Donation immobilière 2026 : le guide complet

TL;DR — Donation immobilière en 60 secondes

En 2026, vous pouvez transmettre jusqu'à 463 730 € d'immobilier par enfant en franchise totale de droits, en cumulant l'abattement 100 000 € (art. 779), le don familial 31 865 € (art. 790 G) et la nouvelle exonération LF 2025 de 100 000 € — fenêtre fermée au 31/12/2026. Avec une donation en nue-propriété (art. 669 CGI), l'assiette taxable chute encore de 50 à 70 %. Chez Hagnéré Patrimoine, c'est notre quotidien sur les dossiers parents-enfants.

Vous voulez transmettre la maison familiale à vos enfants, aider votre fils à acheter sa résidence principale, ou faire sortir un bien locatif de votre patrimoine taxable à l'IFI ? Vous êtes au bon endroit. On déroule 24 sections, 8 cas pratiques chiffrés (de Frédéric à Cédric), les pièges qu'on voit revenir en RDV, et le calendrier opérationnel pas-à-pas — du premier rendez-vous notaire à la signature.

Guide rédigé le 21 avril 2026, audité et mis à jour le 27 avril 2026 par Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine (CIF, COA, COBSP — Hagnéré Patrimoine enregistré à l'ORIAS n° 23002291). À jour de la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, indexation IR +0,9 %), de la loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025 art. 71), de l'arrêté du 25/02/2026 ECOC2604872A (tarifs notaires en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028) et de la jurisprudence 2020-2025.

1. Qu'est-ce qu'une donation immobilière ?

La donation immobilière, c'est transmettre un bien — maison, appartement, terrain, parts de SCI — de votre vivant, gratuitement et sans retour en arrière possible (art. 894 du Code civil). Vous êtes le donateur, celui qui reçoit est le donataire (un enfant, un petit-enfant, votre conjoint, votre partenaire de PACS, ou n'importe qui d'autre). Pas de prix comme dans une vente, pas d'attente du décès comme dans une succession : vous organisez la transmission de votre vivant, et vous en voyez les effets immédiatement.

La donation immobilière obéit à trois règles incontournables en 2026 :

• Forme authentique obligatoire : l'acte doit être reçu par un notaire (art. 931 C. civ.). Toute donation d'immeuble sous forme de simple écrit est nulle de nullité absolue.
• Publication au service de la publicité foncière (SPF) : obligatoire pour rendre la donation opposable aux tiers (art. 28 décret 1955-22 du 04/01/1955).
• Vous ne pouvez pas revenir dessus, sauf trois cas exceptionnels prévus par la loi (ingratitude grave du donataire, non-respect d'une charge prévue dans l'acte, naissance d'un enfant après la donation, art. 953 à 966 C. civ.) ou clause spécifique négociée à l'avance.

Selon l'INSEE (Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021), 18 % des ménages français ont déjà reçu une donation, et 8 % en ont déjà versé une. Les donateurs ont à 65 % plus de 70 ans. Le patrimoine net moyen d'un ménage donateur atteint 613 000 €, contre 239 900 € pour l'ensemble des ménages.

2. Quels biens immobiliers peut-on donner en 2026 ?

Tout bien immobilier détenu en pleine propriété peut faire l'objet d'une donation. Les cas les plus fréquents :

3. Le triple cumul 2026 : jusqu'à 463 730 € par enfant

C'est le montage le plus rentable de l'année 2026, et c'est rarement les trois leviers qu'on voit cumulés en cabinet. En empilant trois dispositifs, un couple peut transmettre jusqu'à 463 730 € à chaque enfant sans payer un euro de droits. Une seule contrainte : la fenêtre du dernier levier se ferme le 31 décembre 2026.

Parent 1 : 100 000 € (art. 779 I CGI, abattement enfant)
        + 31 865 € (art. 790 G CGI, don familial argent, < 80 ans)
        + 100 000 € (art. 790 A bis CGI, LF 2025 RP neuve/rénov.)
= 231 865 € par parent

Parent 2 : idem = 231 865 €

TOTAL COUPLE PAR ENFANT : 463 730 €
Plafond global par donataire LF 2025 : 300 000 € (art. 790 A bis)
→ cumul réel maximal = 463 730 € (si 790 A bis plafonné à 100 k€/parent)

3.1 Comment fonctionne chaque brique

Attention au mode d'emploi de chaque brique : le don Sarkozy (31 865 €) ne fonctionne qu'avec de l'argent — pas un immeuble en direct. La fenêtre 790 A bis (100 000 €) impose de l'argent affecté à un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Pour donner un immeuble existant tel quel, seul l'abattement parent-enfant de 100 000 € s'applique (art. 779 CGI). Tous les détails dans notre tableau de référence des abattements donation 2026.

