Donation immobilière 2026 : le guide complet

TL;DR — Donation immobilière en 60 secondes

Donner son bien immobilier de son vivant permet de transmettre jusqu'à 463 730 € par enfant et par couple en 2026 sans droits, en combinant l'abattement 100 000 € (art. 779 CGI), le don familial 31 865 € (art. 790 G) et la nouvelle exonération 100 000 € issue de la LF 2025 (art. 790 A bis). Le démembrement avec réserve d'usufruit (art. 669 CGI) divise par 2 à 3 l'assiette taxable selon l'âge du donateur. Chez Hagnéré Patrimoine, nous organisons chaque année des dizaines de donations immobilières pour des patrimoines de 400 k€ à 10 M€.

Vous voulez transmettre la maison familiale à vos enfants, aider votre fils à acheter sa résidence principale, ou faire sortir un bien locatif de votre patrimoine imposable à l'IFI ? Ce guide vous donne, section par section, les règles juridiques et fiscales exactes en 2026, les 8 cas pratiques chiffrés les plus fréquents, les 10 pièges à éviter et la checklist opérationnelle de la prise de rendez-vous notaire à la publication au service de la publicité foncière.

Guide rédigé le 21 avril 2026 par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (CIF, COA, COBSP), fondateur de Hagnéré Patrimoine. À jour de la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), de la loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025 art. 71), de l'arrêté du 25/02/2026 ECOC2604872A et de la jurisprudence 2020-2025.

1. Qu'est-ce qu'une donation immobilière ?

Une donation immobilière est la transmission de son vivant, à titre gratuit et irrévocable (art. 894 du Code civil), d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain, parts de SCI) du donateur vers le donataire (enfant, petit-enfant, conjoint, PACS, tiers). Elle se distingue d'une vente par l'absence de contrepartie et d'une succession par son caractère anticipé.

La donation immobilière obéit à trois règles incontournables en 2026 :

• Forme authentique obligatoire : l'acte doit être reçu par un notaire (art. 931 C. civ.). Toute donation d'immeuble sous forme de simple écrit est nulle de nullité absolue.
• Publication au service de la publicité foncière (SPF) : obligatoire pour rendre la donation opposable aux tiers (art. 28 décret 1955-22 du 04/01/1955).
• Irrévocabilité en principe : hors 3 cas légaux (ingratitude, inexécution de charges, survenance d'enfant) et clause contractuelle expresse (art. 953 à 966 C. civ.).

Selon l'INSEE (Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021), 18 % des ménages français ont déjà reçu une donation, et 8 % en ont déjà versé une. Les donateurs ont à 65 % plus de 70 ans. Le patrimoine net moyen d'un ménage donateur atteint 613 000 €, contre 239 900 € pour l'ensemble des ménages.

2. Quels biens immobiliers peut-on donner en 2026 ?

Tout bien immobilier détenu en pleine propriété peut faire l'objet d'une donation. Les cas les plus fréquents :

3. Le triple cumul 2026 : jusqu'à 463 730 € par enfant

C'est la combinaison fiscale la plus puissante de 2026, et aucun autre guide français ne la présente de façon consolidée. En combinant trois dispositifs distincts, un couple peut transmettre jusqu'à 463 730 € par enfant en franchise totale de droits, à condition de respecter la fenêtre LF 2025 (15/02/2025 → 31/12/2026).

Parent 1 : 100 000 € (art. 779 I CGI, abattement enfant)
        + 31 865 € (art. 790 G CGI, don familial argent, < 80 ans)
        + 100 000 € (art. 790 A bis CGI, LF 2025 RP neuve/rénov.)
= 231 865 € par parent

Parent 2 : idem = 231 865 €

TOTAL COUPLE PAR ENFANT : 463 730 €
Plafond global par donataire LF 2025 : 300 000 € (art. 790 A bis)
→ cumul réel maximal = 463 730 € (si 790 A bis plafonné à 100 k€/parent)

3.1 Comment fonctionne chaque brique

Attention : l'article 790 G CGI exclut les immeubles. Il ne peut financer que des sommes d'argent. L'article 790 A bis CGI impose quant à lui une affectation à un immeuble neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Le seul dispositif couvrant directement la donation d'un immeuble existant est donc l'abattement classique 100 000 € (art. 779 CGI).

