Mis à jour le 12 juillet 2026 · Conforme au règlement général de l'AMF (art. 422-230, 422-224, 422-229, 422-234), au Code monétaire et financier (art. L. 214-93, L. 214-94, L. 214-109), à l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 et aux données ASPIM 2025.
En 2023 et 2024, des dizaines de milliers d'épargnants ont reçu le même type de courrier : le prix de leur part de SCPI baissait. Beaucoup se sont alors posé une question très concrète : si je sors maintenant, combien vais-je réellement récupérer par part ? D'autres, à l'inverse, hésitent à souscrire aujourd'hui et se demandent si le prix affiché est justifié. Dans les deux cas, la réponse passe par un seul chiffre : la valeur de retrait.
La formule tient en une ligne, et vous n'avez besoin d'aucune connaissance financière pour l'appliquer. Une part à 200 € avec une commission de 10 % ? Votre valeur de retrait est de 180 € — et ces 20 € correspondent, au centime près, à la commission de souscription. Ce guide déroule la formule pas à pas, avec les chiffres, l'assiette exacte (HT contre TTC, le vrai piège) et le calcul inverse pour retrouver le taux quand on ne vous donne que deux prix. On ne refait pas ici tout le tour de la valorisation d'une SCPI : pour le sens de cette valeur et ce qu'elle raconte de votre placement, voir le guide dédié à la valeur de retrait : définition et sens ; pour les fondamentaux, la vue d'ensemble du guide des SCPI 2026.
TL;DR : la formule en une phrase
Valeur de retrait = prix de souscription − commission de souscription, soit prix × (1 − taux de commission). La commission (~8 à 12 % TTC selon la SCPI) est déjà incluse dans le prix d'achat et supportée à la sortie : c'est exactement l'écart entre votre prix d'entrée et votre prix de retrait. Rappel de marché : en 2025, le prix de part moyen a reculé de 3,45 % (ASPIM) — les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La formule de la valeur de retrait (et sa base légale)
La valeur de retrait, c'est la somme nette qui revient à l'associé qui se retire d'une SCPI à capital variable. On l'obtient en retranchant la commission de souscription du prix de souscription en vigueur. Deux écritures strictement équivalentes :
Valeur de retrait (capital variable)
Valeur de retrait = Prix de souscription − Commission de souscription Forme equivalente : Valeur de retrait = Prix de souscription × (1 − taux de commission) Exemple illustratif : Prix de souscription : 200 € Commission de souscription : 10 % → 20 € Valeur de retrait : 200 × (1 − 0,10) = 180 € Fondement : reglement general de l'AMF, article 422-230.
Le fondement de cette formule est l'article 422-230 du règlement général de l'AMF : le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription. C'est la seule base à retenir pour ce calcul — inutile d'aller chercher ailleurs.
Périmètre : capital variable uniquement
Cette formule ne vaut que pour une SCPI à capital variable (prix administré par la société de gestion). En capital fixe, il n'y a pas de valeur de retrait : la revente passe par un prix d'exécution fixé par confrontation des ordres sur le marché secondaire (RG AMF, article 422-229), souvent avec une décote. On ne développe pas ce cas ici : on reste sur le calcul du retrait en capital variable.
L'assiette exacte : on retranche le TTC, pas le HT
C'est le point que la plupart des calculs oublient. La commission de souscription est un pourcentage du prix de souscription et elle est déjà incluse dans le prix affiché à l'entrée : elle n'est pas « ajoutée » par-dessus, elle est supportée à la sortie (d'où un prix de retrait inférieur à votre prix d'achat). Son existence repose sur le règlement général de l'AMF, article 422-224 (commission calculée sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital), qui ne fixe aucun taux : l'ordre de grandeur de 8 à 12 % relève d'une pratique de marché, variable selon la SCPI.
Le piège : la commission supporte la TVA à 20 %. Les notes d'information la libellent souvent en HT puis en TTC. Or c'est bien le montant TTC qu'il faut retrancher. Un taux affiché « 10 % HT » correspond à 12 % TTC (10 × 1,20). Confondre les deux, c'est se tromper de plusieurs euros par part.
| Taux affiché (HT) | + TVA 20 % | Taux à retrancher (TTC) |
|---|---|---|
| 8,5 % HT | × 1,20 | 10,2 % TTC |
| 10 % HT | × 1,20 | 12 % TTC |
| 12 % HT | × 1,20 | 14,4 % TTC |
Le piège n° 1 : retrancher le HT au lieu du TTC
C'est l'erreur qu'on voit revenir le plus souvent. Face à un taux libellé « 10 % », le réflexe est de l'appliquer tel quel : 200 × (1 − 0,10) = 180 €. Mais si ce « 10 % » était en réalité hors taxe, le vrai taux supporté est 12 % TTC et la valeur de retrait tombe à 176 € : 4 € de moins par part, soit 200 € d'écart sur un portefeuille de 50 parts. Avant tout calcul, une seule question à trancher : le taux affiché est-il HT ou TTC ?
