Mis à jour le 12 juillet 2026· Conforme au Code monétaire et financier (art. L. 214-93, L. 214-94, L. 214-109), au règlement général de l'AMF (art. 422-230, 422-234, 422-193), à l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 et aux statistiques ASPIM 2025.
« J'ai vu le prix de ma part reculer en 2023-2024 et je ne sais plus si je paie le juste prix. »Depuis la remontée des taux, cette phrase revient à chaque rendez-vous — que l'on hésite à acheterune SCPI ou que l'on cherche à revendre ses parts. Deux valeurs officielles répondent à la question du « juste prix », mais elles se tiennent aux deux bouts opposésde l'échelle : la reconstitution (la plus haute) et le retrait(la plus basse). Les confondre, c'est comparer un prix d'entrée à un montant de sortie ; les distinguer, c'est enfin comprendre ce que coûte, concrètement, l'écart entre les deux (≈ la commission de souscription, souvent 8 à 12 %).
Ces deux valeurs figurent, avec une troisième, dans le rapport annuel de chaque SCPI. La valeur de reconstitution sert de référence au prix d'entrée ; la valeur de retrait correspond au montant net que vous récupérez en sortant. L'une regarde vers l'achat, l'autre vers la revente. Cet article traite uniquementce face-à-face — pas la valeur de réalisation (l'ANR), qui relève d'un autre repère et fait l'objet d'un guide dédié.
Trois questions, donc : pourquoi ces deux valeurs diffèrent, ce que pèse vraiment l'écart qui les sépare, et en quoi ce même écart commande un horizon de 8 à 10 ans. Le tout à la source (AMF, Code monétaire et financier), sans citer une seule SCPI ni promettre le moindre rendement. Pour les fondamentaux, voir le guide complet des SCPI 2026. Capital, revenus et liquidité ne sont pas garantis.
En 30 secondes : retrait vs reconstitution
- Reconstitution= ce qu'il faudrait dépenser, frais compris, pour recréer le fonds à l'identique. La plus haute ; c'est la référence du prix d'entrée (art. L. 214-109 CMF).
- Retrait = prix de souscription moins la commission de souscription. La plus basse utile ; c'est votre prix de sortie net (RG AMF art. 422-230).
- L'écart reconstitution − retrait ≈ la commission de souscription (~8 à 12 %), élargie par une décote, resserrée par une surcote.
- Cet écart est une friction d'entrée à amortir: d'où l'horizon de 8 à 10 ans minimum.
Les deux extrêmes de l'échelle : retrait en bas, reconstitution en haut
Une SCPI arrête ses valeurs officielles au moins une fois par an — voire semestriellementpour le capital variable depuis l'ordonnance n° 2024-662. Elles sont publiées par la société de gestion et contrôlées par le commissaire aux comptes dans le cadre de la certification des comptes annuels. Cet article compare les deux valeurs situées aux extrémitésde l'échelle, de nature différente : la valeur de reconstitution (borne haute, la référence du prix), adossée à l'expertise indépendante des immeubles, et la valeur de retrait (borne basse, la sortie nette), déduite du prix de souscription(RG AMF art. 422-230). La troisième, la valeur de réalisation (l'ANR), ne se range pas simplement « au milieu » : c'est un autre repère, traité à part (voir encadré).
| Valeur | Position | En une phrase |
|---|---|---|
| Valeur de retrait | La plus basse (utile) | Prix de souscription − commission = ce que je touche en sortant |
| Valeur de réalisation (ANR) | Autre repère (l'ANR) | Valeur vénale des immeubles + actifs nets (guide dédié) |
| Valeur de reconstitution | La plus haute | Réalisation + frais de reconstitution = référence du prix d'entrée |
Le trio en une phrase (sans raccourci trompeur)
On lit souvent une « chaîne » à trois crans. C'est inexact. Retenez plutôt deux inégalités séparées : la valeur de réalisation est inférieure à la reconstitution (la reconstitution ajoute des frais) ; la valeur de retrait est inférieure au prix de souscription (elle en retranche la commission). Pour le couple qui nous occupe, la seule affirmation robuste est : la valeur de retrait est structurellement inférieure à la valeur de reconstitution.
