Mis à jour le 13 juillet 2026 · Conforme à l'article L. 214-109 du Code monétaire et financier (les trois valeurs officielles), au Règlement général de l'AMF (art. 422-234 et 422-230) et aux données de marché ASPIM/IEIF publiées début 2026.
La réponse en une phrase : réalisation = ANR
Votre relevé de SCPI affiche une valeur de part en recul depuis 2023, et vous hésitez : faut-il vendre, ou ce repli fait-il au contraire un point d'entrée intéressant ? Pour trancher, vous ouvrez le bulletin — et deux termes s'y télescopent : « valeur de réalisation » et « ANR » (actif net réévalué). Faut-il les comparer, ou avez-vous raté une subtilité ? D'abord les faits, à l'échelle du marché : la valeur de réalisation par part a cédé environ 10,3 % en 2023, puis 5,8 % en 2024, avant de quasi se stabiliser en 2025 (≈ −1,8 %, source ASPIM/IEIF) — des évolutions passées, non garanties. L'objectif est simple : qu'après cette page, vous ne confondiez plus jamais ces deux mots — ni le troisième, la reconstitution — quand vous ouvrez un bulletin.
Pour une SCPI, la valeur de réalisation, c'est l'ANR. Rien de plus. Même grandeur, même montant, un seul chiffre — simplement désigné par deux vocabulaires. Il n'y a pas un « chiffre de réalisation » et un « chiffre d'ANR » à mettre en regard : c'est la valeur vénale des immeubles (expertisée) plus la valeur nette des autres actifs, dettes déduites (art. L. 214-109 du Code monétaire et financier).
L'essentiel en 20 secondes
- Pour une SCPI, valeur de réalisation = ANR : même grandeur, même montant.
- « Valeur de réalisation » est le terme légal (art. L. 214-109 CMF) ; « ANR » est le terme financier générique.
- La nuance est de vocabulaire, pas un écart chiffré à calculer.
- Le prix de la part, lui, se cale sur la valeur de reconstitution — une autre valeur, à ne pas confondre.
Reste à comprendre pourquoi deux mots survivent pour un seul chiffre, ce qui fait qu'on emploie l'un plutôt que l'autre, et comment ne surtout pas confondre cette valeur de réalisation (ANR) avec la valeur de reconstitution. Si vous cherchez d'abord la définition détaillée ou le calcul, allez directement voir interpréter la valeur de réalisation d'une SCPI et le calcul détaillé de la valeur de réalisation. Pour les bases des SCPI, le point de départ reste le guide complet des SCPI.
Deux mots, une seule grandeur
Reprenons chaque terme proprement, car la nuance tient entièrement à leur origine, pas à leur résultat.
La valeur de réalisationest le terme réglementaire des SCPI. L'article L. 214-109 du Code monétaire et financier la définit comme « la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société ». Elle est arrêtée par la société de gestion à chaque clôture (et à la situation intermédiaire du premier semestre pour les SCPI à capital variable), sur la base d'immeubles expertisés par un expert externe indépendant, et figure dans les comptes contrôlés par le commissaire aux comptes.
L'ANR (actif net réévalué), aussi appelé NAV (Net Asset Value) ou « valeur patrimoniale », est un terme d'analyse financière générique : les capitaux propres comptables augmentés des plus ou moins-values latentes sur les actifs. On l'emploie pour des foncières cotées (SIIC), des holdings, des fonds, du private equity. Appliqué à une SCPI, il aboutit exactement à la même grandeur que la valeur de réalisation.
L'équivalence des deux écritures
Valeur de realisation (terme legal SCPI) = valeur venale des immeubles (expertise independante) + valeur nette des autres actifs (tresorerie, creances, dettes deduites) ANR / actif net reevalue (terme financier) = capitaux propres comptables + plus ou moins-values latentes sur les actifs = valeur venale des immeubles + valeur nette des autres actifs (dettes deduites) => Pour une SCPI : valeur de realisation = ANR (meme grandeur, meme montant)
| Aspect | Valeur de réalisation | ANR (actif net réévalué) |
|---|---|---|
| Grandeur mesurée (SCPI) | Patrimoine net réévalué | Patrimoine net réévalué (identique) |
| Montant | Le même | Le même |
| Registre | Juridique / réglementaire | Financier / analyse d'actifs |
| Défini par la loi ? | Oui (art. L. 214-109 CMF) | Non (concept générique) |
| Périmètre du terme | Unique et borné (SCPI) | Large (sociétés, fonds, SIIC…) |
| Où on le lit | Rapport annuel, bulletins, statuts SCPI | Analyses, comparateurs, glossaires |
Les glossaires de place le disent noir sur blanc : les lexiques SCPI (sociétés de gestion, comparateurs) présentent tous « ANR = valeur de réalisation ». Ce sont des synonymes de place, rien de plus.
