Neuf ou ancien en 2026 : 6 ruptures qui changent la décision

2. Frais d’acquisition : pourquoi « 7-8 % vs 2-3 % » ne dit pas tout

« Frais réduits dans le neuf, frais classiques dans l’ancien » : ce raccourci masque trois mécanismes différents. La TPF n’est pas calculée pareil, la majoration LF 2025 ne touche que l’ancien, et la TVA est déjà payée dans le prix neuf. Trois leviers, trois logiques — et un écart final qui peut atteindre 14 000 € sur un même prix d’achat.

Décomposition d’une facture de notaire dans l’ancien (250 000 €)

Concrètement, sur un appartement ancien à 250 000 € avec la majoration LF 2025 active, voici comment se ventilent les fameux « frais de notaire » :

Le neuf : TPF réduite 0,715 %, TVA déjà incluse dans le prix affiché

Dans le neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), la mécanique fiscale n’est plus la même. La taxe de publicité foncière tombe de 5,80 % à 0,715 % — un huitième seulement. Côté TVA, vous la payez bien (20 %), mais elle est déjà absorbée dans le prix affiché par le promoteur, vous ne la voyez pas passer. Les émoluments du notaire, eux, ne bougent pas : c’est le même barème dégressif qu’en ancien. Bases légales : art. 1601-3 du Code civil pour la VEFA, art. 1594 F quinquies A et 257 du CGI pour la fiscalité.

Sur un appartement neuf à 250 000 €, comptez environ 4 438 € de frais (1,8 %), contre 18 446 € (7,4 %) dans l’ancien après majoration. Soit 14 000 € de moins à sortir le jour de la signature — l’équivalent d’une année de loyers nets dans certaines villes.

Tableau comparatif sur 4 tranches de prix (avec et sans majoration LF 2025)

La majoration LF 2025 : qui l’a activée et jusqu’à quand ?

L’art. 116 de la LF 2025 a ouvert aux départements la possibilité de pousser leur DMTO de 4,5 % à 5,0 % (+0,5 point) entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. La plupart ont sauté sur l’occasion dès 2025. Quelques exceptions notables jouent l’autre carte — Vendée, Côtes-d’Armor, Finistère, et partiellement Loire-Atlantique — et ont même créé des exonérations pour les primo-accédants. Demandez à votre notaire le taux de votre département le jour de la signature : la différence entre 5,0 % et 4,5 % sur 250 000 €, c’est 1 250 € qui partent ou restent dans votre poche.

3. Performance énergétique : faut-il craindre le cliff DPE 2025-2034 ?

Depuis 2025, le DPE est passé du statut de simple indicateur à celui de variable décisive : il fait gagner ou perdre 10 à 15 % du prix au mètre carré. La plupart des investisseurs voient le cliff DPE comme un risque ; c’est plutôt là que se trouvent les meilleures décotes du marché.

Neuf RE2020 : ce que la norme couvre vraiment

La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020, décret 2021-1004) est la norme de construction qui s’applique aux logements neufs depuis le 1ᵉʳ janvier 2022. Elle impose trois jeux de seuils :

• Énergie primaire (mesurée en kWhEP/m²/an, kilowatt-heure d’énergie primaire par mètre carré et par an) : plafond 75 pour la maison individuelle, 65 pour le collectif au 1ᵉʳ janvier 2025.
• Confort d’été (mesuré en DH, degrés-heures d’inconfort estival) : plafond 1 250.
• Empreinte carbone (Ic construction = impact carbone du bâtiment lors de sa construction, en kg CO₂eq/m² ; Ic énergie = impact carbone de l’énergie consommée pendant la vie du logement).

Concrètement, un logement RE2020 type 2026 consomme 4 à 5 fois moins qu’un standard des années 1980-1990. Pour un T3, les charges énergétiques tournent autour de 250 à 450 €/an. Dans une F énergétique équivalente, on grimpe à 1 200 à 2 000 €/an — soit la facture annuelle de chauffage qui paye seule un week-end de vacances.