Pour un bien existant qu'on transmet tel quel, le vrai levier devient le démembrement — qui peut diviser la base taxable par deux ou trois. On regarde le mécanisme.

4. Comment fonctionne le démembrement de propriété (art. 669 CGI) ?

Le démembrement, c'est couper la propriété en deux. D'un côté l'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en encaisser les loyers. De l'autre la nue-propriété : le droit d'en disposer (le vendre, le transmettre). En donation, vous gardez l'usufruit (vous continuez à habiter ou à louer) et vous transmettez la nue-propriété à vos enfants. C'est ce qu'on appelle une donation avec réserve d'usufruit (art. 949 C. civ.).

4.1 Le barème art. 669 CGI (inchangé depuis 2004)

L'usufruit temporaire (pour une durée fixe, ex. 10 ans) est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir dépasser la valeur viagère du même usufruitier (art. 669 II CGI).

4.2 L'effet de levier du démembrement

Âge 65 ans → tranche 61-70 ans → NP = 60 %
Valeur NP : 500 000 × 60 % = 300 000 €

Pour 2 enfants :
Part par enfant = 150 000 €
Abattement art. 779 = 100 000 € (par parent/enfant)

Si donation par 1 seul parent :
Base taxable/enfant = 150 000 - 100 000 = 50 000 €
Droits (barème 777) = 8 194 €/enfant
Total droits = 16 388 €

Si donation partagée entre les 2 parents :
Chaque parent donne 75 000 €/enfant
Base = 75 000 - 100 000 = -25 000 € → 0 € droits
TOTAL DROITS = 0 €

Gain vs donation PP : sur 500 k€, droits PP ~70 k€ → économie 70 k€

4.3 Reconstitution de la PP au décès (art. 1133 CGI)

Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire. C'est le gros intérêt fiscal du démembrement : toute la plus-value prise par le bien entre la donation et le décès passe sous le radar des droits de succession.

Pour un traitement approfondi du démembrement (tous types de biens, usufruit temporaire, réversion, quasi-usufruit), consultez notre guide dédié Donation en démembrement 2026.

5. Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?

Quand on a deux enfants ou plus, le choix entre donation simple et donation-partage compte vraiment : c'est ce qui détermine si vos enfants se chamaillent ou non au moment de la succession. En cabinet, on oriente le plus souvent vers la donation-partage : elle fige les valeurs au jour de l'acte et neutralise les conflits d'héritage liés à la réévaluation des biens au décès.

Pour les conditions de validité (lots distincts, cas Cass. 2025), les variantes (donation-partage transgénérationnelle), et 6 cas chiffrés supplémentaires : voir notre guide complet sur la donation-partage 2026.

6. Comment donner sa résidence principale ?

La résidence principale est le bien le plus souvent donné — et le plus piégeux si on n'anticipe pas. Imaginez : vous donnez votre maison à votre fils, et 8 ans plus tard, vous devez aller en EHPAD. Pouvez-vous encore la vendre ? Voici les trois formules possibles, de la plus risquée à la plus sécurisée :

• Donation en pleine propriété : le donateur perd tout droit sur le logement. Mauvaise idée si le donateur y habite encore.
• Donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit (la plus fréquente) : le donateur conserve le droit d'y habiter et d'en percevoir les loyers éventuels jusqu'au décès (art. 949 C. civ.).
• Donation avec droit d'usage et d'habitation (DUH, art. 625 C. civ.) : alternative limitée à l'usage personnel (pas de location autorisée). Valorisé fiscalement à 60 % de la valeur de l'usufruit issu du barème art. 669 (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-20 §150) — donc base nue-propriété taxable plus élevée qu'avec un usufruit classique.

La résidence principale est un cas à part. Pour un bien locatif, la logique change radicalement : ici, l'enjeu n'est plus de garder un toit, mais d'optimiser les loyers, l'IFI et la transmission.