ANR, NAV, valeur patrimoniale : le même chiffre sous d'autres noms
Selon la source que vous lisez, cette même grandeur s'appellera « ANR », « NAV » (Net Asset Value, le terme anglo-saxon) ou « valeur patrimoniale ». Pour une SCPI, tous renvoient à la valeur de réalisation de l'article L. 214-109 CMF. Le seul voisin à ne jamais ranger dans cette famille est la valeur de reconstitution, qui ajoute des frais et sert, elle, de référence au prix. En cas de doute sur un chiffre de votre bulletin, notre méthode pour valoriser une SCPI passe les trois valeurs en revue.
Pourquoi la loi ne dit jamais « ANR »
C'est ici que ça se joue vraiment, et c'est le point que la plupart des articles zappent : il existe une asymétrie normativeentre les deux mots. Le Code monétaire et financier et le Règlement général de l'AMF emploient exclusivement trois libellés pour parler de la valeur d'une SCPI :
- la valeur comptable (coût historique) ;
- la valeur de réalisation (patrimoine net réévalué) ;
- la valeur de reconstitution (réalisation + frais).
Les mots « ANR » et « actif net réévalué » n'y figurent pas. Ce n'est pas un oubli : l'ANR est un concept d'analyse financière transversal à tous les actifs, quand la valeur de réalisation est la traduction réglementaire précise et bornée de ce concept pour les seules SCPI.
Ce qu'il faut en retenir concrètement : aucun article de loi ne « définit l'ANR ». Le seul fondement légal est celui de la valeur de réalisation (art. L. 214-109 CMF). Si une source vous annonçait qu'elle « cite l'article de loi qui définit l'ANR », elle se tromperait : cet article n'existe pas. Le fondement qu'elle vise est nécessairement celui de la valeur de réalisation.
Le piège à éviter
Ne croyez jamais qu'un « ANR » et une « valeur de réalisation » affichés seraient deux valeurs distinctes à additionner ou à comparer entre elles. Pour une SCPI, c'est le même chiffre. Le seul chiffre différent et voisin dans le rapport, c'est la valeur de reconstitution(qui, elle, ajoute des frais). Confondre « réalisation vs ANR » (fausse opposition) et « réalisation vs reconstitution » (vraie différence) est l'erreur la plus fréquente.
Les micro-nuances qui font qu'on emploie deux mots
Si les deux termes sont équivalents, pourquoi les garder tous les deux ? Trois nuances fines l'expliquent — sans jamais créer d'écart de montant pour une SCPI.
1. Registre et périmètre du terme
« ANR » est un concept générique qui connaît des variantes hors SCPI : ANR de liquidation intégrant des coûts de sortie, ANR « droits inclus » ou « hors droits » pour les foncières cotées, etc. La valeur de réalisation d'une SCPI, elle, a une définition légale unique et bornée (art. L. 214-109 CMF). Pour une SCPI, l'ANR se réduit précisément à cette valeur, ni plus ni moins.
2. Un instantané d'expertise, pas une valeur de marché continue
La valeur de réalisation est un arrêté à une date(clôture, semestre), qui repose sur des expertises. Chaque immeuble est réévalué en profondeur au moins tous les trois ans (cinq ans pour une SCPI à capital fixe sans augmentation de capital), avec une actualisation semestrielle pour les SCPI à capital variable (art. 422-234 RG AMF). C'est une photo légalement encadrée, pas une cote de marché en temps réel ni un prix de vente immédiat.
3. Valeur vénale « hors droits »
Enfin — et l'on formule ici au conditionnel, car il s'agit d'un usage de place et non d'une mention littérale du CMF — la valeur vénale retenue pour la réalisation serait généralement exprimée hors droits ; les droits de mutation et frais d'acquisition sont ajoutés dans la reconstitution. C'est la raison technique pour laquelle la réalisation (≈ ANR) est inférieure à la reconstitution. Ce point relève de la comparaison entre les deux valeurs, développée dans la différence entre réalisation et reconstitution.
Au fond, tout se joue sur le vocabulaire et le cadre juridique : jamais sur le montant, qui reste identique pour une SCPI.
Une nuance à manier au conditionnel
Que la valeur vénale soit retenue « hors droits » relève d'un usage de place, non d'une formule littérale du Code monétaire et financier : nous l'énonçons donc au conditionnel (à confirmer, au cas par cas, dans le rapport de la SCPI concernée). Retenez surtout la conséquence, elle certaine : la réalisation (ANR) est structurellement inférieure à la reconstitution, qui rajoute les frais d'acquisition. Ce n'est pas une « décote » de marché, c'est de la mécanique comptable.