4. Comment fonctionne le démembrement de propriété (art. 669 CGI) ?

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété en deux droits : l'usufruit (usus + fructus : droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (abusus : droit de disposer du bien). En matière de donation, le donateur conserve l'usufruit et donne uniquement la nue-propriété (art. 949 C. civ. : « réserve d'usufruit »).

4.1 Le barème art. 669 CGI (inchangé depuis 2004)

L'usufruit temporaire (pour une durée fixe, ex. 10 ans) est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir dépasser la valeur viagère du même usufruitier (art. 669 II CGI).

4.2 L'effet de levier du démembrement

Âge 65 ans → tranche 61-70 ans → NP = 60 %
Valeur NP : 500 000 × 60 % = 300 000 €

Pour 2 enfants :
Part par enfant = 150 000 €
Abattement art. 779 = 100 000 € (par parent/enfant)

Si donation par 1 seul parent :
Base taxable/enfant = 150 000 - 100 000 = 50 000 €
Droits (barème 777) = 8 194 €/enfant
Total droits = 16 388 €

Si donation partagée entre les 2 parents :
Chaque parent donne 75 000 €/enfant
Base = 75 000 - 100 000 = -25 000 € → 0 € droits
TOTAL DROITS = 0 €

Gain vs donation PP : sur 500 k€, droits PP ~70 k€ → économie 70 k€

4.3 Reconstitution de la PP au décès (art. 1133 CGI)

Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire. C'est le levier fiscal le plus puissant du démembrement : toute la plus-value prise par le bien entre la donation et le décès échappe à l'impôt de transmission.

Pour un traitement approfondi du démembrement (tous types de biens, usufruit temporaire, réversion, quasi-usufruit), consultez notre guide dédié Donation en démembrement 2026.

5. Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?

Lorsque plusieurs enfants sont concernés, le choix entre donation simple et donation-partage détermine l'avenir des relations familiales. Le cabinet Hagnéré Patrimoine recommande quasi-systématiquement la donation-partage pour éviter les conflits futurs liés à la réévaluation des biens.

6. Comment donner sa résidence principale ?

La résidence principale est le bien le plus fréquemment donné — et le plus risqué si l'opération est mal conçue. Trois formats techniques cohabitent :

• Donation en pleine propriété : le donateur perd tout droit sur le logement. À proscrire si le donateur y habite encore.
• Donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit (la plus fréquente) : le donateur conserve le droit d'y habiter et d'en percevoir les loyers éventuels jusqu'au décès (art. 949 C. civ.).
• Donation avec droit d'usage et d'habitation (DUH, art. 625 C. civ.) : alternative moins restrictive que l'usufruit, limitée à l'usage personnel (pas de location autorisée).

7. Comment donner un bien locatif ?

La donation d'un bien locatif permet d'extraire le bien de l'assiette IFI du donateur (si démembré en NP, l'usufruitier reste redevable mais la NP sort du patrimoine du nu-propriétaire) et de transférer les revenus fonciers (si donation PP) à un enfant dans une tranche marginale d'imposition plus faible.

Pour un LMNP amorti, la donation ne cristallise pas les amortissements réputés différés (ARD) : le donataire reprend le compteur. Une vigilance particulière s'impose depuis la LF 2025 (loi Le Meur) sur la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value en cas de revente ultérieure.