La valeur de réalisation est l'actif net réévalué (ANR) de la SCPI : ce que vaut le patrimoine, immeubles expertisés, dettes déduites. C'est un tout autre sujet que le prix d'entrée ou le prix de sortie ; on ne fait que la situer ici. Pour la comprendre en détail, voir la valeur de réalisation d'une SCPI (l'ANR) ; et pour le couple voisin retrait / réalisation, notre comparatif valeur de retrait ou de réalisation : la différence.
La reconstitution : la boussole du prix d'entrée
L'article L. 214-109 du Code monétaire et financier définit la valeur de reconstitution comme la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution du patrimoine. Autrement dit : combien il faudrait dépenser, aujourd'hui, pour recréer le fonds à l'identique.
Le texte parle de « frais afférents à une reconstitution » sans les nommer. En pratique (interprétation de place, notamment l'ASPIM), ces frais recouvrent deux composantes : les droits et frais d'acquisitiondes immeubles (droits de mutation, frais d'acte) et la commission de souscription. C'est cette addition qui fait de la reconstitution la valeur la plus haute des trois.
Pourquoi c'est LA référence du prix
Le prix de souscription n'est pas fixé au hasard : l'article L. 214-94 CMF impose qu'il soit établi sur la base de la valeur de reconstitution. Tout écart supérieur à 10 % entre le prix et cette valeur doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF (avec mise à jour de la note d'information, RG AMF art. 422-193). Dans les faits, cela conduit à ajuster le prix — le plus souvent à la baisse en 2023-2024.
De là découlent la décote (prix inférieur à la reconstitution : marge potentielle, non garantie) et la surcote(prix supérieur : risque d'ajustement à la baisse). Ce n'est pas le sujet de cet article — on le mentionne parce qu'il éclaire l'écart de la section 4. Pour le détail de la mécanique et des baisses de prix, voir pourquoi le prix d'une part de SCPI peut baisser.
La règle des 10 %, en résumé
Le prix de la part reste dans une fourchette de ± 10 % de la valeur de reconstitution(art. L. 214-94 CMF). Au-delà, la société de gestion doit justifier l'écart et le notifier à l'AMF. C'est ce garde-fou qui « attache » le prix d'entrée à la valeur de reconstitution — et, par ricochet, encadre votre valeur de retrait. Pour aller au fond, comment se construit la valeur de reconstitution.
La valeur de retrait : le montant net de sortie
À l'autre bout de l'échelle, la valeur de retrait est le montant net qu'un associé reçoit lorsqu'il se retired'une SCPI à capital variable. Le règlement général de l'AMF, article 422-230, pose que le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Résultat : prix de souscription moins la commission.
Valeur de retrait (capital variable)
Valeur de retrait = Prix de souscription × (1 − taux de commission de souscription) Exemple illustratif : Prix de souscription : 200 € Commission de souscription : 10 % → 20 € Valeur de retrait : 200 × (1 − 0,10) = 180 € / part Fondement : reglement general de l'AMF, article 422-230.
La commission de souscription est incluse dans le prix affiché à l'entrée — elle n'est pas « ajoutée » à part. Son ordre de grandeur sur le marché est de 8 à 12 %, variable selon la SCPI : certaines SCPI récentes affichent 0 % de commission d'entrée(avec, en contrepartie, une commission de gestion supérieure et parfois une pénalité de sortie). À retenir : ce taux relève d'une pratique de marché, pas d'un plafond réglementaire. Pour le détail, voir les frais d'une SCPI, dont la commission de souscription ; et pour tout comprendre de cette borne basse, notre guide valeur de retrait : définition, calcul et délais.
Une notion propre au capital variable
La valeur de retrait n'existe qu'en capital variable, où la société de gestion émet et annule des parts en continu à un prix administré. En capital fixe, il n'y a pas de valeur de retrait : la sortie se fait sur un marché secondaire par confrontation des ordres (RG AMF art. 422-229), à un prix qui peut fortement décoter. Le comparatif complet : capital fixe ou variable.
