Mis à jour le 10 juillet 2026 · Conforme aux articles L. 214-109 et L. 214-94 du Code monétaire et financier, au Règlement général de l'AMF (art. 422-230 et 422-234) et aux statistiques ASPIM/IEIF publiées le 15 mai 2026.
Qu'est-ce que la valeur de réalisation d'une SCPI ?
Vous hésitez à investir en SCPI, ou vous en détenez déjà et le doute s'installe : les revenus distribués valent-ils vraiment les frais d'entrée ? Pourrai-je revendre quand je le voudrai ? Et surtout, après les baisses de prix de part de 2023-2024, combien vaut réellement le patrimoine derrière ma part aujourd'hui ? Il existe un chiffre — publié chaque année, expertisé par un tiers indépendant et encadré par la loi — qui répond précisément à cette dernière question : la valeur de réalisation. Bien la lire, c'est cesser de subir le prix affiché pour juger la solidité réelle du parc. Ce guide vous montre comment, chiffres 2023-2025 à l'appui.
Ouvrez le rapport annuel de votre SCPI : vous tombez sur un tableau à trois lignes — valeur comptable, valeur de réalisation, valeur de reconstitution. Trois chiffres différents pour un même patrimoine. Lequel regarder pour savoir si votre part vaut vraiment son prix ?
La réponse patrimoniale, c'est la valeur de réalisation. Sa définition est fixée par la loi. L'article L. 214-109 du Code monétaire et financier prévoit que la valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles — celle arrêtée par une expertise indépendante — et de la valeur nette des autres actifs de la société (trésorerie, créances, parts détenues), dettes déduites.
En clair, la valeur de réalisation, c'est l'actif net réévalué (ANR) de la SCPI : ce que vaudrait, en théorie, le patrimoine net si la société cédait ses immeubles à leur valeur d'expertise et remboursait ses dettes. C'est une valeur « liquidative » théorique. Ramenée au nombre de parts, elle indique ce que vaut le patrimoine net derrière chacune de vos parts.
En 30 secondes
La valeur de réalisation = valeur d'expertise des immeubles + actifs nets − dettes, ramenée à la part : c'est l' actif net réévalué (ANR), ce que vaut le patrimoine net derrière chaque part (art. L. 214-109 CMF). Ce n'est pas votre prix de revente — ça, c'est la valeur de retrait — ni la base de votre impôt. On la lit non pas face au prix directement, mais via la valeur de reconstitution. En 2024, elle a reculé de 5,8 % en moyenne (source ASPIM) : rappel qu'une SCPI est un placement long terme, non garanti, avec risque de perte en capital.
Les 3 valeurs officielles publiées par chaque SCPI (art. L. 214-109 CMF)
- Valeur comptable : le patrimoine évalué au coût historique d'acquisition, net d'amortissements et de provisions. Une photo du passé, pas de la valeur actuelle.
- Valeur de réalisation (ANR) : valeur vénale expertisée des immeubles + valeur nette des autres actifs. La valeur réelle du patrimoine, une fois les dettes déduites, à la date de l'expertise.
- Valeur de reconstitution : la valeur de réalisation augmentée des frais qu'il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine à l'identique (droits de mutation + commission de souscription). C'est la base de référence du prix de souscription.
Le bon réflexe : lire la valeur de réalisation comme un contrôleur, pas comme un vendeur. Ce n'est pas un argument commercial (« la part est décotée, achetez ! »), c'est un instrument de diagnostic sur la santé patrimoniale du véhicule. Pour resituer ce chiffre dans le fonctionnement d'ensemble, voyez notre guide comment fonctionne une SCPI.
Valeur de réalisation et ANR : est-ce la même chose ?
Vous croiserez les deux termes, parfois dans le même document. Pas de piège : les deux désignent exactement la même grandeur. Inutile de chercher une différence de calcul, il n'y en a pas.
« Valeur de réalisation » est simplement le terme réglementaire, celui de l'article L. 214-109 CMF, propre à l'univers des SCPI. « Actif net réévalué (ANR) » est son équivalent financier et comptable : les fonds propres réévalués, c'est-à-dire les fonds propres comptables augmentés des plus ou moins-values latentes sur le patrimoine. Deux étiquettes venues de deux mondes — le droit des SCPI d'un côté, l'analyse financière de l'autre — pour une seule et même grandeur.
