Edouard Denis est un promoteur immobilier français fondé en 2003 à La Madeleine, dans la métropole lilloise. D'abord acteur régional des Hauts-de-France, il étend rapidement son activité à Bordeaux, Lyon, Nantes et l'Île-de-France. En 2016, le groupe Nexity, leader français de la promotion résidentielle coté à Euronext Paris, prend une participation majoritaire au capital, avant de monter à 100 % en 2019. Edouard Denis devient alors une filiale stratégique du pôle Immobilier résidentiel de Nexity, tout en conservant sa marque et son identité haut de gamme.
Edouard Denis conçoit, construit et commercialise des programmes résidentiels neufs : appartements en collectif, résidences de standing, maisons individuelles et opérations d'aménagement urbain. Le groupe couvre l'accession à la propriété, l'investissement locatif, la nue-propriété et le logement intermédiaire (LLI) selon les opérations. Adossé à Nexity, il bénéficie de la garantie financière d'achèvement et d'un standard qualité homogène. Les programmes ciblent prioritairement les centres-villes et zones tendues : Paris-Île-de-France, métropoles lilloise, lyonnaise, bordelaise et nantaise, avec une exigence d'architecture contemporaine.
Edouard Denis livre de l'ordre de 2 000 à 2 500 logements par an, périmètre intégré aux résultats consolidés du groupe Nexity (CA Immobilier résidentiel d'environ 2,9 Md€ en 2024). Le contexte 2023-2024 a été marqué par une contraction du marché du neuf en France (hausse des taux, fin du Pinel), entraînant un plan de transformation chez Nexity et un recentrage géographique d'Edouard Denis. La signature haut de gamme, les emplacements premium et la solidité financière du groupe coté restent ses principaux atouts.
Hagnéré Patrimoine sélectionne Edouard Denis pour la qualité architecturale de ses programmes, la solidité financière apportée par Nexity et son maillage des grandes métropoles. Nous auditons chaque opération (emplacement, prix au m², rentabilité nette, DPE, fiscalité) avant proposition à nos clients investisseurs, avec un cashback jusqu'à 3 %.
Un éventail complet pour structurer une stratégie patrimoniale sur 9 à 25 ans.
Programmes d'appartements neufs en accession et investissement locatif, segment intermédiaire à haut de gamme.
Voir les programmesRésidences premium signature, prestations soignées, emplacements de centre-ville et adresses recherchées.
Voir les programmesMaisons individuelles et programmes pavillonnaires, principalement Hauts-de-France et Nouvelle-Aquitaine.
Voir les programmesAménagement urbain, lotissements et opérations mixtes habitat / commerces / services.
Voir les programmesLes programmes Edouard Denis en commercialisation sont éligibles à plusieurs régimes fiscaux. Choisissez celui qui correspond à votre stratégie patrimoniale.
Edouard Denis intervient sur l'ensemble du territoire avec une concentration sur les principales métropoles régionales et l'Île-de-France.
Standards environnementaux, garanties juridiques sur la VEFA et satisfaction client à la livraison.
Tous les nouveaux programmes Edouard Denis sont conçus selon la norme environnementale RE2020, en vigueur pour les permis de construire depuis 2022.
La certification NF Habitat / NF Habitat HQE est visée sur une part significative des programmes, gage de qualité de construction et de confort d'usage.
Chaque programme commercialisé en VEFA bénéficie d'une GFA extrinsèque délivrée par un établissement bancaire (souvent Nexity-Banque partenaire).
Edouard Denis privilégie le recyclage urbain et la reconversion de friches ou d'immeubles existants, en cohérence avec la politique ZAN du groupe Nexity.
Filiale 100 % du groupe Nexity, leader français de la promotion immobilière coté Euronext Paris (SBF 120, code NXI).
Environ 250 collaborateurs répartis dans les agences régionales, garantissant une présence terrain dans chaque marché couvert. 21 ans d'expérience depuis 2003.
De l'étude patrimoniale à la remise des clés, votre conseiller Hagnéré Patrimoine reste votre interlocuteur unique sur l'ensemble du projet.
Bilan patrimonial complet et identification du dispositif fiscal le plus adapté à votre situation (TMI, IFI, projet locatif).
Présentation du catalogue filtré sur vos critères (zone, typologie, budget, livraison) avec analyse de chaque opportunité.
Signature du contrat de réservation, dépôt de garantie de 5 % séquestré chez le notaire, démarrage du financement.
Signature chez le notaire 3 à 4 mois après la réservation. Échelonnement des appels de fonds selon l'avancement du chantier.
Pré-livraison (réserves), remise des clés, mise en gestion locative ou exploitation par le gestionnaire.
Edouard Denis est un promoteur immobilier français spécialisé dans le logement résidentiel de standing, filiale du groupe Nexity depuis 2016 (100 % depuis 2019). Présent en Île-de-France, à Lyon, Bordeaux, Lille et Nantes, le groupe conçoit des programmes neufs en accession et en investissement locatif, avec une exigence affirmée sur l'architecture, les prestations et la performance énergétique.
Sélection de nos programmes Edouard Denis ouverts à la souscription via Hagnéré Patrimoine.
Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir dans un programme Edouard Denis via Hagnéré Patrimoine.
Edouard Denis est un promoteur immobilier français fondé en 2003 à La Madeleine, près de Lille. Spécialisé dans le résidentiel neuf de standing, il intervient en Île-de-France, à Lyon, Bordeaux, Lille et Nantes. Depuis 2016, il est filiale du groupe Nexity, leader coté de la promotion en France, qui en détient 100 % depuis 2019. Le groupe livre environ 2 000 à 2 500 logements par an.
Le chiffre d'affaires propre à Edouard Denis n'est pas publié de façon distincte. Son activité est consolidée dans le pôle Immobilier résidentiel du groupe Nexity, qui a réalisé environ 2,9 Md€ de chiffre d'affaires en 2024 sur ce segment. Edouard Denis représente une part significative de l'activité régionale du groupe, sans communication financière isolée.
Edouard Denis structure son offre autour de plusieurs lignes : Edouard Denis Résidentiel (appartements neufs), Edouard Denis Prestige (résidences premium), Edouard Denis Maisons (individuelles en région) et Edouard Denis Aménagement (opérations urbaines mixtes). Toutes bénéficient de l'adossement Nexity et d'une charte qualité commune.
Les programmes neufs Edouard Denis sont susceptibles d'être éligibles au dispositif Jeanbrun (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47, art. 31-I-1° i CGI) lorsqu'ils respectent les conditions : zone tendue (A bis, A, B1, B2), plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, performance énergétique. Hagnéré Patrimoine vérifie l'éligibilité au cas par cas.
Oui, plusieurs programmes Edouard Denis se prêtent au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). L'investisseur achète un appartement neuf, l'équipe en meublé et le loue à l'usage d'habitation, en bénéficiant du régime BIC. Depuis la LF 2025, l'amortissement est réintégré au calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI).
La démarche commence par un rendez-vous patrimonial gratuit avec un conseiller Hagnéré Patrimoine. Nous sélectionnons ensuite un programme Edouard Denis pertinent dans notre stock partenaires, vérifions l'emplacement, le prix au m², la rentabilité nette et l'éligibilité aux dispositifs fiscaux. La réservation se fait via notre cabinet, qui assure le suivi jusqu'à la livraison.
Hagnéré Patrimoine pratique, sur les opérations éligibles, un reversement partiel de sa commission promoteur sous forme de cashback investisseur, pouvant atteindre 3 % du prix d'acquisition. Ce mécanisme est encadré contractuellement et soumis à conditions selon le programme et le dispositif fiscal retenu.
Oui. Comme tout promoteur français commercialisant en VEFA, Edouard Denis fournit une garantie financière d'achèvement (GFA) extrinsèque, délivrée par un établissement bancaire de premier rang. Elle garantit à l'acquéreur que le programme sera achevé même en cas de défaillance du promoteur. L'adossement Nexity (CAC SBF 120) renforce la solidité globale.
Edouard Denis applique la norme RE2020 sur l'ensemble de ses nouveaux programmes, recherche la certification NF Habitat / NF Habitat HQE et privilégie le recyclage urbain et la reconversion de friches. Le promoteur s'inscrit dans la politique zéro artificialisation nette (ZAN) du groupe Nexity à horizon 2030.
Certains programmes Edouard Denis peuvent être structurés en nue-propriété, avec un usufruit temporaire détenu par un bailleur institutionnel pendant 15 à 20 ans. L'investisseur acquiert avec une décote de 30 à 40 %, sans gestion locative ni fiscalité de revenus pendant la durée du démembrement. Hagnéré Patrimoine vérifie la disponibilité au cas par cas.
Nexity est la maison-mère cotée, leader français de la promotion immobilière. Edouard Denis est l'une de ses filiales, à 100 % depuis 2019, positionnée sur le résidentiel haut de gamme avec une identité régionale forte (Hauts-de-France notamment). Edouard Denis conserve sa marque, ses équipes et son catalogue distinct, tout en bénéficiant des standards qualité, financiers et juridiques du groupe.
Edouard Denis n'a pas, à notre connaissance, de programme résidentiel directement commercialisé en outre-mer dans le cadre du dispositif Girardin. Son activité est concentrée sur la France métropolitaine. Pour les investissements Girardin (logement social ou industriel outre-mer), Hagnéré Patrimoine s'appuie sur des opérateurs spécialisés.
Hagnéré Patrimoine est conventionné depuis 2019 avec Edouard Denis. Nos clients accèdent à l'intégralité du catalogue avec un accompagnement complet et un cashback exclusif.
Réserver mon rendez-vousReversé après l'acte authentique sur tous les programmes Edouard Denis.
Simulation fiscale et patrimoniale réalisée sous 48 h.
Un même CGP de la souscription à la livraison du bien.
Accès aux meilleurs lots avant l'ouverture publique.
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