7. Comment donner un bien locatif ?

La donation d'un bien locatif permet d'extraire le bien de l'assiette IFI du donateur (si démembré en NP, l'usufruitier reste redevable mais la NP sort du patrimoine du nu-propriétaire) et de transférer les revenus fonciers (si donation PP) à un enfant dans une tranche marginale d'imposition plus faible.

Pour un LMNP amorti, la donation ne cristallise pas les amortissements réputés différés (ARD) : le donataire reprend le compteur. Une vigilance particulière s'impose depuis la LF 2025 (loi Le Meur) sur la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value en cas de revente ultérieure — détail dans notre guide LMNP 2026.

Reste un cas qui fait peur à beaucoup de propriétaires : peut-on donner un bien encore grevé d'un emprunt ? Réponse — et stratégies — juste après.

8. Peut-on donner un bien immobilier avec un emprunt en cours ?

Oui, mais la banque a son mot à dire. La quasi-totalité des prêts immobiliers prévoit une clause d'exigibilité anticipée (art. L. 312-16 du Code monétaire et financier) : si vous cédez le bien (même par donation), la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital restant. Deux options s'offrent à vous :

9. Faut-il créer une SCI pour donner un bien immobilier ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est l'outil privilégié pour transmettre un patrimoine immobilier de plus de 400 à 500 k€. Elle offre trois avantages cumulatifs par rapport à la donation directe :

• Décote d'illiquidité et de minorité : les parts de SCI étant moins facilement vendables qu'un bien en direct, leur valeur peut être réduite d'une décote ; aucun texte n'en fixe le taux, qui se justifie au cas par cas (illiquidité, clause d'agrément, part minoritaire) et peut être contesté par l'administration. Concrètement : avec une décote de 10 %, 500 000 € de bien logé en SCI (sans dette) se transmettent comme 450 000 € de parts.
• Déductibilité du passif bancaire : les dettes de la SCI sont mécaniquement déduites de la valeur des parts (valeur nette), contrairement à la donation directe où le crédit n'est déductible qu'avec reprise expresse par le donataire.
• Transmission fractionnée : donner 18 parts tous les 15 ans sans fractionner physiquement le bien ni créer d'indivision.

Avant de créer la structure : pesez les frais (constitution 1 500-2 500 € + gestion annuelle), le seuil de rentabilité (~400-500 k€ de patrimoine immobilier), et les pièges classiques. Tout est expliqué dans notre guide créer une SCI familiale 2026.

Pour un traitement complet (création, gestion, fiscalité IR vs IS, donation des parts), consultez notre guide dédié SCI familiale et transmission.

10. LF 2025 art. 790 A bis : l'exonération 100 000 € pour le logement neuf

100 000 € transmis à votre enfant pour qu'il achète du neuf ou rénove, sans un euro de droits, en plus de tous les abattements habituels : c'est ce qu'a rouvert la loi de finances 2025 (article 71, loi 2025-127 du 14 février 2025). La fenêtre est étroite — du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 — et c'est le premier dossier qu'on regarde chez Hagnéré Patrimoine pour les couples qui veulent boucler une opération avant fin 2026.

Attention : la fenêtre expire le 31 décembre 2026. Au-delà, seuls les abattements classiques (100 k€ + 31 865 €) resteront activables. Pour un couple avec 2 enfants, l'économie fiscale potentielle se chiffre à 200 000 € à 400 000 € selon la configuration.

Le 790 A bis répond à un besoin précis : aider un enfant à acheter du neuf. Mais que faire si votre objectif est différent — vendre un bien locatif sur lequel dort une grosse plus-value latente ? Là, c'est la donation-cession qui change la donne.

11. Donation-cession immobilière : comment purger la plus-value ?

La donation-cession, c'est l'opération qui efface une plus-value latente. Le mécanisme : vous donnez le bien à votre enfant (souvent en nue-propriété), il le revend dans la foulée. Côté fisc, son prix d'acquisition n'est pas celui que vous aviez payé il y a 20 ans mais la valeur retenue le jour de la donation (art. 150 VB II-1 CGI) — la plus-value est purgée. Sur un bien acheté 95 000 € qui en vaut 260 000 €, on parle de 50 000 € d'impôt évités.

