Programmes immobilier neuf à Mérignac
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Le marché immobilier neuf à Mérignac
Mérignac, deuxième ville de Gironde avec environ 72 000 habitants, occupe une position stratégique au coeur de Bordeaux Métropole, à seulement 7 kilomètres à l'ouest du centre de Bordeaux. Cette commune dynamique conjugue le poids économique d'un grand pôle tertiaire et industriel avec la qualité de vie d'une cité résidentielle verdoyante. Classée en zone A du dispositif Pinel et désormais éligible à ses successeurs, Mérignac bénéficie d'une tension locative élevée, alimentée par une démographie en croissance régulière et un bassin d'emploi parmi les plus puissants du Sud-Ouest.
Le moteur économique de Mérignac repose sur l'aéroport de Bordeaux-Mérignac (BOD), troisième aéroport régional de France avec plus de 7 millions de passagers annuels avant crise et une trajectoire de retour à pleine capacité. Autour de cette infrastructure majeure s'est développé l'écosystème aéronautique, spatial et défense le plus dense d'Europe : Dassault Aviation, Thales, Safran, ArianeGroup, Sabena Technics et leurs centaines de sous-traitants emploient ensemble plusieurs dizaines de milliers de salariés. L'OIN Bordeaux Aéroparc, opération d'intérêt national pilotée par Bordeaux Euratlantique, structure 3 400 hectares dédiés aux filières d'excellence.
Mérignac concentre également un technopôle tertiaire de premier plan avec le pôle Mérignac Soleil, vaste opération de renouvellement urbain qui transforme l'ancienne zone commerciale en quartier mixte de 100 hectares mêlant logements, bureaux, commerces et espaces verts. La ligne A du tramway de Bordeaux Métropole dessert directement Mérignac via les stations Pin Galant, Mérignac Centre, Quatre Chemins, Fontaine d'Arlac et désormais Le Haillan Rostand, reliant la commune à la gare Saint-Jean en moins de 35 minutes.
Côté marché, Mérignac affiche en 2026 un prix moyen de 5 500 €/m² dans le neuf et 4 400 €/m² dans l'ancien, avec des écarts significatifs entre le centre-ville et les quartiers périphériques de Beutre ou Chemin Long. Les loyers Pinel zone A plafonnent à 14,64 €/m² en 2026, parfaitement cohérents avec les loyers de marché observés (15 à 17 €/m² selon emplacement et standing). Le revenu médian par unité de consommation atteint 25 500 €, traduisant une population active aux revenus supérieurs à la moyenne nationale.
Programmes neufs à Mérignac
LE 315
DUO VERDE
Lucci
HEDERA
CHATEAU BON AIR
LES HARMONIES DE MAURIAN
Le neuf à Mérignac en chiffres
9 programmes en commercialisation à Mérignac, distribués par 8 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Mérignac
Chaque quartier de Mérignac a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-ville / Mérignac Soleil
Coeur historique réaménagé autour de la place Charles-de-Gaulle, du Pin Galant et du vaste projet urbain Mérignac Soleil (100 ha). Tramway A direct, commerces, services publics, programmes neufs haut de gamme.
Arlac
Quartier résidentiel chic en limite de Pessac et Bordeaux Caudéran, autour du château Bourran et du parc. Tramway A station Fontaine d'Arlac, écoles réputées, maisons girondines et petits collectifs.
Capeyron
Quartier nord-ouest mixte, en pleine mutation grâce à la requalification de l'avenue de la Somme et à la proximité du Bordeaux Aéroparc. Maisons individuelles, petites copropriétés, programmes neufs récents.
Pichey
Secteur résidentiel calme entre le centre et la rocade, prisé des familles. Écoles, équipements sportifs, parc de Bourranville. Marché stable, faible vacance locative.
Chemin Long
Quartier nord à proximité immédiate de l'aéroport et du Bordeaux Aéroparc. Forte demande locative des cadres et techniciens des filières aéronautique/défense.
Beutre / Le Burck
Secteurs sud-ouest plus populaires, en cours de renouvellement urbain. Maisons individuelles, lotissements, accès rocade et tramway A station Le Haillan.
Mérignac en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Mérignac :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Mérignac
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Mérignac.
- Tramway ligne A (stations Pin Galant, Mérignac Centre, Quatre Chemins, Fontaine d'Arlac) reliant Bordeaux Saint-Jean en 30-35 min
- Aéroport international Bordeaux-Mérignac (BOD), 3e aéroport régional français, plus de 50 destinations directes
- Rocade A630 (sorties 9, 10, 11, 11b, 12) et autoroutes A89 vers Lyon et A63 vers Bayonne
- Réseau bus TBM : Lianes 1, 11, 16 et Corol 35-36 desservant l'ensemble de la commune
- Gare Saint-Jean accessible en 35 min via tram A, avec LGV vers Paris en 2h04
- Pistes cyclables structurantes et station V3 (vélo en libre-service Bordeaux Métropole)
- Aéroport Bordeaux-Mérignac et OIN Bordeaux Aéroparc (Dassault, Thales, Safran, ArianeGroup)
- Le Pin Galant, scène culturelle majeure de la métropole (1 400 places, programmation nationale)
- Parc du Vivier et son château, poumon vert de 13 hectares en plein centre-ville
- Château Bourran et son parc paysager (quartier Arlac), site classé
- Stade Robert-Brettes et complexe sportif intercommunal
- Pôle commercial Mérignac Soleil en pleine reconversion urbaine (100 ha)
Promoteurs présents à Mérignac
8 promoteurs partenaires construit actuellement à Mérignac. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Mérignac ?
6 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Mérignac. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Déficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Mérignac ?
Acheter un bien neuf à Mérignacavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Mérignac
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Mérignacest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Gironde
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.