Comment donner 100 000 € à ses enfants sans payer d'impôts

Guide rédigé et audité (Pass 2) le 23 avril 2026par Quentin Hagnéré — CIF, COA, COBSP, Carte T (Hagnéré Patrimoine enregistré à l'ORIAS n° 23002291). À jour de la LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), de la LF 2025 art. 71 (art. 790 A bis CGI), de l'arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A (tarifs notaires) et de la jurisprudence 2024-2025.

Vous voulez aider vos enfants financièrement ? Pour un premier appartement, un lancement d'entreprise, un coup de pouce au départ ? Bonne nouvelle : vous pouvez leur donner 100 000 € sans payer un centime d'impôt.

Ce n'est ni une astuce, ni un montage. C'est un droit inscrit dans la loi.

L'article 779-I du Code général des impôts (CGI) accorde à chaque parent un abattement de 100 000 € par enfant. Les 100 000 premiers euros sont totalement exonérés. Pas de taxe, pas de piège.

Et le meilleur ? Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Vous donnez 100 000 € aujourd'hui, vous pourrez donner 100 000 € de plus dans 15 ans. Toujours sans impôts. Sur une vie, ce sont des centaines de milliers d'euros transmis en franchise totale.

Mieux encore : en combinant intelligemment les différents abattements (don Sarkozy, logement neuf, grands-parents, démembrement, assurance-vie), un couple peut transmettre plus d'un million d'eurosà ses enfants sans payer d'impôts. Ce guide vous montre comment, pas à pas.

Commençons par le mécanisme clé : comment fonctionne exactement cet abattement de 100 000 € ?

2.1. Le principe : une franchise d'impôt par parent et par enfant

Le mot « abattement » revient souvent dès qu'on parle d'impôts, et c'est rarement très clair. Voici ce que ça veut dire concrètement : c'est la somme que vous pouvez donner sans impôt. Pensez-y comme une franchise — en dessous, vous ne payez rien.

L'article 779-I du CGI fixe cette franchise à 100 000 € pour les donations en ligne directe (parent vers enfant). Voici ce que cela donne en pratique :

• Vous donnez 80 000 € à votre enfant ? Droits = 0 € (on est sous l'abattement)
• Vous donnez 100 000 € ? Droits = 0 € (on utilise exactement l'abattement)
• Vous donnez 120 000 € ? Droits calculés sur 20 000 € seulement (l'excédent)

Montant taxable = Donation − Abattement
                 = 120 000 € − 100 000 €
                 = 20 000 € → soumis au barème (art. 777)

En d’autres termes, si vous donnez 100 000 € ou moins, vous ne remplissez qu'un formulaire gratuit. Pas de droits, pas de notaire, pas de frais. C'est aussi simple que cela.

C'est ce mécanisme simple que nos experts chez Hagnéré Patrimoineexpliquent dès la première consultation — car beaucoup de parents passent à côté par peur de la « complexité » fiscale.

2.2. Cet abattement est personnel : il se multiplie

Voici le point qui change tout : l'abattement s'applique par couple donateur-donataire. Chaque parent a son propre abattement envers chaque enfant. Les deux sont totalement indépendants.

Au quotidien, si vous êtes en couple, votre enfant peut recevoir 200 000 € sans payer un euro d'impôt. Pas besoin d'être marié : l'abattement fonctionne pour chaque parent, quel que soit le régime matrimonial.

2.3. Ce que vous pouvez donner : argent, mais pas seulement

Quand on pense « donation », on pense virement bancaire. Mais l'abattement de 100 000 € s'applique à tous les types de biens :

• Sommes d'argent : virement, chèque, espèces
• Biens immobiliers : appartement, maison, terrain (acte notarié obligatoire)
• Valeurs mobilières : actions, obligations, parts de SCPI, assurance-vie rachetée
• Parts de société : parts de SCI, actions de SAS, etc.
• Biens meubles : véhicule, oeuvres d'art, bijoux

La seule différence ? Pour un bien immobilier, vous devez passer devant le notaire. Pour de l'argent, un simple formulaire gratuit suffit (voir section 6).

2.4. Présent d'usage vs don manuel : une distinction marquante

Vous offrez 500 € à votre fils pour Noël. Faut-il le déclarer ? Et si c'est 10 000 € pour son anniversaire ? Beaucoup de Français confondent deux notions : le présent d'usage et le don manuel. Cette distinction est fondamentale, car elle détermine si vous devez déclarer quoi que ce soit.

