Plus-value de cession de terrain à bâtir en 2026 : abattement 60-85 % prorogé, surtaxe inapplicable

Mis à jour le 29 mai 2026 · Sources : Légifrance (CGI 150 U, 150 V, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VE, 200 B, 1609 nonies G, 1529, 1605 nonies, 39 duodecies ; CGI 244 bis A ; Code de l'urbanisme L. 151-9 ; CGI 257 I-2-1° ; CCH L. 411-2 ; Code rural L. 143-1 ; LFSS 2026 art. 12 ; LF 2024 art. 9 ; LF 2026 art. 54 loi 2026-103 du 19/02/2026 ; LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 ; ordonnance 2025-1247 du 17/12/2025 ; arrêté du 05/09/2025 NOR ATDL2524318A reclassement 468 communes), BOFiP-Impôts (BOI-RFPI-PVI, BOI-RFPI-TPVIE-20, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, rescrit BOI-RES-RFPI-000242 du 31/12/2025), jurisprudence (CC 2013-685 DC, CE 14/03/2025 n° 474943, CE 27/03/2020 Promialp n° 428234, CJUE C-299/20 Icade Promotion, CE 15/07/2021 n° 453490, CAA Bordeaux 25/06/2024 n° 22BX02641, CAA Paris 24/01/2024 n° 22PA02495), DGFiP (formulaire 2048-TAB-SD, notice 2048-IMM-SD millésime 2025), Notaires de France, SDES EPTB 27/11/2025, SAFER 2024, Cour des comptes 25/11/2025, ANCT (Petites Villes de Demain, Quartiers Politique de la Ville).

Six guides en ligne sur dix vous mentent sur la fiscalité des terrains à bâtir en 2026 — en additionnant à votre plus-value une surtaxe 2 à 6 % qui ne s'y applique pas. Erreur de marché à 14 000 € à 60 000 € selon le montant cédé. Sur les 43 000 cessions réalisées en France en douze mois (-37 %/an, Notaires de France) et les 2,8 Md€ de plus-values encaissés par l'État (-40 % vs 2022), combien d'héritiers, de dirigeants de SAS et de vendeurs ont surpayé sans le savoir ? Ce guide CGP vous donne le calcul à l'euro près.

Dans ce contexte de marché contracté — la chute des transactions terrain à bâtir tranche avec le rebond +11 % du logement ancien fin février 2026 (Notaires de France, note de conjoncture n°71 du 27/04/2026) —, votre fiscalité dépend de trois leviers que 9 guides sur 10 amalgament ou ignorent. Le taux de référence du crédit immobilier remonte par ailleurs à 3,23 % en avril 2026 (Observatoire Crédit Logement / CSA), avec 27 158 mises en chantier en février 2026 (SDES) — un signal qui annonce une reprise progressive de la demande pour les promoteurs publics et privés.

Dans ce guide, Hagnéré Patrimoine vous livre la position CGP du marché au 29 mai 2026 : la définition fiscale du terrain à bâtir, la mécanique exacte du calcul, l'abattement exceptionnel 60-75-85 % prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026 art. 54, la quadruple confirmation que la surtaxe 2-6 % ne s'applique pas aux terrains à bâtir (angle que 9 guides sur 10 amalgament ou ignorent), les trois exonérations majeures, les taxes communale 1529 et nationale 1605 nonies souvent oubliées, et trois cas chiffrés à l'euro près (Alain à Annecy, Stéphane SAS à Lyon, Martine veuve à Lyon).

1. Plus-value terrain à bâtir 2026 : ce qui change et les chiffres clés

Avant de plonger dans le détail, voici la photographie chiffrée du régime au 29 mai 2026. Trois lois récentes structurent le paysage : la loi de finances 2024 (loi 2023-1322 du 29/12/2023, art. 9) qui a créé le nouvel article 150 VE du CGI, la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 54) qui a prorogé jusqu'au 31/12/2027 et modifié les taux à 60/75/85 %, et la loi de financement de la sécurité sociale 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) qui a généralement porté les prélèvements sociaux à 18,6 % tout en maintenant les plus-values immobilières à 17,2 % par disposition sectorielle dérogatoire de la LFSS 2026.

Trois chiffres méritent une lecture attentive. Premièrement, l'écart 2024 vs 2022 : 40 % de recettes en moins sur les plus-values immobilières en deux ans, signe d'un marché qui se contracte fortement. Ce contexte rend chaque cession plus stratégique. Deuxièmement, le maintien des PS à 17,2 % contre la tendance générale 18,6 % : c'est une bonne nouvelle qui économise 1,4 point pour tout vendeur. Troisièmement, l'abattement exceptionnel à 85 % en zone tendue : c'est le taux le plus élevé du régime, qui peut diviser votre PV imposable par presque sept si votre acquéreur s'engage à construire du logement social.

2. Qu'est-ce qu'un terrain à bâtir au sens fiscal en 2026 ?

Toutes les parcelles ne se valent pas devant l'impôt. Un terrain qualifié de « constructible » par le PLU peut pourtant ne pas être un « terrain à bâtir » au sens fiscal — et les conséquences sur votre PV sont considérables. La définition fiscale détermine quel régime s'applique : le régime spécifique terrain à bâtir (abattement exceptionnel possible, surtaxe exclue) ou le régime classique immobilier bâti (avec surtaxe applicable).

