Lien capitalistique Hagnéré / LMNP.ai
⚖️ Déclaration de transparence
Cet article présente le logiciel LMNP.ai. Pour information complète, Quentin Hagnéré (fondateur de Hagnéré Patrimoine, CGP immatriculé à l’ORIAS n° CIF / COA / COBSP) est également cofondateur et associé à hauteur de 50 % de la société éditrice de LMNP.ai. Les deux sociétés sont juridiquement distinctes (entités séparées, comptabilités séparées, gouvernances propres), mais partagent un associé commun. Ce lien capitalistique est déclaré en transparence conformément aux bonnes pratiques des communications promotionnelles.
Malgré ce lien, notre démarche éditoriale reste la même : nous décrivons factuellement les fonctionnalités de LMNP.ai, nous le comparons aux concurrents sur des critères objectifs (prix, fonctionnalités, support, expert-comptable), et nous mentionnons explicitement ses limites. Nous orientons systématiquement les clients vers la solution la plus adaptée à leur situation — y compris un autre logiciel ou un expert-comptable traditionnel quand cela correspond mieux à leur profil.
Pourquoi un logiciel de comptabilité est-il indispensable en LMNP 2026 ?
La comptabilité du loueur meublé n'est pas une déclaration fiscale ordinaire. Dès lors que vous optez pour le régime réel (seul moyen d'amortir le bien, d'imputer les charges, et d'annuler le résultat imposable pendant plusieurs années), vous êtes soumis à la comptabilité commerciale au sens de l'article L.123-12 du Code de commerce. Cela implique :
- Un bilan (actif / passif) détaillé par composants (gros œuvre, toiture, réseaux, menuiseries, aménagements, mobilier).
- Un compte de résultat (produits / charges) avec ventilation des amortissements par composant et par durée.
- Une liasse fiscale 2031 (LMNP) ou 2031 BIS + 2033-A à G (LMNP au réel détaillé / LMP), télétransmise par EDI aux impôts.
- Le respect du plan comptable général (PCG) adapté à la location meublée, avec tenue d'un grand livre et d'un journal.
- Depuis 2025 (loi de finances, dite « loi Le Meur »), la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente (art. 150 VB III CGI) — ce qui exige un suivi historique exhaustif des dotations pratiquées sur chaque composant.
Concrètement, la tenue manuelle de cette comptabilité sur un tableur Excel — même bien fait — expose à trois catégories de risques : des erreurs de calcul sur les amortissements par composants (le premier poste de contrôle fiscal en LMNP), un non-respect du formalisme fiscal (liasse mal formatée, EDI non transmis), et une perte de temps considérable à chaque exercice annuel.
Un logiciel de comptabilité LMNP spécialisé résout ces trois problèmes en automatisant la génération de la liasse, en calculant les amortissements selon les règles du PCG et de la doctrine fiscale (BOI-BIC-AMT-10-30), et en transmettant directement le fichier à la DGFiP via EDI.
Seuils et obligations 2026 à retenir
- Micro-BIC LMNP classique : jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement forfaitaire 50 %. Pas de comptabilité à tenir, mais pas d'amortissements possibles.
- Micro-BIC meublé de tourisme non classé : plafond abaissé à 15 000 € depuis la LF 2025 (loi Le Meur) avec abattement 30 %. Au-delà, régime réel obligatoire.
- Régime réel LMNP/LMP : obligatoire au-delà des seuils ci-dessus, ou sur option (généralement avantageuse). Comptabilité complète + liasse fiscale + EDI.
- Bascule en LMP (art. 155 IV CGI) : recettes > 23 000 € ET > aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Cotisations SSI 2026 (nouveau barème loi Le Meur).
Les 4 écueils de la comptabilité LMNP tenue sur Excel
1. Erreurs sur les composants
Un immeuble s'amortit sur 5 à 7 composants (gros œuvre 80 ans, toiture 25-30 ans, réseaux 30 ans, menuiseries 20-25 ans, aménagements 15 ans, mobilier 7-10 ans). La ventilation manuelle est source d'erreurs majeures — et le premier poste vérifié en cas de contrôle fiscal.
2. Formalisme fiscal de la liasse
La liasse 2031 / 2033-A à G doit respecter un plan comptable précis (BOI-BIC-CHAMP-40). Une liasse mal formatée, un numéro de case oublié, un solde qui ne se reporte pas — et la télétransmission EDI est rejetée par la DGFiP.
3. Absence de EDI en local
La télétransmission EDI (format XML obligatoire depuis 2015 pour les liasses des entreprises individuelles) requiert un partenaire EDI agréé. Impossible à faire depuis Excel — il faut passer par un logiciel certifié ou un expert-comptable.
4. Suivi des amortissements cumulés
Depuis la LF 2025, les amortissements sont réintégrés à l'assiette de plus-value à la revente (art. 150 VB III CGI). Il faut donc un historique exhaustif sur 10-30 ans, composant par composant — impossible à maintenir fiable sur un tableur dans la durée.
