Dettes déductibles IFI 2026 : guide complet du passif déductible (art. 974 CGI)

1. Le passif déductible IFI : principes généraux

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est assis sur la valeur nette du patrimoine immobilier imposable, c'est-à-dire la valeur brute des actifs diminuée des dettes qui s'y rattachent. Ce passif déductible est le principal levier légal pour réduire l'assiette IFI — et donc l'impôt dû — sans modifier la structure de votre patrimoine.

Mais la déduction du passif n'est pas automatique ni illimitée. L'article 974 du Code général des impôts (CGI) pose un cadre strict : seules les dettes qui appartiennent à une liste limitative et qui remplissent des conditions cumulatives précises peuvent venir en déduction de l'assiette IFI. Toute dette absente de cette liste — quelle que soit son importance — est irrecevable.

Ce guide détaille l'ensemble du dispositif : les quatre conditions de déductibilité (section 2), la liste complète des dettes admises (section 3), les dettes formellement exclues dont les prêts intra-groupe (section 4), le régime dérogatoire des prêts in fine (section 5), le plafonnement introduit par la loi de finances 2024 pour les grands patrimoines (section 6), les règles propres aux SCI (section 7), des exemples chiffrés (section 8), les modalités déclaratives (section 9) et les leviers d'optimisation à actionner avant le 1er janvier (section 10).

2. Les 4 conditions cumulatives de déductibilité (art. 974 CGI)

Pour être admise en déduction de l'assiette IFI, une dette doit impérativement réunir les quatre conditions posées par l'article 974 I du CGI. Ces conditions sont cumulatives : l'absence d'une seule d'entre elles suffit à exclure la dette du passif déductible.

L'article 974 CGI distingue en outre les dettes en direct (portées par le redevable lui-même) des dettes portées par des sociétés dont il détient des titres. Dans ce second cas, les règles de l'article 973 CGI s'appliquent : les dettes de la société viennent en réduction de la valeur vénale des parts déclarées, à proportion de la quote-part de l'associé et dans la limite des actifs immobiliers imposables. Les règles anti-optimisation propres aux entités contrôlées sont traitées en section 4.

3. Liste complète des dettes déductibles

L'article 974 du Code général des impôts (CGI) dresse une liste limitative des dettes déductibles de l'assiette IFI. Ce caractère limitatif est fondamental : toute dette qui ne rentre pas dans l'une des cinq catégories légales est irrecevable, quelle que soit sa nature ou son montant. Le passif déductible ne se confond pas avec les charges supportées par le propriétaire — seules les dettes certaines au 1er janvier de l'année d'imposition, afférentes à des actifs imposables, sont admises.

3.1 — Emprunts immobiliers : capital restant dû

Le premier poste du passif — et de loin le plus significatif — recouvre les emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables. Le montant déductible est le capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition, et non le capital emprunté initial, ni les intérêts courus, ni les frais de dossier.

Les emprunts visés sont :

• Prêt amortissable classique (crédit immobilier à taux fixe ou variable) : le capital restant dû au 1er janvier est intégralement déductible, à proportion de la fraction taxable du bien.
• Prêt relais : déductible dans les mêmes conditions, pour le capital restant dû au 1er janvier. Le prêt relais finance l'acquisition du nouveau bien en attente de la cession de l'ancien — il est bien afférent à un actif immobilier imposable.
• Prêt in fine : régime dérogatoire décrit en section 5. La déduction est dégressive et théorique, afin d'éviter un avantage fiscal excessif par rapport à un prêt amortissable.
• Crédit-bail immobilier : la valeur vénale du bien objet du crédit-bail est en principe incluse dans l'assiette IFI du crédit-preneur, qui peut déduire en contrepartie la dette correspondant aux loyers futurs capitalisés, sous réserve de justification.

