Programmes immobilier neuf à Pessac
Découvrez tous les programmes immobiliers neufs à Pessac et achetez via Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant en gestion de patrimoine — jusqu'à 3 % de cashback reversé sur votre compte après la signature de l'acte authentique.
Le marché immobilier neuf à Pessac
Pessac, 4e ville de Bordeaux Métropole et 2e commune de Gironde, compte près de 67 000 habitants sur 39 km² et fait partie intégrante de l'agglomération bordelaise. Reclassée en zone A du zonage A/B/C par arrêté du 5 juillet 2024 (avec Bordeaux, Talence, Bègles et Mérignac), elle bascule définitivement dans la zone tendue, ce qui modifie en profondeur les plafonds locatifs et les conditions d'éligibilité aux dispositifs fiscaux résiduels (LLI, LLS, PTZ, Denormandie sur le centre ancien).
Pessac combine un profil résidentiel verdoyant (forêt du Bourgailh, parcs, lotissements pavillonnaires de Cap-de-Bos, Magonty, Toctoucau) et un poids universitaire et économique majeur : campus Pessac-Talence-Gradignan (Université Bordeaux Montaigne, Sciences Po Bordeaux, KEDGE Business School), vignobles AOC Pessac-Léognan, parc d'activités Bersol et hôpital Haut-Lévêque. Cette dualité alimente une demande locative continue, étudiante au nord (Saige, Compostelle) et familiale au sud-ouest.
Le marché immobilier reflète la pression métropolitaine bordelaise : autour de 3 800-3 900 €/m² en moyenne en 2026, avec un écart marqué entre l'ancien (~3 670 €/m²) et le neuf (~4 440 €/m²). Pour un investisseur, Pessac offre un compromis rare entre rendement locatif (étudiants, jeunes actifs) et plus-value de long terme, avec un quartier prioritaire (Saige, QPV 2024) éligible à des dispositifs sociaux spécifiques et un hyper-centre éligible Denormandie pour la rénovation de l'ancien dégradé.
Programmes neufs à Pessac
All Suites Bordeaux Pessac ***
All Suites Appart Hôtel - Pessac
All Suites Study Pessac
All Suites Study Bordeaux-Pessac
All Suites Study - Bécquerel -Pessac
CAMPUS COMPOSTELLE
Le neuf à Pessac en chiffres
11 programmes en commercialisation à Pessac, distribués par 7 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2027 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Pessac
Chaque quartier de Pessac a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Centre-ville (Pessac Centre / Mairie)
Cœur historique autour de la place de la Vᵉ République, mairie, marché couvert, gare SNCF Pessac (TER 10 min Bordeaux Saint-Jean) et terminus tramway B. Tissu mixte commerçants/résidentiel.
Saige
Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV 2024), 3 900 habitants, grand ensemble des années 1970 (8 tours jusqu'à 18 étages) en bordure de rocade A630. Desservi par tramway B (arrêt Saige).
Cap-de-Bos / Magonty / Toctoucau
Sud-ouest pavillonnaire et boisé (forêt du Bourgailh), tissu de maisons individuelles familiales aisées, calme résidentiel. Écoles, collège, proximité vignobles Pessac-Léognan.
Compostelle / Université (Pessac-Talence)
Frontière campus Bordeaux Montaigne / Bordeaux Sciences Agro / KEDGE et Sciences Po Bordeaux. Forte demande locative étudiante (T1/T2 meublés, colocations).
Alouette-France / Brivazac
Nord-est de la commune, proximité hôpital Haut-Lévêque, gare TER Alouette-France, accès direct A630. Quartier en mutation avec programmes neufs (BBC, RE2020).
Pessac en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Pessac :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Pessac
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Pessac.
- Tramway ligne B (Bordeaux - Pessac Centre) : arrêts Saige, Doyen Brus, Montaigne-Montesquieu, Unitec, Pessac Centre
- Gares SNCF TER : Pessac, Pessac Alouette-France, Pessac Saint-Émilion (10-15 min de Bordeaux Saint-Jean)
- Rocade bordelaise A630 (sorties 13, 14, 15, 16) et autoroutes A63 (Bayonne) et A89 (Lyon)
- Réseau bus TBM : lignes 4, 24, 26, 34, 35, 36, 44 + Cités 41/42/43
- Pistes cyclables métropolitaines, V³ Vélos en libre-service Bordeaux Métropole
- Aéroport Bordeaux-Mérignac à 8 km (15 min en voiture)
- Campus universitaire Pessac-Talence-Gradignan (Université Bordeaux Montaigne, Sciences Po Bordeaux, Bordeaux Sciences Agro)
- KEDGE Business School (campus historique de Pessac)
- Vignobles AOC Pessac-Léognan : Château Haut-Brion, Château Pape Clément, Château Les Carmes Haut-Brion
- Cité Frugès Le Corbusier (UNESCO, patrimoine mondial)
- Forêt et Écosite du Bourgailh, Parc Razon, Domaine de Cazalet
- CHU Haut-Lévêque et parc d'activités Bersol (1er parc économique de Bordeaux Métropole)
Promoteurs présents à Pessac
7 promoteurs partenaires construit actuellement à Pessac. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Pessac ?
5 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Pessac. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Pessac ?
Acheter un bien neuf à Pessacavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Pessac
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Pessacest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Gironde
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.