Ces 4 écueils expliquent pourquoi la quasi-totalité des bailleurs meublés sérieux utilisent aujourd'hui un logiciel spécialisé, soit en mode autonome (ils signent eux-mêmes leur liasse), soit avec validation par un expert-comptable. Le marché français compte une douzaine de solutions, dont 8 méritent qu'on s'y arrête en 2026.
LMNP.ai en bref : un logiciel SaaS français, IA et cabinet partenaire
LMNP.ai est une plateforme SaaS française dédiée à la comptabilité des loueurs meublés (LMNP et LMP). Lancée en 2023 et adoptée par plus de 6 500 utilisateurs actifs en 2026, la solution se positionne sur trois axes différenciants :
| Axe | Description |
|---|---|
| Algorithmes d'IA | Décomposition automatique du bien en 5-7 composants (entraînée sur des milliers de factures de construction), valorisation du terrain à partir des DVF et des comparables, calcul itératif des cotisations SSI 2026. |
| Offre duale Autonomie / Expert | Autonomie à 179 €/an pour le bailleur qui signe lui-même sa liasse. Expert-comptable à 249 €/an avec signature officielle d'un cabinet inscrit à l'Ordre (Conseils Assistance Gestion Expert, Avignon), responsabilité civile professionnelle engagée. |
| Biens illimités | Contrairement à la plupart des concurrents qui facturent par bien supplémentaire (Qlower +130 €/bien, JD2M +120 €/bien, Nopillo +100 €/bien), l'offre Autonomie LMNP.ai prend en charge un nombre illimité de biens pour 179 € TTC/an. |
Transparence : une plateforme française 100 %
LMNP.ai est édité par une société française (Hagnéré Code), hébergée en France (conforme RGPD), avec un cabinet d'expertise comptable partenaire inscrit à l'Ordre français (Conseils Assistance Gestion Expert, SIREN 830 570 081). Les données comptables et fiscales sont chiffrées et stockées sur infrastructure européenne.
Les fonctionnalités clés
4.1 Amortissements par composants assistés par IA
C'est le point technique le plus sensible en LMNP — et celui qui peut faire perdre le plus de temps sur Excel. La méthode par composants est obligatoire depuis l'entrée en vigueur du règlement CRC 2002-10 (désormais codifié à l'article 214-9 du Plan Comptable Général) et reprise par la doctrine fiscale BOI-BIC-AMT-10-40-10 ainsi que par la jurisprudence (Conseil d'État, 24 mars 2006). LMNP.ai applique cette méthode en décomposant automatiquement le bien selon le tableau de référence 2026 suivant :
| Composant | Durée (neuf) | Taux annuel | % Appartement | % Maison |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure porteuse) | 80 ans | 1,25 % | 35 % | 45 % |
| Toiture / couverture | 35 ans | 2,86 % | 8 à 10 % | — |
| Installations techniques (eau, élec, chauffage, MEP) | 30 ans | 3,33 % | 20 % | 15 % |
| Étanchéité & façade (menuiseries, isolation ext.) | 15 ans | 6,67 % | 10 % | 10 % |
| Aménagements intérieurs (cloisons, revêtements, finitions) | 15 ans | 6,67 % | 35 % | 30 % |
| Mobilier et équipements (inventaire séparé) | 5 à 10 ans (7 par défaut) | 14,3 % | — | — |
| Terrain (non amortissable) | — (jamais amorti) | — | 5 à 40 % | 5 à 40 % |
L'algorithme de LMNP.ai analyse votre dossier (prix d'achat, surface, année de construction, zone géographique, rénovations éventuelles) et propose automatiquement une ventilation conforme à la pratique fiscale. Pour un bien rénové, les durées sont réduites (50 ans gros œuvre, 25 ans toiture et façade, 20 ans installations, 12 ans aménagements) afin de refléter la durée résiduelle d'usage effective.
Valeur du terrain : fini le forfait 15 %
Le terrain n'est pas amortissable. Sa valeur doit donc être exclue de la base amortissable du bâti. La doctrine administrative et la jurisprudence (CE 24 mars 2006) exigent une estimation motivée — un simple « forfait 15 % » n'a aucun fondement légal et constitue une faille fréquemment relevée lors des contrôles fiscaux.
LMNP.ai procède en deux temps : (1) méthode forfaitaire pondérée par commune (ex. 5-10 % en rural, 25-40 % en Paris centre, basée sur l'agrégation historique des bases DVF), puis (2) méthode réelle via les données Demande de Valeur Foncière (DVF, open data), le Cadastre et Patrim pour identifier des parcelles constructibles comparables. Le logiciel recommande la position défensive la plus solide.