La nuance est purement terminologique. Méfiez-vous d'un commercial qui survendrait une différence technique entre les deux : il n'y en a pas de substantielle.
Le vrai point à retenir, en revanche, c'est que la réalisation (ANR) ne doit pas être confondue avec la valeur comptable. La valeur comptable reste au coût historique ; la réalisation intègre la valeur d'expertise actuelle. L'écart entre les deux mesure les plus ou moins-values latentes du parc immobilier. Quand les prix de l'immobilier montent, la réalisation dépasse nettement la comptable ; quand ils baissent, l'écart se resserre, voire s'inverse.
Exemple de lecture : comptable vs réalisation
Imaginons une SCPI dont la valeur comptable par part ressort à 180 EUR (coût d'acquisition amorti) et la valeur de réalisation à 210 EUR (expertise actuelle). L'écart de +30 EUR, soit +16,7 %, matérialise des plus-values latentes accumulées sur le parc. À l'inverse, en marché baissier, une réalisation retombée sous la comptable signalerait des moins-values latentes. L'écart comptable/réalisation est donc un thermomètre discret de l'immobilier détenu. Chiffres fictifs, à but pédagogique.
Surcote ou décote : comment interpréter la valeur de réalisation ?
C'est le cœur du sujet. Pour juger si une part est « chère » ou « bon marché », on compare le prix de la part aux valeurs expertisées ramenées à la part. Encore faut-il comparer à la bonne référence.
Règle de lecture cruciale : la valeur de référence du prix, c'est la reconstitution, pas la réalisation. Le prix de souscription est construit à partir de la valeur de reconstitution (qui inclut les frais). La valeur de réalisation nue, elle, est normalement inférieure au prix et à la reconstitution, puisqu'elle n'intègre pas ces frais. Un prix supérieur à la réalisation n'a donc rien d'anormal — c'est l'inverse qui le serait.
Prime (surcote) ou décote
Prime (+) ou decote (−) = (Prix de part − Valeur par part) / Valeur par part Reference du PRIX = valeur de RECONSTITUTION par part (regle des 10 %) Reference PATRIMONIALE = valeur de REALISATION (ANR) par part
Deux lectures, donc :
- Surcote (à surveiller) : le prix est nettement au-dessus de la valeur de réalisation par part et proche ou au-dessus de la valeur de reconstitution par part. Signal de vigilance : risque de baisse de prix à venir.
- Décote : le prix est inférieur à la valeur de reconstitution par part. C'est une marge de sécurité, un potentiel de rattrapage — sans garantie qu'il se matérialise.
Cas pratique — Camille lit une surcote/décote (exemple pédagogique, chiffres fictifs)
SCPI a capital variable — donnees neutres :
Prix de souscription : 200 EUR / part
Valeur de realisation (ANR)/part : 175 EUR
Valeur de reconstitution/part : 205 EUR
Lecture 1 — prix vs reconstitution (la BONNE reference du prix) :
(200 − 205) / 205 = −2,4 %
=> leger decote vs la reference du prix, dans la fourchette des 10 % : OK.
Lecture 2 — prix vs realisation nue :
(200 − 175) / 175 = +14,3 %
=> le prix depasse l'ANR de ~14 %, ce qui est NORMAL :
la reconstitution ajoute justement ~17 % de frais (30 EUR sur 175).
Conclusion : SCPI ni surcotee ni fortement decotee.
On surveillerait si le prix passait AU-DESSUS de la reconstitution (surcote).L'erreur classique : comparer le prix à la réalisation comme s'il devait s'y aligner
Beaucoup d'épargnants s'alarment en voyant que le prix de souscription est supérieur à la valeur de réalisation. C'est une fausse alerte : le prix ne se cale pas sur l'ANR nu, mais sur la reconstitution (réalisation + frais). L'écart prix / réalisation correspond, pour l'essentiel, aux frais de reconstitution. La vraie question n'est pas « le prix dépasse-t-il la réalisation ? » (presque toujours oui), mais « le prix dépasse-t-il la reconstitution ? ».