L'écart retrait / reconstitution : la friction d'entrée à amortir
C'est là que tout se joue. Cet écart entre la borne haute (reconstitution) et la borne basse (retrait) n'a rien d'opaque : il se décompose au centime près. Le calcul tient en trois lignes.
L'écart, décomposé
Ecart = Valeur de reconstitution − Valeur de retrait
= (Reconstitution − Prix de souscription) + Commission de souscription
= [ decote (ou − surcote) ] + Commission de souscription
Cas de reference (prix ≈ reconstitution) :
Ecart ≈ la commission de souscription, un point c'est tout.Tout tient à la position du prix face à la reconstitution. Lorsque le prix est au pair (prix ≈ reconstitution), l'écart se réduit à la seule commission de souscription: c'est le cas de référence, celui qu'il faut garder en tête. Si le prix est décoté(inférieur à la reconstitution), l'écart s'élargit et vaut alors commission + décote— le retrait plonge d'autant plus bas sous la reconstitution. À l'inverse, un prix surcoté (supérieur, mais dans la limite des +10 %) resserre l'écart à commission − surcote, sans jamais le rendre négatif : quoi qu'il arrive, la commission déjà payée reste une friction bien réelle entre ce que vaut le fonds et ce que vous toucherez en sortant.
Attention à l'interprétation : cet écart n'est pas une perte sèche, mais une friction d'entrée— la commission déjà payée et non restituée à la sortie. Il faut du temps pour l'amortirgrâce aux dividendes et à une éventuelle revalorisation : c'est tout le fondement de l'horizon de 8 à 10 ans minimum. Sortir tôt, c'est subir cet écart en totalité.
L'écart n'est pas figé
En régime normal, l'écart reconstitution − retrait ≈ la commission de souscription. Il s'élargit si le prix est décoté, se resserres'il est surcoté. C'est un ordre de grandeur pédagogique, variable selon la SCPI — pas une identité comptable. Et attention à ne pas le confondre avec l'écart réalisation → reconstitution, qui, lui, correspond aux frais et droits de reconstitution : c'est un autre sujet, traité dans notre comparatif valeur de réalisation ou de reconstitution : la différence.
Situer le prix et chiffrer l'écart d'entrée
Décote ou surcote face à la reconstitution, valeur de retrait réelle, horizon d'amortissement de la commission : un CGP indépendant fait le point avant toute décision, sans biais émetteur.
Retrait et reconstitution : un lien indirect, via le prix de souscription
« Si la valeur de reconstitution baisse, ma valeur de retrait baisse dans la même proportion, non ? » Presque à chaque bilan, un client fait ce raccourci. C'est faux : les deux valeurs ne se touchent jamais. Entre elles, un seul intermédiaire, le prix de souscription, qui commande tout le reste.
La chaîne de dépendance (indirecte)
Reconstitution ──(regle des 10 %, L. 214-94)──► Prix de souscription ──(− commission, 422-230)──► Retrait Si la reconstitution recule et fait baisser le prix, alors la valeur de retrait baisse mecaniquement — mais l'influence est INDIRECTE.
Retenez le sens des flèches : la reconstitution encadre le prix (elle le borne, elle ne le décrète pas), puis le prix — moins la commission — donnela valeur de retrait. La reconstitution est donc l'angle d'entrée(juger le juste prix avant d'acheter), tandis que le retrait est l'angle de sortie(ce qu'on récupère en vendant).
Reconstitution → l'ENTRÉE
Sert à juger si le prix est décoté ou surcoté (règle des 10 %). C'est la boussole avant d'acheter : le prix est-il proche de ce que vaudrait la reconstruction du fonds ?
Retrait → la SORTIE
Montant net que l'on récupère en revendant ses parts, une fois la commission retranchée. C'est le résultat, pas la référence.
Le pont → le PRIX
Le prix de souscription : ancré sur la reconstitution (± 10 %), il détermine ensuite le retrait (prix − commission). Sans lui, aucun lien direct.
Ne pas confondre les deux seuils de 10 %
Deux règles distinctes utilisent un seuil de 10 %, avec des valeurs de référence différentes :
- Prix / reconstitution : le prix reste dans une fourchette de ± 10 % de la valeur de reconstitution(art. L. 214-94 CMF). C'est « la règle des 10 % » au sens courant, celle qui nous intéresse ici.