Cas chiffré : le même montant sous deux noms
Léa détient des parts d'une SCPI et ouvre son rapport annuel, décidée à comprendre. Elle cherche « la valeur de réalisation », puis « l'ANR », persuadée qu'il s'agit de deux chiffres. Sur une SCPI de 500 000 parts, chiffres arrondis, elle tombe sur ceci (exemple pédagogique) :
Cas de Léa — un seul chiffre, deux étiquettes (exemple fictif)
Donnees de la SCPI (arrondies, exemple pedagogique) :
Valeur venale des immeubles (hors droits) : 95 M EUR
Valeur nette des autres actifs (tresorerie − dettes) : + 5 M EUR
--------------------------------------------------------------
VALEUR DE REALISATION = 100 M EUR
/ 500 000 parts = 200 EUR / part
ANR PAR PART = 200 EUR
(exactement le meme calcul, autre nom)
Le chiffre DIFFERENT, a ne pas confondre :
Valeur de reconstitution = realisation + frais de reconstitution
100 M EUR + 12 M EUR (droits + commission) = 112 M EUR
/ 500 000 parts = 224 EUR / part
Prix de souscription (cale sur la reconstitution) ~ 220 EUR / partCe que Léa comprend en refermant le rapport : elle traquait deux chiffres (réalisation et ANR), il n'y en avait qu'un —200 € par part. Le chiffre différent qu'elle voit à côté (224 €) n'est pas « l'autre valeur de l'ANR » : c'est la valeur de reconstitution, qui ajoute des frais et sert de référence au prix de souscription (~220 €). L'ANR, lui, ne sert pas à fixer le prix.
Marc, lui, lit chez un comparateur « décote de 10 % sur l'ANR », et ailleurs « décote sur la valeur de reconstitution ». Ce ne sont pas les mêmes bases : la décote qui sert réellement à juger si le prix est attractif se mesure contre la reconstitution (art. L. 214-94 CMF), pas contre l'ANR/réalisation. Pour l'interpréter, voyez comment interpréter une décote de SCPI et la règle des 10 % de l'AMF.
Le bon réflexe devant un rapport annuel
Devant deux chiffres proches dans un rapport annuel, ne cherchez jamais « la réalisation » d'un côté et « l'ANR » de l'autre : ils sont identiques. Les deux montants que vous comparez sont forcément la réalisation (= ANR) et la reconstitution. Repère simple : le plus bas des deux est toujours la réalisation (ANR) ; le plus haut, la reconstitution (frais inclus).
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À ne pas confondre : la valeur de reconstitution
Ce qui embrouille vraiment les associés, ce n'est presque jamais « réalisation vs ANR » (qui sont identiques) : c'est « réalisation vs reconstitution ». Voici les frontières en bref — je ne refais pas la démonstration complète ici, chaque valeur a sa page dédiée.
La réalisation (= ANR) mesure le patrimoine net réévalué, soit la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs. La reconstitution repart de cette réalisation et y ajoute les frais qu'il faudrait engager pour reconstituer le parc à l'identique (droits de mutation et commission de souscription) : c'est elle, et non l'ANR, qui sert de référence au prix de la part (art. L. 214-109 et L. 214-94 CMF). La valeur de retrait, enfin, ne vise que les SCPI à capital variable : c'est le prix de souscription diminué de la commission de souscription, soit la somme nette qui revient à l'associé qui se retire.
| Valeur | Formule | À quoi elle sert |
|---|---|---|
| Réalisation (= ANR) | Valeur vénale des immeubles + valeur nette des autres actifs | Valeur patrimoniale ; plancher du remboursement non compensé (réalisation −10 %, art. 422-230 RG AMF) |
| Reconstitution | Réalisation + frais de reconstitution (droits + commission) | Référence du prix de part (règle des 10 %, art. L. 214-94 CMF) |
| Retrait | Prix de souscription − commission de souscription | Somme nette perçue à la sortie (capital variable) |
À retenir : l'ANR (réalisation) ne fixe pas le prix ; c'est la reconstitution qui le fait. Pour approfondir, voyez comment est fixé le prix de souscription, et la démarche d'ensemble dans comment valoriser une SCPI. Le prix de sortie réel, lui, est traité dans la valeur de retrait d'une SCPI.
L'erreur classique : calculer une décote sur la mauvaise base
Ces trois valeurs ne se croisent jamais entre elles. Le piège le plus fréquent consiste à mesurer une « décote » du prix par rapport à la réalisation (ANR) : mauvaise base. La décote qui dit si le prix est attractif se mesure contre la reconstitution(règle des 10 %, art. L. 214-94 CMF), jamais contre l'ANR. Utiliser la réalisation à sa place fausse le diagnostic — et peut faire passer pour « chère » une part parfaitement dans les clous, ou l'inverse.
