Programmes immobilier neuf à Toulon
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Le marché immobilier neuf à Toulon
Toulon, préfecture du Var et troisième commune de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur avec environ 175 000 habitants intra-muros (près de 580 000 sur la Métropole TPM), occupe une position stratégique unique sur l'arc méditerranéen français. Première base navale de Méditerranée et port d'attache de la Marine nationale, la ville concentre près de 25 000 emplois militaires et civils liés à la Défense, socle d'une économie locale particulièrement résiliente face aux cycles immobiliers. Classée en zone B1, Toulon offre aux investisseurs un couple rendement-prix d'entrée parmi les plus attractifs du littoral PACA. La rade de Toulon, plus belle rade d'Europe selon Vauban, structure une géographie maritime exceptionnelle entre Mont Faron au nord (584 m) et presqu'île de Saint-Mandrier au sud, créant une rareté foncière mécanique qui soutient les prix sur le long terme.
Le marché immobilier toulonnais traverse depuis 2018 une mutation profonde portée par trois dynamiques convergentes. Premièrement, la gentrification accélérée du Mourillon, ancien quartier de pêcheurs devenu le secteur le plus prisé de la ville. Deuxièmement, la requalification urbaine du centre-ville historique, classé NPNRU sur les secteurs Centre-ville, Sainte-Musse et La Beaucaire, ouvre des opportunités de valorisation patrimoniale à 10-15 ans. Troisièmement, la métropolisation TPM (Toulon Provence Méditerranée, 12 communes) et le report d'actifs depuis Marseille et la Côte d'Azur saturée alimentent une demande locative soutenue notamment auprès des cadres défense, des chercheurs et des étudiants de l'Université de Toulon (10 500 étudiants).
Le prix moyen au m² dans le neuf s'établit autour de 4 200 €/m² selon les dernières données MeilleursAgents et observatoires notariaux PACA (mai 2026), avec une fourchette large allant de 3 600 €/m² sur Pont du Las ou Saint-Jean-du-Var à plus de 6 000 €/m² sur les programmes haut de gamme du Mourillon front de mer. L'ancien se négocie en moyenne autour de 2 800 €/m². Le revenu médian disponible des ménages toulonnais s'élève à environ 19 500 € par an selon l'INSEE. Les plafonds Pinel B1 (loyer 11,15 €/m² pondéré 2026) restent atteignables sans difficulté pour la grande majorité des actifs locaux.
Notre conviction de cabinet : Toulon constitue aujourd'hui l'un des derniers grands marchés littoraux français où l'investisseur patrimonial peut encore acquérir du neuf de qualité sous 4 500 €/m² en zone B1 à moins d'une heure trente de Marseille en TER et trois heures cinquante de Paris en TGV. La thèse d'investissement repose sur trois piliers : une demande locative structurellement soutenue, une trajectoire de gentrification confirmée sur Mourillon et amorcée sur Saint-Jean-du-Var, et un effet ANRU/NPNRU de requalification du centre-ville.
Programmes neufs à Toulon
TOULON - KEY LARGO
GSA Résidences - Toulon - Mayol
Carre Verane
CARRE VERANE
TOULON - SAINT FRANCOIS DU LAS
FERRYVILLE
Le neuf à Toulon en chiffres
9 programmes en commercialisation à Toulon, distribués par 8 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2027 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Toulon
Chaque quartier de Toulon a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Le Mourillon
Quartier littoral le plus prisé de Toulon, en bordure de la corniche du même nom et des plages aménagées. Ancien village de pêcheurs entièrement gentrifié depuis 2010, il concentre les prix les plus élevés (4 800 à 6 200 €/m² dans le neuf, jusqu'à 7 000 €/m² front de mer).
Centre-ville historique et Vieille Ville
Coeur historique entre la place de la Liberté, l'Opéra (deuxième plus grand opéra de France après Paris) et la Vieille Darse. Classé NPNRU, le quartier fait l'objet d'une requalification ambitieuse.
Sainte-Anne
Quartier résidentiel intermédiaire entre centre-ville et Mourillon, très recherché par les jeunes actifs et les familles primo-accédantes. Tissu pavillonnaire et petit collectif des années 1960-1980 progressivement complété par des programmes neufs.
Saint-Jean-du-Var
Quartier nord-est en pleine mutation, traversé par l'avenue du XVe Corps. Population mixte, présence universitaire (campus Porte d'Italie à proximité), commerces de proximité.
Pont du Las
Quartier ouest populaire et en transformation, frontalier de La Seyne-sur-Mer. Habitat hétérogène (collectif social, pavillonnaire ouvrier, programmes neufs récents). Prix les plus bas de Toulon.
Sainte-Musse
Quartier nord-est structuré autour du Centre Hospitalier Intercommunal Toulon-La Seyne (CHITS), principal employeur santé du Var. Classé NPNRU, il bénéficie d'un programme de renouvellement urbain ambitieux jusqu'en 2030.
Toulon en zone B1 — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Grandes agglomérations (250 000+ habitants) et zones en tension — Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Toulon :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 532 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 611 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 729 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 848 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Toulon
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Toulon.
- Gare SNCF Toulon (TGV inOui directs Paris en 3h50, Marseille en 45 min, Nice en 1h50, environ 4,5 millions de voyageurs/an)
- Autoroutes A50 (Marseille-Toulon) et A57 (Toulon-Le Cannet-des-Maures vers A8 Nice/Italie), noeud autoroutier majeur du Var
- Port commercial de Toulon (La Seyne et Brégaillon) : liaisons maritimes régulières vers la Corse (Bastia, Ajaccio, Île-Rousse) et la Sardaigne (Porto Torres) via Corsica Ferries
- Aéroport Toulon-Hyères (TLN) à 25 minutes : liaisons Paris-Orly quotidiennes, Brest, Ajaccio et vols saisonniers internationaux
- Réseau Mistral (bus métropolitains TPM) avec lignes BHNS et bateaux-bus reliant Toulon, La Seyne et Saint-Mandrier à travers la rade
- Téléphérique du Mont Faron (unique téléphérique urbain de France métropolitaine) reliant le quartier Super-Toulon au sommet à 584 m
- Mont Faron (584 m) accessible par téléphérique : panorama sur la rade, mémorial du Débarquement de Provence, zoo
- Vieille Darse et port militaire : plus belle rade d'Europe selon Vauban, première base navale de Méditerranée (porte-avions Charles-de-Gaulle)
- Tour Royale (XVIe siècle) : forteresse défensive édifiée sous Louis XII, musée de la Marine annexe
- Opéra de Toulon : deuxième plus grand opéra de France (1 800 places) après l'Opéra Garnier
- Cathédrale Sainte-Marie-de-la-Seds (XIe-XVIIe siècles) : édifice roman et baroque au coeur de la Vieille Ville
- Plages du Mourillon et corniche : 4 anses aménagées (Mitre, Mourillon, Méjean, Tabarly), promenade littorale emblématique
Promoteurs présents à Toulon
8 promoteurs partenaires construit actuellement à Toulon. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Toulon ?
7 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Toulon. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideTVA Réduite
TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU. Achat à prix maîtrisé pour la résidence principale.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideDéficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Toulon ?
Acheter un bien neuf à Toulonavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Toulon
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Toulonest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Autres villes en Var
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.