Cliff DPE : les classes G, F, E interdites à la location (calendrier 2025-2034)

La loi Climat et Résilience 2021-1104 ferme le marché locatif aux passoires thermiques par paliers (art. L173-1-1 et L173-2 CCH) :

• 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G (≈ 1,7 million de logements concernés, ONRE 2025).
• 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction étendue aux logements F.
• 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction étendue aux logements E.

La décote des passoires : -10 à -15 % dans l’ancien (notaires de France 2025)

Les chiffres viennent du Conseil supérieur du notariat (2025) : un F décote de 10 à 15 % face au même bien classé D dans la même rue, et un G en zone rurale peut perdre jusqu’à 20 %. Ce qui ressemble à un risque devient une mécanique de création de valeur : on achète la passoire avec la décote, on enchaîne déficit foncier majoré (21 400 €), MaPrimeRénov’, éco-PTZ jusqu’à 50 000 € et TVA 5,5 % sur les travaux. À l’arrivée : le bien remonte en classe et reprend sa valeur de marché. C’est mathématique, à condition d’avoir bien chiffré le devis avant de signer.

Levier de rénovation : déficit foncier majoré, MaPrimeRénov’, éco-PTZ

Pour aller plus loin, voir notre guide dédié DPE et rénovation énergétique 2026 et notre guide Déficit foncier majoré 21 400 €.

Voilà pour la valeur et la fiscalité. Reste le nerf de la guerre : le financement. Trois choses vont décider de votre mensualité réelle — le nouveau PTZ version 2025, le taux d’usure que la Banque de France ressort chaque trimestre, et la marge que prend le promoteur sur le prix neuf. On les regarde une par une.

4. Financement et coûts cachés : PTZ refondu, taux d’usure, marge promoteur

PTZ refondu 2025 : quotités par tranche de revenus et zone

Le PTZ refondu (décret 2025-299, art. 90 LF 2025) est étendu à toutes les zones depuis le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027. Les quotités de financement varient selon le revenu fiscal de référence et la zone géographique.

Taux d’usure Q2 2026 : 5,19 % sur 20 ans et plus (BdF)

Le taux d’usure publié par la Banque de France pour le deuxième trimestre 2026 (avis du 27 mars 2026, JORF du 30 mars 2026) plafonne à 5,19 % pour les crédits immobiliers à taux fixe sur 20 ans et plus, contre 6,21 % au pic du T1 2024. La détente est nette. Piège classique : l’assurance emprunteur (0,30 à 0,38 % du capital en moyenne) et les frais de dossier sont intégrés au TAEG — Taux Annuel Effectif Global, qui additionne taux nominal, assurance, frais de dossier et garantie. C’est lui, et pas votre taux nominal, qui est plafonné par l’usure. Pour un détail complet, voir notre guide Taux d’usure crédit immobilier 2026.

La marge promoteur : 15-22 % du prix neuf (ce que l’acheteur ignore)

Décomposition d’un prix VEFA type sur le marché 2026 (zone B1, 250 000 € TTC) :

Prix HT promoteur          ≈ 208 333 €  (100 %)
─ Foncier viabilisé        ≈  47 000 €  (22,6 %)
─ Coûts de construction    ≈  98 000 €  (47,0 %)
─ Frais financiers + GFA   ≈   8 500 €  (4,1 %)
─ Frais commerciaux        ≈  12 000 €  (5,8 %)
─ Marge promoteur          ≈  42 833 €  (20,6 %)
TVA 20 %                   ≈  41 667 €
Prix TTC affiché client    ≈ 250 000 €

Comment lire ce tableau ? Sur 250 000 € versés au promoteur, à peu près la moitié part dans la construction réelle. Le foncier en absorbe un gros quart. Reste environ 20 % qui constituent la marge brute — ce que touche le promoteur une fois payés ses frais financiers et commerciaux. Ce ratio est dans la norme des opérations VEFA en zone tendue : la marge n’est pas un « surcoût caché », elle rémunère le risque (commercialisation, contentieux de chantier, défauts de paiement). Concrètement, voilà pourquoi le neuf reste structurellement plus cher que l’ancien à m² équivalent. Et pourquoi, sans le don 790 A bis ni le PTZ refondu, beaucoup d’acheteurs renoncent au neuf en 2026.