8. Peut-on donner un bien immobilier avec un emprunt en cours ?

Oui, mais la banque a son mot à dire. La majorité des contrats de prêt immobilier contiennent une clause d'exigibilité anticipée en cas de cession du bien (art. L. 312-16 CMF). Deux options s'offrent au donateur :

9. Faut-il créer une SCI pour donner un bien immobilier ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est l'outil privilégié pour transmettre un patrimoine immobilier de plus de 400 à 500 k€. Elle offre trois avantages cumulatifs par rapport à la donation directe :

• Décote d'illiquidité et de minorité : 10 à 20 % de la valeur des parts admises par l'administration fiscale (CAA Paris et Lyon constante). La CA Paris du 21/10/2019 admet même 30 % dans certains cas complexes.
• Déductibilité du passif bancaire : les dettes de la SCI sont mécaniquement déduites de la valeur des parts (valeur nette), contrairement à la donation directe où le crédit n'est déductible qu'avec reprise expresse par le donataire.
• Transmission fractionnée : donner 18 parts tous les 15 ans sans fractionner physiquement le bien ni créer d'indivision.

Pour un traitement complet (création, gestion, fiscalité IR vs IS, donation des parts), consultez notre guide dédié SCI familiale et transmission.

10. LF 2025 art. 790 A bis : l'exonération 100 000 € pour le logement neuf

La loi 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025), article 71, a réactivé l'article 790 A bis du CGI pour une fenêtre stricte : du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Ce dispositif est l'un des leviers fiscaux les plus puissants de 2026 — et sera la première mesure que Hagnéré Patrimoine recommande si vous envisagez une donation avant fin 2026.

Attention : la fenêtre expire le 31 décembre 2026. Au-delà, seuls les abattements classiques (100 k€ + 31 865 €) resteront activables. Pour un couple avec 2 enfants, l'économie fiscale potentielle se chiffre à 200 000 € à 400 000 € selon la configuration.

11. Donation-cession immobilière : comment purger la plus-value ?

La donation-cession est un schéma d'optimisation fiscale puissant : donner un bien (souvent en nue-propriété) puis le faire revendre par le donataire. Grâce à l'article 150 VB II-1 CGI, le prix d'acquisition retenu par le donataire est la valeur déclarée dans l'acte de donation, ce qui purge la plus-value latente du donateur.

11.1 La jurisprudence fondatrice CE Motte-Sauvaige

L'arrêt CE 8e-3e ssr. 30/12/2011 n° 330940 Motte-Sauvaige a validé la donation-cession dès lors que la donation n'est pas fictive. Les trois critères de validité sont : (1) dépouillement réel et effectif du donateur ; (2) absence de réappropriation du prix ; (3) substance juridique de l'acte. Confirmé par CE 10/02/2017 n° 387960.

11.2 Les conditions d'application sécurisée

12. Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?

Les frais d'une donation immobilière comportent trois composantes distinctes, toutes régies par l'arrêté du 25 février 2026 ECOC2604872A (applicable du 1er mars 2026 au 29 février 2028) :

12.1 Émoluments notariaux (dégressifs)

Remise admise : jusqu'à 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 € (art. A.444-174 C. com.), à négocier avec le notaire pour les donations importantes.

12.2 Taxe de publicité foncière (TPF)

0,60 % de la valeur en pleine propriété (art. 791 CGI, applicable aux mutations à titre gratuit immobilières). À ne pas confondre avec le 0,70 % applicable aux ventes (art. 1584 CGI).

12.3 Contribution de sécurité immobilière (CSI)

0,10 % de la valeur (art. 879 CGI), ex-« salaire du conservateur des hypothèques ». Toujours applicable sur les actes publiés au SPF.

Valeur PP : 300 000 €
Valeur NP : 300 000 × 60 % = 180 000 €

Émoluments (sur 180 000 €) :
  6 500 × 4,931 % = 320,51 €
  10 500 × 2,034 % = 213,57 €
  43 000 × 1,356 % = 583,08 €
  120 000 × 1,017 % = 1 220,40 €
  Total émoluments = 2 337,56 €

TPF : 300 000 × 0,60 % = 1 800 € (sur PP !)
CSI : 300 000 × 0,10 % = 300 € (sur PP !)

TOTAL FRAIS NOTAIRE : 4 437,56 €
(hors droits de mutation à titre gratuit)

13. Quel est le barème des droits de donation en 2026 ?

Le barème des droits de mutation à titre gratuit (art. 777 CGI) n'a pas été revalorisé depuis 2011. Il s'applique après abattement personnel (art. 779 CGI).

14. Conjoint, PACS ou concubin : quelle fiscalité de la donation ?

La fiscalité dépend radicalement du statut juridique du couple. C'est l'écart fiscal le plus dévastateur du droit français.

Pour le conjoint survivant, rappelons qu'en succession (donc après décès, pas pour une donation entre vifs), la loi TEPA de 2007 (art. 796-0 bis CGI) exonère totalement les époux et partenaires pacsés de tout droit de succession. La donation entre époux du vivant reste en revanche taxée selon le barème ci-dessus.

15. Donation aux petits-enfants et donation transgénérationnelle

Donner directement aux petits-enfants permet de sauter une génération de droits et d'exploiter l'abattement spécifique de 31 865 € par couple grand-parent / petit-enfant (art. 790 B CGI, renouvelable 15 ans).

15.1 La donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 C. civ.)

Créée par la loi 2006-728 du 23 juin 2006, la donation-partage transgénérationnelle permet à un grand-parent de donner directement à ses petits-enfants, avec le consentement de la génération intermédiaire (enfants). Elle fige la valeur au jour de l'acte (art. 1078 C. civ.) et exclut les biens du rapport successoral.

16. Donation immobilière à un mineur : quelles règles ?

Un mineur peut recevoir une donation mais doit être représenté par ses parents ou son tuteur. Le formalisme dépend de la présence ou non de charges :

• Sans charge (clause d'inaliénabilité, rente, dettes) : acte d'administration, un seul parent peut accepter (art. 382 C. civ.).
• Avec charges : acte de disposition, accord des deux parents requis (ou juge des tutelles en cas de désaccord ou parent unique).
• Vente ou hypothèque du bien reçu : autorisation du juge des tutelles obligatoire (art. 387-1 C. civ.).
• Clause utile : exclusion expresse de l'administration légale en faveur d'un tiers de confiance (art. 384 C. civ.) pour les actes de gestion.

17. Le piège du quasi-usufruit (art. 774 bis CGI, LF 2024)

Le quasi-usufruit (art. 587 C. civ.) s'applique aux biens consomptibles, principalement les sommes d'argent : l'usufruitier peut les utiliser librement, à charge pour lui de restituer l'équivalent au nu-propriétaire au terme de l'usufruit (dette de restitution).

Impact pratique sur les donations immobilières démembrées : si vous vendez un immeuble démembré, le prix se répartit classiquement entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème art. 669 CGI. Si les parties conviennent de constituer un quasi-usufruit sur le prix (l'usufruitier récupère la totalité, à charge de restituer au nu-propriétaire au terme), cette situation bénéficie de l'exception 2 ci-dessus (dette restera déductible au décès). En revanche, si le quasi-usufruit est constitué ex nihilo sur une somme d'argent (hors vente de bien démembré), la dette n'est plus déductible.

Confirmation par Cass. 3e civ. 19/09/2024 n° 22-18.687 : en SCI démembrée, les dividendes prélevés sur les réserves reviennent au nu-propriétaire (pas à l'usufruitier comme un fruit), sauf convention contraire.

18. Plus-value du donataire : le piège du « cadeau empoisonné » (art. 150 VB CGI)

Aucun concurrent ne le traite correctement. Pourtant, c'est un angle critique de toute donation immobilière.

Base de calcul (art. 150 VB II-1 CGI) :
  Prix d'acquisition = VALEUR DÉCLARÉE DANS L'ACTE DE DONATION
  + frais de donation (droits + notaire)
  + travaux admissibles (forfait 7,5 % après 5 ans ou justifiés)

Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition ainsi calculé

Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) :
  - Durée comptée DEPUIS L'ACQUISITION PAR LE DONATEUR (pas la date donation !)
  - Exonération IR : après 22 ans
  - Exonération PS : après 30 ans

Taux : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % + surtaxe 2-6 % si PV > 50 000 €

Exemple : votre père a acheté un appartement en 2008 (95 k€). Il vous le donne en 2026 (valeur 260 k€). Si vous revendez en 2027 (prix 280 k€) :

• Si vente par votre père en direct : PV = 280 − 95 = 185 k€. Durée détention 19 ans → abattement IR partiel, PS 10 % → PV taxable ~100 k€ → ~36 k€ IR+PS.
• Si donation puis vente par vous : prix d'acquisition = 260 k€ (valeur donation). PV = 280 − 260 = 20 k€. Durée détention 19 ans (depuis 2008). PV taxable ~15 k€ → ~5 k€ IR+PS. Économie : 31 k€.

Attention : l'exonération de plus-value de la résidence principale (art. 150 U II-1 CGI) appartient au donateur. Si le donataire n'occupe pas le bien en RP au jour de la revente, il est imposable sur la plus-value.

19. Peut-on annuler une donation immobilière ?

La donation est en principe irrévocable (art. 894 C. civ.). Le Code civil prévoit trois causes de révocation (art. 953 à 966 C. civ.) et permet une clause contractuelle spécifique (retour conventionnel art. 951).

Par ailleurs, l'acte peut prévoir un droit de retour conventionnel (art. 951 C. civ.) qui déclenche automatiquement le retour du bien au donateur en cas de prédécès du donataire. Les droits de donation payés sont alors restitués par l'administration fiscale (art. 1961 CGI).

20. Calendrier opérationnel d'une donation immobilière

Comptez 2 à 3 mois entre la décision et la publication au SPF. Voici les 5 étapes opérationnelles, avec les pièces à fournir à chaque jalon :

21. 8 cas pratiques nominatifs chiffrés

Cas 1 — Frédéric et Nathalie, 62 ans (Grenoble) : maison 650 k€ à leur fils unique

Couple marié sous communauté légale. Maison Grenoble 650 k€. Fils unique Antoine, 30 ans. Donation-partage de la NP. NP à 62 ans = 60 % → base 390 k€. Part de chaque parent = 195 k€ − 100 k€ abattement = 95 k€ taxables → ~13 194 €/parent × 2 = 26 388 € de droits. Frais notaire ~9 000 €. Coût total ~35 000 €. Au décès, reconstitution PP gratuite (art. 1133 CGI). Économie vs succession future sur 650 k€ : ~85 000 €.

Cas 2 — Véronique, 71 ans (Rennes) : RP 420 k€ à son fils avec clause de jouissance

Véronique, veuve, donne la NP de sa RP à son fils Julien (45 ans). NP à 71 ans = 70 % → 294 k€ − 100 k€ = 194 k€ taxables → ~38 194 € droits. Clause insérée : vente possible avec accord commun et conversion automatique en rente si entrée en EHPAD. Sans la clause, Véronique aurait été bloquée en cas de dépendance.

Cas 3 — Christophe, 48 ans (Montpellier) : studio locatif 180 k€ en NP à sa fille

NP à 48 ans = 40 % → 72 k€ − 100 k€ abattement = 0 € droits. Conservation de l'usufruit (loyers 750 €/mois). Frais notaire ~2 800 €. Au décès (espérance 35 ans), reconstitution PP gratuite + PV échappée. Économie estimée vs succession : ~45 000 €.

Cas 4 — Sandrine et Éric, 68 et 70 ans (Caen) : donation-partage 3 enfants

Patrimoine : RP Caen 450 k€ + locatif Deauville 320 k€ + liquidités 200 k€. Donation-partage : Anne reçoit la RP en NP (70 % = 315 k€), Paul le locatif en NP (70 % = 224 k€), Julie 200 k€ cash. Abattements 100 k€ × 2 parents × 3 enfants = 600 k€. Valeurs figées au jour de l'acte — pas de rééquilibrage au décès. Paix successorale assurée.

