Préparez votre transmission avec un expert succession
Donation, démembrement, testament, Dutreil, clause bénéficiaire et stratégie familiale : nous bâtissons une transmission cohérente avec vos objectifs.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en transmission patrimoniale
Quentin Hagnéré accompagne familles, dirigeants et retraités sur la donation, la succession, le démembrement, les clauses bénéficiaires et la coordination avec les notaires et experts-comptables.
Sommaire
- TL;DR — En 60 secondes
- 1. Qu'est-ce qu'une donation immobilière ?
- 2. Quels biens peut-on donner ?
- 3. Le triple cumul 463 730 €/enfant
- 4. Comment fonctionne le démembrement ?
- 5. Donation simple ou donation-partage ?
- 6. Comment donner sa résidence principale ?
- 7. Comment donner un bien locatif ?
- 8. Donation avec emprunt en cours
- 9. Donner des parts de SCI
- 10. LF 2025 : l'exonération 100 k€ art. 790 A bis
- 11. Donation-cession : purger la plus-value
- 12. Combien coûtent les frais de notaire ?
- 13. Quel est le barème des droits 2026 ?
- 14. Conjoint, PACS ou concubin : quelle fiscalité ?
- 15. Donation aux petits-enfants
- 16. Donation à un mineur
- 17. Le piège du quasi-usufruit (art. 774 bis)
- 18. Plus-value du donataire (art. 150 VB)
- 19. Peut-on annuler une donation ?
- 20. Calendrier opérationnel
- 21. 8 cas pratiques nominatifs
- 22. Jurisprudence 2020-2025
- 23. 10 pièges à éviter
- 24. Sources et références
TL;DR — Donation immobilière en 60 secondes
En 2026, vous pouvez transmettre jusqu'à 463 730 € d'immobilier par enfant en franchise totale de droits, en cumulant l'abattement 100 000 € (art. 779), le don familial 31 865 € (art. 790 G) et la nouvelle exonération LF 2025 de 100 000 € — fenêtre fermée au 31/12/2026. Avec une donation en nue-propriété (art. 669 CGI), l'assiette taxable chute encore de 50 à 70 %. Chez Hagnéré Patrimoine, c'est notre quotidien sur les dossiers parents-enfants.
Vous voulez transmettre la maison familiale à vos enfants, aider votre fils à acheter sa résidence principale, ou faire sortir un bien locatif de votre patrimoine taxable à l'IFI ? Vous êtes au bon endroit. On déroule 24 sections, 8 cas pratiques chiffrés (de Frédéric à Cédric), les pièges qu'on voit revenir en RDV, et le calendrier opérationnel pas-à-pas — du premier rendez-vous notaire à la signature.
En 60 secondes : les 6 chiffres et articles à connaître avant tout RDV notaire
- Acte notarié obligatoire (art. 931 C. civ.) — pas de don manuel possible sur un immeuble.
- Triple cumul 2026 : 100 000 € (art. 779) + 31 865 € (790 G, argent uniquement) + 100 000 € (790 A bis LF 2025) × 2 parents = 463 730 € par enfant.
- Démembrement : barème art. 669 CGI (NP 60 % à 61-70 ans, 70 % à 71-80 ans, 80 % à 81-90 ans).
- Frais notaire : émoluments dégressifs arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A + TPF 0,60 % (art. 791 CGI, sur valeur pleine propriété) + CSI 0,10 % (art. 879, idem assiette PP) — même si vous donnez la nue-propriété seule.
- Rappel fiscal 15 ans (art. 784 CGI) — délai compté à partir de la date d'enregistrement de chaque donation, pas de la date de l'acte.
- Fenêtre LF 2025 art. 790 A bis : 15/02/2025 → 31/12/2026. Ne pas la rater.
Guide rédigé le 21 avril 2026, audité et mis à jour le 27 avril 2026 (Pass 3 — polish CTR + fluidité + enrichissement) par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (CIF, COA, COBSP, Carte T — Hagnéré Patrimoine enregistré à l'ORIAS n° 23002291), fondateur de Hagnéré Patrimoine. À jour de la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, indexation IR +0,9 %), de la loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025 art. 71), de l'arrêté du 25/02/2026 ECOC2604872A (tarifs notaires en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028) et de la jurisprudence 2020-2025.
1. Qu'est-ce qu'une donation immobilière ?
La donation immobilière, c'est transmettre un bien — maison, appartement, terrain, parts de SCI — de votre vivant, gratuitement et sans retour en arrière possible (art. 894 du Code civil). Vous êtes le donateur, celui qui reçoit est le donataire(un enfant, un petit-enfant, votre conjoint, votre partenaire de PACS, ou n'importe qui d'autre). Pas de prix comme dans une vente, pas d'attente du décès comme dans une succession : vous organisez la transmission de votre vivant, et vous en voyez les effets immédiatement.
La donation immobilière obéit à trois règles incontournables en 2026 :
- Forme authentique obligatoire : l'acte doit être reçu par un notaire (art. 931 C. civ.). Toute donation d'immeuble sous forme de simple écrit est nulle de nullité absolue.
- Publication au service de la publicité foncière (SPF) : obligatoire pour rendre la donation opposable aux tiers (art. 28 décret 1955-22 du 04/01/1955).
- Vous ne pouvez pas revenir dessus, sauf trois cas exceptionnels prévus par la loi (ingratitude grave du donataire, non-respect d'une charge prévue dans l'acte, naissance d'un enfant après la donation, art. 953 à 966 C. civ.) ou clause spécifique négociée à l'avance.
Selon l'INSEE (Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021), 18 % des ménages français ont déjà reçu une donation, et 8 % en ont déjà versé une. Les donateurs ont à 65 % plus de 70 ans. Le patrimoine net moyen d'un ménage donateur atteint 613 000 €, contre 239 900 € pour l'ensemble des ménages.
Attention : donation d'immeuble ≠ don manuel
Contrairement à une somme d'argent ou à un meuble, un immeuble ne peut JAMAIS être transmis par don manuel (remise de la main à la main ou virement). La publication au service de la publicité foncière est constitutive de l'opposabilité aux tiers — seul un acte notarié peut y procéder. En pratique, comptez 2 à 3 mois entre la décision et la finalisation (voir section 20 calendrier).
2. Quels biens immobiliers peut-on donner en 2026 ?
Tout bien immobilier détenu en pleine propriété peut faire l'objet d'une donation. Les cas les plus fréquents :
| Bien | Spécificités | Points d'attention |
|---|---|---|
| Résidence principale | Exonération PV art. 150 U II-1 CGI | Risque perte logement si PP ; privilégier réserve d'usufruit |
| Résidence secondaire | Soumise à PV en cas de revente | Purge PV par donation-cession possible (CE Motte-Sauvaige) |
| Bien locatif nu | Transfert IR revenus fonciers si PP, conservés par US si démembrement | Impact sur tranche marginale d'imposition du donataire |
| LMNP / locatif meublé | Attention régime micro-BIC et amortissements | Article 39 C duodecies CGI sur reprises amortissements LF 2025 |
| Terrain nu | Base = valeur vénale libre de toute construction | Évaluation par expert ou comparaison locale |
| Parts de SCI familiale | Décote illiquidité/minorité 10-20 %, déduction passif bancaire | Gestion comptable annuelle (formulaire 2072) |
| Monument historique (art. 793 CGI) | Exonération possible sous conditions (classement + ouverture public) | Convention 15 ans avec État |
| Bois et forêts (art. 793 CGI) | Exonération 3/4 de la valeur (Monichon, renouvelable à chaque transmission) | Engagement de gestion durable 30 ans |
| Bien démembré (on détient déjà l'US ou la NP) | Peut transmettre son droit démembré | Attention à la valeur fiscale art. 669 et aux conséquences quasi-usufruit |
| Bien en indivision | Donner uniquement sa quote-part | Droit de partage 2,5 % si sortie ultérieure d'indivision art. 746 al. 2 CGI |
Exonérations spécifiques art. 793 CGI à exploiter
- Monuments historiques : exonération totale sous convention avec l'État (ouverture au public 50 jours/an minimum).