11.1 La jurisprudence fondatrice CE Motte-Sauvaige

Le Conseil d'État a validé cette stratégie dans son arrêt Motte-Sauvaige du 30 décembre 2011 (n° 330940), confirmé en 2017. Pour ne pas tomber dans l'abus de droit, le Conseil d'État impose trois garde-fous : la donation doit être réelle (vous vous dépouillez vraiment du bien) ; vous ne devez pas récupérer le prix de vente, même par un détour ; et l'acte ne doit comporter aucune clause qui ferait revenir le bien chez vous.

11.2 Les conditions d'application sécurisée

12. Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?

Les frais d'une donation immobilière comportent trois composantes distinctes, toutes régies par l'arrêté du 25 février 2026 ECOC2604872A (applicable du 1er mars 2026 au 29 février 2028) :

12.1 Émoluments notariaux (dégressifs)

Ces taux (baisse moyenne d'environ 2 % vs précédent arrêté 28/02/2020) s'appliquent aux actes de donation (art. A.444-59 à A.444-69-1 C. com.). À ne pas confondre avec le barème ventes (art. A.444-91) : 3,945 / 1,627 / 1,085 / 0,814 %.

Remise admise : jusqu'à 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 € (art. A.444-174 C. com.), à négocier avec le notaire pour les donations importantes.

12.2 Taxe de publicité foncière (TPF)

0,60 % de la valeur en pleine propriété (art. 791 CGI, applicable aux mutations à titre gratuit immobilières). À ne pas confondre avec le 0,70 % applicable aux ventes (art. 1584 CGI).

12.3 Contribution de sécurité immobilière (CSI)

0,10 % de la valeur (art. 879 CGI), ex-« salaire du conservateur des hypothèques ». Toujours applicable sur les actes publiés au SPF.

Valeur PP : 300 000 €
Valeur NP (barème art. 669, bracket 61-70) : 300 000 × 60 % = 180 000 €

Émoluments (sur 180 000 €) :
  6 500 × 4,837 % = 314,41 €
  10 500 × 1,995 % = 209,48 €
  43 000 × 1,330 % = 571,90 €
  120 000 × 0,998 % = 1 197,60 €
  Total émoluments = 2 293,39 €

TPF : 300 000 × 0,60 % = 1 800 € (sur PP !)
CSI : 300 000 × 0,10 % = 300 € (sur PP !)

TOTAL FRAIS NOTAIRE : ≈ 4 393 €
(hors droits de mutation à titre gratuit)

13. Quel est le barème des droits de donation en 2026 ?

Le barème des droits de mutation à titre gratuit (art. 777 CGI) n'a pas été revalorisé depuis 2011. Il s'applique après abattement personnel (art. 779 CGI).

14. Conjoint, PACS ou concubin : quelle fiscalité de la donation ?

Ici, le statut du couple change tout. Pour la même donation de 300 000 €, vous payez environ 41 062 € si vous êtes mariés ou pacsés… et 180 000 € si vous êtes en concubinage. Plus de quatre fois plus, pour deux personnes qui partagent leur vie depuis 25 ans. C'est l'écart qui surprend le plus en RDV patrimonial.

Un point souvent confondu : au décès, le conjoint marié ou pacsé est totalement exonéré de droits de succession (loi TEPA de 2007, art. 796-0 bis CGI). Mais du vivant, une donation entre époux reste taxée selon le barème ci-dessus, après l'abattement de 80 724 €.

15. Donation aux petits-enfants et donation transgénérationnelle

Donner directement aux petits-enfants permet de sauter une génération de droits et d'exploiter l'abattement spécifique de 31 865 € par couple grand-parent / petit-enfant (art. 790 B CGI, renouvelable 15 ans).

15.1 La donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 C. civ.)

Créée par la loi 2006-728 du 23 juin 2006, la donation-partage transgénérationnelle permet à un grand-parent de donner directement à ses petits-enfants, avec le consentement de la génération intermédiaire (enfants). Elle fige la valeur au jour de l'acte (art. 1078 C. civ.) et exclut les biens du rapport successoral.

Pour le mécanisme complet du saut de génération (consentement de la génération intermédiaire, abattements 31 865 € par couple GP/PE, fiscalité spécifique) : voir notre guide donation aux petits-enfants : saut de génération.