Cas 5 — Damien, 60 ans (La Rochelle) : maison 500 k€ avec emprunt 180 k€ restant

2 enfants. Option reprise emprunt : base nette 320 k€ × 60 % NP = 192 k€. Par enfant = 96 k€ − 100 k€ = 0 € droits. Vs option sans reprise : 300 k€ base = 50 k€/enfant taxables = 16 388 € droits. Économie 16 388 € en choisissant la reprise d'emprunt (moyennant accord banque).

Cas 6 — Xavier et Karine, 45 et 43 ans (Metz) : don 790 A bis 200 k€ studio neuf VEFA

Ils donnent 100 k€ chacun à leur fils Léo (22 ans) pour acheter un studio neuf Metz VEFA 180 k€ (livraison 2027). Exonération art. 790 A bis CGI. 0 € droits. Conservation engagement RP 5 ans. Économie vs donation classique : ~16 000 € de droits.

Cas 7 — Aurélie, 52 ans (Dijon) : donation-cession locatif 260 k€

Bien acheté 95 k€ en 2005, PV latente 165 k€. Donation NP à sa fille (NP 52 ans = 50 %) = 130 k€ − 100 k€ = 30 k€ taxables → 3 200 € droits. Revente octobre 2026 par la fille. Prix acquisition = 260 k€, PV = 0. Économie IR+PS : 47 000 €. Délai 6 mois respecté, pas de réappropriation.

Cas 8 — Cédric et Émilie, 58 et 55 ans (Cannes) : donation-partage transgénérationnelle 5 petits-enfants

Villa Cannes 1,8 M€ + résidence secondaire PACA 600 k€. Donation NP de la résidence secondaire (NP 58 ans = 50 %) = 300 k€. Répartition entre 5 petits-enfants par donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 CC) avec accord des 2 enfants. Abattements 5 × 31 865 × 2 (couple GP) = 318 650 €. Base taxable = 300 k€ − 318 650 € = 0 €. Économie vs succession : ~220 000 €.

22. Jurisprudence pivot 2020-2025

23. Les 10 pièges les plus fréquents

1. Croire qu'un don manuel suffit pour un immeuble. FAUX : acte notarié obligatoire (art. 931 C. civ.), nullité absolue sinon.
2. Oublier le rappel fiscal 15 ans (art. 784 CGI) : les donations antérieures se cumulent pour consommer l'abattement et les tranches du barème.
3. Donner la RP en PP sans solution de repli : vulnérabilité EHPAD, perte de liberté de vendre.
4. Loger la RP en SCI : perte exo PV art. 150 U + abattement 30 % IFI. À proscrire.
5. Constituer un quasi-usufruit ex nihilo sur une somme d'argent post-LF 2024 : dette non déductible (art. 774 bis CGI).
6. Donation-cession avec revente sous 3 mois : abus de droit (CE 05/02/2024).
7. Donation à un concubin en direct : 60 % de droits. Se pacser ou passer par AV / SCI.
8. Dépassement de la quotité disponible sans accord des réservataires : action en réduction 5 ans (art. 921 C. civ.).
9. Donation-partage avec biens indivis : requalification en donation simple (Cass. 02/07/2025 n° 23-16.329).
10. Oublier la taxe de publicité foncière 0,60 % (art. 791 CGI) dans le budget total — souvent plusieurs milliers d'euros.

24. Sources et références juridiques mobilisées

Code civil

Art. 587 (quasi-usufruit), 625 (DUH), 894 (définition), 900-1 (inaliénabilité), 912-913 (réserve/QD), 920-924 (réduction), 929-930-5 (RAAR), 931 (forme authentique), 949 (réserve US), 951 (retour conventionnel), 953-966 (révocation), 1048-1057 (donations graduelles/résiduelles), 1076-1078-10 (donation-partage), 1078 (cristallisation), 1078-4 (transgénérationnelle), 1094-1 (DDV), 1094-3 (cantonnement), 1527 al. 2 (retranchement), 1964 (tontine).