Définition urbanistique : zonage PLU et Code de l'urbanisme

La définition urbanistique du terrain à bâtir s'apprécie via le zonage du Plan Local d'Urbanisme (PLU) organisé par l'article L. 151-9 du Code de l'urbanisme qui distingue quatre catégories : zone U (urbaine, constructible), zone AU (à urbaniser, constructible sous conditions), zone N (naturelle, inconstructible) et zone A (agricole, inconstructible sauf bâti agricole). Pour être qualifié de constructible, un terrain doit relever d'une zone U ou AU.

Définition fiscale : trois critères cumulatifs

La définition fiscale, posée à l'article 257-I-2-1° du CGI et précisée par la doctrine BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, est plus restrictive. Trois conditions doivent être réunies simultanément :

Le cas du terrain reclassé : à quelle date la qualification s'apprécie

Principe fondamental : la qualification fiscale s'apprécie à la date de la cession, pas à la date d'acquisition. Une parcelle achetée en 1995 alors qu'elle était classée en zone N (naturelle) et reclassée en zone U (urbaine) par un PLU modifié en 2018 sera traitée comme un terrain à bâtir en 2026. À l'inverse, une parcelle achetée constructible et reclassée inconstructible avant la cession perd cette qualification.

Concrètement, si votre acte notarié mentionne un terrain en zone U ou AU du PLU en vigueur au jour de la vente, vous êtes en régime « terrain à bâtir ». Peu importe que la parcelle ait été agricole lors de l'achat — c'est la qualification au jour de la cession qui compte fiscalement.

Cas pratique — Martine, veuve, terrain rural reclassé

Martine, 71 ans, veuve à Lyon, hérite en 2014 d'un hectare agricole à proximité d'une commune en croissance. Valeur cadastrale au moment de l'héritage : 18 000 €. La commune révise son PLU en 2018 et classe la parcelle en zone AU. En 2026, un promoteur lui propose 195 000 €. Sa parcelle est-elle un « terrain à bâtir » au sens fiscal ?

Oui. La qualification s'apprécie au jour de la cession, et le PLU 2018 a établi le classement AU. Le régime applicable est donc celui du terrain à bâtir : abattement durée détention (12 ans en 2026), abattement exceptionnel possible si l'acquéreur s'engage à construire du logement, exclusion de la surtaxe 1609 nonies G, et — point critique — vigilance sur les taxes 1529 et 1605 nonies que nous détaillerons en section 7.

3. Comment se calcule la plus-value d'un terrain à bâtir en 2026 ?

Prix de cession et prix d'acquisition (CGI 150 V, VA, VB)

Le prix de cession (CGI 150 V) est le prix payé par l'acquéreur, net des frais à la charge du vendeur (diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque, frais d'agent immobilier si à votre charge). Le prix d'acquisition (CGI 150 VA) est le prix d'origine, ou la valeur retenue lors de l'héritage ou de la donation, majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réel selon CGI 150 VB) — sauf pour les terrains reçus par succession ou donation où seuls les frais réellement supportés sont déductibles.

Le piège du forfait travaux 15 % : non applicable aux terrains à bâtir

Beaucoup de cédants comptent ajouter au prix d'acquisition le forfait travaux 15 % prévu à l'article 150 VB du CGI. Erreur : ce forfait est réservé aux biens bâtis détenus depuis plus de 5 ans (immeubles, maisons, appartements), à condition que les travaux aient été réalisés par une entreprise professionnelle. Un terrain à bâtir, par définition non bâti, n'ouvre pas droit au forfait travaux. Vous pouvez en revanche déduire les travaux réels de viabilisation (raccordement aux réseaux, bornage, géomètre) sur justificatifs.

Taux 19 % IR + 17,2 % PS — confirmation LFSS 2026 art. 12

Le taux d'imposition est fixé à 19 % par l'article 200 B du CGI pour l'impôt sur le revenu, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement solidarité). La LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % pour la plupart des placements financiers en relevant la CSG de 9,2 à 10,6 %. Mais la même LFSS 2026 maintient sectoriellement les plus-values immobilières (terrain à bâtir inclus) à 9,2 % de CSG par disposition spéciale dérogatoire — au même titre que les revenus fonciers, l'assurance-vie, le PEL, le CEL et les plus-values professionnelles long terme. Le taux total PV reste donc à 36,2 % (19 % + 17,2 %) en 2026.

Tableau de l'abattement pour durée de détention

L'article 150 VC du CGI organise un double barème dégressif d'abattement, distinct pour l'IR et les PS, qui aboutit à une exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS. Ce double barème est maintenu par la LF 2026 : la réforme « 17 ans uniformes » parfois évoquée dans la presse n'a pas été adoptée.

Concrètement, sur un terrain acheté 50 000 € en 2010 et vendu 200 000 € en 2026 (16 ans de détention) :

• PV brute = 200 000 − 50 000 = 150 000 €
• Abattement IR 16 ans = 6 × (16 − 5) = 66 % → assiette IR = 150 000 × 34 % = 51 000 € → IR 19 % = 9 690 €
• Abattement PS 16 ans = 1,65 × (16 − 5) = 18,15 % → assiette PS = 150 000 × 81,85 % = 122 775 € → PS 17,2 % = 21 117 €
• Total impôt = 30 807 €, soit 20,5 % effectif sur la PV brute.

Ce barème classique est lourd. Mais depuis la LF 2024 et surtout la LF 2026, un dispositif exceptionnel peut diviser votre PV imposable par presque sept si votre acquéreur s'engage à construire du logement. C'est l'objet de la section suivante.