3.2 — Frais d'acquisition financés par emprunt

Lorsqu'un emprunt a financé non seulement le prix d'acquisition mais aussi les frais accessoires à l'acquisition, la totalité du capital restant dû est déductible, y compris la quote-part correspondant à ces frais. Les frais d'acquisition visés sont :

• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire » : taxe départementale (4,50 % en régime général), taxe communale, frais d'assiette et de recouvrement. Ils représentent l'essentiel de l'enveloppe « frais de notaire » sur un bien ancien.
• Honoraires et émoluments du notaire (hors DMTO) : émoluments proportionnels réglementés, débours, contribution de sécurité immobilière.
• Frais de garantie : inscription hypothécaire, privilège de prêteur de deniers (PPD), caution bancaire (type Crédit Logement, Saccef, CAMCA). Ces frais sont déductibles dès lors qu'ils ont été inclus dans le montant du prêt.

3.3 — Dépenses de travaux financées par emprunt

L'article 974, 2° et 3° CGI admet la déduction des emprunts contractés pour financer des dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement d'un bien immobilier imposable.

Sont en pratique déductibles les emprunts finançant :

• La construction neuve ou la reconstruction d'un immeuble (PTZ, prêt affecté construction).
• L'agrandissement : surélévation, extension, création d'une véranda ou d'une piscine.
• Les grands travaux de rénovation énergétique (éco-PTZ, prêt travaux affecté) : isolation, changement de chaudière, installation photovoltaïque.
• Les travaux d'amélioration du confort : installation d'un ascenseur, réfection complète de la plomberie ou de l'électricité.
• Les travaux de réparation lourde : reprise de toiture, traitement de l'humidité structurelle, consolidation de fondations.

3.4 — Impôts dus sur les biens imposables (taxe foncière)

Le 4° du I de l'article 974 CGI permet de déduire les impositions dues à raison des biens immobiliers imposables, autres que celles incombant normalement à l'occupant. En pratique, cela couvre essentiellement la taxe foncière.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et sur les propriétés non bâties (TFPNB) est déductible du passif IFI de l'année N dès lors qu'elle est due au 1er janvier de l'année N et non encore acquittée à cette date. Concrètement, la taxe foncière de l'année N est émise à l'automne de l'année N et reste donc déductible de l'IFI N (dont la déclaration est déposée au printemps de l'année N, avant la mise en recouvrement).

3.5 — Charges de copropriété et dépenses impayées au 1er janvier

Les charges de copropriété non encore réglées au 1er janvier de l'année d'imposition constituent une dette déductible, à condition qu'elles aient été effectivement supportées par le propriétaire et qu'elles concernent un bien immobilier imposable à l'IFI.

Sont ainsi déductibles les appels de charges de copropriété (fonds de travaux compris) restés impayés au 1er janvier, ainsi que les factures d'entreprises pour des travaux de réparation ou d'amélioration échues mais non encore réglées à cette date.

3.6 Cas spécial : dettes et démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété)

Le démembrement de propriété est l'un des sujets les plus mal maîtrisés en matière de passif IFI. Il crée une asymétrie fiscale fondamentale : l'usufruitier est taxé sur la valeur en pleine propriété du bien démembré, mais il ne peut déduire que les dettes qui lui incombent personnellement. Le nu-propriétaire, quant à lui, n'est pas taxé sur ce bien et ne peut rien déduire.

Cette règle découle du droit civil : l'usufruitier supporte les charges du bien dont il jouit (art. 605 et 606 Code civil). En conséquence, seules les dettes personnellement à sa charge peuvent figurer au passif IFI de l'usufruitier.

À retenir : en cas de démembrement, la déductibilité du passif IFI dépend exclusivement de qui a contracté la dette et de si cette personne est assujettie à l'IFI sur le bien concerné. Une optimisation patrimoniale préalable (structuration de l'emprunt avant la donation) peut maximiser le passif déductible de l'usufruitier.

Tableau récapitulatif : dettes déductibles et non déductibles

4. Dettes exclues : ce que la loi interdit formellement

Le législateur a introduit dès 2018 un arsenal de règles anti-optimisation destinées à empêcher les montages qui utilisent l'endettement intra-groupe pour réduire artificiellement l'assiette IFI. Ces exclusions, codifiées aux articles 973 II et 974 III du CGI, couvrent trois catégories de dettes qu'aucune tolérance administrative ne permet de déduire — sauf exceptions strictement encadrées.

4.1 Prêts contractés auprès d'entités contrôlées (art. 973 II et 974 III CGI)

C'est le terrain le plus surveillé par l'administration fiscale. La règle de base est simple : un prêt consenti par une entité que vous contrôlez — ou contracté auprès d'une telle entité — ne peut pas réduire votre assiette IFI. Cette exclusion opère que la dette soit portée directement ou via une ou plusieurs entités interposées.

Le contrôle s'apprécie par renvoi au 2° du III de l'article 150-0 B ter du CGI. Une entité est considérée comme contrôlée lorsque le redevable, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal et ses proches (ascendants, descendants, frères et sœurs), détient la majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux, directement ou indirectement.

La jurisprudence récente a clarifié l'appréciation de la clause anti-abus sur deux points importants.

D'une part, le Tribunal judiciaire de Compiègne (TJ Compiègne, 2 sept. 2025, n° 24/00911) a jugé que la seule constatation d'un avantage fiscal ne suffit pas à caractériser un « objectif principalement fiscal » : le juge doit mettre en balance l'économie d'IFI et l'ensemble des avantages non fiscaux (organisation successorale, gestion patrimoniale, mutualisation des coûts). Lorsque les objectifs patrimoniaux s'avèrent substantiels, la déductibilité peut être maintenue. La méthode de balancing à retenir : si les gains patrimoniaux réels (préparation de la succession, regroupement de la gestion, clarification de l'actionnariat) excèdent ou égalent l'économie fiscale, l'objectif principalement fiscal ne peut pas être retenu.

D'autre part, la Cour de cassation (4 avril 2024, n° 22-19.335) a confirmé qu'une dette certaine au 1er janvier reste déductible même si le débiteur la conteste ultérieurement en justice. L'existence de la dette s'apprécie à la date de référence : une contestation postérieure ne prive pas rétroactivement le contribuable de la déduction. Ce principe renforce la sécurité juridique pour les contribuables dont des dettes font l'objet d'un litige.

4.2 Dettes relatives à des biens exonérés d'IFI

Le principe est celui de la symétrie fiscale, posé par l'article 974 I du CGI : seules sont déductibles les dettes afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable. Si un bien est exonéré d'IFI, le prêt qui a servi à le financer l'est également.

Principales catégories de biens concernées :

• Biens professionnels (art. 975 CGI) : exonérés en totalité.
• Bois et forêts, parts de groupements forestiers : exonérés à hauteur de 75 %.
• Baux ruraux à long terme et GFA : exonération partielle de 75 % (ou 100 % au-delà de certains seuils).

Cas des biens partiellement exonérés : la dette est déductible au prorata de la fraction taxable. Si un bien vaut 1 000 000 € et bénéficie d'une exonération de 75 % (comme un GFA), seuls 250 000 € sont imposables. Un prêt de 600 000 € finançant ce bien ne sera déductible qu'à hauteur de 150 000 € (600 000 × 25 %).

4.3 Autres dettes exclues

• Dettes intra-foyer fiscal (art. 974 III 1° CGI) : exclusion absolue et sans exception entre membres du même foyer fiscal (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs).
• Dettes finançant des actifs non immobiliers : les emprunts finançant des actions, obligations, assurance-vie ou livrets ne sont jamais déductibles de l'IFI.
• Dettes sociales non affectées à des actifs imposables (art. 973 IV CGI, LFI 2024) : les dettes sociales non affectées à des actifs immobiliers imposables ne peuvent plus minorer la valeur vénale des parts.

4.4 Cautionnements et garanties : déductibles seulement après mise en jeu

Un engagement de cautionnement ou une hypothèque donnée en garantie sur l'un de vos biens constituent une obligation conditionnelle (dette éventuelle) tant que le débiteur principal exécute ses obligations. Ils ne deviennent une dette certaine — déductible du passif IFI — qu'à partir du moment où la caution est effectivement appelée (défaillance du débiteur principal + demande en paiement adressée à la caution avant le 1er janvier).

4.5 Prêts familiaux : exclusion de principe et exception jurisprudentielle

Les prêts contractés au sein du foyer fiscal (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs) sont exclus de manière absolue : aucune exception, aucune condition de marché ne permettent de les déduire (art. 974 III 1° CGI).

En revanche, les prêts consentis par des membres de la famille extérieurs au foyer fiscal (parents, frères et sœurs, enfants majeurs) sont en principe déductibles s'ils remplissent les conditions générales de l'article 974 CGI. La difficulté tient aux soupçons que l'administration porte sur ces prêts, qu'elle peut requalifier de « fictifs » ou de dettes contractées dans un objectif principalement fiscal.

5. Prêts in fine : la règle de l'amortissement fictif

Le prêt in fine est un emprunt dont le capital n'est remboursé qu'à l'échéance finale, contrairement au prêt amortissable où le capital se rembourse progressivement. Sans règle correctrice, un prêt in fine procurerait un avantage IFI supérieur à un prêt amortissable de même montant, puisque le capital resterait intégralement déductible pendant toute la durée du prêt. Pour neutraliser cet avantage, l'article 974 II du CGI impose un mécanisme d'amortissement fictif linéaire.

5.1 Le principe de l'amortissement fictif

Pour un prêt in fine, la dette déductible au 1er janvier de l'année N n'est pas le capital réel restant dû, mais un montant théorique calculé comme si le prêt avait été amortissable depuis l'origine. En d'autres termes, on retire fictivement du capital initial la quote-part qui aurait été remboursée si le prêt avait été amortissable.

5.2 Comparaison prêt amortissable vs prêt in fine dans le temps

Exemple sur un prêt de 600 000 € à 15 ans. La règle de l'amortissement fictif pénalise progressivement le prêt in fine : dès la cinquième année, la dette déductible est inférieure au capital restant dû réel d'un prêt amortissable équivalent.

5.3 Prêts sans terme fixe : la règle des 20 ans (5 %/an)

Lorsqu'un emprunt finançant un actif immobilier ne prévoit aucune date d'échéance pour le remboursement du capital, la loi l'assimile à un prêt in fine sur 20 ans. La dette n'est alors déductible qu'à hauteur du capital diminué d'1/20 (5 %) par année écoulée depuis le versement. Après 20 ans, la déductibilité tombe à zéro.

Cette règle concerne notamment les prêts Lombard (avance sur titres sans durée déterminée), les CCA sans terme fixe, et plus généralement tout crédit renouvelable ou permanent à vocation immobilière.

6. Plafonnement du passif pour les patrimoines supérieurs à 5 M€ (art. 974 III CGI — LF 2024)

La loi de finances pour 2024 (art. 27 LFI 2024) a introduit un mécanisme de plafonnement du passif déductible pour les contribuables dont le patrimoine brut imposable dépasse 5 000 000 €. Cette mesure anti-optimisation vise à neutraliser les stratégies d'endettement structurel à des fins de réduction d'assiette IFI.

6.1 Mécanisme du plafonnement

Lorsque le patrimoine brut taxable dépasse 5 M€, les dettes déductibles sont calculées selon une formule en deux étapes :

6.2 Exception au plafonnement

Les dettes pour lesquelles le redevable démontre qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal restent déductibles en totalité, hors plafonnement (dernier alinéa art. 974 III). La charge de la preuve incombe au contribuable. Un emprunt bancaire classique consenti par un établissement de crédit, à taux de marché, pour financer l'acquisition d'un actif spécifique, satisfait en principe cette condition.

6.3 Champ d'application : patrimoines visés

7. Dettes de SCI : déduction à proportion des parts

La SCI occupe une place à part entière dans le dispositif IFI. Contrairement à l'impôt sur le revenu, où une SCI à l'IS est traitée comme une entité opaque, l'IFI impose une transparence universelle : qu'elle soit à l'IR ou à l'IS, la SCI est regardée au travers par l'administration pour déterminer l'assiette de chaque associé.

7.1 Le mécanisme de transparence

L'associé d'une SCI ne déclare pas les immeubles directement, mais la valeur vénale de ses parts. Or, cette valeur est calculée en déduisant du patrimoine immobilier brut de la société les dettes qui s'y rattachent — et chaque associé bénéficie de cette déduction à hauteur de sa quote-part dans le capital.

7.2 Dettes déductibles via la SCI

Sont en principe déductibles les dettes inscrites au passif de la SCI et affectées à un actif immobilier imposable :

• Emprunts bancaires contractés par la SCI pour l'acquisition ou la réalisation de travaux sur ses immeubles ;
• Taxe foncière due par la SCI au 1er janvier de l'année d'imposition ;
• Dettes de travaux (factures d'entrepreneur échues ou certaines au 1er janvier).

7.3 Le cas épineux des comptes courants d'associés (CCA) — post-LFI 2024

Les avances consenties par les associés à la SCI (comptes courants créditeurs au passif du bilan) font l'objet d'un traitement à deux vitesses depuis la réforme IFI de 2018, durcie encore par la LFI 2024. C'est l'un des sujets les plus exposés au redressement fiscal dans les SCI familiales.

7.4 SCI à l'IS : transparence IFI et décotes de valorisation

Même opaque sur le plan de l'impôt sur les sociétés, la SCI à l'IS est traitée comme transparente pour l'IFI. L'associé déclare la valeur vénale de ses parts, calculée selon la méthode patrimoniale (actif net réévalué). Les dettes de la SCI IS sont intégrées dans ce calcul et réduisent mécaniquement la valeur déclarée.

8. Cas pratiques chiffrés

Les trois situations suivantes illustrent les principaux mécanismes abordés dans ce guide : déduction classique d'un emprunt, amortissement fictif d'un prêt in fine, et plafonnement des dettes pour les grands patrimoines.

Cas n° 1 — Contribuable « classique » IFI (patrimoine brut 1,8 M€)

M. et Mme Durand détiennent une résidence principale estimée à 1 200 000 €, deux biens locatifs pour 600 000 €, un emprunt résidence principale restant dû de 350 000 €, un emprunt locatif de 200 000 € et une taxe foncière due au 1er janvier de 3 500 €.

Cas n° 2 — Investisseur avec SCI et prêt in fine (patrimoine 4 M€)

M. Lambert détient des parts de SCI représentant un actif immobilier de 3 000 000 €, financé par un prêt in fine de 1 500 000 € souscrit il y a 4 ans pour une durée totale de 12 ans. Il détient par ailleurs un bien immobilier en direct de 1 000 000 €, sans emprunt.

Cas n° 3 — Grand patrimoine et plafonnement LF 2024 (patrimoine 9 M€)

Mme Castellan détient un patrimoine immobilier brut de 9 000 000 € (SCI + biens en direct) et des dettes totales admissibles de 6 000 000 €. Le patrimoine dépasse 5 M€ : le plafonnement de l'article 974 III s'applique.

9. Comment déclarer le passif (formulaire 2042-IFI)

L'IFI ne dispose pas d'une déclaration autonome : il se déclare en même temps que vos revenus, via le formulaire annexe n° 2042-IFI (cerfa n° 15798), joint à votre déclaration de revenus 2042 principale. Le passif déductible se saisit en deux étapes : d'abord dans l'annexe 4 « Passif et autres déductions », puis les totaux sont reportés automatiquement sur la page de calcul de l'IFI.

