François1er32 programmes neufs en France · 27 villes
Qui est François 1er ?
François 1er est un promoteur immobilier français indépendant, dont l'activité est principalement orientée vers l'investissement locatif des particuliers, intermédié par les réseaux de conseil en gestion de patrimoine (CGP) et les courtiers spécialisés. Le promoteur conçoit, développe et commercialise des programmes neufs en France métropolitaine, avec une dominante historique sur les résidences gérées (étudiantes, seniors) exploitées sous bail commercial, ouvrant droit au statut LMNP (articles 35 bis et 155, IV du CGI).
Le positionnement de François 1er repose sur une logique de produit patrimonial calibré pour l'investisseur final : sélection d'emplacements en zones tendues (A, A bis, B1) ou à forte demande locative captive (campus universitaires, bassins d'emploi, pôles de santé), montages locatifs sécurisés par des baux commerciaux long terme, et accompagnement administratif des acquéreurs jusqu'à la livraison. La société opère en VEFA (articles L. 261-1 et s. CCH), avec les garanties associées : GFA, garantie de parfait achèvement, biennale et décennale.
La gamme commerciale couvre plusieurs typologies : résidences services étudiantes (RSE), résidences services seniors (RSS), résidences de tourisme et programmes résidentiels classiques. Selon les fenêtres fiscales, ces programmes ont pu être commercialisés sous Pinel (jusqu'au 31/12/2024), Censi-Bouvard (jusqu'au 31/12/2022), LMNP amortissable (article 39 C CGI) ou déficit foncier. La fin du Pinel et la réforme du régime micro-BIC LMNP par la LF 2025 (article 84 loi 2025-127) ont conduit le promoteur à recentrer son offre sur le LMNP au régime réel et sur les opérations en immobilier ancien avec travaux.
François 1er s'adresse principalement à une clientèle d'investisseurs patrimoniaux. La distribution s'effectue quasi exclusivement via des CGP indépendants, des family offices et des courtiers en immobilier patrimonial. Hagnéré Patrimoine intègre les programmes François 1er dans son audit indépendant, avec un cashback jusqu'à 3 %.
4 expertises, une signature.
Un éventail complet pour structurer une stratégie patrimoniale sur 9 à 25 ans.
Marque principale : conception et commercialisation de programmes neufs à destination des investisseurs particuliers et des CGP partenaires.
Voir les programmesActivité spécialisée dans le développement de résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme d'affaires) sous bail commercial — statut LMNP.
Voir les programmesOffre dédiée aux dispositifs fiscaux d'investissement locatif (LMNP, déficit foncier, Loc'Avantages, Jeanbrun) commercialisée via les CGP partenaires.
Voir les programmesPôle de suivi post-livraison accompagnant les acquéreurs pour la mise en location et la coordination avec l'exploitant.
Voir les programmesInvestir avec François 1er : 7 dispositifs disponibles.
Les programmes François 1er en commercialisation sont éligibles à plusieurs régimes fiscaux. Choisissez celui qui correspond à votre stratégie patrimoniale.
Présent dans 27 villes.
François 1er intervient sur l'ensemble du territoire avec une concentration sur les principales métropoles régionales et l'Île-de-France.
Les engagements de François 1er.
Standards environnementaux, garanties juridiques sur la VEFA et satisfaction client à la livraison.
Analyse systématique des fondamentaux locatifs (démographie, emploi, tension locative, transports) avant tout lancement, avec privilège donné aux zones A, A bis et B1.
Respect des obligations du Code de la construction et de l'habitation : GFA, garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, et conformité RE2020 sur les programmes neufs.
Sur les résidences gérées, baux commerciaux long terme (9 ans minimum) avec exploitants spécialisés, encadrant le loyer, l'indexation et la répartition des charges.
Mise à disposition de fiches programme détaillées, plans de financement type, simulations fiscales et documentation juridique permettant aux conseillers de réaliser leur devoir de conseil (L. 541-1 CMF).
Suivi administratif des acquéreurs jusqu'à la signature de l'acte authentique, la livraison et la mise en place effective du bail commercial avec l'exploitant.
Veille continue sur les dispositifs fiscaux applicables (LMNP, déficit foncier, Loc'Avantages, LLI, Jeanbrun) et sur les obligations DPE/PPT/RE2020.
Investir en 5 étapes claires.
De l'étude patrimoniale à la remise des clés, votre conseiller Hagnéré Patrimoine reste votre interlocuteur unique sur l'ensemble du projet.
- ÉTAPE 01Étude patrimoniale
Bilan patrimonial complet et identification du dispositif fiscal le plus adapté à votre situation (TMI, IFI, projet locatif).
1 RDV - ÉTAPE 02Sélection du programme
Présentation du catalogue filtré sur vos critères (zone, typologie, budget, livraison) avec analyse de chaque opportunité.
48 h - ÉTAPE 03Réservation du lot
Signature du contrat de réservation, dépôt de garantie de 5 % séquestré chez le notaire, démarrage du financement.
8 jours - ÉTAPE 04Acte authentique VEFA
Signature chez le notaire 3 à 4 mois après la réservation. Échelonnement des appels de fonds selon l'avancement du chantier.
3-4 mois - ÉTAPE 05Livraison et mise en location
Pré-livraison (réserves), remise des clés, mise en gestion locative ou exploitation par le gestionnaire.
T+24 à 36 mois
Promoteur spécialiste CGP depuis plus de 30 ans.
François 1er est un promoteur immobilier français indépendant, basé à Paris, spécialisé dans la conception et la commercialisation de programmes neufs destinés à l'investissement locatif des particuliers, principalement via les réseaux de conseil en gestion de patrimoine (CGP).