À l'inverse, certaines SCPI affichent directement un taux déjà TTC (par exemple « 10 % TTC »). D'où l'importance de lire l'assiette exacte (HT ou TTC) dans les documents avant d'appliquer la formule — c'est justement l'objet de la section suivante.
Où trouver chaque donnée pour faire le calcul
Le calcul ne demande que deux entrées : le prix de souscription en vigueur et le taux de commission (avec son assiette HT ou TTC). Voici où lire chacune, à la source :
| Donnée à récupérer | Où la trouver |
|---|---|
| Prix de souscription en vigueur | Site de la société de gestion, bulletin de souscription, dernier communiqué de prix (avec sa date d'effet) |
| Taux + assiette de la commission (HT ou TTC) | Note d'information, document d'informations clé (DIC), statuts de la SCPI |
| Valeur de retrait affichée (pour vérifier) | Souvent publiée directement par la société de gestion : sert à contrôler votre propre calcul |
Deux réflexes évitent les erreurs. Vérifiez la date d'effet du prix : il a pu changer il y a quelques semaines (on verra plus loin pourquoi). Et quand la société de gestion publie déjà la valeur de retrait, servez-vous de votre calcul pour la recouper. Pour comprendre comment ce prix de souscription est fixé (et donc pourquoi il bouge), voir comment est fixé le prix de souscription d'une SCPI.
Astuce : recoupez toujours votre calcul avec la valeur publiée
La plupart des sociétés de gestion publient elles-mêmes la valeur de retrait, juste à côté du prix de souscription. Faites donc le calcul de votre côté, puis comparez. Si votre résultat colle au centime, parfait : vous avez retenu la bonne assiette. S'il diffère de quelques euros, la cause est presque toujours la même — vous avez retranché un taux HT là où la valeur publiée intègre déjà le TTC (ou l'inverse). Le calcul inverse (section 5) tranche alors le doute en vous redonnant le taux réellement supporté.
Exemple pas à pas : une part à 200 €
Prenons Camille, qui envisage de souscrire. Le prix de souscription est de 200 € et la note d'information indique une commission de 10 % TTC. Déroulons :
Cas Camille — le calcul détaillé (illustratif)
Prix de souscription : 200 € Taux de commission (TTC) : 10 % Commission : 200 × 0,10 = 20 € Valeur de retrait par part : 200 − 20 = 180 € Ecart (= la commission) : 20 € par part
Camille : 10 % TTC vs 10 % HT, deux résultats (illustratif)
- Commission 10 % TTC → 200 × (1 − 0,10) = 180 € (écart 20 €).
- Commission 10 % HT (= 12 % TTC) → 200 × (1 − 0,12) = 176 € (écart 24 €).
Même part, même « 10 % » affiché : 4 € d'écart par part selon que le taux est HT ou TTC. D'où la vérification de l'assiette (section 2).
Passons au portefeuille. Camille souscrit 50 parts à 200 €, soit 10 000 € investis, commission 10 % TTC. Sa valeur de retrait totale serait de 50 × 180 = 9 000 €. L'écart de 1 000 € correspond exactement à la commission d'entrée déjà payée. Si Camille ressortait le lendemain, elle perdrait ces 1 000 € (hors évolution du prix de la part).
Chiffrer votre valeur de retrait réelle
Prix de souscription, taux de commission, assiette HT ou TTC : un conseiller en gestion de patrimoine calcule votre prix de sortie réel avant toute décision, sans aucun produit maison à vous placer.
Autres cas de calcul (taux différent, prix élevé, sans frais)
Même formule, on change juste les chiffres. Voyons trois cas que je rencontre souvent, avant de faire marche arrière pour retrouver un taux caché.
Cas Marc — part à prix élevé, taux en HT. Marc détient des parts à 1 000 €, avec une commission affichée 8,5 % HT (soit 10,2 % TTC : 8,5 × 1,20). Sa valeur de retrait est de 1 000 × (1 − 0,102) = 898 € par part, soit un écart de 102 € par part. Sur 20 parts, il récupérerait 20 × 898 = 17 960 € (montant brut, avant délais et fiscalité éventuelle).