9.1 Les cases de l'annexe 4 — Guide pratique 9GF / 9GH

9.2 La photographie du passif au 1er janvier

La date de référence est le 1er janvier de l'année d'imposition. C'est le capital restant dû à cette date précise qui est déductible — pas le capital initial emprunté, pas le capital restant dû à la date de déclaration (mai ou juin). Cette règle est souvent source d'erreur : un remboursement intervenu entre le 1er janvier et la date de déclaration ne réduit pas la base déductible pour l'année concernée.

9.3 Documents à conserver (6 ans minimum)

Le délai de reprise de l'administration fiscale en matière d'IFI est de 6 ans (art. L180 LPF). Tout document justifiant le passif déclaré doit être conservé pendant cette durée.

9.4 Calendrier de la campagne IFI 2026

9.5 Erreurs fréquentes à éviter sur la déclaration

10. Optimiser son passif déductible avec un CGP

La déclaration du passif est un exercice de conformité. L'optimisation du passif, elle, se joue avant le 1er janvier — et elle peut, dans certaines situations, faire basculer un contribuable en dessous du seuil d'imposition de 1 300 000 €, ou réduire significativement son assiette taxable. Voici les leviers actionnables.

10.1 Financer par emprunt plutôt que comptant

La décision la plus structurante intervient au moment de l'acquisition : financer un bien immobilier par emprunt plutôt que sur fonds propres crée immédiatement un passif déductible équivalent au capital emprunté. À patrimoine brut IFI identique, un contribuable qui finance une acquisition à 800 000 € par emprunt réduit son assiette nette de 800 000 €, ce qui peut représenter une économie d'IFI annuelle de plusieurs milliers d'euros selon le barème.

10.2 Prêt in fine ou prêt amortissable : quel choix pour l'IFI ?

La règle de l'amortissement fictif (section 5) nivelle l'avantage IFI du prêt in fine sur la durée. À court terme (premières années du prêt), un prêt in fine offre un passif déductible plus élevé qu'un prêt amortissable équivalent. À long terme, l'écart se résorbe et le prêt in fine devient défavorable. Le choix entre les deux structures doit intégrer votre horizon de détention, votre objectif de cash-flow et l'évolution projetée de votre patrimoine brut IFI.

10.3 Faire porter les emprunts sur la SCI

Lorsque le patrimoine immobilier est détenu en SCI, il est stratégiquement avantageux de faire porter les emprunts par la SCI elle-même plutôt que par les associés à titre personnel. Le passif de la SCI vient directement en réduction de la valeur des parts déclarée par chaque associé à proportion de ses droits. Cette architecture maximise le passif partageable entre associés et peut s'avérer particulièrement efficace dans les SCI familiales multipropriétaires.

10.4 Le passif, un levier parmi d'autres : l'approche globale

Optimiser son passif déductible est efficace, mais ce levier ne doit pas être envisagé isolément. Un audit IFI complet, réalisé idéalement en octobre ou novembre pour laisser le temps d'agir avant le 1er janvier, couvre l'ensemble des leviers légaux disponibles :

Pour aller plus loin sur l'ensemble de ces stratégies, consultez notre guide complet d'optimisation IFI 2026.

Mise à jour : février 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI) art. 974, BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-40-10, BOI-PAT-IFI-20-40-20, BOI-PAT-IFI-20-40-30, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, BOI-PAT-IFI-20-30-30), Légifrance, impots.gouv.fr, loi de finances 2024, TJ Compiègne 2 sept. 2025 n° 24/00911, Cour de cassation 4 avr. 2024 n° 22-19.335, Fondation de France IFI. Les règles mentionnées sont celles en vigueur au 1er janvier 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.