Programmes immobilier neuf à Marseille 10e Arrondissement
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Le marché immobilier neuf à Marseille 10e Arrondissement
Le 10e arrondissement de Marseille s'étend sur le sud-est de la ville, structuré autour de la vallée de l'Huveaune et bordé par les collines de Saint-Tronc. Avec environ 53 000 habitants répartis sur 11,7 km², ce territoire concentre une mixité fonctionnelle remarquable : pôle hospitalier majeur autour de la Timone, anciens faubourgs ouvriers en pleine mutation à La Capelette, tissu pavillonnaire familial à Pont-de-Vivaux et Saint-Tronc. Classé en zone A, le 10e bénéficie de plafonds de loyers attractifs (14,64 €/m² pondéré en 2026) et d'une demande locative structurellement soutenue par la proximité du CHU et des universités.
L'analyse des prix immobiliers du 10e arrondissement révèle un marché à deux vitesses. Selon les données MeilleursAgents et SeLoger consolidées au premier trimestre 2026, le neuf s'établit autour de 4 500 €/m² en moyenne, avec des pointes à 5 200 €/m² sur les programmes premium de Pont-de-Vivaux et des entrées de gamme à 4 100 €/m² sur la frange est de Saint-Loup. L'ancien évolue dans une fourchette de 2 800 à 3 800 €/m² selon les micro-secteurs, soit une décote moyenne de 27 %. Le revenu médian par UC s'établit à 21 500 € (INSEE FiLoSoFi 2022).
La connectivité du 10e arrondissement constitue son atout structurant. La station La Timone (Métro 1) place le CHU à 8 minutes du Vieux-Port, tandis que Sainte-Marguerite Dromel (Métro 2) connecte directement le sud de l'arrondissement à la gare Saint-Charles en 12 minutes. Le tramway T3 dessert la Capelette. L'autoroute A50 traverse l'arrondissement et permet de rejoindre Aubagne en 15 minutes ou l'aéroport Marseille-Provence en 25 minutes via la rocade L2.
Stratégiquement, le 10e arrondissement concentre plusieurs leviers de revalorisation patrimoniale à moyen terme. La Capelette fait l'objet d'un projet NPNRU d'envergure piloté par la Métropole Aix-Marseille-Provence, avec démolition-reconstruction de 1 200 logements et création d'équipements publics structurants à horizon 2028. Pour un investisseur en Loi Jeanbrun ou en LMNP, le 10e offre un positionnement défensif : tickets d'entrée accessibles, rendements bruts compris entre 4,2 % et 4,8 %, et perspective de plus-value à 9-12 ans soutenue par la transformation urbaine en cours.
Programmes neufs à Marseille 10e Arrondissement
Timone
Les Lauréades Marseille Timone
La Villa Des Poetes
La Villa des Poètes
Studéa Marseille Capelette
Louis Pasteur
Le neuf à Marseille 10e Arrondissement en chiffres
7 programmes en commercialisation à Marseille 10e Arrondissement, distribués par 5 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2026. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Marseille 10e Arrondissement
Chaque quartier de Marseille 10e Arrondissement a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
La Timone
Quartier hospitalo-universitaire structuré autour du CHU AP-HM (plus grand hôpital du sud-est de la France) et de la faculté de médecine Aix-Marseille.
La Capelette
Ancien faubourg industriel en pleine mutation NPNRU. Tramway T3, opérations de renouvellement urbain à horizon 2028 avec 1 200 logements neufs.
Pont-de-Vivaux
Quartier résidentiel familial bordé par l'hippodrome. Tissu pavillonnaire prisé des cadres de l'AP-HM.
Saint-Loup
Centralité commerciale et résidentielle de l'est marseillais, en frange du 11e. Centre commercial Grand Littoral Capelette à proximité.
Saint-Tronc
Quartier collinaire au sud-est, ambiance village avec maisons individuelles et petits collectifs. Recherché par les familles primo-accédantes.
Sainte-Marguerite
Quartier résidentiel du sud du 10e, station terminus historique du Métro 2 Sainte-Marguerite Dromel.
Marseille 10e Arrondissement en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Marseille 10e Arrondissement :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Marseille 10e Arrondissement
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Marseille 10e Arrondissement.
- Métro Ligne 1 (bleue) station La Timone, terminus La Fourragère, connexion gare Saint-Charles en 10 minutes
- Métro Ligne 2 (rouge) station Sainte-Marguerite Dromel, accès direct Vieux-Port et Joliette
- Tramway T3 desservant La Capelette et Saint-Pierre, prolongement vers la Gaye à l'étude
- Bus RTM lignes 12, 15, 19, 40, 91 maillant l'ensemble de l'arrondissement
- Autoroute A50 traversant l'arrondissement, accès Aubagne 15 min et A7/A55 via L2
- Aéroport Marseille-Provence à 25 minutes via rocade L2 et A55
- CHU de la Timone (AP-HM), plus grand complexe hospitalier du sud-est de la France et faculté de médecine Aix-Marseille Université
- Stade Orange Vélodrome (limite 8e/10e), 67 000 places, enceinte de l'Olympique de Marseille
- Vallée de l'Huveaune, axe vert structurant traversant l'arrondissement d'est en ouest
- Cimetière Saint-Pierre, plus grande nécropole de Marseille (62 hectares)
- Hippodrome Marseille Borély (limite Pont-de-Vivaux), équipement sportif et culturel historique
- Projet NPNRU La Capelette, opération de renouvellement urbain d'envergure métropolitaine à horizon 2028
Promoteurs présents à Marseille 10e Arrondissement
5 promoteurs partenaires construit actuellement à Marseille 10e Arrondissement. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Marseille 10e Arrondissement ?
6 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Marseille 10e Arrondissement. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
TVA Réduite
TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU. Achat à prix maîtrisé pour la résidence principale.
Pourquoi investir dans le neuf à Marseille 10e Arrondissement ?
Acheter un bien neuf à Marseille 10e Arrondissementavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Marseille 10e Arrondissement
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Marseille 10e Arrondissementest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.