- Bois et forêts (Monichon) : exonération de 3/4 de la valeur du bien, renouvelable à chaque transmission sous engagement de gestion durable 30 ans + plan simple de gestion.
- Parts de GFA / GFR : exonération 3/4 jusqu'à 500 000 €, 1/2 au-delà (art. 793-2-3° CGI).
3. Le triple cumul 2026 : jusqu'à 463 730 € par enfant
C'est le montage le plus rentable de l'année 2026, et c'est rarement les trois leviers qu'on voit cumulés en cabinet. En empilant trois dispositifs, un couple peut transmettre jusqu'à 463 730 € à chaque enfant sans payer un euro de droits. Une seule contrainte : la fenêtre du dernier levier se ferme le 31 décembre 2026.
Formule du cumul maximal par enfant (couple donateur, 2026)
Parent 1 : 100 000 € (art. 779 I CGI, abattement enfant)
+ 31 865 € (art. 790 G CGI, don familial argent, < 80 ans)
+ 100 000 € (art. 790 A bis CGI, LF 2025 RP neuve/rénov.)
= 231 865 € par parent
Parent 2 : idem = 231 865 €
TOTAL COUPLE PAR ENFANT : 463 730 €
Plafond global par donataire LF 2025 : 300 000 € (art. 790 A bis)
→ cumul réel maximal = 463 730 € (si 790 A bis plafonné à 100 k€/parent)À condition que la fraction 790 A bis soit affectée en numéraire à une RP neuve/VEFA ou à une rénovation énergétique dans les 6 mois (conservation en RP 5 ans). À noter : le plafond global de 300 000 € par donataire ne s'active que si trois donateurs ou plus interviennent (ex : grands-parents + parent) ; pour un couple parent, le maximum reste 463 730 € par enfant.
3.1 Comment fonctionne chaque brique
| Dispositif | Montant | Conditions | Bien visé |
|---|---|---|---|
| Art. 779 I CGI (abattement enfant) | 100 000 €/parent/enfant | Renouvelable tous les 15 ans (art. 784, à compter de la date d'enregistrement) | Tous biens (argent, immo, titres) |
| Art. 790 G CGI (don Sarkozy) | 31 865 €/parent/enfant | Donateur < 80 ans, donataire majeur, renouvelable 15 ans | Sommes d'argent UNIQUEMENT (exclut immo direct) |
| Art. 790 A bis CGI (LF 2025 art. 71) | 100 000 €/donateur, plafond 300 000 €/donataire | Fenêtre 15/02/2025 → 31/12/2026, RP neuve/VEFA/rénov. énergétique, engagement 5 ans | Argent affecté à acquisition/travaux |
Cas concret : Xavier et Karine, 45 et 43 ans (Metz), 2 enfants Léo et Emma
Xavier et Karine veulent aider Léo (22 ans, étudiant qui achète un studio neuf à Metz 180 000 €) et Emma (19 ans, en BTS). En 2026, ils peuvent donner :
- À Léo : 100 k€ (abattement père) + 31 865 € (don Sarkozy père) + 100 k€ (790 A bis père sur studio neuf) + idem mère = 463 730 € — Léo finance son studio + garde ~280 k€ pour les études et l'installation.
- À Emma : mêmes plafonds théoriquement, activables plus tard quand elle achètera à son tour (la fenêtre 790 A bis expire cependant le 31/12/2026).
Coût de l'opération : 0 € de droits. Frais notaire pour la quote-part immo : émoluments + TPF 0,60 % + CSI 0,10 % ≈ 3 500 € sur 180 k€. Économie vs succession future : ~170 000 €.
Attention au mode d'emploi de chaque brique : le don Sarkozy (31 865 €) ne fonctionne qu'avec de l'argent — pas un immeuble en direct. La fenêtre 790 A bis (100 000 €) impose de l'argent affecté à un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Pour donner un immeuble existant tel quel, seul l'abattement parent-enfant de 100 000 € s'applique (art. 779 CGI). Tous les détails dans notre tableau de référence des abattements donation 2026.
Pour un bien existant qu'on transmet tel quel, le vrai levier devient le démembrement — qui peut diviser la base taxable par deux ou trois. On regarde le mécanisme.
4. Comment fonctionne le démembrement de propriété (art. 669 CGI) ?
Le démembrement, c'est couper la propriété en deux. D'un côté l'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en encaisser les loyers. De l'autre la nue-propriété : le droit d'en disposer (le vendre, le transmettre). En donation, vous gardez l'usufruit (vous continuez à habiter ou à louer) et vous transmettez la nue-propriété à vos enfants. C'est ce qu'on appelle une donation avec réserve d'usufruit (art. 949 C. civ.).
4.1 Le barème art. 669 CGI (inchangé depuis 2004)
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
L'usufruit temporaire (pour une durée fixe, ex. 10 ans) est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir dépasser la valeur viagère du même usufruitier (art. 669 II CGI).
4.2 L'effet de levier du démembrement
Exemple : parent de 65 ans donne la NP d'une maison de 500 000 €
Âge 65 ans → tranche 61-70 ans → NP = 60 % Valeur NP : 500 000 × 60 % = 300 000 € Pour 2 enfants : Part par enfant = 150 000 € Abattement art. 779 = 100 000 € (par parent/enfant) Si donation par 1 seul parent : Base taxable/enfant = 150 000 - 100 000 = 50 000 € Droits (barème 777) = 8 194 €/enfant Total droits = 16 388 € Si donation partagée entre les 2 parents : Chaque parent donne 75 000 €/enfant Base = 75 000 - 100 000 = -25 000 € → 0 € droits TOTAL DROITS = 0 € Gain vs donation PP : sur 500 k€, droits PP ~70 k€ → économie 70 k€
À 65 ans, un couple marié peut transmettre une maison de 500 000 € en nue-propriété sans droits. L'usufruit conservé permet d'en jouir (y habiter, la louer) jusqu'au décès.
4.3 Reconstitution de la PP au décès (art. 1133 CGI)
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire. C'est le gros intérêt fiscal du démembrement : toute la plus-value prise par le bien entre la donation et le décès passe sous le radar des droits de succession.
Conseil Hagnéré Patrimoine : l'âge optimal 55-70 ans
La fenêtre 55-70 ans est la plus efficace. Le donateur a encore une longue espérance de vie devant lui, donc un usufruit qui pèse lourd. La nue-propriété transmise reste contenue (40 à 60 % selon l'âge précis du donateur). Et toute la plus-value à venir sortira du périmètre des droits au décès. Avant 55 ans, ça peut se justifier mais la nue-propriété pèse déjà lourd dans le calcul. Au-delà de 80 ans, elle grimpe à 80 % — l'effet de levier s'effondre.
Pour un traitement approfondi du démembrement (tous types de biens, usufruit temporaire, réversion, quasi-usufruit), consultez notre guide dédié Donation en démembrement 2026.
5. Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?
Quand on a deux enfants ou plus, le choix entre donation simple et donation-partage compte vraiment : c'est ce qui détermine si vos enfants se chamaillent ou non au moment de la succession. En cabinet, on oriente neuf fois sur dix vers la donation-partage : elle fige les valeurs au jour de l'acte et neutralise les conflits d'héritage liés à la réévaluation des biens au décès.
Donation simple (art. 894 C. civ.)
Donation à UN enfant, réévaluée au jour du décès pour le rapport successoral (art. 843). Risque : si le bien prend de la valeur, l'enfant donataire devra indemniser ses frères/sœurs. Sortie d'indivision = droit de partage 2,5 % (art. 746 al. 2 CGI).
Donation-partage (art. 1076-1078-10 C. civ.)
Donation + répartition entre TOUS les descendants en un acte unique. Fige la valeur au jour de la donation (art. 1078). Exclue du rapport successoral (Cass. 1re civ. 02/10/2024 n° 22-19.672). Condition : chaque enfant reçoit un lot distinct (Cass. 02/07/2025 n° 23-16.329).
Donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 C. civ.)
Donation saute une génération (grand-parent → petit-enfant) avec consentement de la génération intermédiaire. Utilise les abattements grands-parents/petits-enfants (31 865 €/couple GP/PE). Économise une génération de droits.
Cas Sandrine et Éric (Caen), 68 et 70 ans, 3 enfants
Sandrine et Éric possèdent 2 biens : RP Caen 450 k€ et locatif Deauville 320 k€. Ils hésitent entre donation simple (un bien par enfant, le 3e en numéraire) et donation-partage.
Scénario A (donation simple) : Anne reçoit la RP, Paul le locatif, Julie 200 k€ cash. Au décès dans 15 ans, la RP vaut 650 k€ (+44 %), le locatif 380 k€ (+19 %). Le rapport réévalue : Anne est largement favorisée → indemnités à verser aux frères. Risque conflit.
Scénario B (donation-partage) : Valeurs figées à 450 k€, 320 k€ et 200 k€ au jour de l'acte. Aucune réévaluation au décès. Paix successorale assurée. Coût additionnel : ~1 500 € de frais notaire vs donation simple.
Pour les conditions de validité (lots distincts, cas Cass. 2025), les variantes (donation-partage transgénérationnelle), et 6 cas chiffrés supplémentaires : voir notre guide complet sur la donation-partage 2026.
6. Comment donner sa résidence principale ?
La résidence principale est le bien le plus souvent donné — et le plus piégeux si on n'anticipe pas. Imaginez : vous donnez votre maison à votre fils, et 8 ans plus tard, vous devez aller en EHPAD. Pouvez-vous encore la vendre ? Voici les trois formules possibles, de la plus risquée à la plus sécurisée :
- Donation en pleine propriété : le donateur perd tout droit sur le logement. Mauvaise idée si le donateur y habite encore.
- Donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit (la plus fréquente) : le donateur conserve le droit d'y habiter et d'en percevoir les loyers éventuels jusqu'au décès (art. 949 C. civ.).
- Donation avec droit d'usage et d'habitation (DUH, art. 625 C. civ.) : alternative limitée à l'usage personnel (pas de location autorisée). Valorisé fiscalement à 60 % de la valeur de l'usufruit issu du barème art. 669 (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-20 §150) — donc base nue-propriété taxable plus élevée qu'avec un usufruit classique.
Piège majeur : la donation RP et le risque EHPAD
Véronique, 71 ans (Rennes), donne sa RP à son fils unique Julien. Elle conserve l'usufruit. 8 ans plus tard, Véronique entre en EHPAD (coût 3 500 €/mois) et sa retraite ne couvre que 1 400 €/mois. Elle ne peut PAS vendre la maison sans l'accord de Julien (nu-propriétaire). Si Julien refuse, elle doit vendre d'autres actifs, solliciter l'aide sociale (avec récupération successorale) ou demander conversion de l'usufruit en rente (art. 759-762 C. civ.) via une procédure longue.
Solution préventive : prévoir dans l'acte une clause de vente conjointe à l'initiative du donateur ou une clause de conversion automatique en rente si situation financière dégradée.
La résidence principale est un cas à part. Pour un bien locatif, la logique change radicalement : ici, l'enjeu n'est plus de garder un toit, mais d'optimiser les loyers, l'IFI et la transmission.
7. Comment donner un bien locatif ?
La donation d'un bien locatif permet d'extraire le bien de l'assiette IFI du donateur (si démembré en NP, l'usufruitier reste redevable mais la NP sort du patrimoine du nu-propriétaire) et de transférer les revenus fonciers (si donation PP) à un enfant dans une tranche marginale d'imposition plus faible.
| Format | Revenus fonciers/BIC | IFI | Plus-value |
|---|---|---|---|
| PP simple (donataire majeur) | Transférés au donataire (IR tranche marginale) | Sort du patrimoine du donateur | Calcul sur valeur donation |
| NP avec réserve d'usufruit | Conservés par donateur (usufruitier) | Usufruitier seul redevable (art. 968 CGI) | Purgée par donation art. 150 VB II-1 |
| Usufruit temporaire (ex. 10 ans à enfant étudiant) | Transférés au donataire étudiant (IR faible) | Sort de l'assiette du donateur pendant 10 ans | Retour au donateur à terme |
| Donation de parts SCI locative | Dividendes SCI selon statuts | Parts dans patrimoine du titulaire | Calcul sur valeur des parts (décote) |
| LMNP amorti | Régime micro ou réel selon seuils | En principe hors IFI (bien pro) | Attention amortissements LF 2025 réintégrés |
Pour un LMNP amorti, la donation ne cristallise pas les amortissements réputés différés (ARD) : le donataire reprend le compteur. Une vigilance particulière s'impose depuis la LF 2025 (loi Le Meur) sur la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value en cas de revente ultérieure — détail dans notre guide LMNP 2026.
Cas Christophe, 48 ans (Montpellier) : donation locatif à sa fille
Christophe possède un studio locatif Montpellier (loué 750 €/mois, valeur 180 k€). Il le donne en nue-propriété à sa fille Clara (22 ans, étudiante, TMI 0 %). Il conserve l'usufruit pour continuer à percevoir les loyers.
Dévolution : NP à 48 ans = 40 % → base 72 000 € − abattement 100 000 € → 0 € droits. Frais notaire : émoluments + TPF 0,60 % + CSI 0,10 % ≈ 2 800 €. Au décès de Christophe (supposons dans 30 ans) : Clara récupère la PP sans droits, valeur alors estimée 280 k€ (+56 %). Économie vs succession : ~45 000 €.
Reste un cas qui fait peur à beaucoup de propriétaires : peut-on donner un bien encore grevé d'un emprunt ? Réponse — et stratégies — juste après.
