Programmes immobilier neuf à Bordeaux
Découvrez tous les programmes immobiliers neufs à Bordeaux et achetez via Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant en gestion de patrimoine — jusqu'à 3 % de cashback reversé sur votre compte après la signature de l'acte authentique.
Le marché immobilier neuf à Bordeaux
Bordeaux, préfecture de la Gironde et capitale de la Nouvelle-Aquitaine, compte 265 328 habitants au recensement INSEE 2022 et constitue le cœur d'une métropole de plus de 830 000 habitants. Inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2007 pour son ensemble urbain XVIIIe, la ville bénéficie d'une attractivité économique soutenue portée par les filières viticole, aéronautique, numérique, santé et enseignement supérieur. La présence de plus de 100 000 étudiants, du CHU et d'un tissu de sièges régionaux entretient une demande locative structurellement tendue, particulièrement sur les petites surfaces et les T2-T3 du centre et de la rive droite.
Le marché immobilier bordelais s'établit fin 2025 à environ 4 200 €/m² pour l'ancien et 4 700 €/m² pour le neuf intra-muros (données Notaires de France et Meilleurs Agents), après une phase de correction de 2022 à 2024. Bordeaux est classée en zone A du zonage Pinel/PTZ depuis l'arrêté du 2 octobre 2023, ce qui ouvre l'accès aux plafonds de loyer et de ressources les plus favorables après la zone A bis. Le plafond de loyer Pinel/Pinel+ s'élève à 14,49 €/m² en zone A en 2026, avec des ressources locataires alignées sur la tension du marché.
Investir dans le neuf à Bordeaux en 2026 capte un cumul d'avantages : passage en zone A renforçant l'éligibilité aux dispositifs successeurs du Pinel (LLI, dispositif Jeanbrun pour le neuf), prix du neuf revenu à un niveau plus accessible après la baisse de la production 2024-2025, et fondamentaux locatifs robustes (taux de locataires supérieur à 55 % à l'échelle communale). Les opérations VEFA neuves bénéficient des frais de notaire réduits (2 à 3 %), de la TVA à 20 % récupérable dans certains montages, des garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) et du respect anticipé de la RE2020, sécurisant la valeur locative et patrimoniale à long terme.
Programmes neufs à Bordeaux
Villapollonia - MS
89 RUE HENRI IV
Le clos des menuts
Le Quadrige - MS
Bordo Neo
Bordeaux (33) durée 15.5 ans
Le neuf à Bordeaux en chiffres
71 programmes en commercialisation à Bordeaux, distribués par 27 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Bordeaux
Chaque quartier de Bordeaux a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Chartrons
Ancien quartier des négociants en vin réhabilité, prisé des cadres et jeunes actifs CSP+. Forte demande locative T2-T3, rendements bruts modérés (3,5-4 %) compensés par une plus-value patrimoniale solide.
Bastide
Rive droite en pleine mutation autour de la Garonne, des quais et de la station Stalingrad (tram A). Mix étudiants, jeunes actifs et primo-locataires, opérations neuves nombreuses (Bastide Niel, Brazza).
Bordeaux Euratlantique - Belcier
Opération d'intérêt national autour de la gare Saint-Jean LGV, plus grand programme de neuf de la ville (bureaux + logements). Cible cadres, navetteurs Paris et locataires d'entreprise.
Caudéran
Quartier résidentiel ouest, échoppes et maisons bourgeoises, classes moyennes et supérieures familiales. Marché plutôt orienté maison et T4-T5, ticket d'entrée élevé mais vacance locative quasi nulle.
Bacalan - Bassins à Flot
Quartier nord en reconversion autour de la Cité du Vin et des Bassins à Flot, forte production neuve depuis 2015. Locataires jeunes actifs et étudiants, desservi par le tram B.
Bordeaux en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Bordeaux :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Bordeaux
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Bordeaux.
- Réseau de tramway TBM 4 lignes (A, B, C, D) maillant le centre, les rives et l'aéroport via la liaison ligne A jusqu'à Mérignac
- Gare Saint-Jean LGV reliant Paris Montparnasse en 2h04 et Toulouse en environ 2h, hub Euratlantique
- Aéroport Bordeaux-Mérignac (7,3 millions de passagers en 2023, 2e aéroport régional français), à 12 km du centre
- Liaisons BHNS Liane et bus express vers la périphérie (Bègles, Pessac, Talence, Mérignac)
- Rocade A630 et autoroutes A10 (Paris), A62 (Toulouse), A63 (Bayonne) en accès direct
- CHU de Bordeaux (3 sites Pellegrin, Saint-André, Haut-Lévêque) — 14 000 agents, premier employeur public de Nouvelle-Aquitaine, forte demande locative paramédicale
- Université de Bordeaux et campus de Talence-Pessac-Gradignan — environ 100 000 étudiants tous établissements confondus, demande structurelle de studios et T1-T2
- KEDGE Business School et Sciences Po Bordeaux — écoles supérieures attirant une clientèle étudiante nationale et internationale solvable
- Cité du Vin et Bassins à Flot (Bacalan) — équipement culturel majeur ayant tiré la rénovation du quartier nord
- Opération Bordeaux Euratlantique (738 hectares) — OIN générant bureaux, logements et commerces autour de la gare Saint-Jean, principal moteur de la production neuve
- Cluster aéronautique-spatial-défense Bordeaux Métropole (Dassault, Thales, ArianeGroup, Safran) — bassin d'emploi cadre alimentant la demande locative haut de gamme
Promoteurs présents à Bordeaux
27 promoteurs partenaires construit actuellement à Bordeaux. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Bordeaux ?
10 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Bordeaux. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
Déficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guidePrix maîtrisé
Prix plafonné par convention avec le bailleur social. Réservé sous conditions de ressources.
TVA Réduite
TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU. Achat à prix maîtrisé pour la résidence principale.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
Malraux
Réduction d'impôt 22-30 % des travaux dans les secteurs sauvegardés. Patrimonial, défiscalisant.
Lire le guideDispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Bordeaux ?
Acheter un bien neuf à Bordeauxavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Bordeaux
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Bordeauxest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Gironde
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.