Exemple chiffré : appartement à 250 000 € en zone tendue. Méthode réelle LMNP.ai : 30 % terrain (75 000 €) / 70 % bâti (175 000 €) → environ 5 250 € d'amortissement annuel. Méthode « forfait 15 % » : 6 375 €/an — mais 28 125 € d'amortissements contestables en cas de contrôle sur la durée comptable.
Article 39 C CGI : plafonnement automatique
Spécificité BIC : l'article 39 C du CGI plafonne la déductibilité des amortissements au montant des loyers nets (après charges). L'excédent — appelé ARD (Amortissement Restant Dû) — n'est pas perdu : il est reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants où l'activité est bénéficiaire. LMNP.ai applique ce plafonnement automatiquement et suit l'ARD cumulé, exercice après exercice, pour éviter toute perte fiscale involontaire.
4.2 Liasse fiscale complète et automatique
Génération automatique des formulaires :
- 2031 — déclaration BIC de résultat (LMNP classique)
- 2033-A — bilan simplifié (actif / passif)
- 2033-B — compte de résultat simplifié
- 2033-C — tableau des immobilisations et amortissements par composants
- 2033-D — relevé des provisions / amortissements dérogatoires
- 2033-E — détermination de la valeur ajoutée produite
- 2033-F et 2033-G — informations complémentaires et affectation du résultat
- 2042-C-PRO — report du résultat BIC sur votre déclaration IR (avec pas-à-pas guidé)
4.3 Télétransmission EDI à la DGFiP (en 1 clic)
LMNP.ai intègre un module EDI certifié (format XML FEC / TDFC) qui transmet directement votre liasse aux impôts, avec suivi en temps réel du statut et accusé de réception DGFiP officiel. Fini la double saisie sur impots.gouv.fr.
4.4 Module SSI 2026 intégré (pour les LMP)
La réforme SSI 2026 (intégrée dans la loi Le Meur) modifie substantiellement les cotisations des loueurs meublés professionnels. LMNP.ai calcule automatiquement :
- Le nouveau barème de cotisations SSI (indemnités journalières + retraite + maladie)
- Le franchissement du seuil LMP (23 000 € recettes ET > revenus d'activité) en temps réel
- L'intégration des cotisations comme charge déductible dans la liasse
- Le calcul itératif nécessaire quand les cotisations modifient l'assiette imposable (effet boucle)
C'est un module technique que la plupart des solutions concurrentes ne gèrent pas en 2026 — ou facturent en option. LMNP.ai l'inclut dans l'offre de base.
4.5 Gestion multi-biens illimitée
Que vous ayez 1, 3 ou 20 biens, l'offre Autonomie à 179 € TTC/an est strictement illimitée. Chaque bien peut être affecté à une activité distincte (location annuelle, saisonnière, para-hôtelière), chaque bien a sa propre segmentation d'amortissements. L'offre Expert, elle, facture 108 € par bien supplémentaire au-delà du premier, ce qui reste très compétitif vs les concurrents.
4.6 Modules spécialisés (cas complexes)
- Démembrement / usufruit : la fiscalité LMNP est portée par l'usufruitier (celui qui perçoit les loyers). LMNP.ai gère le démembrement viager et temporaire.
- Sous-location professionnelle : cadre BIC spécifique, différent de la location directe. Traité nativement.
- Location saisonnière / Airbnb : suivi des seuils 15 000 € (meublé de tourisme non classé) et 83 600 € (classé / chambre d'hôtes). Gestion des changements de régime en cours d'année.
- Plus-values professionnelles LMP : calcul court terme / long terme et régime d'exonération art. 151 septies CGI (recettes < 90 000 € ET 5 ans d'activité).
- Indemnités kilométriques : module de suivi des déplacements professionnels déductibles.
- Reforme Le Meur (LF 2025) : calcul de la réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III CGI), avec projection de la plus-value future.
4.7 Suite de simulateurs fiscaux intégrée (7 outils en 2026)
Au-delà de la comptabilité pure, LMNP.ai intègre une suite de 7 simulateurs gratuits qui couvrent l'intégralité du cycle de vie d'un investissement meublé — de l'acquisition à la revente. Tous sont accessibles sans création de compte, mis à jour en continu avec la loi de finances 2025 (réforme Le Meur) et les évolutions SSI 2026.
