Programmes immobilier neuf à Marseille 8e Arrondissement
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Le marché immobilier neuf à Marseille 8e Arrondissement
Le 8e arrondissement de Marseille incarne le sud-littoral huppé de la cité phocéenne, étiré sur près de 19 km² entre la corniche Kennedy au nord et les calanques de la Pointe Rouge au sud. Avec environ 88 000 habitants, il concentre les quartiers les plus prisés de la ville (Périer, Bagatelle, Le Rouet, Roucas-Blanc, Vieille Chapelle, Bonneveine, Sainte-Anne, Saint-Giniez) et constitue, avec le 7e, le marché immobilier de référence de Marseille. Le revenu médian par unité de consommation y dépasse 26 000 € (INSEE, Filosofi 2021).
Le marché immobilier du 8e arrondissement affiche, selon MeilleursAgents (données mars 2026), un prix moyen de 4 400 €/m² dans l'ancien et environ 5 800 €/m² dans le neuf, avec des pointes au-delà de 7 000 €/m² sur le Roucas-Blanc, la corniche, le Prado et les villas de Périer. Classé en zone A du zonage Pinel/PLS, le 8e ouvre l'éligibilité aux dispositifs neufs sous plafonds de loyers et de ressources, tout en captant une demande locative soutenue émanant des étudiants de Luminy et Timone, des internes du CHU Sainte-Marguerite, des cadres d'OM Campus et des familles attirées par les écoles privées.
Le 8e bénéficie d'une desserte structurante : la ligne 2 du métro RTM avec les stations Périer et Sainte-Marguerite Dromel relie le centre-ville en moins de 15 minutes, le tramway T3 dessert le Rond-Point du Prado, et le réseau de bus RTM (19, 21, 22, 23, 44, 83 corniche) maille l'ensemble des quartiers littoraux. L'autoroute A50 connecte directement Aubagne, Toulon et l'aéroport Marseille-Provence via la rocade L2, tandis que les navettes maritimes saisonnières au départ de la Pointe Rouge renforcent l'attractivité.
Pour l'investisseur, le 8e arrondissement présente un profil patrimonial premium : tickets d'entrée élevés (250 000 € pour un T2 neuf, 400 000 € pour un T3 sur la corniche), mais rentabilités brutes compressées entre 3,2 % et 4,2 %, compensées par une plus-value structurelle alimentée par la rareté foncière et l'effet rareté du littoral. Les programmes neufs (Prado Sud, Bonneveine, Sainte-Anne, ZAC du Rouet) restent rares et rapidement écoulés.
Programmes neufs à Marseille 8e Arrondissement
ZENITUDE MARSEILLE PRADO PLAGE
Zenitude Marseille Prado Plage
MARSEILLE - PRADO PERIER
Adagio Marseille Prado Perier
Calypso
Les Terrasses Borely
Le neuf à Marseille 8e Arrondissement en chiffres
9 programmes en commercialisation à Marseille 8e Arrondissement, distribués par 7 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Marseille 8e Arrondissement
Chaque quartier de Marseille 8e Arrondissement a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Périer
Quartier résidentiel haut de gamme entre le Prado et la corniche, prisé pour ses immeubles haussmanniens, sa station de métro ligne 2 et ses villas Belle Époque.
Le Rouet
Quartier en pleine mutation autour de la ZAC du Rouet, mêlant immeubles bourgeois rénovés et programmes neufs. Forte demande locative cadres et jeunes actifs.
Bonneveine
Quartier familial entre la Pointe Rouge et le Parc Borély, apprécié pour ses écoles, son centre commercial et son accès rapide aux plages.
Roucas-Blanc
Colline résidentielle exclusive surplombant la Méditerranée, villas avec vue mer, marché de niche dépassant régulièrement 7 500 €/m².
Vieille Chapelle
Ancien village de pêcheurs entre Pointe Rouge et Madrague, ambiance balnéaire authentique, programmes neufs résidentiels recherchés.
Sainte-Anne / Saint-Giniez
Quartiers résidentiels intermédiaires desservis par le métro ligne 2 (station Sainte-Marguerite Dromel) et le tramway, à proximité du CHU Sainte-Marguerite.
Marseille 8e Arrondissement en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Marseille 8e Arrondissement :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Marseille 8e Arrondissement
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Marseille 8e Arrondissement.
- Métro RTM ligne 2 (stations Périer et Sainte-Marguerite Dromel) : Vieux-Port en 12 minutes, gare Saint-Charles en 18 minutes
- Tramway T3 desservant le Rond-Point du Prado et reliant Castellane au centre-ville
- Réseau bus RTM dense (lignes 19, 21, 22, 23, 44, 83 corniche) maillant l'ensemble du littoral et des Plages du Prado
- Autoroute A50 vers Aubagne et Toulon, rocade L2 vers l'aéroport Marseille-Provence (25 minutes)
- Navettes maritimes saisonnières RTM au départ de la Pointe Rouge vers le Vieux-Port et les calanques
- Pistes cyclables corniche Kennedy et Prado intégrées au réseau Le Vélo / RTM
- Plages du Prado et corniche Kennedy (3,5 km de littoral aménagé, statue de David)
- Stade Orange Vélodrome (limite 8e/9e, 67 000 places, OM)
- Parc Borély (17 hectares, château XVIIIe, jardin botanique, roseraie)
- Hippodrome de Marseille-Borély (courses de plat et obstacles)
- Pointe Rouge et port de plaisance (départ calanques)
- Roucas-Blanc et corniche Kennedy (panorama sur le Frioul et le château d'If)
Promoteurs présents à Marseille 8e Arrondissement
7 promoteurs partenaires construit actuellement à Marseille 8e Arrondissement. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Marseille 8e Arrondissement ?
5 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Marseille 8e Arrondissement. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideLMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun (loi 2024) — logement intermédiaire neuf. TVA 10 %, fiscalité allégée.
Lire le guideLMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Marseille 8e Arrondissement ?
Acheter un bien neuf à Marseille 8e Arrondissementavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Marseille 8e Arrondissement
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Marseille 8e Arrondissementest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.