- Retrait non compensé : le remboursement via le fonds de remboursement ne peut être inférieur à la valeur de réalisation diminuée de 10 % (RG AMF art. 422-230, second alinéa). Une autre règle, une autre valeur de référence.
Exemple chiffré : deux investisseurs, deux moments
Prenons Camille, qui hésite à acheter, et Julien, qui détient déjà ses parts : deux moments opposés, un même écart à décortiquer. Chiffres arrondis, aucune SCPI nommée ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Camille (prix au pair) | Julien (prix décoté) | |
|---|---|---|
| Prix de souscription | 200 € | 200 € |
| Commission de souscription | 10 % | 10 % |
| Valeur de retrait (prix × 0,90) | 180 € | 180 € |
| Valeur de reconstitution | ≈ 200 € | 220 € |
| Prix vs reconstitution | Au pair | Décote ≈ 9 % |
| Écart reconstitution − retrait | ≈ 20 € (≈ la commission) | ≈ 40 € (commission + décote) |
| Retrait sous la reconstitution | ≈ 10 % | ≈ 18 % |
Camille : l'écart = la commission (exemple illustratif)
Camille regarde une SCPI à 200 € la part, commission de 10 %. Sa valeur de retrait serait de 200 × 0,90 = 180 € (ce qu'elle toucherait, net, en sortant). La reconstitution ressort à ≈ 200 € (prix au pair). L'écart de ≈ 20 € est exactement la commission de souscription. Il faut compter de deux à deux ans et demide dividendes (à ~4-5 % du prix, non garantis) rien que pour l'amortir — et c'est la raison d'être de l'horizon 8-10 ans. Sortir au bout d'un an, c'est subir cet écart en quasi-totalité.
Julien : la décote élargit l'écart (exemple illustratif)
Julien détient des parts. La reconstitution ressort à 220 €, mais le prix est resté à 200 € : une décote ≈ 9 % (le prix reste dans la fourchette ± 10 %). Sa valeur de retrait = 200 × 0,90 = 180 €, soit ~18 % sous la reconstitution (écart = commission + décote). Attention : cette décote est une marge théorique non garantie. Ce que Julien perçoit réellement, c'est la valeur de retrait au moment de la sortie, sous réserve de liquidité. Et si la reconstitution passait sousle prix (surcote au-delà de 10 %), la société de gestion devrait baisser le prix — et la valeur de retrait de Julien baisserait d'autant.
Risques, liquidité et contexte 2023-2026
Soyons clairs sur ce que ces deux valeurs ne font pas : ni la reconstitution ni le retrait ne « garantissent » un centime. Une reconstitution supérieure au prix (décote) n'est qu'une marge théorique. Ce que vous récupérez vraiment, c'est la valeur de retrait au moment de la sortie — sous réserve de trouver une contrepartie. La liquidité n'est pas garantie.
En temps normal, un retrait est compensé par une nouvelle souscriptionet réglé en quelques jours à quelques semaines. En décollecte, l'associé entre en file d'attente. Garde-fou légal : l'article L. 214-93 CMF prévoit que si des demandes de retrait non satisfaites depuis 12 mois représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion en informe l'AMF et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois.
| Indicateur de marché 2025 | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix de part moyen (pondéré) | −3,45 % | Donnée de marché à confirmer ; recul moyen, hétérogène selon les SCPI |
| Parts en attente de retrait (fin 2025) | ≈ 2,8 Md€ (~3,1 %) | Concentré sur quelques SCPI (surtout bureaux) |
| Valeur de réalisation / part | −10,3 % (2023), −5,8 % (2024) | La baisse d'expertise a précédé les baisses de prix |
| Taux de distribution moyen 2025 | 4,91 % | Un TD qui monte peut masquer un prix qui baisse |
Voilà comment la remontée des taux depuis 2022 a fait plier nos deux valeurs l'une après l'autre : d'abord les expertises (réalisation, puis reconstitution) ont reculé ; quand le prix dépassait de plus de 10 % la reconstitution, les sociétés de gestion ont dû ajuster le prix à la baisse— et la valeur de retrait a baissé d'autant. Depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, l'évaluation du patrimoine est devenue au moins semestrielle pour le capital variable, ce qui permet de piloter plus finement la décote/surcote. Le mécanisme complet : pourquoi le prix d'une part de SCPI peut baisser ; et le panorama des risques d'une SCPI (perte en capital, liquidité).