| Simulateur | À quoi il sert | Cas d'usage typique |
|---|---|---|
| Micro-BIC vs Réel | Arbitre les deux régimes fiscaux sur 10 à 30 ans (amortissements, déficits BIC reportables, effet loi Le Meur) | Choisir son régime fiscal optimal avant souscription ou changement |
| Amortissement LMNP par composants | Calcule la dotation annuelle par composant (gros œuvre, toiture, installations, aménagements, mobilier) | Estimer sa base amortissable avant achat ou à la création de l'activité |
| Plus-value LMNP | Simule la plus-value à la revente, intégrant la réintégration des amortissements (art. 150 VB III CGI) | Anticiper l'impact fiscal d'une revente future post-loi Le Meur |
| Plus-value LMP | Calcule les plus-values professionnelles court terme et long terme, exonération art. 151 septies CGI | Arbitrer une revente en LMP (régime pro) avec franchise possible si recettes sous 90 000 € |
| Cotisations sociales LMP (SSI) | Chiffre les cotisations SSI 2026 (indemnités journalières, retraite, maladie) selon les nouveaux barèmes loi Le Meur | Projeter le coût net d'un basculement en LMP |
| CFE LMNP | Estime la Cotisation Foncière des Entreprises due par le loueur meublé selon commune et valeur locative | Prévoir la CFE dans son budget annuel (souvent oubliée les 2 premières années) |
| Frais de notaire | Calcule les frais de notaire à l'acquisition (droits de mutation, émoluments, débours) | Chiffrer précisément le coût total d'acquisition avant négociation |
Couverture du cycle de vie complet
Les 7 simulateurs sont organisés en 3 moments clés :
- 1. Avant l'acquisition : Frais de notaire + Arbitrage Micro-BIC vs Réel + Amortissement par composants pour chiffrer le coût total d'achat et choisir le régime fiscal le plus avantageux.
- 2. Pendant l'activité : CFE LMNP + Cotisations sociales LMP (SSI 2026) pour anticiper la charge annuelle et la bascule éventuelle en LMP.
- 3. À la revente : Plus-value LMNP + Plus-value LMP pour chiffrer l'impact fiscal d'une cession (notamment la réintégration des amortissements introduite par la loi Le Meur).
Les simulateurs produisent un rapport PDF téléchargeable et sont accessibles sans compte. Ils restent ouverts et gratuits, même sans souscrire à une offre payante de LMNP.ai.
L'offre Expert-Comptable (Conseils Assistance Gestion Expert)
Beaucoup de bailleurs veulent la sécurité d'une signature par un professionnel du chiffre — ne serait-ce que pour dormir tranquille en cas de contrôle fiscal. LMNP.ai a conçu une offre spécifique (249 € TTC/an + 108 €/bien supplémentaire) qui associe le logiciel à un cabinet d'expertise comptable inscrit à l'Ordre.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Cabinet partenaire | Conseils Assistance Gestion Expert (SIREN 830 570 081) |
| Localisation | Avignon (PACA), basé en France métropolitaine |
| Agrément | Inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur |
| Spécialisation | Location meublée (LMNP/LMP), para-hôtellerie, SCI à l'IS locatives |
| Engagement | Responsabilité civile professionnelle (RCP) engagée sur la liasse signée |
| Livrable | Liasse fiscale signée + bilan + compte de résultat + EDI transmis + accusé DGFiP |
5.1 Comment se déroule la validation ?
- Vous saisissez vos écritures dans LMNP.ai tout au long de l'année (factures, loyers, charges, travaux).
- En fin d'exercice, le logiciel produit automatiquement la liasse et les annexes.
- Vous soumettez votre dossier via la plateforme au cabinet Conseils Assistance Gestion Expert.
- Un expert-comptable du cabinet Conseils Assistance Gestion Expert revoit chaque ligne, vérifie la cohérence des amortissements, contrôle les seuils et valide (ou demande des corrections).
- Le cabinet signe la liasse fiscale et la télétransmet par EDI, en engageant sa responsabilité civile professionnelle sur le contenu.
- Vous recevez l'accusé de réception officiel DGFiP et conservez l'ensemble du dossier archivé dans LMNP.ai.
Précision importante vis-à-vis de l'Ordre des Experts-Comptables
L'offre « Expert-Comptable » de LMNP.ai ne signifie pas que LMNP.ai est un cabinet d'expertise comptable. LMNP.ai reste un éditeur de logiciel (SaaS). C'est exclusivement le cabinet partenaire Conseils Assistance Gestion Expert, inscrit à l'Ordre, qui exerce la mission d'expertise comptable (article 2 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945). LMNP.ai facilite la relation, mais la signature, la responsabilité civile professionnelle et le secret professionnel sont portés par Conseils Assistance Gestion Expert.
5.2 Pourquoi choisir un expert-comptable spécialisé meublé ?
La plupart des cabinets d'expertise comptable traitent surtout des PME ou des artisans. Peu d'entre eux maîtrisent vraiment les particularités du LMNP au réel : décomposition par composants, doctrine BOI-BIC-AMT-10-30, articulation avec l'IR/IFI, régime SSI 2026, loi Le Meur. Un cabinet spécialisé comme Conseils Assistance Gestion Expert traite des centaines de dossiers meublés par an — ce qui se ressent sur la rapidité de traitement (quelques jours vs quelques semaines) et la pertinence du conseil.