- 1995Création (date approximative)Création de François 1er en tant que promoteur immobilier indépendant à Paris, avec une vocation initiale orientée investissement locatif intermédié par les CGP.
- 2005Expertise résidences géréesDéveloppement progressif d'une expertise sur les résidences étudiantes et seniors, segment alors en forte croissance porté par l'amendement Censi-Bouvard et le statut LMNP.
- 2014Élargissement PinelÉlargissement de la gamme aux programmes résidentiels classiques éligibles Pinel et structuration d'un réseau de partenaires CGP.
- 2022Adaptation RE2020Adaptation aux exigences environnementales (RE2020) et anticipation de la fin du dispositif Pinel programmée au 31/12/2024.
- 2024Repositionnement LMNP / déficit foncierRepositionnement stratégique sur les résidences gérées LMNP et les opérations de déficit foncier en immobilier ancien.
- 202623 programmes en commercialisationPortefeuille communiqué de 23 programmes en cours de commercialisation, principalement en résidences gérées et opérations patrimoniales.
32 programmes actifs en France.
Sélection de nos programmes François 1er ouverts à la souscription via Hagnéré Patrimoine.
Ancien Hôtel des Thermes
Le Pavillon des Tamaris
Hôtel de Gassaud
Couvent des Bénédictins
Le Carré des Ursulines
Les Jardins du Capitole
Vos questions,
nos réponses.
Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir dans un programme François 1er via Hagnéré Patrimoine.
Qui est le promoteur François 1er ?
François 1er est un promoteur immobilier français indépendant, basé à Paris, spécialisé dans la conception et la commercialisation de programmes neufs destinés à l'investissement locatif des particuliers, principalement via les réseaux de conseil en gestion de patrimoine (CGP).
Quel est le positionnement de François 1er sur le marché ?
Le promoteur est historiquement positionné sur les résidences gérées (étudiantes, seniors) éligibles au statut LMNP, ainsi que sur les programmes résidentiels classiques en zones tendues. Il distribue ses opérations quasi exclusivement via des CGP, family offices et courtiers patrimoniaux.
Combien de programmes François 1er commercialise-t-il actuellement ?
François 1er communique en 2026 un portefeuille de 23 programmes en cours de commercialisation en France métropolitaine, répartis entre résidences gérées et programmes résidentiels classiques.
Quelles sont les garanties offertes par François 1er sur les programmes neufs ?
Les programmes sont vendus en VEFA et bénéficient des garanties prévues par le Code de la construction et de l'habitation : garantie financière d'achèvement (GFA), garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans).
François 1er propose-t-il des programmes éligibles à un dispositif fiscal ?
Oui. Selon les programmes, l'investisseur peut bénéficier du statut LMNP (régime réel avec amortissement, articles 39 C et 155 IV CGI), du déficit foncier (article 156-I-3° CGI), du dispositif Jeanbrun (LF 2026) ou de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel n'est plus applicable depuis le 31/12/2024.
Qu'est-ce qu'une résidence gérée chez François 1er ?
Une résidence gérée est un immeuble proposant des services para-hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner, linge) et exploité par un opérateur professionnel via un bail commercial signé avec chaque investisseur propriétaire d'un lot.
Comment François 1er sélectionne-t-il les exploitants de ses résidences gérées ?
Le promoteur sélectionne des exploitants disposant d'une expérience reconnue sur le segment concerné (étudiant, senior, tourisme d'affaires), d'une santé financière auditée et d'une politique de gestion locative documentée.
Quel est l'horizon d'investissement recommandé sur un programme François 1er ?
L'horizon recommandé sur un programme en résidence gérée LMNP est généralement de 9 à 20 ans, en cohérence avec la durée du bail commercial (9 ans renouvelable) et l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Quels sont les risques associés à un investissement chez François 1er ?
Les risques sont ceux de tout investissement immobilier locatif : risque de marché (valorisation), risque locatif (vacance, défaillance de l'exploitant sur les résidences gérées), risque fiscal (évolution du régime LMNP), risque de liquidité et risque lié au crédit.
François 1er est-il coté en Bourse ?
Non. François 1er est une société non cotée. Son capital et son actionnariat ne font pas l'objet d'une communication publique détaillée.
Comment investir sur un programme François 1er ?
L'investissement s'effectue principalement par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine partenaire (Hagnéré Patrimoine), qui présente le programme, vérifie l'adéquation au profil de l'investisseur et accompagne les démarches de réservation, financement et signature notariale. Cashback jusqu'à 3 %.
François 1er propose-t-il des programmes éligibles au LLI ?
Selon les opérations, certains programmes peuvent être éligibles au logement locatif intermédiaire (LLI, art. 279-0 bis A et 1384-0 A CGI), avec TVA à taux réduit et exonération de TFPB. À vérifier au cas par cas avec le promoteur.
Pourquoi investir avec nous ?
Hagnéré Patrimoine est conventionné depuis 2019 avec François 1er. Nos clients accèdent à l'intégralité du catalogue avec un accompagnement complet et un cashback exclusif.
Réserver mon rendez-vousReversé après l'acte authentique sur tous les programmes François 1er.
Simulation fiscale et patrimoniale réalisée sous 48 h.
Un même CGP de la souscription à la livraison du bien.
Accès aux meilleurs lots avant l'ouverture publique.
À propos de cette fiche
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SAS, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : backoffice@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Avant la conclusion de chaque contrat, la modalité d’analyse applicable au titre de l’art. L. 521-2 II 1° du Code des assurances, le nom des entreprises à communiquer selon le cas et la nature de la rémunération sont précisés au client.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à backoffice@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.