16. Donation immobilière à un mineur : quelles règles ?

Un mineur peut recevoir une donation mais doit être représenté par ses parents ou son tuteur. Le formalisme dépend de la présence ou non de charges :

• Sans charge (clause d'inaliénabilité, rente, dettes) : acte d'administration, un seul parent peut accepter (art. 382 C. civ.).
• Avec charges : acte de disposition, accord des deux parents requis (ou juge des tutelles en cas de désaccord ou parent unique).
• Vente ou hypothèque du bien reçu : autorisation du juge des tutelles obligatoire (art. 387-1 C. civ.).
• Clause utile : exclusion expresse de l'administration légale en faveur d'un tiers de confiance (art. 384 C. civ.) pour les actes de gestion.

17. Le piège du quasi-usufruit (art. 774 bis CGI, LF 2024)

Le quasi-usufruit, c'est l'usufruit appliqué à de l'argent (par opposition à un immeuble). Comme l'argent se « consomme » quand on l'utilise, l'usufruitier peut le dépenser librement — à condition de devoir, à terme, l'équivalent au nu-propriétaire. Cette créance qui s'inscrit au passif de l'usufruitier s'appelle la dette de restitution (art. 587 C. civ.).

Pour vos donations immobilières démembrées, le scénario classique est le suivant : vous avez donné la nue-propriété d'un appartement à vos enfants, et 5 ans plus tard vous décidez de vendre ensemble. Deux options à l'arbitrage.

• Cas 1 — répartition classique du prix : l'argent est partagé immédiatement entre vous (usufruitier) et vos enfants (nu-propriétaires) selon le barème art. 669 CGI. Pas de quasi-usufruit, pas de problème.
• Cas 2 — quasi-usufruit sur le prix de vente : vous gardez la totalité du cash sur votre compte avec engagement de restituer plus tard. Dans ce cas précis, vous bénéficiez de l'exception 2 ci-dessus — la dette de restitution restera déductible à votre décès.

En revanche, si vous créez un quasi-usufruit par convention sur de l'argent qui n'est pas issu d'une vente d'immeuble démembré (par exemple sur des liquidités déjà détenues), la dette n'est plus déductible. C'est précisément le montage que la LF 2024 a fermé.

Éclairage civil : Cass. 3e civ. 19/09/2024 n° 22-18.687 et 22-18.733 juge que, dans une SCI dont les parts sont démembrées, le dividende distribuant le produit de la vente de la totalité des immeubles revient au nu-propriétaire, sauf convention contraire, l'usufruitier exerçant alors son droit de jouissance sous forme de quasi-usufruit sur cette somme.

Pour comprendre toutes les variantes (quasi-usufruit légal du conjoint, remploi des fonds, conventions à insérer dans l'acte) : voir notre guide complet quasi-usufruit : mécanisme et pièges 2024-2026.

18. Plus-value du donataire : le piège du « cadeau empoisonné » (art. 150 VB CGI)

Sujet souvent sous-estimé en RDV, et pourtant lourd de conséquences. Donner un bien à votre enfant peut, dans certains cas, lui transférer une plus-value latente importante au moment où il revendra. Voici les règles pour ne pas se tromper.

Base de calcul (art. 150 VB II-1 CGI) :
  Prix d'acquisition = VALEUR DÉCLARÉE DANS L'ACTE DE DONATION
  + frais de donation (droits + notaire)
  + travaux admissibles (forfait 7,5 % après 5 ans ou justifiés)

Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition ainsi calculé

Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) :
  - Durée comptée DEPUIS L'ACQUISITION PAR LE DONATEUR (pas la date donation !)
  - Exonération IR : après 22 ans
  - Exonération PS : après 30 ans

Taux : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % + surtaxe 2-6 % si PV > 50 000 €

Exemple : votre père a acheté un appartement en 2008 (95 k€). Il vous le donne en 2026 (valeur 260 k€). Si vous revendez en 2027 (prix 280 k€) :

• Si vente par votre père en direct : PV = 280 − 95 = 185 k€. Durée détention 19 ans → abattement IR partiel, PS 10 % → PV taxable ~100 k€ → ~36 k€ IR+PS.
• Si donation puis vente par vous : prix d'acquisition = 260 k€ (valeur donation). PV = 280 − 260 = 20 k€. Durée détention 19 ans (depuis 2008). PV taxable ~15 k€ → ~5 k€ IR+PS. Économie : 31 k€.