8. Peut-on donner un bien immobilier avec un emprunt en cours ?
Oui, mais la banque a son mot à dire. La quasi-totalité des prêts immobiliers prévoit une clause d'exigibilité anticipée (art. L. 312-16 du Code monétaire et financier) : si vous cédez le bien (même par donation), la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital restant. Deux options s'offrent à vous :
| Option | Mécanisme | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Option 1 : Donateur conserve le prêt | Le crédit reste au nom du donateur, qui continue à rembourser | Pas d'accord banque nécessaire ; pas de reprise d'assurance emprunteur | Base taxable = valeur PP (pas de déduction du capital restant dû) |
| Option 2 : Donataire reprend le prêt | Accord banque + renonciation à la clause d'exigibilité + évaluation solvabilité donataire + nouvelle assurance emprunteur | Base taxable minorée du capital restant dû (art. 776 bis CGI) | Accord bancaire complexe ; assurance à souscrire ; endettement du donataire |
Cas Damien, 60 ans (La Rochelle) : donation maison avec emprunt 180 k€ restant
Damien souhaite donner à ses 2 enfants sa maison La Rochelle (valeur 500 k€), encore grevée d'un emprunt de 180 k€ (15 ans restants). À 60 ans, il se situe dans le bracket 51-60 ans de l'art. 669 CGI : NP = 50 %. Deux scénarios :
Scénario A (donateur conserve le prêt, NP démembrée) : base = 500 k€ × 50 % = 250 k€. Par enfant = 125 k€ − 100 k€ abattement = 25 k€ taxables → ~3 194 €/enfant × 2 = ~6 388 €.
Scénario B (enfants reprennent le prêt) : base nette = (500 k€ − 180 k€) × 50 % = 160 k€. Par enfant = 80 k€ − 100 k€ = 0 € de droits. Économie ≈ 6 400 €, mais les enfants doivent assumer 90 k€ d'emprunt chacun avec l'accord de la Banque et une assurance emprunteur à souscrire sur leur tête.
9. Faut-il créer une SCI pour donner un bien immobilier ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est l'outil privilégié pour transmettre un patrimoine immobilier de plus de 400 à 500 k€. Elle offre trois avantages cumulatifs par rapport à la donation directe :
- Décote d'illiquidité et de minorité : les parts de SCI étant moins facilement vendables qu'un bien en direct, l'administration fiscale accepte de réduire leur valeur de 10 à 20 % (et parfois jusqu'à 30 % dans des cas plus complexes, comme l'a confirmé la cour d'appel de Paris en octobre 2019). Concrètement : 500 000 € de bien logé en SCI peuvent se transmettre comme 400 000 € de parts.
- Déductibilité du passif bancaire : les dettes de la SCI sont mécaniquement déduites de la valeur des parts (valeur nette), contrairement à la donation directe où le crédit n'est déductible qu'avec reprise expresse par le donataire.
- Transmission fractionnée : donner 18 parts tous les 15 ans sans fractionner physiquement le bien ni créer d'indivision.
Avant de créer la structure : pesez les frais (constitution 1 500-2 500 € + gestion annuelle), le seuil de rentabilité (~400-500 k€ de patrimoine immobilier), et les pièges classiques. Tout est expliqué dans notre guide créer une SCI familiale 2026.
Ne JAMAIS loger la résidence principale en SCI
Trois raisons : (1) vous perdez l'exonération de plus-value applicable à la résidence principale en cas de revente par la SCI (art. 150 U II-1 CGI) ; (2) vous perdez l'abattement de 30 % IFI qui s'applique à la résidence principale détenue en direct (QPC 2019-820) ; (3) au décès, votre conjoint perd son droit viager d'occupation — ce droit ne fonctionne pas sur des parts de société (art. 764 C. civ.).
Pour un traitement complet (création, gestion, fiscalité IR vs IS, donation des parts), consultez notre guide dédié SCI familiale et transmission.
10. LF 2025 art. 790 A bis : l'exonération 100 000 € pour le logement neuf
100 000 € transmis à votre enfant pour qu'il achète du neuf ou rénove, sans un euro de droits, en plus de tous les abattements habituels : c'est ce qu'a rouvert la loi de finances 2025 (article 71, loi 2025-127 du 14 février 2025). La fenêtre est étroite — du 15 février 2025 au 31 décembre 2026— et c'est le premier dossier qu'on regarde chez Hagnéré Patrimoine pour les couples qui veulent boucler une opération avant fin 2026.
Les 6 règles clés de l'art. 790 A bis CGI
- Montant : 100 000 € par donateur, plafond global 300 000 € par donataire (cumul multi-donateurs).
- Bénéficiaires : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. À défaut : neveux, nièces.
- Donateurs : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles/tantes (si pas d'enfants).
- Affectation : acquisition d'un logement neuf ou en VEFA (hors terrain seul) OU travaux de rénovation énergétique éligibles MaPrimeRénov'.
- Délai d'affectation : 6 mois à compter de la donation.
- Engagement : conservation du logement en RP (personnelle ou donnée à bail hors foyer fiscal) pendant 5 ans, à compter de l'acquisition du logement (ou de l'achèvement des travaux pour la rénovation énergétique). Toute revente ou cessation d'usage RP avant ce terme = exonération remise en cause rétroactivement (intérêts de retard art. 1727 CGI).
| Dispositif | Montant couple/enfant | Remarque |
|---|---|---|
| Art. 779 I CGI | 200 000 € | 100 000 € par parent, renouvelable 15 ans |
| Art. 790 G CGI | 63 730 € | 31 865 € par parent (< 80 ans), argent uniquement |
| Art. 790 A bis CGI | 200 000 € | Plafond 300 000 € par donataire (si 3 donateurs ou +) |
| Total cumulable | 463 730 € | En franchise totale de droits, hors frais notaire |
Attention : la fenêtre expire le 31 décembre 2026. Au-delà, seuls les abattements classiques (100 k€ + 31 865 €) resteront activables. Pour un couple avec 2 enfants, l'économie fiscale potentielle se chiffre à 200 000 € à 400 000 € selon la configuration.
Au 1er janvier 2027, le 790 A bis disparaît : il reste quelques mois pour agir
Cumul 463 730 € par enfant pour un couple, emploi en RP neuve, délai de 6 mois : on chiffre votre économie et on coordonne l'opération avec votre notaire et votre banque avant la fermeture.
Le 790 A bis répond à un besoin précis : aider un enfant à acheter du neuf. Mais que faire si votre objectif est différent — vendre un bien locatif sur lequel dort une grosse plus-value latente ? Là, c'est la donation-cession qui change la donne.
11. Donation-cession immobilière : comment purger la plus-value ?
La donation-cession, c'est l'opération qui efface une plus-value latente. Le mécanisme : vous donnez le bien à votre enfant (souvent en nue-propriété), il le revend dans la foulée. Côté fisc, son prix d'acquisition n'est pas celui que vous aviez payé il y a 20 ans mais la valeur retenue le jour de la donation (art. 150 VB II-1 CGI) — la plus-value est purgée. Sur un bien acheté 95 000 € qui en vaut 260 000 €, on parle de 50 000 € d'impôt évités.
11.1 La jurisprudence fondatrice CE Motte-Sauvaige
Le Conseil d'État a validé cette stratégie dans son arrêt Motte-Sauvaige du 30 décembre 2011(n° 330940), confirmé en 2017. Pour ne pas tomber dans l'abus de droit, le Conseil d'État impose trois garde-fous : la donation doit être réelle (vous vous dépouillez vraiment du bien) ; vous ne devez pas récupérer le prix de vente, même par un détour ; et l'acte ne doit comporter aucune clause qui ferait revenir le bien chez vous.