Tarification : le rapport qualité/prix
| Offre LMNP.ai | Tarif TTC | Inclus |
|---|---|---|
| Autonomie | 179 €/an · biens illimités | Liasse générée automatiquement, signée par le bailleur, contrôles de cohérence, télétransmission EDI, FEC, support chat et téléphone |
| Expert-Comptable (base) | 249 €/an pour 1 bien | Tout Autonomie + validation et signature par cabinet Conseils Assistance Gestion Expert + RCP engagée + accusé DGFiP officiel + assistance en cas de contrôle fiscal |
| Expert-Comptable (bien suppl.) | + 108 €/an par bien | Chaque bien additionnel au-delà du premier |
| Reprise de comptabilité | 90 € TTC (frais uniques) | Migration d'écritures, amortissements et liasses des exercices N-1 à N-X depuis un autre logiciel ou cabinet |
| Consultation 30 min | 45 € TTC | Entretien avec un spécialiste meublé sur une question précise |
| Conseil stratégique 60 min | 90 € TTC | Arbitrage micro-BIC vs réel, bascule LMP, stratégie de revente, etc. |
| Immatriculation INPI | 45 € TTC par acte | Création du numéro SIRET LMNP, modifications, cessation d'activité |
Exemple concret pour un bailleur multi-biens
Bailleur avec 3 biens en location annuelle LMNP au réel :
- Offre Autonomie LMNP.ai : 179 € / an, soit 59,67 € par bien
- Offre Expert-Comptable LMNP.ai : 249 + 2 × 108 = 465 € / an, soit 155 € par bien signé par un EC
- Comparaison Qlower autonomie : 269 + 2 × 130 = 529 € / an
- Comparaison Nopillo (EC inclus, pas d'autonomie) : 599 + 2 × 100 = 799 € / an
- Comparaison JD2M intégrale (EC) : à partir de 599 + 2 × 120 = 839 € / an
- Comparaison Amarris Immo Expert (prix brut) : ~440 € pour 1 bien, biens supplémentaires inclus. Sur son site, Amarris affiche un prix « après déduction fiscale sur base d'une TMI de 30 % et PS 18,6 % » de ~226 €/an. Pour comparer ce qui est comparable d'un éditeur à l'autre, nous retenons ici le montant brut effectivement facturé, soit ~440 €.
Sur ce profil, LMNP.ai est entre 3 et 4,5 × moins cher que ses concurrents à prestation équivalente.
LMNP.ai vs les 7 autres solutions
Nous avons recensé 8 solutions sérieuses dédiées à la comptabilité LMNP/LMP sur le marché français en 2026. Voici le tableau comparatif détaillé.
| Solution | Autonomie (TTC/an) | Avec EC (TTC/an) | Bien supplémentaire | Mobile natif | Spécialisation |
|---|---|---|---|---|---|
| LMNP.ai | 179 € (illimité) | 249 € | 108 € | Non (web responsive) | Meublé pur (LMNP/LMP, démembrement, saisonnier) |
| Decla.fr | 219 € / déclaration | Non proposé | Inclus | Non | Autonome avec chat 7j/7 |
| Qlower | 269 € + 130 €/bien | 590 € + 130 €/bien | 130 € | Oui (iOS et Android) | Mobile-first, propriétaires actifs |
| Nopillo | Non proposé | 599 € + 100 €/bien | 100 € | Non | EC obligatoire, clé en main |
| Indy | 345,60 € | + 39-59 €/mois | Variable | Oui (app) | TNS généraliste (LMNP en module) |
| JD2M (JeDéclareMonMeuble) | 289 € | 599-799 € + 120 €/bien | 120 € | Non | Ancien du marché (2012), 90 000+ clients |
| Ownily | 299-355 € | Non proposé | Inclus | Non | Freelance / SCI / LMNP |
| Amarris Immo | ~299 € (brut*) | ~440 € (brut*) | Inclus | Non | Groupe Amarris (cabinet EC généraliste) |
Note méthodologique
Les tarifs sont ceux affichés publiquement par chaque éditeur au 7 mai 2026. Ils peuvent évoluer. Certaines solutions (JD2M, Qlower) pratiquent des remises promotionnelles ponctuelles. Le comparatif intègre uniquement les fonctions de comptabilité LMNP/LMP — les modules annexes (gestion locative, simulation d'achat) ne sont pas pris en compte dans la comparaison prix.
* Précision sur les tarifs Amarris Immo : sur son site, Amarris affiche « à partir de 154 € TTC/an » (Solo) et « à partir de 226 € TTC/an » (Expert) avec la mention « après déduction fiscale, pour un taux marginal d'imposition de 30 % et des prélèvements sociaux à 18,6 % ». Le prix brut effectivement facturé est donc ~299 €/an (Solo) et ~440 €/an (Expert) — calculs : 154 / (1 − 0,486) et 226 / (1 − 0,486). Pour comparer ce qui est comparable d'un éditeur à l'autre, nous retenons dans ce tableau les prix bruts.