Piège classique : l'exonération de plus-value liée à la résidence principale (art. 150 U II-1 CGI), c'est vous qui en bénéficiez tant que vous y habitez. Si vous donnez votre maison à votre enfant et qu'il la revend sans y avoir habité, il paie la plus-value plein pot — alors que vous, vous auriez vendu sans rien payer. À anticiper si une revente est probable.

Pour la mécanique complète des abattements pour durée de détention (art. 150 VC), de la surtaxe progressive (2-6 % au-delà de 50 k€, art. 1609 nonies G CGI) et des cas d'exonération : voir notre guide plus-value immobilière 2026.

19. Peut-on annuler une donation immobilière ?

La donation est en principe irrévocable (art. 894 C. civ.). Le Code civil prévoit trois causes de révocation (art. 953 à 966 C. civ.) et permet une clause contractuelle spécifique (retour conventionnel art. 951).

Par ailleurs, l'acte peut prévoir un droit de retour conventionnel (art. 951 C. civ.) qui déclenche automatiquement le retour du bien au donateur en cas de prédécès du donataire. Les droits de donation payés sont alors restitués par l'administration fiscale (art. 1961 CGI).

20. Calendrier opérationnel d'une donation immobilière

Comptez 2 à 3 mois entre la décision et la publication au SPF. Voici les 5 étapes opérationnelles, avec les pièces à fournir à chaque jalon :

21. 8 cas pratiques nominatifs chiffrés

Pour rendre tout cela moins théorique, voici 8 cas illustratifs (prénoms et chiffres fictifs). Chiffres, droits, frais notaire et économie estimée. L'un d'eux est sans doute proche de votre situation.

Cas 1 — Frédéric et Nathalie, 62 ans (Grenoble) : maison 650 k€ à leur fils unique

Couple marié sous communauté légale. Maison Grenoble 650 k€. Fils unique Antoine, 30 ans. Donation-partage de la NP. NP à 62 ans = 60 % → base 390 k€. Part de chaque parent vers Antoine = 195 k€ − 100 k€ abattement (art. 779 I) = 95 k€ taxables → ~17 194 €/parent × 2 = 34 388 € de droits. Frais notaire ~9 000 €. Coût total ~43 400 €. Au décès, reconstitution PP gratuite (art. 1133 CGI). Économie vs succession future sur 650 k€, à valeur constante : ~52 000 € (86 389 € de droits en succession contre 34 388 €).

Cas 2 — Véronique, 71 ans (Rennes) : RP 420 k€ à son fils avec clause de jouissance

Véronique, veuve, donne la NP de sa RP à son fils Julien (45 ans). NP à 71 ans révolus = 70 % (art. 669 CGI) → 294 k€ − 100 k€ = 194 k€ taxables → ~36 994 € droits. Clause insérée : vente possible avec accord commun et conversion automatique en rente si entrée en EHPAD. Sans la clause, Véronique aurait été bloquée en cas de dépendance.

Cas 3 — Christophe, 48 ans (Montpellier) : studio locatif 180 k€ en NP à sa fille

NP à 48 ans = 40 % → 72 k€ − 100 k€ abattement = 0 € droits. Conservation de l'usufruit (loyers 750 €/mois). Frais notaire ~2 800 €. Au décès (espérance 35 ans), reconstitution PP gratuite. Économie estimée vs succession : ~34 000 € si le studio vaut 280 k€ à ce moment-là (180 k€ taxables après abattement).

Cas 4 — Sandrine et Éric, 68 et 70 ans (Caen) : donation-partage 3 enfants

Patrimoine : RP Caen 450 k€ + locatif Deauville 320 k€ + liquidités 200 k€. À 68 et 70 ans (non encore 71 révolus), bracket 61-70 = NP 60 % (art. 669 CGI). Donation-partage : Anne reçoit la RP en NP (60 % = 270 k€), Paul le locatif en NP (60 % = 192 k€), Julie 200 k€ cash. Abattements 100 k€ × 2 parents × 3 enfants = 600 k€ — couverture quasi totale des bases taxables. Valeurs figées au jour de l'acte — pas de rééquilibrage au décès. Paix successorale assurée.