5. Quelles garanties protègent vraiment l’acheteur, dans le neuf et dans l’ancien ?

Neuf : GFA, parfait achèvement, biennale, décennale (art. 1792 et s. C. civ.)

Le neuf cumule quatre garanties que l’ancien n’a tout simplement pas. La plus structurante, c’est la GFA : sans elle, vous êtes exposé à une faillite du promoteur en cours de chantier. Avec elle, votre logement est livré — ou vos fonds remboursés — même si le promoteur dépose le bilan.

• GFA (Garantie Financière d’Achèvement, art. R261-15 et R261-17 CCH) : la garantie centrale du VEFA. Elle protège l’acheteur en cas de défaillance du promoteur en garantissant l’achèvement de l’ouvrage ou le remboursement des sommes versées. Souscrite par le promoteur auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance, elle doit obligatoirement être attestée par écrit avant la signature de l’acte de réservation.
• Parfait achèvement (art. 1792-6 C. civ.) : 1 an. Tout désordre signalé à la livraison ou apparu dans les douze mois suivants doit être corrigé par le constructeur, peu importe la gravité — un volet qui grince entre dedans.
• Biennale (art. 1792-3 C. civ.) : 2 ans pour tous les éléments d’équipement dissociables — chaudière, robinetterie, volets roulants, VMC.
• Décennale (art. 1792 C. civ.) : 10 ans. C’est la garantie reine, celle qui couvre tout désordre touchant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (infiltration majeure, fissures structurelles, étanchéité défaillante). Elle se déclenche via la dommages-ouvrage souscrite au démarrage du chantier.

Ancien : vices cachés (art. 1641-1648 C. civ.) — durée et jurisprudence Cass. 2023

Règle pratique à retenir : dans l’ancien, si vous découvrez un vice caché (par exemple une humidité structurelle dissimulée, des fondations défectueuses ou une infestation termites), vous avez 2 ans à partir de la découverte pour agir contre le vendeur, dans la limite absolue de 20 ans après la signature de l’acte. Passé ces délais, plus de recours.

Sur le plan juridique, ce régime est encadré par les art. 1641 à 1648 du Code civil (garantie des vices cachés) et l’art. 2232 C. civ. (délai butoir de 20 ans). Deux arrêts récents font autorité : la Cass. ch. mixte du 21 juillet 2023 n° 21-15.809 a tranché le débat sur le point de départ du délai butoir, et la Cass. 3ᵉ civ. 13 novembre 2025 n° 23-18.899 a précisé les conditions de mise en jeu pour les vices structurels.

L’assurance emprunteur Lemoine : -10 à -15 % de coût grâce à la résiliation infra-annuelle

La loi Lemoine (n° 2022-270 du 28 février 2022) a tout changé sur deux points. D’abord, vous pouvez désormais résilier votre assurance emprunteur à n’importe quel moment, plus besoin d’attendre la date anniversaire. Ensuite, le questionnaire médical disparaît pour les prêts inférieurs à 200 000 € par emprunteur, à condition d’être remboursé avant 60 ans. Sur la durée d’un crédit immobilier, c’est 10 à 15 % de coût d’assurance économisés en moyenne — soit plusieurs milliers d’euros sur un prêt à 250 000 €.

6. Primo-accédant : faut-il acheter neuf ou ancien en 2026 ? (cas Léa & Noé Vasseur)

Léa et Noé hésitent entre une option VEFA RE2020 (T3 320 000 €, promoteur référent quartier neuf nantais) et une option ancien rénové (T3 320 000 € hyper-centre Nantes, classe D après rénovation passée). On modélise les deux scénarios sur 10 ans avec mobilisation du don familial 100 000 € (art. 790 A bis CGI) et toute la palette PTZ refondu en zone B1.

Le résultat surprend. Sur 10 ans, avec le don familial 100 000 € mobilisé (art. 790 A bis CGI), Léa & Noé sortent à +142 000 € de patrimoine en VEFA neuf. En ancien rénové, ils sont à -156 000 € de cash net après revente — l’effort mensuel cumulé n’est pas encore rattrapé par la valorisation, et le crédit reste largement entamé. Soit un écart de 298 000 € en faveur du neuf, qui tient à trois choses : le don qui ne fonctionne que sur la RP neuve, le PTZ qui n’existe plus dans l’ancien, et les charges énergétiques RE2020 deux fois moins lourdes. Le tableau ci-dessous le détaille poste par poste.

Pour aller plus loin sur le mécanisme du don familial mobilisé ici, voir notre guide Donner 100 000 € à ses enfants (790 A bis).

7. Pour investir : les 4 scénarios fiscaux 2026 (cas Stéphane & Anaïs Jourdan)

À 41 % de TMI — la dernière tranche du barème IR sur leur revenu marginal —, chaque euro de charge déductible vaut 41 centimes d’IR rendus, plus 17,2 % de prélèvements sociaux quand l’assiette le permet. Pour Stéphane et Anaïs, autant dire qu’on cherche tout sauf un placement où la fiscalité dort. Voici les quatre angles qu’on a chiffrés sur leur dossier.

Sur le neuf locatif : Relance Logement et Loc’Avantages

La première piste qu’on chiffre sur leur dossier, c’est l’acquisition d’un T2-T3 neuf VEFA en zone tendue Lyon autour de 280 000 € TTC, loué nu en résidence principale 9 ans avec engagement type Relance Logement (art. 47 LF 2026). Sous réserve des décrets — donc à manier au conditionnel pour l’instant —, le mécanisme repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers à hauteur de 3,5 à 5,5 % du prix d’achat par an pendant 9 ans, dans la limite de 80 % du prix amortissable. Sur 280 000 €, ça représente 11 000 à 14 000 €amortis chaque année. À TMI 41 % + PS 17,2 %, Stéphane récupère entre 30 000 et 50 000 € d’impôt sur les neuf ans, avec en bonus des loyers nets autour de 14-16 €/m² plafonné en zone Lyon-Confluence. Tant que les décrets ne sont pas publiés, on bloque le calcul fin — le guide se met à jour automatiquement quand ils sortiront. Détails et hypothèses dans notre guide dispositif Jean-Brun / Relance Logement.

La piste neuf qui, elle, est immédiatement exploitable : le T2 VEFA à ~ 220 000 € TTC sur Lyon-Villeurbanne (zone B1), loué sous engagement Loc’Avantages 6 ans avec intermédiation locative (art. 199 tricies CGI). Loyer plafonné ~ 11 €/m² en niveau intermédiaire, soit ~ 660 €/moischarges hors. La réduction d’impôt monte par paliers selon l’effort consenti sur le loyer : 20 % en Loc1 (intermédiaire), 40 % en Loc2(social), jusqu’à 65 % en Loc3avec intermédiation locative agréée. Stéphane & Anaïs visent Loc2 — réaliste sur Lyon-Villeurbanne —, soit 40 % de 7 920 € de loyers annuels et environ ~ 19 000 € d’IR rendus sur les 6 ans. Dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Moins percutant en valeur absolue que le déficit foncier majoré, mais beaucoup plus simple à piloter : pas de chantier à arbitrer, pas de risque travaux, locataire filtré par l’intermédiation qui sécurise l’occupation. Voir Loc’Avantages 2026.

Sur l’ancien locatif : déficit foncier énergétique et LMNP réel

Côté ancien, le levier qu’on monte le plus souvent à TMI 41 % est le déficit foncier énergétique. On part sur un T3 ancien à 250 000 € classé E, on déclenche 60 000 € de travaux de rénovation énergétique étalés sur 2 ans pour atteindre la classe C : c’est exactement la configuration qui ouvre droit au déficit foncier majoré 21 400 € (art. 156 I 3° CGI), la version musclée du dispositif. Pour Stéphane à TMI 41 % + PS 17,2 % sur la fraction reportée, ça pèse ≈ 24 910 € d’IR économisé sur les deux années de chantier, avec report possible sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. TRI projet attendu : 5,5 à 6,5 % sur 12-15 ans selon la valorisation Lyon. Voir déficit foncier 2026.