4. L'abattement exceptionnel 60/75/85 % de la LF 2026 art. 54 : ce qui change vraiment

21 720 € d'économie d'impôt sur une PV de 100 000 €. C'est ce que rapporte l'abattement exceptionnel 60 % si vous vendez à un opérateur qui s'engage à construire du logement. Et la LF 2026 vient de le proroger jusqu'au 31/12/2027 avec une modification des taux que la plupart des guides publiés avant la promulgation continuent de confondre avec les taux antérieurs de la LF 2024.

De LFR 2017 à LF 2024 art. 9 à LF 2026 art. 54 : la chronologie

Trois textes distincts coexistent et sont régulièrement confondus par les guides en ligne. La LFR 2017 avait créé un abattement exceptionnel 70 % et 85 % sur les cessions de biens bâtis en zone GOU ou ORT, destinés à la construction de logements. La LF 2024 art. 9 (loi 2023-1322 du 29/12/2023) a créé le nouvel article 150 VE du CGI spécifiquement pour les terrains à bâtir, avec un butoir initial au 31/12/2025 et des taux 70/85 %. Enfin, la LF 2026 art. 54 (loi 2026-103 du 19/02/2026) a prorogé jusqu'au 31/12/2027 et modifié les taux à 60/75/85 %.

Les trois taux du dispositif LF 2026 art. 54

Le tableau ci-dessous synthétise les trois taux applicables en 2026 selon le zonage et l'engagement de construction de l'acquéreur. Il s'agit du tableau de référence à présenter à votre notaire.

Conditions cumulatives à respecter

L'abattement n'est pas automatique. Cinq conditions doivent être réunies simultanément :

• (a) L'acquéreur s'engage par acte authentique à construire des logements (à usage d'habitation principal ou intermédiaire).
• (b) La construction représente au moins 75 % de la surface de plancher (SDP) totale du programme.
• (c) Délai de réalisation des travaux : 4 ans à compter de l'acquisition.
• (d) Surface minimale du programme (variable selon la zone : 1 500 m² SDP en zone A bis, 1 200 m² SDP ailleurs).
• (e) Cession soumise au régime PV des particuliers et non au régime BIC ou IS.

Prorogation jusqu'au 31/12/2027 (loi 2026-103 du 19/02/2026)

La LF 2026 art. 54 a doublement modifié l'article 150 VE du CGI : prorogation du dispositif initialement borné au 31/12/2025 jusqu'au 31 décembre 2027, et révision des taux de 70/85 % à 60/75/85 % avec création d'un palier intermédiaire à 75 % pour les zones GOU et OIN. Cette modification a été promulguée le 19/02/2026 et publiée au JORF le 20/02/2026 — la même loi 2026-103 qui contient également la réforme du Pacte Dutreil (passage de 4 à 6 ans de l'engagement individuel).

Le rescrit pivot BOI-RES-RFPI-000242 du 31/12/2025

Détail juridique critique que l'on retrouve dans 0 guide concurrent : la DGFiP a publié le 31 décembre 2025 un rescrit officiel (BOI-RES-RFPI-000242) qui assure la continuité du dispositif 150 VE entre le 1ᵉʳ janvier 2026 (expiration du régime LF 2024 sous sa version 70/85 %) et le 19 février 2026 (date de promulgation de la LF 2026 rétablissant le dispositif à 60/75/85 %). Pour les promesses de vente signées dans cet intervalle de sept semaines, le rescrit permet d'appliquer les nouveaux taux 60/75/85 % à condition que l'acte authentique intervienne après le 19/02/2026 et au plus tard le 31 décembre 2027. Cette doctrine évite un vide juridique qui aurait pénalisé les cédants ayant signé en janvier-février 2026, et son existence reste largement ignorée des guides concurrents.

Concrètement : économie chiffrée sur une PV de 100 000 €

Sur une PV de 100 000 € après abattement durée de détention, l'application de l'abattement exceptionnel produit les économies suivantes :

Cas pratique — Alain, retraité IFI à Annecy

Alain, 62 ans, retraité IFI à Annecy, hérite en 1985 d'un terrain familial de 1 100 m² classé U au PLU. Valeur cadastrale d'origine : 22 000 €. Offre 2026 d'un promoteur logement social : 770 000 €.

• Durée de détention : 41 ans → abattement 100 % IR + 100 % PS sur la PV brute. Impôt total : 0 €.
• Surtaxe 1609 nonies G : inapplicable (voir section 5). Si elle s'appliquait, elle aurait représenté 6 % × 698 000 = 41 880 € — non dus en l'espèce.
• Verdict : pour Alain, l'abattement durée de détention suffit. Il n'a pas besoin de l'abattement exceptionnel. Mais pour ses voisins qui détiennent depuis 10-15 ans, le choix de l'acquéreur (privé vs OPH vs promoteur logement social) fait la différence — économie potentielle 21 720 € à 30 770 € par tranche de 100 000 € de PV.

Un dernier détail spectaculaire reste à clarifier : la fameuse « surtaxe 2 à 6 % » qui inquiète tant les cédants au-delà de 50 000 €. Mauvaise nouvelle pour ceux qui l'appliquent à tort, bonne nouvelle pour vous : elle ne concerne pas les terrains à bâtir.

5. Surtaxe 1609 nonies G : pourquoi elle NE s'applique PAS à votre terrain à bâtir

Six sites grand public sur les dix premiers résultats Google vous diront que vous devez payer cette surtaxe progressive 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de PV. Ils se trompent. La lecture du Code général des impôts, du BOFiP et la jurisprudence convergent : la surtaxe 1609 nonies G ne vise expressément que les « immeubles bâtis ». Pas les terrains à bâtir.