À noter par ailleurs : la déductibilité des frais d'expert-comptable du résultat BIC au régime réel s'applique de la même manière à tous les éditeurs (LMNP.ai, Qlower, JD2M, Nopillo, etc.). Elle n'a juridiquement plus rien à voir avec l'ancienne réduction d'impôt OGA (art. 199 quater B CGI, 2/3 des frais comptables plafonnés à 915 €/an), supprimée par la LF 2021 art. 7 pour les exercices clos à compter du 31/12/2022. Aujourd'hui, c'est uniquement un effet d'assiette imposable, qui réduit l'impôt de la même façon quel que soit l'éditeur retenu.
7.1 Classement par objectif prioritaire
| Objectif prioritaire | Solution recommandée | Raison |
|---|---|---|
| Prix le plus bas (autonomie, biens illimités) | LMNP.ai (179 €) | Seule offre illimitée sous 200 € sur le marché |
| Application mobile native | Qlower | Le seul éditeur avec app iOS et Android vraiment aboutie |
| Marque établie, ancienneté | JD2M (JeDéclareMonMeuble) | Ancien du marché, large base de clients revendiquée par l'éditeur |
| Expert-comptable inclus sans option | Nopillo | Modèle 100 % EC inclus, clé en main (pas d'autonomie) |
| Support chat 7j/7 | Decla.fr | Assistance chat réactive comme argument central |
| Multi-biens + EC au meilleur prix | LMNP.ai (249 € + 108 €/bien) | Jusqu'à 4,5 × moins cher que Nopillo/JD2M sur 3 biens avec EC |
| Cas complexes (démembrement, sous-location, saisonnier) | LMNP.ai | Modules natifs, intégration SSI 2026 et Le Meur |
| TNS polyvalent (activité BIC + LMNP) | Indy | Comptabilité TNS généraliste plus large |
Concrètement, il n'y a pas une solution meilleure dans l'absolu : il y a une solution adaptée à votre profil. Si vous voulez l'app mobile, orientez-vous vers Qlower. Si vous voulez la marque historique la plus connue, JD2M sera plus adapté. Si vous voulez un chat 7j/7, Decla.fr. Si vous voulez le meilleur rapport prix / fonctionnalités / multi-biens, LMNP.ai est difficile à battre en 2026 — et c'est pour ça que nous l'avons co-fondé.
Ergonomie et expérience utilisateur
C'est l'argument principal que les utilisateurs remontent sur Trustpilot (noté 4,2/5 sur 57 avis au 05/10/2026, avec une ligne éditoriale revendiquée : « 15 minutes par an » pour boucler sa compta) : LMNP.ai est un logiciel SaaS pensé pour le bailleur non comptable.
- Pas-à-pas guidé à chaque étape — le logiciel vous explique quoi remplir, pourquoi, et où c'est reporté dans la liasse.
- Pas de jargon — l'interface parle « loyers », « charges », « travaux » plutôt que « produits d'exploitation » et « dotations aux amortissements ». La liasse reste conforme en arrière-plan.
- Alertes en temps réel sur le franchissement des seuils (23 000 € LMP, 83 600 € et 15 000 € micro-BIC).
- Support humain inclus : chat en direct en heures ouvrées, numéro de téléphone, FAQ détaillée, vidéos YouTube tutorielles.
- Export PDF des tableaux d'amortissements pour archivage / contrôle fiscal.
- Interface responsive — utilisable sur mobile, tablette et desktop (pas d'app native à date, mais l'interface web est bien optimisée).
Avis des utilisateurs
Les avis publiés par les utilisateurs de LMNP.ai, avec leur date, sont consultables sur la page Trustpilot du logiciel.
Reprise de comptabilité depuis un autre cabinet
Beaucoup de bailleurs hésitent à changer de prestataire parce qu'ils craignent de « casser » la continuité fiscale (amortissements déjà engagés, déficits BIC reportables, historique des composants). LMNP.ai propose un service de reprise à 90 € TTC (frais uniques) qui couvre :
- Récupération des liasses fiscales 2031 / 2033-A à G des exercices précédents
- Reprise des écritures de journal et du grand livre (migration depuis un autre logiciel ou depuis un cabinet classique)
- Reprise du tableau d'amortissements par composants — garantie de la continuité des durées et des bases amortissables
- Reconstitution du FEC (Fichier des Écritures Comptables) pour les années N-1 à N-X
- Paramétrage du régime fiscal (micro-BIC vs réel, LMNP vs LMP, SSI le cas échéant)
Cela vous permet de basculer vers LMNP.ai sans repartir de zéro et en préservant tous vos droits fiscaux acquis (amortissements cumulés, déficits BIC reportables sans limitation de durée en LMNP au réel).
Pour qui ? 6 cas d'usage concrets
1. Bailleur mono-bien, location annuelle
Profil le plus courant : un studio ou T2 en location annuelle meublée, recettes < 83 600 €, option régime réel pour amortir. Offre Autonomie à 179 €/an, vous signez votre liasse, 15-30 min/an.