Réalisation, reconstitution, retrait : le trio des trois valeurs
Trois valeurs reviennent en permanence quand on parle de SCPI. Les confondre conduit à des contresens. Le tableau ci-dessous les remet en ordre, avec leur fondement et leur rôle.
| Valeur | Définition | Fondement | Rôle |
|---|---|---|---|
| Valeur comptable | Coût historique d'acquisition, net d'amortissements et provisions | Art. L. 214-109 CMF | Référence comptable (le passé) |
| Valeur de réalisation (ANR) | Valeur vénale expertisée des immeubles + valeur nette des autres actifs, dettes déduites | Art. L. 214-109 CMF | Ce que vaut le patrimoine net ; plancher (−10 %) du remboursement non compensé |
| Valeur de reconstitution | Réalisation + frais de reconstitution (droits de mutation + commission de souscription) | Art. L. 214-109 CMF | Base du prix ; règle des ±10 % |
| Prix de souscription | Déterminé par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution ; écart > 10 % à justifier et notifier à l'AMF | Art. L. 214-94 CMF | Prix d'achat de la part |
| Valeur de retrait | Prix de souscription − commission de souscription | Dispositif de retrait (RG AMF) | Somme nette au retrayant (retrait compensé) |
En 30 secondes : le trio en une phrase
Réalisation = ce que vaut le patrimoine net (l'ANR). Reconstitution = réalisation + frais pour tout racheter à l'identique, c'est la référence du prix. Retrait = prix de souscription − commission, c'est ce que vous touchez en sortant. Un seul ordre à mémoriser : réalisation < reconstitution, et retrait < prix de souscription.
La règle des 10 % de l'AMF : deux règles, pas une
On parle souvent de « la règle des 10 % » comme s'il n'y en avait qu'une. En réalité, deux mécanismes des 10 % coexistent, et ils ne mesurent pas la même chose.
- Les 10 % sur le PRIX (art. L. 214-94 CMF) : le prix de souscription est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution. Un écart supérieur à 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF. En pratique, cela conduit à ajuster le prix — souvent à la baisse en 2023-2024. Ce 10 % se mesure par rapport à la reconstitution.
- Les 10 % sur le REMBOURSEMENT non compensé (art. 422-230 RG AMF) : quand un retrait n'est pas compensé, le remboursement via le fonds de remboursement ne peut se faire à un prix inférieur à la valeur de réalisation diminuée de 10 %. Ce 10 % se mesure par rapport à la réalisation (voir la section suivante).
Deux règles des 10 %, ne pas les confondre
Le 10 % « prix » se mesure contre la reconstitution (il encadre la fixation du prix de souscription). Le 10 % « remboursement » se mesure contre la réalisation (il encadre le prix de rachat quand le marché se grippe). Deux références différentes, deux finalités différentes.
Un point de vocabulaire essentiel : ici, nous parlons de la valeur de réalisation. La valeur de reconstitution est une notion voisine mais distincte, évoquée ici pour la lecture du prix. Quant au prix de sortie réel que vous touchez en revendant, c'est la valeur de retrait : nous lui consacrons un guide dédié, la valeur de retrait d'une SCPI.
Pourquoi la valeur de réalisation baisse-t-elle (2023-2026) ?
Depuis 2022, la valeur de réalisation de nombreuses SCPI a reculé. Rien d'exceptionnel : c'est une réaction en chaîne qui démarre à la BCE et finit sur votre bulletin trimestriel :
- La hausse des taux d'intérêt renchérit le crédit et relève le rendement attendu par les acheteurs d'immeubles.
- Mécaniquement, les valorisations immobilières baissent (un même loyer vaut moins cher quand on exige un rendement plus élevé).
- Les expertises indépendantes intègrent cette baisse.
- La valeur de réalisation ET la valeur de reconstitution reculent.
- Quand le prix de souscription dépasse la reconstitution de plus de 10 %, la société de gestion doit ajuster le prix (art. L. 214-94 CMF) — d'où les baisses de prix de part.
La valeur de réalisation encaisse le choc avant le prix de part : elle baisse dès que l'expert rend sa copie, le prix ne suit que plus tard. Le marché l'a montré année après année :
| Année | Variation moyenne de la valeur de réalisation / part | Source |
|---|---|---|
| 2022 | ≈ −2,5 % | ASPIM |
| 2023 | ≈ −10,3 % | ASPIM |
| 2024 | ≈ −5,8 % | ASPIM |
| 2025 | ≈ −1,8 % | ASPIM (CP 15/05/2026) |
Le plus gros est passé : −10,3 % en 2023, puis −5,8 %, puis −1,8 % en 2025. La pente se redresse — sans qu'on puisse jurer qu'elle est finie. Ce constat porte sur le passé et ne préjuge en rien de la suite : rien ne garantit une stabilisation durable.