Cas « SCPI sans frais de souscription ». Avec une commission de 0 %, la valeur de retrait est quasiment égale au prix de souscription à la même date (par exemple 250 € ≈ 250 €). Attention toutefois : « sans frais d'entrée » n'est pas « sans coût ». La commission de gestion est souvent supérieure, et il peut exister une commission de retrait ou une pénalité de sortie anticipée — à vérifier dans la note d'information.
| Cas | Prix de souscription | Commission | Valeur de retrait |
|---|---|---|---|
| Standard (Camille) | 200 € | 10 % TTC | 180 € |
| Même part, taux en HT | 200 € | 10 % HT = 12 % TTC | 176 € |
| Part à prix élevé (Marc) | 1 000 € | 8,5 % HT = 10,2 % TTC | 898 € |
| SCPI sans frais | 250 € | 0 % | ≈ 250 € |
Le calcul inverse : retrouver le taux de commission
Quand la société de gestion n'affiche que deux prix (le prix de souscription et la valeur de retrait) sans préciser le taux, on le retrouve ainsi :
Calcul inverse — le taux supporté
Taux de commission = (Prix de souscription − Valeur de retrait) / Prix de souscription Exemples : (200 − 180) / 200 = 10 % (1 000 − 898) / 1 000 = 10,2 %
Marc, qui ne connaissait que les deux prix affichés (1 000 € et 898 €), retrouve ainsi le taux réel qu'il supporte : 10,2 %. Pratique pour comparer deux SCPI dont l'une affiche un taux HT et l'autre un montant net.
À quoi sert vraiment le calcul inverse : comparer deux SCPI
Deux SCPI, deux façons d'afficher leurs frais. La première annonce « 8,5 % HT » ; la seconde ne publie qu'un prix de souscription de 250 € et une valeur de retrait de 225 €, sans jamais citer de taux. En l'état, impossible de les comparer. Le calcul inverse les remet sur la même échelle : (250 − 225) / 250 = 10 % TTC pour la seconde, contre 10,2 % TTC (8,5 × 1,20) pour la première. À frais quasi identiques, ce n'est plus là que ça se joue : regardez plutôt qui sont les locataires, si les immeubles sont loués, et sur quelle durée vous immobilisez votre argent.
Ce que le résultat implique : l'écart à amortir
Retenez surtout ceci : l'écart entre votre prix d'achat et votre prix de retrait, c'est votre commission de souscription au centime près — et vous ne la revoyez pas. Sortir tôt, c'est perdre cet écart de façon quasi certaine. Il faut du temps pour l'amortir, via les revenus perçus et une éventuelle revalorisation du prix : c'est toute la logique de l'horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum. Attention, ce n'est pas automatique : encore faut-il que les loyers rentrent et que le prix de la part tienne. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Valeur de retrait = un montant BRUT par part
La valeur de retrait que vous calculez est un montant brut par part. Le net réellement perçu dépend en plus (a) des délais de retrait et de la liquidité — la revente n'est pas immédiate, avec des files d'attente possibles selon le contexte de marché — et (b) de la fiscalité de la plus-value éventuelle. Ces deux points sortent du calcul.
Côté fiscalité, en une phrase : à la revente, la valeur de retrait constitue le prix de cession net vendeur retenu pour la plus-value (régime des plus-values immobilières, CGI art. 150 UB) ; les revenus fonciers, eux, supportent le barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %, qui ne concerne que les revenus mobiliers).
Pourquoi la valeur de retrait peut baisser (contexte 2025-2026)
La formule le montre directement : la valeur de retrait suit le prix de souscription. Quand la société de gestion baisse le prix de souscription, la valeur de retrait baisse d'autant. Le prix bouge lorsque la valeur d'expertise s'écarte trop de son point de référence : c'est la règle des 10 % (le prix doit rester dans une fourchette de ± 10 % de la valeur de reconstitution, art. L. 214-94 CMF). On ne la re-traite pas ici — voir comment savoir si une SCPI est décotée.