Cas 5 — Damien, 60 ans (La Rochelle) : maison 500 k€ avec emprunt 180 k€ restant

2 enfants. À 60 ans (non encore 61 révolus), bracket 51-60 = NP 50 % (art. 669 CGI). Option reprise emprunt : base nette (500 − 180) × 50 % = 160 k€. Par enfant = 80 k€ − 100 k€ = 0 € droits. Vs option sans reprise : 500 × 50 % = 250 k€, par enfant = 125 k€ − 100 k€ = 25 k€ taxables → ~3 194 €/enfant × 2 = ~6 388 € droits. Économie ≈ 6 400 € en choisissant la reprise d'emprunt (moyennant accord banque et souscription d'une nouvelle assurance emprunteur par chaque enfant).

Cas 6 — Xavier et Karine, 45 et 43 ans (Metz) : don 790 A bis 200 k€ studio neuf VEFA

Ils donnent 100 k€ chacun à leur fils Léo (22 ans) pour acheter un studio neuf Metz VEFA 180 k€ (livraison 2027). Exonération art. 790 A bis CGI dans la limite des 180 k€ affectés au studio ; les 20 k€ restants sont couverts par l'abattement parent-enfant. 0 € droits. Conservation engagement RP 5 ans. Intérêt vs donation classique : pas de droits dans les deux cas, mais les abattements de 100 k€ restent presque intacts pour une transmission ultérieure.

Cas 7 — Aurélie, 52 ans (Dijon) : donation-cession locatif 260 k€

Bien acheté 95 k€ en 2005, PV latente 165 k€. Donation NP à sa fille (NP 52 ans = 50 %) = 130 k€ − 100 k€ = 30 k€ taxables → ~4 194 € droits. Revente octobre 2026 : la fille cède sa nue-propriété pour une valeur proche de celle de l'acte (130 k€), donc sans plus-value ; la plus-value attachée à l'usufruit conservé par Aurélie reste imposable selon le régime normal si elle le cède aussi. Délai 6 mois respecté, pas de réappropriation.

Cas 8 — Cédric et Émilie, 58 et 55 ans (Cannes) : donation-partage transgénérationnelle 5 petits-enfants

Villa Cannes 1,8 M€ + résidence secondaire PACA 600 k€. Donation NP de la résidence secondaire (NP 58 ans = 50 %) = 300 k€. Répartition entre 5 petits-enfants par donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 CC) avec accord des 2 enfants. Abattements 5 × 31 865 × 2 (couple GP) = 318 650 €. Base taxable = 300 k€ − 318 650 € = 0 €. Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits et le bien saute une génération.

22. Jurisprudence pivot 2020-2025

Voici les 7 décisions des hautes juridictions qui structurent aujourd'hui la donation immobilière. Pas besoin de tout retenir — votre notaire et votre CGP s'en chargeront le moment venu. Mais si un jour quelqu'un vous dit que la jurisprudence dit le contraire, vous saurez où regarder.

23. Les 10 pièges les plus fréquents

1. Croire qu'un don manuel suffit pour un immeuble. Non : sans acte notarié (art. 931 C. civ.), la donation est nulle, point.
2. Oublier le rappel fiscal 15 ans (art. 784 CGI) : les donations antérieures se cumulent pour consommer l'abattement et les tranches du barème.
3. Donner la RP en PP sans solution de repli : vulnérabilité EHPAD, perte de liberté de vendre.
4. Loger la RP en SCI : vous perdez l'exo PV (art. 150 U) et l'abattement 30 % IFI. Mauvais calcul presque toujours.
5. Constituer un quasi-usufruit ex nihilo sur une somme d'argent post-LF 2024 : dette non déductible (art. 774 bis CGI).
6. Donation-cession avec revente sous 3 mois : abus de droit (CE 05/02/2024).
7. Donation à un concubin en direct : 60 % de droits, c'est la sanction. Un PACS, une AV ou une SCI changent radicalement l'équation.
8. Dépassement de la quotité disponible sans accord des réservataires : action en réduction 5 ans (art. 921 C. civ.).
9. Donation-partage avec biens indivis : requalification en donation simple (Cass. 02/07/2025 n° 23-16.329).
10. Oublier la taxe de publicité foncière 0,60 % (art. 791 CGI) dans le budget total — souvent plusieurs milliers d'euros.