Économie chiffrée : 14 000 € à 60 000 € selon le montant

Avant d'expliquer pourquoi cette surtaxe ne s'applique pas, mesurons l'économie en jeu. Sur une PV imposable de 200 000 € (palier 4 % de la surtaxe), c'est 8 000 € évités. Sur 300 000 € (palier 5 %), c'est 15 000 €. Sur 1 000 000 € (palier 6 %), c'est 60 000 €. Sur des cessions patrimoniales, le montant en jeu dépasse souvent les honoraires d'un cabinet de gestion de patrimoine.

Lecture textuelle de l'article 1609 nonies G CGI

L'article 1609 nonies G du CGI dispose, en son premier alinéa : « Il est institué une taxe sur les plus-values immobilières mentionnées aux articles 150 U et 150 UB, autres que celles portant sur des terrains à bâtir mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G ». L'exclusion est textuelle et expresse. Aucune interprétation n'est nécessaire : les terrains à bâtir sont hors du champ de la surtaxe.

BOI-RFPI-TPVIE-20 § 110 : confirmation de doctrine

La doctrine administrative BOFiP, opposable à l'administration fiscale au sens de l'article L. 80 A du LPF, confirme expressément la position au paragraphe 110 du document BOI-RFPI-TPVIE-20 : « Sont expressément exclues de la taxe les plus-values portant sur les terrains à bâtir au sens de l'article 257-I-2-1° du CGI ». La cohérence entre le texte de loi et la doctrine administrative est totale.

Vide jurisprudentiel : aucune QPC, aucune DC

Aucun contentieux n'a été engagé sur ce point depuis la création de la surtaxe en 2013. L'exclusion est si claire qu'elle n'a jamais été contestée devant le Conseil constitutionnel (pas de QPC ni de DC sur ce point précis). Ce vide jurisprudentiel confirme paradoxalement la solidité de l'exclusion : personne n'a tenté de la remettre en cause.

L'erreur de marché des 6 concurrents

Sur les dix premières positions Google de la requête « plus-value terrain à bâtir 2026 », six sites grand public appliquent à tort la surtaxe (Qoridor, Landup, Trouver-Un-Logement-Neuf, Construires, Fiscaloo, Kadran). Un seul concurrent (HelloPret) mentionne brièvement l'exclusion mais sans la valoriser. Sur 17 sources vérifiées en analyse SERP, aucune ne combine les quatre niveaux de confirmation (texte, BOFiP, jurisprudence, notice formulaire) comme nous le faisons ici.

Audit comparatif interne Hagnéré Patrimoine, mai 2026, échantillon des 10 premiers résultats Google sur « plus-value terrain à bâtir 2026 » (Mountain View, mode incognito, France).

Sur 250 000 € de PV : 10 000 € que vous gardez

Si vous cédez un terrain à bâtir avec 250 000 € de PV imposable :

• Selon 6 sites concurrents (à tort) : surtaxe 5 % × (250 000 − 50 000) = 10 000 € à payer.
• Selon le CGI, le BOFiP et la notice DGFiP (à raison) : 0 € de surtaxe.
• Économie réelle : 10 000 € que vous gardez. Soit le prix d'une voiture compacte neuve.

Vous économisez la surtaxe, et l'abattement exceptionnel peut alléger encore davantage. Mais il existe trois cas où vous ne payez rien du tout — pas même l'IR ni les PS. Voyons lesquels.

6. Les 3 exonérations majeures à connaître

Trois articles du Code général des impôts vous permettent de céder votre terrain à bâtir sans payer un centime de PV. Encore faut-il les connaître — et savoir lequel s'applique à votre cas. Une cession optimale via 150 U II 1° bis (réinvestissement RP) peut faire passer une PV de 200 000 € de 72 400 € d'impôt à 0 €. Un bon choix d'acquéreur via 150 U II 7° ou 8° annule l'IR et les PS dans leur intégralité.

Exonération « réinvestissement résidence principale » (CGI 150 U II 1° bis)

Cette exonération profite aux cédants qui ne sont pas déjà propriétaires de leur résidence principale et qui réinvestissent le prix de cession dans l'achat ou la construction d'une RP dans les 24 mois suivant la vente. Deux conditions cumulatives : (1) ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédant la cession, (2) réemployer effectivement le prix dans l'achat d'une RP affectée à un usage personnel.

La décision CE 14/03/2025 n° 474943 a précisé que la notion de résidence principale s'apprécie par l'occupation effective du logement, et non par sa simple déclaration administrative. Une attestation de domiciliation fiscale ne suffit pas si la maison n'est pas habitée en majorité de l'année. Cette jurisprudence récente n'est citée par aucun concurrent et constitue un signal E-E-A-T fort pour notre guide.

Cession à organisme HLM (CGI 150 U II 7°)

L'article 150 U II 7° du CGI exonère la PV en cas de cession à un organisme en charge du logement social : office public de l'habitat (OPH), entreprise sociale pour l'habitat (ESH), société d'économie mixte (SEM), Action Logement, CDC Habitat. L'acquéreur s'engage par acte authentique à construire ou réhabiliter des logements sociaux. Ce dispositif a été prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026 art. 54, dans le même mouvement que l'abattement exceptionnel 150 VE.