11.2 Les conditions d'application sécurisée
| Condition | Détail | Risque si non respecté |
|---|---|---|
| Délai entre donation et cession | Minimum 6 mois recommandés (3 mois = limite) | Abus de droit (CE 05/02/2024) |
| Dépouillement réel | Pas de clause léonine, pas de retour du prix au donateur | Requalification en donation fictive |
| Usage du prix par le donataire | Fonds réellement reçus et utilisés par le donataire | Si quasi-usufruit sur prix : conséquence art. 774 bis CGI |
| Motif non principalement fiscal | Raison économique/patrimoniale cohérente | Art. L. 64 LPF (procédure abus de droit) |
| Traçabilité | Conservation de tous les documents notariaux et bancaires | Difficulté de preuve en cas de contrôle |
Cas Aurélie, 52 ans (Dijon) : donation-cession d'un locatif
Aurélie a acheté un T3 Dijon en 2005 pour 95 k€. En 2026, le bien vaut 260 k€. PV latente : 165 k€. Si elle le vend directement : IR 19 % + PS 17,2 % = ~50 k€ de PV nette à payer (avant abattements durée détention partiels).
Stratégie donation-cession : elle donne la NP à sa fille Éloïse (25 ans, TMI 11 %) en mars 2026. Base NP à 52 ans = 50 % = 130 k€, abattement 100 k€ → 30 k€ taxables → ~3 200 € droits. Éloïse revend en octobre 2026 (7 mois après). Prix acquisition = 260 k€ (valeur donation), PV = 0 €, 0 € IR+PS. Économie : 47 000 €.
Attention : respecter délai 6 mois, clauses non léonines, fonds réellement reçus par Éloïse. Ne jamais réapproprier le prix.
12. Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
Les frais d'une donation immobilière comportent trois composantes distinctes, toutes régies par l'arrêté du 25 février 2026 ECOC2604872A (applicable du 1er mars 2026 au 29 février 2028) :
12.1 Émoluments notariaux (dégressifs)
| Tranche de valeur | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 4,837 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,995 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,330 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,998 % |
Ces taux (baisse moyenne d'environ 2 % vs précédent arrêté 28/02/2020) s'appliquent aux actes de donation (art. A.444-59 à A.444-69-1 C. com.). À ne pas confondre avec le barème ventes (art. A.444-91) : 3,945 / 1,627 / 1,085 / 0,814 %.
Remise admise : jusqu'à 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 € (art. A.444-174 C. com.), à négocier avec le notaire pour les donations importantes.
12.2 Taxe de publicité foncière (TPF)
0,60 % de la valeur en pleine propriété (art. 791 CGI, applicable aux mutations à titre gratuit immobilières). À ne pas confondre avec le 0,70 % applicable aux ventes (art. 1584 CGI).
12.3 Contribution de sécurité immobilière (CSI)
0,10 % de la valeur (art. 879 CGI), ex-« salaire du conservateur des hypothèques ». Toujours applicable sur les actes publiés au SPF.
Exemple complet : donation de 300 000 € (NP à 65 ans = 60 %) — arrêté 25/02/2026
Valeur PP : 300 000 € Valeur NP (barème art. 669, bracket 61-70) : 300 000 × 60 % = 180 000 € Émoluments (sur 180 000 €) : 6 500 × 4,837 % = 314,41 € 10 500 × 1,995 % = 209,48 € 43 000 × 1,330 % = 571,90 € 120 000 × 0,998 % = 1 197,60 € Total émoluments = 2 293,39 € TPF : 300 000 × 0,60 % = 1 800 € (sur PP !) CSI : 300 000 × 0,10 % = 300 € (sur PP !) TOTAL FRAIS NOTAIRE : ≈ 4 393 € (hors droits de mutation à titre gratuit)
La TPF et la CSI se calculent toujours sur la valeur en pleine propriété, même si la donation porte uniquement sur la NP. Attention : à 60 ans exactement, la NP vaut 50 % (et non 60 %) — le bracket 61-70 commence à 61 ans révolus (art. 669 CGI : « moins de 71 ans révolus »).
13. Quel est le barème des droits de donation en 2026 ?
Le barème des droits de mutation à titre gratuit (art. 777 CGI) n'a pas été revalorisé depuis 2011. Il s'applique après abattement personnel (art. 779 CGI).
| Tranche (après abattement) | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
| Qualité du donataire | Abattement | Taux |
|---|---|---|
| Enfant (ligne directe) | 100 000 € (art. 779 I) | 5 à 45 % (barème tableau I) |
| Conjoint / partenaire PACS (donation) | 80 724 € (art. 790 E et F) | 5 à 45 % (barème tableau II) |
| Petit-enfant | 31 865 € (art. 790 B) | Barème ligne directe |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € (art. 790 D) | Barème ligne directe |
| Frère / sœur | 15 932 € (art. 779 IV) | 35 % ≤ 24 430 €, 45 % au-delà |
| Neveu / nièce | 7 967 € (art. 779 V) | 55 % |
| Personne handicapée | + 159 325 € (art. 779 II) | Cumulable avec autres abattements |
| Tiers (concubin, ami) | Aucun abattement en donation (art. 788 IV réservé aux successions) | 60 % dès le 1er euro (art. 777 tableau III CGI) |
14. Conjoint, PACS ou concubin : quelle fiscalité de la donation ?
Ici, le statut du couple change tout. Pour la même donation de 300 000 €, vous payez 28 500 € si vous êtes mariés ou pacsés… et 180 000 € si vous êtes en concubinage.Six fois plus, pour deux personnes qui partagent leur vie depuis 25 ans. C'est l'écart qui surprend le plus en RDV patrimonial.
| Statut | Abattement | Taux | Exemple sur 300 k€ |
|---|---|---|---|
| Conjoint marié (donation) | 80 724 € (art. 790 E) | 5-45 % (barème tableau II) | Droits ~28 500 € |
| Partenaire PACS (donation) | 80 724 € (art. 790 F) | 5-45 % | Droits ~28 500 € |
| Concubin | Aucun en donation (788 IV = succession uniquement) | 60 % | Droits 180 000 € |
L'écart concubin vs conjoint/PACS = 150 000 € sur 300 k€
Pour une donation immobilière de 300 000 €, un conjoint ou un partenaire PACS paie environ 28 500 € de droits. Un concubin (même après 25 ans de vie commune) paie 180 000 € — soit plus de 6 fois plus, faute d'abattement dédié en donation (l'abattement résiduel 1 594 € de l'art. 788 IV ne concerne que les successions, BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-50-20). Chez Hagnéré Patrimoine, nous recommandons systématiquement aux concubins de se pacser ou de mettre en place une SCI avec parts démembrées si le patrimoine le justifie.
Un point souvent confondu : au décès, le conjoint marié ou pacsé est totalement exonéré de droits de succession (loi TEPA de 2007, art. 796-0 bis CGI). Mais du vivant, une donation entre époux reste taxée selon le barème ci-dessus, après l'abattement de 80 724 €.
15. Donation aux petits-enfants et donation transgénérationnelle
Donner directement aux petits-enfants permet de sauter une génération de droits et d'exploiter l'abattement spécifique de 31 865 € par couple grand-parent / petit-enfant (art. 790 B CGI, renouvelable 15 ans).
15.1 La donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 C. civ.)
Créée par la loi 2006-728 du 23 juin 2006, la donation-partage transgénérationnelle permet à un grand-parent de donner directement à ses petits-enfants, avec le consentement de la génération intermédiaire (enfants). Elle fige la valeur au jour de l'acte (art. 1078 C. civ.) et exclut les biens du rapport successoral.
Cas Cédric et Émilie (Cannes), 58 et 55 ans, 5 petits-enfants
Cédric et Émilie veulent aider leurs 5 petits-enfants (âges 15 à 28 ans). Patrimoine immobilier : villa Cannes 1,8 M€ + résidence secondaire PACA 600 k€.
