1736 IV CGI, à ne pas confondre avec l'article 238 A sur les pays à fiscalité privilégiée. Pour un investisseur avec un compte Banco Santander en Espagne + un compte Banco Comercial Português + un compte US Bank, le retard de 3 ans peut coûter 13 500 € (3 × 3 × 1 500 €) sans même que l'administration ouvre un contrôle — l'Espagne, le Portugal et les USA étant tous trois liés à la France par convention d'assistance administrative.

Erreur n° 2 — Croire que la convention exonère totalement en France

C'est la confusion la plus répandue. Aucune des trois conventions (France-Espagne, France-Portugal, France-USA) n'exonère les revenus étrangers en France. Espagne et USA appliquent la méthode du crédit d'impôt qui efface l'imposition française correspondante — mais après intégration au revenu mondial. Portugal applique la méthode du taux effectif qui crée un surcoût mécanique par effet de progressivité. L'erreur d'arbitrage entre Portugal et Espagne peut représenter plusieurs centaines d'euros par an et fausser le choix du pays.

Erreur n° 3 — Confondre le RNH portugais (mort) avec l'IFICI (réservé)

Le Régime Résident Non Habituel (RNH) est fermé depuis le 31/12/2023. Son remplaçant, l'IFICI (Loi 56/2023 + Portaria 352/2024, taux 20 % sur 10 ans), est réservé aux nouveaux résidents fiscaux du Portugal exerçant une activité hautement qualifiée éligible. Un résident France qui achète à Lisbonne n'y a aucun droit. Trois articles concurrents (MyExpat notamment) entretiennent activement la confusion. Si votre projet repose sur le RNH ou l'IFICI, le delta entre votre simulation et la réalité tournera autour de 4 000 à 8 000 €/an d'IRS portugais en plus.

Erreur n° 4 — Acheter aux USA en direct sans structuration successorale

L'estate tax fédérale frappe à 40 % au-delà de seulement 60 000 $ pour les non-résidents qui détiennent en direct sans structuration. La convention DMTG France-USA du 24/11/1978, modifiée par l'avenant 2004, neutralise ce risque en transformant le seuil en abattement unifié au prorata — à condition que la déclaration IRS Form 706-NA soit faite dans les 9 mois suivant le décès avec la justification du patrimoine mondial. Sans structuration et sans déclaration, un Français propriétaire en Floride expose ses héritiers à 100 000 $ d'estate tax sur un bien de 300 k€.

Erreur n° 5 — Surdimensionner Airbnb dans une ville en restriction

Le règlement UE 2024/1028 applicable au 20/05/2026 impose enregistrement obligatoire et transmission mensuelle des données. Barcelone éteint 10 101 licences en novembre 2028, New York Local Law 18 interdit de fait Airbnb depuis septembre 2023, Lisbonne contient 16 freguesias en zone de restriction. Un projet locatif construit sur un rendement courte durée dans ces zones est techniquement et juridiquement compromis à horizon 2-5 ans. Privilégier la location longue durée pour sécuriser le rendement.

Erreur n° 6 — Croire que la SCI française neutralise la fiscalité locale

La SCI française à l'IR est fiscalement translucide (art. 8 CGI) : l'administration française vous impose comme si vous déteniez en direct, et l'administration espagnole, portugaise ou américaine ignore la SCI et impose directement le résident final. Coûts de création (1 500 €) + comptabilité annuelle (800 €) sans aucun avantage fiscal local. La SCI peut faire sens pour la transmission progressive en démembrement ou la gestion d'indivision familiale, mais elle ne neutralise jamais la fiscalité locale ni l'IFI.

Erreur n° 7 — Imputer un déficit foncier étranger sur les revenus français

Cette erreur revient trois fois par an au cabinet. Un investisseur achète au Portugal, fait des travaux la première année, génère un déficit foncier au sens portugais ou français — et tente d'imputer ce déficit sur ses revenus fonciers français ou sur son revenu global au plafond 10 700 €. C'est interdit. Le Conseil d'État l'a tranché dans son arrêt CE 19/12/2019 n° 428443 : les déficits fonciers de source étrangère ne sont imputables ni sur les revenus fonciers français, nisur le revenu global. La stratégie « travaux année 1 » qui fonctionne sur un bien français français est nulle et non avenue dès que l'immeuble est hors de France. Conséquence pratique : projeter le cash-flow étranger en tenant compte de cette asymétrie — vos charges étrangères ne réduiront pas votre IR français.

Erreur n° 8 — Couple non-marié à Lisbonne et oubli de l'Imposto do Selo

Le Portugal a aboli l'impôt sur les successions classique pour la ligne directe (conjoint marié, descendants, ascendants) — exonération totale. Mais pour toutes les autres successions (concubin, ami, neveu, partenaire non marié ni reconnu en union de fait portugaise), l'Imposto do Selo (timbre fiscal) s'applique à 10,8 % de la valeur du bien transmis. À cela s'ajoutent en France les droits de succession au barème entre non-parents (60 %). Sur un bien Lisbonne à 300 k€ transmis au concubin survivant : Imposto do Selo 10,8 % = 32 400 €, droits français bruts 60 % = 180 000 € — avec imputation portugaise au titre de l'art. 784 A CGI, total net réellement payé ≈ 180 000 €. Là où un mariage civil portugais (ou un PACS reconnu localement par homologation) ramène à 0 € d'Imposto do Selo et conserve l'exonération française entre époux/partenaires PACS — soit 180 000 € d'impôts évités pour un simple geste juridique avant achat.