À quoi sert l'ANR par part : la « valeur patrimoniale »
L'ANR par part(= valeur de réalisation par part) est la référence de « valeur patrimoniale » : ce que vaut le patrimoine net réévalué derrière chaque part. C'est un indicateur pour suivre l'évolution du patrimoine d'un exercice à l'autre — pas un prix de revente réel et immédiat (le marché de retrait ou secondaire peut être décoté ou engorgé).
C'est le point qui surprend le plus mes clients : la valeur de réalisation / ANR n'entre dans aucune assiette d'imposition. Ce n'est ni un prix d'achat, ni un prix de vente, ni un revenu : c'est une donnée de bilan. Pour mémoire, ce qui est imposé sur une SCPI en direct, ce sont les revenus fonciers (barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux — pas 18,6 %, taux réservé à certains revenus mobiliers) et la plus-value de cession de parts (régime des plus-values immobilières, calculée sur le prix réel, jamais sur l'ANR).
Comment lire l'ANR par part
Traitez-le comme un thermomètre patrimonial : à comparer sur plusieurs exercices pour voir si le parc immobilier se valorise ou se corrige. Ce n'est pas un prix garanti de sortie, ni une base fiscale. Il complète — sans les remplacer — le taux de distribution, le taux d'occupation et le report à nouveau dans l'analyse d'ensemble.
Où en est l'ANR des SCPI en 2026 ?
Après une forte correction en 2023-2024, la valeur de réalisation par part (donc l'ANR par part) des SCPI s'est quasi stabilisée en 2025 (≈ −1,8 % en moyenne, source ASPIM/IEIF, début 2026), contre ≈ −10,3 % en 2023 et ≈ −5,8 % en 2024. C'est un indicateur expertisé, arrêté et publié — mais non garanti et susceptible d'évoluer.
Côté liquidité, la tension se desserre sans disparaître : la file d'attente de retrait représentait de l'ordre de 3 % de la capitalisation fin 2025, et quelques SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital. La valeur de réalisation / ANR est un chiffre encadré et publié (rapport annuel, bulletins), pas une donnée commerciale libre.
Mention obligatoire
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces évolutions moyennes de la valeur de réalisation portent sur le passé et ne garantissent aucune stabilisation durable. La SCPI reste un placement non garanti, avec risque de perte en capital et de liquidité. Pour l'interprétation détaillée du chiffre, voyez la valeur de réalisation d'une SCPI.
Se méfier d'un discours qui « oppose » ANR et réalisation
Un conseiller ou un comparateur qui « oppose » l'ANR et la valeur de réalisation, comme s'il fallait arbitrer entre les deux, confond deux synonymes — par maladresse au mieux, pour noyer le poisson au pire : pour une SCPI, c'est le même montant. Le seul écart qui compte, lui, se mesure ailleurs : le prix de la part est-il décoté ou surcoté face à la reconstitution ? Pour trancher ce point, voyez comment savoir si une SCPI est décotée ou surcotée.
Je le dis comme en rendez-vous, sans enrobage : la SCPI est un placement de long terme (8 à 10 ans minimum), non garanti, comportant un risque de perte en capital, une liquidité non garantie (le marché de retrait ou secondaire peut se gripper — les files d'attente de 2023-2026 l'ont montré) et des revenus non garantis. Aucune SCPI n'est ici nommée, notée ni recommandée : nous exposons une méthode et des définitions, jamais un classement.
Comment on procède, concrètement
En rendez-vous, nous ne « plaçons » aucune SCPI maison : nous partons de vos relevés. Lire l'ANR par part sur plusieurs exercices dit si le parc se valorise ou se corrige ; le confronter au prix (via la reconstitution) dit si vous payez au juste niveau ; vérifier la file de retrait dit si vous pourrez sortir. Chaque situation étant différente, ces repères ne remplacent pas une étude personnalisée. Et la règle ne bouge pas : la SCPI reste un placement illiquide, à capital et revenus non garantis, dont la valeur de part n'est jamais acquise et dont les performances passées ne préjugent pas de l'avenir.
Un doute sur la valorisation de vos SCPI ?
La semaine dernière, un associé pensait sa SCPI « surcotée de 8 % » : le calcul était fait sur l'ANR au lieu de la reconstitution. On lit vos rapports, on remet la bonne base et on contrôle la file de retrait. Bilan 360° offert, cabinet indépendant à Chambéry — ORIAS 23002291.