Cas pratique — Marc, quand la règle des 10 % déclenche une baisse de prix (exemple fictif)
Donnees neutres :
Prix de souscription : 250 EUR / part
Valeur de reconstitution fin 2023 : 245 EUR (ecart prix/reconstitution = +2 %, OK)
Apres correction des expertises 2024 :
Valeur de reconstitution/part : 220 EUR
Ecart prix / reconstitution :
(250 − 220) / 220 = +13,6 % > 10 %
=> la SG doit justifier et notifier l'AMF (art. L. 214-94 CMF),
puis en pratique ajuster le prix a la baisse (ex. vers ~230 EUR)
pour repasser dans la fourchette des ±10 %.
La valeur de realisation, qui a baisse en amont, etait le signal avance.La valeur de réalisation n'est pas un plancher garanti
Elle suit les expertises : quand celles-ci baissent, elle baisse. Ce n'est pas un socle immuable. Pour comprendre en détail les ressorts d'une baisse de prix de part, consultez pourquoi le prix d'une part de SCPI peut baisser.
Le rôle concret : la valeur de réalisation, plancher du remboursement
La valeur de réalisation ne sert pas qu'à poser un diagnostic. Le jour où le fonds gèle les retraits, c'est elle qui plafonne le chèque qu'on vous fait.
L'article 422-230 du Règlement général de l'AMF prévoit que, lorsqu'une demande de retrait n'est pas compensée par une souscription (situation de marché dégradé, file d'attente), la SCPI peut rembourser l'associé via un fonds de remboursement. Ce remboursement se fait alors à un prix qui ne peut être supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à la valeur de réalisation diminuée de 10 %.
Traduction : si le marché se grippe, ce n'est plus le prix affiché mais la valeur de réalisation qui décide de votre remboursement. Raison de plus pour la relire à chaque bulletin.
Cas pratique — Sophie en file d'attente, le plancher de remboursement (exemple fictif)
Situation : Sophie demande le retrait de ses parts d'une SCPI a capital
variable. Aucune souscription ne compense (marche degrade).
Valeur de realisation / part au moment du remboursement : 180 EUR
Fourchette de remboursement (art. 422-230 RG AMF) :
Plafond : valeur de realisation = 180 EUR
Plancher : realisation − 10 % = 180 × 0,90 = 162 EUR
=> Sophie est remboursee dans [162 EUR ; 180 EUR],
ni au-dessus de 180 EUR, ni en dessous de 162 EUR (sauf derogation AMF).
Rappel important : le delai d'execution d'un ordre de retrait
est INDETERMINE (Mediateur de l'AMF). Une demande de retrait
n'a pas de duree de validite.Retrait compensé vs non compensé : ne pas confondre
Retrait compensé (marché fluide) : l'associé sort à la valeur de retrait (prix de souscription − commission de souscription). Retrait non compensé (marché grippé) : remboursement dans la fourchette [réalisation −10 % ; réalisation]. Le contexte 2023-2026 a vu des files d'attente se former sur certaines SCPI. Pour le prix de sortie détaillé, voyez la valeur de retrait d'une SCPI ; pour la mécanique de revente, notre guide sur vendre ses parts sur le marché secondaire.
Vos SCPI sont-elles surcotées ou décotées ?
Un CGP indépendant lit pour vous les valeurs de réalisation et de reconstitution de votre portefeuille, détecte les surcotes et contrôle la liquidité. Bilan SCPI 360° offert, sans engagement.
Où et quand trouver la valeur de réalisation de votre SCPI ?