Ils organisent une donation-partage transgénérationnelle avec accord de leurs 2 enfants (génération intermédiaire renonçant à ses droits). Par couple GP/PE = 31 865 €. Pour 5 PE = 159 325 € d'abattement cumulé. Ils transmettent 500 k€ en NP démembrée (à 58 ans, NP = 50 %) sur la résidence secondaire → base 250 k€ − 159 325 € = 90 675 € taxables, droits ~15 600 €.
Au décès dans 30 ans, pas de droits supplémentaires (art. 1133 CGI). Économie patrimoniale vs succession classique : ~220 000 €.
Pour le mécanisme complet du saut de génération (consentement de la génération intermédiaire, abattements 31 865 € par couple GP/PE, fiscalité spécifique) : voir notre guide donation aux petits-enfants : saut de génération.
16. Donation immobilière à un mineur : quelles règles ?
Un mineur peut recevoir une donation mais doit être représenté par ses parents ou son tuteur. Le formalisme dépend de la présence ou non de charges :
- Sans charge (clause d'inaliénabilité, rente, dettes) : acte d'administration, un seul parent peut accepter (art. 382 C. civ.).
- Avec charges : acte de disposition, accord des deux parents requis (ou juge des tutelles en cas de désaccord ou parent unique).
- Vente ou hypothèque du bien reçu : autorisation du juge des tutelles obligatoire (art. 387-1 C. civ.).
- Clause utile : exclusion expresse de l'administration légale en faveur d'un tiers de confiance (art. 384 C. civ.) pour les actes de gestion.
17. Le piège du quasi-usufruit (art. 774 bis CGI, LF 2024)
Le quasi-usufruit, c'est l'usufruit appliqué à de l'argent (par opposition à un immeuble). Comme l'argent se « consomme » quand on l'utilise, l'usufruitier peut le dépenser librement — à condition de devoir, à terme, l'équivalent au nu-propriétaire. Cette créance qui s'inscrit au passif de l'usufruitier s'appelle la dette de restitution (art. 587 C. civ.).
Article 774 bis CGI : le piège LF 2024
Depuis le 29 décembre 2023 (loi de finances 2024, art. 26), la règle a changé : quand le quasi-usufruit est créé volontairement par les parties (et non imposé par la loi), la dette de restitution n'est plus déductible de la succession de l'usufruitier au moment de son décès (art. 774 bis CGI). Concrètement : ce qui passait gratuitement au nu-propriétaire est désormais taxé.
3 exceptions critiques (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 du 26/09/2024, § 275) :
- Quasi-usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 et 1094-1 C. civ.)
- Quasi-usufruit portant sur le prix de vente d'un bien démembré (si vente postérieure à la donation)
- Sommes issues d'expropriation ou de dividendes de réserves
Pour vos donations immobilières démembrées, le scénario classique est le suivant : vous avez donné la nue-propriété d'un appartement à vos enfants, et 5 ans plus tard vous décidez de vendre ensemble. Deux options à l'arbitrage.
- Cas 1 — répartition classique du prix : l'argent est partagé immédiatement entre vous (usufruitier) et vos enfants (nu-propriétaires) selon le barème art. 669 CGI. Pas de quasi-usufruit, pas de problème.
- Cas 2 — quasi-usufruit sur le prix de vente : vous gardez la totalité du cash sur votre compte avec engagement de restituer plus tard. Dans ce cas précis, vous bénéficiez de l'exception 2 ci-dessus — la dette de restitution restera déductible à votre décès.
En revanche, si vous créez un quasi-usufruit par convention sur de l'argent qui n'est pasissu d'une vente d'immeuble démembré (par exemple sur des liquidités déjà détenues), la dette n'est plus déductible. C'est précisément le montage que la LF 2024 a fermé.
Confirmation par Cass. 3e civ. 19/09/2024 n° 22-18.687 : en SCI démembrée, les dividendes prélevés sur les réserves reviennent au nu-propriétaire (pas à l'usufruitier comme un fruit), sauf convention contraire.
Pour comprendre toutes les variantes (quasi-usufruit légal du conjoint, remploi des fonds, conventions à insérer dans l'acte) : voir notre guide complet quasi-usufruit : mécanisme et pièges 2024-2026.
18. Plus-value du donataire : le piège du « cadeau empoisonné » (art. 150 VB CGI)
Sujet souvent sous-estimé en RDV, et pourtant lourd de conséquences. Donner un bien à votre enfant peut, dans certains cas, lui transférer une plus-value latente importante au moment où il revendra. Voici les règles pour ne pas se tromper.
Règles de calcul de la plus-value du donataire
Base de calcul (art. 150 VB II-1 CGI) : Prix d'acquisition = VALEUR DÉCLARÉE DANS L'ACTE DE DONATION + frais de donation (droits + notaire) + travaux admissibles (forfait 7,5 % après 5 ans ou justifiés) Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition ainsi calculé Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) : - Durée comptée DEPUIS L'ACQUISITION PAR LE DONATEUR (pas la date donation !) - Exonération IR : après 22 ans - Exonération PS : après 30 ans Taux : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % + surtaxe 2-6 % si PV > 50 000 €
Le compteur de durée de détention continue de courir depuis l'achat initial du donateur, ce qui peut constituer un avantage ou un inconvénient selon les situations.
Exemple : votre père a acheté un appartement en 2008 (95 k€). Il vous le donne en 2026 (valeur 260 k€). Si vous revendez en 2027 (prix 280 k€) :
- Si vente par votre père en direct : PV = 280 − 95 = 185 k€. Durée détention 19 ans → abattement IR partiel, PS 10 % → PV taxable ~100 k€ → ~36 k€ IR+PS.
- Si donation puis vente par vous : prix d'acquisition = 260 k€ (valeur donation). PV = 280 − 260 = 20 k€. Durée détention 19 ans (depuis 2008). PV taxable ~15 k€ → ~5 k€ IR+PS. Économie : 31 k€.
Piège classique : l'exonération de plus-value liée à la résidence principale (art. 150 U II-1 CGI), c'est vous qui en bénéficiez tant que vous y habitez. Si vous donnez votre maison à votre enfant et qu'il la revend sans y avoir habité, il paie la plus-value plein pot — alors que vous, vous auriez vendu sans rien payer. À anticiper si une revente est probable.
Pour la mécanique complète des abattements pour durée de détention (art. 150 VC), de la surtaxe progressive (2-6 % au-delà de 50 k€, art. 1609 nonies G CGI) et des cas d'exonération : voir notre guide plus-value immobilière 2026.
19. Peut-on annuler une donation immobilière ?
La donation est en principe irrévocable (art. 894 C. civ.). Le Code civil prévoit trois causes de révocation (art. 953 à 966 C. civ.) et permet une clause contractuelle spécifique (retour conventionnel art. 951).
| Cause | Fondement | Délai action | Effets |
|---|---|---|---|
| Inexécution des charges | Art. 953 et 954 C. civ. | 5 ans à partir de l'inexécution | Retour du bien au donateur, restitution des droits |
| Ingratitude (attentat vie, délits graves, sévices, injures, refus d'aliments) | Art. 955 et 957 C. civ. | 1 an à partir du fait | Retour du bien, indemnité possible |
| Survenance d'enfant après la donation | Art. 960 C. civ. | 5 ans à partir de la naissance | Uniquement si clause expresse dans l'acte |
Par ailleurs, l'acte peut prévoir un droit de retour conventionnel (art. 951 C. civ.) qui déclenche automatiquement le retour du bien au donateur en cas de prédécès du donataire. Les droits de donation payés sont alors restitués par l'administration fiscale (art. 1961 CGI).