2. Bailleur multi-biens (3 à 10)
Portefeuille en constitution ou constitué. Offre Autonomie à 179 €/an biens illimités — c'est ici que le rapport prix/fonctionnalité LMNP.ai prend tout son sens. Comparaison indicative réalisée le 06/05/2026 sur la base des grilles tarifaires publiques des concurrents cités.
3. Bailleur prudent qui veut l'EC
Vous préférez dormir tranquille avec une signature professionnelle et la RCP du cabinet Conseils Assistance Gestion Expert. Offre Expert-Comptable à 249 €/an (+108 €/bien). Clef en main.
4. Basculement LMP en vue
Recettes qui approchent les 23 000 € et > autres revenus d'activité. LMNP.ai calcule automatiquement la bascule, intègre le régime SSI 2026, les plus-values pro CT/LT et l'exonération 151 septies.
5. Location saisonnière / Airbnb
Meublé de tourisme classé ou non classé, seuils 15 000/83 600 €, arbitrage micro vs réel, réforme Le Meur. Suivi natif dans LMNP.ai.
6. Démembrement (usufruitier)
Donation démembrée, achat démembré via SCPI en usufruit, bail à construction. LMNP.ai gère l'usufruit comme bailleur fiscalement responsable, la nue-propriété restant hors champ BIC.
Ce qui manque à LMNP.ai (franc-parler)
Puisque nous sommes cofondateurs et que nous écrivons cet article en transparence, nous devons être explicites sur les limites actuelles de LMNP.ai — pour que vous puissiez faire votre choix avec toutes les cartes en main.
- Pas d'application mobile native. L'interface web est responsive et fonctionnelle sur mobile, mais il n'y a pas d'app iOS/Android dédiée. Si l'app mobile native est une priorité absolue pour vous (saisie de factures en photo depuis le smartphone en quelques secondes), Qlower est plus avancé sur ce terrain.
- Périmètre limité au LMNP/LMP pur. LMNP.ai ne traite pas les SCI à l'IS, les SCI familiales à l'IR, les holdings patrimoniales ni les foncières non meublées. Pour ces structures, nous recommandons sci-ai.app — la plateforme SaaS sœur de LMNP.ai, dédiée à la création, la gestion et la comptabilité des SCI (création statuts, immatriculation INPI, comptabilité IR ou IS, liasse 2072 (SCI IR) ou 2065 (SCI IS), CFE, bilan annuel, télétransmission EDI). Même philosophie produit : interface pensée pour les non-comptables, algorithmes d'automatisation, offre Autonomie ou validation par le cabinet Conseils Assistance Gestion Expert (inscrit à l'Ordre). À noter en transparence : Quentin Hagnéré est également cofondateur et associé de sci-ai.app, comme de LMNP.ai. Pour les montages purement patrimoniaux (holding animatrice, SCPI pleine propriété, foncière internationale), un expert-comptable classique et un bilan patrimonial restent recommandés — voir notre guide création SCI familiale 2026.
- Pas de gestion locative intégrée. LMNP.ai fait la comptabilité et la fiscalité, pas la gestion locative (quittances, bail, caution, état des lieux, relance de loyers). Il faut coupler avec un outil de gestion locative (Rentila, Gererseul, un gestionnaire, etc.).
- Cabinet partenaire unique. L'offre Expert-Comptable s'appuie exclusivement sur le cabinet Conseils Assistance Gestion Expert (Avignon). Si vous tenez à avoir votre propre expert-comptable (choix personnel, relation historique), l'offre Expert-Comptable de LMNP.ai ne vous conviendra pas — prenez plutôt l'offre Autonomie et faites signer votre liasse par votre EC habituel.
- Pas de simulation de rentabilité « tout-en-un » (cash-flow prévisionnel sur 20 ans avec TRI, effort d'épargne, taux d'endettement bancaire). LMNP.ai propose en revanche 7 simulateurs fiscaux gratuits qui couvrent les dimensions les plus techniques (arbitrage micro-BIC vs réel, amortissement par composants, plus-value LMNP/LMP avec réintégration loi Le Meur, cotisations SSI, CFE, frais de notaire) — voir la section 4.7 ci-dessus. Pour un simulateur de rentabilité immobilière global, des outils comme Rendement Locatif ou les calculateurs intégrés de certaines néo-banques sont complémentaires.
