Programmes immobilier neuf à Bayonne
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Le marché immobilier neuf à Bayonne
Bayonne, capitale historique et culturelle du Pays Basque français, occupe une position singulière dans l'arc atlantique sud-ouest. Sous-préfecture des Pyrénées-Atlantiques, la ville constitue le cœur institutionnel et économique de la conurbation BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) qui rassemble plus de 130 000 habitants. Lovée à la confluence de l'Adour et de la Nive, Bayonne articule un patrimoine médiéval exceptionnel - remparts Vauban classés UNESCO, Cathédrale Sainte-Marie sur les chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle - avec un dynamisme contemporain. Pour un investisseur en immobilier neuf, Bayonne représente un marché tendu, classé en zone A.
La démographie bayonnaise traduit une attractivité résidentielle remarquable : environ 53 000 habitants intra-muros, mais une aire urbaine qui dépasse 300 000 personnes et croît de 0,8 % par an. Le tissu socio-économique mêle CSP+ liées à l'aéronautique, au tourisme haut de gamme et à l'enseignement supérieur (UPPA, campus de la Nive et Montaury), avec une population plus modeste dans les quartiers nord (Saint-Esprit, Sainte-Croix). Le revenu médian s'établit autour de 22 500 €. La pression foncière est particulièrement aiguë : la rareté du foncier constructible, les contraintes patrimoniales du centre historique et la pression touristique de la Côte basque tirent les prix à la hausse.
Le marché de l'immobilier neuf bayonnais se négocie en moyenne autour de 5 500 €/m² en VEFA, avec des programmes premium dépassant 6 500 €/m² dans le centre rénové ou en bordure d'Adour, et des opérations plus accessibles autour de 4 800 €/m² sur Marracq, Mousserolles ou Polo-Beyris. L'ancien rénové se situe en moyenne à 4 200 €/m². La rentabilité brute oscille entre 4,2 % et 5,8 % selon les quartiers, avec une vacance locative quasi nulle (moins de 2 %) et une revalorisation moyenne de 4,5 % par an sur la dernière décennie.
Bayonne combine plusieurs atouts patrimoniaux rarement réunis : un classement zone A garantissant une fiscalité incitative pleine, un cadre de vie reconnu (océan à 6 km, montagnes basques à 30 minutes), une identité culturelle forte (fêtes de Bayonne, Aviron Bayonnais Pro D2, ferias) et une desserte de premier plan via la gare TGV et l'aéroport Biarritz Pays Basque. Les quartiers Sainte-Croix et Polo-Beyris, inscrits au NPNRU, ouvrent par ailleurs des opportunités de plus-value à 8-10 ans pour les profils opportunistes.
Programmes neufs à Bayonne
RUE MAUBEC
CAMPUS BAIONA
Les Villas Grande Borde
Résidence Bigarrena - Bayonne
BOULEVARD JEAN JAURES
CAP A MA
Le neuf à Bayonne en chiffres
6 programmes en commercialisation à Bayonne, distribués par 5 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Bayonne
Chaque quartier de Bayonne a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Grand Bayonne
Cœur historique médiéval rive gauche de la Nive, le Grand Bayonne concentre la Cathédrale Sainte-Marie, le Château-Vieux et les rues commerçantes les plus convoitées (rue d'Espagne, rue Port-Neuf).
Petit Bayonne
Quartier emblématique rive droite de la Nive, le Petit Bayonne est l'épicentre des fêtes de Bayonne et de la vie nocturne basque. Maisons à colombages, ruelles étroites, ambiance festive et identitaire.
Saint-Esprit
Rive droite de l'Adour, ancien quartier des Juifs portugais et porte d'entrée nord de la ville, Saint-Esprit accueille la gare SNCF et bénéficie d'une dynamique de réhabilitation soutenue depuis 2018.
Marracq
Quartier résidentiel en périphérie ouest, mêlant maisons individuelles, petits collectifs récents et équipements publics. Tarif neuf modéré (4 600-5 200 €/m²).
Mousserolles
Quartier nord-est en pleine recomposition urbaine, Mousserolles bénéficie d'une offre neuve abondante (programmes ZAC, écoquartiers) entre 4 700 et 5 300 €/m².
Sainte-Croix / Polo-Beyris
Quartiers prioritaires inscrits au NPNRU, avec un investissement public massif d'ici 2030 : démolition-reconstruction, équipements publics, désenclavement.
Bayonne en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Bayonne :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Bayonne
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Bayonne.
- Gare SNCF Bayonne (Saint-Esprit) : TGV Inoui Paris-Montparnasse en 4h05, Bordeaux Saint-Jean en 1h45, TER vers Hendaye/Saint-Jean-de-Luz et correspondance Madrid via Hendaye/Irun (Renfe)
- Aéroport Biarritz Pays Basque (BIQ) à Anglet, 6 km du centre : 1,2 million de passagers/an, vols quotidiens vers Paris, Lyon, Genève, Londres, Dublin, Amsterdam
- Autoroute A63 (E5/E70) reliant Bordeaux au nord et Saint-Sébastien/Espagne au sud, sortie n° 5 Bayonne-centre
- Réseau Tram'Bus Txik Txak : lignes T1 (Bayonne-Biarritz) et T2 (Bayonne-Tarnos) à haut niveau de service
- Réseau bus Chronoplus desservant l'agglomération BAB, 14 lignes urbaines
- Port de Bayonne (Boucau-Tarnos) : 9e port français de commerce, activité industrielle et de plaisance
- Cathédrale Sainte-Marie de Bayonne, gothique XIIIe-XVIe, classée UNESCO au titre des chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle
- Remparts de Vauban : fortifications XVIIe siècle classées UNESCO, ceinturant le Grand et Petit Bayonne
- Château-Vieux : forteresse médiévale XIIe siècle, ancienne résidence des rois de Navarre et d'Angleterre
- Musée Bonnat-Helleu : collections beaux-arts (Rubens, Goya, Degas, Ingres), réouverture après rénovation 2025
- Musée Basque et de l'histoire de Bayonne : référence ethnographique de la culture basque
- Confluent de l'Adour et de la Nive : promenades fluviales, ports de plaisance, cœur identitaire de la cité
Promoteurs présents à Bayonne
5 promoteurs partenaires construit actuellement à Bayonne. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Bayonne ?
8 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Bayonne. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Denormandie
Réduction d'impôt 12-21 % sur 6, 9 ou 12 ans. Logement ancien rénové en zone éligible.
Lire le guideDéficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideLMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Malraux
Réduction d'impôt 22-30 % des travaux dans les secteurs sauvegardés. Patrimonial, défiscalisant.
Lire le guideDispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guidePourquoi investir dans le neuf à Bayonne ?
Acheter un bien neuf à Bayonneavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Bayonne
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Bayonneest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Pyrénées-Atlantiques
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.