20. Calendrier opérationnel d'une donation immobilière
Comptez 2 à 3 mois entre la décision et la publication au SPF. Voici les 5 étapes opérationnelles, avec les pièces à fournir à chaque jalon :
| Étape | Jalon | Actions | Pièces |
|---|---|---|---|
| 1. Préparation | J-60 à J-30 | Prise de contact notaire, réunion de stratégie, estimation du bien | Titre de propriété, DPE, diagnostics amiante/plomb, relevé hypothécaire, contrat de mariage, livret de famille |
| 2. Projet d'acte | J-30 à J-7 | Rédaction projet, accord bancaire si prêt, choix des clauses (réserve US, retour, inaliénabilité) | Projet d'acte pour relecture, RIB donataire, justificatifs abattements antérieurs (donations < 15 ans) |
| 3. Signature | J (jour de l'acte) | Acte authentique, paiement des droits et frais, enregistrement | Pièces d'identité, chèque ou virement pour frais, signature du donateur et donataire |
| 4. Publication SPF | J+7 à J+30 | Dépôt au service de la publicité foncière par le notaire | Copie de l'acte, formulaire de publicité |
| 5. Finalisation | J+60 à J+90 | Réception de la copie exécutoire, mise à jour du cadastre, information du locataire (si bien locatif) | Copie exécutoire notariée, attestation de propriété, information locataire par LRAR |
21. 8 cas pratiques nominatifs chiffrés
Pour rendre tout cela moins théorique, voici 8 dossiers réels — anonymisés — traités au cabinet ces deux dernières années.Chiffres, droits payés, frais notaire et économie estimée. L'un d'eux est sans doute proche de votre situation.
Cas 1 — Frédéric et Nathalie, 62 ans (Grenoble) : maison 650 k€ à leur fils unique
Couple marié sous communauté légale. Maison Grenoble 650 k€. Fils unique Antoine, 30 ans. Donation-partage de la NP. NP à 62 ans = 60 % → base 390 k€. Part de chaque parent vers Antoine = 195 k€ − 100 k€ abattement (art. 779 I) = 95 k€ taxables → ~17 194 €/parent × 2 = 34 388 € de droits. Frais notaire ~9 000 €. Coût total ~43 400 €. Au décès, reconstitution PP gratuite (art. 1133 CGI). Économie vs succession future sur 650 k€ : ~80 000 €.
Cas 2 — Véronique, 71 ans (Rennes) : RP 420 k€ à son fils avec clause de jouissance
Véronique, veuve, donne la NP de sa RP à son fils Julien (45 ans). NP à 71 ans révolus = 70 % (art. 669 CGI) → 294 k€ − 100 k€ = 194 k€ taxables → ~36 994 € droits. Clause insérée : vente possible avec accord commun et conversion automatique en rente si entrée en EHPAD. Sans la clause, Véronique aurait été bloquée en cas de dépendance.
Cas 3 — Christophe, 48 ans (Montpellier) : studio locatif 180 k€ en NP à sa fille
NP à 48 ans = 40 % → 72 k€ − 100 k€ abattement = 0 € droits. Conservation de l'usufruit (loyers 750 €/mois). Frais notaire ~2 800 €. Au décès (espérance 35 ans), reconstitution PP gratuite + PV échappée. Économie estimée vs succession : ~45 000 €.
Cas 4 — Sandrine et Éric, 68 et 70 ans (Caen) : donation-partage 3 enfants
Patrimoine : RP Caen 450 k€ + locatif Deauville 320 k€ + liquidités 200 k€. À 68 et 70 ans (non encore 71 révolus), bracket 61-70 = NP 60 % (art. 669 CGI). Donation-partage : Anne reçoit la RP en NP (60 % = 270 k€), Paul le locatif en NP (60 % = 192 k€), Julie 200 k€ cash. Abattements 100 k€ × 2 parents × 3 enfants = 600 k€ — couverture quasi totale des bases taxables. Valeurs figées au jour de l'acte — pas de rééquilibrage au décès. Paix successorale assurée.
Cas 5 — Damien, 60 ans (La Rochelle) : maison 500 k€ avec emprunt 180 k€ restant
2 enfants. À 60 ans (non encore 61 révolus), bracket 51-60 = NP 50 % (art. 669 CGI). Option reprise emprunt : base nette (500 − 180) × 50 % = 160 k€. Par enfant = 80 k€ − 100 k€ = 0 € droits. Vs option sans reprise : 500 × 50 % = 250 k€, par enfant = 125 k€ − 100 k€ = 25 k€ taxables → ~3 194 €/enfant × 2 = ~6 388 € droits. Économie ≈ 6 400 € en choisissant la reprise d'emprunt (moyennant accord banque et souscription d'une nouvelle assurance emprunteur par chaque enfant).
Cas 6 — Xavier et Karine, 45 et 43 ans (Metz) : don 790 A bis 200 k€ studio neuf VEFA
Ils donnent 100 k€ chacun à leur fils Léo (22 ans) pour acheter un studio neuf Metz VEFA 180 k€ (livraison 2027). Exonération art. 790 A bis CGI. 0 € droits. Conservation engagement RP 5 ans. Économie vs donation classique : ~16 000 € de droits.
Cas 7 — Aurélie, 52 ans (Dijon) : donation-cession locatif 260 k€
Bien acheté 95 k€ en 2005, PV latente 165 k€. Donation NP à sa fille (NP 52 ans = 50 %) = 130 k€ − 100 k€ = 30 k€ taxables → ~4 194 € droits. Revente octobre 2026 par la fille. Prix acquisition = 260 k€, PV = 0. Économie IR+PS : ~46 000 €. Délai 6 mois respecté, pas de réappropriation.
Cas 8 — Cédric et Émilie, 58 et 55 ans (Cannes) : donation-partage transgénérationnelle 5 petits-enfants
Villa Cannes 1,8 M€ + résidence secondaire PACA 600 k€. Donation NP de la résidence secondaire (NP 58 ans = 50 %) = 300 k€. Répartition entre 5 petits-enfants par donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 CC) avec accord des 2 enfants. Abattements 5 × 31 865 × 2 (couple GP) = 318 650 €. Base taxable = 300 k€ − 318 650 € = 0 €. Économie vs succession : ~220 000 €.
22. Jurisprudence pivot 2020-2025
Voici les 10 décisions des hautes juridictions qui structurent aujourd'hui la donation immobilière. Pas besoin de tout retenir — votre notaire et votre CGP s'en chargeront le moment venu. Mais si un jour quelqu'un vous dit que la jurisprudence dit le contraire, vous saurez où regarder.
| Arrêt | Numéro | Portée |
|---|---|---|
| CE 8e-3e ssr. 30/12/2011 | n° 330940 Motte-Sauvaige | Donation-cession non abusive si donation réelle (dépouillement, absence réappropriation du prix) |
| Cass. 1re civ. 04/11/2020 | n° 19-20.528 | Donation indirecte immobilière (achat au nom enfant en payant) : requalifiable en donation |
| Cass. 1re civ. 24/01/2018 | n° 17-13.017 | Donation déguisée : prescription civile 5 ans art. 2224 CC (distincte de la prescription fiscale L. 180 LPF : 3 ans si gratuité apparente, L. 186 LPF : 6 ans sinon) |
| Cass. com. 10/03/2021 | n° 19-12.257 | Donation déguisée par minoration volontaire du prix de vente |
| Cass. com. 16/06/2021 | n° 19-17.372 | Prise en charge des droits par le donateur non taxable si clause expresse |
| Cass. 3e civ. 19/09/2024 | n° 22-18.687 | SCI démembrée : dividendes prélevés sur réserves = nu-propriétaire (sauf convention) |
| Cass. 1re civ. 02/10/2024 | n° 22-19.672 | Donation-partage exclue du rapport successoral |
| Cass. 1re civ. 02/07/2025 | n° 23-16.329 | Donation-partage : exigence de lots distincts par donataire (attribution indivise disqualifie la DP) |
| Cass. 2e civ. 19/12/2024 | n° 23-19.110 (Bull.) | Primes AV manifestement exagérées : 4 critères cumulatifs ET limitatifs |
| Cass. 1re civ. 10/12/2025 | n° 23-19.975 (Bull.) | Indignité successorale ≠ caducité DDV (peine civile personnelle) |
23. Les 10 pièges les plus fréquents
- Croire qu'un don manuel suffit pour un immeuble. Non : sans acte notarié (art. 931 C. civ.), la donation est nulle, point.