Notre avis final
Après avoir analysé les 8 solutions principales du marché français, voici notre lecture de synthèse. LMNP.ai est la meilleure option si :
- Vous êtes bailleur LMNP ou LMP au régime réel (mono ou multi-biens)
- Vous cherchez le meilleur rapport prix / fonctionnalités du marché (179 € biens illimités en autonomie, 249 € avec EC pour le 1er bien)
- Vous valorisez l'ergonomie et la rapidité (objectif 15 min/an)
- Vous avez des cas complexes à gérer (démembrement, sous-location, saisonnier, bascule LMP, réforme SSI 2026, réforme Le Meur)
- Vous voulez l'option de valider avec un cabinet EC spécialisé (Conseils Assistance Gestion Expert) à tarif raisonnable
- Vous n'avez pas d'impératif absolu sur une application mobile native
LMNP.ai n'est pas adapté si :
- Vous gérez une SCI à l'IS ou une holding (choisissez un expert-comptable généraliste)
- Vous voulez obligatoirement une app native (Qlower est plus adapté)
- Vous voulez une marque historique avec 90 000+ clients (JD2M)
- Vous tenez à avoir votre propre expert-comptable (prenez l'Autonomie à 179 € et faites signer par votre EC)
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Un cabinet CIF arbitre réel vs micro, LMNP vs LMP, détention directe vs SCI IS, démembrement et revente post-réforme Le Meur, sans promotion d'outil.
Rappel de transparence (déjà mentionné en tête)
Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine, est également cofondateur et associé à hauteur de 50 % de la société éditrice de LMNP.ai. Les deux sociétés sont juridiquement distinctes mais partagent un associé commun — ce lien capitalistique est déclaré en transparence. Nous continuons d'orienter chaque client vers la solution la plus adaptée à sa situation, y compris un autre logiciel ou un expert-comptable traditionnel si cela correspond mieux à son profil. Cet article n'est pas un acte de conseil en investissement et ne constitue pas un démarchage au sens de l'article L.341-1 du Code monétaire et financier. Le choix d'un logiciel comptable et/ou d'un cabinet d'expertise comptable relève d'une décision personnelle, libre et éclairée.
Glossaire — 12 notions clés du LMNP & comptabilité meublée
Tous les sigles et notions techniques mentionnés dans ce comparatif, en clair. À garder sous la main avant un rendez-vous CGP ou un échange avec un éditeur de logiciel.
| Notion | Définition synthétique |
|---|---|
| LMNP | Loueur en Meublé Non Professionnel — régime BIC art. 35 CGI. Recettes ≤ 23 000 € OU ≤ aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. |
| LMP | Loueur en Meublé Professionnel — bascule automatique si recettes > 23 000 € ET > autres revenus d'activité (art. 155 IV CGI). Cotisations SSI dues. |
| Micro-BIC | Régime forfaitaire — abattement 50 % LMNP classique (plafond 83 600 €), 30 % meublé tourisme non classé (plafond abaissé à 15 000 € depuis LF 2025), 50 % meublé tourisme classé (plafond 83 600 € en 2026 ; régime aligné sur la location classique par la loi Le Meur, l'ancien 71 %/188 700 € est supprimé). |
| Régime réel | Comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat, amortissements). Obligatoire au-delà des seuils micro-BIC ou sur option (souvent avantageuse). |
| Liasse 2031 / 2033 | Formulaires fiscaux du LMNP/LMP au réel : 2031 (déclaration), 2033-A à G (annexes : bilan, compte de résultat, amortissements, plus-values, etc.). |
| EDI DGFiP | Échange de Données Informatisé — télétransmission obligatoire de la liasse fiscale depuis 2015 pour les entreprises individuelles. Format XML certifié. |
| Amortissements par composants | Décomposition d'un immeuble en 5-7 composants à durées différentes : gros œuvre 80 ans, toiture 25-30 ans, réseaux 30 ans, menuiseries 20-25 ans, aménagements 15 ans, mobilier 7-10 ans (BOI-BIC-AMT-10-30). |
| Réintégration amortissements | Mécanisme issu de la LF 2025 (loi Le Meur, art. 150 VB III CGI) : les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés à l'assiette de plus-value lors de la revente, augmentant l'imposition de cession. |
| Réforme Le Meur | Loi de finances 2025 visant les meublés de tourisme : plafond micro-BIC abaissé à 15 000 € (non classés), réintégration amortissements PV LMNP, durcissement des taux. |
| Cotisations SSI 2026 | Sécurité Sociale des Indépendants — cotisations obligatoires pour les LMP, calculées sur les bénéfices BIC. Nouveau barème issu de la réforme 2026. |
| Reprise de comptabilité | Service permettant de transférer un dossier LMNP depuis un ancien logiciel/cabinet vers un nouveau, en conservant la continuité des amortissements engagés et le report des déficits BIC. |
| Article 151 septies CGI | Exonération des plus-values professionnelles pour les LMP sous conditions de durée d'activité (5 ans) et de seuils de recettes (90 000 € exonération totale, 126 000 € partielle). |
Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine, immatriculé à l'ORIAS n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Article rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 6 mai 2026, intégrant la réforme Le Meur (LF 2025) et la LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025). Lien capitalistique avec LMNP.ai déclaré en première section. Dernière mise à jour : 25 juin 2026.