Contexte de marché 2025-2026 (ASPIM)
Selon l'ASPIM, le prix de part moyen des SCPI a reculé d'environ 3,45 % en 2025 : un associé sortant a alors touché une valeur de retrait inférieure à celle de l'année précédente. Le taux de distribution moyen 2025 ressort à 4,91 %. Depuis l'ordonnance du 3 juillet 2024, les valeurs des SCPI à capital variable sont réévaluées au moins deux fois par an, ce qui rend les ajustements de prix — à la hausse comme à la baisse — plus réactifs. Ces données de marché ne préjugent pas de l'évolution d'une SCPI en particulier, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Et une dernière chose, la plus importante en 2026 : ce prix de retrait reste théorique. Encore faut-il une souscription en face pour être remboursé : la liquidité n'est pas garantie (files d'attente observées sur certaines SCPI depuis 2023, voire suspension de la variabilité du capital). Le calcul vous donne le montant que vous devriez toucher. Il ne vous dit pas quand — ni même si un acheteur se présentera.
Ne pas confondre : retrait, réalisation, reconstitution
Dernier garde-fou, parce que je vois régulièrement des clients mélanger les trois. Les rapports annuels affichent trois valeurs officielles qui ne mesurent pas la même chose. Seule la première est celle que vous venez de calculer :
| Valeur | Définition | Ce qu'elle mesure | Fondement |
|---|---|---|---|
| Valeur de retrait (capital variable) | Prix de souscription − commission de souscription | Le prix de SORTIE net | RG AMF art. 422-230 |
| Valeur de réalisation (ANR) | Valeur vénale des immeubles (expertise) + valeur nette des autres actifs | La valeur du PATRIMOINE | L. 214-109 CMF |
| Valeur de reconstitution | Réalisation + frais de reconstitution (droits d'acquisition + commission) | La valeur de RÉFÉRENCE du prix | L. 214-109 CMF |
Un piège classique : deux seuils de 10 % coexistent. La règle des 10 % qui encadre le prix se lit face à la valeur de reconstitution (art. L. 214-94 CMF) ; le seuil de 10 % qui borne le remboursement d'un retrait non compensé se lit, lui, face à la valeur de réalisation (seconde phrase de l'art. 422-230 RG AMF). À ne pas mélanger.
Ces notions voisines ont chacune leur guide dédié, pour ne pas alourdir celui-ci : la différence entre valeur de retrait et valeur de réalisation, la différence entre retrait et reconstitution, la valeur de réalisation (l'ANR) en détail et son calcul pas à pas, ou encore la vue d'ensemble de comment valoriser une SCPI. Avant tout mouvement, mieux vaut faire valider votre choix de SCPI et votre horizon avec un professionnel.
Note de méthode : ce que le calcul ne remplace pas
Dans nos dossiers, le client se trompe rarement sur la soustraction prix − commission ; là où ça coince, c'est après : faut-il sortir maintenant, à 180 €, ou attendre ? En cabinet, nous replaçons systématiquement ce chiffre dans votre situation : horizon réel, besoin de liquidité, fiscalité de vos revenus fonciers et poids de la SCPI dans l'ensemble de votre patrimoine. Et nous restons factuels sur les risques : une SCPI est un placement long terme, non garanti, exposé à un risque de perte en capital, à des revenus non garantis, à une valeur de part qui peut baisser et à une liquidité non garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un chiffre juste ne dit pas s'il faut vendre : c'est pour ça qu'on regarde le reste avec vous en rendez-vous.
Un doute sur le prix de sortie de vos parts ?
Nos conseillers vérifient avec vous la valeur de retrait, l'assiette de la commission, l'écart à amortir et la stratégie de détention —, avant toute décision.
Le calcul de la valeur de retrait en 5 points
- Valeur de retrait = prix de souscription − commission de souscription (RG AMF art. 422-230).
- On retranche le taux TTC (10 % HT = 12 % TTC) : vérifiez l'assiette.
- Prix et taux se lisent chez la société de gestion, la note d'information et le DIC.
- L'écart obtenu = la commission (~8 à 12 %), à amortir sur 8 à 10 ans, sans garantie.
- Le montant est brut, pour le capital variable uniquement ; liquidité et fiscalité en plus.
Mise à jour : 12 juillet 2026. Sources : AMF (Autorité des Marchés Financiers), ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), règlement général de l'AMF (art. 422-224, 422-229, 422-230, 422-234), Code monétaire et financier (art. L. 214-93, L. 214-94, L. 214-109), ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, Code général des impôts (art. 150 UB), impots.gouv.fr et BOFiP. Les taux de commission et exemples chiffrés sont illustratifs et doivent être vérifiés à la source.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement. Il ne cite aucune SCPI ni aucun classement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI sont des placements à long terme comportant des risques de perte en capital, sur les revenus et de liquidité. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine habilité avant tout investissement.