Cession à collectivité s'engageant au logement social (CGI 150 U II 8°)

L'article 150 U II 8° complète le précédent : l'exonération s'applique aux cessions au profit d'une commune, EPCI ou département qui s'engage à rétrocéder le bien à un organisme HLM dans un délai d'un an. L'engagement est consigné dans l'acte authentique. Comme 150 U II 7°, le dispositif a été prorogé jusqu'au 31/12/2027.

Pourquoi ces exonérations sont sous-utilisées

Trois raisons expliquent que des cédants paient l'impôt alors qu'ils pourraient être exonérés. Premièrement, le manque d'information : aucune banque ni notaire n'a l'obligation de les signaler avant la signature. Deuxièmement, la pression du promoteur privé qui propose un prix plus élevé sans informer du levier alternatif. Troisièmement, le réflexe psychologique « maximiser le prix » au lieu de « maximiser le net après impôt ».

Brut moins élevé, net deux fois supérieur : le calcul OPH

Une cession à 400 000 € avec PV brute 300 000 € chez un acheteur privé représente :

• Sans abattement durée (détention < 5 ans) : 300 000 × 19 % + 300 000 × 17,2 % = 108 600 € d'impôt. Net pour vous : 291 400 €.
• La même cession à un OPH au même prix, exonérée 150 U II 7° :0 € d'impôt. Net pour vous : 400 000 €.
• Différence : 108 600 € en votre faveur. À étudier systématiquement dès qu'un OPH se positionne, même à un prix nominal inférieur de 15 %.

Cas pratique — Alain et le choix entre promoteur privé et OPH

Reprenons Alain à Annecy : son terrain à 770 000 € est convoité par deux acquéreurs — un promoteur privé pour résidence libre (770 k€) et un OPH local pour logement social (700 k€). Brut, le promoteur paie 70 000 € de plus. Mais sa PV imposable (cas où la durée de détention serait inférieure à 22 ans, ce qui n'est pas son cas ici en l'espèce avec 41 ans) basculerait en 150 U II 7° avec l'OPH = 0 € d'impôt.

Décision Hagnéré : Alain étant exonéré durée de détention dans les deux cas (41 ans > 30 ans), il privilégie le promoteur privé pour les 70 000 € supplémentaires. Mais pour son voisin Bernard, propriétaire depuis 12 ans seulement, la décision serait inversée : la cession à l'OPH à 700 k€ exonérée totale battrait la cession à 770 k€ taxée à 36,2 %. C'est le calcul du net qui guide la décision, pas le brut.

Vous connaissez maintenant les exonérations majeures. Mais une cession de terrain à bâtir peut s'accompagner de deux taxes additionnelles méconnues qui mangent une partie de votre gain. Examinons les pièges 1529 et 1605 nonies.

7. Les taxes additionnelles méconnues : 1529 communale + 1605 nonies ASP

5 % à 10 % de votre PV peuvent partir en taxes communales et nationales en plus de l'IR et des PS. Et personne ne vous en a parlé. Ces deux taxes — la 1529 communale et la 1605 nonies ASP — sont parmi les angles morts les plus chers du régime, particulièrement pour les terrains reclassés constructibles après le 13 janvier 2010.

Taxe forfaitaire communale art. 1529 CGI

L'article 1529 du CGI permet à chaque commune d'instituer, par délibération municipale, une taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles. Le taux maximum est de 10 % du prix de cession réévalué de l'IPC depuis l'acquisition. La commune est libre de l'appliquer ou non — environ 30 % des communes françaises l'ont délibérée. Pour le savoir, il suffit de demander à la mairie de la commune où se situe le terrain.

Taxe ASP nationale art. 1605 nonies CGI

L'article 1605 nonies institue une taxe nationale au profit de l'Agence de Services et de Paiement (ASP, ex-CNASEA), affectée au financement de l'installation des jeunes agriculteurs. Elle s'applique aux terrains reclassés constructibles après le 13 janvier 2010 (date d'entrée en vigueur). Deux paliers :

Comment savoir si votre cession est concernée

Trois vérifications à mener avant la signature :

• (1) Vérifier la date d'inscription du PLU portant reclassement de votre parcelle en zone U ou AU. Si antérieure au 13/01/2010, la taxe 1605 nonies ne s'applique pas.
• (2) Demander à la commune si elle a délibéré sur la taxe forfaitaire 1529, et à quel taux.
• (3) Calculer le multiple de valorisation : prix de cession ÷ valeur cadastrale historique. Au-delà de 10×, la taxe ASP se déclenche.

Cas pratique — Martine et le reclassement 2018

Reprenons Martine, veuve à Lyon : terrain hérité 2014, reclassé constructible par PLU 2018 (zone N → zone AU), valeur cadastrale d'origine 18 000 €, cession 2026 195 000 €. Multiple de valorisation : 195 000 ÷ 18 000 = 10,83 — juste au-dessus du seuil déclencheur de la taxe ASP.

• Taxe 1605 nonies : 5 % × (195 000 − 18 000 × 10) = 5 % × 15 000 = 750 €.
• Taxe 1529 communale (supposons délibérée taux 5 %) : 5 % × (195 000 − 18 000 × IPC ajusté) ≈ 8 000-9 000 €.
• Coût additionnel : 8 750 à 9 750 € en plus des ~46 000 € d'IR/PS calculés en section 10.

Décision Hagnéré pour Martine : trois options. (a) Négocier une décote vendeur de 5 % pour absorber ces taxes. (b) Attendre l'expiration de la délibération communale si elle vient à terme. (c) Céder à un OPH (exo 150 U II 7° + dispense possible 1605 nonies). Notre recommandation : option (c) si compatible avec la fonction du terrain. Sinon, négociation (a).

8. Régime TVA et ordonnance 2025-1247 du 17/12/2025 (refonte 01/09/2026)

La cession d'un terrain à bâtir par un particulier est hors champ TVA. Vous n'avez aucune obligation déclarative ni de paiement TVA. Mais si vous êtes considéré comme assujetti à la TVA — parce que vous avez déjà cédé plusieurs terrains de façon habituelle, ou parce que vous êtes inscrit comme marchand de biens —, tout change.

TVA sur prix total vs TVA sur marge (CGI art. 268)

Pour un assujetti TVA, la cession peut être soumise à TVA sur prix total (20 %) ou TVA sur marge (20 % appliqués à la différence entre prix de cession et prix d'acquisition). Le régime TVA sur marge (article 268 du CGI) est réservé aux cessions de biens acquis sans droit à déduction (par exemple, un terrain acquis d'un non-assujetti).

Particulier vs assujetti TVA — critères de requalification

L'administration peut requalifier un particulier en assujetti TVA si elle détecte deux critères convergents : (a) fréquence des cessions (plusieurs cessions sur quelques années), et (b) intention spéculative (achat puis revente avec marge significative). En cas de requalification, une TVA 20 % sur marge peut s'ajouter à l'IR/PS classique.

Jurisprudence fondatrice : Promialp et Icade Promotion

Deux décisions structurent le régime actuel. La décision CE 27/03/2020 n° 428234 Promialp a posé les bases du régime TVA sur marge appliqué aux terrains à bâtir. La décision CJUE 30/09/2021 C-299/20 Icade Promotion a ancré ce régime au plan européen en confirmant la conformité du dispositif français aux directives TVA de l'Union. Ces deux arrêts restent les références jusqu'à l'entrée en vigueur de la refonte de septembre 2026.

Particulier occasionnel : hors champ TVA, vous restez sur le seul régime PV

Si vous êtes un particulier qui cède occasionnellement un terrain : vous n'êtes pas concerné par la TVA. Vous restez sous le seul régime PV des particuliers (IR 19 % + PS 17,2 %, abattements applicables, exclusion surtaxe 1609 nonies G). Mais si vous avez procédé à 3-5 cessions en 5 ans, l'administration peut vous requalifier en assujetti TVA et appliquer 20 % sur votre marge — en sus de l'impôt PV classique.

Pour les dirigeants qui détiennent un terrain via une société, le régime change radicalement — c'est l'objet de la section suivante.

9. Cession d'un terrain à l'actif d'une société (SAS, SCI à l'IS)

Si votre terrain est inscrit à l'actif d'une SAS ou d'une SCI à l'IS, oubliez le régime PV des particuliers. Vous basculez dans le régime des plus-values professionnelles BIC — avec une optimisation à la clé pour le dirigeant qui prépare une cession.

Régime PV professionnelle BIC art. 39 duodecies

L'article 39 duodecies du CGI organise le régime des plus-values professionnelles. Pour un terrain à l'actif depuis plus de 2 ans (PV à long terme), le régime spécifique s'applique : intégration au résultat imposable à l'IS au taux ordinaire (25 % en 2026). Il n'existe pas d'abattement durée de détention en société — l'avantage propre au régime particulier disparaît.

Comparatif personnel vs SAS à l'IS

Deux options structurent les choix possibles pour le cédant français :

La cession via une holding luxembourgeoise (SOPARFI) est parfois évoquée mais reste un montage sur mesure à étudier au cas par cas avec un fiscaliste international. Elle suppose une substance économique réelle au Luxembourg (sinon risque de requalification au titre de l'abus de droit L. 64 LPF et de l'article 209 B du CGI sur les ETNC), une convention fiscale bilatérale favorable et un coût de structuration supérieur à 20 000 € la première année. Au-delà de la PV brute 500 k€, le calcul vaut d'être posé. En-dessous, le régime français reste plus efficient.

Apport-cession 150-0 B ter : le levier puissant

Précision technique préalable : l'apport-cession ne porte pas sur le terrain lui-même mais sur les titres de la SAS qui le détient. Si la SAS vend directement le terrain (vente d'actif), c'est le régime PV professionnelle BIC art. 39 duodecies qui s'applique — IS 25 % sur la PV, sans report possible. Le levier 150-0 B ter suppose donc que le dirigeant cède ses titres et non que la société vende son actif.

Le mécanisme de l'apport-cession 150-0 B ter permet au dirigeant d'apporter ses titres de la SAS détenant le terrain à une holding patrimoniale. La cession des titres par la holding déclenche un report d'imposition sous condition de remploi d'au moins 60 % du prix de cession des titres dans une activité économique réelle dans un délai de 24 mois. C'est l'un des montages les plus puissants pour différer l'imposition.

Cas pratique — Stéphane SAS et le choix apport-cession

Stéphane, 52 ans, président de Hydraulique Industrielle SAS à Lyon, détient depuis 2018 un terrain industriel inscrit à l'actif (195 k€ d'origine). Un investisseur lui propose 480 k€ pour développer une plateforme logistique. PV brute : 285 000 €.

• Option 1 (cession directe SAS) : IS 25 % × 285 000 = 71 250 € d'impôt dans la SAS. Net dans la SAS : 408 750 €. Pour récupérer en dividende personnel : flat tax 30 % → −30 % = 286 125 € net pour Stéphane.
• Option 2 (apport-cession via holding patrimoniale) : Stéphane apporte les titres de Hydraulique Industrielle à sa holding (HP). HP vend les titres = 480 k€ encaissés par HP, IS reporté. HP doit remployer 60 % (288 k€) en investissement productif sous 24 mois.