Ce chiffre n'a rien de confidentiel : il est public. Reste qu'il est noyé dans l'état annexe du rapport de gestion, là où presque personne ne va le lire.
| Document | Ce qu'on y trouve | Fréquence |
|---|---|---|
| Rapport annuel | État annexe au rapport de gestion : les 3 valeurs (comptable, réalisation, reconstitution) par part | Annuelle (souvent au 1er semestre) |
| Bulletin trimestriel / semestriel | Prix de part, valeur de retrait, actualisation des valeurs, collecte, TOF | Trimestrielle / semestrielle |
| Assemblée générale | Approbation des comptes intégrant les valeurs de l'exercice clos | Annuelle (souvent en juin) |
| DIC (document d'informations clés) | Profil de risque, frais, scénarios — pas les valeurs annuelles détaillées | Mise à jour régulière |
Côté rythme : les valeurs sont arrêtées à chaque clôture, avec une situation intermédiaire au premier semestre pour les SCPI à capital variable. L'expertise complète de chaque immeuble intervient au moins tous les 3 ans, avec une actualisation semestrielle. Un immeuble donné peut donc reposer sur une expertise complète vieille de près de trois ans, ce qui explique certains décalages entre la valeur affichée et l'état réel du marché.
Le piège de la fraîcheur : une valeur peut « dater »
Une valeur de réalisation affichée n'est pas forcément une photo du marché du jour. Chaque immeuble n'est expertisé en profondeur qu'au moins tous les trois ans, entre deux actualisations semestrielles. En marché qui se retourne vite, la valeur publiée peut donc surestimer temporairement le patrimoine, le temps que les expertises rattrapent la réalité — c'est en partie ce qui s'est joué en 2023. Regardez toujours la date des dernières expertises et la part du parc réévaluée sur l'exercice, pas seulement le chiffre final.
Pour apprendre à décrypter tous ces documents ligne par ligne, suivez notre méthode pour lire le rapport annuel d'une SCPI.
La valeur de réalisation a-t-elle un impact fiscal ?
Réponse nette : non. La valeur de réalisation n'entre dans aucune assiette d'imposition. Ce n'est ni un prix d'achat, ni un prix de vente, ni un revenu distribué : c'est un indicateur patrimonial et prudentiel. Elle ne génère aucun impôt en tant que telle.
Pour éviter toute confusion, rappelons ce qui, à l'inverse, est bien imposé sur une SCPI détenue en direct :
- Les revenus distribués (issus des loyers) sont des revenus fonciers (art. 14 à 34 CGI), imposés au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Attention : c'est bien 17,2 %, pas 18,6 % — la hausse à 18,6 % introduite par la LFSS 2026 ne concerne que les revenus mobiliers, jamais les revenus fonciers.
- La plus-value de cession de parts relève du régime des plus-values immobilières (art. 150 U et suivants CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de PS, avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans). Elle se calcule sur le prix de cession réel, jamais sur la valeur de réalisation.
Ne confondez pas valeur de réalisation et assiette fiscale
La valeur de réalisation vous dit ce que vaut le patrimoine ; elle ne vous dit rien de votre impôt. Votre imposition dépend de ce que vous percevez (revenus fonciers) et de ce que vous encaissez à la revente(plus-value sur prix réel), pas de l'ANR, qui reste une valeur de bilan. Le fisc s'intéresse à votre relevé de dividendes et à votre acte de cession, jamais à la ligne « valeur de réalisation ».
Comment utiliser la valeur de réalisation pour analyser une SCPI ?
La valeur de réalisation est utile, mais elle ment par omission : une SCPI peut afficher un bel ANR et distribuer de moins en moins. Prise seule, elle induit en erreur — il faut la croiser avec les autres indicateurs de la SCPI :
- le taux de distribution (TD), qui a remplacé l'ancien TDVM depuis la méthode ASPIM de 2022 : dividende brut annuel versé / prix de souscription au 1er janvier ;
- le TOF (taux d'occupation financier), qui mesure la qualité de la location du parc ;
- le report à nouveau (RAN), réserve qui permet de lisser les distributions dans le temps ;
- l'endettement et la diversification (sectorielle et géographique) du patrimoine.
| Configuration | Lecture | Réaction du CGP |
|---|---|---|
| Prix nettement inférieur à la réalisation/part | Décote profonde (rare) | Chercher pourquoi : gel de collecte, actif dégradé, suspicion de baisse à venir |
| Prix ≈ reconstitution/part | Situation normale, prix cohérent | RAS ; regarder TD, TOF, RAN, diversification |
| Prix supérieur à réalisation ET reconstitution | Surcote | Vigilance : risque d'ajustement de prix à la baisse |
Note de méthode : les 4 réflexes d'un CGP
Face à une valeur de réalisation, nous procédons toujours dans le même ordre : (1) comparer le prix à la reconstitution, jamais à la réalisation nue ; (2) situer la réalisation dans sa tendance — baisse-t-elle depuis trois ans, se stabilise-t-elle ? ; (3) la croiser avec le taux de distribution, le TOF, le RAN, l'endettement et la diversification ; (4) ne jamais transformer une décote en signal d'achat sans étude personnalisée de l'ensemble du portefeuille et de l'horizon de détention. La valeur de réalisation nourrit un diagnostic ; elle ne remplace pas un conseil individualisé, ni la conscience que ce placement reste illiquide et non garanti.