24. Sources et références juridiques mobilisées

Code civil

Art. 587 (quasi-usufruit), 625 (DUH), 894 (définition), 900-1 (inaliénabilité), 912-913 (réserve/QD), 920-924 (réduction), 929-930-5 (RAAR), 931 (forme authentique), 949 (réserve US), 951 (retour conventionnel), 953-966 (révocation), 1048-1057 (donations graduelles/résiduelles), 1076-1078-10 (donation-partage), 1078 (cristallisation), 1078-4 (transgénérationnelle), 1094-1 (DDV), 1094-3 (cantonnement), 1527 al. 2 (retranchement), 1964 (tontine).

Code général des impôts

Art. 150 U II-1 (exo PV RP), 150 VB II-1 (purge PV donation), 150 VC (durée détention), 224 (CDHR 2026), 669 (barème démembrement), 746 al. 2 (droit de partage 2,5 %), 750 ter (territorialité), 777 (barème DMTG), 779 (abattements 100 k€/159 325/15 932/7 967), 784 (rappel 15 ans), 788 (abattement défaut 1 594 € + III bis beaux-enfants), 790 (réduction 50 % Dutreil), 790 A bis (LF 2025 art. 71), 790 B (petits-enfants 31 865 €), 790 D (arrière-petits-enfants 5 310 €), 790 E et F (conjoint/PACS 80 724 €), 790 G (don Sarkozy 31 865 €), 791 (TPF 0,60 %), 793 (exonérations Monichon/monuments), 879 (CSI 0,10 %), 968 al. 2 (IFI usufruit), 1133 (reconstitution PP gratuite), 1727 (intérêts retard), 1728 (majoration), 1961 (restitution droits si retour).

Code de commerce

Art. A.444-53 à A.444-186 (tarifs notaires). Arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A (nouveaux tarifs 01/03/2026 → 29/02/2028). Remise 20 % art. A.444-174.

Lois 2024-2026

• Loi 2012-958 du 16/08/2012 — délai rappel fiscal 15 ans (art. 784)
• Loi 2006-728 du 23/06/2006 — réforme successions et libéralités (RAAR, DP transgénérationnelle, réduction en valeur)
• Loi 2007-1223 du 21/08/2007 (TEPA) — exonération conjoint/PACS (art. 796-0 bis)
• Loi 2020-936 du 30/07/2020 — indignité facultative pour violences conjugales (art. 727 2° bis C. civ.)
• Loi 2023-1322 du 29/12/2023 (LF 2024) art. 26 — art. 774 bis CGI (quasi-usufruit)
• Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) art. 71 — art. 790 A bis CGI
• Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026)
• Arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A — tarifs notaires

BOFiP et doctrine administrative

BOI-ENR-DMTG-20-10-10 (exigibilité), BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (790 A bis, 04/09/2025), BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (assiette), BOI-ENR-DMTG-20-30-20-10, BOI-ENR-DMTG-20-30-20-20 (abattements 19/03/2024), BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50 (réductions), BOI-ENR-DMTG-20-40 (TPF donations, 30/09/2014), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (774 bis quasi-usufruit, 26/09/2024), BOI-ENR-DMTG-10-50-50 (rappel 15 ans), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (PV prix acquisition donation).

Jurisprudence (arrêts cités)

CE 8e-3e ssr. 30/12/2011 n° 330940 Motte-Sauvaige ; CE 10/02/2017 n° 387960 ; Cass. 1ré civ. 24/01/2018 n° 17-13.017 ; Cass. 3e civ. 19/09/2024 n° 22-18.687 ; Cass. 1ré civ. 02/10/2024 n° 22-19.672 ; Cass. 1ré civ. 02/07/2025 n° 23-16.329 ; Cass. 2e civ. 19/12/2024 n° 23-19.110 (Bull.) ; Cass. 1ré civ. 10/12/2025 n° 23-19.975 (Bull.) ; Cass. 1ré civ. 11/02/2009 n° 07-21.421.

Statistiques institutionnelles

INSEE Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021 (37 % ménages ont hérité, 18 % reçu une donation, 8 % versé, 65 % donateurs de plus de 70 ans, patrimoine moyen donateur 613 k€) ; DGFiP IFI 2025 (donations déclarées 0,25 Md€) ; Notariat 2024 (666 actes/étude, CA 9 Md€).