La deuxième mécanique sur l’ancien — celle qui était imbattable jusqu’à la LF 2025 —, c’est le studio meublé loué en LMNP réel (location longue durée, art. 156 bis CGI). Chaque année, l’amortissement comptable du bien vient se déduire des loyers, et l’impôt sur les revenus locatifs tombe à zéro ou presque pendant toute la détention. Le hic, désormais : depuis l’art. 84 LF 2025 et la réécriture de l’art. 150 VB CGI, la fête s’arrête à la revente. Tous ces amortissements déduits doivent être réintégrés dans la plus-value imposable. Pour Stéphane à TMI 41 % qui revendrait à 15 ans, le surcoût fiscal côté plus-value se chiffre autour de ≈ 20 000 €. La fiscalité courante reste imbattable, mais on ne signe plus un LMNP réel sans avoir simulé la sortie en même temps que l’entrée. Détails dans nos guides LMNP 2026 et réforme Le Meur LMNP 2025.

8. L’arbre de décision : neuf ou ancien selon votre profil, votre TMI, votre zone

Voici la grille de lecture que nous utilisons en rendez-vous chez Hagnéré Patrimoine. Quatre branches couvrent l’écrasante majorité des situations rencontrées en cabinet — si vous ne vous reconnaissez pas dans l’une des quatre, c’est généralement que votre dossier mérite un bilan patrimonial sur-mesure.

Si vous achetez pour habiter

Pour un primo-accédant qui a la chance d’avoir un don familial 790 A bis mobilisable au-dessus de 50 000 € (parents ou grands-parents) et qui vise une zone B1/B2/C, l’arbitrage file naturellement vers du neuf VEFA RE2020: factures d’énergie divisées par 2 ou 3, DMTO réduits à 0,7 %, PTZ qui peut s’ajouter au don pour faire le pont. C’est exactement le cas Léa & Noé qu’on développe au chapitre précédent. Sans don familial pour absorber le surcoût initial du neuf, on bascule sur de l’ancien rénové bien placé — un T3 énergétique B ou C dans une rue commerçante anime ce type de dossier 7 fois sur 10. Le critère décisif n’est jamais « neuf ou ancien » dans l’absolu, mais le couple don familial × zone × DPE de sortie. Tant qu’on n’a pas posé ces trois variables, l’arbitrage est prématuré.

Si vous achetez pour investir

Sur la tranche TMI 30 % qui vise du locatif en zone tendue, l’arbitrage penche très clairement vers de l’ancien à rénover, monté en déficit foncier énergétiqueposé sur un emplacement premium. Le levier fiscal mord proprement à 30 % d’IR + 17,2 % de PS, et à cette tranche-là Loc’Avantages tient également la route — surtout dans sa version « social » qui maximise l’abattement. Le Relance Logement, on l’évoque mais on attend la sortie des décrets avant de l’intégrer aux scénarios chiffrés ; tant qu’ils ne sont pas publiés, le dispositif reste indicatif.

Quand on bascule sur la tranche TMI 41-45 % avec un patrimoine au-dessus de 500 k€ — le cœur de cible CGP, ce qu’on monte 8 fois sur 10 en cabinet —, c’est le déficit foncier énergétique majoré 21 400 € qui sort en tête sur un ancien classé E à rénover. Le dossier-école : achat à 250 000 €, 60 000 € de travaux étalés sur 2 années fiscales pour faire passer le DPE de E à C. À TMI 41 % + PS 17,2 % sur 42 800 € de déficit imputable au revenu global, on tourne autour de ~ 24 910 € d’économie cumulée la 1ère et la 2e année, plus ~ 8 000 € lissés derrière via le report 10 ans sur les revenus fonciers. À la revente, le bien sort classé C : sur 12 ans, c’est typiquement +15 à +25 % de valorisation grâce à la rénovation et à l’emplacement, avec une plus-value imposable nette autour de ~ 30 000 à 45 000 €après abattement 12 ans (art. 150 VC CGI). Au final, on calibre des TRI net-net 12-15 ans entre 5,5 et 6,5 %. Voir notre guide déficit foncier majoré 2026. Pour les profils encore plus hauts revenus (TMI 45 %, IFI proche), on étudie en parallèle la loi Malraux (réduction d’impôt 22 à 30 % sur travaux, cumulable hors plafond niches 10 000 €) et les Monuments Historiques (déduction des travaux sans plafond sur revenu global). Ces deux dispositifs sortent du plafond global des niches fiscales — atout décisif pour les contribuables qui ont déjà saturé leurs autres réductions.

Pour les profils dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ — donc redevables de l’IFI —, l’arbitrage neuf-ancien passe au second plan derrière la structuration. Concrètement, on construit un combo où la SCI familiale regroupe plusieurs biens dans une seule structure pour transmettre par paliers (donations renouvelées tous les 15 ans, abattements pleinement exploités, fini les indivisions qui finissent en tribunal). Au-dessus, la holding patrimoniale(SAS ou SARL à l’IS) coiffe les SCI et capitalise les loyers à un taux d’IS bien plus doux que la TMI personnelle. On y greffe la donation avec démembrement — nue-propriété aux enfants, usufruit conservé : la valeur taxable est rabotée selon l’âge (barème art. 669 CGI), et au décès l’usufruit s’éteint sans nouveau droit à payer. Et en parallèle, le travail de fond sur les décotes IFI mobilisables (résidence principale -30 %, dette d’acquisition déductible, démembrement, parts de SCI) que nous détaillons dans notre guide optimisation IFI. Aucun de ces leviers n’est suffisant isolément ; c’est l’empilement, calibré millimètre par millimètre selon l’âge des donateurs et la composition du patrimoine, qui fait la différence.

9. Erreurs classiques à éviter : les pièges sourcés CGP

Le tout premier malentendu qu’on entend chaque semaine en cabinet, c’est sur ce qu’on appelle « les frais de notaire ». Le notaire ne touche, en réalité, que 0,8 à 1 % du prix de vente — les fameux émoluments. L’écrasante majorité du chèque, soit 5 à 6,3 %, part en DMTO départementaux et taxe communale. Ce n’est pas négociable, ce n’est pas un poste sur lequel le notaire a la main, et ça surprend toujours autour d’un premier rendez-vous. Tant qu’on n’a pas remis cette ligne à plat, on ne peut pas comparer sereinement neuf et ancien — la différence de DMTO (0,7 % en VEFA contre 5-6,3 % en ancien) pèse à elle seule plusieurs milliers d’euros sur le prix d’entrée.

Vient ensuite la grande famille des pièges qui datent. Le Pinel, par exemple : on le voit encore brandi par certains commerciaux, parfois même évoqué par des avocats fiscalistes peu spécialisés. La réalité, c’est que toute opération engagée après le 31 décembre 2024 ne donne plus droit à la moindre réduction d’impôt (art. 199 novovicies CGI). Si un promoteur vous fait signer un VEFA en agitant un dispositif « Pinel-like » sans engagement écrit sur le régime exact applicable — Relance Logement attend toujours ses décrets —, on ferme le dossier. Dans le même registre, beaucoup d’investisseurs LMNP confirmés oublient la réforme Le Meur. Côté défisc’ courante, rien ne bouge : on amortit, on neutralise les loyers. Mais à la revente, depuis l’art. 84 LF 2025 qui a modifié l’art. 150 VB CGI, les amortissements pratiqués viennent désormais réduire le prix d’acquisition fiscal. La plus-value taxable explose mécaniquement. Donc on modélise toujours, toujours, le scénario de sortie avant de parapher le compromis — pas après.