Code général des impôts

Art. 150 U II-1 (exo PV RP), 150 VB II-1 (purge PV donation), 150 VC (durée détention), 224 (CDHR 2026), 669 (barème démembrement), 746 al. 2 (droit de partage 2,5 %), 750 ter (territorialité), 777 (barème DMTG), 779 (abattements 100 k€/159 325/15 932/7 967), 784 (rappel 15 ans), 788 (abattement défaut 1 594 € + III bis beaux-enfants), 790 (réduction 50 % Dutreil), 790 A bis (LF 2025 art. 71), 790 B (petits-enfants 31 865 €), 790 D (arrière-petits-enfants 5 310 €), 790 E et F (conjoint/PACS 80 724 €), 790 G (don Sarkozy 31 865 €), 791 (TPF 0,60 %), 793 (exonérations Monichon/monuments), 879 (CSI 0,10 %), 968 al. 2 (IFI usufruit), 1133 (reconstitution PP gratuite), 1727 (intérêts retard), 1728 (majoration), 1961 (restitution droits si retour).

Code de commerce

Art. A.444-53 à A.444-186 (tarifs notaires). Arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A (nouveaux tarifs 01/03/2026 → 29/02/2028). Remise 20 % art. A.444-174.

Lois 2024-2026

• Loi 2012-958 du 16/08/2012 — délai rappel fiscal 15 ans (art. 784)
• Loi 2006-728 du 23/06/2006 — réforme successions et libéralités (RAAR, DP transgénérationnelle, réduction en valeur)
• Loi 2007-1223 du 21/08/2007 (TEPA) — exonération conjoint/PACS (art. 796-0 bis)
• Loi 2020-936 du 30/07/2020 — indignité violences conjugales (art. 726)
• Loi 2023-1322 du 29/12/2023 (LF 2024) art. 26 — art. 774 bis CGI (quasi-usufruit)
• Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) art. 71 — art. 790 A bis CGI
• Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026)
• Arrêté 25/02/2026 ECOC2604872A — tarifs notaires

BOFiP et doctrine administrative

BOI-ENR-DMTG-20-10-10 (exigibilité), BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (790 A bis, 04/09/2025), BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (assiette), BOI-ENR-DMTG-20-30-20-10, BOI-ENR-DMTG-20-30-20-20 (abattements 19/03/2024), BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50 (réductions), BOI-ENR-DMTG-20-40 (TPF donations, 30/09/2014), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (774 bis quasi-usufruit, 26/09/2024), BOI-ENR-DMTG-10-50-50 (rappel 15 ans), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (PV prix acquisition donation).

Jurisprudence (arrêts cités)

CE 8e-3e ssr. 30/12/2011 n° 330940 Motte-Sauvaige ; CE 10/02/2017 n° 387960 ; Cass. 1re civ. 04/11/2020 n° 19-20.528 ; Cass. 1re civ. 24/01/2018 n° 17-13.017 ; Cass. com. 10/03/2021 n° 19-12.257 ; Cass. com. 16/06/2021 n° 19-17.372 ; Cass. 3e civ. 19/09/2024 n° 22-18.687 ; Cass. 1re civ. 02/10/2024 n° 22-19.672 ; Cass. 1re civ. 02/07/2025 n° 23-16.329 ; Cass. 2e civ. 19/12/2024 n° 23-19.110 (Bull.) ; Cass. 1re civ. 10/12/2025 n° 23-19.975 (Bull.) ; Cass. 1re civ. 11/02/2009 n° 07-21.421.

Statistiques institutionnelles

INSEE Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021 (37 % ménages ont hérité, 18 % reçu une donation, 8 % versé, 65 % donateurs de plus de 70 ans, patrimoine moyen donateur 613 k€) ; DGFiP IFI 2025 (donations déclarées 0,25 Md€) ; Notariat 2024 (666 actes/étude, CA 9 Md€).