Ce que cela change pour vous :les petits cadeaux de Noël et d'anniversaire ne « consomment » pas votre abattement de 100 000 €. Celui-ci reste intégralement disponible le jour où vous déciderez de faire une donation structurée.

Maintenant que vous comprenez le mécanisme de base, voyons comment il se multiplie quand les deux parents donnent à plusieurs enfants.

Saviez-vous qu'un couple avec 2 enfants peut transmettre 400 000 € sans payer le moindre droit ? C'est là que le mécanisme devient vraiment puissant.

Pourquoi ? Parce que chaque parent a son propre abattement envers chaque enfant. Le total se multiplie donc avec le nombre de parents et d'enfants.

3.1. Tableau : combien transmettre sans impôts (abattement seul)

En pratique, un couple avec 2 enfants peut transmettre 400 000 €sans payer le moindre euro de droits. Et ce n'est que le début : en ajoutant le don Sarkozy (section 4), on monte encore plus haut.

3.2. Exemple concret : la famille Martin

Pierre et Sophie Martin, 55 et 52 ans, sont cadres dans l'industrie pharmaceutique. Leurs deux enfants, Léa (28 ans, ingénieure à Toulouse) et Hugo (25 ans, en fin d'études de commerce à Lyon), rêvent chacun d'acheter leur premier appartement. Pierre et Sophie veulent les aider à constituer un apport solide.

Voici ce qu'ils peuvent faire, en toute légalité :

• Pierre donne 100 000 € à Léa → droits = 0 €
• Pierre donne 100 000 € à Hugo → droits = 0 €
• Sophie donne 100 000 € à Léa → droits = 0 €
• Sophie donne 100 000 € à Hugo → droits = 0 €

Résultat : 400 000 € transmis, 0 € d'impôts. Léa et Hugo reçoivent chacun 200 000 € pour leur projet immobilier. Parfaitement légal, prévu par la loi.

C'est le type de stratégie que nos conseillers chez Hagnéré Patrimoine mettent en place pour des familles comme celle-ci. Mais Pierre et Sophie peuvent aller encore plus loin : il existe un abattement supplémentaire, moins connu, qui leur permet de donner 31 865 € de plus à chacun de leurs enfants.

4.1. Un abattement supplémentaire souvent méconnu

La plupart des Français connaissent l'abattement de 100 000 €. Beaucoup moins connaissent celui-ci : le don familial de sommes d'argent, communément appelé « don Sarkozy » (art. 790 G CGI).

Le principe : vous pouvez donner 31 865 € supplémentaires à chaque enfant, en franchise totale.

Il y a deux conditions simples (voir ci-dessous). C'est un bonus qui s'ajoute aux 100 000 €.

4.2. Les conditions (simples)

Pour le dire simplement, si vous avez moins de 80 ans et que votre enfant est majeur, vous pouvez lui donner 131 865 € sans aucun droit de donation : 100 000 € au titre de l'abattement classique + 31 865 € au titre du don Sarkozy.

4.3. Exemple concret

Reprenons Pierre Martin (55 ans). Il veut aider sa fille Léa (28 ans) à financer l'apport de son premier appartement à Toulouse. Voici ce qu'il peut lui donner sans aucun impôt :

• 100 000 € au titre de l'abattement classique (art. 779-I)
• + 31 865 € au titre du don Sarkozy (art. 790 G)
• = 131 865 € sans aucun droit de donation

Il suffit que Pierre ait moins de 80 ans et Léa soit majeure. La déclaration se fait sur le même formulaire 2735. Et si Sophie fait pareil de son côté, Léa reçoit 263 730 € au total, sans un euro d'impôt.

Chez Hagnéré Patrimoine, nous cumulons systématiquement ces deux abattements dans la quasi-totalité des dossiers : c'est le premier réflexe avant toute autre stratégie.

Voyons maintenant ce que donne le cumul complet pour une famille entière.

5.1. Le calcul complet par parent et par enfant

Combien pouvez-vous réellement transmettre ? Voici le calcul complet, en cumulant les deux abattements :

Par parent et par enfant :
  100 000 € (art. 779-I)
+  31 865 € (don Sarkozy, art. 790 G)
= 131 865 € en franchise totale

En pratique, si vous avez moins de 80 ans et que chacun de vos enfants est majeur, vous pouvez transmettre 131 865 € à chacunen une seule opération. C'est le maximum par parent et par enfant. Pour un couple avec 2 enfants : 2 × 2 × 131 865 € = 527 460 € sans un euro de droits.

5.2. Tableau récapitulatif : tous les cas de figure

Pour le dire simplement, si vous êtes un couple avec 2 enfants majeurs et que vous avez moins de 80 ans, vous pouvez transmettre 527 460 €demain matin. Zéro impôt. Zéro notaire (pour de l'argent). Juste un formulaire à déposer. Avec 3 enfants, le total grimpe à 791 190 €— soit près de 264 000 € par enfant, de quoi financer un projet immobilier ou un lancement d'entreprise.

5.3. L'abattement temporaire logement neuf (art. 790 A bis)

Votre enfant envisage d'acheter un logement neuf ? Profitez-en : depuis le 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026, un dispositif temporaire permet de donner 100 000 € supplémentairesen franchise de droits. La condition : que la somme soit utilisée pour l'acquisition d'un logement neuf (résidence principale du donataire) ou pour des travaux de rénovation énergétique.

Avec ce dispositif, un couple peut transmettre à un enfant jusqu'à :

2 × 100 000 € (art. 779-I)     = 200 000 €
+ 2 × 31 865 € (don Sarkozy)   =  63 730 €
+ 2 × 100 000 € (790 A bis)    = 200 000 €
= 463 730 € à un seul enfant, 0 € de droits

⚠ Plafond 790 A bis : 300 000 € par donataire
→ Si 2 parents donnent 100 000 € chacun (= 200 000 €) : OK
→ Si 3 donateurs (2 parents + 1 grand-parent) : plafond atteint à 300 000 €

En clair, c'est une fenêtre exceptionnelle. Si votre enfant a un projet immobilier dans le neuf, c'est le moment de donner. Ce dispositif disparaît fin 2026. Mais comment faire en pratique ? C'est ce que nous voyons dans la section suivante.

Vous connaissez maintenant les montants. Reste la question pratique : comment fait-on ? Faut-il un notaire ? Un formulaire ? Un virement suffit-il ? Voici la marche à suivre, étape par étape.

6.1. Don manuel ou acte notarié ?

En clair, la règle est simple : si vous donnez de l'argent (virement, chèque), le formulaire 2735 gratuit suffit. Si vous donnez un bien immobilier, vous êtes obligé de passer par un notaire. Argent = formulaire, immobilier = notaire.

6.2. Le formulaire 2735 : mode d'emploi

Pour un don d'argent (virement, chèque, espèces), la procédure est simple. Cinq étapes, quelques minutes :

1. Effectuez le don : virement bancaire de préférence (traçabilité parfaite)
2. Téléchargez le formulaire 2735 sur impots.gouv.fr (Cerfa n°2735-SD)
3. Remplissez-le : identité du donateur, du donataire, montant, nature du don
4. Déposez-le au service des impôts du domicile du donataire (celui qui reçoit)
5. Délai : dans le mois qui suit la date du don

6.3. Don manuel : virement, chèque ou espèces ?

Quel est le meilleur moyen de transmettre l'argent ? Le « don manuel » désigne juridiquement la remise matérielle d'un bien de la main à la main (art. 757 CGI). En pratique, il s'effectue le plus souvent par virement, chèque ou espèces. Chaque mode a ses conséquences :

Sur le terrain, pour un don de 100 000 €, le virement est le seul mode vraiment sécurisé. Il constitue une preuve irréfutable de la date et du montant.

6.4. Quand faut-il passer par un notaire ?

Le formulaire 2735 suffit pour un don d'argent. Mais dans certains cas, le passage par un notaire est incontournable ou fortement recommandé :

• Obligatoire : donation d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
• Obligatoire : donation-partage (pour répartir équitablement entre plusieurs enfants)
• Recommandé : montants importants, situations familiales complexes (famille recomposée)
• Recommandé : donation avec réserve d'usufruit (démembrement, voir section 8)

6.5. Le coût d'un acte notarié

Combien coûte un notaire pour une donation ? Voici les ordres de grandeur :

Les honoraires sont calculés sur le barème dégressif donations de l'arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A (4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 %). Pour les biens immobiliers, s'ajoutent la taxe de publicité foncière 0,60 % (art. 791 CGI) et la contribution de sécurité immobilière 0,10 % (art. 879 CGI).

Au final, pour un don d'argent déclaré via le formulaire 2735 : coût = 0 €. C'est totalement gratuit. Le notaire n'est nécessaire que pour l'immobilier ou les situations complexes.

Vous savez maintenant comment donner. Mais que se passe-t-il dans 15 ans ? Pouvez-vous recommencer ? La réponse est oui.

7.1. Le principe du rappel fiscal

Vous avez donné 100 000 € à votre enfant en 2026. Pourrez-vous redonner 100 000 € plus tard, toujours sans impôt ? Oui, mais pas tout de suite.

L'article 784 du CGI prévoit un rappel fiscal de 15 ans.

Quand vous faites une nouvelle donation, l'administration regarde les 15 dernières années. Elle vérifie si votre abattement a déjà été utilisé.

Autrement dit : si vous avez donné 100 000 € en 2026, vous ne pouvez pas redonner sans droits avant 2041. Mais en 2041, l'abattement se renouvelle intégralement. Vous pouvez donner 100 000 € de plus, toujours sans impôts.

7.2. Chronologie sur 30 ans : le cas de Pierre et Léa

Voici comment se déroule une stratégie de donation sur 30 ans pour Pierre (55 ans en 2026) et sa fille Léa :

Dans les faits, sur 30 ans, Pierre aura transmis 263 730 € à sa seule fille Léa, sans aucun droit. Si Sophie fait de même : 2 × 263 730 = 527 460 € pour Léa seule, sur 30 ans. Et tout cela en restant dans les clous de la loi.

C'est un scénario que nous projetons systématiquement chez Hagnéré Patrimoinesur 30 ans pour sécuriser les plans successoraux de nos clients — et pour anticiper d'éventuels durcissements législatifs.

7.3. Donation partielle et rappel : le solde d'abattement

Faut-il donner 100 000 € d'un coup ? Pas du tout. Vous pouvez fractionner. Si vous donnez 60 000 € en 2026, il vous reste 40 000 € d'abattement pour les 15 prochaines années. En 2030, vous pourrez donner 40 000 € sans droits. Et en 2041, l'abattement de 100 000 € sera à nouveau complet.

Exemple de donation fractionnée :
  2026 : don de 60 000 € → abattement restant = 40 000 €
  2030 : don de 40 000 € → abattement restant = 0 € (épuisé)
  2033 : don de 20 000 € → TAXABLE (abattement épuisé, rappel 15 ans)
  2041 : renouvellement → abattement = 100 000 € à nouveau

7.4. Cas chiffré multi-générations : parents + grands-parents

Et si les grands-parents s'en mêlent ? C'est là que le système français révèle toute sa puissance. Chaque génération dispose de ses propres abattements, totalement indépendants les uns des autres.

La famille Dupont :Pierre, 55 ans, directeur commercial dans l'agroalimentaire, et Sophie, 52 ans, responsable RH dans un groupe bancaire, ont 2 enfants majeurs : Léa (28 ans) et Hugo (25 ans). Les grands-parents paternels, Jean (76 ans, ancien notaire à la retraite) et Marie (74 ans), souhaitent eux aussi participer à la transmission familiale.

Léa reçoit : 391 190 € sans droits
Hugo reçoit : 391 190 € sans droits
Total famille : 782 380 € en franchise totale

→ Soit 254 920 € de plus qu'avec les parents seuls (527 460 €)

Pour faire simple, en mobilisant les deux générations, la famille Dupont transmet 782 380 €à ses deux petits-enfants sans un centime de droits. C'est le prix d'un bel appartement parisien.

Mais que faire si votre patrimoine dépasse ces seuils ? Il existe des stratégies complémentaires pour aller encore plus loin.

Vous avez un patrimoine important et les abattements classiques ne suffisent pas ? Il existe des stratégies complémentaires pour réduire encore la facture.

Pour vous donner un exemple : transmettre un bien immobilier de 300 000 € peut coûter seulement 14 000 € de droitsau lieu de 38 000 €, avec la bonne stratégie (démembrement). Soit plus de 60 % d'économie.

8.1. Donner la nue-propriété : payer des droits sur une valeur réduite

Au lieu de donner un bien « en pleine propriété », vous pouvez ne donner que la nue-propriétéet conserver l'usufruit. En clair : vous transmettez le bien à votre enfant, mais vous continuez à l'habiter (ou à en percevoir les loyers) jusqu'à votre décès. C'est ce qu'on appelle le démembrement.

Pourquoi c'est intéressant ? Parce que les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seule, qui dépend de votre âge selon le barème de l'article 669 du CGI :

Côté pratique, si vous avez 55 ans et un appartement de 400 000 €, les droits ne sont calculés que sur 50 % de la valeur, soit 200 000 €. Avec l'abattement de 100 000 €, les droits ne portent plus que sur 100 000 € (au lieu de 300 000 € en pleine propriété). C'est une économie considérable.

Et au décès du donateur, l'enfant récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits supplémentaires. C'est la reconstitution gratuite prévue par l'article 1133 du CGI. Plus le bien prend de la valeur entre la donation et le décès, plus le gain est important.

8.1 bis. Cas chiffré complet : donation en démembrement

Catherine, 62 ans, médecin généraliste en semi-retraite à Paris, possède un appartement dans le 15e arrondissement estimé à 300 000 €.

Elle souhaite le transmettre à son fils unique Antoine (34 ans, chef de projet en start-up). Mais elle veut continuer à y vivre jusqu'à la fin de ses jours.

Sa solution : le démembrement.

Étape 1 — Calcul de la nue-propriété :À 62 ans (tranche 61-70 ans), le barème de l'art. 669 fixe la valeur de l'usufruit à 40 % et celle de la nue-propriété à 60 %.

Valeur nue-propriété = 300 000 € × 60 % = 180 000 €
Abattement art. 779-I = – 100 000 €
Part taxable = 80 000 €

Sur le terrain, en donnant la nue-propriété au lieu de la pleine propriété, Catherine fait passer la base taxable de 300 000 € à seulement 180 000 € (60 % de la valeur à son âge). Après l'abattement de 100 000 €, il ne reste que 80 000 € taxables. Les droits baissent drastiquement.

Étape 2 — Calcul des droits (barème art. 777) :

Au final, en appliquant le barème tranche par tranche sur les 80 000 € taxables, les droits totaux s'élèvent à 14 194 €. C'est le coût fiscal réel de la donation en nue-propriété pour Antoine — bien moins qu'une donation classique.

Étape 3 — Comparaison : combien aurait payé Antoine si Catherine avait donné en pleine propriété ?

En d’autres termes, grâce au démembrement, Antoine économise 24 000 € de droits. Et le jour où Catherine décédera, il deviendra plein propriétaire de l'appartement (probablement valorisé bien au-delà de 300 000 € d'ici là) sans payer un centime de droits supplémentaires (art. 1133 CGI). Le gain réel est donc bien supérieur aux 24 000 € d'économie immédiate.

8.2. La SCI familiale : donner des parts progressivement

Vous possédez un bien immobilier que vous ne voulez pas donner en une seule fois ? La société civile immobilière (SCI) familiale offre une solution élégante. Plutôt que de donner un appartement entier, vous donnez des parts de SCI par tranches successives.

• Donation de parts : au lieu de donner un immeuble entier, vous donnez des parts de SCI par tranches, en utilisant l'abattement au fur et à mesure
• Décote : les parts de SCI bénéficient généralement d'une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien (illiquidité, clauses statutaires)
• Cumul : la donation de parts de SCI peut elle-même être démembrée (donner la nue-propriété des parts)

Pour en savoir plus sur la SCI et l'IFI, consultez notre guide SCI et IFI.

8.3. L'assurance-vie : 152 500 € supplémentaires HORS succession

Savez-vous que l'assurance-vie permet de transmettre 152 500 € de plus par enfant, en dehors de tout abattement de donation ? Ce n'est pas une donation à proprement parler, mais c'est un outil de transmission diablement efficace — et entièrement cumulable avec les abattements que nous venons de voir.

Le mécanisme est simple : au décès du souscripteur, les capitaux versés aux bénéficiaires ne passent pas par la succession(art. L132-12 du Code des assurances). Ils bénéficient d'une fiscalité propre, bien plus avantageuse que les droits de succession classiques :

Au quotidien, si vous alimentez un contrat d'assurance-vie avant 70 ans en désignant vos enfants comme bénéficiaires, chacun recevra 152 500 € sans aucun droit. Et ce montant vient en plus des 131 865 € de donation. Voici le cumul total :

Transmission totale possible (par parent / par enfant) :
  100 000 € donation (art. 779-I)
+  31 865 € don Sarkozy (art. 790 G)
+ 152 500 € assurance-vie (art. 990 I, versements avant 70 ans)
= 284 365 € en franchise de droits

Pour un couple avec 2 enfants :
  2 × 2 × 284 365 = 1 137 460 € transmis sans impôts

En pratique, un couple avec 2 enfants peut transmettre plus d'un million d'eurosen franchise totale en combinant donation et assurance-vie. C'est la stratégie la plus efficace du droit français.

C'est la stratégie maximaliste que nos clients patrimoniaux chez Hagnéré Patrimoine mettent en place dès la cinquantaine, pour profiter pleinement des fenêtres fiscales (don Sarkozy, 790 A bis, assurance-vie avant 70 ans).

8.4. Les SCPI : un outil de transmission méconnu

Vous souhaitez transmettre de l'immobilier mais sans les contraintes d'un bien en direct ? Les parts de SCPI(sociétés civiles de placement immobilier) peuvent être données, démembrées ou détenues en assurance-vie. Elles offrent une souplesse que l'immobilier physique ne permet pas : pas de minimum de valeur, divisibilité parfaite.

Pour approfondir : guide SCPI 2026 | SCPI en assurance-vie.

Toutes ces stratégies sont combinables. Mais laquelle choisir ? Cela dépend de votre situation familiale. Voici 5 simulations concrètes.

À quel montant avez-vous droit exactement ? Cela dépend de votre situation familiale.

Nous couvrons 5 profils :

• Parent seul ou couple (1 à 3 enfants)
• Achat immobilier dans le neuf ou non
• Avec ou sans don Sarkozy

Tous les calculs sont basés sur les abattements en vigueur au 1^er janvier 2026.

Vous retrouverez dans ces profils les situations que nous conseillons chaque mois chez Hagnéré Patrimoine.

9.1. Parent seul, 1 enfant majeur

Marie, 58 ans, est infirmière libérale divorcée depuis 10 ans. Son fils Théo, 30 ans, vient de décrocher un CDI comme développeur à Nantes et cherche son premier appartement. Marie lui donne 131 865 € par virement. Droits de donation : 0 €. Elle dépose le formulaire 2735 au centre des impôts. Total des frais : 0 €. Théo dispose d'un apport solide pour négocier son crédit.

9.2. Couple, 1 enfant majeur

Jean et Françoise, 62 et 59 ans, sont un couple de fonctionnaires à la retraite à Montpellier. Leur fils unique Romain, 35 ans, architecte, souhaite ouvrir son propre cabinet. Chaque parent lui donne 131 865 €. Romain reçoit 263 730 € sans aucun droit — de quoi financer ses locaux et son lancement.

9.3. Couple, 2 enfants majeurs

Pierre et Sophie Martin(notre famille récurrente), 55 et 52 ans, cadres dans l'industrie pharmaceutique, 2 enfants majeurs. 527 460 € transmis, 0 € de droits. Chaque enfant reçoit 263 730 € — de quoi constituer un apport immobilier conséquent ou lancer un projet entrepreneurial.

9.4. Couple, 3 enfants majeurs

Les Durand, 60 et 57 ans, médecin et avocate à Bordeaux, 3 enfants majeurs. Près de 800 000 € transmis en franchise totale de droits. Et sur 2 cycles de 15 ans (soit 30 ans) : près de 1,6 million d'euros.

9.5. Couple, 2 enfants + logement neuf (art. 790 A bis)

Thomas et Julie, 50 et 48 ans, dirigeants d'une PME à Rennes. Leur fille Claire, 26 ans, jeune ingénieure, souhaite acheter un appartement neuf en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire sur plans) à Nantes. Ils veulent lui donner le maximum.

Dans les faits, grâce au dispositif logement neuf (790 A bis), Claire reçoit 463 730 €en franchise totale pour acheter son appartement neuf — c'est l'apport idéal pour négocier un crédit bancaire confortable sur 20-25 ans. Son frère Maxime, 23 ans, encore étudiant et qui n'achète pas de neuf, reçoit « seulement » 263 730 €. Total famille : 727 460 € en franchise totale.

Ces simulations montrent l'étendue des possibilités. Mais attention : certaines erreurs peuvent vous coûter cher. Voici les 8 pièges les plus fréquents.

Donner à ses enfants, c'est simple. Mais quelques erreurs courantes peuvent vous coûter des milliers d'euros — ou créer des complications familiales des années plus tard. Voici les 8 pièges que nous voyons le plus souvent chez nos clients chez Hagnéré Patrimoine.

Pour le dire simplement, l'erreur la plus fréquente est la première : ne pas déclarer. Beaucoup de parents pensent que si le don est exonéré, il n'y a rien à faire. C'est faux. Sans déclaration, le délai de 15 ans ne commence jamais à courir. Et en cas de succession, le don sera rappelé sans limite de temps.

C'est l'erreur n°1 que nous corrigeons lors des audits patrimoniaux chez Hagnéré Patrimoine: une déclaration 2735 oubliée peut coûter des dizaines de milliers d'euros au moment de la succession.

En clair, si vous dépassez les abattements de 50 000 €, les droits s'élèvent à environ 8 200 €. Ce n'est pas dramatique, mais c'est évitable avec une bonne planification. Et c'est exactement le rôle d'un conseiller en gestion de patrimoine.

Mais la vraie sécurité vient de la compréhension des pièges légaux. Quels changements et jurisprudences 2024-2026 affectent réellement votre donation ?

Donner 100 000 € à ses enfants est une opération fiscalement simple mais juridiquement encadrée.

Trois actualités récentes (2023-2025) modifient la pratique :

1. Quasi-usufruit conventionnel post-LF 2024
2. Déclaration 2735 comme point de départ du délai de 15 ans
3. Rejet de l'amendement Tanguy qui voulait porter ce délai à 20 ans

Pour faire simple, ce que vous devez retenir de la jurisprudence récente tient en trois points : déclarez toujours votre don (même exonéré) via le formulaire 2735, ne faites pas confiance au délai de 15 ans s'il n'y a pas eu de déclaration, et profitez du dispositif 790 A bis avant fin 2026 si votre enfant achète du neuf. C'est sur ces trois points que les erreurs coûtent le plus cher.

Au-delà de ces jurisprudences, il existe 8 angles stratégiques que tous les autres guides oublient. C'est ce que nous allons explorer maintenant.

Audit concurrentiel mené sur le top 10 Google FR (service-public, notaires.fr, impots.gouv.fr, Meilleurtaux, Capital, La Finance pour Tous, Climb, Magnolia, SG, Dossier Familial) : aucun ne traite ces 8 angles. C'est l'écart entre un guide grand public et une référence professionnelle.

C'est précisément la différence entre un guide générique et l'expertise que nous construisons chez Hagnéré Patrimoine depuis des années, dossier après dossier.

12.1 Le maximum légal absolu en 2025-2026 : 231 865 €/parent/enfant

Pour la période 15/02/2025 → 31/12/2026 uniquement, vous pouvez cumuler 3 abattements distincts sur le même acte ou sur trois actes le même jour (BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20) :

Cumul maximal par parent par enfant en 2026 :
100 000 € — abattement de droit commun (art. 779-I CGI)
+ 31 865 € — don familial de sommes d'argent dit « don Sarkozy » (art. 790 G, donateur < 80 ans, donataire majeur)
+ 100 000 € — don familial logement neuf (art. 790 A bis, LF 2025 art. 71, sous conditions : résidence principale aux normes RE2020 — la Réglementation Environnementale 2020 pour les constructions neuves — ou rénovation énergétique > 30 %)
= 231 865 € exonérés par parent par enfant
Couple → 1 enfant : 463 730 € en franchise totale.
Couple → 3 enfants : 1 391 190 € en franchise (sous réserve plafond global 300 000 € par donataire pour le 790 A bis tous donateurs confondus).

Cette fenêtre est exceptionnelle: aucune autre période depuis 2007 (loi TEPA) n'a permis un tel cumul. Au 01/01/2027, le 790 A bis disparaîtra (sauf prorogation en LF 2027) et le maximum reviendra à 131 865 €/parent/enfant.

12.2 Démembrement + art. 1133 CGI : la transmission « gratuite » au décès

Stratégie classique des donations > 200 000 € : donner la nue-propriété du bien à ses enfants en conservant l'usufruit. Le barème de l'article 669-I CGIdivise la valeur taxable selon l'âge de l'usufruitier :

Côté pratique, si vous avez 55 ans et que vous donnez un bien de 500 000 € en nue-propriété, les droits sont calculés sur seulement 250 000 € (50 % du barème à votre âge). Et au final ils tombent à zéro grâce à l'abattement — une économie immédiate de plusieurs dizaines de milliers d'euros par rapport à une donation en pleine propriété.

Au décès de l'usufruitier, l'article 1133 CGI prévoit la reconstitution gratuite de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire : aucun droità payer sur la valeur de l'usufruit qui disparaît. C'est l'un des leviers fiscaux les plus puissants du droit français.

12.3 Pacte adjoint : le contrat caché qui sécurise votre don manuel

Sans pacte adjoint, le don manuel est présumé rapportable à la succession (art. 843 C. civ., présomption d'avance sur héritage). Ce rapport civil peut créer des conflits entre frères et sœurs (réévaluation, comparaison des dons).

La parade : un pacte adjoint sous seing privé stipulant que le don est fait « hors part successorale » (art. 919 C. civ.). Forme : 2 pages, rédigées et signées par donateur et donataire, datées (date certaine via enregistrement recommandé). Clauses utiles à inclure :

• Mention « hors part successorale » (clé)
• Clause d'inaliénabilité temporaire (≤ 10 ans, motif sérieux et légitime)
• Clause de retour conventionnel (art. 951 C. civ., bien revient au donateur si le donataire prédécède sans descendance)
• Clause d'emploi (obligation d'affecter les fonds à un usage défini : achat RP, études, etc.)

12.4 Beaux-enfants : la barrière fiscale 60 % et la parade adoption simple

Erreur fréquente : croire que les beaux-enfants(enfants du conjoint nés d'une précédente union) bénéficient de l'abattement 100 000 €. FAUX. En l'absence de filiation juridique, le barème applicable en donation est celui des non-parents : 60 % dès le premier euro (art. 777 tableau III CGI) —aucun abattement dédiéne s'applique (l'abattement résiduel 1 594 € de l'art. 788 IV ne concerne que les successions, BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-50-20). Sur 100 000 € donnés à un beau-fils, droits = 60 000 €.

12.5 Donataire à l'étranger : l'art. 750 ter et le risque de double imposition

L'article 750 ter CGI rend la donation imposable en France dès lors que le donateur est résident fiscal français, peu importe la résidence du donataire. Conséquence : si vous donnez 100 000 € à votre fils résidant aux USA, en Belgique ou au Royaume-Uni, vous êtes redevable des droits français (avec abattement 100 000 €). Mais le pays de résidence du donataire peut également taxer → double imposition possible.

La France n'a signé que 8 conventions fiscales couvrant les donations (Allemagne, Autriche, États-Unis, Italie, Nouvelle-Calédonie, Royaume-Uni, Saint-Pierre, Suède). Pour les autres pays (Belgique, Espagne, Suisse, Canada…) : aucune convention donation, risque réel de double taxation. À analyser avant le don avec un fiscaliste international.

12.6 Don non déclaré : la sanction au tarif du jour de la révélation

Le piège classique : un don manuel de 100 000 € fait en 2010, jamais déclaré. Le donataire pense bénéficier de l'abattement de 2010. FAUX. L'article 635 A CGI impose la taxation au tarif en vigueur le jour de la révélation(déclaration spontanée 2735 ou contrôle). Si entre temps l'abattement a baissé (passage de 159 325 € en 2011 à 100 000 € en 2012), vous payez les droits sur l'abattement le plus défavorable.

Aggravation en cas de découverte par contrôle (Cass. com. 04/03/2020 n° 17-31.129) :majoration 40 % art. 1729 CGI (insuffisance de déclaration de bonne foi) ou 80 % si manœuvres frauduleuses, + intérêts de retard 0,20 %/mois. Sur 100 000 € de droits, la facture peut grimper à 180 000 €(droits + 80 % + 6 ans d'intérêts).

12.7 Date du don par chèque = remise matérielle, pas encaissement

La Cass. 1^re civ. 9 janvier 2019 n° 18-10.245 confirme : la date du don manuel par chèque est celle de la remise matérielle du chèque au donataire, pas celle de l'encaissement. Implication pratique : un chèque émis le 28/12/2026 mais encaissé le 04/01/2027 reste rattaché à 2026 (utile pour conserver l'abattement 790 A bis avant fin 2026). Conserver une preuve datée (lettre d'accompagnement, accusé de réception).

12.8 Donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 CC)

Mécanisme méconnu : un grand-parent peut effectuer une donation-partage à laquelle son propre enfant renonce au profit de ses descendants (les petits-enfants). La fiscalité est appliquée selon le lien grand-parent → petit-enfant (abattement 31 865 €, art. 790 B), mais en un seul acte. Évite le double frottement fiscal (donation 1 puis donation 2) et fixe la valeur sur 2 générations d'un coup. Outil de référence pour les patrimoines > 1 M€ avec descendance stabilisée.