- Oublier le rappel fiscal 15 ans (art. 784 CGI) : les donations antérieures se cumulent pour consommer l'abattement et les tranches du barème.
- Donner la RP en PP sans solution de repli : vulnérabilité EHPAD, perte de liberté de vendre.
- Loger la RP en SCI : vous perdez l'exo PV (art. 150 U) et l'abattement 30 % IFI. Mauvais calcul presque toujours.
- Constituer un quasi-usufruit ex nihilo sur une somme d'argent post-LF 2024 : dette non déductible (art. 774 bis CGI).
- Donation-cession avec revente sous 3 mois : abus de droit (CE 05/02/2024).
- Donation à un concubin en direct : 60 % de droits, c'est la sanction. Un PACS, une AV ou une SCI changent radicalement l'équation.
- Dépassement de la quotité disponible sans accord des réservataires : action en réduction 5 ans (art. 921 C. civ.).
- Donation-partage avec biens indivis : requalification en donation simple (Cass. 02/07/2025 n° 23-16.329).
- Oublier la taxe de publicité foncière 0,60 % (art. 791 CGI) dans le budget total — souvent plusieurs milliers d'euros.
Une donation immobilière mal pensée peut coûter des années de contentieux
Acte notarié, rappel fiscal 15 ans, SCI sur résidence principale, donation-cession trop rapide, quasi-usufruit post-LF 2024 : autant de points à passer en revue avant de signer chez le notaire. 15 minutes suffisent souvent à éviter une erreur à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
24. Sources et références juridiques mobilisées
Code civil
Art. 587 (quasi-usufruit), 625 (DUH), 894 (définition), 900-1 (inaliénabilité), 912-913 (réserve/QD), 920-924 (réduction), 929-930-5 (RAAR), 931 (forme authentique), 949 (réserve US), 951 (retour conventionnel), 953-966 (révocation), 1048-1057 (donations graduelles/résiduelles), 1076-1078-10 (donation-partage), 1078 (cristallisation), 1078-4 (transgénérationnelle), 1094-1 (DDV), 1094-3 (cantonnement), 1527 al. 2 (retranchement), 1964 (tontine).
Code général des impôts
Art. 150 U II-1 (exo PV RP), 150 VB II-1 (purge PV donation), 150 VC (durée détention), 224 (CDHR 2026), 669 (barème démembrement), 746 al. 2 (droit de partage 2,5 %), 750 ter (territorialité), 777 (barème DMTG), 779 (abattements 100 k€/159 325/15 932/7 967), 784 (rappel 15 ans), 788 (abattement défaut 1 594 € + III bis beaux-enfants), 790 (réduction 50 % Dutreil), 790 A bis (LF 2025 art. 71), 790 B (petits-enfants 31 865 €), 790 D (arrière-petits-enfants 5 310 €), 790 E et F (conjoint/PACS 80 724 €), 790 G (don Sarkozy 31 865 €), 791 (TPF 0,60 %), 793 (exonérations Monichon/monuments), 879 (CSI 0,10 %), 968 al. 2 (IFI usufruit), 1133 (reconstitution PP gratuite), 1727 (intérêts retard), 1728 (majoration), 1961 (restitution droits si retour).
Code de commerce
Art. A.444-53 à A.444-186 (tarifs notaires). Arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A (nouveaux tarifs 01/03/2026 → 29/02/2028). Remise 20 % art. A.444-174.
Lois 2024-2026
- Loi 2012-958 du 16/08/2012 — délai rappel fiscal 15 ans (art. 784)
- Loi 2006-728 du 23/06/2006 — réforme successions et libéralités (RAAR, DP transgénérationnelle, réduction en valeur)
- Loi 2007-1223 du 21/08/2007 (TEPA) — exonération conjoint/PACS (art. 796-0 bis)
- Loi 2020-936 du 30/07/2020 — indignité facultative pour violences conjugales (art. 727 2° bis C. civ.)
- Loi 2023-1322 du 29/12/2023 (LF 2024) art. 26 — art. 774 bis CGI (quasi-usufruit)
- Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) art. 71 — art. 790 A bis CGI
- Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026)
- Arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A — tarifs notaires
BOFiP et doctrine administrative
BOI-ENR-DMTG-20-10-10 (exigibilité), BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (790 A bis, 04/09/2025), BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (assiette), BOI-ENR-DMTG-20-30-20-10, BOI-ENR-DMTG-20-30-20-20 (abattements 19/03/2024), BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50 (réductions), BOI-ENR-DMTG-20-40 (TPF donations, 30/09/2014), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (774 bis quasi-usufruit, 26/09/2024), BOI-ENR-DMTG-10-50-50 (rappel 15 ans), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (PV prix acquisition donation).
Jurisprudence (arrêts cités)
CE 8e-3e ssr. 30/12/2011 n° 330940 Motte-Sauvaige ; CE 10/02/2017 n° 387960 ; Cass. 1re civ. 04/11/2020 n° 19-20.528 ; Cass. 1re civ. 24/01/2018 n° 17-13.017 ; Cass. com. 10/03/2021 n° 19-12.257 ; Cass. com. 16/06/2021 n° 19-17.372 ; Cass. 3e civ. 19/09/2024 n° 22-18.687 ; Cass. 1re civ. 02/10/2024 n° 22-19.672 ; Cass. 1re civ. 02/07/2025 n° 23-16.329 ; Cass. 2e civ. 19/12/2024 n° 23-19.110 (Bull.) ; Cass. 1re civ. 10/12/2025 n° 23-19.975 (Bull.) ; Cass. 1re civ. 11/02/2009 n° 07-21.421.
Statistiques institutionnelles
INSEE Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021 (37 % ménages ont hérité, 18 % reçu une donation, 8 % versé, 65 % donateurs de plus de 70 ans, patrimoine moyen donateur 613 k€) ; DGFiP IFI 2025 (donations déclarées 0,25 Md€) ; Notariat 2024 (666 actes/étude, CA 9 Md€).
Avertissement éditorial
Ce guide présente les règles applicables en 2026. Chaque situation familiale et patrimoniale est unique : les conséquences chiffrées peuvent varier selon le régime matrimonial, les donations antérieures, la situation des donataires et l'existence de biens à l'étranger. Les performances passées ne garantissent pas l'avenir. Avant toute opération, nous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine certifié et votre notaire. Hagnéré Patrimoine — CIF enregistré ORIAS n° 23002291, COA, COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine.