Programmes immobilier neuf à Marseille 1er Arrondissement
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Le marché immobilier neuf à Marseille 1er Arrondissement
Marseille 1er arrondissement constitue le coeur historique et battant de la cite phoceenne, abritant le Vieux-Port, la Canebiere, les quartiers de Belsunce, Noailles, Opera, Thiers, Saint-Charles et Chapitre. Avec environ 41 000 habitants sur un territoire dense d'a peine 1,6 km2, le 1er concentre les fonctions commerciales, administratives, culturelles et touristiques de Marseille intra-muros. Classe en zone A du dispositif Pinel/Pinel+/Loc'Avantages, l'arrondissement beneficie de plafonds de loyer eleves (autour de 13,56 euros/m2 zone A en 2026). La memoire de l'effondrement de la rue d'Aubagne du 5 novembre 2018 structure aujourd'hui la strategie publique : Plan Partenarial d'Amenagement Centre-Ville, projet NPNRU Noailles-Belsunce-Chapitre.
La gentrification du 1er s'opere a plusieurs vitesses. L'axe Opera-Vieux-Port-bas Canebiere connait une montee en gamme rapide depuis l'inscription au patrimoine UNESCO du chemin de Saint-Jacques et l'ouverture du MUCEM en 2013 dans le 2eme voisin. A l'inverse, le triangle Noailles-Belsunce-Chapitre demeure populaire, multiculturel et fragile, avec un parc bati en partie indigne classe ORI (Operation de Restauration Immobiliere). C'est precisement cette dichotomie qui cree de l'opportunite : les programmes neufs ou refaits a neuf sortis dans le cadre du NPNRU centre-ville beneficient d'une qualite RT 2012 voire RE 2020, et se positionnent en milieu de fourchette autour de 5 500 euros/m2.
Le 1er arrondissement profite d'une accessibilite exceptionnelle qui le distingue de la quasi-totalite des autres territoires Pinel zone A. La gare Saint-Charles, terminus de la LGV Mediterranee, place Paris a 3h05, Lyon a 1h35 et constitue le principal hub multimodal de la metropole AMP. Les lignes 1 et 2 du metro RTM convergent au coeur de l'arrondissement (stations Vieux-Port, Noailles, Reformes-Canebiere, Saint-Charles, Colbert), complets par les tramways T2 et T3 sur la Canebiere. Cote demographie, l'INSEE recense environ 41 000 habitants en 2025 avec un revenu median par UC d'environ 18 000 euros par an.
Strategiquement, Hagnere Patrimoine recommande au 1er arrondissement une approche selective fondee sur trois criteres cumulatifs : (1) localisation dans le perimetre Opera-bas Canebiere-Vieux-Port plutot que dans les rues encore degradees de Noailles, (2) selection d'un programme neuf ou refait a neuf RE 2020 avec promoteur national, (3) ciblage d'une typologie T2 ou petit T3 (40-55 m2). La vigilance porte sur les copropriets degradees (consultation systematique du registre national d'immatriculation), sur les arretes de peril prefectoraux toujours nombreux post-rue d'Aubagne, et sur le risque de surcote sur les programmes prestige du Vieux-Port qui depassent parfois 7 500 euros/m2.
Programmes neufs à Marseille 1er Arrondissement
LES BALCONS DE MASSALIA
Artémisia - Marseille - Campus Canebière
Campus Canebiere
Centre Vieux Port
MARSEILLE : 44, La Canebière
L'ACADEMIE
Le neuf à Marseille 1er Arrondissement en chiffres
8 programmes en commercialisation à Marseille 1er Arrondissement, distribués par 7 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2027 et 2028. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Marseille 1er Arrondissement
Chaque quartier de Marseille 1er Arrondissement a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Vieux-Port et Opera
Coeur touristique et tertiaire haut de gamme, le secteur Vieux-Port-Opera concentre les actifs immobiliers les plus recherches du 1er.
Canebiere
Artere historique reliant le Vieux-Port aux Reformes, la Canebiere connait une renaissance commerciale apres deux decennies de decrochage.
Belsunce
Quartier populaire en cours de requalification dans le cadre du NPNRU centre-ville, Belsunce conserve une identite multiculturelle forte.
Noailles
Le ventre de Marseille, marche couvert et rues commercantes (rue d'Aubagne, rue du Marche-des-Capucins), Noailles est emblematique des fragilites du centre-ville post-effondrement de novembre 2018.
Saint-Charles et Chapitre
Polarise par la gare TGV et le campus universitaire Saint-Charles d'Aix-Marseille Universite (sciences exactes, environ 4 500 etudiants).
Thiers et Reformes
Limite nord-est du 1er, le secteur Thiers-Reformes-Cours Julien (frontiere 6eme) bourgeoisise rapidement avec l'arrivee de jeunes menages CSP+ travaillant a Euromediterranee.
Marseille 1er Arrondissement en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Marseille 1er Arrondissement :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Marseille 1er Arrondissement
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Marseille 1er Arrondissement.
- Metro RTM ligne 1 (La Rose - La Fourragere) : stations Vieux-Port, Noailles, Reformes-Canebiere, Saint-Charles, Colbert
- Metro RTM ligne 2 (Bougainville - Sainte-Marguerite-Dromel) : stations Saint-Charles, Noailles
- Tramway T2 et T3 sur la Canebiere et le Cours Belsunce (arrets Reformes-Canebiere, Belsunce-Alcazar, Republique-Dames)
- Gare TGV Marseille Saint-Charles : terminus LGV Mediterranee, Paris a 3h05, Lyon a 1h35, hub multimodal 19 millions voyageurs/an
- Reseau bus RTM dense (lignes 18, 41, 49, 55, 80, 81, 82, 83) maillant l'ensemble du centre-ville
- Aeroport Marseille-Provence a 25 minutes via navette autocar Saint-Charles - Aeroport (frequence 15 minutes)
- Vieux-Port de Marseille, premier port de plaisance et site touristique majeur
- Canebiere historique, artere emblematique de Marseille reliant le Vieux-Port aux Reformes
- Opera municipal de Marseille, place Reyer, salle lyrique de 1 800 places inauguree en 1924
- Marche de Noailles, ventre de Marseille, marche quotidien multiculturel rue du Marche-des-Capucins
- Cours Julien voisin (6eme), epicentre de la scene alternative et culturelle
- Gare Saint-Charles et son escalier monumental, point de vue sur la ville et porte d'entree TGV
Promoteurs présents à Marseille 1er Arrondissement
7 promoteurs partenaires construit actuellement à Marseille 1er Arrondissement. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Marseille 1er Arrondissement ?
6 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Marseille 1er Arrondissement. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
Nue propriété
Achat en nue-propriété (60-70 % du prix). Aucun loyer ni charge pendant 15-20 ans, plein droit ensuite.
LMNP Résidence Services
Location meublée en résidence services (étudiante, sénior, affaires) avec amortissement comptable.
Lire le guideDéficit Foncier
Déficit foncier classique. Imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, report 10 ans.
LMNP longue durée
LMNP longue durée. Amortissement du bien et des meubles, fiscalité allégée sur les loyers.
Résidence Principale
Achat de votre résidence principale neuve. Frais de notaire réduits, garanties intégrales, RE 2020.
LMNP saisonnier
LMNP saisonnier (Airbnb-style). Régime micro-BIC ou réel, abattement forfaitaire 50 % en micro.
Pourquoi investir dans le neuf à Marseille 1er Arrondissement ?
Acheter un bien neuf à Marseille 1er Arrondissementavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Marseille 1er Arrondissement
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Marseille 1er Arrondissementest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
Un seul interlocuteur, aucun mandat exclusif, et la rémunération transparente du cabinet — au-delà du cashback sur le programme.
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Autres villes en Bouches-du-Rhône
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.