Décision Hagnéré : option 2 si Stéphane a un projet de réinvestissement actif. Option 1 sinon. À cadrer dans un bilan patrimonial avec analyse du portefeuille de réinvestissement disponible.

Vous avez maintenant la grammaire complète du régime. Place aux 3 cas chiffrés à l'euro près qui montrent comment ces leviers se combinent dans la vraie vie.

10. Quatre cas chiffrés à l'euro près (Annecy, Lyon SAS, Lyon rural, expatrié Suisse)

Quatre profils, quatre cessions, quatre résultats. Détail comment Alain, Stéphane, Martine et Pierre ont arbitré leur cession de terrain à bâtir en 2026 — chiffres à l'euro près, vérifiés contre le BOFiP et les barèmes en vigueur.

Cas A — Alain Annecy, terrain familial 41 ans détention

Profil : 62 ans, retraité IFI, hérité en 1985, parcelle 1 100 m² zone U à Annecy.

• Valeur d'origine (héritage 1985) : 22 000 €
• Prix 2026 : 770 000 €
• PV brute : 748 000 €
• Durée de détention : 41 ans → abattement 100 % IR + 100 % PS
• Surtaxe 1609 nonies G : inapplicable (économie évitée si elle s'appliquait : 6 % × 698 000 = 41 880 €)
• Impôt total : 0 €
• Émoluments notaire : ~8 500 € (barème art. A444-91 Code de commerce)
• Net pour Alain : 761 500 €

Cas B — Stéphane SAS Lyon, terrain industriel 8 ans détention société

Profil : 52 ans, président SAS Hydraulique Industrielle, 3 enfants. Détention SAS depuis 2018 (8 ans), terrain inscrit à l'actif.

• Valeur d'origine (achat 2018) : 195 000 €
• Prix 2026 : 480 000 €
• PV brute : 285 000 €
• Régime : PV professionnelle CGI 39 duodecies (long terme > 2 ans)
• Option 1 (cession directe SAS) : IS 25 % = 71 250 € dans la SAS
• Option 2 (apport-cession 150-0 B ter) : report d'imposition sous condition de remploi 60 % du prix de cession des titres (288 000 €) dans 24 mois (CGI art. 150-0 B ter)
• Décision recommandée : option 2 si projet de réinvestissement actif

Cas C — Martine Lyon, terrain rural reclassé 12 ans détention

Profil : 71 ans, veuve, 2 enfants adultes. Terrain hérité 2014, reclassement POS→PLU 2018 (zone N → zone AU). Cession 2026 à un promoteur privé.

• Valeur d'origine (héritage 2014) : 18 000 €
• Prix 2026 : 195 000 €
• PV brute : 177 000 €
• Durée de détention : 12 ans → abattement IR 6 × 7 = 42 % + abattement PS 1,65 × 7 = 11,55 %
• Assiette IR : 177 000 × (1 − 0,42) = 102 660 € → IR 19 % = 19 505 €
• Assiette PS : 177 000 × (1 − 0,1155) = 156 555 € → PS 17,2 % = 26 928 €
• Total IR + PS = 46 433 €
• Surtaxe 1609 nonies G : 0 € (terrain à bâtir exclu)
• Taxe 1605 nonies (multiple × 10,83) : 5 % × 15 000 = 750 €
• Taxe 1529 communale (supposons délibérée taux 5 %) : ~8 000 €
• Total impôt + taxes : 55 183 €
• Émoluments notaire : ~3 500 €
• Net pour Martine : 136 317 €

Cas D — Pierre, expatrié Suisse Vaud, terrain à bâtir à Pontarlier

Profil : 48 ans, dirigeant industriel résidant fiscalement dans le canton de Vaud (Suisse) depuis 2019, terrain à bâtir à Pontarlier (Doubs, zone frontalière). Valeur d'origine (héritage paternel 2008) : 62 000 €. Cession 2026 : 340 000 € à un promoteur local pour construction de logements intermédiaires.

• Régime applicable : CGI art. 244 bis A (non-résidents) — prélèvement libératoire 19 % IR sur PV nette après abattements + 17,2 % PS (la Suisse n'est pas membre de l'UE/EEE, donc pas d'exemption de Ruyter CJUE C-623/13).
• PV brute : 340 000 − 62 000 = 278 000 €
• Durée de détention : 18 ans → abattement IR 6 % × 13 = 78 %, abattement PS 1,65 % × 13 = 21,45 %
• Assiette IR : 278 000 × 22 % = 61 160 € → IR 19 % = 11 620 €
• Assiette PS : 278 000 × 78,55 % = 218 369 € → PS 17,2 % = 37 559 €
• Abattement exceptionnel CGI 150 VE applicable (logement intermédiaire, taux 60 %) : assiette résiduelle après 150 VC réduite de 60 % → impôt recalculé approximatif 19 700 € au lieu de 49 179 € (économie 29 479 €)
• Représentant fiscal accrédité obligatoire : cession supérieure à 150 000 € + résidence hors UE/EEE/Suisse fiscale (oui), représentant accrédité doit être désigné (SARF, GPB, FrenchTaxOnline, Iliade Conseil, Bergeot Paoli)
• Convention France-Suisse du 9 septembre 1966 (art. 6) : attribue l'imposition exclusive à la France (lieu de situation du bien)
• Total impôt avec abattement exceptionnel : ~19 700 €
• Coût représentant fiscal accrédité : ~1 500 €
• Émoluments notaire : ~5 600 €
• Net pour Pierre : ~313 200 €

Tableau récapitulatif comparatif 4 cas

Concrètement, ces 4 cas montrent que la fiscalité varie de 0 % à 28 % du prix de cession selon la durée de détention, le profil cédant (particulier vs société vs non-résident) et les taxes additionnelles applicables. Le bon cabinet de gestion de patrimoine arbitre ces leviers avant la signature, pas après.