Côté pièges techniques, deux écueils nous reviennent en boucle. Le premier peut littéralement coûter le bien entier en cas de défaillance du promoteur : signer un VEFA sans avoir vu de ses yeux la GFA. La Garantie Financière d’Achèvement (art. R261-15 CCH) doit obligatoirement être souscrite auprès d’une banque ou d’un assureur, et on demande l’attestation à la main avant de parapher l’acte de réservation — pas après, pas « on vous l’enverra ». La jurisprudence à garder en tête : Cass. 3ᵉ civ. 9 juillet 2020 n° 19-17.516, complétée par Cass. 3ᵉ civ. 30 avril 2025 n° 23-21.499 qui musèle encore davantage le promoteur défaillant. Le second écueil, qu’on rattrape souvent au dernier moment chez Hagnéré Patrimoine, concerne le chiffrage des travaux sur un bien classé F ou G. Pour passer de F à C, il faut tabler sur 700 à 1 100 €/m², pas 400. La règle qu’on impose à nos clients : trois devis chiffrés avant la signature du compromis, jamais après — et on vérifie noir sur blanc que le saut atteint bien 2 classes DPE, condition sine qua non pour activer le déficit foncier majoré à 21 400 €.

Reste la question du timing, plus prosaïque mais qui pourrit silencieusement la vie d’un projet : la fenêtre de bascule entre l’ancien chez-soi et le nouveau. Dans l’ancien, comptez 3 mois grand maximum entre l’offre acceptée et les clés. Dans le neuf en VEFA, c’est tout sauf comparable : 18 à 30 mois entre la réservation et la livraison effective, et on a vu pire. Sans plan B logement calé dès le début (location courte durée, hébergement familial, congé de paiement), vous vous retrouvez à payer un loyer et un crédit pendant six mois. Cette ligne-là, on la met sur la table dès le premier rendez-vous, parce qu’elle peut faire basculer un dossier de l’autre côté.

10. Questions fréquentes : les 3 que tout le monde nous pose

Sur l’arbitrage neuf vs ancien, voici les 3 questions qui tombent quasiment à chaque rendez-vous en 2026. La FAQ complète (10 questions) est juste en dessous — accessible via le sommaire ou en bas de page.

• « Faut-il vraiment payer plus cher dans le neuf si l’ancien rebondit ? » — Réponse courte : oui, à condition de mobiliser le don 790 A bis et le PTZ refondu (cas Léa & Noé : +298 103 € sur 10 ans). En revanche, si vous achetez sec et que vous comptez uniquement sur la valorisation, c’est non.
• « Le Pinel est mort — qu’est-ce qui le remplace pour défiscaliser dans le neuf locatif ? » — En clair : le dispositif Relance Logement (art. 47 LF 2026, alias Jean-Brun) prendra le relais dès parution des décrets. En attendant, Loc’Avantages reste opérationnel jusqu’au 31 décembre 2027.
• « Je suis investisseur TMI 41 % — quel scénario fiscal 2026 me rapporte le plus ? » — Notre réponse : le déficit foncier énergétique majoré 21 400 € sur ancien rénové classe E → C, économie cumulée ~ 25 000 € en 2 ans + report 10 ans, TRI 5,5 à 6,5 % sur 12-15 ans.

Les 7 autres questions (frais de notaire neuf vs ancien, RE2020 vs DPE, garanties VEFA, réforme Le Meur LMNP, cliff DPE 2025-2034, don 100 000 €, PTZ refondu) sont traitées en détail dans la FAQ dépliable. Si votre cas n’apparaît pas dans la liste, un conseiller CGP du cabinet vous répond gratuitement et sans engagement — il suffit de demander.

11. Sources et bibliographie

Cet article a été rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 5 mai 2026. Dernière mise à jour : 5 mai 2026. Sources principales consultées :

Hagnéré Patrimoine — SAS, siège social 7 Rue Ernest Filliard 73000 Chambéry, RCS Chambéry, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 23002291 en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) membre de la CNCGP, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) et courtier d’assurance (COA). Article rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 5 mai 2026. Dernière mise à jour : 5 mai 2026.