Risque & liquidité : le rappel qui s'impose
Une SCPI reste un placement long terme, illiquide, non garanti : risque de perte en capital, revenus non garantis (le taux de distribution passé ne préjuge pas du futur) et liquidité non garantie (files d'attente, voire suspensions de retrait sur certaines SCPI en 2023-2026). Côté fiscalité — accessoire ici —, les revenus d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers : barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux(et non 18,6 %, réservé au mobilier) ; la plus-value de cession relève du régime des plus-values immobilières (CGI art. 150 UB). Ni le retrait ni la reconstitution ne sont, en eux-mêmes, une assiette d'imposition. Détail : l'imposition des revenus fonciers 2026.
Un bilan SCPI 360°, avant d'acheter ou de vendre
On situe le prix face à la reconstitution, on chiffre votre valeur de retrait réelle et on vérifie que votre horizon amortit la commission. Sans biais émetteur, sans SCPI-maison.
Faire valider l'écart d'entrée et votre horizon avec un CGP
Gardez le réflexe suivant : quand vous jugez un prix d'achat, vous regardez la reconstitution (la plus haute) ; quand vous chiffrez ce que vous encaissez en sortant, vous regardez le retrait (la plus basse), net de commission. Entre les deux, un écart ≈ la commission de souscription, à amortir sur 8 à 10 ans.
Notre rôle de cabinet indépendant (CIF · COA · COBSP) : situer le prix face à la valeur de reconstitution (décote ou surcote ?), chiffrer votre valeur de retrait réelle, et écrire un plan d'horizon qui permet d'amortir la commission. Sans biais émetteur, sans produit-maison. Nous rappelons systématiquement les trois risques — perte en capital, revenus non garantis, liquidité non garantie — et ne promettons aucun rendement.
Note de méthode : ce guide ne remplace pas une étude personnalisée
Les exemples chiffrés (Camille, Julien) sont volontairement illustratifs : ils font comprendre la mécanique, pas prédire un résultat. Votre situation réelle dépend de la SCPI retenue (commission, décote/surcote, secteur), de votre horizon, de votre fiscalité et du mode de détention (direct, assurance-vie, à crédit, démembrement). Une étude individualisée est indispensable avant tout mouvement.
Pour aller plus loin : comment choisir sa SCPI, pour quel profil et quel horizon et où lire ces valeurs : lire le rapport annuel d'une SCPI.
Retrait vs reconstitution en 6 points
- Reconstitution = la plus haute (référence du prix d'entrée, art. L. 214-109 CMF).
- Retrait = la plus basse utile (prix de souscription − commission, RG AMF art. 422-230).
- Écart reconstitution − retrait ≈ la commission de souscription (~8 à 12 %).
- Prix décoté → écart plus large ; prix surcoté → écart plus resserré.
- Lien indirect : reconstitution → prix (règle des 10 %) → retrait.
- Friction d'entrée à amortir sur 8-10 ans ; capital, revenus et liquidité non garantis.
Mise à jour: 12 juillet 2026. Sources : AMF (Autorité des Marchés Financiers), ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), Code monétaire et financier (art. L. 214-93, L. 214-94, L. 214-109), règlement général de l'AMF (art. 422-224, 422-229, 422-230, 422-231, 422-234, 422-193), ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, Code général des impôts (art. 8, 14 à 34, 150 UB, 150 VC, 1609 nonies G), LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) et BOFiP (BOI-RFPI). Les chiffres cités sont à jour au 12 juillet 2026 et doivent être vérifiés à la source.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement. Il ne cite aucune SCPI ni aucun classement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI sont des placements à long terme comportant des risques de perte en capital, sur les revenus et de liquidité. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine habilité avant tout investissement.