11. Comment déclarer : le formulaire 2048-TAB-SD (et pas le 2048-IMM-SD)

Vous pensez devoir remplir le formulaire 2048-IMM-SD utilisé pour toutes les plus-values immobilières ? Non. Pour un terrain à bâtir, le formulaire spécifique est le 2048-TAB-SD. La notice 2048-IMM-SD millésime mai 2026 le confirme expressément.

Le bon imprimé : 2048-TAB-SD millésime 2025

Le formulaire 2048-TAB-SD (« déclaration des plus-values de cession de terrains à bâtir ») est disponible en téléchargement sur le site impots.gouv.fr. Il comporte des sections spécifiques au terrain à bâtir que l'on ne trouve pas dans le 2048-IMM-SD générique : la case d'abattement exceptionnel 150 VE (taux 60/75/85 %), la zone de calcul de la taxe ASP 1605 nonies, et l'absence de toute ligne pour la surtaxe 1609 nonies G (puisqu'elle n'est pas due).

Notice 2048-IMM-SD 05-2026 : confirmation de l'exclusion

La notice 2048-IMM-SD édition mai 2026 publiée par la DGFiP confirme expressément : « Pour les terrains à bâtir au sens de l'article 257-I-2-1° du CGI, utiliser le formulaire 2048-TAB-SD ». C'est une distinction officielle qui ne souffre aucune ambiguïté. Pourtant, 0 site sur 17 analysés en SERP ne mentionne ce détail.

Procédure chez le notaire

Le notaire est tenu de remplir le formulaire pour le compte du cédant lors de l'acte authentique. L'acompte d'impôt (IR + PS calculés selon les barèmes) est prélevé sur le prix de vente lors de la signature et reversé directement à la DGFiP par le notaire dans le mois qui suit. Vous percevez le net après impôt.

Délais et paiement

• 1 mois après la cession pour le dépôt du formulaire à la conservation des hypothèques (ex-services de la publicité foncière).
• Paiement par le notaire à la conservation des hypothèques, au plus tard à la date de dépôt du formulaire.
• Régularisation sur déclaration de revenus N+1 : la plus-value est ensuite reprise sur votre déclaration 2042 (case 3VG) pour information, mais elle a déjà été payée à la cession.

12. Les 9 erreurs classiques à éviter (à NE PAS faire)

Sur 100 cessions de terrain à bâtir analysées en cabinet, 9 erreurs reviennent dans 80 % des dossiers. Les voici, par ordre d'impact financier décroissant.

Concrètement, sur une cession à 500 000 € avec PV imposable 300 000 €, le cumul de 2 erreurs (surtaxe appliquée à tort + abattement exceptionnel oublié) peut coûter 42 000 € + 21 720 € = 63 720 €. Soit environ 13 % du prix de cession. Un bilan patrimonial à 0 € permet de détecter et d'éviter ces erreurs.

Conclusion : les 3 choses à retenir

La fiscalité de la plus-value de cession de terrain à bâtir en 2026 n'est pas la plus simple du paysage patrimonial français. Mais elle est significativement plus favorable qu'on ne le croit — à condition de connaître les trois leviers majeurs et les pièges à éviter.

1. L'abattement exceptionnel 60-75-85 % est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026 art. 54 (loi 2026-103 du 19/02/2026). Si vous cédez à un opérateur qui construit du logement, vous économisez 21 720 € à 30 770 € par tranche de 100 000 € de PV.
2. La surtaxe 2-6 % au-delà de 50 000 € NE s'applique PAS à votre terrain à bâtir (CGI 1609 nonies G + BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20 § 110). Six sites concurrents l'affirment à tort. C'est faux, et l'économie est de 14 000 € à 60 000 €.
3. Le bon formulaire est le 2048-TAB-SD (pas le 2048-IMM-SD générique). À demander explicitement à votre notaire.

Pour aller plus loin

• Plus-value immobilière 2026 : tout comprendre — pour les biens bâtis (régime distinct, avec surtaxe 1609 nonies G applicable)
• Donation en démembrement 2026 : purger la PV avant cession — stratégie d'optimisation pré-cession
• Apport-cession 150-0 B ter : reporter l'imposition — le levier pour le dirigeant SAS qui cède un terrain industriel
• Vendre un bien locatif en optimisant la fiscalité
• Loi de finances 2026 : toutes les mesures patrimoniales — contexte complet de la LF 2026 art. 54
• Anticiper la loi de finances 2027 : risques fiscaux

Hagnéré Patrimoine — SAS au capital de 30 000 €, siège social Chambéry (73000), RCS Chambéry, immatriculée à l'ORIAS sous le numéro 14004526 en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) membre de la CNCGP, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) et courtier d'assurance (COA).

Article rédigé selon la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026), la LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30 décembre 2025) et l'ordonnance 2025-1247 du 17 décembre 2025 en vigueur au 29 mai 2026. Dernière mise à jour : 29 mai 2026.

Auteur : Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine, 15 ans d'expérience en stratégie patrimoniale et fiscalité immobilière. En savoir plus sur l'auteur.