Un mot de prudence déontologique : une réalisation supérieure au prix n'est pas un signal d'achat automatique. C'est un élément de diagnostic à replacer dans une analyse complète — jamais une recommandation en soi. Pour la démarche de sélection dans son ensemble, voyez comment choisir sa SCPI ; pour les indicateurs de performance, notre guide rendement d'une SCPI et celui sur le report à nouveau (RAN).
Limites de la valeur de réalisation : ce qu'elle ne dit pas
La valeur de réalisation ne dit pas tout. Trois choses lui échappent, et mieux vaut les avoir en tête avant de miser dessus :
- C'est une valeur théorique et illiquide. Elle suppose une cession du parc à la valeur d'expertise, sans frottements réels (frais, délais, décote de vente forcée). Ce n'est pas le prix auquel vous revendrez : ce prix, c'est la valeur de retrait.
- Elle n'est pas garantie. Elle baisse quand les expertises baissent — preuve par les faits : environ −5,8 % en moyenne en 2024.
- Elle dépend de la qualité et de la fraîcheur des expertises. Un immeuble peut porter une expertise complète datant de près de trois ans, d'où un possible décalage avec l'état réel du marché.
3 pièges à éviter
- Comparer le prix à la réalisation nue comme s'il devait s'y aligner (il se cale sur la reconstitution).
- Confondre une décote de reconstitution et une décote de réalisation (références et enjeux différents).
- Prendre la valeur de réalisation pour un prix de revente (c'est la valeur de retrait qui joue ce rôle).
La SCPI reste un placement long terme (8 à 10 ans minimum), non garanti, comportant un risque de perte en capital et une liquidité non garantie — le marché secondaire peut se gripper, comme l'ont montré les files d'attente de retrait de la période 2023-2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour un panorama honnête, consultez nos guides sur les risques d'une SCPI et sur les avantages et inconvénients d'une SCPI. Et si vous vous demandez si ce placement vous correspond, voyez à qui s'adresse une SCPI et comment investir en SCPI. Le point de départ complet reste notre guide des SCPI 2026.
Comment calcule-t-on la valeur de réalisation ?
Le calcul lui-même est une addition simple. Toute la fiabilité repose en réalité sur un maillon : l'expertise immobilière.
Formule de la valeur de réalisation (ANR)
L'expertise immobilière indépendante
C'est le point qui fiabilise tout l'édifice. La valeur vénale des immeubles n'est pas auto-déclarée par la société de gestion. Elle est arrêtée par un expert externe en évaluation, indépendant, selon l'article 422-234 du Règlement général de l'AMF.
La fréquence de cette expertise est elle-même encadrée. Chaque immeuble est expertisé en profondeur au moins tous les trois ans (cinq ans pour une SCPI à capital fixe qui ne procède pas à d'augmentation de capital) ; et entre deux expertises complètes, la valeur vénale est actualisée tous les six mois pour les SCPI à capital variable. L'expert ne repart donc jamais totalement de zéro chaque année : il révise régulièrement une base déjà établie.
La valeur de réalisation ne sort donc pas d'un tableur interne : elle s'appuie sur un regard extérieur indépendant, ce qui limite le risque de complaisance. C'est précisément ce qui en fait un indicateur crédible de la santé patrimoniale.
Qui fixe la valeur et qui l'approuve ?
La valeur vénale des immeubles est fixée par l'expert externe indépendant. La société de gestion établit ensuite les trois valeurs sur la base de cette expertise, les arrête à chaque clôture et publie une situation intermédiaire au premier semestre (capital variable). L'assemblée générale, elle, approuve les comptes dans lesquels ces valeurs figurent — elle n'a pas vocation à « valider » techniquement l'expertise elle-même.